江西奥园·翡翠城地产项目营销方案

江西奥园·翡翠城营销方案二00九年九月目

录一、龙南房地产市场现状二、翡翠城项目概况三、项目SWOT分析四、目标客户群体分析五、营销策略六、宣传推广策略及营销节点安排七、价格体系说明八、销售培训九、开盘活动十、预期效果十一、营销费用控制一、龙南房地产市场现状1、龙南市整体环境：（1）面积、人口休1)眼度榨分龙南倒市位残于江桃西的姥“南刊大门挽”，锻毗邻斩广东琴，是两一个崇“八领山一警水半益分田候，半撞分道傍路和惨庄园胜”的茎山区味丘陵贵市，尿市域简面积宫16身41艘平方瑞公里刻，市短城面滴积近吵20疑平方够公里队，辖缩17再个乡凳镇；问2)地旧肯茎全市秆总人知口3任1万好，其疫中城痒区人摸口1窝2万征人。庸（2泽）区势域鸣龙南歌市区予位优胖势明幸显，源是中浊原内洞陆的砍前沿蔑，沿招海开加放地工区的燃腹地铜，古纸时称寿“赣师之岩卷疆”驾，现霜已成报为江夏西南雕部的底交通东枢纽独，1巡05伸国道晴纵贯敬南北振，京家九铁凶路横燥跨东定西，纯两条鹊交通温运输局大动螺脉在好龙南肥留下稳江西乌南部介最后堂一个洲交汇级点；扁（3秧）经砍济状屯况歌傻1惜）财敌政收陷入增脖幅高苦于经槐济增时长。诱财政爪总收川入和匙地方躁财政酒收入菜增幅漠比市垒内生址产总仿值增林幅高厉出1烤6.拿6和木7.魔7个星百分倚点；禾迟2慕）城衫乡居仓民收毅入增急加，柿金融搏形势牙稳定边。职敌工平袭均工沿资5历36忘7元穗，增号长8谁.2文3%赢；农件民期玉内现甩金收司入1烈58伸8元译，增宴长1舌4.颈16跟%。性全市抱金融渗机构沟各项捷存款委余额榜21蹈.8些5亿址元，末比上塘月增桨加5三68餐9万担元；局其中获城乡告存款耐余额佩为1踢6.梨74滋亿元逗，比柴上月雁增加艘25题49赖万元陶。眼2、保楼市突情况昏：棉20羽09局年上够半年绵，龙喘南房徐地产或市场何形势放进一爸步好渴转，坦商品即房成把交量誉稳中赏有升恼，商遥品房所销售巴均价寸略有酸上扬务。烘l址杨蕉励逝全市偏房地押产企到业累木计完罗成房像地产迫开发爷投资狭1.眠75左亿元维,同衣比增菜长2袄50穷%;牙l忠阶滑搭孝房屋敏施工践面积镜18庸.4粗2万款平方情米,化同比弯增长内5%批;英l畜赶糊些怎销售忙面积甲10附.0糠7李万平水方米秋,相同比吗增长雁24舱8%焰。梦l宪追考烘悼商品拼住宅罚销售诱套数宽59树4套隆，销锋售面蚁积7宫57敢51侮平方孟米，缺销售幼金额弄14贡38阀7万峡元，桐销售锄均价瓶19代67闹元/经平方博米，渴销售抵率7售0.诸77浪%；焦l缺煎亲糕激商业歪性质伍房销粮售间旁数4暮23鼠间，记销售侦面积泰21境93州6平皮方米换，销吓售金吓额1典42李96判万元薄，销勇售均惩价7河29妹4元狐/平炕方米户，销犁售率马71雅.2胞4%驳；带l换惰缩含复车库绩（杂此间）就销售墙间数宜22凳4间剂，销胖售面姐积3箩03赞5平追方米狐，销找售均妈价3捡06半3元离/平虎方米舍，销失售率成40袭.5棉6%法。盖房价举呈逐徐渐回朋暖惨20舞08垫年以辟来，鼓龙南麻房地拒产市庭场持铜续低脏迷，稳龙南接各大待楼盘马来访撤客流侮大幅蚊下滑仓，售西楼部政冷冷础清清悠，成端交惨恋淡，晌房价饥呈下大降趋雾势。触但从海20窗09滤年元江月份思起，裹各楼铺盘房询价逐很步回紧暖，拢位于炊行政呆服务轨中心蝴处的傻“滨挂江·无城市森花园柿”由积原售臂价1取57妹8元将/㎡誉上调堆为2猛08酬8元波/㎡荒，桃匀源丽笑景也绸由1瑞60逗0元筛/㎡地售价迷上升喉到1泪98辽0元套/㎡质，造垒成房踩价上竿升的券主要袜原因侮是城么中心险楼盘订售罄罚导致润房市律逐步线往周甜边发纸展，小直接痒造成拒城中浇心周犯边楼默盘售跨价上鸣升。钢消费前者持其续观承望啊长久改以来涛，市变城中剥心地促段一尖直是病当地糠人群真购买缓的主贴要集荡中地门。随击着城尘中心能楼盘盆“亲膏水湾轰”及府“水言岸新娃城”善售罄甚，城割中心去周边养范围寸的楼陈盘越诱来越呜稀缺感，直究接导钳致房屑价一缓再攀恶升，旱而高昂房价董促使佛中坚绕阶层啊的购奶房者舟层面颜缩小个，导宇致真梢正想吨购买龟自住涨的买侄不起赛房，技这部餐分中俗坚力赠量开截始持摊币观弊望，滩期待屋政策汗落实稼与市消场稳该定后元再投针入房愤市，蜻消费董者观翅望情售绪浓枪厚。泄别墅胆用地烦稀缺拌目前厉，龙闹南在带开发麻别墅椒楼盘类只有慨江西梁奥园屑一家吼，暂刘无其订他别企墅楼振盘开命发；贩随着玩国家膝对别郑墅用彼地的愉限制烈，别钱墅用啄地稀群缺性痕突显孤，龙组南原碌已售间罄别丹墅楼闲盘龙敏泽居亚的二察手房朗只有菌少量嫩出售船。晚3洪、政素策分提析:崭降契喜税用08欲年1暗0月秤国务馆院规开定势从爷20亮08诉年1缸1月钩1日控起，表对个霜人首各次购刑买9烛0平印方米减及以歪下普写通住牧房的雪，契幼税税扩率暂汉统一木下调音到1崖%；漂对个宾人销盈售或更购买顽住房村暂免便征收谊印花轿税；钱对个绍人销滑售住造房暂怨免征亲收土巡地增秀值税杂。地横方政漠府可原制定寺鼓励造住房跌消费汉的收窄费减蝴免政侍策。忘政府幸这一脆措施隆，无与疑给朽萧条毯的房凡地产梦市场熊打了钥一针歉强心石剂。降息姿08烧年1陪0月储国家答规定皂金融游机构搜对居昼民首箩次购和买普抹通自龟住房会和改伙善型犹普通指自住贼房提埋供贷归款，姻其贷衣款利缸率的俊下限课可扩警大为工贷款污基准姜利率纽的界0.凯7倍坛，最辜低首秒付款追比例颤调整恶为2盖0%戴。同声时,木下调据个人宣住房散公积负金贷拍款利谣率,蚁各档院次利予率分惑别下狮调0射.2喇7个亡百分则点。冤据央闹行姻11吵月2以6日遇的公励告，鸦从同20矩08原年1夕1月剖27猴日剑起，备下调由金融辅机构些一年访期人凉民币危存贷去款基诵准利呜率各足1.顶08陡个百慧分点狡，其辆他期版限档待次存吐贷款惩基准失利率厌作相功应调舞整。迫降息锡对房闭地产聪市场呈的影雾响：涨Ø吗汁谱岛擦首先随，银则行存度款准逃备金异率下纲调，橡将提捷供一域个更摄为宽黄松的迟信贷仍环境暗，有匆助于程房地熊产开拌发企龄业获呆得更救多开诉发贷降款渡被过难恰关。害而存富款利善率下缎调使刘得人旋们存叔款意窑愿降绵低消陡费意攀愿增痰强。勉最重垃要的枕是，得贷款达利率存大幅泼下调虫导致竖房产盆持有乌成本删下降叙，将披增强窗消费究者信犬心，梁缓解纱市场曲观望波气氛已。屿Ø互砌剃路舟如此顺大幅简度的宽降息茫将为您贷款能购房慈者带田来立素竿见蠢影的皆省钱虹效果项，有溉望进藏一步蚁刺激裹购房絮者的抚信心拾。膜4慰、主铜要楼恼盘情岛况:丢龙泽晴居二护期煮l散恰胆脚词产品崖：楼其盘处漠于龙贪南市捧中心顽区渥看江河涝旁，抓占地弃25艇万㎡佛，总电建筑钉面积贯16寨万㎡阵，约窗12哑00时户，谣由2碑3栋技临江刮高层迅和多朗层组涉成。余l基炒赚浩马开盘某时间史：多姜层0夕9年旷3月魄28竖l稍缴叼朗尖推货丈量：兼多层吸约4挥0套相，高丰层约梨20仔0套寒l萌笔锅母翼价格伪：多班层均籍价1阶60渣0-旋18着00节元/亿㎡，食高层兆均价该24际80熟-2将58祝0元迁/㎡锤；及l弄蝇粥肢玻销售沿情况写：多楼层开蚕盘已积售磬犁，3太月开延盘的身C栋脆高层煮销售腹80忠%左库右蹄l普朵育盲尿别墅蕉情况井：龙中泽居还一期向别墅哪早在膝07业年、聪08载年售茫罄，球在当泊地拥矮有较龟高知峰名度脖与口乒碑.腹目前茅有少返数二地手别扎墅转仍让，缓因转助让价恨格过烘高,波导致钱二手医别墅啦成交耐惨淡余,只案有极菠个别镰能成弊功交处易，吐不具锄备普筛遍性泳和可蛇比性朋。僻滨江乳城市阶花园藏l牲端摩多寸产品千：楼牺盘处旧于龙订南市堆中心茅区龙悟翔大被道行针政服棕务中鹊心东葱侧，隶总建股筑面访积9察万㎡财，目盼前规诱划全灿部为掀多层奇建筑份。党l益介块杆秒开盘炮时间请：首简期0必8年亮底，拴二期俗09右年9脏月2慈6日晋l永堵板眉毁推货拨量：饺首期唐推货杂约3很0套团，二秧期推赴货6伞0套者l美丈炉咏珠价格搏：首鲁期均安价1黑60攀0元辜/㎡虫-2谷08怜8元应/㎡软，二弹期均识价2影38骑0元浓/㎡撤l娃纪煮熟勇销售杂情况垒：一糠期开悉盘已咽售罄奇。点君临瞎渥江盐l星宜坝认穴产品系：楼赠盘处霜于龙切南核俊心区势域，游临街亦首层斜商铺于、小奋高层太洋房腥；商听铺每愈间6情0平妥方米晶l辨美调杨先价格误：临屠界商奔铺最赞初定顺价2皮00舌00削元/牌平方格米，味目前更调整摇为1挎80捡00侦元/张平方摊米；礼商铺雅首付越5成柱l执庄赏勾盖蓄客腾：约挪6个膊月陆l竿德覆粉壶推广顶：0范8年封11贺月底秧正式云开售袋，以厉VI歼P卡绒登记鞭（认扣购5待万V兆IP挖送1吃万房付款、辨认购族3万因VI拿P送仅5千爷房款椅。锋l究程业姿吐销售负业绩毯：小铅高层敏洋房腐销售坡70若%,检商铺斩未售效出.紫.范凯悦柄豪庭遭l波项址记味产品妖：楼杜盘处宵于龙孟南城迁区中炸心位流置，谦高层殊洋房己。临淘街首鬼层商勿铺、停高层慌洋房奔；商滨铺每脉间5朱0－灭70凝平方信米尽l饥喷爸列弃录价格难：临陡界商伍铺最示初定写价谁10扰80缸0元霜/平赏方米慨，目贴前调第整为拘70蹲00狼元/染平方惰米；灿商铺独首付我5成琴l扶框降矩节蓄客滴：约膛3个徐月渣l盯蓄辛回土推广探：0瓜8年清11娘月底狼正式表开售仅，购漂买2亲万V晒IP受卡送扶1万请房款飘l揉搏挡塞工销售障业绩绒：开忌盘不博久成诱交两惊套，聋客户遗已经洒退房盖，目药前无因成交芦.哪小结迁:叠09逃年上诊半年结龙南森房市仪有回游暖迹圣象，其但局祝限于段多层江、小舒高层蛙住宅肆楼房省，售进价呈笑小幅糖上升惭趋势米，商脏铺及确二手硬别墅僵产品熔售价立仍未易拉升寺，成惕交不御尽理否想。吵别墅乌作为寄高端谜产品档，需蔽要高拉端客重户支古撑，继而目粒前龙烫南高素端客竟户面净相对队狭窄闪，当绣地主肆力高盾端客没户群糠中的闹“稀处土矿衔主”冶，大怎部份炊已在丢“龙凡泽居帝”一与期购肃地自条建别清墅，诊且多茎为自网住，蜡目前爸因政求策性没的打井击整乒顿矿侧业而屑造成糖其购婚买能硬力大绳为下救降，负对高倘价的眯别墅坡产品臂承受轮力有叨限。谷二、念铁控酒翡翠秩城项闲目概方况风旷洁

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