以南通为例,小城地产营销计

以南通为例，小城地产营销36计黄章林20230329这是一个决战二三线城市的时代。这是分享知识，专业传承的时代。本文以本人近年在南通以及其它非一线城市（嘉兴，磐安，淮安，镇江、苏州、无锡、淄博、长沙、南昌、大庆等）房地产营销实践经验为基础（2005－2023先后参与了南通优山美地、万通城、中港城、万濠华府等楼盘的项目定位与营销策划工作），通过知识管理与学习平台的系统沉淀与方法论梳理，公司内外部专家交流分享，根据定位、产品、营销、企划、广告与销售等全过程各环节总结得出了小城地产营销的36个特点，以供借鉴。小城有大作非一线城市，也可能有一线作品。北上广深之外，如重庆之龙湖春森彼岸。本文讨论小城，更多关注如南通之三四线城市，即使全盘影响力不足以辐射全国，也可以在某些方面领先区域。作为营销操盘手，务必要有“小城大作”之心态，以责任、尊重、价值之原则，为城市创造经典。以南通为例，从优山美地到玉兰公寓再到万濠华府，都是可以写入长三角地产营销历史的楼盘。拷贝要走样拷贝要走样，就是不能直接复制一线城市的营销模式。因地制宜，因人而异，与时俱进，每一个城市的特殊性，注定了房地产营销没有包治百病的一针见效。重点是城市能力差决定了房地产市场的成熟程度差异，消费者价值观与行为习惯的不同，进而必然决定了项目定位、产品设计与营销策略的不同。同样是绿城，在上海、在杭州、在南通，营销做法也一定是各有不同。跟着政府走听党的话，跟着政府走。拿地看城市规划，开发看政府导向，产品听社会呼声，这是营销制胜的前提。南通万通城，响亮地打出“城市向东，生活很万通。”拿地之初，地块三选一，给力建议并经过开发商确认最后拿了最偏远也最便宜的一块地，从内部自嘲的远东第一城一举成为2023-2023南通明星个案。你知道的：走在正确的方向，永远比位置来得重要。荒勇敢灾做第掀一派要么午做第罩一，瓜要么债创造倚性地耍做第党一。六各种舒最，传必须粒有。顽地块作价值奥重塑译，在盘某一房个范剥围内衬做毯最好踏的楼滚盘；盖新品炒类营爽销，脖做这支座城愧市首宽创的失产品自；附挥加价杀值，桂引入普各种催前所液未见吃的服负务与怎活动苦等等颠。第言一个木AR职T旧DE猾CO准风格暂城市窄豪宅程；第棋一个照举行歇交响纠音乐碎会的超楼盘割；第斑一个辈超级踢示范貌区亮五相外的别妄墅。驾南通阅，还叫有很标多第禾一，贫在未苍来。值标杆姑可以晚有田标杆衬营销顾是建脉立楼陕盘坐镜标系识，寻繁找标勿杆，铜切身京模仿栋的营氧销策售略。它可以扰有楼厅盘的完整体节标杆签，比边如南备通万旧濠华见府以挖上海鉴华润药外滩忙九里华（各远种维态度综偏合考营量，六系统燥设置半标杆录生成赖，从幕地块纳，产号品，记企业绘，营连销诸钳多考返虑得山出）晚为标晌杆，拆也可久以有翅分项元细分猛的标俊杆，右比如姿优山已美地侧示范弟区以弟龙湖往为标外杆。特有标飘杆，士不迷船惘。张绝对午地缘巷客床小城田故事追多，党格外额爱自蛛家的阻窝。乓与一秧线城帝市相尝比较转，客若户的墓地缘泉性也芝许是锡营销萝特殊援性的音至关霜重要站的一造点。器因为蜓生活巾观局等限，详生活贪半径恳所限摊，购章房者务普遍警接受错“昼老地脾方症“显。另点外菊也勾因为把外来凶人口超的有登限，朗小城纳市住宽宅消挡费重漂点依指靠本思地客腹户（负苏州伐等外皱向型招城市丽外来挺人口岔比重嚼有所运不同愧）。栽南通来万通孙城一颤期，合观音份山镇起原住储民的灰比例吧接近怖50延％可喂以证里明。清有房辈有车衣者萌现在没的商写品房秋住宅扇的销咐售对骗象，静在许激多地夸方都太是面串向有根房有茧车族赢。悔说起惑来你拿可能尘不信理，最课起码城在南伯通确投实如嫁此。拖拆迁粥补偿俱的，咳政府圾分配曾的，违凡此帐种种界。随长着汽亭车秀市场少的日锄益发遍展，池现在汁有车存一族仪的比车例也叨在逐验步提尿高。陶优山帖美地你，万世濠华称府这半样的友豪宅猫客户链自驾帜车来逆不难盼理解戏，连牛万通广城对的客芽户也尺是枝车来近车往惯。于宰是营开销操月盘手梳们要屠注意植了，桶客户创们的正居住档体验春与消敞费体公验，烫也许便并不来想你丑预想余的那速样。沫领先骗小半眉步罢少走舟半步众会低馋估了降南通饥，多摸走半兔步又艘会高腐估了宾客户唇。尽套管他堡们也眠许有雅房有箱车，验也许押也时凳常出勤国血梯拼，替但是雀他们糊的整灶体素阻质还躁是与室一线壳城市粥消费宵者有兰一定绩差距胖的。足于是贱项目宽定位卖也好显，产沈品设妙计也折好，节营销严策略嚼也好端，领落先半烤步即胁可。商优山善美地对的建悼筑风薄格与召示范性区，流是它骨成功博的重都要筹贞码。检放在妄一线下城市腥，它速可能逆不过虑如此邮，放次到南聋通，胆领先奏了半菠步，粪落到鹅了实刘处，易于是故就可为以嗓坐等轨客户辰。南上海益有见坏过泡疑问份来自哨如何刘取舍归？西丑班牙亡还是印英格私兰？脊精装形修还筛是毛判坯房概？联橡排别却墅还软是平戚层官惨邸？吩定位潜方法怀论，氏不论喝哪一姓种都啄可以警给我像们答紫案。狂我只逃想说梯一点秃：要本做目标标消页费者爪在一摘线城疯市看冒到过朽并且维十分趟想买盆的产熊品！拾在上翁海看匠了翠骄湖天谱地，枣喜欢增AR熊T按DE梅CO概风格识，于粉是中仔港城紧与万洞濠华此府都鹊是这红个；早在上岂海看估了万境科兰霸乔圣狠菲或杀者别菌处的益龙湖梢别墅副，去朗优山丢美地奋，那按里有疤南通妙的地迷中海匹。如递此，昨销售涛说辞隙可省饺去一壁半。吨看上许去很舱美玉如果叠说一怪线城浆市可佳以有眠极简粗主义店的豪学宅，萌可以届有现旁代中届式的碌精装慎修，兽可以判有回耗归自抓然田奥园的带涵碧联湾，捎那么翠在南搭通这穷样的巡小城喇，一荡定要斗做那捉种看随上去惭很美慨，一堡见钟磨情，棵情难秘自禁每的杯经典匠产品局。新晓古典刘主义打的贵践族品罗质，盘西班疗牙风东格的应纯正秀洋气须，巴都是矿保险错做法舅的不防二之听选。脆如果端领先照半步梯，可弓以有雾金地卸的天赴字一惠号混础搭豪闯宅风焦格，耗也可循以有衔亿城遣的华晴府系涨列赖柳特草师原风己格。裳试验此有风屑险，帆产品古需谨赴慎。婆大盘纱分步待推奶有专项家轧（陈福利文棚《房暑地产乌营销浓19工讲》爬）略的说云法三将四线庆城市巷的大止盘标酬准：温楼盘俱建筑资总面咽积超划过市悬区人唱口总红数人挠均一蹲平方姻米的显就属且于大心盘。忍市区墓人口晒20道万，迁超过馋20县万方地就是狸大盘急。仓南通跑市区少人口重接近刊90监万，浮照此蜻逻辑龟南通筐大盘烤大约链只有慎中南司世纪凳城轿，溜郊区吗是恒墙盛庄降园艳。格我以喂为这怖是一买种方失法，皮但是港更主例要是阻的是绣要依哗据城承市商语品住础宅的由年度尾去化乘情况虏，根齿据开详发商刑的开孔发节错奏，竖开发狭周期撑在5银年以请上应逆该都协可以裳算作贿大盘户。引如果疲年去锦化1茅0万它方，定50鞋万方轧即可仇算作若大盘萍。幼大盘责营销缘的三脾大原钳则：执全盘互考虑本，分亭步实响现，射集合把启动推。促震撼反售楼狡处搜小城做营销恳的下微半场户（上示半场炮是定跑位与雁产品画，下仍半场恼是推韵广与嗽销售汪）最把为关恼键的晨是什拘么？辽经验领人士冷告诉挤我们腥：现粱场营例造与唯客户赢活动裁。因唤为媒蒜体效尺果不抢够明侨显，星因为苦精准坟渠道胀不够室明晰匪，所浇以使些劲地煮砸钱伤做现房场是垃不败熟的真痕理，拿与此娘同时谊，客斜户口夸碑很臭重要贺，多吨搞活仓动很腾重要系，这虑个后狼面会双说。回现场绘营造皇，一树线城概市要蒙无遗浸憾，境因为滥客户违很挑姐剔，柿二三廊线城忘市要迷有震科撼，植因为齐他们慰期待卖被超匀越！蝇南通血优山固美地度，万田濠华两府，压都是助那一吉年最柴有震额撼的太现场返体验桨。灵“润傻大如、盾高科歉技占、绣绿色紧生态滑“由，北浩京万眯科副辉总肖征劲宋总结么的现睬场震顽撼三悦大招拨数，棚在幕二三乒线城宽市，牧正在喊逐步痒实现唇。帅惊艳炎样板决房谦根据快万科忆集团语的调薄研分犯析结装果：非在中蛛档社度区客触户触修点中绘，样齐板房浴是最庙为重陷要的侧一个霸环节魔（高铜端社叶区客壁户触霞点排妨第一泊位的冻是入迫口/亦钟楼膜等社吼区精斩神堡刊垒）欲。在雪二三抢线城陶市，娘客户化触点孝的第街一重记点旨也是诊样板舱房。哀南通母万通局城，满相当烘长一顶段时哄间主慌打的围口号距就是扁“胖去万象通城投，看门样板表房粉”柿。来餐自一答线城亮市的之设计继师，品来自险一线爪城市爆的活隙动公愤司，呆来自该一线般的操选盘手移，样类板房录的花烈样很专多，症这里粱不一正一陈碍述。缸超级闭示范激区境如果境样板熟房不先足以扮震撼西客户迟，那扁么超照级示录范区烂已然羽成为况住宅奉营销知的规组定动肯作。售二三饺线城蛇市，丈基本袍上品蒜牌楼倦盘向啄一线某城市卵看齐属，向燕一线凉开发身商看钢齐，瓦重金债砸向堡示范拥区，领深度葬展示窃产品阻力，蛾此为万不败醉真经晚。示红范区针硬件泛包括瑞售楼舌处在、算样板序房网、狭建筑傅园林猫样板豆区，菊也包裹括软骑件系春统：交销售昼系统童、机物业痒服务枯系统班、血客户帝服务耕系统状。二亏三线祥城市均，想循要成剂为行瓜业翘玩楚的疾项目扶，超唱级示云范区音，这览个可饱以有坊。读户外贵制空妇权券现场访，现轰场，认还是谁现场丰。走容过，道路张过，牢不要洗错过误。如炼果说尖现场校是第嫩一位奔的，蹈那么戴户外然高炮渡就是喝并列治第一锤。小冲城故邻事多久，充多满喜源和乐趁。抬煌头不五见低鸣头见刑，乡慢里乡漆亲的孙，不浊看报谨纸少管看电翻视，铁出门经总是款常有鹿的事疮儿。多抢占晚制空粉权，献封锁注出入踪境，恳立体脖阵地店，全刺面户西外媒客体组配合。捉另外播，户润外媒持体投章放策尺略上岔，可巧以采匙用公编告栏杜化，黑更换窑频率缩增加流。最院重要苏强调尘一下冠，像陕市中搭心豪窗宅南蝶通万尊濠华杰府一盾样，瞎工地补围板降要高禽大有裂气势众有品干质，沙不只缓是广框而告神之，愉更是恐客户纲心理份定价灿的过卫程。羞亮相制一夜饮间绪媒体显策略厦包括疏媒体贯组合链策略呢与媒懒体投拢放策盖略。竹媒体另组合叛不难星，难污的是群媒体暗投放最，如迫何做政到创吧新与缘实效誓的良卫好结个合。喇一线被城市税往往铃会在遵平面叔媒体励上推条陈出罚新，糟二三唤线城跃市，扰更多李愿意百选择担在护户外附媒体晚上突墨破创廉新。冰营销茫的时年空观娃，易教居中罢国窗天津瓜胡永零明的惧理论业，强竿调巴“调预演”捧与约“射变挤”边的关辩系。雀我肤魄浅地枕运用柱在媒绕体策刻略上均，时洽空俱扛佳才晌是媒糠体发狠布的扔上策耐。忽贿如一适夜春筑风来唇，千遇树万虎树梨针花开忙。天歌亮了翠，满全城尽援是O皱NE虏CI搏TY雨，南殿通万梯通城削就是箭这么剖做的孔。啊春节街返乡受潮煤来自壁二三乱线城汁市前败线的味战友铲特别偏贡献刃，还锹是时腰空观押的问扑题。部客户音最集狼中的届购房足季节户当然鞠与一脉线城耀市一勿样，炭春秋夕两季槐。不撕过，找由于妈外出吓打工勒者甚屡众，稻全国休经商宣者很搁多，健春节碗回家仗过年封也是芦住宅仿营销呢的好蒸季节巷。城般市能递级越造低，田楼盘汤定位靠档次蚀越低诚，这喉个越枪是管封用。敢南通路，建薯筑之胡乡，晴许多谱建筑愁业从径业者棕春节事购房撕，犒第赏全钉家。捏报纸遍集中交打僻不是员大众赞媒体债没有牙用，泽是你显用的涉方法车不给竭力。程虽然需非一眠线城厕市的渡报纸详读者煤群有市限，势房地余产推淘广效竟果不野如一沈线城东市，秆但是逃总有据一种队方法值可以戏推陈禾出新露。馆各种近集中悔，打帝法出融奇。战比如功上海浩佘山奶三号锹的1悬6连应版，邀上海酒青年拳汇的铅媒体录楼书炭，金尖地佘取山天处境的巧报纸芦封皮缝等等保手法翅，在俗二三蚂线城芒市均替可效题仿。唐南通们万濠煤华府吼，各糠种报拾纸媒裤体均斧采取里集中涂投放贩策略税，配熟合户称外与厨现场袜广告雾，迅霞速引筒爆市鲁场。旱横幅冬随便茅拉瞎有一冷种阵陪地，僻总是马被忽羽略，仍它叫陕横幅照。尤宫其豪请宅推调广，叹这个汪看起裕来不端太高惩端的习手法抹往往级会被蔽认为丑与目牙标客件户媒由体接会触习泼惯不搁符。柄住宅纺小区柱也好杰，集丛中址市场沾也罢根，还余有那状些走且过路厌过的裳地方腊。其主实，灭我想垂说的淋是：肿不论制横幅忙还是露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