房屋回迁业务涉税问题

回迁房或拆迁安置房，是指按照城市危旧房改造的政策，将危改区内的私房或承租的公房拆除，然后按照回迁或安置的政策标准，被拆迁人回迁，取得改造后新建的房屋。房屋回迁业务常见的是对等置换形式，即按被拆迁人房屋原面积拆一还一，给予其同面积房屋回迁安置。房屋回迁业务涉及的税种比较多，各税种的政策规定又不同，如何准确地确定回迁业务中各税种的计税依据是纳税人的关注点之一。下面，笔者就如何确定回迁业务中各税种的计税依据作以阐述。契

税《契税暂行条例》第一条规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。第四条规定，国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，契税的计税依据为成交价格。同时还规定，前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]一三4号）规定，出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：1.评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。2.土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。因此，开发商在回迁业务中取得的国有土地使用权，契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。也就是说，按照契税政策规定，房地产开发公司采用回迁方式进行动迁安置属于房屋原地实物补偿，房地产开发公司缴纳契税时，不能将包含在购买土地成交价格中的补偿房屋开发成本（包括房屋货币补偿和房屋实物补偿）从计税依据中扣减缴纳契税。另外，《财政部、国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税[2005]45号）第二条规定，对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。营业税《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》（国税函[2007]768号）规定，房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益，根据现行营业税有关规定，应按“销售不动产”税目缴纳营业税。《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函[1995]549号）规定，按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。综上所述，开发商发生房屋回迁业务，开发商应在交付回迁房屋或被拆迁户全部支付差价的时候缴纳。如果不需要支付差价的，以成本价格作为计税依据；如果有差价的，不需要支付部分按成本价格计税，差价部分按实际计税。印花税《印花税暂行条例施行细则》第五条规定，产权转移书据，是指单位和个人产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的书据。房屋回迁合同，是指房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，与被拆迁户签订的按被拆迁人房屋原面积拆一还一给予同面积房屋回迁安置的合同，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换，即特殊形式的房屋销售合同。可见，房屋回迁合同属于一种交换式的产权转移书据。另外，《财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税[2006]162号）第四条规定，对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。因此，房屋回迁合同需要按照产权转移书据缴纳印花税，其计税依据为双方签订的商品房销售合同中所载金额。如果未标明金额的，则应按《印花税暂行条例施行细则》第十八条规定执行。即按金额比例贴花的应税凭证，未标明金额的，应按照凭证所载数量及国家牌价计算金额；没有国家牌价的，按市场价格计算金额，然后按规定税率计算应纳税额。另外，需要注意的是《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2023]一三7号）规定，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。土地增值税《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2023]220号）第六条规定，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]一八7号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。而国税发[2006]一八7号文件第三条第（一）款规定，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。可见，开发商计算土地增值税时，其在房屋回迁业务中对等置换出去的新建房屋应按视同销售房地产规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。企业所得税房地产开发公司采用回迁方式进行动迁安置，因为动迁户被拆迁的房屋是产权房，回迁后的产权房在办理产权时需要房地产开发公司出具商品房销售发票。《企业所得税法实施条例》第二十五条规定，视同销售应该是视同销售货物、提供劳务和转让财产三类情况的总称。对企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2023]875号）第一条（四）项规定，销售商品以旧换新的，销售商品应当按照销售商品收入确认条件确认收入，回收的商品作为购进商品处理。鉴于房地产企业的房屋回迁业务具有特殊性，开发商发生房屋回迁业务进行企业所得税处理时，对回迁标准面积内部分，房地产开发企业既要按收入确认条件确认收入，又要按规定归集开发成本。回迁房或拆迁安置房，是指按照城市危旧房改造的政策，将危改区内的私房或承租的公房拆除，然后按照回迁或安置的政策标准，被拆迁人回迁，取得改造后新建的房屋。房屋回迁业务常见的是对等置换形式，即按被拆迁人房屋原面积拆一还一，给予其同面积房屋回迁安置。

房屋回迁业务涉及的税种比较多，各税种的政策规定又不同，如何准确地确定回迁业务中各税种的计税依据是纳税人的关注点之一。下面，笔者就如何确定回迁业务中各税种的计税依据作以阐述。契税纵惨《契爹税暂亲行条件例》失第一迅条规宽定，秤在中梨华人棋民共溜和国敲境内伸转移姥土地掠、房它屋权砌属，江承受恶的单犹位和经个人捞为契屈税的个纳税列人，平应当勉依照胆本条吨例的基规定备缴纳最契税巩。穗第四云条规僚定，桑国有轻土地鞋使用织权出吵让、梁土地廉使用积权出勾售、皱房屋放买卖绸，契手税的规计税拢依据寒为成宾交价远格。灵同时期还规姨定，阴前款爹成交午价格爹明显缝低于呼市场铃价格店并且震无正泰当理悔由的抹，由船征收居机关棒参照不市场县价格骂核定麻。《厕财政膨部、形国家斑税务辽总局列关于定国有贿土地词使用厨权出渗让等职有关益契税事问题涛的通务知》吵（财镜税[能20猎04骂]一否三4夏号）伸规定郊，出狡让国滥有土故地使蝇用权透的，爱其契泳税计慈税价趣格为矛承受约人为君取得跨该土门地使陆用权疾而支窗付的疏全部霜经济批利益篇。乒拦厕以协推议方灵式出肥让的逐，其蓝契税春计税竭价格尾为成迁交价贝格。渡成交望价格犁包括江土地扩出让牌金、喇土地钥补偿篮费、霞安置青补助絮费、恋地上器附着特物和酱青苗许补偿象费、竖拆迁呈补偿盐费、才市政维建设缘配套镜费等奉承受拦者应守支付仍的货段币、垃实物财、无烂形资本产及翁其他挥经济碎利益叫。专灰裂没有宅成交胖价格备或者姨成交疮价格述明显漂偏低排的，珍征收海机关慌可依餐次按廉下列真两种辛方式肤确定蔬：置她陈1.榴评估致价格岩：由眨政府晒批准妄设立溪的房粒地产究评估宪机构染根据波相同津地段街、同宵类房薯地产伪进行枝综合样评定卫，并中经当谜地税掌务机众关确叨认的染价格会。仿动妹2.阅土地蛮基准产地价槽：由鄙县以绸上人喝民政毙府公挡示的臭土地库基准泼地价悦。因挂此，鉴开发仍商在逐回迁矿业务酱中取既得的碌国有痰土地零使用拣权，欢契税吵计税跨价格呼为承丈受人戒为取即得该唇土地陈使用掏权而虾支付寸的全刘部经筐济利底益。研也就殿是说投，按泛照契折税政酷策规夜定，瞒房地修产开发发公叶司采喘用回先迁方密式进屈行动奴迁安执置属粪于房忠屋原绿地实肝物补报偿，啄房地傲产开猫发公慨司缴阳纳契锅税时秩，不歉能将霜包含执在购店买土贷地成兼交价醒格中糖的补卫偿房聋屋开绢发成颜本（庭包括市房屋扒货币御补偿演和房夹屋实硬物补出偿）灵从计怪税依赢据中改扣减形缴纳廉契税记。袍就另外庄，《瑞财政芹部、券国家唉税务梢总局反关于馆城镇奥房屋那拆迁指有关县税收氏政策卵的通继知》均（财霉税[傅20矛05毅]4三5号钩）第猫二条参规定城，对员拆迁仇居民成因拆别迁重佩新购奴置住绑房的泡，对堪购房桑成交纹价格触中相五当于仁拆迁厌补偿夺款的均部分火免征栽契税国，成虎交价变格超转过拆鸭迁补农偿款悬的，健对超谋过部轧分征逐收契鼓税。脉营业导税姥取《国所家税理务总跨局关贸于个告人销国售拆庭迁补英偿住塞房征遵收营攻业税库问题息的批忍复》弊（国尾税函旬[2纸00嗓7]观76升8号羞）规妻定，瓜房地疤产开架发公遭司对召被拆向迁户符实行炊房屋皱产权陵调换左时，扭其实弓质是兆以不均动产泰所有愧权为算表现嘉形式早的经妨济利研益的寨交换苦。搅扮跌双房浓地产宵开发烘公司唱将所皂拥有祥的不抓动产山所有改权转络移给较了被湖拆迁税户，贯并获宜得了京相应挪的经榴济利令益，雷根据凶现行财营业墨税有斜关规睡定，俭应按墨“销乖售不该动产搅”税础目缴电纳营泉业税尼。概祖《浑国家寄税务犹总局以关于尸外商正投资叶企业轧从事励城市蛇住宅鄙小区仗建设坑征收蚀营业誉税问漏题的抗批复亭》（挂国税样函[茅19贯95违]5赛49督号）朵规定楼，按探照《识中华腥人民境共和杜国营徐业税忘暂行位条例取》的漆有关骂规定弟，就处其取偷得的诊营业企额计敏征营梳业税挣；对质偿还接面积些与拆过迁建绿筑面阴积相蓬等的钩部分童，由蛛当地号税务扶机关宫按同尾类住向宅房蛙屋的例成本泪价核陕定计振征营济业税党，对她最终乱转让古时未戴作价笼结算君的住轧宅区仰配套束公共宏设施刚（如治居委盼会用友房、钞车棚冤、托君儿所枕等）喝，凡延转让锡收入砌已包桃含在巾住宅牵房屋干转让底价格最中并树已征沫收营亿业税隙的，蓝不再编征收笼营业愉税。招岛综蛙上所吨述，河开发播商发奶生房盾屋回她迁业母务，蚀开发弓商应萄在交歼付回它迁房转屋或杆被拆剩迁户得全部确支付煤差价柄的时谁候缴剩纳。传如果喊不需钱要支抗付差消价的红，以典成本派价格予作为情计税孤依据籍；如伯果有提差价宽的，有不需篇要支廊付部胆分按祸成本捡价格驰计税番，差诸价部湿分按睬实际汪计税颂。炭印花硬税凡墙《印狐花税害暂行议条例屿施行土细则坚》第丰五条从规定认，产江权转腿移书誓据，浓是指编单位泥和个名人产滋权的匀买卖四、继替承、氏赠与扎、交尺换、租分割抛等所号立的邻书据取。就少房椒屋回赢迁合引同，世是指怨房地由产开赖发公欣司对糟被拆及迁户巩实行妈房屋渴产权巩调换伞时，咱与被摸拆迁扶户签免订的旦按被胁拆迁与人房盲屋原棍面积服拆一纯还一刃给予督同面脚积房裳屋回菠迁安谋置的轨合同饿，其废实质待是以本不动旦产所区有权纳为表持现形馆式的毕经济爸利益鼠的交蛇换，盈即特洲殊形漂式的被房屋岁销售巨合同惜。可摩见，祥房屋充回迁种合同朽属于吗一种宣交换备式的阿产权记转移过书据变。床均另干外，寄《财温政部开、国割家税孤务总刷局关来于印惜花税灶若干剂政策公的通赛知》茫（财旅税[罪20百06天]1仇62蔬号）坡第四赤条规摔定，呢对商扛品房铜销售密合同秀按照胃产权主转移愈书据信征收奉印花旧税。浮因此牺，房户屋回找迁合冤同需克要按凶照产哭权转撒移书绪据缴训纳印螺花税摔，其都计税依依据干为双荒方签桂订的予商品破房销诉售合润同中帜所载腰金额求。如胖果未润标明览金额裕的，梦则应父按《须印花贝税暂鼓行条太例施丰行细锡则》核第十峰八条汁规定宫执行徒。即睬按金冻额比吼例贴果花的坊应税注凭证领，未坦标明喷金额端的，上应按轮照凭敲证所捷载数脑量及熔国家遗牌价岛计算茄金额速；没花有国焦家牌手价的忠，按卖市场匠价格缴计算半金额拐，然困后按度规定扒税率寨计算芳应纳枪税额蹲。差另国外，棋需要其注意咱的是剧《财必政部贡、国任家税前务总处局关睬于调择整房渣地产医交易虎环节峰税收汇政策彻的通列知》戏（财摩税[壮20目08料]一忙三7乐号）饭规定够，隙对个淡人销碗售或她购买御住房扛暂免差征收齿印花萍税绕。衣土地盖增值狼税寻汇《国塘家税侵务总伟局关款于土爽地增榴值税数清算库有关亮问题卵的通御知》仆（国虾税函部[2朋01触0]趟22爸0号才）第距六条耍规定街，房性地产辨企业漏用建照造的声本项菌目房渗地产检安置净回迁宿户的涌，安少置用遗房视缠同销辛售处规理，务按《强国家遍税务庆总局津关于遍房地泉产开燃发企帐业土票地增蛙值税夹清算另管理过有关蜓问题魂的通死知》浪（国波税发型[2号00跌6]绳一八望7号柄）第订三条对第（拆一）天款规馆定确刺认收池入，巨同时切将此贸确认赌为房绒地产恩开发畏项目鲁的拆衬迁补开偿费陪。房霞地产参开发约企业惊支付饺给回轧迁户捧的补款差价至款，乐计入纺拆迁软补偿秤费；烧回迁券户支辜付给门房地被产开酸发企才业的僚补差授价款劳，应码抵减愤本项畜目拆跨迁补洒偿费粱。而遇国税盆发[惧20组06沸]一沸八7迈号文辰件第世三条椅第（呈一）五款规悔定，支房地宜产开侧发企雹业将传开发理产品们用于剑职工角福利英、奖杀励、荡对外叫投资郊、分振配给挡股东惩或投词资人抹、抵野偿债弦务、全换取怨其他控单位均和个堤人的择非货适币性汽资产汽等，蠢发生生所有柄权转广移时电应视跑同销惠售房涌地产蜜，其设收入辰按下坡列方僻法和乡顺序玻确认涛：音胁和1.第按本裕企业页在同圈一地做区、姓同一音年度仇销售质的同哑类房议地产昏的平鱼均价馆格确乏定；吴舅策2.巧由主鼠管税倍务机非关参谎照当亭地当副年、碗同类妈房地后产的纽市场需价格坏或评钻估价发值确壶定。诵可见雪，开糖发商趁计算店土地澡增值布税时续，其顽在房遗屋回强迁业灵务中蠢对等主置换企出去库的新侵建房贺屋应浙按视瞎同销急售房岸地产篇规定嘉确认腊收入各，同冲时将鸡此确量认为临房地亦产开扩发项豪目的笋拆迁娇补偿伟费。借企业故所得瞧税吹污房地穿产开纵发公喊司采章用回爸迁方他式进获行动顶迁安抚置，敌因为陪动迁派户被块拆迁响的房教屋是脆产权刺房，释回迁技后的昆产权溜房在初办理伪产权洗时需览要房尾地产干开发蒸公司越出具貌商品蛛房销枯售发梅票。尘《企各业所蓄得税耽法实启施条段例》悉第二沉十五狱条规缩定，融视同葛销售运应该疾是视扬同销宰售货赖物、锋提供雨劳务默和转撒让财择产三第类情肌况的货总称巨。蜂对企堡业发输生非湿货币迁性资桃产交茶换，渠以及楚将货铁物、顷财产秋、劳帆务用向于捐汤赠、局偿债克、赞广助、枝集资璃、广俘告、齐样品傍、职馆工福晃利或央者利肤润分缝配等项用途丈的，棋应当进视同右销售拴货物宴、转誓让财唇产或剪者提踩供劳驱务，据但国唯务院集财政骡、税京务主耍管部腿门另脱有规辞定的贫除外茄。《侮国家爬税务甚总局冒关于恨确认猎企业咸所得捡税收奴入若酱干问划题的胡通知堵》（孩国税剪函[镇20仇08酱]8可75接号）统第一狱条（犁四）固项规器定，偿销售垦商品农以旧壮换新阵的，床销售公商品廉应当掏按照茅销售蕉商品互收入贱确认姨条件缴确认状收入附，回点收的天商品凶作为掠购进洲商品秒处理样。凉鉴于付房地口产企敲业的库房屋刃回迁渣业务其具有哗特殊稻性，令开发甜商发旋生房罩屋回恶迁业蔑务进污行企迈业所折得税反处理择时，晌对回协迁标滤准面才积内膛部分恶，房奇地产斤开发富企业旗既要筑按收你入确鲜认条户件确葡认收那入，杨又要少按规滨定归往集开床发成皱本。附：扩●营喂业税外纳税置地点宫如何疯确定色蕉醋陵咨询急x0腐31特1-烧-8智77里62盖**杰*锯洁歪序咨询萄内容穴：石笨家庄寄市的填王先章生咨痒询，歌建筑缠安装这企业挑跨区做施工兴，如棋何缴任纳营遭业税菌？恰驾壶答蚕复：字确定膀营业宫税纳讲税地耐点，碰总的筐原则挖是在颤发生辰地纳倒税，计即以扰纳税筹人提催供应弊税劳上务地糊为纳肢税地船点。束纳税迹人提遍供的姐应税穷劳务抹发生弹在外储县（集市）扇的，疏应当蜻向应确税劳耍务发劣生地帖的主跟管税尿务机僚关申瞒报纳己税，按如未溪向应悠税劳微务发蔬生地进申报苦纳税皱的，减由其伟机构肺所在些地或钓者居互住地直主管穷税务话机关怎补征备税款艇。纳童税人新在本数省、影自治胆区、小直辖该市范抄围内姿发生海应税份行为尚，其族纳税仗地点谷需要魂调整页的，隙由省椒、自唱治区耽、直兼辖市圈人民络政府幅所属艰税务暑机关简确定昂。涌●旧腥城改捉造是筛否缴慕纳营矩业税兵映踢咨询启x0镇31捞1-究-8坏66采82跳**咸*怒气掉咨询锅内容冠：石惩家庄膀市的扬李先屡生咨奉询，敲今年南是三校年大数变样须的第灵一年疫，作更为房秤地产咏开发乓企业净，由拍于旧纺城改石造，小涉及饼到了姓很多踏税收虫政策调问题择，如截在房毁地产立公司摄拆除遥民居口进行季补偿谊后，缺如何阿缴纳减营业财税?括俘魂答复统：怎根据烛冀地表税发夸[2钢00央0]互93落号文疏件忙的规悟定，盆在旧条城改非造中菜，房仔地产拐开发泡企业绳拆除掩民居磨住房狡后，舍补偿霞给搬方迁户高的住矛房，蹄应按据照“例销售菜不动怠产”底税目桂征收裤营业忘税。脂对偿返还面歪积与梢拆迁促面积曾相等尿的部味分，府由当栋地地迟税机驰关按妻同类夏住宅钞房屋匠的实丑际成困本核曲定征茎收营豪业税撒，对券超面蕉积部敬分按洁取得乘的实同际收穿入征斗收营德业税哲。牌●如摄何确雁定建嘴筑业泳营业炕税的读纳税丘人和使扣缴慎义务皮人类待源咨微询x纳03香11夏--浓82趣98六1*膏**引批困

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20飞09访〕7番2号达）第姓十七料条规辜定：醉清算图审核岛时，临应审谦核房亿地产笑开发桑项目我是否泳以国俗家有淡关部梅门审尺批、花备案斜的项赚目为雾单位脆进行崇清算阶；对捏于由渴发改险委或能规划拌部门季批准板的分栏期开剪发的夜项目闻，是涉否以两分期兴项目驴为单悦位清沾算；栋普通榨标准鞠住宅同是否灶与其洪他类刘型的专房屋撕分别罚计算具增值海额、耕增值浇率，槽缴纳灵土地卫增值此税。雨根据够以上宪规定银，除盟普通放标准卡住宅嫩外，远同一剃清算立单位减中的妇不同未类别房的商倘品房背不分床别计巡算增哗值额咏和增售值率植。浅24断、已步核定番项目冷如何枕适用瞧核定私征收售率？阳已核甚定征炭收项前目如兵果符漫合《兴土地摧增值式税清搭算管晋理规暑程》拘（国冰税发遇〔2忙00演9〕抛91把号）离第十欣条第火一款缩和第狂二款吸清算剑条件面进了兴核定跪征收沫清算舍的，携其未禾售部戒分继洪续销瓜售的芳，按轰清算此时确死定的密核定诊征收波率核杯定征刚收。油25颗、房境地产皮开发酿项目明分期狐开发嗓，前私期项更目已期核定饿征收炕，后辣期项圆目如券何进狼行清存算？挂《土烦地增臂值税芝清算杰管理串规程裤》（网国税拴发〔刑20析09五〕9平1号蹦）第骑三十侨六条雀规定津：对禾于分券期开仿发的棍房地丈产项称目，禽各期乞清算呆的方塘式应竿保持厦一致倦。因吵此，送前期三项目膝已核汪定征秘收，条后期良项目愁也应具该核识定征片收。稳25颠、房养地产来企业捎进行谜土地晶增值醋税清有算后秃，销炒售剩鸡余房仗屋收穴到的娱预收信款，粮是否仪要预衰征土霞地增员值税饿？穿房地明产企棍业进日行土嫁地增蜂值税矛清算举后，开销售届剩余已房屋拜收到温的预匆收款由，应袖根据废《国棒家税友务总筒局关筐于房利地产斩开发灰企业罗土地劳增值唇税清妻算管字理有汗关问惊题的稍通知蓄》（臂国税顿发[猪20隆06仗]一宗八7亩号）谅的第厕八条宫规定测，在疾土地搅增值算税清榆算时揭未转区让的炒房地舒产，罩清算材后销睛售或轨有偿四转让突的，扩纳税抵人应传按规惠定进辞行土耕地增踏值税浮的纳伴税申绩报，黎扣除填项目械金额蜓按清唤算时璃的单凶位建授筑面享积成奏本费球用乘钞以销院售或深转让在面积龙计算惭（单跃位建牵筑面扩积成惊本费贺用=框清算荒时的遥扣除叉项目汤总金笛额÷区清算歉的总潮建筑拔面积伯）。思即纳造税人粱已清闪算项肉目继炮续销欧售的国，应躬在销梢售的谈当月瓣进行义清算卖，不厕再先侵预征誓后清俗算。伪26披、项最目清委算时传未售保部分料的成仔本、菌费用恋、税困金如携何扣洪除？汪未售灯部分鬼的将沸来的梯成本角、费届用、惰税金赤、预本征税古款的侍处理锡？殃根据疲《国芝家税遵务总掏局关赴于房麦地产谁开发冷企业宽土地鞠增值月税清申算管潜理有唐关问姐题的仗通知序》（牢国税叉发[陪20瞧06皂]一狮八7蜡号）没第八泼条的眠规定捆：在寻土地岁增值田税清侧算时绘未转设让的兴房地六产，添清算迎后销干售或盒有偿反转让崖的，萄纳税矿人应条按规胶定进佣行土亿地增鹿值税否的纳饶税申且报，死扣除脾项目害金额痛按清决算时崖的单靠位建挺筑面裹积成铜本费臂用乘虎以销择售或顶转让圈面积克计算烛。蛇单位眯建筑和面积斜成本姐费用港=清叔算时雨的扣缓除项注目总仰金额爪÷清岭算的壤总建绵筑面位积。看清算册时未拌售部蚂分预把征的说税款舱不得浩扣除攀。侵未售译部分架在销材售时年按上票述方望法计式算其杠成本彻、费从用。榜未售初部分秀销售波时已疤预征舰的税爸款在题计算哭土地慰增值备税予福以扣聚除。规27咐、土钻地增占值税性清算挪过程蝴中，买企业帽想享革受增夜值额着不超置过2卫0%每增值过额免暖税的漠普通珍标准椅住宅盯，需白要提追供哪青些证菌明资毫料？效1）摧立项医批准遥机关钳对经昂济适兵用房骡立项颂的批粒准文讨件；千2）蔑土地仍管理府部门街划拨翁土地床的批洞准文罪件；啄3）称物价押部门为核定丧的有虏关经始济适常用房忌销售蠢价格歼的批址件；肚4）振住房谜保障痛主管竞部门芒为低递收入煮住房笑困难暴家庭短出具仇的购夸房资斯格证劣明；拉5）剪列明碎该项闪目的些政府菜经济少适用也房建翁设投苦资计锻划；弱6）悲经济弓适用荷房销张售清孤册（个包括姑购房伏人姓百名和误身份肌证号致码、生准购易面积当、合妹同号政、订凡立合样同日尖期、蛋楼栋竟号、豪实际词购买榨面积渡、单坐价、万销售善金额坚）；欲7）宋主管爸地税搭机关惑要求梨提供咳的其尿他资含料。礼28葛、销起售经肠济适尸用房警的车说库等钱，是捡否可值享受淹土地棋增值狠税的湖优惠禽政策剃？膊房地刻产开抢发企刃业转伞让经熟济适嫂用房仙车库相等，叠其面限积并催入经殿济适筑用房司面积锡，其扫合计兴数未圣超过钱经济悬适用猪房标嚷准的悟，享景受经鸦济适醒用房脚政策锐，其彻合计瓶数超粉过经迟济适斜用房资标准龄的，晶所转器让房质产与唐车库脸等均前不作沙为经盟济适叫用房撕，不榜应享第受经透济适泻用房估优惠挨政策剥。妹29吃、房革地产淹企业像用房晕地产蹦投资豪的土扎地增锁值税为处理卸据《桃财政偶部国歇家税矿务总包局关课于土甚地增仓值税千若干沾问题务的通劣知》窑（财夕税〔侍20陆06直〕2技1号夜）第撞五条予规定沙：对泪于以宝土地票（房墨地产夺）作乘价入责股进班行投岂资或某联营叠的，野凡所投投资陶、联呢营的隆企业恰从事衰房地悠产开遮发的驻，或拐者房众地产弹开发况企业穗以其物建造年的商章品房勺进行辞投资关和联迅营的铺，均饱不适两用《立财政疼部、陆国家杀税务燃总局政关于脖土地邻增值滥税一屯些具霸体问盖题规柄定的世通知坊》（疗财税压字[利19仪95蛛]0涝48蛙号）紧第一项条暂敬免征诉收土山地增蛾值税做的规锐定。族因此抛，性房地集产企痛业用绪房地慕产投缘资的守，需美要缴吉纳土艇地增盈值税跳。栏例如乳，母较公司赶以土秤地进发行投叨资给狡子公洲司进依行资诚本增傲值，歌母公援司购姐入土验地时色价值蒙50种0万态，按兄80经0万伐作价称投资牵，在仰投资虏时母稻子公剧司都捏不是辆房地掘产开宣发企味业，墓但子皆公司份取得希土地柔后向渠工商轮和建斑委申醋请房戒地产张开发丑资质孟，土披地用连来建揪造科睡研大吊楼，摘大楼密建成巴后用坦于自肆用或弹出租慌，是伞否交墓土地奏增值系税？也根据嚼《财宣政部信国家植税务怀总局腹关于谨土地坝增值冶税若激干问督题的灵通知窃》（角财税谁〔2桶00铜6〕商21法号）滴的规皂定，吉母公题司以钥土地役向子版公司厕投资民时，蚁子公慕司尚楼未取由得房道地产刃开发披资质猪，子扭公司浮当时喊不是吸房地耽产开跨发企学业，妥因此在母公舍司以蹄土地欺向子叉公司意投资昼可以励暂免暖土地件增值贝税。垃子公肚司取鸽得房毒地产叹开发仁资质咳后，仪以该救土地吹进行寸房地捧产开迹发，氏今后据如果原转让住房地器产的应，应鸟按规尿定缴挣纳土报地增拒值税匙。唉30繁、企调业将劫建好并的幼嫩儿园窝的产颈权无这偿转占让给帜教育秘局使氧用，邮是否圾要缴怕土地蹈增值咳税？只单位茫将别巡墅赠伴送给逢某演锣艺明扰星的浊行为映，是斗否需劝要缴迷纳土嫩地增办值税添？个离人将乘其拥证有的玩房产阅赠与孕其子晌女，细对其缝行为定是否衰征收侄土地雅增值抬税？也根据获《土阔地增幅值税锹暂行泰条例维实施汤细则词》（饿财法笼字[逐19挡95贩]6营号）茶及《逮财政灿部国谅家税者务总判局关啄于土视地增馋值税挑—些房具体喷问题让规定齿的通助知》丝（财雅税[鲁19斥95折]4害8号赢）的膛规定畜，条螺例第容二条娱所称绩的转秋让国典有土床地使套用权挥、地久上的猜建筑亦物及脱其附蹄着物洞并取乡得收杨入，步是指集以出提售或捕者其除他方孟式有禁偿转引让房芝地产平的行睛为。贝不包筑括以睁继承决、赠辣与方亡式无旅偿转摆让房陈地产蜜的行悔为畜。《找财政霜部国斩家税浇务总批局关局于土呀地增酬值税梳一些朽具体车问题凯规定伞的通滥知》烫（财脑税字亮[1磨99虚5]年48土号）选第四耽条规喇定：突细则嫩所称蚂的“嘴赠与割”是芦指如吸下情佛况：杜（一烟）房肆产所膛有人浓、土运地使固用权拣所有事人将兔房屋方产权轧、土浇地使温用权色赠与涉直系慎亲属质或承竭担直氧接赡羊养义略务人僚的；趴（二状）房向产所透有人宋、土套地使班用权足所有肃人通遇过中呆国境垒内非并营利婚的社希会团铲体、暂国家龙机关循将房通屋产贱权、秧土地畅使用勒权赠惰与教嚷育、剖民政适和其杆他社奇会福伪利、撒公益炭事业灭的。怜因此营，企绸业将错建好拖的幼烟儿园顽的产桐权无宏偿转杜让给蓄教育曾局使屋用，质不要达缴土旦地增美值税壳，而啦单位勿将别算墅赠戴送给蝇某演知艺明辆星的算行为腹，是眨需要爸缴纳邪土地争增值厘税。服同样推，个港人将脸其拥止有的帜房产辰赠与活其子论女，堆对其建行为垒不征扯收土赢地增扬值税必。唤31御、国峰有划旱拨地群对外跑有偿隙转让熊时补哭交的盈土地百出让南金，夏在计霉算土愉地增之值税就时，尘是否屠可以玻将交衰纳的疏土地沟出让奸金在折取得下的收韵入中支扣除垮来计童算增纤值额锦？报根据益《中惜华人镇民共半和国智土地仇增值妨税暂番行条承例》装第六摆条计柴算增门值额客的扣肯除项件目：在（一米）取保得土椅地使蛾用权屡所支爪付的载金额芦；读根据阅《中仁华人虚民共灭和国睬土地芝增值皮税暂螺行条讲例实插施细卡则》屠第七关条条少例第丘六条押所列汽的计消算增阴值额补的扣牺除项共目，暑具体董为：即（一话）取品得土薄地使镰用权垄所支配付的亡金额植，是启指纳柏税人博为取画得土杠地使鞋用权诊所支铲付的碎地价泄款和助按国鸦家统殊一法默规缴处纳的乐有关刘费用俩。傍因此熔，转五让国永有划屈拨用堵地补丰缴的缩土地识出让处金属衬于取秀得土疗地使某用权著所支评付的贺金额倾，计圾算土汗地增岁值税席时允饿许扣摩除。胀32研、爱投资宗、联艘营企存业将达接收子投资艳的房择地产撒再转哗让时谋，土北地增块值税神的纳肾税义勤务人与是谁乔？久《关拣于土氏地增惊值税晓一些煮具体陪问题阔规定娇的通鼓知》再（财零税字欺[1杂99概5]蒜48子号）腐第一袜条：申“对袜于以虚房地愿产进洋行投即资、扮联营赞的，仁投资察、联汇营的辟一方惭以土拖地(团房地迫产)厉作价扰入股旅进行最投资顶或作社为联复营条贿件，询将房皮地产爱转让握到所忽投资倚、联回营的爽企业醉中时尘，暂防免征碌收土朋地增兔值税佣。店对投享资、丛联营慰企业势将上份述房岛地产呆再转俩让的屋，应统征收咱土地乞增值笼税”毁请锋问：冷上述活对投仗资、纷联营喊企业械将上租述接本收投勺资的近房地彻产再产转让攀时，堡土地梯增值赛税的姻纳税坟义务忠人是掩谁？臣是投换资者尤还是梳接受猛投资嘉的企顶业？铺基于司此规营定，圾投资望、联圣营企柱业将霸接收涛投资果的房险地产觉再转均让时弹，土汽地增烤值税详的纳毁税义角务人观为投凳资联菜营企蚊业，钞而投说资、倚联营级企业购应是奶接受诵投资凤企业倘，而茧且相季应不约动产形投入果时，爱所有献权已浸归属抄于接羡受投谨资企俭业，壶再转择让的贺主体怪只能壶是接违受投顿资企分业而饰不是蛾投资假者。刚33挥、参弊加土晚地竞寿拍时器支付受的佣么金以签及工找程部慈门发仙生的辜差旅漫费可扶否作扰为土匆地增乏值税颤的扣搅除项限目呢齿？扭根据殊《土辈地增作值税备暂行炸条例忌实施锁细则食》第对七条畅一款栏规定蠢：“树取得连土地唤使用刚权所督支付滔的金粥额，伟是指渣纳税史人为辞取得两土地灾使用幸权所法支付诊的地畅价款孔和按扣国家妖统一戴规定帆交纳词的有跃关费将用。妇”佣明金是守支付瞧给中榨介机绸构而减不是拼支付皮给土毒地出相让方研或转婶让方这的，误因此平，佣费金不版应当腾作为侮取得欺土地原使用毁权所选支付赏的金屈额，置但可付以计辟入管奴理费煤用计桶算比巧例扣撇除。济第二控款规意定：幻“开右发间镇接费赠用是届指直帮接组胞织、员管理亦开发到项目兴发生封的费渗用，烦包括冒工资业、职配工福氧利费拜、折斥旧费镜、修溪理费喊、办汁公费怎、水编电费翠、劳斑动保粥护费鞠、周著转房引摊销头等。败”取因此柄，工矿程部尊门发只生的理办公嫂费-扶——御差旅尼费可乌以作向为土炒地增坊值税陕的扣堤除项蚕目。雾34袜、笋受让描人替澡转让彻人缴盯纳的冒土地字出让祸金可李否作磁为转纽让人撤应缴陷纳的险土地床增值宾税的蜡抵扣晋项目派？企根据民《土极地增盲值税豆暂行轮条例年》第申二条逗规定黑：“伍转让耳国有煮土地泄使用拌权、握地上迅的建袖筑物王及其疗附着命物（们以下营简称痕转让聪房地吨产）窑并取弓得收体入的水单位步和个斑人，导为土季地增等值税舌的纳千税义轧务人霉（以泄下简甲称纳愧税人鸽），当应当将依照限本条逃例缴利纳土柴地增锄值税丧。”世根据紧《土河地增阔值税极暂行罩条例泛实施贫细则喂》第柄七条饿规定荐，条棒例第虹六条作所列鬼的计恶算增诵值额陆的扣脂除项溜目,详具体纵为：躺

(些一)舰取得题土地旺使用依权所烤支付狱的金塞额,渠是指劫纳税腹人为见取得动土地蓝使用可权所颗支付桂的地信价款屋和按久国家炉统一禁规定庄交纳按的有春关费贿用。嫩因此肤，受圈让人碰替转序让人魄缴纳听的土册地出偶让金委不能搬作为访转让评人应齿缴纳铜的土维地增忘值税露的扣庭除项撤目。贝35南、某介公司姑向另吹一房豆地产距公司测购买给了一扯块位童于城到市市裹区的杯土地僵，拟调开发舞为商龙业地罚产，共并对主土地绘上的娱建筑焦物进嗓行了惧拆除祖及土县地的边平整应，并能委托掩中介摊机构良进行海了规耐划方龟案设店计、腊勘查聚设计必等，待已支奶付的亮部份馒设计苍费计喂入了耕开发轨成本寒，同挽时因快项目私进行嘴招商拒发生著了部愿分费现用直释接计龙入了岁管理筝费用牛。后陶因其馅他原婚因，挨该公毫司将源尚未闪开工胖的该鬼地块凯进行清了转主让，玩请问吹：该轿转让而行为辆的土鲁地增检值税孔是否肉可以醉按开泪发成挠本的贯20厅%加院计扣顽除，落期间塑费用忙及利涨息可远否按集比例帖扣除辽？若击认定膀为直航接转伸让土阶地，覆根据炮相关救规定票只能注扣除歼取得时土地钞支付印的地偷价款低及交锄纳转艺让环搬节的内税费裙。那鲁么该胆公司固已发优生的尾开发皇成本屯（规双划方城案设狭计、险勘查香设计叮、景劳观绿肃化养叨护支侵出）央及相山关费辫用如呜何扣彻除？苹根据种《国魔家税俊务总鹅局关巷于印略发〈们土地死增值逃税宣咱传提于纲〉绍的通害知》窜（国忧税函庭发[薄19抗95五]1躬10枕号）煤文件陡第六距条二忠款规吐定：耻“对肉取得得土地特使用贺权后敏投入醉资金赵，将蝶生地皇变为锅熟地彩转让再的，勺计算佳其增笼值额于时，罩允许拢扣除功取得嫩土地脆使用栏权时璃支付亿的地闭价款姜、交抛纳的搂有关草费用俗，和驳开发洋土地获所需袋成本研再加填计开盆发成岩本的拣20鬼%以哨及在览转让惭环节始缴纳燃的税炒金。陡这样裤规定奴，是软鼓励匀投资女者将意更多彩的资诉金投称向房捡地产纠开发酿。”平因此第该公疮司将植生地矛变为技熟地没的开窑发过碧程中戴，对梁开发依成本半可以抬加计特20略%扣景除，风但期劲间费汤用及盲利息般不得锈扣除返。缺如该柱公司太实质替上属糟于未秒进行先开发曲即转袋让的腔，则雪根据裳第六幸条一掌款规需定：拦“对芦取得踩土地衣或房环地产搭使用忽权后乖，未戚进行散开发浅即转伐让的半，计衣算其吨增值哭额时补，只陡允许们扣除婆取得垦土地的使用厨权时走支付户的地宣价款盒、交矿纳的绪有关炊费用年，以鱼及在欲转让禁环节雅缴纳激的税苹金。捆这样顿规定扮，其昌目的千主要炎是抑除制“级炒”退买“梦炒”输卖地予皮的桃行为汇。”樱则相狗应的睁相关依费用鞠在计班算土隐地增造值额鹿时不够得作况为扣爪除项亚目。夹36弟、现况有一孝家房搞地产饮公司共开发旦沿街梦两层铸商铺推14风00天0平粥方米续，每垄平方紧米销叫售价居格6领00轻0元柜，现未为提友高沿餐街商踢铺的坦商业众价值咱，房瓦地产贩公司捕与购漠房客智户达热成协形议，蔬由房推地产怕公司罗代为流沿街粪商铺赞统一寿装饰凑，收债取购管房户忙装饰塔款5驶00壤0万语元，刺实际芬发生价装饰移成本种43芳00滨万元肚，收疼入5棋00璃0万展元应夕计缴宗土地被增值鞋税，少请问逆，装董饰成轿本4胳30斑0万霉元可翁否享匀受土柔地增兵值税跨加计芽扣除蝶？决根据肉《中特华人登民共久和国沃土地绿增值酷税暂屋行条裂例》漏第五北条纳倦税人捉转让距房地属产所接取得判的收煤入，塞包括政货币鹿收入宿、实弃物收形入和革其他居收入怀。《洪中华吵人民挺共和帖国土橡地增催值税督暂行猴条例姨实施诱细则舰》第倘五条舅条例思第二泰条所油称的慨收入陪，包存括转首让房柜地产收的全笛部价火款及容有关糕的经泪济收乌益。邀因此自，房庙地产衰公司殿销售递房屋废建筑孕物所收收取敬的有惊关经祸济利包益均仅要缴仍纳土单地增杰值税骄。装签饰成缎本属逼于开猫发成挤本一啊部分叼，可择以按慢规定膜加计帜扣除唐，即师装饰堂成本部43燕00雷万元桌可享蔬受土僵地增交值税援加计择扣除虎。母37累、房蒸地产卧开发偏企业激将开手发产羡品用浮于抵勇偿债殃务后掀，清宁算土今地增袖值税皆时应牺如何尿确认友收入疯？符根据售《国售家税调务总展局关素于印搜发〈供土地博增值载税清渐算管减理规衡程〉庭的通什知》近（国抬税发粪〔2枯00剃9〕剖91被号）圾第十礼九条对第一迎项规为定，签房地让产开呆发企懂业将疤开发方产品博用于踩职工路福利丢、奖帐励、键对外日投资滔、分螺配给谈股东班或投葵资人罩、抵售偿债页务、爸换取特其他熔单位鸦和个宴人的刘非货孝币性陶资产监等，暗发生颗所有姨权转晃移时剧应视忠同销项售房夸地产送，其积收入票按下海列方居法和暗顺序返确认译：挨1、季按本奋企业才在同赵一地陶区、斑同一垫年度甲销售贷的同追类房萍地产修的平此均价扬格确甚定。炒2、肿由主挖管税唤务机钢关参边照当庸地当星年、刻同类期房地拍产的悲市场挂价格滋或评微估价赚值确文定。秘38蒜、A瓜公司谅是一孔家国脉有房装地产宴开发带企业净，股亩东将夏一块睁部分栋开发漠的土悉地投帮资给盟A公梨司作禾为实棵收资涛本增黄加。属该地任块取蹲得时视缴纳李的出鞋让金晌等为洽1亿屑元，庭投资娇进A雀公司戴时按俭评估银值作略价5略亿元狂，增睁值部贤分当但时已三按规灾定缴芒纳土沟地增您值税位。A艘公司肉将该文开发升后进沃行了抹销售遍。请逐问A采公司趋在计抓算缴处纳土图地增赔值税涌时，况该土辞地是曾否可渐按5倘亿元穗作为闹土地厅成本塔计算芝扣除术额？遵即股浇东投型入的窃土地绳在计席算土英地增青值税浅时如讽何扣横除？号根据他《财袋政部牌、国侧家税爱务总直局关肤于土鹊地增散值税转若干赠问题创的通袍知》允（财织税[处20唯06享]2绿1号祝）文券件第鸡五条狂规定临：“库关于悟以房陵地产罗进行约投资热或联家营的笔征免碌税问袍题，章对于炎以土凉地（阳房地靠产）旦作价五入股批进行品投资藏或联套营的锡，凡刮所投煮资、担联营备的企把业从饺事房旁地产断开发情的，善或者托房地柳产开捏发企哥业以治其建波造的左商品每房进茎行投匪资和勾联营内的，湖均不惨适用怎《财端政部碧、国沾家税沟务总岁局关达于土京地增鼻值税缘一些围具体叫问题揉规定状的通温知》蹲（财羊税字愿[1雀99振5]迁04在8号在）第雾一条骨暂免玩征收岭土地借增值径税的疤规定凑。”塞股东车已就或投资邀宗地垄申报蛙缴纳纺土地离增值救税，露A公能司应薯按评穿估值钞5亿泰元作现为取思得土税地使危用权甜的成执本，哨在计崭算土冬地增影值税汤时作烘为扣鼓除项犬目处鄙理。唉39桨、房摄地产捞开发瞎企业箱清算胃时补嘉缴的书土地觉增值盗税，陶是否坦需要坝加收姥滞纳消金？节

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