某某大厦全程营销方案

财富大厦全程营销“**大厦”位于台州经济开发区内，毗邻市政府、人民大会堂、市民广场、国际大酒店（计划建设中）和体育馆（在建），交通条件优越，主干公路贯穿东西。台州设市后，椒江区成为台州市的主体城区，是未来台州市人流、技术流、信息流、资金流最密集的核心城区。为此以高起点、大手笔的城市化建设作为新一轮经济社会发展的突破口。为呼应台州中心城市建设，该区确定了“改东、整中、联南、拓西、建北”的城区建设思路，以总投资超过15亿元的“十大系列工程”为载体，掀起基础设施建设的热潮。从市政总体布局规划来看“**大厦”项目的地理位置是非常优越的，项目地段为台州市未来的城市中心，发展升值潜力极大，尤其该地区是台州市政府从临海新搬到椒江来的椒江核心区内，是整个台州政治、经济、文化的中心，其空间附加值可想而知。

2002年年底，以陈放教授为首的专家团进入该项目的策划，签于一系列的调查，陈放提出了“财富+CBD+著名品牌零售商”为一体的复合房地产开发模式，并建议将大厦的名字改为“财富大厦”、“财富中心”。

第一节

项目周边环境一、浙东名城台州

台州市位于浙东中部，陆地面积944平方公里，市内3区市外4县合计人口536万人，其中市区人口140万。台州的民营企业非常发达，90年代以来直副温州，创造出了闻名全国的“温台模式”。著名的企业有：吉利、钱江摩托、飞跃……是全国民营私营经济的样板区之一。台州市区前几年从临海县搬到椒江，下辖椒江、路桥、黄岩几个区，每个区相距十~二十几公里，是一个组合式城市。“财富大厦”尽管地处椒江，但由于历史的原因其城市周边人口、人流是不强的，这也是其弱点。二、商业网点状况、商场房地产需求状况

台州市的人口分布较不理想，加上台州市的城镇人口不多，市政府所在地椒江区人口约20万左右，而且每一个区都已形成一个较为独立的成熟商圈，所以从总体来看，台州市的商场经营整体情况较不理想，存在较大的困难，经营压力也比较大。

椒江是台州市政治文化中心，随着城市功能的不断完善，港口优势也得到进一步发挥，目前已成为全国著名的人造水晶、工业缝纫机和精细化工生产基地，拥有10家区外高新技术企业。黄岩区工业基础厚实，机械、食品、化工和工艺品等行业比较发达，被称为“精细化工的王国”和“模具之乡”。路桥的中国日用品商城、小商品市场、钢铁市场、副食品市场、五金市场和电脑市场闻名遐迩。三区已成为名副其实的“金三角”，辐射并带动了周边县市的经济发展。“住在黄岩，上班到椒江，购物上路桥”是目前台州市最好的表述。三、周边的建筑风格

台州市的建筑风格没有比较突出的，整体较为平和，现代化高层建筑比较少，特点也不明显，都比较平淡，不能给人留下很深刻的印象。

据了解，台州市计经委已经传达了关于传统建设材料实心粘土砖块的禁用日期：椒江、路桥、黄岩三城区从2001年1月1日起禁用，温岭、临海、天台、玉环、三门、仙居6个县市城关从2001年7月1日起禁用；其他建制镇从2003年起禁止使用。

四、休闲娱乐、体育场所、教育设施分布状况分析

据了解，台州居民跑步、骑自行车、登山、打球和去健身馆的人数已超过百万。“花钱买健身”已成为不少台州市民的共识。近20年间，台州GDP年均增长15.8％，财政收入年均增长17.7％。经济的飞速发展、人民生活水平的不断提高，普通百姓也开始讲究生活质量，健身意识明显增强。全民体育活动的蓬勃开展，促进了体育事业的兴旺，吸引了众多市民参加。椒江凤凰山庄还定期邀请杭州体校教练，进行体育活动项目培训，近期正在进行网球和游泳两项培训，前来锻炼的人也不少。五、居住状况分析

台州市黄岩区滨江世纪工程指挥部在对居民进行居住条件问卷调查时，在“是否愿意居住在高层公寓区”这一问题时，225家的被访者中有85%选择“愿意”，只有15%的被访问者选择希望入住6层以下的住宅。可见居民对高层住宅是比较认可的。

接受高层安置的原因是多方面的。很多居户认为，高层视野开阔，空气清新，光照充分；还有一部分人认为，高层公寓处于市中心，具有区位优势；有的人则是比较了市郊安置和货币收购等多种安置方案后，认为高层安置最为理想。

当然问卷调查也显示，居民对入住高层的疑虑，主要来自于担心物业管理费太贵、怕断水断电。六、文化、医疗卫生状况

台州市经济发展迅速得益于改革开放，但是教育相对滞后，高等教育尤其是个薄弱环节，远远满足不了群众接受高等教育的需求，严重制约各类人才的培养，也制约了经济、社会的进一步发展。目前台州中小学教师需求结构发生了明显变化，中师层次的小学教师已经饱和，专科层次的初中教师也基本满足，而本科层次的高中教师缺口较大。台州市委、市政府在深入调查研究和多方论证的基础上，将台州师专、临海师范学校、温岭师范学校合并组建成台州学院，主要承担培养本科层次的中学师资，并按照本科院校的设置标准，加大投入，组织实施。目前，该学院硬件设施已达教育部确定的指标。软件方面，已有图书51万册（件），仪器总值2090万元。现有教师328人，其中教授23人、副教授91人，具有研究生学历或硕士学位的教师占中青年教师的25％。七、金融服务

台州市改变了过去单一银行体制，逐步建立起以中央银行为领导、国有银行为主体，多种金融组织体系。逐步建立了直接调控与间接调控相结合的金融调控体系，同时发展金融业务种类的新型金融工具，逐步形成了以同业拆借市场、证券市场、外汇市场为主体的金融市体系。

第二节

当地市场现状及趋势判断一、投资环境分析乐下根就据资扣料显屈示，汉房地倚产开拥发投虑资已诊成为状台州足市投灭资增虏长的板主要榜动力址。政伏府对纵房地洞产业训发展鞭的支堪持力弃度、安行业守管理高的日既趋规主范完竭善、扯产业泥界不哲断努恒力改采变自嘉身及振产品稳形象竟，大忙大促腿进了界市场娇流通俊。约旦今别年上忧半年躁，全梯市房慌地产畜开发翅投资观增速怖连续住4个责月保丝持在竟50梅%以东上，枪半年偶投资沉额2角4亿做元，染增速栋达到免52祸.1夫%，图比去档年提只高了南近2畜0个掘百分驾点。别比重喷则占达到了袜国有逃及其李他经粪济类苗型投应资的悔近三磁成，阿比去弱年同猾期提阿高4明.4衣个百丸分点贴。上联半年传，由栋房地暗产开服发投瞎资拉盾动国疑有及课其他镜经济雾类型蒸投资范增速蚕上升穗了1熊2.什9个文百分利点。软城市纪建设打步伐参加快多，第泳三产强业投芹资迅体速发醉展。少其中绒，城醉市建表设、篮文化告教育诚、科导研技滋术投守资分颗别增搬长了项12粮4%骑、6胡9%甘和8款4%洪。此裹外，葛工业枪技改榜投资有也出拨现的厘大幅巨增长都，同涉比增崭长了挨26跟.2忠%，和主要统集中族在石势油加鲜工及外炼焦犯、纺酸织、偏轻工欣、化懂工等胁传统桑产业调上。盈二、窗当地禾经济脸状况竹看自侍从改齐革开羡放以沸来，亿台州盾取得找比较贼显著盯的成奋就，熔主要节原因中是得守益于陷民营半企业论的迅看猛发虑展。迎到目冶前为钢止，维民营哥经济尸已形界成了辩较为雷雄厚终的实杏力，誓成为和了台喘州经晋济的钱主体材。在榆台州提市的芦工业茅经济庄总量品中，夸国有协集体苦企业背的比慈重只帐占7续.3宋％，仗其余项的都袄是民踏营性丙质的雕经济沸成份萍。其次中，还股份惰合作鱼制和叹个体迫私营畏企业希是民恒营经敲济的赴主要奏形式变，在弃整个膀工业劣经济杜，总旺量中残分别负占2这6.迅3％笛和5焦7.何8％疫。经牺过2服0多座年的或发展急，台氏州民课营企每业在丹规模伐上不贵断迈泡上新滑的台蚊阶，阻产品牺的技宰术含秧量和术企业丰管理稍的整袭体素痛质不闭断提诉高，格企业犬家在且外向横拓展苏方面废的愿责望和遗动力裳也不凝断增朝强。跟台州她目前袄已成怨为中枯国塑约料产燃业密蛋集度拉最高总、产演业链科最完岗整的杆区域孟之一皮，塑存料产巴业年挠产值翅12企0多饺亿元宣，拥孔有1络万多圾家塑砖料制互品、榨机械幅、模漆具企搅业。乐蛮翼同盏时台终州市馆拥有祝众多衬的海垒外华绪侨，热华侨率回乡章投资滨增加阴这一烤有利物的因兽素将荡有助询于台犹州市解的经勤济的塘进一前步发色展。胃三、稻当地添政府丙、经特济政呜策分艇析假堡政台挺州市菜是以秆民营模企业控为经璃济支少柱的涝地区蚊，民亏营经桨济的多发展股得到滋了政唱府的扛积极达扶持壮。台睁州市秀政府牌将加衬大以柜下几放方面太的招顷商引含资力舍度：杏一是张经济搜开发援区建衰设项叨目，柔5个和省级舒经济启开发叶区特宿别是叹台州触经济敌开发背区，刮是台律州市驱对外夕开放荒的龙裙头和险招商逐引资科的重荒点区逆域。亏二是劝基础许设施抚和基趁础产案业项寺目，客包括扯资源览、交寸通设球施和梳重点嫂原材华料等僵项目著。三博是农阴业综累合开奇发和话新技剂术项唇目，否包括孕中低敲产品皇改造惹、优将质高旱效新欺品种武发展森、水河产养浇殖和棉精细缴加工缓。四樱是旅晶游、医咨询牙服务感等第靠三产清业，届包括凳一些霉旅游候景点甘开发渴、宾肝馆、越商厦纵的建油设经殊营等赞。此迅外，债政府秘还积榴极鼓葵励外园资投杯向高僵新技录术项动目，悲投向对能够桐增加隆出口唤创汇背的项趴目等润。虚四、休当地誉住宅氏、写普字楼轧状况寻与前在景分慰析调纯从扔调查熟的资跪料分恭析，么台州录市包舅括黄晋岩、天温岭估等地回区没尼有严顾格意是义的瓜写字个楼，昨在温贴州我极们从暑温州等数码跨城、兴温州径国贸船大厦英的情芝况分唱析，摔无论哗是纯枝写字际楼还废是商号住两狼用写财字楼秤市场呢的需贤求都遣非常顺火爆劣，在万推出究的短溪短几显个月维内就龟全部颂销售夫完毕论。台狂州市既与温扑州市兔有很盛多的均相似钩点，赛经济购水平层相差贪不大鸽，甚区至在费很多乌方面株台州畅市比添温州偏市更比具有课竞争蛋优势森。写蒸字楼红的发换展是油衡量零一个朗地区副经济妹发展乎的重病要因勉素，简随着具经济激的发项展，侨对写蹄字楼旅的需友求将出会加宵大，典所以轰我们恶认为盛台州喜市的成写字要楼需票求量假相当宽大。屋漫我萍们认拥为，炼一方掩面随如着中狐国加死入世耐贸的容指日寸可待稼，中掘国加域入全悔球经墙济一吃体化荣的进伸程在例不断疏加快裕，我叨国会赶逐步年开放绑那些闲以前曲不许董外资跨涉及政的行扁业，题如电党信、雾金融压、保亩险业逗等。盛因此刷，许气多跨萌国公泛司希宽望尽灶早进却入中夸国，慕抢先嚼占领颜滩头如阵地味。大搁部分间外国吸公司锈都准鲁备在鸭华扩母大投命资规躬模，艰包括童在物寇业上拥的投没入，汤对写腊字楼毙——浪特别跟是高轰档写短字楼切的需浪求会颤越来烟越强撇。同创时，肠随着赛知名殿大公换司大贿企业颂的涌琴入，渣为这师些跨隶国公耐司、厦集团竹提供旗咨询胖、保枯障服梢务的掠所谓熔第三起产业标机构便也会卡相应御的增捆多，捆像律就师、动咨询贿、会孟计、起金融角等顾租问机祸构，方特别腥是欧旦美这地些顾饶问、著咨询酱类企淹业将掀迅速滤涌入定。他芦们对带高级多公寓貌，特疲别是申商住班两用蜻的高阀档公算寓的势需求曾当然鞠会与辅益俱寺增。拢涌恐然而顶国内锣公司也经济圆实力司的增型强，印许多联实力吼雄厚蓬的企乎业也命开始御注意叠树立销公司卵品牌菠和企吓业形惹象，羊办公呜楼便解是他丢们展胸示经咏济实伪力和择地位多的极溜佳场款所。既另外瞧，第场三产律业的锈繁荣护，私盾营企早业比抽例的悬增大禽和服英务性柱智力占密集网型企沃业的钢增多件，会延加大哨对写签字楼碎的需阅求，常促进苦对中过高档汇写字姿楼的悼消费线，成光为市酷场需必求的唯重要熄支撑吨。艰诸另胀一方症面，震从全削国市啦场分改析，厨写字摘楼市遥场进胀入理巾性发多展阶誓段。私在1信99正7、她19帝98挑两年经中，杆竣工寒的写乘字楼娇大增纵，写竖字楼脱市场誉租金兰及售液价下蚁调，缝空置番率上垮升，泽整体皇处在崭持续各低迷撇、调沫整的奇状态蛇中，烫无论先是开旨发商牢还是洲行业赵主管乏部门匹都已妻意识狐到写黄字楼别市场汉形势跑的严轨峻，读并开羞始对值写字晚楼实厌行控健制开诱发。宣目前衣，几殃年前某开始聋的对诵写字句楼的说控制境开发页已开控始见杯效，疲20悼01投年可影以供失应的贯高档内写字鸽楼已良经远马远低丘于1沉99躲7年出和1勿99锈8年假的高脾峰，恨在未屯来的爪一两诉年内誉高档饲写字男楼市徐场将路继续史调整谎，前唐几年沸供过葡于求室的情翻况将撇不会兴延续眨，写知字楼挠租售吨价会伙稳步袖回升谣，写指字楼损市场犁将进右入一热个长狸期的瑞持续宇增长拘的理摔性发苍展阶择段。群五、嘉当地败及周捕边住子租金贞水平张分析沟不族渐从惩温州罩的温森州数达码城材、温脊州国纯贸大修厦的拢经营刺情况路分析春，平厉均租谣金约胁为每寻平方粥米4穿0-明10邪0元晓/月氧，租案金水丈平是蚕相当茫高的餐。从晕酒店割的情绿况分降析，台玉环守大酒搞店豪仔华套溜间7益00首元左竹右，三黄岩羞国际融大酒胁店套稻间6璃00界元，堡豪华突套间倚12糕80巧元，梨整体光水平管属于晃中等截水平棒。荡六、掩当地秤酒店部类地叙产需例求与葱现状诉分析帐职台凤州市宪主要房的酒新店有赤：黄学岩国解际大器酒店晃、黄枣岩橘看都大赤酒店缝、黄仁岩供坐水大严酒店东、椒薄江凤邪凰山闹庄、死椒江明联谊纽饭店头、椒亮江大糠酒店饶、路堆桥大骂酒店光、路村桥鑫盘都国遗际大搬酒店买等，厦这些戴酒店黎的档捉次是牧比较其高的南，但倡是这蹲些酒幅店的地经营恒情况介相当薪好，美一般跃情况饭下都例能达文到6冠0-我90苦%的郑入住搬率。殖从调椅查的抖情况艰看，抗台州析市的灾餐饮枣需求挤量相兄当大歼，市窑场潜椒力非男常看狠好。诵七、洁房地没产市斤场发耗展态币势分烟析谊粒房像地产开业是宾劳动个密集债型企污业，德对资烫金、杰技术家、人悲才的缺需求呼远低胖于低磨廉、州充足狡的劳膀动力缸和优因惠宽甚松的妙税收插环境探的需射求。搁在发冬展到暂一定剑规模突后，腥地产村巨头桂开始播寻求伙资本疤、信祸息、筹技术鸭、人严才等魄企业拢快速住发展掩的维票生素钻。海益在茶信息萌技术鸡的促页动下胜，世在界房谅地产输开发若模式闭正在沟发生遥深刻理的变娃化，掀那就迈是从星大规剂模生泪产模促式转好向大执规模医定制贵（大哀规模是定制脑能给剃用户俱提供殖个性叹化的羽产品粪）模从式的忧改变合，能吹不能乖快速肠转变阶，并凡使用神新的巷生产吼模式圣将成准为影兆响中远国地室产未也来国运际竞岸争的元重大哪战略萍选择兽。随蓝着信垒息技俊术的敬发展若，流捧通业定态以辜及终驼端用炊户购类置方嫂式的维变化却，电乓子商掏务风婚行全线行业懒，未痰来学酬家的乐预测内，电乡子商吧务总箱额将扶占行内业商赶务总疤额的圆95畅％，廉但专文家们变也认油为，火房地车产的脆电子翻商务挎并不现是由顷自己刚操作浸，渠询道商创将成惯为家方电企朝业电锦子商脆务的窜代理索人，最在未帐来的摩十年勇里，智国内镇地产陵企业塘的电句子交棒易范姨围将闯由国妥内扩遮展到邀全球抚。现耍在的站房地队产终腊端产咽品简宽单地轮存在工着，壶在使以用中裳基本矮上只触发挥袍相对张单一件的功举能。华而随霜着信侍息技倒术的疯发展剧，在职以后牌的五裳年中默，信梯息技先术将李广泛品地应仔用到高房地撒产的拼最终关产品雁中，舍一些惭旧的辜楼宇徐也要桃进行占网络咽化的烘升级看。产葛品e厉化（虹全面跃数字房化将情拥有木网络秧核心传）成誓为网然络的登终端级。水苏泥钢挠筋的醒建筑索在网浴络的室支持载下，侄将更剥加智着能化落，从雷开放踩的网撇络中及获得擦充分斯的信驶息，修功能浓将更井加人则性化房。病扛第梯三节壶及废商业详区域饭定位艇策略惨一、约商圈被基本紫分析涨皆战▲旋台州毫市地且处中帆国浙烦江省稼沿海委中部嫌，上铲海经序济区笼南翼巡，是阳中国盯最年桨轻的刺地级乓市之养一，才也是杀中国烟综合喜经济懒实力默比较陵发达兽的经斗济区托域。校属院▲剥台州祝经济企技术命开发僻区是促台州蒸市的惭重点柱工程塞。建聚成之寨后，钓市政章府已哪经搬尼迁至酱此，暖将成雅为新狠台州态的中坡心地之带。吐虚▲闭台州尚市大蓄环线踏将经溜济开材发区疑和台夜州市监各县绒（市炎）各琴县（仪市）让及其姥它各烫地（锦市）特相连瞎接，扰市区畜每日捉有直授达全绍国各隔大中蹄城市业的客谈运班索车。矛建设水中的配甬台凭温高露速公撕路台劣州段商全线挤通车王后，批台州香开发永区至水杭州史仅4夹-5百小时楼车程沟。开迎发区渔内道三路四类通八洽达，疫路网虚密集亚，西俩区主监干道炊宽6嗽0米挣，5刷0米叙，东桨区主竞干道突宽5慈0米暴、4店0米善，与炒区外键公路灰相连看接。凑可以欧说交袭通十决分便比利。吩煎阀瓜▲斥未来惊的财继富大压厦位犹于经暴济技画术开薄发区毕的中其心地乒带，晨那里把将是枯商业章繁华皂的黄伞金地受带，绩占据程了优物良地愧势。伍二、矮大厦看商场撕定位贫表未罚来的有新台晚州将蜜是现唐代化晋的、泰开放完的新困兴城批市。阁随着石人们扔生活臣水平庙的提傲高，购消费感者不熟仅是败为了亡满足颈生活洗基本赏需要厕，而斑且视落购物饰为集矩游玩蹄、娱烛乐、膊休息而、获件取信袭息为界一体戏的一煎种休增闲与侮精神蠢享受扛形式勺。适扒应这谱一潮鱼流，茂商场损应向遥多功石能、属一体着化的论方向疮发展胃。因灯此，造规划缝中财惰富大栗厦底叶层商耕场的泥定位兵为综序合性牵的购砌物中盲心—睁—超沙级购微物中抚心服峰。无误另奉外，采在新巴的市断场环严境下缘，大齿型综执合购隔物中润心可眨谓是典城市软生活搭的橱鞭窗，蚕是城回市生慈活的己缩影象，它敢在很巨大程少度上夏反映杏着一闯个城网市的贝生活忍水平善。所浮以，泻商场器还应在定位劝为新旅台州挡地区较的“谈橱窗爸”，当成为浩能够塘充分势反映块该地模区经乌济、拖生活泥水平勇的重仓要的鲜标志并。这籍个“理橱窗侨”某不种意皇义上板就是满台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