天河都市广场营销执行方案

天河都市广场营销执行方案目录孕第一胳部分真浸项目联分析曾近期夹市场精状况劳项目乓概况帮项目枝定位而第二苦部分昌笨销售础策略肠销售照总体叮策略奏入市掠时机料及销疾售前淘提息销售易阶段链及工碧作安汇排棉各销吓售阶宁段推文货策唤略摘销售已管理谈六、拘核心命卖点坦的提暮炼亿第三来部分由昂价格净策略寿厘定甲价格铲的相童关因环素发价格劲定位死价格盆策略数定价勺原则显付款范方式厅及折夕扣控迅制途价格洗控制茂回款冶预估维第四孝部分房卧宣传疑推广挣策略撑广告秋目标没宣传步推广东策略令媒体异组合哨策略羞推广篮费用较预估症第五燥部分混底项目穿包装小包装益总纲劲基础售形象卫设计概营销异通路翼的包味装缝卖场蜓形象凑包装乳附件绞：组一、杀媒体策投放拾计划献及费初用安钢排良二、假价目慈表臂第一阔部分味组项榨目分蠢析茅广州间市商锋业地卧产的浑市场芦现状架（一佩）近置期广影州市夹商业南地产保市场育概况长20腿03要年,锹广州核市商均业地汁产在蚕政府朱实施氏房地悟产市却场规泰范化像运作揭、加匙快地大铁等勺城市杠基础式设施芬建设浮等多特项利秃好因僵素推担动下荣，呈柜现出尼稳步联发展偷的势恒头，方在售泉和在狠租的抽的大走型商未场亮惹点频预现，风正佳洗广场晕、维迹多利圆广场冻、光纱明广思场、碍名盛坟广场肺、地崭王广选场、似盛贤帝纺织眉（布扰艺）娘城、赢十甫罗名都粮等大朱型商饥业，谎分布盏在市身内各侵个热暖点区垂域，高四面蜘开花鱼，去偏年的船商用判物业悼大旺寿，呈番现一裹派喜醋人景掩象，软主要缸表现坛在以洪下六泛方面喘：妖1、撑体验缝式商软铺开奉发（燥SH木OP烂PI记NG氧MA翼II霉）引辽领潮乡流穿体验恭式商傲铺开亩发（从SH职OP乖PI像NG私MA风II德）是妈20融03百年最筛流行啄的商包业形奔态，若不少励商用忘物业捕发展暂商竞追相尝乖试，售去年润风头屯最足互的商阴业项术目都贿定位困于S仿HO盟PP横IN祸GM症AI规I。左据悉蜜，目历前广沿州在票建的买MA衔II地有5防个，货天河粥区的名正佳摔广场要、北办京路闲的光房明广烂场和盐名盛暮广场岩，位绩于奥纵林匹榜克体袜育场渗旁的会“赚花花犯世界英”安以及娃白云岛区的兵百信雅广场词。除珠尚未霞开售拐的龙“判花花由世界定”枣其他鞋项目楼推出储市场搅后的危租销伶售情巡况都至较不纯错。誓广州都市场想都接来受M殊AI享I这刃种类状型的巾商业形项目透。天袋河都喷市广气场就减项目杨的实材际情客况，躬借这恳一趋罪势将痛项目熄定位息为广昼州首独席社以区商越业M指AI馒I。默2、裕专业鼓市场税行情动看涨雅由于于广州值经济轮的持逗续高鼻速发用展，截加上芝特有架的地推理位冤置及狮周边凳地区温强大珠的产忍业链涝支持期，广秩州的幸专业哨市场排一直肢是商结业布峰局中挣重要吩的一株环，愉且各之类专厨业市志场的代表现理的非皂常繁宵荣。杨20块03提年下酷半年肯陆续蚊有专马业市籍场商干铺推阁出市蛾场，欣销售如和出臭租情回况都祥相当舌理想性。如省鞋业佛皮具况市场桂有金等龙盘梳国际门鞋业位皮具猪贸易换广场捷，布谊艺专日业市舒场有扰海印替盛贤膜纺织喉（布挡艺）超城，粘美容石美发播专业诸市场尖有美衬博城尘，电身脑专隔业市捞场有辱颐高临数码酱广场扩等，泉我司趴认为孤，专仿业市支场的坛选址控十分仪重要娘，去毅年推容出的光专业蜜市场丰都建站在商分业气安氛逐粒渐浓达厚的公地方津，或颠者在断传统晨的商淘业街慨，这嫁是专盛业市旺场依炉旧繁穿荣的奇原因筛。芝3、笑主题椅商场夺的开罪发逐馒渐成抵趋势规主题绳式的驶商场冠由于柴具体城清晰滨的定若位及钻鲜明伐特色钩，对型加强渠商户丹的竞屠争力道及吸疏引客货户方飞面有镇独特愤作用杀，也碑是商慢用物绞业发苍展商嚼喜欢勒的形监式之痒一。上20茶03惰年底动以妙“何主题逮商场出”吨的形殖象推三出市档场的贩商铺棍有上档升的连趋势比，如幸富力蹈儿童块世界斜、广曲百玩炊具城认、运册动前臭线、井南天兴国际润照明裙广场克、广滨州百聚利国颠际婚凳庆中丙心、绢百安欺居等迫，都渠很受订置业赶者、帝投资肃者和子消费竭者的雄关注催。根朽据发孝展趋丙势，芬所以原四楼狱考虑野作为鞋儿童阁主题将的商粮场。排因为才项目程只有捷99提个车坛位不子足以迹支撑竹大型剧酒楼崭和整柳个商汇场的姥使用恭，所鹿以建艰议五印楼做管主题埋餐饮翻，设附置西扎餐厅霸和咖枪啡馆秤，如政引进酷伯顿驶等。诊4、途新开燥商场迈引入樱大型抢名牌衡商家雁大型谣商铺三能够盖做旺福，一鼠靠地算理位排置。移二是罢靠聚丝集人疼气，贯此外洞还看币能否偷提供泡齐全桨的商睁品种即类，舅让顾态客实策现夸“涌一站杂式援”脉消费固。如赖正佳证广场螺、维焦多利哨广场双都以伸大品胆牌商疗家为领主要谅客户献，一桥是可沸以提盯高档属次，续另外寨也可假以让栏消费约者享摇受更豆多的扑购物粒乐趣墓。而瑞新光头城市胆广场习在招狸商过盈程中厦引入希了家场乐福粥和顺躺电两闸大商佩家。告经过鬼招商锹部的近努力督，主搜力商什家方液面已阵经确遭立美旁国诺预马特赌超市抬。蔬5、强岁末翼商铺谱广告且投放蜡量激秀增灵20诚03怜年1桂1月庆1至榜12此月2悠0日湾，共到有3后6个度大型悉商场眯、专挽业市项场、宝裙楼逢商铺觉和小诉区铺雨在广蜡州报仓纸媒荣体作箭广告均，比菜9－俗10狠月份树多出旁4个俘，其趣中广扬州市摔内有荒34放个，丧市外汗有2功个。胞报纸柳的广损告量汗为1皇33未37知66企4元窝，比帐9－运10淹月份付增加伸63拿.9扰%，雹其中筑市内蜻商铺岭的广擦告量烟占商冰铺广泡告总济量的被99桂％。仔广告盟投放衬量原菊定为般50依0万胳，我贺们认懂为考夸虑到歌对接希广电愁房地档产的预品牌帆向全基国输雾出的齐需要全，应炸该增抓加1厦00输万的白广告艘投放骆,副组建击成全姑方位累的市汁场攻超击体蕉系。涛6、死投资乏增长兰较快吃、整贵体市事场供粒大于悼求，饥总体栗价格奉走低泉。伍20眼03尼年1菜－9省月广叛州市岗批准惊的商觉预售鸽面积梯达4处8.粘52洗平方付米桃，您成交房面积肤为4始1.讲12垮万平叮方米坝，广同比禽增长糖47唐.5伶7估%开和捡11芬.4迎7厅％食。广千州市船特别讨是八雀区商懒铺的播供应地量大锄增，告呈现筹出迅主猛发仙展的室势头胡。受悦供应徐量的周巨大膀影响哭，虽米然2扰00丝3年宝前三恐季度芬的成更交量戚与2袜00洒2年樱相比避有较窜大幅徐度的胶增长长，但爬少于仆20斯02典年的赏供应舰量，良目前茅市场姐的售闸货量戒仍较跨多，镇有待蜘市场娃进一前步消技化对。廉同时炊，因软20瘦03陡年商舞铺市涂场供贸大于掀求，掉导致妙20端03埋年的赏商铺袜成交沟价继探续下职滑，棒八个戒区的爽商铺蹲成交搬均价霸为9涌81劫0元研/弦平方宇米狐，与坦20筒02捎年商脖铺的想成交弃价格货同期宁大幅拍下降虏了2药5.肥19勉％做。不诉过，蜂受城权市规洽划和秒市政诚建设届等利寸好因著素影规响，娃现在屠天河掏、白欲云、气越秀睡等区亩的商记铺销滔售仍访然保闹持良哨好的筛市场虚局面拨。楚19词98坑-2滩00厉2年扔原八严区商比铺批掀出量歇与成渔交量馋图示舌19古98笋-2禾00诚2年逢全市盐商铺足成交著均价饼表难（单啄位：席万平胖方米准）弓年份浸八微区傲十末区峡批出碎量础成交脾量款批出谊量季成交能量客19炊98徐64容.7择8耗38瑞.8痛7梢而杏48塞.0港8询36佣.7杠2衬敞旗45稀.7册7牢35率.8禁6俯忽然30测.3稀5睁29梯.6齿1必51眠.1超2碗44顾.9暑7辨仇错23萄.4贪5件27脾.5那3志44高.4档4岗57跌.8炕2经21概2.课43见16铺8.室59已95下.5肠6椅10旋2.拔79县数据妹来源母：广佩州市锻国土猴房管殃局及执广州皱市房灰地产朽交易魔所障（二厘）、睬近期饥广州茶市商烟业物斜业市娘场发浑展变插化兆御千梨谅售虑孔润丈图讯剧腔厨伶奖酷具沾禽午杠背冠糕拴险隶纲壮水怠糟顽向慎躺手柴犯霉正云梅异屠贸蕉跪愚耻讲玻昼长捞伯绕姨克现千寒摩背村仔坐胃架先枪拨矮忧咏麦搁斩院案四顽理谢赢猜口嘴殃贱圾可勇病丑凉碰辈恩应踢哗恼扁纵难溪卡府棵数据傅来源怜：广泳州市烤国土贷房管芬局及济广州词市房除地产抱交易公所宣根据旺有关她统计系数据读分析服和调形查掌敢握的闭情况帜来看填，恒预计筝未来皇一年蜻广州罚市轮商业刃市场友有以绳下颂趋势朗：会全市尸各片蜓区商数铺走乒势差荣别较牵大，适专家粘预计疏，2椒00浅4此年悬广州爪市热伪点地悠区的闻商铺线价格恳仍将巩稳中参有升笑，但成幅度混不会何太大沉，其尝中，贤地铁辣概念爽的商惠铺材市场概的走江势会污继续昨上扬提，而杜其他谋商铺完市场黄的躬价格小走势谎会与泥20咐03赤年政基本米持平尿或略逃有下苹降踩。傻销售蝇部对片项目培周边司的项帖目做决了专绪门的矿调查仓分析重:东换璟花象园首絮层商土铺的海销售悬均价伐为5精00益00府元/湾平米四，实堆用率常是8功0％雕折合救实用警面积型售价陷60动00馒0元殖/平库米。傅天河霸都市仔广场僻因为慰街铺朵的数题量很突少，煌如果醋首层接的销睬售均缸价在粥35挥00过0元强/平舞米即祝实用枯面积全售价盖为7仁00葛00龙元/范平米肾，那笨么我签们认趣为风挖险很你高，晌因此枪建议缎首层立建筑渡面积万销售蒸均价寻为2摸80工00蛮－3船00咽00师元/纸平米风，负蛇一层拘建筑倡面积蚕销售设均价兔为1债30扇00主－1僚50额00曾元/图平米锅应该扁比较悉适合难。记位于梅奥林尿匹克妙体育择场旁浪的羽“衰花花医世界报”原近期蝇将推松出，塌由于奸其成门本较螺低，臣租金牙和售猪价都撑比天伙河都竞市广卫场低踪而且笋已经哀引入杏了好用又多航和欧舱培德味。因允此建组议本策项目态的租肢金适铸当降少低首美层1垒80距－2稍00邻元/避平米铺，负狮一层吗10胡0－萄12杂0元链/平笑米之被间。伯二、贼项目栋概况絮（一新）项狼目基坊本经桌济技神术指产标截类别量面积港类别置面积南占地冲面积蹈10费00是0㎡秋首层搭商场贼面积床29梁41退㎡车总建役筑面揪积已24涝15忌5㎡宗二层众商场啄面积删35晚82峰㎡而建筑测层数犬7层右三层鱼商场仗面积寻35牌82若㎡论负一悉层行39唤09撑㎡躁四层涂商场规面积沾35穗82木㎡互负二洒层钓39删09握㎡宽五层员商场搅面积定26航50约㎡览建筑卵高度漫23充M哀地下镇车库定车位详99佩个火结合撑项目第推广酒的需沟要，蓄和项巨目作柿为M服AI刻I的绵体量死我们丛对外靠的统曲一宣使传口牌径为誉总建种筑面善积为绩35兼00拿0平摩米.航（二东）广挡州现坊时情衡下项宜目S挠、W蕉、O插、T巩的变看化弦1、华项目版优势暗（翅S党）盘1)悬、本肝项目烈紧临理黄埔听大道导城市贿主干煮道，讲地理死位置乓昭示辜性强顺，易战引起罗往来帆潜在既客户僚关注钩；伙2)槐、地票铁5烫号线桥的区跑间站喝紧邻列本项双目；浙扩大旋了项合目的影辐射货区域霉。辨3)鸣、沾靠近崇多条泼城市舍交通薪要道奶，享省有优持越的祥城市罢交通耀条件酿；倚货靠东罪西主滋干道荐黄埔逼大道库，多间路公兆交车角途经浴本项亚目及塞周边郊区域殖；他4)棚、员荐村匀二横尖路是著区域弃板块树的中互心，淋生活石配套洗成熟院完善典；近5)竞、周糕边云叔集众筒多住客宅与损多家架酒店犯、娱眠乐、把餐饮塑、银巩行等霸商务评配套马，；掠邻近辫天河债区政研府及劲天河座公园模；隙目前瓜天河依区一帐带约彩有锹20守万白誓领，男而黄宝埔区秒及经卫济开集发区匀也有饰产业何工人糟和白凝领近幅9锤万人绪，具妄有巨答大的没消费命能量预；朴6)槽、会市场毙的稀津缺性赌和唯脖一性阵。仗员村草二横等路能庸与天尼河都侍市广删场竞碑争的清同类骆型、累同档则次、乖同规仪模的驴商业无广场庭目前刮没有也。路闻边的牙商铺啄全部肝零散版分布亭，形复象差园，无属舒适林的购假物环摧境。切广州类是一闲个长圾年炎朱热的榴城市冬，而飞本地恢段尚用无全鸡中央否空调柔开发在品种码齐全乒的商团业广齐场，齐是本倚地段储商场绕的稀棋缺性念。鄙天河捎都市背广场磨是旧软城新诞区的跑特性跑商业很代表把，城朝乡商戒业改就造很困有可动能成蔬为一旁种优冠势突伞出、认劣势允弥补摸的结谎果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