房地产全程营销5

房地产全程营销第一部分REAL瑞尔特房地产全程营销理论体系房地产全程营销思想是中国房地产从卖方市场转变为买方市场的过程中，结合市场营销学的理论和实践产生的具有实践指导性的一套科学运作方法。不少发展商具有雄厚的实力进行房地产的规模开发，但却不能全面把握项目运作的各个环节。如果只靠发展商自己摸索项目操作方法，往往费时耗力，周期太长，机会成本很大，专业房地产营销策略的导入已成为当务之急，这种状况必然促进房地产全程营销的产生。房地产全程营销是从项目用地的初始状态就导入营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步完善而形成的理论体系，其核心内容包括：项目投资营销；项目规划设计营销；项目质量工期营销；项目形象营销；项目推广策划；项目顾问、销售代理；项目服务营销；项目二次营销。钢项目课投资埋营销乞项目赤投资方营销森的含斤义房项目图投资亿营销奶是房沃地产她全程钱营销崇最为氧关键菊的环食节，辰反映州了房揉地产览企业厌选择径开发安项目稿的过浊程，型这个啄过程减是考拍验、借衡量博开发刑商房始地产鸡运作脉能力振的最角重要夜环节趋，这他个过涉程操喉作好苹了，暂就意戚味着倍项目捎成功秀了一鸟半，勾在这罗个过用程中婶多下麦些功缩夫，热以后麦的开降发经此营中去就可勉以事飞半功稀倍。拴项目业投资源营销苍通过间对项碑目环悲境的绒综合晃考察冷和市活场调桑研分占析，踏以项郊目为股核心陶，针逃对当赤前的惕经济在环境允，当疏地的刃房地涨产市夏场的佩供求呢状况焰，项壤目所仓在区拿域同其类楼嗓盘的没现状忙及客叨户的评购买旧行为显进行骗调研灯分析刷，再察结合董项目楼进行济SW飘OT捕分析体，在列以上台基础灰上，顷对项萌目进凑行准彻确的藏市场闻定位呢，和或项目站价值渠发现云分析坊，然驴后根宣据发租展商静提供摩的基粉本资稍料，射对项贤目进处行定腊价模敞拟和奶投入大产出次分析飘，并笨就规寸避开挽发风丰险进岔行策漏略提督示，牲还对收项目舌开发毫节奏穴提出雪专业装意见增。座项目功投资症营销先的具淘体内尾容猛项目淘用地拉周边唐环境董分析丘项目存土地既性质制调查晓地理商位置问地质谊地貌樱状况路土地堪面积休及其框红线拔图番七通毙一平源现状制项目纺用地很周边咱环境酷调查锈地块逼周边列的建忧筑物纺绿化除景观菌自然复景观选历史蓬人文存景观以环境拌污染欺状况控地块厚交通度条件壶调查踢地块片周边合的市绪政路股网及速其公袋共交鸟通现闯状、枕远景任规划耀项目但对外露水、视陆、坚空交裤通状假况陡地块糠周边袜市政得道路并进入怎项目多地块疲的直乏入交膀通网张现状量周边药市政陈配套飞设施慨调查融购物厕场所讲文化羊教育阴医疗话卫生悲金融诞服务泽娱乐庸、餐故饮、光运动呜生活卫服务蜓游乐拌休憩畅设施壤周边暮可能菜存在伪的对音项目效不利测的干贡扰因晋素其历史运人文废区位嗽影响挣区域塑市场公现状余及其涉趋势无判断狭宏观汁经济壶运作甘状况傲：售国内竿生产利总值眼第一煮产业逮数量把第二留产业怪数量禾第三玻产业毛数量选房地短产所释占比迁例及颗数量筒中国真房地开产开言发业届景气饮指数懂国家虫宏观由金融组政策嘉货币旺政策利率奶房地寸产按凑揭政勉策挺固定五资产贪投资元总额盆全国完及项劣目所旗在地耕其中校房地完产开擦发比替重抱社会座消费龙品零腿售总奇额钥商品蛮零售舌价格敞指数陵居民怀消费描价格陷指数假商品允住宅盗价格途指数架中国图城市喇房地搜产协满作网默络信驻息资妨源利笨用应项目占所在蜓地房疮地产屡市场差概况桌及政私府相堤关的厌政策厌法规奋项目患所在洽地的灿居民缎住宅演形态州及比岛重速政府网对各擦类住岔宅的仅开发拼和流姨通方亭面的你政策先法规拴政府乒关于北商品杠住宅丑在金夫融、宵市政超规划龟等方亩面的吉政策挤法规茧短中予期政帜府在萌项目桥所在知地及炮项目挖地块辜周边悦的市然政规丢划恼项目坡所在批地房顶地产壶市场笔总体良供求坏现状花项目装所在况地商房品住寸宅市工场板影块的旺划分馒及其萍差异值项目盖所在毙地商袜品住意宅平菌均价必格走唱势及忙市场饿价值阿发现从商品映住宅孔客户然构成队及购由买实慈态分匪析惕各种倚档次惜商品女住宅盗客户挑分析奴商品拴住宅葡客户常购买尝行为志分析队土地厚ＳＷ随ＯＴ丘分析州项目鬼地块伴的优姑势倚项目浸地块排的劣蜘势止项目地地块颗的机哥会点村项目嫩地块缩的威壮胁及煎困难龟点沙项目怎市场斧定位愁类比墨竞争赶楼盘稠调研爹类比肉竞争舅楼盘论基本抛资料元项目驼户型剩结构总详析绳项目考规划沉设计盈及销绝售资狸料育综合旦评判检项目价定位宅市场航定位俭1哭）区锄域定好位搂2颠）主佩力客搞户群伞定位菠功能窃定位睁建筑迟风格穿定位耍项目博价值看分析浩商品朋住宅秩项目近价值男分析晓的基武本方饲法和黎概念肤商品叉住宅梅价值直分析盟法：盘类比毁可实波现价倡值分民析法贯1剧）选柄择可消类比判项目配2纷）确忌定该她类楼辣盘价纲值实免现的诚各要繁素及门其在雾价值禾实现吩中的咸权重储3御）分鼠析可绘类比谜项目渔价值亭实现辽的各辫要素室之特醋征侄4渐）对冲比并嚷量化轨本项罪目同偏各类待比项筐目诸罚价值宁实现教要素峰的对运比值补5谢）根扑据价它值要夫素对捏比值施判断橡本项市目可转实现营的均读价罗类比滤可实球现价箩值决漏定因宣素托1鲁）类舟比土减地价采值：赌地段丹资源谷差异旋市政呆交通贩及直题入交巷通的组便利晋性的梯差异君项目端周边柿环境泪的差凤异，肆包括免——字周边伶自然倚和绿俭化景忙观的足差异缠——桨教育还、人好文景暑观的艳差异冻——充各种稿污染冶程度载的差械异辽——流周边唇社区臂素质猴的差普异免周边暗市政生配套幅便利匀性的蚁差异矮2笑）项赌目可懂提升姑价值城判断苏建筑惑风格厌和立骗面的浆设计群、材边质枯单体拐户型技设计问建筑劫空间们布局载和环合艺设昼计谣小区虑配套利和物眨业管穴理胃形象战包装邪和营植销策剑划弄发展践商品貌牌和磁实力饮3疏）价净值实瞒现的腰经济漏因素凝经济站因素级政策萍因素俘项目无可实悲现价括值分咐析兵类比父楼盘棍分析度与评桨价刃项目诱价值俩类比拆分析改1碑）价润值提命升和段实现巩要素铃对比升分析肌2扯）项宽目类哀比价加值计性算场六、觉项目横定价里模拟闸1辰、均乌价的葱确定矮住宅夸项目嘱均价渴确定疾的主婚要方梨法固1精）类卖比价挡值算稠术平觉均法构2牛）有监效需曲求成肉本加励价法富分析逃有效验市场车价格引范围辜确保便合理第利润孙率，第追加用有效举需求垄成本该价格严3睬）运衫用以馅上两梯种方误法综摊合分岭析确廉定均疼价银兽逆2享、项践目中上具体税单位况的定抹价模布拟确商品顿住宅租定价怕法：践差异帐性价内格系季数定交价法百1孔）根尼据日鹊照采妥光系晕数（森B器系数调）确拆定不识同自活然朝活向单尘位的阁均价终Pb革，即休Pb疲=P钱a事×丹（沉1确±厕B您），竹其中疏Pa彩为基据础均腊价适2予）然帅后根龟据景岛观朝惩向系样数（拒Ｄ系恨数）写确定闹不同贵景观穴朝向勺单位窄的均仔价Ｐ执d,竖即Ｐ顷d=宣Pb氏×胳(1夺±央D)狂3计）当劝存在能复式损单位军或者赤遗憾汽型单睡位时赵，应马在六Pd叼的基缝础上议根据个户型削系数秀（榨S克系数绢）确罚定不茧同户娃型单示位的惕均价叉Ps皇，即帝Ps说=死Ｐ平d上×禁(1棍±快S)守4席）在吼Ps坊的基庸础上绣，根汇据楼烂层系高数（早F绕系数照）确英定不冲同楼离层的振价格河Pn桌，即批Pn夜=适Ｐ股s冰×童(1判±纪F)绝娇=殊Ｐ飘a洪×什(1参±脑B)事题×梅(1喉±巷D)料钢×肿(1骄±睛S)府呜×订(1垫±胀F)扔5萍）考诉虑到漏其他狮随机锡因素指的存锯在（焰如单俱位附括近有黎机房轰干扰深等）阳，在翠具体吹单位种价格湿的制喂定时逝，还邮应根宏据具窃体单悟位的歼随机酱系数很（参U慧系数篇）确呆定最占终的习定价询Pu菠，即伴Pu豪=P签n和×特U鸡其中忌U沿为不鄙确定喝值，洋根据耳具体嘉单位勺的具减体情怠况随版机确爱定。便各种拖差异掩性价备格系洋数的短确定螺：紧1吨）确悠定基够础均么价办Pa祝，通奴常取码中间蜓楼层台价格展作为弱均价孙2镜）确兵定幼B奇系数准。其意中东差、南抹朝向冈单位失采和祖1+坛B术；西屯、北坚朝向绪单位饮采用姓1播—交B华3舌）厉D差系数正根据败不同塑单位胁景观弹视野私实现影程度店确定侍4庭）朵S翼系数棍通常券为肚5%要~1牺5%祥，只届适用涝于复逗式单支位和堪遗憾历单位场的定歪价。孤其中沉复式挠单位狸取正作值，径遗憾仁单位朴取负睁值帖5鞭）确芳定粪F遮系数揪。其探中均牌价层骨以上兄单位秃采用携1+夜F积，均鄙价层遮以下显单位控采用大1被—厕F桂6全）晶U设系数性根据解不同甩单位酒的具斯体情建况确健定。匆常见伸的随断机因戒素包氏括设奔备房忌的干腿扰、营楼道歪电梯搞及人部行的铲干扰驱等胶具体桂单位旅定价圾模拟矿以其公中一锁个最乌具代纵表性糕的单来位进夕行定粪价模呢拟，瞒作为贝其他川单位前定价熊过程伤的参瑞考伍七、到项目打投入偷产出花分析孕项目鞋经济冬技术有指标亦模拟风项目构总体条经济畏技术榴指标傻首期香经济展技术纱指标劝项目呜首期址成本彻模拟摇成本唐模拟缩表及办其说课明糠项目贞收益半部分截模拟塑销售来收入动模拟懒1萍）销序售均亮价假蜘设柔根据疼项目剧价格守模拟陶中确盈定的筹均价牛进行需销售队收入姓的模鹅拟悄2默）销朴售收棋入模酷拟表津利润扯模拟忧及说废明餐1粥）模江拟说状明挠2少）利昌润模箩拟表兔敏感悲性分共析名1胳）可至变成军本变惠动时标对利福润的蛛影响枪2丙）销档售价砍格变连动时袍对利颜润的朋影响浊八、指投资蚁风险臂分析刑及其近规避弊方式民提示尼项目趟风险找性评盯价困价值罩提升幻及其村实现阀的风炼险性斧项目撑的规牺划和起设计馋是否孕足以趋提升度项目棍同周雨边项幸目的亡类比蛋价值刻项目屑形象献包装疫和营蜡销推习广是携否成鱼功语资金蜡运用树的风拍险性凡减少丑资金猴占用贡比例咐，加啊速资廊金周概转速拳度，疮降低寻财务膨成本拘对销锁售节景奏和炕项目院开发珍节奏登进行形良好她的把铜握，鸭以尽勉量少利的资贺金占道用启启动项嗽目，盟并在消最短跨的时些间内婆实现灰资金提回笼箱经济点政策吵风险千国际喇国内泰宏观行经济根形势口的变滋化灰国家位、地症方相同关地吩产政于策的核出台调及相差关市拖政配边套设乳施的丢建设则九、炒开发夫节奏皂建议屈影响取项目燕开发钳节奏很的基服本因知素萝政策河法规半因素距地块暮状况牛因素挣发展泉商操柱作水翼平因读素毅资金超投放垃量及鼠资金叹回收择要求筒销售救策略直、销鞠售政掠策及悦价格诱控制炒因素跑市场奏供求唤因素闹上市牢时间壮要求衡项目纠开发抓节奏黄及结火果预羊测突项目叫开发诵步骤浆项目黑投入粉产出咱评估结论皂项目现规划菠设计焦营销谊项目届规划纤设计津营销俯的含币义伙通过财完整腰科学刺的投纲资营衰销分欲析，颗发展换商有物了明雀确的拘市场伪定位冠，从形而进绘入了廊产品客设计丛阶段销。房自地产载业经拾过多腹年的侵发展誉以后性，市但场需讯求发市生了专根本闪性的皮变化佩，消歉费者戚对房香地产衫产品舅的建式筑规粪划和滑单体轿设计酸要求视愈来怒愈高活，他座们追道求又笋实用肚又好搅看的垃商品戴房，仅这就务要求飘发展乳商将颈“孙以人密为本怒”屠的规创划思沟想和扣提高嗓人居副环境决质量升作为庄目标丈去实拢现消话费者暂的需麦求。谈项目底规划迎设计住营销饥正是全基于答以上感市场狂需求纹而专志业设翻计的布工作母流程旋。颜项目牺规划辅设计吧营销费是以酱项目多的市肚场定洗位为拖基础席，以方满足珠目标掌市场鉴的需精求为便出发河点，军对项于目地伤块进顾行总董体规活划布池局，叛确定润建筑刻风格暂和色坏彩计备划，怎紧紧豪围绕掀目标卖客户艺选定云主力剥户型艺，引映导室首内装六修风胳格，扭并对捏项目盆的环企艺设悼计进壳行充输分提课示。禽项目旦规划标设计揪营销维的具蝴体内涌容旁总体令规划垫项目手地块拐概述闷项目迷所属腿区域内现状朱项目禾临界各四周倒状况蜂项目式地貌垦状况疤项目验地块丙情况摆分析杀发展湖商的旗初步蹄规划绳及设声想颗影响聋项目仓总体搞规划片的不衰可变姓的经仇济技盾术因爹素租土地业SW豪OT氧分析烘在总欣体规顺划上照的利监用或麻规避绒项目惹市场聋定位嫁下的目主要恢经济衬指标栋参数冤建筑范空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