济南项目市场调研及投资

济南馆驿街项目市场调研与投资可行性分析初步报告虏引言哨－剃项目早背景放概述促馆驿阔街是葬历代矮官方轧驿站佣所在鸭地，穴一其夏历史滤久远僚、商徒贾云页集、事民风槐淳扑上闻名智于济黑南馆逼驿街折小区帐便因雁此而久得名播。疾该项工目位牲于济嫁南市疤纬一桃路以陆东，两顺和兵街以线西，寺经二阔路以赌北，捉馆驿根街以屡南，门西距怪济南复市政彼府约澡50捆0米快，南充距济众南繁战华商前业街邻经四客路及证济南惧人民坊商场弦30阀0米片，东便临趵松突泉输公园帜、大看明湖蝴公园岭、泉隙城广任场等敬著名处旅游御景点骆，是谋济南女中心蹦商务享区的纱重要沾组成束部分理。哑第一戚部分阅四济懒南简圈介水济南押市是主中国顿东部偷沿海背经济碧大省牲——塘山东增省省颤会耻，是斧全省岛的督政治虑、经貌济和些文化中中心峡。扛济南宫是国刘家批索准的充副省奶级城或市，框现辖嫁历下袍、历炊城、他槐荫疯、天行桥、窄市中垃区、霜长清胀区六蹦区和伞平阴斥、商露河、丹济阳捎三县翅及章鸽丘市鼓，总壁面积绕82闻27滤平方茶公里津，立常住侍总人青口喜56油9.剂0万岔人，辣其中沟非农黄业人你口2撤22嫩.2膛万人劲。油济南菌位于鸽山东来省的弟中西罪部，胖是京饱沪铁土路与窃胶济剪铁路旁的交邀汇点透，南极面与月列入指“框世界纪自然消文化指遗产肃”久清单状的泰琴山毗尽邻，黄北与技被称依为虏“坚中华荡民族六母亲婶河耻”检的坐黄河疑相依锈。到济南救属暖崭温带泻大陆植性季僵风气研候区均，四贱季分把明，蔽年平躲均气痒温似14创摄氏湾度捡，年朋平均抓降水南量不65粘0床-7银00缺毫米泰。森济南挑历史严悠久须，是密国务以院公膛布的倡历史害文化愤名城例。济障南风功景秀辱丽，郊泉水董众多井，故眯被誉陈为选“斤泉城罩”门。济坦南的除市树美是柳璃树，鹅市花雀是荷避花。姿中国徒实行卫改革奴开放糟政策支以来衡，济武南市盘的经看济建谣设和犯社会捕发展代取得乏了巨插大进缓步。谦对外田经济势文化贸合作垃与交铸流日枣趋活论跃，珠已跻推身于收“辜中国需经济隶综合屡实力填50则强肆”忘和匀“界中国油投资寇环境仅40鱼优”获城市士的行奸列。醒第二划部分穿握宏锁观分掏析嗓一、扁宏观鸡经济抛济南牵20收0豪5亏年国谜内生桂产总骑值达束一八冷76颂.统5亿谈元，偶比去遣年增秃长一阵五.蒜6%唇。扁人均盖国内喊生产患总值改突破驱31亮60蛮4元赔,同决比增拉长1旦4.换2涌%。兰居民隐人民肥币存章款余峡额1降02昌4.体4亿珍元，殃同比灾增长瞧17食.7勒%。戏全年丹在岗荒职工已平均浇工资独16陆47催2元失，比盆去年谱增长牺一五搁.8丹%。解消费赤价格段总水哈平下遭降0低.9呢%。盒城镇介居民辉人均逗可支轿配收屿入1局23稿10友元，猛同比疲增长尸14吵%。涝城市忧恩格趋尔系萝数3洽3%轻。隆20喘05违年年宪末城触镇登针记失蚕业率血3.颤86认%，肺比去之年略冻微上胡升了壤0.肢05涌%。犬20擦06努年谨1-旁8笛月份岩我市骄城市岗居民食人均绑工薪谣收入讽为岁90起50馋.1康元，幸同比泪增长扭一五凳.9模％，先占可核支配共收入虹的技90薯％。程总结塞：近拘两年铃济南像宏观企经济应保持抖高速滑增长复，居铅民收收入增既加，堂银行壁存款仓增加允，物宜价指顾数平合稳。者居民队消费钳转向方房产独、汽目车等村大额可消费姜品。税这为贺房地偷产业散的发读展提饼供了追有利滤保障枝。危附：岛济南钢近几坦年国舍内生烈产总缘值对勿照表节：议单位纱：亿欠元桂分析桐：篮20予02民年国恭内生孕产总税值同疯比增肆长岛11造.2兔%夹。腊20淋03式年国吼内生吵产总常值同猪比增滨长许11刊.6悲%际。董20贞04疼年国吧内生肿产总层值同因比增的长姓14竿.4够%捧。坛20检05子年计炕划国浇内生盖产总竖值同题比增蠢长念一五是.7茎%状。苹二、枝宏观法房地莲产市吊场分糕析执商品顾住房厦价格兼增幅叉趋降呼20党05驻年上轧半年缺，济甲南市恋商品踪住房缠26善12承元/先平方总米，昆同比鹅增长菠0.仪2%线，回雨落1行9个声百分泳点。拔在国俩家为旅稳定委房价日新出另台的生一系者列调耽控措正施制稳约下父，济虏南市绢前5蒜个月魄商品升住房攻累计笔平均鸣价格轮均未着超过缸去年协的2托57鸡4元模/平糕方米您，呈于现出庙罕见抓的、遗相对铜稳定言的负宋增长寸态势烘。直诉到6员月底拣，房兵价才栽微增蔽0.灿2%递，仅请比去彩年同娱期增程加了练4元旋/平乳方米云。膊进入酿20赢06押年上欣半年绿，藏从整屑体价据格水疫平来医看，帜本季馅度新邻增楼励盘中三，普巡通住灯宅的艇整体慰开盘泪均价驶为袍46惹63号元/辨平方蛙米，菊高于乞目前广市场歇整体竖均价风，从偿而对玉整体栽价格骑起到霉拉升茶作用过，预怖计未悼来市站场价煮格仍亭会保耀持上碗上态自势，愤此外铅别墅盟的整某体开夺盘均滴价为肃56镰16钟元/惊平方条米，普属于痰城市净中的录经济其性别宏墅。谋蒸二手都住房袜价格像明显雀走高驶05墓年上网半年板，济绸南市羡二手乳住房蛾均价扛22奴39厅元/慕平方建米，考同比锐增长菠25乡.4见%，状提高避16玩.8轧个百矮分点军，增漏幅明样显过纺大。获去年却4月逐份，近二手驾住房哗价格粉增幅枕曾开收始减备缓，稿上半暑年同婆比增犹长仅每8.基6%床，年梯底也艘不过载以一呀三.齿8%碑的比爷率报胡收，际增幅决同比菊回落搜8.心5个扁百分词点。怠但今热年以浸来，夺由于智宏观忽调控盘力度置不断臂加大垂，尤伐其是结去年安自怎6月荷1日血起执口行征隔收寨营业盗税医等相早关新微政策医，使呢不少卷前期浸购买网的高呢价位脊高品晚质的明投机飘、投则资性汪商品拨住房玻迫不皂及待洋地涌均进二织手房羽市场梨，买匠卖双速方争苍搭埋“尼优惠标政策突末班取车虹”怜的人贷迅速甚增加裙，并福由此乎引起育了二奋手住牺房成乔交结叮构的眼反常追变化梁，即厦一方维面较蚊高价水位的啄成交析量大拉幅增果加，杏另一接方面穗较低晴价位若的成续交量婆则大希幅下驱降。挺所以雨，这违段时穴间二盖手住聚房均催价走凯高不早足为鸭奇。喜二手唐住房恐（含守市郊暖）均爽价趋凶势图沈中高熊档商秧品住店房套须型销木售出壁现缺腐口头05见年上尝半年厌，济艇南市走销售览的商荣品住夜房除上一五忠0甩平方竭米以食上的敏大套亲型同愈比有型增长忙外，手其余文都出挺现不隙同程炕度的灶下降坐，其旁中1扎10毛～一恩三0禽平方哈米套阵型的顷下降眨缺口网过大单，达顽到-把37抓.8周%，爽明显赛有失随均衡览。粪步入凡20先06驾年后禾，装从供运应产胖品来牢看，毁本季毁度新优增楼鸟盘仍存以普肆通住芦宅为室主，傲主力锦面积走在卖12坡0尝-一罩五0夹平方晕米辱，南并有日两个州市区丝的别锅墅项慈目在印本季灾度集仪中上何市。洲建筑妻形式为上，鸦普通况住宅商中多面层、婶小高述层、稍高层豪均有肉供应挤，且姓三者姨比例桃相差麦不大堡，可巩见继立国家治颁布熟严控贯土地锡政策绢后，逼其政友策效齿力日粉益凸修显，璃用地正强度大加大通，高慰层、委小高轻层的录比例延日益巷趋近捐多层灾。枣商品救住房泼套型助面积春销售葬件数驳对比假图旗投机泳、投镰资性置购房妇明显远减少浇从市年场现怎状看梅，自耽调控茫新政毁出台到以来红，济搞南市捏投机悉、投恳资性搜购房扩明显绍减少柔。原浮有的踩投机捐、投锣资性酱房产巾能抢嘱去年遥在紫6月丢1日堡前君出售径的相汉对来谨说毕俯竟是俩少数咸，大领部分累只能急把原绸准备园短期叛转手酱的住材房转弊向长望期出耀租。优其中歼，自匹然也瓣包括剃房产杂中介帐商。叼高价扰位、梯大户岁型住扒房销斩量快武速增摘长赢20绍05提年济逐南市寒商品错住房疯一五陆00别—胡20淋00洋元/壤平方牺米价纸位的妙销量觉最高冻，这帝种状寸况与萝去年恒相同说。但亲是，继10萍00仅—篮一五办00纸元/摧平方先米价乳位的弃销量渗却出餐现了储负增己长，视该现生象主遍要与昼低价坝位住粘房市览场供向应量竭减少杰有关酬。相翠反，紫30倘00陈至5接00摧0元商/平油方米索区间铅的销体量却潜出现呢了成塌倍增皆长。那其中批，3辆50疑0增—冲40吵00范和4粮00然0勒—哨45饭00瞎元/议平方泛米价橡位的夕销量述增长摔达3葱至5讨倍以知上。夹在高跌价位朴住房归销量导快速闸增长肥的同在时，线大户共型住肃房的听销量盖也呈药快速奔增长魂态势搜。2我00幼5年副全年青一三堵0平拴方米哲以上低的大暑户型欠共计谎销售责49届47居件，队同比载增长侍10雪2.予5%退；所召占商寄品住叫房销填售总华件数查的比敢重也孔由上相年的泳27隙.5弟%提成高到容37急.9星%。师其中珠一三愉0幕—绢一五农0平增方米贴的销盯量增评长最傻快，键为上咽年同啄期的岁2.际3倍胳。狸在旷20符06救年新雨增楼修盘中糊，普迁通住隔宅的惹均价驴达到炭45尽00笔元/喊平方洁米以番上，歼显示们出了宝上上埋态势寻。闯高层镰住房社销量病一路抽走高构济南颗市高柜层、赌小高抖层住刻房2帅00钉5年库全年阁销售德58丧23传件，舟同比校增长头96专.8泰%，孕增幅敲高于巨多层剪住房辟74纺.5东个百蹈分点忆。尤妙其是刘高层绳住房箩的销岭量同杀比增欢长3结.7衫倍，团与济煤南市仍商品训住房脉中价烧位在昏35沙00秆—舞40鄙00绑和4烧00统0尸—拼45溪00贡元/百平方慈米的或住房咱销量辆增长近密切盆相关哥。由滩此可调见，毯一方茎面，佛随着匹人民彩生活更水平祥的不气断提丸高，子高层因住房自正快疲速得吨到中暑高收惹入群岗体的骆认同解；另电一方练面，章正是副由于终高层杏、小弟高层浩这类策高价熄位住斗房销扫量的涌高速筑增长尤，促浊使其伪成为堂拉升场我市扣商品宪住房羞平均挣价格羊的重晒要因烧素之钓一。润20芹06锹年以咬来，炒由于刻政策阔效力凶日益饰凸显港，用仇地强盟度加虹大，蹦高层恐、小倾高层烤的比彼例日心益趋编近多签层待，因厕此高念层住岗房的疤去化浓率不仓容忽疑视。缸总结肠：济宰南房盯地产偷市场揪随着反04挨、0辞5年包国家炕政策擦的不镜断出狂台，替当锈地房母地产肿市场惭的不馋断调截整，岁目前筒，0地6年但房地士产市管场正城进入读供需贡平衡柳，价粮格平排稳小卖幅上王扬的吵良好领态势沈。随摄着济体南经适济的枕不断期发展猎，小夏高层拆、高半层住驻房正怜快速萍得到迹中高呆收入享群体甲的认壶同，寺这类嫂高价矛位住树房带博动了纠济南死房地均产市辞场的撕价格付，同证时也膊带动渠了中沾高档信楼盘高销量脑的高当速增嫌长。薯三、馋土地纵市场蹦分析榨1、蓝济南羞二罪季度议土地坝市场保概述悉二季黑度土习地市葱场活筋跃，晃土地呜供应姓量较预大，丹挂牌走出让廊成为禾主要兄出让去方式量，总棉共公礼告一吴五宗郊土地崭，公奖告土患地面秃积2酷12肌2.耍79胖2亩袜。成妹交土舱地1暮0宗牵，成幻交土市地面逃积1餐9一区三.张22棕亩，促成交废金额更为一务八.眠85兔亿元肌。剂哨20鹿06锁年延议续了段以往辉的国摔家宏善观调点控，简加强乳土地偶市场帖调控撇成为起了国鸭家调鹿节房辞地产鼻市场咬的一讨个重直要杠旅杆。索刚出仪台的剪九部雀委意缠见强晓调了尾要加瘦大对略闲置钓土地寒的处洲置力候度。引此外帆，国断土资蝶源部宵今年鉴5月你30禾日下留发“悠关于傲当前英进一徒步从嫩严土购地管幅理的雅紧急殿通知辰”，轨规定国从概5月估31辰日起惧，各哲地将盛停止馆审批蹄别墅卫类供挂地和刘办理助相关迅用地穿手续主，对控联排偿别墅周、低码密度是花园露等类茧别墅到项目凝的审茫批也咬要进尾一步互控制缝。龙2、胳济南笨二季卖度未土地雷供应号情况恨挑供应从时间爱啄4月宏份公钱告土霞地9姻宗，宅占二奔季度那总供妇应宗淋数的遍60关%，李土地户供应防面积洲达1佛一三阅.8童5万售平方您米，捎占二李季度御土地随供应解面积酸的8篮0.培5%轮。5械月份疾仅有绵1宗盗土地示公告恨，土挠地供杰应面仔积为没11序.0搬8万兵平方剥米。弓6月强份土凳地有蛇5宗猫土地叠进行辜了公懒告，围土地碧供应颤面积揪约为道16仓.5抱9万益平方界米，般占二欠季度查土地怜供应蒜量的匹11庆.7款%。膊钳按供团应宗何数抖按供驶应面没积殖供应窑区域小从区匙域上血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