鲁能星城一期营销管理方案

鲁能星城一期总体营销方案第一部分项目概况与产品定位一、项目分析项目概况1、区位本项目位于重庆北部城区龙头寺南部片区，属CBD辐射边缘，距离规划中的火车站约2000米，用地面积约200亩，北临规划中的新溉路，东临已建成的五童路，西部为鲁能项目用地（目前为已拆迁的荒地），南部为天然形成的溉澜溪水系。项目距市级商业中心（解放碑）约4公里（5分钟车程）；距江北区中心约6公里（8分钟车程）；距江北机场20公里（20分钟车程）。目前项目唯一通路为五童路，无任何公交路线通过。2、主要物业类型因为本项目目标客户群较复杂，所以本项目物业类型较为广泛。依据地形和景观资源，规划设计从南向北依次布置集合住宅、11+1板式小高层、18+1类板式小高层、30+1点式高层。3、经济技术指标用地面积：135371.72M2总建筑面积：240172.57M2住宅：191771.47M2会所：5440M2商业：6431.42M2幼儿园：2459.89M2强地下惕车库敞：3励22耗66煮.6虑6倚M2前设备长用房雁：1测78妄8.数38迟M爱2旅架空蛾层：狭24肥74货.8伐6殖M2傲容积删率：励1.琴77营建筑院密度悠：1设8.脾76流%歌绿地探率：跟37茎.7粥8%拴户数料：1枣66仗7户爆停车号位：悔10难08渣个救其中井地下衰停车怨：9锡25凶个震地面着停车懂：8悔3个真（二绍）项开目S印WO篮T分德析核幸心结千论驱S顾：独现有水丛景资放源；隶环境陡景观贩设计地；较础大的理升值蜘潜力顾；大跪社区中概念摇；地救价优柔势；纵离解握放碑博5分状钟车迁程；穴区位糊优势介；龙正头寺断、江少北城节、溉鉴澜溪割片区华的首南家高探尚住钥宅社矿区。拍W：形陌生控区域创；生滨活配霜套不梦完善滩；交榨通不案便利槽；无绿房地陵产品偿牌支破撑；崭O：劳3公乒里内型无同详品质惹竞争漂楼盘滤；和餐渝中母区楼农盘相液比性晴价比症高；订20庄05懂年客给运站殖投入愚使用瓶；溉旅澜溪字片区冤拆迁撕；C应BD件正式否启动蒙；五剩黄路荡片区钞居住愁环境跨的认崖同上T：哪市场怨开发品量急馅剧增修大，此区域阔威胁违加剧阀；脖结论蹲：本虽然政20症04僻年房共地产偷市场程竞争朗激烈猴，但缘由于移鲁能鱼项目阶在重粗庆北驳部城地区东哲翼是挤首家削进行该开发稻的房朗地产老商，膏市场稻先机狠被本胆项目墓抢占采，且尾产品黎优势滋明显杯、特评点鲜轨明，电极有石可能役成为车北部做城区缺东部加房地奶产的氏领跑何者。咱社区保形象舰定位过结论衣：C喜BD宴首席链生活活区网目标挪客户箩群定拌位结越论撕核心匆客户净：事搜业成增就型萝家庭桐（占足70守%）颤——享政府难、企鹅业中秘高层降管理烈人员描、小补私营耀企业肤主、厦其他仓行业偿中高星层管司理人考员著——角家庭穿年收哄入1健0-狡20迫万元赚，置服业能息力2笼5-呈35掠万元插——匆注重唯居住热环境泥、物眯业管害理、恨生活蓬氛围毒，品屑牌意谊识强麦——外主力污需求毫10顶0-舍13伟0M另2震的三社房和嫌14玻0哲M领2摆以上围的四牙房谋重要赢客户弊：收凡入成圆长型船家庭裕（占武20陕%）倘——洒政府议低层桥公务黄员、卫企业肚白领户——奖家庭株年收鹿入6赞-1高0万水元，乏置业棚能力施12验-2易2万摸元。庙——回对价买格敏钱感，显追求锄居住恒环境舟——惩主力竟需求腐两房更，有孟一定分三房钉需求舰（五篮）产刮品定贼位精腰要侨1、点规划骑设计往（1隶）捡规划胆方案倡住宅沾区整爪体沿溜山势辫而建泄，道慈路及炒建筑逗都结征合等隙高线郊布置行，尽息量减里小土队石方浆量。迫整个剑小区抹以河女岸景江观为鸭主要凤景观恐资源比，以吊河岸病为起怨点向奥北布俊置不依同的歪物业沿类型则。临侦河为蹈集合末住宅挡和多宰层，剂其次卸为1习2层穗小高阀层板轰楼和常16唤－1黑9层炼的一锐梯三娇户，尿最北乏面临母新溉搜路的辜为1牙9层熟的一细梯四世户建启筑，腾在东钳北和制西北季两个混角上雹布置芹5栋仓30逗层的括点式豪高层销。同败时注夸意景蝴观设金计的由均好穿性，厚半围攻合中膏心绿炉地，降形成输南北深向景弄观轴况线。瓶小区拉有两框个车馆行入纯口，蚕近期设车行千入口通从五仍童路粒进入粗。远司期在杆新溉扫路上炸有一示车行时入口逆。小臣区实僚行人参车分打流，乒有两目个人削行主港入口股，主削入口喜位于展五童柄路上行，在已新溉赢路上凤有一蝇人行校次入蛇口。复（2全）景旧观环斤境盯考虑叫与本偶项目猛建筑声风格杏的统掘一，问景观陪环境临设计提风格矩定为喇境“洞现代碑欧洲茧风格涉”死，以舅河岸废景观忙为核运心景遍观，映根据榴空间腥的开买放形动式（选开放蜡空间齐、半映开放存空间年、私帮密空婆间）咏，分文别以辞现代棵欧陆粗风格哲、半转现代仰式欧彻陆风那格、厚富欧用陆住翁宅渡笨假式孤风格殿进行隆设计管，以京现代音时尚殃的手仔法来冻表现矛本项是目文蜡化气串息和集自然裹环境逮和谐臂统一货的生爱活。弯整个熔景观集设计荣遵循泳丰富缴、变枪化、连自然慎、和错谐的碧原则育进行液，让慈业主雨在工肿作疲成惫之拖余享雅受真亩正的埋生态腹、健胞康、志闲适侵、惬脖意的闷生活赏。扫（3老）户淹型设萄计及悟特点挥袭庭户型画设计凉遵循易以下苍几个帆基本泥原则哭进行唉设计趟：蔽——货从本捎项目法客户氏群定规位的尿角度枯考虑亏，户妄型设愧计多艇样化腔，以钞满足雅各种寒客户泛群的苹需要烂——托从适箱用和判利润傍最大滤化的你角度阀出发掩，控吹制总杯价、启提高旋单价挎，户门型设阶计尽分量紧校凑拔——吩户型浩差异膏化，陕从规近划设惠计和番价格主定位乎两方际面考吸虑，慧突出翠各种判户型蜻的特碌点，肌避免鸽内部匆竞争聚——扩从开做发策淋略的涝角度映出发照，低箩价入果市，己进行脊总价立控制磁，3责0万划元以损下的刚房屋便占6闪0%隙左右简显依躁据以竟上原墓则，屿柏涛盯公司翼设计配的户复型如本下：奥户型摩套内戚面积微建筑献面积食套数燕比例路两房农二房群A1江64马.5迁2杜78惧.5熟2赢27某0恳16什.2签%涝两房械B2卫69白.5烫8够82塘.1抗2评11捎2甚6.竹7%资小三另房侦小三谋房没C2翻82掠.7织3麦97银.8啦6嫁68您具4.淹1%匆紧凑疲型三莲房灾三房蒙B1扬93科.2翁4睡11喜0.纱38分皮10汪4茅6.吸2%三三房慈C1拉93饥.2赶4盈11平0.界29研乏64如糖3.艘8%关适中熔型三拾房碍三房角A2映92付.2状3础11循2.献26绍盯27将0绕16啊.2指%嗓三房刻E1纲99爬.9怠5友11旁4.松21偷份10母0阿6.夫0%获三房乎J供10哨9.早64炮滋11询9.眠14校幕40孔夹2.厚4%脉三房惭A3互99坟.1智2杀12蛙0.耀64省晌13沾5折8.而1%胸三房隔D1荒10僚2.伐19滋双12连2.超24臣疼60佳飞3.石6%辨三房黎D2疏10疫4.促35仍投12存4.索82晋权60塑劲3.眉6%治三房良D3舌11背0.窃76老预12档8.额85望沾60压季3.直6%按三房脉F1荒11墨3.恶41挂缝12扬9.惩12内沟40叮伸2.席4%笋大三竿房溪大三景房住G1演12蛮6.冒79禽疗14酷2.创30痛府50翼知3.图0%奴四房坛四房急H1责13棋9.接26旧显15免6.冬25伞址50泛产3.研0%庭复式哑三房蚁A4叙11茎7.怜81颜胜14捷3.粮39狭沸10特旬0.什6%刷三房反B4握12潜4.宣53婶渴14短3.妄75承播8喉0.爱5%干四房眉C4燥13图7.悉96恨参16亭4.蜓19育樱4钱0.瓦2%青三房寸A5塞13朵8.刘22夜欠16花8.算23过陵10首泄0.种6%诊四房乎B3啦13轻8.在25扇尘16韵4.嘱17匙椅8详0.呆5%使四房离C3胜13锋9.攀73首惠16记4.揪86呢脏4仍0.容2%跳四房顺D4凤14丸6.槽41抱盾17努5.株13睡肆4哪0.诉2%慎四房幸D5店14财6.该41反娃17缸5.咳13僚爽4偷0.计2%压四房向E2中15独4.缴64衰就17远6.弦71竖凳10恋馆0.臣6%滋四房供F2桶16能1.零88茎领18柏4.充31拘著4更0.浊2%绑四房庸A6韵16般5.拆06千聪20粗0.毁90究拥5牌0.蹦3%办四房装D6趴16泳8.东95纠兼19娇8.请47巩乔4元0.教2%庙四房固G2评20缠2.陶78避酬22康7.蛙59膨她5川0.须3%慌五房氏H2及23催0.狸84属身24输0.蓝75跳末5表0.爸3%注集合拒住宅盐99摧5.次9%摄合计蚊16脊67扑10滩0煎.0洋%掉（4黑）建圈筑风胶格采孤誓柏涛器公司侵通过晨对窗归、墙酒面、乏阳台撕、楼事梯、刷屋顶斜等建届筑元虽素的讽运用老，有竞意识念的创惨造了颂有特蜻色、耻有性这格、弦富于璃变化须的建贸筑立虎面。邮色调析以浅炼灰色抄为主排，辅秩以淡纸黄色撑作竖名向分率割，泛建筑独色调裙均衡元，体潜现淡椅雅、启清新马的建苍筑风蹲格。闪2、剥小区辈配套商业忘商业甲面积溉共6恨43年1M牧2甚，拟泪采用喂先租驼后卖盛、低妇租招兔商、忙引导悲式经嘱营的安模式道，确密保尽凤快引乐入各粱种配婚套设抄施，饥控制鱼商业侵业态雹，实记现商盘业价咱值的若最大盈利润货化。运动顾会所伏内外蜡设置河有健喂身房押、羽玻毛球撑场、娇网球愧场、娃游泳秘池等盛，运籍动设楚施较珠为完余善。教育湖设置腾品牌贴幼儿善园；倡起步验区内征必须绘解决医小学页教育该问题虚，初颗中教仓育可脏考虑畅利用鞠本市聚外部嗓名校港解决农。奔娱乐看休闲轰会所垒内设违置美类容美干发、露茶楼边、酒伴吧等帐娱乐渡休闲软设施励。戏交通大服务害由于亩紧临诱火车吧站，胃按规侦划，批火车继站应锻在2廉00雪5年颗投入腐使用制，届汇时为帆之配艳套的资公交钥线路雀也将骑投入余使用珍。近恐期可妄利用资购房巴直通肢车结拔合现匙延伸有到五誓里店葡的公蔬交线材路解戒决交弃通问乖题。碎第二亮部分拳开宁发计细划与崭销售锦计划焦开发显策略级：将树大羞盘形遇象嫩展仗大盘屈气势葡1.还营技造震摊撼卖卫场，酬核心汉景观压、公赔建先骄行。华首先丽修建逢会所酿，作洋为项户目售翼楼处嗓，通钳过营伏造震友撼卖鲜场，伪树立授项目危形象疲。喷会所绍凌空竭而建窑，是盈本项常目标碗志性侮建筑愁之一云，不栏仅可海向购歌房者杯展示疑本小京区的催建筑纳风格疤，也梦可向遣购房碎者展碍示小坟区的塌配套感设施晴，的旨利于宗解挖除榴消费勤者栽配套锤迟迟懒无法铸到位冻的汁忧虑栏。予滨水拉步道混、河湖畔公尚园、息人工哀挖湖塞区本施项目慧的核葵心景炉观，劝核心营景观仙将给扛购房可者对细本项汪目景包观一纯个最仪直观妖的认榴识，绝是最腿能够净打动慕购房僻者的益卖点盟。所锦以在坝售楼回部正站式接宪待前谋，应凤该保谊证这游部分列景观亡的完等成（藏至少秧挖湖咬区周男边景装观应啊完成随）。净2.队大规地模启膜动，市大量稍资金丘集中撤投入茶，高桨密度糖营销否广告屋投入见，以眯取得假较快捧的销桶售速需度。味同时姐交房基，避掌免业吸主受绕到施勾工噪恒音干河挠。郑3．幸标志蜻性住睛宅（极集合骆住宅滚）先车完工辩，提朵升整猪个社恒区形揉象。醋坡地使集合歇住宅爽是本颜项目腐规划育中的旗亮点艰，也禽是本幅项目掌的标惜志性屠建筑万。集剂合住议宅、珠多层垒住宅穷先完躲工，敌至少尼有以原下几漠个方旱面的忘好处湾：一株是集榨合住让宅、予多层跟住宅居施工辅周期遭短，幕早日抱完工请对整也个项坡目都爸具有掉极强丹的展鸡示性丑作用钓；二规是集冒合住幅宅是菜新产聋品，姜对于军其优牌缺点海我们完也不廊能很专好的胶把握槽，先脖完工拔一栋奴后，愚给消司费者摄和我圣们自布己一虽个直如观的蜓认识近，便只于今咳后可野以改彻进。玩开发京量套重庆砍市伐重庆扬典型少项目疲的年抢开发握量雕龙湖重西苑悦：住旋宅建敏筑面如积共卵21软万M奏2烦，销钞售周判期1体年半史，分陷为两骡个组境团施砖工和坝销售处，平柱均销日售量种14术万M慢2笼。抗龙湖祝水晶闷郦城锡：共场17败00订套，魔目前泼尚未戏正式籍开盘镇，已魂销售授10纤00载套左泛右。纯驰苏竞地售溯源乞居：栏73泽2套咳，约雷10映万M购2，赵销售固周期锯1年叹（2桨0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