整体营销思路

紫竹湾II期整体营销思路区域概述三河地处京东。自2000年新建住宅小区新天地、天阔、银燕、鸿雅园、福鼎、四季阳光、华泰、阳光小区等总放量面积已逾150万平米，按照市区10万人口，郊县5万人口迁入，三河人均住房保有量10平米，接近国家人均保有量15平米的测算，如加上周边的平房等，已达到甚至超过国家测算标准。说明三河房地产市场已趋于供需稳定，刚性需求已经在一定程度上趋于满足，现阶段已经逐渐进入市场需求细分阶段，刺激并发掘细分市场后的刚性需求。另由于政策原因预计2023年政策不会有大的松动，因此价格较一期持续上扬的可能性不大。项目营销分析1、紫竹湾II期借助一期的热销势头及市场反响，在市场的口碑方面具备一定的优势。紫竹湾二期与新天地二期同时开盘，市场竞争较大。营销普遍使用的SWOT（优、劣、机会、威胁）法则适用于一、二类城市，竞争项目多时使用，本案竞争对手明确，更适用优劣势转换法则。优劣势运用营销手段按逆时针转化。2、项目两大总体营销思路：养生社区、青年社区两种主题只能选择其一。养生社区涵盖老年社区范畴，并吸纳现今社会对养生的重视，将养老社区扩大化至中青年，以化解过分市场细分的开发风险。青年社区主打婚房的刚性需求降低开发风险。下面就两种定位进行分析。养生社区、类似成功案例：东方太阳城（顺义潮白河）、北京太阳城（温榆河）优势：※三河乃至全国尚未明确推出过此类项目理念，市场关注度会很高。※养生是近年来社会关注的重点，化项目关注为社会关注。※诸多养生配套，会为项目增加卖点以便为价格作为支撑。※依托自身“中医院”、“东衫医院”的品牌优势，为养生配套薪提供时技术哑支持政。香※愧项目线区位晌属城秤市北朽端，袖交通嘱不如映市中枯心便格利，忌但环科境幽尾静，缓适合爷养老仅，定奸义养两生社筋区可桥化区格位劣侧势为还优势曾。扎季角劣宴势：携※舒三河颜市区节及周漆边人父口2弦0万国，屯大约文5万场户，重有强细烈养乐老需丢求盗的主厌要集草中在市市区鹿，此限类人愈群应搞不足斗2万谦户纺，窗需求妙量有夹限催。绿※油养老兆或是痰养生按居所怜，都龙属于振市场绒细分土后的朵产品前定位往，都张属于孙第二术居所递的弹刑性需告求，登与政崖府现冶行的习打压阔弹性僵需求丢政策猪有杆一定漆的冲骨突，骡不利职于迅膊速消师化。延※斥养生益、养通老社衫区变属于腹细分示型产拣品，耐本地垂并未市有成而型的趴市场疯，妹要刺帖激需裹求就音需要油有较扫长的荡市场艺教育编期和驶培育犹期。裁不利角于盾迅速欲清盘吐。辅※蓄买房踪养老益不符僻合三娃河本咸地的献养老马习惯财，在里北京冲成型杠的老泪年社莫区都领进虎行正了半驰年左生右的为市场展教育模过程涨，且激销售汇周期屈较长蹄。老撇年人帐居住障习惯登偏于竖低密拴度底凡层数腰小区似，本酸案2腥5层闪的高帮层从祝硬件晚上将身对养竿老欣有签很大蜂的不程利。艺※辛中国良的老溜年人庄一般燕习惯光勤俭贤持家港，因毯此定钥义老指年社何区或盆是养蓬生社与区，炕目标轧客户我对价霉格的剃敏感黄程度慰很大紫，而脸且现石今中草国丑子女国为父组母购垫房养裙老尚貌未成止为社马会习失惯，起相反就父母戏为子色女涛购房筐的消妹费习惑惯已脂经非墨常成万熟是展市场侮主流尾。涌、钱※光通过蜜对北庆京两薄个成黑熟老央年社和区的下研究院，老已年社子区在证入市匙初期古价格桐偏低南；如克东方切太阳截城2春00识2年爱开盘铁售价乐34困00卵元，筑北京妻太阳东城2慨00侨0年女开盘才售价晴28碎00冰元，周低于渗周边布同等佩项目拾均价坐10旺%左灯右。储因此黄定义金养老掏或是论养生末公寓昆不利固于收虽益最另大化眉。叉※粘养生摩社区除需配驾套全满面，姓社区效内必尿有的该项目处有：棕医院缴、活命动中跟心或疯大型冬老年鉴会所险及定然期组稠织一鞋系列眉老年堤养生售活动苏，所肠有这欺些都视将加冻大前杜期成习本投泽入和晒后期释的运级维成膊本，受老年攀人一隐般节皱俭，风各项懂收费岂必须怪是低旬盈利抱性，胁不利锁于成丹本回池收，执且二晚期体溪量有霸限，蔽会导组致后架期运受营困沫难。舞综领上所散述紫候竹湾市二期夏定义洲为老做年社野区或怀是养缓生社膊区，榜无论健是整华体项摊目销袭售周姜期还肉是收华益最班大化羊方面旷都存柳在很费大风剧险，职此种然项目贤定义度不适状合现抹今的哥三河搞市场坝。如衬果仅盐以养置生或怕养老裙作为奔项目眯卖点尽之一患，会未牺牲鬼主流疼客群续，又时缺乏欺对项非目整拴体价魔格的别全面钱支持至，依当然存顷在操俭作风弯险，经故不错建议隶。朗青年惕社区梨交类像似成萝功案妄例：轨炫特丸区（耐朝阳贼北路槽）颜、右非常宜男女居（焰西客舟站掩）省修筋兵庭优捷势：疑※起二期册项目怀户型高紧凑税，螺总价鸦低悟适合演青年烈人需利求。耽※械婚房鲁属于县刚性膨需求蔬利于退项目淘的快绍速清碌盘典。芒※厨项目乡配套交可设扯立高小价格稀高回苗报的竖项目书，利挠于配拒套设滥施的具二次丰招商庙赠。仿※块养生捧理念辫依然反可以狭植入应其中纸，如烂12坟6的推三居拘可以密主打趣三世蜘同嫂堂，齐并将秀养老选理念寸如卧算室报月警系倡统等缸针对易不同阳户型端进行认植入幼。植※过可适掉当降理低项剥目硬乱件设慢施投蛾入，押在收踪益不姨变的损情况倘下降益低总价。就※煤年轻陈人洪容易手接受董新生许事物猫，对滚后期子的新糠奇的拌市场释营销泛手段稻很躺容易许接受抽。娘※亮对于佛中年喝人为庆子女灶买房塞远比得为父经母买竖房顾腹虑会逢少很厘多，肯为子奖女买量房是妹社会榴普遍趣认可仰的现返象，后而为产父母疼买房失是要愤考虑咐兄弟肥姐妹牌之间世的成岁本均袍摊。苗因此笼为子蚁女买端婚房奴的购糖买力弓要远降远大箩于为膊父母盒或自馆己养叫老购唤房。碍击阿劣躲势：社※酷由于娘市场砌定位笛类似亭，势兴必桶会与五新天邪地直宇接竞毯争市轻场肌。罗价格伯将辉会成舒为决刃定两探个项萍目成码败的喂关键惠。习※茫本案喷位置蜘距离创市中诵心相我对较年远，洽不利信于年蹈轻人坊上班练出行决，绝但妻与新制天地雅如果葱价差虹在5马00柿元左至右，刊足以悦在买姑房的孙同时鸡再购临置一师辆5圆万的绍中档屿汽车光。卧※片砖厂款、燃迈气站僵对销够售存补在很弹大阻奖力厚。裕综玩上所放述除，鲜考虑反到与略新天朽地正穗面竞倒争，验紫竹插湾二说期定著义为筑青年这社区码利于俯资本株迅速宿回笼捏。身青年狸社区末的定哭义人铸群与减新天密地完浇全重戒叠，专需深接挖项欣目卖类点。辣新天街地依难托中锈心广警场，度在娱评乐配摇套方余面非睁常齐士全，竞本案眼必须鼓设立肿新颖侵的娱糟乐配甚套，勇以吸彼引客提户关散注。百组织东一期呼业主蜘及登绝记过才的业戴主进告行公拥关活捧动，怖能强财化品客牌又如能增森强二直期的节市场此关注有度。督项目士卖点时梳理留养生慰、养辜老定孤位厉安静熔的区长位适滥合养考老沫卫生乞间精钳装，膨加装园马桶口扶手庙及报砍警按例钮适瘦合老宫年生判活需才求歇主卧掘客厅父设立炎报警抗按钮绝定期迅每年银两次惨体检其，设肃立老拔年人扇健康丹档案鞠设置祖老年粒活动馅中心兼开展匪有偿衣特色驳服务身广场虑设立忍红黑才白喜禾事堂勇低价司为业舟主使谢用谎设立狂养生辫讲坛五，聘驼请专索业的素营养绕师每丰半月楚演讲京一次另小区滚内人亦车分抗流，暂保证暴出行晋安全豆家中墓配备希燃气跳、水茂蒸气桑报警馋系统点设立兽采购倦班车而，每逐天上淹下午工往返各于新瑞村市畅场各打一次腔，票凡价一窄元；箱附近抹大集壶每周蜂一次绕往返江开设爬各项愈日用依品代躲购送炕货服辈务遮卫生需间精咽装交榨房较断桥度铝窗略样板上间提抱前落价成蛇青年摇社区微户型屠紧凑淹、低氧总价厅销售功设立景适合而青年累人的突配套杏设施枣。如源游泳下池、秆健身驻房顾引入屠优质填幼儿批园进概社区吧，如揪：金杀字塔驰、空林军幼适儿园丛分院遇等，乳率先扭提出质双语男教学逝。与泛二小侨沟通疫，本翠社区霸优先料入学公，开幕通二笨小班境车每况天接稠送，族并设绣立社广区小利饭桌慨。聘在请一誉中老烂师进混社区期统一漆补课据（与侵一期展联动焰）。马配备漫燃气视、水晶蒸气皂报警斩，年唉轻人坑出差翼安然皮无忧缠设立送社区忘营养众食堂钥，为绝双职杀工家绒庭提剧供便灯利绸在社戒区公三告栏料公示容各类忍招聘龙信息蓝，为艘青年妹人提召供便漠利。燕东风巧、玉贪伟、泄佳美轮物业吴等公掌司旗渴下产颤业的砍岗位贞空缺司，同继等条炊件下汗优先酷考虑柱社区药业主丢设立谈养生妈讲坛冈，聘厉请专流业的轨营养絮师每招半月疑演讲梦一次录竹林亦加临绳河景扶观带驾营造忽三河州仅有熊的浪题漫生浮活矩每年哗两次治的免乳费体防检谦断桥晓铝窗遮三河永仅有比的全粗地下嗓车库揭一期牙业主纸其直惊系亲扶属购享房，殃享受慎2个尿点优雪惠勺样板裁间提墨前落严成钓为化聚解与误新天段地的事价格车战，否二期帮精装极交房暮菜单像式装蔑修病价格要建议伟及销芬售周忆期预烤测景本案反与新拥天地铅二期佩同期撞开售智价格寿的制娇定需子格外聪谨慎料，一贱期由删于市框场竞轮争，为价格使采取甲高开息高走仪策略你，将司本地猾的刚驳性需脉求释假放了喇40售%（洁按9酬00财0人辨登记莫，重损复登扬记占等50妄%，眠投资泳20蜻%，暴刚性绒需求构占3偷0%英，刚的性需肉求总扯计2袖70患0组研）遥，因钓此本橡地的侍刚性爷需求夺不足雅以快赠速消易化2凑01价0年边紫竹具湾二调期及雕新天想地1孤4（喇12弓00斑户）渴万的燕整体糟放量仅，两恋项目冷总体稿量市45峡万平目米，总更需锦要瓶吸纳抛投资嗽型需嘱求，挺投资霸型需颗求对童价格趟的敏绍感度舍极高誓，籍且属访理性倾消费描。通驻过房献地产材市场兽定价垦权重昆，重捷要性税依次拉类推享为：佳区位仔、配德套、族硬件注品质率、品畜牌、延景观驱、体融量、到物业泽。以鸽新天涌地为恢参考耕，本扛案前奖四项森仅有青硬件型品质万与新使天地舞略高愉，其廉余三储项均危弱于仇对手震，因讽此在免价格委方面会需低烫于新要天地备，幅扑度蔬10伪%，芹通过帮一期奸的市燥场调贿研，犹客户逮普遍匀反映慕二期夏比一纱期价歇格差只异需检在8骆00历左右除方可昌接受黑。我咐部会粱在一睛周内毙拟定盆价格躺调查踢问卷授，下品发至蛇销售荣员，竹通过驾与一狐期业碑主沟凡通，三用一日周时锹间对冶二期部价格针进行偏摸底爪。圾紫竹景湾一芦期开梯盘均毫价5按20阴0元降，整拿体销宴售均附价5愁60池0元廊。新薪天地剧预计不内部辽认购关48赵00糊元，耕开盘旁58投00鞠元乔，均贵价预朵计6敏20队0元吹。以略一期昨为参查考，欣半年予后价别格上茶涨和签区位书等因早素比焰较，华预计饰二期拐49痒00浪元开艰盘，组以低买开平渗走策英略，六总体状均价贷55泉00蓝元。骂与新吸天地倾价差狭在5卖00体-8雁00为元之舱间较倒为合裤适，血如精炊装交照房可期与新拴天地医价格偶持平面，可打很大鬼程度辆上化存解与握新天蹈地之蚀间的默价格登战，阻并通茄过精令装创迟造卖穿点。砍就装亚修公芹司尽其量选即取北榆京公诉司，芬一是新为了开增加碰项目艰品质诚，二撒是齐防止柴装修准成本肢外泄侍。匹销售割周期唐：以魄上述挎低开强平走臂的策沈略东居半部友3个融月，完西半终部如栗政策炕未有唇改观肠，全旁部售仗完需莫5-承6个搂月，蛾整体虚销售概周期紧在9惭个月包左右渗，考俗虑春醉节因伸素，贴从开基盘至电结盘奔需1喂0个升月棒推盘崇思路汗及节杰奏灯推盘坝以低洪开平贯走的航策略督，一乞期开甩东侧绢三栋氧楼，勤开盘承如积燥累A号类客浑户超满过1参00延0组靠开6死、7枣号楼也，如厚累计栏客户胃50够0组炉，只预开6防号楼故。并桐视新献天地质开盘京情况叨，如淹新天毛地开劝盘当精周仅休售出慎2，记30柿0套业，说蝇明市沃场尚尽未回利暖，香投资赛类需抚求尚提未激虽活，略我们烧不论免累计墨客户振量多便少，骆都仅历开6截号楼级作为达试水控。散嘴下在开醉盘前炕10大天左弄右开迈放样狸板间联，以收吸引搭人气趁，促赵进开秩盘成砌交量鹅，与残新天魂地做傲出差剪异化屠，并米能成倾为项若目卖告点。谁硬件汇配合仇养生半或养活老传1）陵红白器喜事枣堂，锄位置四项目焰东侧困5号貌楼前秘2）养老年杆活动售中心狐3）帽不低缓于2弱00时平米披的社更区医壤疗中京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