日出印象营销全案定

日出印象全案营销报告二00三年十一月十六日徐日出程印象认全案召营销全报告敢目端录男第一形部分爷：既龙华牧房地病产迹市场章调研药分析据一、召境总体值概述姥……械……拘……绕……雷……轿……峡……怀……呢……宾……景……糠……没……殃3快二、轨勒住宅躺市场刃分析文……陶……别……枯……场……丑……骄……促……漂……像……回……葡……疤7挨三、册驾龙华烟房地禁产发告展趋悉势研溪判问……绪……终……凭……逮……攻……捎……腔……销……帜…定17纤束第二恩部分辰：项牲目定非位妄项目屑优劣耽势分瞒析梨……势……桶……蛇……招……学……丈……咐……室……筝……裳……村…渣19赶目标绩客户齐群定铲位慢……绘……套……派…乖……讲……视……前……娇……熊……词……亚……圾21殿整体迹市场映定位旗……津……怠……子……损……趋……敢……石……渣……寨……补……述……臂25度形象爆定位胀……塌……泼……猾……旬……舰……侵……悬……况……究……妙……永……垂……合26办价格驻定位浩……蒸……独……糕……色……室……为……快……盯……的……连……躺……当……耕26南第三世部分态：项搜目营流销推龙广床关于独营销悲……餐……长……丰……江……摔……奔……吵……家……责……辉……皱……铜…亩30递关于笔推广防……构……替……着……薯……凉……迅……诊……矛……琴……订……占……箩…炼31议卖点某创造吧推广碍策略属各阶共段营喷销推退广计凉划球……艇……看……晴……低……阳……链……胸……稳……桥……钱35门筹备妥期宝蓄势伤认筹萝期刚强销封期咬（四弊）清奔盘期街四、睁媒介追整合摆……顽……听……挖……于……骡……展……但……舞……酬……夏……季……盐……犁…口42误五、安营销拆包装蛇……恶……驻……合……游……眼……诚……贯……命……插……左……宪……贡……犯…牢45坐六、禽费用勾预苹算痕……境……妨……扩……绿……循……谣……闭……扩……怀……笛……筛……苏……动…志47繁本蜓案竞要面旨箩通过遥对龙衬华市算场的命整体虹把控配，同桃时对疗周边劲项目依楼盘僚的缜望密分话析，独本案俊将完刷如下坟主要按任务乔：彩1、斗从市签场实炸际出闪发完经成日蝇出印盲象的良全方恳位定绘位；号2、承从目展标消俯费者感行为竿特征制出发平制定协销售隶策略谨；盟3、寇从资凶源整事合的政视角都打造剪日出吗印象皱的独魔特诉梁求主滋张；填4、遥紧紧泡围绕甘目标俘市场舒展开丢宣传峡、销姑售；虾5、泉通过抢中原喊专业允的策毁划及民营销饼队伍荣全过塘程把单握实递现目睬标；翅6、匙凭借诵实效肉的整理体营甜销策拾略实暴现广呼开客弟源，忧控制育支出祖的理滑念。梢最终联实现致项目册价值躺最大严化及洽最大住限度孩缩短贩销售陷周期拒。烟第一聪部分使：活龙华串房地冷产姻市场厘调研花分析扶一、录总体铁概述泡（一竭）龙月华概椅况厌龙华狼镇位举于宝欲安区疯东南挺部，暮东濒讽龙岗梯布吉倚镇，延北与董观兰袭镇接法壤，挨西连下石岩桥镇，雨西南耗临南改山区慧，南皆靠福态田区共，距黑离深惩圳市晓区1扯2公提里，舌总面别积9唉8平漏方公谋里，壮是规倾划中线深圳驻市中微心区选的后百勤基辱地和饶宝安赔区的挪次中鉴心区员。总摩人口影达旷4梅3万拒人，满其中舞常住惧人口纯约2吹.4燕万人优。黎配套启设施藏及现壤状斗龙华喜作为什一个限行政登镇，祝可以僚说麻焰雀虽瓶小今但柏五脏顶俱全扒，各驾项配钓套设兽施比胃较齐宣全。增●杯教育甜设施核方面归，现尾有龙乒华、君新华捡两所柏中学恋和9拾所小伤学；渠●鹿医疗繁卫生朴设施违配套括方面溪，龙田华医幸院、编龙华腔人民蜜医院岩和8破个社召区健路康服融务站将分别史分布诱在民递治、延龙胜惰、龙崭华、肚油松升、三游联、前上塘斤、清命湖、肝大浪现；醒●托文娱眨体育戏设施披配套资方面抄，全区镇有锈4座冒电影贿院，革还有棵藏书猛2万纤余册滤的龙铸华镇向图书涌馆和将文化梯走廊崖等；勒●商商业臭设施住方面逼，有喝天虹捞商场芳、南睬城百饭货、摄佳华县广场侧、百乓佳超脑市、朋龙洲批商场左、惠锈而多鹊超市盏、华缘富市漏场、宝香江闪家私盘中心贞、万羡众城备百货途、万黎众城忆服装询批发牲市场巾等；枣●廊餐饮何方面权，疫麦当森劳早兼已进庆驻，碌国王孔大酒待店、脚龙华剖美食溪城等税大型条餐饮谢场所永也应辰有尽扎有；卧●伶金融伪、电窑信和掠保险欢等配壮套设矛施齐缓备。教但是逮，龙柳华作躬为关趴外的验一个粒镇，前发展平仍然蒜比较扯落后代，各僚项配该套设节施相暂对关绒内来衰讲还拐较少锄，且福上档渡次的库配套办设施昨不多桂。巴相信库，随泻着最玻新点“茎龙华秤城市优化进担程溪”释的实华质性汉推进卫，拓袜展区役各项诸工作暂的具局体实效施，烤地铁疫四号伍线的嫌优先予建设嫁，加富上富店士康催、华下为等烫大企序业的棕落地获发展梢，以沾及房赏地产着市场烤的进弯一步猎发展捡、成慢熟，苍将会救有更俯多大穿型或伤知名羽的配敞套设慨施出歉现。逃交通椅组织象现状姑就龙绳华的捧交通败组组监状况多来看焰，龙冬华的净对外浪有铁笛路、矛公路彻交通吊，不致久长秆达漏45离公里率的六课号线狂轻轨锤将由渡龙华关直达验深圳辫机场离；另纹外正蝴在修甲建的刺地铁透四号低线和蛮香港肿西线佣铁路俩在皇惠岗锻——降落马丰洲接山驳，澡将会锤使龙行华的围房地欧产市颠场直稳通香楚港。嘱但龙讲华镇灾整体竭状况阵杂乱筛，旧元城改冲造困岂难的闻影响晌，道摄路的写绿化所及宽津敞方锦面还岩有较乘大的扛改进帝空间杜。满与快道速发比展的哭龙华点房地梳产业墓相比咏，龙善华的狡交通盯却严自重滞未后，威成为置地产顺发展徐瓶颈封。蛾土地缎利用验现状陵及特秆征今龙华澡以镇顽政府明、人英民路称为中誉心。胡（1石）律人民奉北路狐以行耍政、蚂商务墓、金排融、掠购物满、饮吓食、给娱乐歼、休读闲为亚主，粥周边灶有许据多已虏形成庸的物包业；葱（2首）锋人民宇中路匆以西除有西迹头工纽业区钞、龙蚂华第岭五工君业区氧、龙痕华第既四工缝业区筋、也激是许耍多已劝形成辈物业允空插颤其中粱；彻（3镜）橡人民最南路旧西边膨有上三塘工竿业区贪，住东宅小血区则顿比较浩集中刷，锦掉绣江窄南、棉风和种日丽爹、苹明果园湖等精拳品社颠区，界初步针形成熟龙华碎的高而尚住介宅板导块伙；生（4透）敲龙观竹路两替旁怜则多腰是农痒民房街；布蓬龙公托路西洪侧有消特开座发的秀工业社园、谱香江增家具絮批发详中心感、万爱众城序等商鸦业设令施；遥（5旋）径梅观壤高速送公路柳西侧像有富像士康存工业退园等稀；举（6袖）染在和漏平路信、建骆设路予与中劝环路估交界幼处遣都以德住宅馆物业封为主叠，如层大信崖花园星、中湾环花盯园、酿富通感天骏欧等；具（7践）嗓民治驼路面是经剂梅林脏关口插到过秃龙华桃中心叶的主烦干道晚，两逢旁既拴有许怀多农耽民房烧，又答有较霉高质蚀素的材大盘赏，如犹梅花资山庄猛、潜愤龙花火园、办世纪梨春城鉴等大为盘。拦分析理：拌随着舟龙华牺经济怕的发倦展，缘市政炸政策众的倾逼斜，暖从而柏带动疗龙华蔬房地翁产快渴速发跟展。颤但龙饲华以弄工业役为支挎柱产刷业，沉工厂查较多沙，且嘴分布腹在镇镇区内滩部，段呈现坛商品壁房住泽宅、吨农民陈房和啊工业瓶厂房创混杂柱的局景面，庄整体砖规划烫建设宝较混吉乱、和无序概。夫（五李）龙共华未案来城史市规腰划及绍经济您发展茧对房忌地产课市场带影响文分析回皮2陕00菊3年欲3月敢，批深圳怀新的册《政老府工隙作报睡告》虏透露什出深艰圳未麻来的蛇建设枪发展姜方向有，尤识其提能到加揭快深趋圳二色线拓打展区夏建设嘉；毫20灰03下年8筝月1技4日津，变《深忧圳市悠近期烈建设若规划舞（2磁00鼓3-烟20底05裕）》励中，怒再次伸提到倚深圳吃二线险拓展婆区各最项建导设即队将上寻马；断20信03谎年1坝0月承30愿日怪，市宜委市淹政府磨召开缴动员音大会蛙，正脾式启距动宝鸟安区享城市尊化工证作，贯这对按龙华欲的建与设和恋发展遇起到辜良好筐的指校导和伟促进翅作用猫，同熔时也丽影响咱着龙润华房枣地产咬市场画的发滑展方副向：昆龙华腿的城创市定盖位为强“惨深圳震市未移来中排部服曾务组恋团核贪心城撕区下”炕，总词面积基44况.9稍平方恐公里粒，建积设用界地3在5.毒5平粒方公迅里，激人口倚50会万；罚按照璃《规碑划》季，龙肚华卫详星新奖城将纠围绕脸生活耍服务合带、沾生活辜轴线江、景垄观轴哲线、宾六大涂组团席构成纹的轴堡、六应组团戴的布律局结置构展晋开；禁深圳蛇二线倍拓展膀区位绪于梅积龙公僻路以隐西、讽布龙闲公路蔽以南晴，占平地约病19胖平方纷公里竭，定货位为火“丸福田径中心桂区生祝活居辣住基竿地和罚部分队文化得体育宏教育垂设施仔配套品区注”证，规妨划远副景控延制人私口1格4万箱，弹副性人韵口规括模1尤7万粱。拣分析朵：裕（1川）龙倡华稍“载深圳愤市未拨来中亭部服城务组每团核怎心城蹦区妖”划及拓阅展区流“弦福田袭中心鸣区生遥活居挣住基蛾地和秘部分术文化匙体育橡教育访设施疤配套煮区钻”眉的定眯位，况将使里龙华范在城蜓市化撒推进赔的建烟设过尊程中蒙，把英发展锣重点橡集中房在工菠业经戒济和停交通慌网路奉的建班设方盒面。挤在提蛋升城洞市经多济的智同时班，控透制人抛口总谁量，宇加大缎基础顶设施违投入叠，改掠变镇饺区面蓄貌，咱发展潜房地糠产业弦，龙锅华的烘城市雕特色方日益屈鲜明座。玻（2愿）龙吐华房土地产氏开发租区域坡由2皮00残0年前前的倘镇区泻分散乓式开内发逐贼步转带向有触规模斧组团国式开论发。我一些全有实证力的扯发展汪商很漂早就讽看到乔这个快有着彼巨大蕉潜力竖的待燕开发简市场寸，如松万科欧四季糠花城私、美前丽3抹65室的发蝶展商旬都饮断得了虽头啖沈汤。烤（3白）地贡产行锄业已肿经习宿惯预考支利威好，绳目前赢，地滑铁四徒号铁猎已确侄定通世过深闲圳二躲线拓荷展区童以配冲合拓摘展区居开发瑞，预绘计几象年后毅这片馅“意处女册地歇”创将成扬为深沙圳一雅个布嗓局良前好的寻新型叔生活烛居住填片区其，成组为市倡民置知业的明新热胶点。裳（4获）同膨时我搅们也高应该奴看到妄，政快府对窄拓展予区整须体规柏划尚嘉处于威初期甘阶段扎，各年项具度体的阳规划奖尚未喇出台粱，对览理性守消费听的置群业者各直接政触动羽的利痛益点娘少。否二、揉住宅婚市场奋分析质（一移）供邪应总航量分轮析委对现餐发售码楼盘训进行浩统计嗓分析梨，龙闯华现徐有住狼宅供场应量什约有挽23位万平吩方米铺，未菜来1说-2蛇年的别供应赛则多喂为潜拐龙花疾园、测锦绣淡江南膀、世盲纪春黑城、应风和隶日丽屠等大草盘的糕后续微开发坛，加畏上金肝地、劝振业伸、长截城等似知名秩发展尖商已饿圈定阻的土奋地，拢建筑象面积潜将有凳上百泰万平哄方米毛。未偏来竞伸争势米必激街烈。股知名其品牌自发展朗商龙尘华贮笛备项根目一粗览仔项目引名称织项目普片区太项目迁具体协位置超占面冈（昨M寻2堵）接建面绞（船M染2真）丈项目掩进度约或销古售率覆泰华刺金荣携泰智项目盯龙华堆龙华匆人民惠南路毫7万爷14艳万壮地块冲金地大龙华纪项目尤龙华吊观澜钻大道塌旁矛26结万夹40仁万颜地块汇长城蚀龙华闹项目致龙华贱梅林爆关外探近观葡口位朱置欢20雕万惰20惕万息地块秆卓越愈梅林疑项目叼龙华妙龙华脂梅林播关口蓝5万法16排万苦地块蛇深业械龙华布项目摊龙华答龙华禾滢山勉庄旁艺26买万富50悬万免地块筐（番二）颤建筑搜类型党分析划对龙拨华现为有蝴对龙稀华近毯几年再来开含发的邀楼盘照进行需统计资发现太，多浅层住蹦宅高读达七妇成，线小高妻层约评有三孟成，乎高层丹住宅教则极倍少，流这是暂因为脑龙华沸房地沫产发航展较稿晚，剥而使挨得多饶层住陡宅一宽统天把下。兄从住色宅柜筑类混型的广变化陵来看炮：饮1、外20刃01方年前嫁开发卸的楼概盘中掏，多茅层一健度独意霸天瞒下，得因龙脏华地容处关谢外，糕2信00尘1年妹以前惧的地什产开匹发呈费相对议封闭垒状态颤，开扎发档斧次普昨遍不盛高，欧市场须承受松的价阅格远穿远低亿于关些内；萝2、岸随着雕大盘模的不蝇断涌醋现，盐龙华够地产怕开发料档次本的提抛高，题小高坏层住替宅逐敲渐多浇起来忆，在涛20叙02延年以梯后开此发的帅楼盘带中，陡小高秘层的义比例罩达到似四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