某地整体别墅市场

济南整体别墅市场分析一、济南别墅物业发展现状分析（一）济南别墅市场处于初步发展阶段90年代末，别墅物业进入济南房地产市场，但因其发展速度缓慢，导致济南别墅整体市场仍处于初步发展阶段。主要表现为：1、济南别墅物业大多集中于城市郊区，城市别墅区尚未形成。纵观济南市别墅市场，在售别墅物业主要集中于济南市郊区，如：跨黄河的国科国际高尔夫别墅，长清的文昌山庄，南部的金宫花园、加州花园，东部的凤凰城、蟠龙山水，东部新城的悉尼花乡等。这些项目都处于城市的郊区，距离中心距离较远，属郊区别墅。城市别墅只是在千佛山片区的一些住宅区零星出现，尚未形成城市别墅区的概念。2、济南别墅社区品质堪忧，产品有形无神。济南市在售别墅区所处的地理位置及自然资源较好，但在其社区内部缺少规划，产品打造过于粗陋，产品同质化严重，导致别墅品质普遍较差，呈现出整体别墅产品的有形无神，缺少项目个性。2004年热销别墅悉尼花乡，正是在社区规划上做出特色，在产品上推出极具特色的连排Townhouse，才获得别墅销售市场上一枝独秀的局面。3、别墅市场主力产品为独栋别墅，其它类型产品尚未出现。济南市在售别墅社区主要以独栋别墅为主，这些别墅因为没有合理的产品规划，在产品上反映出来的就是产品面积过大，室内结构较差，户型布局不合理，总价较高。其它类型产品除了悉尼花乡新近推出了Townhouse别墅外，其它别墅产品如双拼、迭加别墅均未出现。4、济南别墅产品客户置业观念需要引导和培养。儒家思想对济南人的影响根深蒂固，反映到消费过程中就是非常的保守。大部分高端客户有不露富的心理，表现在消费上就是犹豫不决和瞻前顾后，这种思想对于别墅宣传带来了一定的难度，如何选择有效媒体通路、突破这种局限、引导消费成为关键。在对别墅物业的客户进行宣传时要从置业观念和生活方式方面进行打开切口。5、别墅整体市场宣传和引导力度弱。济南别墅市场的宣传推广力度较弱。由于别墅物业在媒体的曝光率较低，导致客户对别墅物业整体形象欠缺认识，导致别墅整体产品在市场表现上乏力，消费者认同度低。二、济南别墅物业区域市场分析济南市别墅物业的发展尚未形成一定的片区气候，目前主要在售别墅物业分散于市内局部区域、城市郊区和周边县市。区域市场呈现出城市中心区一枝独秀，城郊郊区四面分散，周边县市夹击的市场特征。秒1嗓、城贡市别席墅区鲜一枝也独秀羡真正横的别类墅区练应具拴有先秆天的蛛自然康景观棋区位摧资源左，千书佛山县是济炕南作今为旅构游城狡市的权风景仆名胜干之一梨，其坟传承隆已久偶地域专文化度和景亚观成兰为济两南人痛眼里特最好乏的别殊墅住标宅区爱。千井佛山袜片区亏是济刊南市翅内唯炮一有音别墅邻出现械的区哀域，卵只是拣这些踏别墅驰只是肤零星蚂存在输于一宜些高筋档住漫宅小栋区里薄，未农形成织气候盆，在镇千佛苦山至秀今没乌有一圆个纯逗别墅析小区络出现呼。千吼佛山船片区翼的别霸墅物查业作傲为城涉市别绢墅，猫在济摧南市枯场可艺谓一叹枝独终秀。屿2酒、城伸市郊刮区别坑墅分哈析旗南部遇区域吩——蛛南部羡山区半别墅丙南部蜓山区烤因其贿独特络的山饲景资著源和肠地块圆资源器，吸阴引了赛一些勉有实循力的免发展僚商到痒此开默发别迎墅，税其高挺规格损的规翠划和宇设计墓，将雾会形屑成未落来济杠南别狐墅市锈场的设一支逐生力布军，随引起忌较大皇的市从场轰票动和赠影响洒，也坏是未块来与赠本项拨目具拜有相瘦当竞垦争的炼区域锈之一月。跪东部情区域换——涌别墅朽市场啊前进烫的方领向两根据歇城市友规划艳的方勾针政吃策，愈东部监新城质是济屠南的监发展悄方向笔，随睡着经初十东缺路景万观大华道的匠修建揭，东布部郊启区概慨念随菠之降慰低，泉人们瞎对于翠这一队区域驳的发指展寄缩于厚闻望。齿随着卡城市絮的东恳拓，竹东部符区域侵逐渐尘成为宣济南帐别墅鸡发展床的又仙一个黎区域棕方向港。近蹲期，酒出现耗的悉熄尼花巨乡项损目就纺是东得部新盛城片偶区所堤出现烟的新互型别邪墅典胶型代未表；柱北部普、西愈部区端域刺——刑别墅蹦市场胜不容护乐观学北部顺、西落部区亭域由臣于在视自然没景观广、交恒通条伟件、仇生活法水平陷、配请套设仍施以尘及城佣市规瑞划方丑面，德不具朗备别浅墅开革发条锋件，六其区歪域位膏置也掘不被垄别墅楼客户盗看好红，因除此这劝两个帆区域姨在别垂墅市例场的鸦未来嘱表现战不容桃乐观寺。弊3移、周个边县夫市别溉墅区显的兴泡起，组对济拳南别旅墅市骨场形互成夹拆击之糊势。纺济南拔周边嫌县市输如长色清、莫章丘膜、聊霜城、姻邹城法等地饶都有度较大棵规模仔的别禽墅社同区面乡市，捕其市好场整告体表敌现较俩差，值但这败些周五边县剖市的梯别墅燥区域橡形成犬，对济于济苹南别蚀墅市刻场造茄成了拌客源莲分流份，形团成夹朋击之贴势，狱加剧把了别民墅市笋场的滔竞争待。引济南攀市典迟型别尘墅项韵目调屯查种一、吼典型歇项目献选取块说明鸽：悉尼花乡Townhouse立面壤目前笑济南盯市区追、城织郊和师周边壶县市池主要杠在售滤别墅悉尼花乡Townhouse立面矛二、劝典型膛别墅哄物业臣分析堡：乔悉尼殃花乡付项目支位置谷：济丑南历咐城高莫新技关术开层发区相北侧宰项目他规模亲：占创地垃40满0宗亩，术分三答期开冒发，象一期监为饰16救0叨栋，装原版截移植你澳洲部的自嗽然生碗态园处景。机绿化鉴率抽50冠%寻，容晴积率偿0.店59礼。扮开娇发肾商菠：山侄东世炎通房码地产对有限纳公司壁规划姑设计雷：澳斜洲岭U/置A粉集团忘建筑袋设计背：香赚港中前元设绩计国春际有躁限公须司册&.麻济南威市建自筑设加计研炭究院夜销售泳价格迁：单组位均唱价约稍55宏00类元乳/即平方拒米，歇幢均醋价揭77袄万得/救套，沸最高协价为租18沈0伴万馋/塔套；岭主题俗推广四语：始悉尼后花乡秧，纯潜美生妻活感牺动济扰南烫销售逢分析于：一依期开灰发的棵VI脏EW早HO躺US蔑E赵景观宝洋房布，推摄出市答场不莫久即树销售浓结束加。川二期春为裳To煤wn渡ho例us票e伟连排为别墅荡，凭T掀ow动nh菜ou这se跑别墅简开盘苹价为脑45扔00筑元盾/原平方扣米，鬼最高贸价格牲为艰60晶00似元丽/焰平方绝米。辩销售功最好驶的户重型面银积为己18高0嘱－趴20趟0蝇平方骑米，务现只独剩茫26掉0-台28架0央平方赵米大棵面积士To卡wn碗ho定us造e魂户型川。留购房闷客户劫分析本：项岂目购牧房客锈户中秒约有造50托%廊是来另自周扣边高猫新技犬术开蚁发区复的中咬层管王理人疏员，辈约２重５％传来自如各企啊业、预机关丝的领馆导和离部分出隐形椅收入相者，蜂另有蓄约货20则%梅的客蛮户来授自于丈济南腰市个案体、挺私营茂企业离主，监另有籍５％稼的客帐户是抽来自兔济南絮周边特县市坑的居开民；末对本年项目卖的借伤鉴：个规划望设计蔬的合贪理性绿。倍悉尼宰花乡撤在规启划上他设计蛙中以鼠“逃均好跑性贡”话的绿碌化规待划、胳澳洲禁生态睬景观餐贯穿洗社区叛的中惕轴线蜘，开吊敞式俘的建宵筑规衔划格辉局，率做到拳组团圾绿化赤与社苗区园她林的避融合爪，形睛成良撤好的各社区挎景观警，成者为项裤目的亲一大捧卖点疗；件To类wn愤ho铲us姓e盛的建滴筑特隆色。值To诚wn圣ho棋us圣e举别墅盯作为另新型局别墅殃产品树登陆喷济南他，也虑成为浊悉尼葡花乡炊在产艰品创昼新上隶的一蹈大卖延点；正准确晃的市去场价竭格定躺位。略悉尼刚花乡验一改搭济南绣传统样别墅止户型坛面积逗大、鬼总价扇高的投特点领，在玻别墅小户型察面积黄上做士到了编16咬0-芳28突0破平方射米，合主力妥户型扭面积彼在热20料0就平方狼米左大右，最总价静集中返为毒12已0型万左霉右，形在销暗售上铲形成德迅速最消化捡的局钓面；墓营销描包装徒及推闹广。棒悉尼垦花乡近在营温销包城装上缩形成卷自己唇的风脊格和欧路线购，玫引瑰红拦的标摩准色棍、清去晰的是LO作GO段标示拦，感春性的汇主题鸽推广粉和产爷品说例明在杂市场泪上形犯成了熄项目同特色伯。翁燕子俘山庄时项目响位置纱：历泰下区衫燕子权山路种１８筐号韵项目乞规模饭：建立筑面回积韵2.两5腥万平问方米挎。捧一期净总建和筑面监积既1.骑2箱万平转方米舌，见5蜓栋楼疲，共异47哄套，薪复式垮21薪套，闹其中答1/虚3中—拆1/壮2金属定析向开敲发（芬面向与省委盆、市层委等蜓）；旋二期爸14牵栋独仅栋别优墅，吐每栋绿别墅丛占地刮1.旦5翁亩，刘户型南为二佛层带拜阁楼垂或三望层带麦阁楼件，独有栋别羊墅建号筑面阳积役60锈0扣－她90丑0M棕2笔左右场。伪开担发揪商卖：山尤东汇叹雅房静地产竞开发葬有限及公司杰销售涝价格译：一度期销味售中危起价厕69答00蛙元／斑M箭2计，均启价菜75呀00凶元／乌M抛2慕，目茄前成办交最变高单扭价为至90攀00誉元值/勇M魔2麦；裕别墅趴销售诵单价挑为找15并00泪0刻－国20笨00仓0枪元富/M楚2夏，现柔正进乐行内沫部认拥购，丙别墅奥正式飞销售回时间蓬为胃20税05甲年建7之、灰8种月间吊。卡销售滴分析适：目脱前销慧售率骡近３福０％经，销走售情绍况不膛大理胳想，约主要葡原因割在于誓价格计过高捏。程对本春项目箩的借遇鉴：卵燕子菌山庄理别墅南产品泽主要鹅是以秧独栋老别墅泄为主煎，别稿墅面贤积及拢价格珠都是泳顶级已别墅男的概色念，陪在产纸品上比与本党项目塑有太门大的透差别落，不董具有鸟竞争干相关绪性，沾可借既鉴意惨义不乖大。辱国科蠢国际予高尔筑夫别忆墅救项目提位置苏：地巩处齐闯河县湾与济甘南市笋边缘提项目地规模绕：国案科国垃际高纪尔夫茅别墅延总占垂地面遵积贱15蛾00沫亩，恰将建膛设拴80隐0侄余栋号别墅圈，滥面积缺从糊26随0—旅42莲0看平米漏，容起积率痛为奇0.绸2担，绿待化率柴70稿%骨。槐开冶发艰商脑：斥国科坡(冲齐河国)碌投资株有限劲公司特温景观崭设计俯：中描外建挎环境雾设计罚所（惕留法抚博士露DA它IS绞Y疫作品狮）方建筑弦设计致：加制拿大单KH斜&Z服建筑爆设计漫公司赤销售祝价格旅：均显价管33询00以-3德50幻0茄元探/沸平米邻，幢棍均价再92滔-1觉00岗万。去销售庭分析搅：一淡期销柔售轰68寄％，柳二期贡销售熟50叶％，冬由于泰受国纵家宏殃观政另策调希控和蔑项目太自身嫌配套晨不齐苗全等励原因帝影响乒，销僵售状拿况不众是非巨常理圾想。帆购房摇客户目分析暮：颤成交励客户挑中，循二、脂三次道置业瓣者占宅主导需地位敲，购季置目弃的多滨用于金度假而和改醉善居遭住条陪件。就成交蒙客户茎的年杂龄段垄主要残集中循在艳30漠-4周9洽岁之口间，茧多为珠企业遗主要勿负责泥人、化个体薄业主惨和代床理商诞；学尝历层味次主螺要集教中在桂大专菊以上最，比堪例达朵到蛮94雁%伴；偶90渗％的泳客户浅是济疗南的房消费埋者，叠其中吹历下殃区占扁济南缝客户债的震54嘴％；桶这部吊分客妖户群朝体大晚多事漆业有祝成，铅经济淹条件恐好，般属于矮高收饲入群盼体。稀对本先项目增的借鸣鉴：贪别墅杀项目汉整体烈规划针非常泥重要剧。饼国科些高尔宵夫规灰模、想资源陶优势截是非融常突冰出的必，但开因其三整体端规划扔差，京园林奋环境叨设计疫差，迅因此度在销同售表尤现上嫁差强叉人意渣。因唉此别原墅项造目的开整体筝规划述设计台对于鉴项目克的成碑功与植否至究关重棋要。艺蟠龙还山水补项目践位置股：绕撑城高检速以宏东的嘱彩石线镇蟠批龙湾膛国家苦森林孤公园穗内勺项目庄规模燃：总箩面积察20礼00星余亩蚀，建怒筑面昂积约桶33剪万方酷米，戚楼群月建筑疾59克6用栋左鉴右。符开躺发梨商挎：山盐东泰犁山房哗地产婚有限技公司葛美国致索尔丸集团璃上海羡公司间设计抽单位掠：香刑港尚牵格都罗市设优计有恰限公的司博营销梨代理贩：上女海新拥长宁望房地草产销揉售有扒限公宋司妹物业茶管理保：山墓东舜肤天物潮业公欣司捞销售处价格喊：破均价畜38秀00伞元纤/赤平方怀米弯优劣统分析棋：对优势点：低羡密度气生态嘉住宅家，四捧面环鞭山，梁小区校对面缩有一彩个大巡型水梯库，伏整个丰小区绩坐落寸在山炸水之停中，拿自然脉景观势优越引。饶劣势饲：交携通不苍方便趴，缺涉乏交扣通标像识牌写，通欠达性小较差聋。别剃墅产德品户盆型较丑大，含户型被面积挪最小懂为成20隐0栏平方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