楼市整体市场及趋势

2004年楼市整体市场及趋势一、商品房供求继续两旺，需求潜力巨大情况：从表中我们可以看到，无论投放还是销售都是呈不断上升，近些年随着单位福利房的取消和住房货币化改革以及在城市发展过程中，不断吸引的外来人群，使我市房地产投资的快速增长，商品房市场一直保持着旺盛态势。2001年与2002年投放量分别以45%和47%以上的速度高迅速增长，2004年继前些年发展之势，比2003年的投放量增加44%。2001年到2004年的销售额分别以23%、14%、42%和26%的高速增长，从2000年到2004年的五年的发展中，投放量增加了3倍多，销售量增加2倍多，各年的供需比为0.82：1、0.98：1、1.27：1、0.94：1、1.08：1，除2002年和2004年其它各年都达到供不应求。从2000年到2004年累计投放量为1689.59万平方米，销售量为1631.34万平方米，供需之比为1.04：1。趋势：据统计，我市市区人口将由2003年的233.5万增加为2005后255.5万，到2005年我市城镇人口人均住房建筑面积由2003年的22.4平方米新增到24平方米，这样我市需要新建住宅528万平方米，加之近些年来外来人口购买商品房的比例不断增加，目前已超过购房人群比例的一半和现在有住宅的自然折旧以及商业建设、工业建筑、文化建筑、体育设施等原因，一系列数据显示我市房地产市场需求的旺盛和潜力巨大。二、南区初见倪端，将成为又一热门区域（单位：万平方米）披北区钥东区存南区延西区窜中区卵投放呜销售软投放情销售夏投放笔销售爱投放套销售地投放抬销售盼20碰02恭年窝28痕%折27促%肃22仓%沙22带%准8%扭8%变15哈%迈16蜻%脖27烧%贷27定%逆20爬03占年劝30月%江29递%愤22伯%躁23你%沈7%买6%优14令%骨15榨%筝27拨%垮27司%姻20累04铜年太35脊%果30碑%昨23谁%感22膨%略9%曾9%钥13鬼%掠13骡%登20葱%厦26巨%从表中可以看到，从2002年到2004年，北区、东区和中区在投放量和销售量中，都占我市房地产市场的重要比例。在2002年时，这三个区基本上是平分市场，各种占比都在30%以下，在2003年，虽然仍然是这三个区是主导，但却出现细微的变化，北区投放量和销售量比上年增加两百分点，而东区和中区与上年相比，各种占比基本没有变化。2004年北区继续攀升，投放量比去年增加五个百分点，销售量增加1个百分点，而中区不涨反落，投放量比去年下降7个百分点，销售量下降1个百分点。在北区、东区和中区风云变化的时候，西区和南区则显的较为冷淡，但平静之中也带着不平静，从表中发现南区无论投放量和销售量是在不断上升的，而西区的投放和销售量是在逐渐减少的。在政府北扩东移指挥棒的指引下，城市框架越来越大，北区和东区成为人们购房、投资的热门区域，北边楼盘位置由原来的农业路、东风路附近扩大到连霍高速公路以北，均价由2002年的2054元/平方米，增加到2004年2300元/平方米，增幅达到12%，东边楼盘位置由经三路、东明路附近扩大到107国道以东，均价由2002年的2368元/平方米，增加到2004年2887元/平方米，增幅达到22%。中区以二区广场和紫荆山为中心形成了繁华的商业地段，因此寸土寸金在该地段就显的恰如其分，所以，该区主要以商业用房和高档的小规模高层住宅为主，虽然投放量和销售量有所减少，但价格为我市之首，由2002年的2897元/平方米，增加到2004年3297元/平方米，增幅达到14%，尤其是“郑州恒泰服饰广场”和“郑州小商品城”的登台亮相，持续的旺销和不菲的均价，让人瞠目结舌，一下了拉高了非住宅的均价，也带动了该区的整体均价。在北区、东区、中区发展形势不断看好的同时，不断攀升的房价，也让普通老百姓望而却步。而与其它三区相比，南区和西区的价位相对便宜，从2002年到2004年南的价位由1742元/平方米升为1807元/平方米，增幅为4%，西区价位由1826元/平方米升为2045元/平方米，增幅为12%，由于南区楼盘价位相对便宜的原因和像“天泰艺墅世家”、“亚星盛世家园”、“开元丽城”、“亚新·美好人家”等规模化、品牌化楼盘的大量出现，不仅吸引了原居住者的购买热情，同时也受到了其它区域人群在此购房、投资和外地人在此安落户。从2004年的数据就可以看出，从本年销量占比中发现，南区的占比比去年增加了3个百分点，增幅为五区之首，北区只增了1个百分点，而其它三个区都有不同程度的下降。作为南大门的南区，交通便利，配套设施齐全，又有“鞋城”、“华中食品城”、“钢材市场”、“摩托车城及配件市场”等大型批发城，商业氛围凝重，同时人群密集，土地价格相对便宜，房地产市场潜力巨大，相信未来将成为又一个热点区域。矿三、象高层与将成砌为市趴场的虏宠儿射从图篇表中呜看到喷，从萍20届00树年到咐20蛛03炸年，备高层怜的投啊放均翅大于帮销售宴面积版，供旦需比泉分别愤为1称.4旬：1球、1舌.0悲9：放1、绣1.巴79忙：1宵、1混.1单8：慨1，届而今违年高艇层却可一反替常态街，销搜售大蒙于供崭给1耳9.臣89弱万平按方米新，供惑需比伪为0攀.8母8：吓1，献高层剑在经皮历了港多年棍的顶“骄高处怨不胜那寒拍”可的困箩境之悦后，未终于禁迎来促了崭货新的晓“润又一矩春把”帜。索梁主跃要原牙因是灿1、跨随着蚂城市砌现代章化的某发展辛，人虏口的腹增加排，土笑地的联稀缺宰不言楚而喻名，土恭地施畏实振“暑招、跪拍、顽挂鱼”狮后，克地价绣飙升迁，建素造积留率高锻的高吉层，搞是提顿高土眉使用功率，冈是节惯约成奇本的治重要档方式今。2驴、高换层作伤为城概市现阀代化沙的标貌志，腹在提箩高城桂市档付次的括方面码起到伸积极冬的作抽用。颂3、腔众多跪开发押商在复前几殊年建魄造多勾层项误目，轨增加幻人气破，提窑高知市名度华后，珠而后亡期纷成纷选灰择高袖层获唯得最夹大利为润，姻如星“予鑫苑花名家搏”旨、炊“廊中房称文博害花园雁”搏、食“膨英协致花园关”某等等呈。4鉴、高才层结壶构不窝断推炎阵出醋新，先从一帮梯8住-1隔0户帅到一盟梯2隐-3议户，骂从不茂适用携的大模户型球到合币理的伞小户蜘，从屋20符层以誉上的壤纯粹啦高层我到1紧3层童左右蓄的小贡高层久，从承盲目奥的开倡发到肤理性泻的研忽发，粗高层岔也和专其他匆物业震一样带一步迹步走润向成复熟、必理性穴，被锁越来栋越多闸的消柿费者被接受萌。抵在以会上原愈因延浑续下错，和弊未来胆郑东激新区凶更多兆高层济建筑穴拔地浆而起惕，高扯层物话业的纠地位些将会捉越来劳越重各要，辨作为期省会炉城市旬的郑壶州，款会像熄沿海门、发吼达城春市一川样，插到处旺高楼穷林立铃，多搁层将拉会成良为凤悟毛麟遵角君四、梨本年前价格盘增幅阳明显屡，未厕来稳寺中有择升脆观看盏图表出，这抱几年辽我市畏房地蚊产的雹价格处变化菜一目覆了然耻，从龄20药01铅年的辜价格搂比2济00择0年滴增长渡25博%，振有了况跳跃两式的静发展翻，2析00见2年控出现检了小磁幅下逃挫后芳，2记00强3年涨至2钻00饺4年高房地梯产价谦格出始现不牙断上纪涨，希20眨03读年比偶20宪02京年增旺加1进%，谱20叫04望年比怖去年超增加豪达到拿13辽%。涂我们丽发现跨20渴01磨年房劲价有随较大川变化悦后经歪历了管两年巨的平统稳运剧行，采20叙04距年又悄出现没了大春幅增塘长。室从各脂月价壶格图熄中看撑出，志各种理价格爆出现蚂明显后变化恳发生疑在下录半年诸，主斩要原腰因是妨上半屿年钢握材大楚幅大所涨后风，房督地产久市场鸭以此提出现立“希涨告”匹声一庭片，栏经过绩国家式调控搭钢材舌价格烘下来述了，刑可房涂地产鸣价格胆并没侮有因蹄钢材茂的下豆降有拜所回在落，兆反而谣愈涨蒙愈烈持，加克之在击外地诱知开劲发公椒司入劫驻郑饭州后巧，所跟售楼仁盘纷俊纷开雕盘，至它们士在带舟来先截进营喊销理亭念的廊同时舟也抬逗高了大我市鼻楼盘鼻价格易。属除以辱上因岩素外散，还价有其痛它各赛种原书因，啄，一断是房杜屋造墨价成插本不帜断上着升，棒随着修居民亭生活稳水平驳的提报高，疤对居泉住品镜质要肯求也场更加逼严格鼓，绿园化率缸、智稿能化购、人嚼性化抢等都圣在无菠形中维增加术了住倦宅成景本，屿。二帽是阁“8陷·3蛮1”保大限殃之后陆，协迷议出请让将超退出兼历史爬舞台燥，仔土地稻“闷招、扫拍、絮挂椅”航的进代一步感施实苏后，学土地巴成本查的增辰加促被进了返房价垫的上返涨，自而房妙价的尾增加拢也推咽动了棚地价主的非阴理性静上涨治。三缩是楼司市的您红火依吸引屈了更南多其标它行植业参镇与到进房地松产行惠业，半像革“寺燃气大公司柱”鼻、桶“佩思念笛食品削公司握”钩、云“赌宇通指公司说”添等我县市的直龙头灯企业振，也够纷纷恨投资霞房地更产，盟一进霞入该舌行业积就显采示出商雄厚投的资谎金实兴力，议投资淘于品酬质较扭高的历物业驼，加乳剧了虾房地贞产产哪行业匆的竞瞎争，吹大量泥的广缺告、甘宣传似费、桶聘请姐知名仔的规蹄划设坏计公导司，霜增加苍了建钢造成岸本，甲四是塌对企勤业文瞎化的龄重视拾，各迎公司扯加大斗了员债工服缝务水赛平、续企业冻管理客水平赛的培鹿训和薄为了厘避免岩外来转企业束对本轻企业坚员工萍在薪们资上防的诱厘惑，拥调高蜓了公哗司员压工待额遇。尽五、家今年夫四月田中央抛双管甘齐下视，一积方面隆通过属政策济下发泄和监鱼管来疮控制宋银行型的放派贷规耀模，鸦从而咐有效相抑制盈过热断行业跳的资寨金源争头，慢另一想方面催则通颠过调滤整资肉本金环比例茂，来这进一匪步抬燃高过星热行凑业的垮准入禽门槛街。这谨一系篮列宏矿观调充控、雷金融牙政策劝颁布肯实施补后，盛银行饿对房挤地产尾开发昨企业芳勒紧下了钱怠袋子橡，房胖地产盯企业织的资案金链舒继续蜂拉紧索，融体资难昼度的虏加大确，导羡致开梯发企市业另锁寻新蛋的融互资渠慰道，罪使融保资费芒用无某形中头增加拐，同高时意偏味着巨房地滚产开翅发商尊的开需发成喜本的附提高始。恭进入体20的05鸡年后当，否房价方在以怀上纯因素扬的作盘用的凯同时切随着呢农民稳工法框律意饭识的村提高季，拖嫌欠农工民工稀工资救的现旧象逐浙步减宿少和劫国家女免除谨农业舅税，倾增加尚农民卵收后镇，廉施价的劫劳动坡力将伶越来丽越少捐，也的将成怠为促隐进房医价继便续上残扬的罪潜在瞎因素陕，但斥在政席府加金大廉红租房心建设踢、活立跃二炭手房睁市和捕规范舍经济稀适用艰房市隔场的扒情况帖下，均继续尊快誓速升规高些的势通头会嘉受到称遏制损，逐僻渐趋嘱于平摔稳。闭银行植加息投后，存使投手资房按地产惯的一瞒部分糖人士捆出现汉了待睛币观愉望或壶不再才进行危投资缘，使吃房地卧产业奖投资屑增速话过快床的势培头将门明显翻降温愚。惜五、绵二手编房风森光依躁旧解由以怨上统勿计数微据显壮示，辛我们想不难贼看出虎：二否手房米的成兼交套峡数和索成交业单价肥呈快腥速上布升趋艇势。味20妇04局年成吧交套端数1筛34虽20世套，王超额战完成醉全年舍10错00赤0套嫌的年拌初计呼划，王比2炸00植1年叔、2栏00活2年掉、2奋00既3年犁分别主增长敏49是6％亮，1断50括％，捆53伞%,肝交易均面积鄙达到节11衫4.嘱95狼万平拆方米迈，比冈20桐01廊年、岸20校02阻年、既20殿03狼年分亮别增京长5送49览%、疤16扩5%万、5村8%封，交辅易价矿格从铅20穗01德年均笔价9耻88香元/胶平方碧米升箩到2伤00尿4年混的1藏21下6元欢/平临方米娇，分撑别增恼加2衫3%答、1共9%猜、1泊2%兴。狸从表违中看闷出，风20凡01偏年以拆来的轨郑州候房地钱产二返手房掏市场晓可谓袋发展嫂迅速但，交迟易情品况日猾益火酱暴，顿短短怠四年蜻的发输展尤骆其是爸20旺04都年的扫成交笨业绩揭显示虏出强户劲的欺增长籍势头确，成遍为活援跃在误房地归产行茎业的先生力暮军，仙对郑百州房也地产煎市场我起到胆了强点大的陪拉动滋作用冈。二刻手房辱的红胸火在籍近两场年是番显而柔易见蛙的。浪纵观穷整个染郑州救房地育产市雀场，俩很多融人因国无力象购买器价格规飞速蓄上涨穷的商汗品房汤，而需把目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