同策-2023年国家内需战略下的住房消费新格局

2022-2023年度报告：2023年国家内需战略下的住房消费新格局Tospur

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Sincere目录012022年宏观经济和房地产市场特征总结CONTENTS02032023经济发展趋势：内需拉动经济的新格局2023年房地产市场趋势及房企策略建议01PART2022年宏观经济和房地产市场特征总结01

2022年宏观经济特征02

2022年房地产市场总体特征03

2022年房地产市场区域特征04

2022年房企发展特征2022年世界宏观经济-通胀高企，世界经济不确定性增加2022年世界进入后疫情时代，受前两年欧美货币宽松政策、俄乌战争等因素影响，全球各国通胀高起，

近期欧美不断进行加息，遏制高通胀率的同时也拖慢了经济增速，世界经济的不确定性增加2015年-2022年Q3世界主要国家GDP季度同比增速%2022年世界经济大事件30202021年下半年起，各国经济增速普遍大幅放缓，经济下行压力不断增大100-10-20-30美国:GDP同比英国:GDP同比日本:GDP同比印度:GDP同比欧盟:GDP同比韩国:GDP同比2000年-2022年世界平均CPI指数同比情况%108疫情爆发后，欧美各国激进降息，加上近两年国际局势动荡，CPI8.8指数连续快速上涨，甚至超过金融危机期间水平64202022年中国宏观经济-波动较大，未来逐渐企稳进入新阶段近两年，受国内疫情反复和世界复杂局势的影响，中国经济波动幅度较大，但随着疫情防控进入新阶段，和“二十大”后

发展实体经济和扩大内需战略的提出，中国经济即将进入新阶段，逐渐企稳回升2018年-2022年中国GDP季度同比增速2022年10月“二十大”召开，中国经济发展进入新阶段%受阶段性疫情反扑影响，经济、生活秩序受到冲击，近两年中国经济发展波动幅度较大20“二十大”提出中国经济“要坚持以推动高质量发展为主题”，”把发展经济的着力点放在实体经济上“，“实施扩大内需战略”等内容151052022年全年GDP增速3%2022年11月起，防疫政策转变，疫情防控进入新阶段011月起，国家卫健委陆续出台防疫政策“二十条”、“新十条”，将新冠调整为“乙类乙管”，放松出入境限制，标志着疫情防控进入新阶段，疫情对于正常经济、生活秩序的影响大大减弱-5-10房地产业目前受冲击较大，拖累经济恢复2021年下半年起，由于疫情冲击房地产市场底层需求持续下滑、

房企融资环境恶化、房企暴雷陷入资金困境等多重因素，房地产业受到明显冲击，产业增加值持续处于负增长，拖累经济恢复2018年-2022年中国GDP和房地产业GDP季度同比增速经济压力传导对房地产市场底层需求冲击明显融资环境持续恶经济压力加大就业形势严峻疫情反复影响化%252015105市场走低，房价上涨动力不足，部分城市微跌房地产企业频频暴雷疫情冲击+融资收紧+需求下滑房地产业增加值持续处于负增长，拖累经济恢复居民收入预期普遍下滑对房企信任度下降二手房市场置换难度加大0-5-10购买意愿下滑，尤其是刚需客群客户资产保值升值需求难以满足改善、置换需求难以释放GDP:当季同比房地产业GDP:当季同比01

2022年宏观经济特征02

2022年房地产市场总体特征03

2022年房地产市场区域特征04

2022年房企发展特征2022年，我国房地产调控政策风向逆转十九大后坚持”房住不炒”，至2022年“房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转”，背后是房地产调控针对的核心矛盾发生变化：2022年之前房地产问题是金融泡沫化风险；当前该风险已经有效控制，但是出现了新的风险：债务与现金流错配造成的暴雷及违约风险。因此，政策会转向解决暴雷、债务违约的方向。国新办新闻发布会：郭树清提到“房地产的问题应该说现在金融化、泡沫化倾向还比较强”，“房地产金融化泡沫化势头得到遏制”银保监会相关部门负责人表示：“房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转”银保监会系统大会：郭树清表示遏制房地产金融化泡沫化倾向，2020年9月14日2022年3月2日守住不发生系统性风险的底线银保监会新闻通气会：房地产金融化、泡沫化倾向得到有效遏制2019年9月3日国新办新闻发布会：郭树清提到“房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转”2021年3月2日2022年9月23日分水岭高压调控阶段政策调整阶段2022年房地产行业风险纾困进入第三阶段第二阶段第三阶段第一阶段房企自救（企业）压实地方政府责任（地方政府）国家金融支持（中央政府）•

保交楼、稳民生。•

实践证明，单靠房企自救难以化解•近期金融管理部门密集发声，并开始采取措施，支持房地产风险化解和平稳健康发展。风险。需求端调控供给端调控

房地产供给端约束趋于缓解。央行确定，每家大行年内对房地产融资至少增加1000亿元，融资形式包括房地产开发贷款、居民按揭贷款以及投资房地产开发商的债券。

各有关方面集中出台了一系列财税和利率政策：

人民银行、银保监会11月11日出台十六条措施支持房地产市场平稳健康发展。

个税退税激励支持改善性住房需求；

针对房价下跌城市阶段性下调首套房贷

央行通过政策性银行出台了2000亿元“保交楼”专项借款，并研究设立了鼓励商业银行支持款利率下限；“保交楼”结构性政策工具；扩大了支持民企发债的“第二支箭”，为民企发债提供风险分担，民营房地产企业也在支持范围以内。下调首套个人住房公积金贷款利率。

多地政府出手收购商品房作为保障安置和人才用房，盘活市场、加速楼市去化。

证监会提出放宽房企股权融资五项措施，如恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资、调整完善房地产企业境外上市政策等。政策面积极，实际执行进展缓慢收并购进展缓慢授信及增信机制落地性差非标融资落地性更差➢

授信及增信房企仅限少量优质房企➢

收并购项目的供给与需求不匹配➢

项目债权债务关系复杂，周期长➢

土拍市场降温，招拍挂机会更佳➢

非标融资成本更高➢

达标项目或者房企更少➢

授信及增信落地是针对单一项目，并非针对单一主体及全民房企政策面积极，实际执行进展缓慢三支箭落地后，房企发债情况三支箭落地后，房企股权融资情况房企名称旭辉公告内容今年股价高点融资用途✓

12月2日，新城控股：取消发行上限为1亿元配售价1.14港元，8.4亿股，认购款项9.58亿元偿还现有债务及企业运营6港元（2月）的中期票据。✓

12月3

日，北京城建集团取消10亿中期票据以每股2.32港元，配售2.685亿股，认购款6.17亿港元偿还到期债务及企业运营雅居乐合景泰富德信中国新城4.6港元（3月）5.1港元（1月）3港元（3月）6港元（1月）7.2港元（1月）发行。以2.01港元配售2.35亿股，认购款约4.67亿港元偿还现有债务及企业运营✓

12月9日，蜀道投资集团取消10亿元，五年期中期票据。以每股0.881港元配售2.68亿股，认购款2.36亿港元偿还现有债务及企业运营✓

12月15日，河南交通投资集团有限公司取消发行22豫交投MTN003中期票据。拟以3.5港元配售5.6亿股，认购款19.6亿港元偿还到期境外债务及企业运营✓

12月19日，苏高新取消发行上限5亿元中期票据发行。拟以2.7港元配售17.8亿股，认购款48.06亿港元偿还到期境外债务及企业运营碧桂园目前房企发债基本需要有抵押担保物，纯信用发债的时代已经过去。大部分房企，尤其是民企，目前能够抵押资产相对不足。1.股价在低位，不适合增发或者配售。2.相当于向股东和社会投资者募资3.企业原控股股东控制权被稀释，未来可能会丧失控股权房企融资有所恢复，但市场预期、房企局面难以快速扭转近期房企融资政策放松后，房企融资规模呈现明显翘尾趋势，12月典型房企融资金额环比上涨125%。但融资多倾向于少量优质房企，尤其是国央企，其余多数房企尤其是再融资落地中仍面临不少困难，例如收并购进展缓慢、授信及增信机制落地性较弱、债权、股权融资不畅等问题，多数房企资金紧缺的局面难以快速扭转房企融资环境改善，但实际执行中仍有不少困难2021年1月-2022年12月典型上市房企融资情况亿元➢

收并购项目的供给与需求不匹配收并购进1200➢

项目债权债务关系复杂，周期长展慢➢

土拍市场降温，招拍挂机会更佳100012月，40家典型上市房企共完成融资金额712.5亿元，环比上升125.03%。8006004002000➢

授信及增信房企仅限少量优质房企，对出险房企限制较多，且落地时间较长➢

授信及增信落地是针对单一项目授信及增信机制落地性较弱➢

房企发债需要抵押、担保物，但目前大部分民企能够抵押资产相对不足。债权、股权融资不顺➢

部分房企债券销售不畅，取消发行➢

房企普遍股价低迷，不适合增发或者配售全国房地产开发投资、土地成交价款增速持续下滑2022年，全国房地产开发投资完成额累计同比跌幅持续扩大，全年同比下滑10%，全国土地成交价款累计9166亿元，累计同比跌幅继续扩大至下跌48.4%

，房企普遍资金紧张，投资、拿地增速持续下滑2021年7月-2022年12月全国房地产开发投资完成额累计同比增速2021年7月-2022年12月全国土地成交价款累计同比增速12.7%10.9%8.8%0.3%0.2%4.5%2.8%2022年全国房地产开发投资完成额13.29万亿元，同比

-10%7.2%6.0%-4.8%-6.2%4.4%3.7%0.7%-16.9%-20.6%-26.7%-28.1%2022年全国土地成交价款-2.7%-4.0%-5.4%-6.4%-7.4%-42.5%-43.0%-46.3%9166亿元，同比-48.4%-46.9%-47.7%-48.4%-8.0%-8.8%-46.2%-9.8%-10.0%数据来源：wind，统计局，同策研究院全国100大中城市成交土地溢价率维持低位2022年百城土地成交溢价率持续维持低位，百城溢价率稳定在2%-3%之间。一线城市土地成交溢价率波动较大，主要是由于部分月份热门地块入市，竞争激烈，但土地市场整体热度持续低温2021年1月-2022年12月100大中城市成交土地溢价率2021年1月-2022年12月全国不同能级城市土地成交溢价率%2523.6735%30%25%20%15%10%5%201510517.9616.4316.57百城土地溢价率从2021年4月起，一一线二线三线14.26路走低11.4811.116.835.093.773.883.024.333.113.962.502.742.533.793.372.992.142.151.870%0数据来源：wind，统计局，同策研究院民企拿地大幅缩水，国企城投托底成常态2021年房企拿地金额TOP100中，民企占比46%，而2022年民企占缩水至16%，地方国企占比最高达67%，是目前主要拿地企业类型。为解决房企面临的债务问题，四大国有资产管理公司等正在加速进入房地产市场，金融机构参与度提升四大国有资产管理公司驰援房企2021年2022年房企拿地金额TOP100

企业性质结构房企拿地金额TOP100

企业性质结构➢

2022年4月，央行四大国有资产管理公司和18家金融机构提供了12家出险房企清单，针对其资产收购等工作提出6项政策指导。➢

目前资管公司采取的两种主要模式是“资产管理公司+国有房企成立合作平台”模式和“资产管理公司接管+委托代建”模式。民企央企央企16%16%17%民企➢

华融资产综合运用“债券收购+债权重组+财产信托”模式，顺利化解房地产上市公司禹洲集团的债券兑付风险，保障了200多位社会投资人利。2021年华融资产收购重组房地产不良资产占比达46.3%➢

信达资产收购重组房地产不良资产占比从2021年42%，提升至2022年上半年44%46%地方国企地方国企38%67%全国房屋新开工、竣工面积持续下滑2022年全国房屋累计新开工12.06亿平米，累计同比下跌39.4%，降幅持续扩大。一方面土地出让下滑导致新开工规模下滑，另一方面市场销售不佳，拖累新开工；竣工面积8.62亿平米，累计同比下跌15%，跌幅不断收窄2021年7月-2022年12月房屋新开工面积累计同比增速2021年7月-2022年12月房屋竣工面积累计同比增速-0.9%-3.2%25.7%26.0%23.4%-4.5%-7.7%16.3%16.2%11.2%-9.1%-11.4%-12.2%-17.5%-26.3%2022年累计新开工12.06亿平米累计同比

-39.4%-30.6%-34.4%-9.8%-11.5%-11.9%-15.3%-36.1%-37.2%-38.0%-15.0%-18.7%-19.9%-19.0%-37.8%-38.9%-39.4%-21.5%-23.3%-21.1%数据来源：wind，统计局，同策研究院全国商品房销售面积、均价下滑，但降幅逐渐收窄2022年1-11月全国商品房累计销售12.13亿平米，累计同比下跌23.3%。全国商品房累计销售均价9814元/平米，累计同比跌幅持续收窄。近期出台的一系列政策对市场销售状态尚未明显改善，销售均价跌幅收窄主要是由于一二线城市销售占比提升2021年7月-2022年12月商品房销售面积累计同比增速2021年7月-2022年12月商品房销售均价累计同比增速7.5%21.5%15.9%11.3%7.3%5.9%2022年商品房销售累计13.58亿平米累计同比

-24.3%2022年商品房销售均价9814元/平米4.7%4.2%3.5%同比

-3.2%2.8%4.8%1.9%-3.2%-4.9%-4.3%-5.3%-6.3%-7.4%-9.6%-13.8%-10.3%-10.4%-10.7%-8.6%-22.3%-22.2%-10.8%-20.9%-23.6%-22.2%-23.3%-24.3%-23.1%-23.0%数据来源：wind，统计局，同策研究院01

2022年宏观经济特征02

2022年房地产市场总体特征03

2022年房地产市场区域特征04

2022年房企发展特征土地市场特征：一线城市市区土地需求依然相对旺盛，整体平稳2022年7-11月，一线城市累计供应1745万平米住宅用地，同比下跌49.9%，累计成交1665万平米，同比下跌5%。住宅类用地成交建面为略低于前两年同期，但差距不大，楼面价波动上升，体现全国市场下行阶段，开发商普遍做出回归核心城市的策略选择，对核心城市的土地需求依然相对稳定，市区优质地块普遍竞争激烈，频频触顶2020-2022年11月一线城市住宅土地月度供应、成交（按规划建筑面积）万平米元/平米1800400001600350003000025000200001500010000500002022年7-11月14001200100080060040020002021年7-11月供应3487万平米成交1758万平米2020年7-11月供应1897万平米成交1739万平米供应1745万平米成交1665万平米供应土地建面成交土地建面成交土地楼面均价数据来源：wind，统计局，同策研究院一线城市:北京、上海、广州、深圳土地市场特征：二线城市分化加剧，多数地块底价成交2022年7-11月，二线城市累计供应11694万平米住宅用地，同比下跌41.7%，累计成交7895万平米，同比下跌9.7%。住宅类用地成交建面为近三年同期的最低值，在市场下行阶段，二线城市相比一线城市安全度略差，部分城市商品住宅销售持续低迷，土地市场同样面临冲击；但不同区域二线城市市场分化，部分强二线城市市场基本平稳，部分地块热度较高；普通二线城市全年基本底价成交，部分地块流拍2020-2022年11月二线城市住宅土地月度供应、成交（按规划建筑面积）万平米元/平米90001200010000800060004000200008000700060005000400030002000100002020年7-11月供应22192万平米成交16538万平米2022年7-11月供应11694万平米成交7895万平米2021年7-11月供应20046万平米成交8742万平米供应土地建面成交土地建面成交土地楼面均价数据来源：wind、同策研究院；二线城市:天津、重庆、杭州、南京、武汉、长沙、济南、青岛、宁波、苏州、厦门、福州、南昌、郑州、合肥、沈阳、大连、长春、哈尔滨、成都、西安、太原、石家庄、珠海、兰州、呼和浩特(共26个)。土地市场特征：三四线城市市场全面趋冷，供过于求2022年7-11月，三线城市累计供应2.66亿平米住宅用地，同比下跌5.3%，累计成交1.50亿平米，略高于2021年同期。2021年下半年起，全国三线城市率先开始市场调整，并延续至2022年，市场长期处于低位，供大于求，流拍率较高2020-2022年11月三线城市住宅土地月度供应、成交（按规划建筑面积）万平米元/平米1200070002022年7-11月供应2.66亿平米成交1.50亿平米2020年7-11月供应3.18亿平米成交2.14亿平米2021年7-11月供应2.81亿平米成交1.39亿平米60005000400030002000100001000080006000400020000供应土地建面成交土地建面成交土地楼面均价数据来源：wind、同策研究院；三线城市:贵阳、昆明、南宁、海口、银川、乌鲁木齐、无锡、常州、唐山、温州、嘉兴、烟台、佛山、东莞、绍兴、西宁、三亚、湖州、舟山、台州、金华、镇江、扬州、泰州、南通、连云港、保定、廊坊、秦皇岛、包头、北海、赣州、桂林、惠州、湛江、吉林、洛阳、泉州、徐州、宜昌、蚌埠、常德、大理、丹东、济宁、锦州、九江、泸州、牡丹江、南充、平顶山、韶关、襄阳、岳阳、遵义、淮安、盐城、宿迁、衢州、丽水、肇庆、江门、中山、汕头、张家口、淄博、潍坊、马鞍山、绵阳、湘潭(共70个)。商品住宅市场特征：一线城市除疫情影响外，市场热度相对稳定2022年，一线城市商品住宅累计供应3335万平米，同比下跌4.8%；累计成交2794.2万平米，同比下跌21.5%，一线城市成交同比下降较多，主要是上半年受疫情影响。与其他能级城市相比，一线城市市场相对稳定。价格方面，各城市均执行新房限价，新房房价维持平稳，而二手房挂牌价格下半年出现明显的回落2021-2022年一线城市商品住宅供应面积2021-2022年一线城市商品住宅成交面积万平米250万平米1602021年2022年2021年2022年一线城市累计供应3503.5万平米一线城市累计供应3335万平米一线城市累计成交3558万平米一线城市累计2794.2万平米20015010050同比下跌4.8%同比下跌21.5%60402000北京数据来源：wind，统计局，同策研究院备注：北京、上海商品住宅成交量价数据为不含保障性住房成交数据上海广州深圳北京上海广州深圳商品住宅市场特征：东部沿海二线城市市区和郊区热度分化明显2022年，东部沿海二线城市市场普遍低位运行，量缩价稳。长三角、珠三角二线城市月均成交量363.8万平米，同比下跌40.2%，福建、山东二线城市商品住宅月均成交量183万平米，同比下跌31.7%，市场规模均下降较多，但供求基本平衡；城市内部市场结构方面，市区项目、改善项目去化较好，郊区市场普遍去化困难2021-2022年长三角、珠三角二线城市供求量价2021-2022年福建、山东二线城市成交量价2021年2022年2021年2022年万平米1200元/平米35,000万平米400元/平米30000月均供应

246万平米月均成交

268万平米月均供应

140万平米月均成交

183万平米月均供应

604万平米月均成交

608.5万平米月均供应

345.35万平米月均成交

363.8万平米3503002502001501005030,00025,00020,00015,00010,0005,00002500020000150001000050000100080060040020000供应面积成交面积成交均价供应面积成交面积成交均价城市范围：南京、苏州、杭州、宁波、东莞、佛山城市范围：福州、厦门、青岛、济南数据来源：dataln、

同策研究院商品住宅市场特征：中西部、东北二线城市需求下滑更显著2022年，中西部和东北二线城市市场下滑比东部沿海城市更明显。中西部二线城市商品住宅量跌价涨，

月均成交量仅519万平米，同比下跌41%，东北部二线城市量价齐跌，月均成交量122万平米，同比下跌41%。下半年在各类刺激政策出台下，中西部、东北二线城市市场依然呈现下滑趋势，去化周期不断延长2021-2022年东北部二线城市成交量价2021-2022年中西部二线城市成交量价2021年2022年2021年2022年万平米1400元/平米万平米月均供应

181.6万平米月均成交

206.4万平米月均供应

58.9万平米月均成交

122万平米元/平米14000月均供应

861.3万平米月均成交

879.4万平米月均供应

493.3万平米月均成交

518.8万平米40020,00018,00016,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,0000350300250200150100501200010000800060004000200001200100080060040020000供应面积成交面积成交均价供应面积成交面积成交均价城市范围：成都、贵阳、合肥、武汉、西安、长沙、郑州、重庆城市范围：沈阳、大连、长春数据来源：dataln、

同策研究院一二线城市去化周期普遍延长，尤其是中西部、东北城市一二线城市商品住宅库存面积整体呈上行趋势，个别城市略有下降，去化周期普遍在2022年6月达到峰值，与上年末相比，多数城市去化周期延长，尤其是中西部、东北城市，去化周期大幅延长典型城市商品住宅库存面积及去化周期库存面积/万平米6个月去化周期/月城市2021年6月1,584.13616.262021年12月2022年6月1,818.78591.862022年12月1887.18711.482021年6月26.76.82021年12月2022年6月43.29.42022年12月34.86.8北京上海广州深圳南京苏州杭州宁波佛山青岛济南南昌长沙武汉大连长春重庆西安郑州1,682.22586.0625.67.11,127.131,404.68948.311,334.891,579.871,212.62899.281,311.911,585.931,107.59843.561420.061691.521106.351080.02894.7710.433.87.214.134.415.814.15.217.664.41421.261.420.911.79787.658.915.910.914.710.721.719.314.424.523.234.942.762.514.626.9927.66844.41867.794.9569.86757.01735.87724.964.39.214.210.124.215269.27484.67653.10689.32.56.22,278.601,556.26298.142,348.621,535.77309.102,137.851,494.66321.222068.171381.117.711.4821.514316.5711.517.313.222.421.219.911.920.210.5271,524.801,745.92797.661,589.131,966.68820.661,561.241,985.41793.491709.714.58.71910.11741.872015.618.717.71436.9191,070.433,075.43909.641,230.642,967.671,102.991,912.601,178.713,017.691,136.311,722.151021.533003.391265.621599.97921.330.11,835.5915.7数据来源：dataln、

同策研究院商品住宅市场特征：三四线城市市场全面下滑2022年，长三角三四线城市商品住宅量跌价稳，

月均成交量305.6万平米，同比下跌47%；珠三角三四线城市商品住宅量价齐跌，

月均成交量仅205万平米，同比下跌37%，目前市场逐渐企稳2021-2022年长三角三四线城市成交量价2021-2022年珠三角三四线城市成交量价2021年2022年万平米4502021年2022年元/平米16000万平米900元/平米18000月均成交

577.1万平米月均成交

305.6万平米月均成交

325.6万平米月均成交

205.3万平米8007006005004003002001000160001400012000100008000600040002000040035030025020015010050140001200010000800060004000200000成交面积成交均价成交面积成交均价统计城市：湖州、淮安、金华、常州、衢州、绍兴、泰州、温州、无锡、徐州、镇江、舟山、常熟、建德、昆山、启东、嵊州、太仓、宜兴、张家港统计城市：惠州、汕头、韶关、肇庆、中山、珠海、清远数据来源：dataln、

同策研究院商品住宅市场特征：三四线城市市场全面下滑2022年，山东三四线城市商品住宅量跌价稳，

月均成交量74.9万平米，同比下跌36%；福建三四线城市商品住宅量跌价涨，月均成交量仅27.4万平米，同比下跌48%2021-2022年山东三四线城市成交量价2021-2022年福建三四线城市成交量价2021年2022年2021年2022年万平米200元/平米12000万平米90元/平米18000月均成交

116.5万平米月均成交

74.9万平米月均成交

52.8万平米月均成交

27.4万平米1801601401201008080706050403020100160001400012000100008000600040002000010000800060004000200006040200成交面积成交均价成交面积成交均价统计城市：东营、日照、淄博、烟台数据来源：dataln、

同策研究院统计城市：泉州、漳州、晋江三四线城市去化周期普遍大幅延长，库存压力较大三四线城市虽然供应放缓，库存面积与去年底相比变化不大，但由于市场需求下滑更加明显，销售明显放慢，因此去化周期与去年底相比，普遍大幅延长，库存压力较大典型三四线城市商品住宅库存面积及去化周期库存面积/万平米6个月去化周期/月城市2021年12月2022年12月2021年12月2022年12月常州徐州无锡绍兴嘉兴金华湖州珠海肇庆中山东莞惠州烟台512.32947.04524.67189.03162.61243.02456.02669.25830570.68901.2923.219.120.420.216.220.516.7369544.51183.28188.42230.16461.64720.07519.76541.59576.361803.021211.74459.69.711.69.118.18.615.223.414.413.920.835.324.910.116669.45581.741750.971248.8484.09218.7317.423.435.650.831洛阳泉州180.0111.701

2022年宏观经济特征02

2022年房地产市场总体特征03

2022年房地产市场区域特征04

2022年房企发展特征销售规模下滑，排名换水，国企TOP20占比提升2022年，持续受疫情、经济、行业影响，消费者信心明显不足，百强房企操盘金额同比再下降41.7%，接近腰斩。在各房企中，民企普遍出现不同程度问题，反观国企表现较为稳健，此消彼长，操盘金额TOP20排名中国企占比提升2019-2022年百强房企操盘金额及同比2019-2022年百强房企操盘金额及同比操盘金额TOP20房企14000012000010000080000600004000020000020%10%0%2021年2022年公司名称性质操盘金额（亿元）操盘金额（亿元）排名排名

变化变化碧桂园民企国企国企国企国企国企国企民企民企国企民企民企127208.6124410.945%202155%万科地产保利发展绿城中国中海地产华润置地招商蛇口金地集团龙湖集团建发房产融创中国中国恒大6122.84899.73509.43524.529504143.4411643-10%-20%-30%-40%-50%743003.22807.3278665民企国企86928927263510121832879.52608.61656.15677.24356.38210135%91827.91673.11607.5450.7202210113465%2019202020212022操盘金额（亿元）同比5数据来源：同策研究院业绩亏损，净利润负数，商票贴现率保持高位销售的持续下滑引发业绩的亏损。据统计，截至2月1日，A股上市房企中已有65家公司发布2022年度业绩预告，44家公司业绩同比下滑，36家公司预告亏损，占比超五成，其中5家公司最大亏损超百亿元，仅少数企业扭亏为盈。此外，供应商信任缺失、项目停工、后续回款受阻等恶性循环，也是导致业绩亏损的成因之一，表现在数据上则是部分房企商票贴现率自2022年起触顶36%最高线，并后续开始出现票面打折上市房企归母净利润业绩预告亏损TOP10（亿元、%）2021年中期-2022年部分房企商票贴现率情况2021年归属母公司股东的净利润2022年36%27%18%9%证券代码证券简称预告净利润

预告净利润

净利润最大上限下限变动金额-81.03-200.45-74.84-226.01-40.48-56.18-12.72-67.21-32.31-8.96600466.SH

蓝光发展002146.SZ

荣盛发展000540.SZ

中天金融000656.SZ

金科股份000671.SZ000961.SZ

中南建设000732.SZ

ST泰禾600823.SH

世茂股份600743.SH

华远地产600565.SH

迪马股份-138.34-49.55-64.1636.01-69.52-33.82-40.139.61-219.37-190.00-125.00-95.00-80.00-75.00-39.06-38.40-35.00-29.50-219.37-250.00-139.00-190.00-110.00-90.00-52.85-57.60-39.00-29.50阳光城-6.69-20.54上市房企归母净利润业绩预告扭亏为盈（亿元、%）2021年2022年6月

7月

8月

9月

10月

11月

12月

1月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月

11月

12月证券代码证券简称归属母公司预告净利润

预告净利润

净利润最大2021年金科地产2022年股东的净利润上限0.751.70下限0.501.42变动金额10.265.54600067.SH

冠城大通600094.SH

大名城600340.SH

华夏幸福-9.76-4.12-390.30阳光城中南建设建业集团雅居乐荣盛房地产旭辉集团正荣地产世茂房地产融创房地产绿地控股新城控股富力地产花样年地产恒大地产16.0011.00401.3华夏幸福：因债务重组取得进展，而确认债务重组收益等非经常性损益，扣除后经营业绩仍为亏损数据来源：同策研究院、wind拿地大幅减少，资产密集抛售，聚焦大宗交易从头部房企拿地趋势以小见大，相较于2020年，受资金和市场预期的影响，2022年房企拿地明显大幅减少。反观在大宗交易上，资产出售涉及金额和数量持续上升，其中资金占用较少的中小规模项目交易占比提升2018-2022年TOP5房企拿地宗数2020-2022年50家房典型企出售资产情况7006005004003002001000806040200600500400300200100060笔51723笔8笔43064191202020212022涉及金额（亿元）笔数1971491002021、2022年50家典型房企出售资产不同金额规模的宗数占比744031241013%222%26%30%9%小于1亿1-5亿碧桂园万科2019年保利地产绿城中国2021年

2022年中国海外发展202120222018年2020年5-20亿大于20亿38%27%35%（换算成人民币）数据来源：同策研究院、dataln，wind融资金额锐减，房企分化，集中国企和优质民企自2021年起，在政策管控和投资信心不足双重影响下，2022年房企融资规模持续缩减。期间，为避免暴雷风险，金融机构开始选择向有政府背书的国企和财务稳健的优质民企发放贷款，这导致了房企间出现分化，强者愈强，弱者无粮2018-2022年50家典型房企公开发行信用债金额及同比2020-2022年50家典型房企公开发行信用债金额占比12000100008000600040002000060%50%40%30%20%10%0%50%20202021202267%33%民企国企48%52%13%11%26%74%0%20%40%60%80%100%2020-2022年38家典型民企公开发行信用债金额占比-10%-20%-30%-40%-50%-22%202120202021202268%32%-38%2022其他民企优质民企60%40%20182019202060%40%80%公开发行信用债金额（亿元）同比变动（%）0%20%40%60%100%数据来源：同策研究院、wind备注：优质民企指获中债增信担保的7家民企，包括龙湖集团、金地集团、碧桂园、旭辉控股、新城控股、美的置业、滨江集团债券实质违约和展期激增，多家房企债务重组2022年，约44家房企出现债券违约现象，涉及金额近2000亿元，其中在境内债券市场有24家房企宣布展期，远高于2020、2021年。基于资金和现金流，及公司未来运营考虑，多家房企进行债务重组，申请整体展期，其中富力是目前唯一一家成功完成对466亿境内外债务全部整体展期的房企2020-2022年房企发行信用债违约情况2022年房企境内债信用债违约涉及金额和展期比例20018016014012010080250020001500100050020001000086%100%50%0%195626%4%20202021金额展期比例2022涉及金额部分房企境内外债务成功重组情况80060境内债务重组境外债务重组44408笔135亿境内债整体展期成功（2022.9.22）10笔49.43亿美元债整体展期成功（2022.7.11）富力地产199152021笔境内债整体展期成功龙光集团融创中国绿地集团华夏幸福-7（2022.12.6）0010笔160亿境内债整体展期成功（2023.1.3）-20202021笔数2022涉及金额（亿元）9笔32.41亿美元债整体展期成功（2022.11.22）企业数-重组协议生效（2023.1.29）-数据来源：同策研究院、wind、票宜贴大规模组织架构调整，重要人事变动，成本“节流”2021年的TOP50房企中约40%发生总裁或副总裁级别的人事变动，12家出现组织架构调整，主要为区域、城市层面的整合与精简，以缩减人力成本2022年部分TOP50房企组织架构调整和人事变动内容房企组织架构调整内容1月，世茂集团宣布新一轮架构调整，对集团总部职能部门、区域职能部门进行整合，如裁撤区域及以下层级投资功能投资中心；区域设置方面，撤销原浙江区域公司，升级华中地区公司，并将沪苏区域公司的部分项目重新划分管辖权。世茂集团7月，世茂内部发文宣布对华中地区、华北地区的组织架构调整，主要变动为撤销片区成立组团，调整后组团将由地区公司直管。从调整上来看，华中地区撤销武汉片区、郑州片区、安徽片区，同时成立武汉组团（聚焦武汉项目）、荆襄组团（聚焦襄阳和荆州项目）、湖南组团（聚焦长沙和张家界）、皖南组团、皖北组团、郑州组团；华北地区下辖的东北片区调整为辽宁组团和黑吉组团，由地区公司直接管理。同时，世茂集团还宣布在华中地区增设资产管理部。富力地产中南置地2月，富力组织架构及人事变动，西北、华北两区合并，成立北方区域，原富力集团西北区域董事长相立军，担任富力集团北方区域董事长。2月，中南建设旗下的房地产业务公司中南置地内部公告，在区域架构上，中南将苏皖区域和苏沪区域合并，成立沪苏区域，由毕兴矿担任区域公司负责人；海西区域和两广区域合并，成立华南区域，由杨杰担任区域公司负责人。2月，融创组织架构由七大区域调为九大区域，具体为新成立西北区域，管理陕西、山西、甘肃、宁夏四省；原西南区域拆分为成渝区域、云贵区域，分别管理四川及重庆、云南及贵州。12月，融创组织架构调整，成立地产经营运营中心、资本与融资中心、资产运营管理中心。融创中国金科地产3月，金科将公司原有区域进行拆分与整合，最终形成9个大区。具体调整如下：将云广区域一分为二，广西区域并入华南区域，云南区域并入四川区域；江西区域、浙沪区域合并；中原区域、山东区域合并；湖南区域、湖北区域合并；重庆区域、华东区域、华北区域、陕西区域不变。公司三级组织架构不变，即“集团-区域-城市”，集团设财务、投资、营销等职能部门，下设区域公司，区域公司再下辖城市公司。4月，华润置地开启新一轮组织调整，对城市公司进行整合，其中华东大区整合为6大城市公司，调整后为上海片区公司、南京片区公司、杭州片区公司、合肥片区公司、苏州片区公司、宁波片区公司。6个城市公司均设立11个标准部门，包括投资、运营、开发、设计、合约、工程、安全、营销、客关、人事行政、财务等。此外，上海、南京、杭州公司另设一个非标准部门，为公建管理部。华润置地12月，集团组织架构调整，部分城市公司进行整合。华润置地七大区下属分公司由40个调整为32个，大区部门由13个精简为9个，城市公司层面增设采购委员会、成本委员会、EHS管理委员会6月，金地集团进行组织架构调整，华东区域嘉兴地产公司、杭州事业部合并为杭州地产公司，负责杭州、嘉兴等浙江北部地区的投资拓展及经营工作，原嘉兴地产公司、杭州事业部所属人员相应划入杭州地产公司。东南区域南昌地产公金地集团中海地产司调整为南昌事业部。东北区域呼和浩地产公司包头事业部调整为包头片区，同时还涉及相应人事调整。6月，中海地产对区域公司进行内部调整。区域层面，华北区域合并北方区域成立新华北区域公司；原属北方区域的青岛城市公司、烟台城市公司划入华东区域，北方区域平台直接取消；华北区域管辖的郑州公司、武汉公司、太原公司以及华南区域下属的长沙公司并入中海西部区域，并成立新的中西部区域公司。城市公司层面，长春城市公司合并哈尔滨城市公司，成立长春片区公司；广州城市公司合并佛山城市公司，成立广州片区公司。随着组织架构出现变化，中海地产人事方面也随之进行调整，新出炉的四大区首名单为，成欣执掌华北区域、刘慧明执掌华东区域、刘长胜执掌中西部区域、刘显勇执掌华南区域。6月，旭辉推动内部组织变革，涉及城市公司层面。具体而言，河南事业部调整为郑州城市公司，并入华中区域集团；福州城市公司和厦门城市公司整合为福厦城市公司；广西事业部调整为南宁城市公司，并入东南区域集团。调整自7月1日起生效。此轮组织变革涉及部分人员的优化调整。7月，旭辉控股组织架构调整，设立四大平台，为地产开发平台、商业平台、代建平台和职能平台。人事调整上，原东南区域集团总裁汝海林升任旭辉控股执行总裁，主持地产开发平台的日常经营管理工作。旭辉控股执行董事、CEO林峰旭辉控股新城控股主抓职能平台，兼任旭辉商业总裁；代建平台则将由旭辉控股执行董事陈东彪负责。10月，旭辉再进行组织架构调整，多个“中心”降至“部门级”，投资拓展中心撤销，拓展职能并入建管公司，投拓管理部和合作管理部合并为投资管理部；产品中心撤销，成本管理部并入运营中心；企业管理中心撤销，客户运营部更名为客户关系部并入运营中心；总裁办公室和战略经营部合并为总裁办公室；人力发展中心撤销，学习发展中心更名为学习发展部；同时成立综合管理中心，下辖人力资源部、学习发展部、行政部、总裁办公室和数字科技部。组织调整下人员也发生调整。12月，集团及各事业部总部进行组织调整，调整范围包括集团总部、住宅板块以及商业板块，同时也带来多个高管岗位的变动。具体而言，整合投资、资本、资管、人力、财务、法务等职能，设置战略规划中心、投资发展与资本中心、资产管理中心、财务与融资中心、组织与人力发展中心、数字化发展中心、集团办公室、法律事务中心、审计监察中心、筑森设计公司和煜璞贸易公司。数据来源：同策研究院、公开信息整理02PART2023经济发展趋势：内需拉动经济的新格局2023经济发展趋势：内需拉动经济的新格局基于当前国内外经济形势，中国经济发展的主要动力在于内循环，扩大内循环规模的重点在于扩大内需，包括消费和投资两大方面，而房地产作为居民消费、企业投资和实体经济的重要一环，也是扩大内需的重要一环，同样需要重启需求内循环（主要动力）重点在于扩大内需住房消费和房地产投资也是扩大内需的重要一环（包括消费和投资两大方面）当前主要问题在于需求不足疫情影响逐渐结束，但经济下行压力依然较大，需要新的发展动力外循环外部环境复杂，外循环动力不可控：房地产业受经济下行压力影响，底层需求明显下滑，同样需要重启需求逆全球化兴起发达国家经济降速美国加息……01

启动内需的国际背景02

实施内需主导的发展模式03

重启住房消费的实施路径长期背景：逆全球化浪潮兴起，全球贸易面临瓶颈长期来看，中国经济发展面临的外部背景是2016年开启的经济逆全球化浪潮抬头，先后经历2016年英国脱欧、2018年开始的贸易战、以及2022年俄乌军事冲突。经济逆全球化浪潮不再是短期冲击，而是实质影响经济长期稳定发展的因素2022年国际冲突事件升级俄乌战争1981至2021年全世界出口金额全球化发展阶段万亿美元25.0逆全球化浪潮兴起2016年全球经济发展进入新阶段英国脱欧公投特朗普当选2022年20.015.010.05.0俄乌军事冲突2020年1995新冠疫情持续蔓延,全球各国陆续颁布出行禁令年北溪管道被炸1985年世界贸易组织成立2017年“经济全球化”概念被提出政府工作报告中明确提出“‘逆全球化’思潮和保护主义倾向抬头”0.0数据来源：同策研究院、wind长期背景：出口推动经济增长面临三大矛盾对中国经济而言，一方面逆全球化浪潮下，全世界贸易总额面临增长瓶颈；另一方面，在存量竞争上面临东南亚等新兴国家的竞争。长期来看，未来靠出口推动经济增长面临增长受限、不可控制、难以预期三大矛盾1949至2021年中国及部分发达国家出口金额占全球比例占比25.0%对外出口金额面临增长瓶颈1、全球贸易总额瓶颈20.0%15.0%10.0%5.0%增长受限中国出口金额占全球的比例面临增长瓶颈15.1%国际规律看，出口金额占全球的比例达到12%是个瓶颈。产业转移下面临新兴国家竞争2、国际竞争带来占比瓶颈出口推动经济增长不可控制难以预期0.0%他国贸易政策不可控国际冲突难以预期国际需求难以预期中国德国日本美国对经济增长的贡献不可控数据来源：同策研究院、wind短期背景：2022年主要发达国家激进加息经历2020至2021年连续两年低利率政策后，为应对前期货币政策过度宽松以及地缘冲突导致的通胀问题，2022年欧美主要发达国家激进加息，也为中国经济发展面临的国际环境带来新的变化%部分发达国家基准利率5.00美联储主席鲍威尔4.504.003.503.002.502.001.501.000.500.002022年全球主要发达国家激进加息，应对国内通胀2022年11月美联储加息75个基点；12月再度加息50个基点美国:联邦基金目标利率欧元区:基准利率英国:再回购利率数据来源：同策研究院、wind短期背景：激进加息导致经济增速放缓，中国出口需求减少2022年主要发达国家激进加息，虽遏制了通货膨胀，但也导致经济增速放缓，主要欧美国家制造业PMI转向下跌，并在4季度跌入荣枯线以下。以美联储对美国经济增长的预期为例，从9月、12月连续两次下调2023-2024年经济增速的预期。国际上主要发达国家经济增速放缓将导致对中国产品的需求增长放缓，拖累2023年中国出口增长2022年9月美联储对经济的预期主要欧美国家制造业PMI7065PMI转向下跌605550452022年12月美联储对经济的预期403530跌入荣枯线以下美国日本德国法国英国数据来源：同策研究院、wind、美联储短期背景：人民币转向升值拖累出口增长至2022年4季度，美国过快加息进一步加剧经济增速放缓乃至未来进入衰退的预期，美元指数走弱，人民币转向升值、且未来持续升值的预期强，不利于2023年中国对外出口的持续增长。长期和短期背景综合来看，外循环都难以推动中国经济持续增长实际美元指数及人民币汇率美元兑人民币8.0外贸单以美元结算外贸单以人民币结算美元指数125人民币升值7.87.67.47.27.06.86.66.46.26.012011511010510095结算完成时国内卖家收到的人民币总金额减少结算完成时国外买家付出的美元增加，即成本增加美国加息，经济强势，美元指数上行，人民币贬值美国加息，但经济增速放缓，美元指数下跌，人民币升值国内卖家面临亏损风险国外买家面临成本增加的压力90人民币升值拖累出口持续增长实际美元指数:广义美元兑人民币即期汇率数据来源：同策研究院、wind01

启动内需的国际背景02

实施内需主导的发展模式03

重启住房消费的实施路径发展模式：未来进入内需主导的经济发展模式从中国经济的结构看，内需包括消费和投资（资本形成），占GDP的比例超过97%，且远超外需（出口金额）占GDP的比例（约18%-20%）。在未来2023年出口增长受限且面临长期增长瓶颈的背景下，必须进入内需发力、主导经济增长的发展模式中，顺应二十大报告提出“增强国内大循环内生动力和可靠性”的发展要求二十大报告提出2019至2021年最终消费支出、资本形成总额、出口金额与GDP的比例“增强国内大循环内生动力和可靠性，提升国际循环质量和水平”60.0%55.8%54.7%

54.5%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%43.1%

42.9%

43.0%外循环内循环20.0%18.4%

18.3%以国内大循环为主体国内国际双循环相互促进最终消费支出/GDP资本形成总额/GDP出口金额/GDP201920202021数据来源：同策研究院、wind、统计局注：为准确对比内需、外需，使用出口金额与GDP的比代表外需支出法核算GDP，是从生产活动成果最终使用的角度计算国内生产总值的一种方法。最终使用包括最终消费支出、资本形成总额及货物和服务净出口三部分发展模式：未来重点实施扩大内需战略2022年二十大报告关于未来中国经济发展模式，提出“要坚持以推动高质量发展为主题，把实施扩大内需战略同深化供给侧结构性改革有机结合起来“，与2017年的十九大相比，重点突出了扩大内需战略的地位，强调了未来推动经济发展的着力点放在实体经济上，实施扩大内需战略“十九大”经济增长方式表述“二十大”经济增长方式表述追求经济高质量发展经济实现质的有效提升和量的合理增长去产能城乡融合发展去库存去杠杆降成本补短板区域协调发展扩大内需战略供给测改革健全社会保障体系完善分配制度就业优先战略应对人口问题缩小区域发展不平衡缩小贫富差距适当需求侧刺激提高全要素生产率提升产业链供应链韧性供给侧改革（发展实体）完善社会保障制度启动“2022-2035扩大内需战略”2022年国务院印发《扩大内需战略规划纲要(2022-2035年)》，未来实施扩大内需战略，明确了房地产是扩大内需的重要内容。在持续提升传统消费、推进重点领域补短板投资、新型城镇化、优化区域经济布局等方面均有涉及如何发挥房地产作用的内容1、促进消费投资，内需规模实现新突破4、完善市场体系，激发内需取得明显成效2、完善分配格局，内需潜能不断释放3、提升供给质量，国内需求得到更好满足“十四五”目标5、畅通经济循环，内需发展效率持续提升重点任务实施抓手1、加快培育完整内需体系2、促进形成强大国内市场3、支撑畅通国内经济循环全面促进消费，加快消费提质升级优化投资结构，拓展投资空间持续提升传统消费、积极发展服务消费、加快培育新型消费、大力倡导绿色低碳消费加大制造业投资支持力度、持续推进重点领域补短板投资、系统布局新型基础设施推进以人为核心的新型城镇化、积极推动农村现代化、优化区域经济布局加快发展新产业新产品、积极促进传统产业改造提升、着力加强标准质量品牌建设提升要素市场化配置水平、加快建立公平统一市场、建设现代流通体系推动城乡区域协调发展，释放内需潜能提高供给质量，带动需求更好实现健全现代市场和流通体系，促进产需有机衔接深化改革开放，增强内需发展动力完善促进消费的体制机制、推进投融资体制改革、优化营商环境激发市场活力、发挥对外开放对内需的促进作用提升安全保障能力，夯实内需发展基础保障粮食安全、强化能源资源安全保障、增强产业链供应链安全保障能力、推动应急管理能力建设持续优化初次分配格局、逐步健全再分配机制、重视发挥第三次分配作用扎实推动共同富裕，厚植内需发展潜力扩大内需战略面临的困境-消费消费面临的重要问题是受到收入增长以及预期的制约。长期来看，GDP增速放缓、居民收入跟随调整也进入增速放缓的通道，更进一步来看，将拖累消费的持续快速增长。此外消费的弹性系数比较低，在收入不大幅增长的情况下，消费很难快速提升GDP不变价、城镇居民人均可支配收入累计同比城镇居民人均可支配收入、社会消费品零售总额累计同比%20%40长期来看，GDP增速放缓、居民收入跟随调整也进入增速放缓的通道3020长期来看，居民收入增速放缓，更进一步将拖累消费的持续快速增长151051000-10-20-30-5-10GDP不变价城镇居民人均可支配收入社会消费品零售总额城镇居民人均可支配收入数据来源：同策研究院、wind扩大内需战略面临的困境-收入分配制约中国扩大内需的另一个长期问题是收入分配的长期不均衡。一方面改革开放后，在流量的收入分配上，高收入人群的收入增速及占比提升远超普通群众；另一方面，高收入群体有更多的资产进行投资升值，进一步拉大财富分配上的不均衡中国前1%、10%以及后50%人群收入份额占比中国及高净值人群持有的可投资资产规模%50.0万亿元30040.0%35.0%30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%45.040.035.030.025.020.015.010.05.0可投资资产在1000万人民币以上的高净值人群，持有的可投资资产规模及占比快速提升25020015010050后50%人群的收入份额占比持续降低0.000.0%前1%人群的收入份额前10%人群的收入份额后50%人群的收入份额中国个人持有的可投资资产总体规模中国高净值人群持有可投资资产规模占比数据来源：同策研究院、wind、招商银行《中国私人财富报告》，世界不平等数据库注：世界不平等数据库World

InequalityDatabase(WID.world)是《21世纪资本论》作者Thomas

Piketty等建立的数据库扩大内需战略面临的困境-投资历史规律看，基础设施和房地产投资两者呈现明显的此消彼长的关系（跷跷板）。近年来政府大规模施行减税降费、同时疫情后财政进一步承压，如果顺应规律进入“小房产、大基建”阶段则面临财政更为紧张局面。大部分城市基建对于土地财政的依赖度较高，因此大基建的作用会逐渐减小，房地产的作用会逐渐提高，形成二者“双轮驱动”模式2007年-2022年我国房地产开发投资、基建投资与固定资产投资三者增速的关系2010年1月大基建“国十一条”%532013年2月“新国五条”2016年9月多地出台升级调控政策2007年9月433323133“927房贷新政”大房产大房产大基建小房产大房产大基建小基建小房产小基建-7小房产-17-27-37小基建2012年多次降准、

2014年9月“9302018年12月份三四线城市调控放松货币量化宽松房贷新政”2008年12月“国十三条”基建投资房地产投资固定资产投资数据来源：同策研究院、wind房地产是提振消费的重要组成部分房改之后，中国及上海房地产业增加值稳步上涨，占GDP的比重也稳步提升。房地产是稳定经济的重要环节，2022年12月，国务院副总理刘鹤重申“房地产是国民经济的支柱产业”1998至2021年中国房地产业增加值及占GDP比例1998至2021年上海房地产业增加值及占GDP比例万亿元亿元9.08%6.7%7%7.7

6%5%4,000.010%1998至2021年7.2%1998至2021年8.8%8.07.06.05.04.03.02.01.00.0房地产业增加值从0.3万亿元增加至7.8万亿元占比从4.0%增加至6.8%上海房地产业增加值从191.8亿元增加至3564.5亿元占比从5.0%增加至8.2%8.2%9%3,500.03,000.02,500.02,000.01,500.01,000.0500.08%3,564.57%6%5%4%3%2%1%0%4%4.0%5.0%3%2%1%0.3191.80%0.0房地产业增加值（左轴）占GDP比例（右轴）房地产业增加值（左轴）占GDP比例（右轴）数据来源：同策研究院、wind房地产作为

“准实体”产业，也是投资和实体经济的重要一环房地产业产业链长，关乎经济命脉，是“准实体”产业。只有房地产市场稳定健康，产业链上下游的产品消费才能稳定，因此房地产也是促进投资和实体经济的重要一环塔式起重机混凝土机械挖掘机小家电政府家电机械白色家电轿车运输工具乘用车SUV咨询建材水泥/玻璃木材/管道瓷砖/涂料保温材料物业服务物业管理厨卫地板电气照明家具房地产螺纹钢家居装饰钢铁丝材/板材门窗金融机构纯碱/其他化工品其他......装修装饰01

启动内需的国际背景02

实施内需主导的发展模式03

重启住房消费的实施路径重启住房消费的路径1：推进需求端刺激政策2022年12月至2023年1月中央层面多次发声，支持刚性和改善性住房需求，重申房地产国民经济支柱产业的地位，预计2023年将推进购房需求端的刺激政策，帮助经济整体性好转12月15日至16日中央经济工作会议12月15日刘鹤书面致辞1月5日住建部长接受采访➢

要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。➢

要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。➢

房地产是国民经济的支柱产业，针对当前出现的下行风险，我们已出台一些政策，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。大力支持刚性和改善性住房需求。对购买第一套住房的，要大力支持。首付比例、首套利率该降的，都要降下来。对购买第二套住房的，要合理支持。以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策。对购买三套以上住房，原则上不支持➢未来一个时期，中国城镇化仍处于较快发展阶段，有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑。数据来源：同策研究院、wind重启住房消