某某年中国商业地产市场

2006年中国商业地产市场分析自2000年起，商业地产首先在北京、上海、广州等几个经济高度发达的地区兴起，并快速蔓延到全国。根据国家统计局统计数据显示，2001年以后，我国商业地产投资年均增长率达到33%，超出住宅投资增长率6个百分点。其实从2000年开始，我国商业地产投资的增长速度就远远超过了国民经济的增长速度，且商业地产投资占当年房地产投资的比重呈逐年上升的态势。2004年全国商业地产投资总额达到1723亿元，比2003年增长32.35%，新竣工商业营业用房面积增幅16.16%，分别高出整个房地产开发投资和竣工面积增幅2.76个百分点和5.73个百分点。进入2005年，我国商业地产呈现出更快的发展势头，仅2005年1月至5月份全国商业地产项目开工面积达1.34亿平方米，投资同比增长38.7%。一、我国商业地产快速发展的原因我国商业地产快速增长主要源于以下几方面原因：1.宏观经济的发展和人们生活水平的提高，导致消费者对零售业需求的增加，从而营造了对商业地产的市场需求。图1显示我国居民人均可支配收入、社会消费品零售总额与商业地产投资额呈现正相关关系。近年来，我国城镇居民人均可支配收入逐年以较快的速度增长，因此居民的消费水平逐年提高，表现为社会零售总额的逐年增长，从而带动了商业的发展，这就必然拉动对经营场所的市场需求，结果表现为商业地产投资额的快速增长。从恩格尔系数看，自2000年起，我国城镇恩格尔系数开始降至39.4%，2003年降至37.1%，因此催生了大型购物中心等大型商业机构的发展，进而诱发了商业地产投资的加速增长。2.各城市政府部门充分认识到大力发展第三产业和现代服务业的重要性，不断鼓励推进城市商业的规模化发展。加之新一轮城市建设和改造高潮的兴起，都为城市大型商业项目的发展创造了机遇，从而拉动了城市商业地产的发展。3.商业地产开发的高收益性。长期性和稳定性迎合了地产开发商的需求。与其他房地产产品不同，商业地产不会因房龄增长而降低其投资价值，恰恰相反，好的商业地产因其稀有性，会随着商圈的发展成熟而不断升值。此外，承租户对商业地产的装修投资、赢利预期以及长期规划，决定了商业地产租约的长期性和稳定性，这都使得商业地产受到开发商的青睐。4.休闲经济的产生促进了商业地产的繁荣。1995年以后，我国居民全年平均休假时间增至121天：每年按52周计算，假定每周都实现双休日，则共休息104天，再加上“五一”、“十一”、元旦、春节，共有10天。从劳动制度看，休假天数已占全年时间的三分之一。休假时间的增加，为居民从事休闲活动创造了条件，促进了城市休闲产业的发展。仅以日常生活为例，品茗、健身等在几年前还少见的活动已成为人们都市生活中不可或缺的一部分。而居民休闲活动的增多引发了对提供休闲场所的需求，为商业地产创造了新的市场空间。二、我国商业地产发展中存在的问题1.商业地产项目开发盲目无序。一些商业地产开发商出于自身利益的需要，追求新的投资盈利模式，引发了大型商业网点建设热潮，结果绝大多数项目论证都不充分，建设开发盲目无序。很多商业地产项目采取了“先开发后招商”的方式，最终造成项目的损失巨大，还经常引发开发商、经营商、物业管理商三方的矛盾，成为新一轮投诉热点，有的还导致了就业、扰民、影响交通、破坏环境等一系列问题。此外，项目开发的盲目无序还是近年来我国商业地产空置率急升的一个重要原因。2.模块化开发影响整体运作。现代商业地产是与各种零售业形态充分结合的高专业化产业，因此应该是多功能相协调的。以大连城市广场为例，它综合了商业地产的购物、休闲、运动、餐饮、商住、办公、酒店、豪宅等九大功能，实现了多功能之间的优势互补。豪华公寓、酒店式公寓、商务公寓、五星级酒店汇聚的白领群体和上流阶层形成庞大的消费市场，为商业部分带来巨大商机，商务公寓内公司之间的商务往来又为酒店带来强大的销售能力和客房超低空置率，这种强势联盟塑造了大连城市广场的整体优势。但是，目前国内绝大多数商业地产项目采用了所谓“模块化”的运作模式，即简单地把整个项目分割成若干模块再进行叠加，放弃了统一规划和专业化的开发操作程序，结果导致模块之间、商业项目与零售业态接口出现偏差，削弱了整个商业项目规划的合理性，严重制约了商业地产的正常发展。比较普遍的情况是，在同一区域内的几个项目相隔距离较远，无法形成整体规模，反倒削弱了项目的总体竞争优势。房策天下网OcV0Y,eq;OfMYr;Fk6^Guest3.开发商忽视商业地产项目的后续经营或后续经营管理失控。很多地产开发商都抱着“卖完就走”的经营思路，只注重前期开发并尽量缩短开发周期，项目建成后能租则租、能卖则卖，根本不考虑能否经营、是否适合经营等问题，结果导致了很多开发商功成身退，投资人和经营者则被深度套牢的情况，甚至有的开发商自己都无法全身而退。有的开发商虽然考虑了后续经营问题，但是将项目部分或全部出租给投资者后，往往缺乏对项目的整体控制能力，很难把握未来入驻经营商户的档次和品位以及对整个商业项目的影响。房策天下网-G4oWkH-~b5UxRj房策天下网_o4B!Jou|Zb4.商铺运营模式的缺陷。2002年至2003年期间推向市场的商业地产项目，多数采用“产权式商铺全零售”模式或“主力店租赁+商铺全零售”模式。在一些已开业的项目中暴露了许多问题，比如各租户都重视自家营业面积内的形象，而忽视了公共空间的重要性；项目整体推广后劲不足；业态调整与品类调整引发纠纷等，结果很多项目由于这类短期操作模式而停止营业。另外，有的开发商承诺将售出的商铺从投资者手中回租，整体交由有实力的商业经营主体进行运作，并给予投资者一定的回报，即返租。客观地讲，返租在收益性物业销售中确实能起一定作用。但我国内地商业地产市场发展还很不成熟，这种策略不能兑现的情况时有发生，结果使个人投资者蒙受巨大损失，同时对开发商的伤害也相当大，并引发一些法律纠纷。

|&XE9bTKtPGuest房策天下网d.s%e`6M%I:~6JxB5.商业地产融资渠道单一。我国商业地产融资渠道比较单一，主要就是依靠银行贷款。日前全国商业地产对银行信贷依赖水平在70%-80%左右，商业地产自筹资金比例很低，只占到位资金33.5%。而大型城市开发商对银行信贷的依赖程度已经超过了90%，大大超过50%的风险贴现。在银行对商业地产项目的贷款越来越谨慎，限制越来越多的情况下，融资渠道相对单一的众多商业地产开发商将面临资金链断裂的危险。1zVG8|k2GzH4MGuest房策天下网(Ot8arSQn德镰1.教根据看城市鹿特点盆，因袋地制蔬宜地阁发展歇商业馋地产胖项目迟。商怀业地惠产项纠目，政尤其牌是大且型商库业地讽产项范目与因城市打经济渣发展歉水平椒之间界存在帽正相丙关的经互动惨关系厘。城熟市管迟理部根门和结商业纷管理倒部门燃必须掉严把要大型超商业余地产洁项目嘱的审蓬批关杂，保病证各修类大吉型商阵业项扒目在蹦数量衡和结近构上莫的协园调，喂避免旺造成卸重复闹建设沸、恶牢性竞此争的畅问题鸦。而任且不歪同城弦市商透业地绝产项门目建团设应龟该结创合当监地的象风俗纵习惯桨、文完化环犹境、蜂产业址优势岭和历换史传议统，疑使商芒业地维产的及发展多与城愚市建逢设、芝城市霉经济狸的可钓持续颤发展窝相协逐调。回房策挑天下哀网圈?炭i裁壮I_蜡,r汉c+太x9础}!诞B挑:_爷+y树3\黑DM艳起j6沟g&尼jG争ue乡st胃深2.邪建立浴科学叹的商功业网僵点规央划。森今后得政府奴部门券应努遍力推皇动产戏学研鱼的有逝机结垄合，醉充分论利用时当地倍高等腐院校罢、科武研机排构的失研究逮实力咏，建受立起迫商业滔饱和般度指隶数的备评价忆体系绸，并惭认真决做好物城市竹商业所饱和卖指数她的测系评工婚作，摸使商说业网绕点规舞划的霉制定扇更加夕科学蜓合理挡，这雾样才喘能真粱正有炕效遏谷止商春业地丝产的耐盲目场开发蝇。房服策天任下网梢;j氏~绳e责m炸夕?{俭r键}_异R瘦j)专lr痕pG岸ue椅st虽悟3.佩科学贼设定碍商业翅地产停开发贴程序秆。目远前，多内地扫地产五商的旬开发塑程序砍一般核是：猛买地栽??碰设计炮(按全地产莫商的恩主观翻要求穿)?金?建吹设(禽按地鼓产商骂的要雹求)雷??沈分割望出售层或出订租(馋中小司投资令者购稍买)串??世回笼个资金夸??肯开发方新项错目(百用回叉笼的硬资金须)。啊其实克正确丙的开孝发程踪序应组该是驶：招镜商(掀与零洒售商庸等商封家签抢好合驳同后星)?旦?设火计(巨按零咳售商侦等商两家的危要求犯)?晕?建肢设(津按零日售商孤等商疯家的击要求植)?垒?分穷割出袭售或衣出租厕(中牧小投辉资者苦投资恰购买好)?垄?物希业管缝理(骗开发药商或诱第三众方)联??捉长线趣经营蔑??壶开发甲新项纪目。棍我们都认为项，在夕科学沟的商劈业地留产开拥发程樱序中垮，招校商应痰先于堪地产虽开发吼，最涉起码三招商趟应与予地产南开发政同步踏进行剧，这片样就郊可以然避免丈地产丑商所遍建的卫商业护物业当不能江满足牵零售家商需毙求而丰导致辉招商言难、鸭空置流率高硬等一块系列莫问题腹。房填策天版下网各1?滑学J僵成rA假S+坐y恳_R班房单策天夏下网步n彼H#叛F#熊F7偿E6滚AF驾浊p明狮UX淋浪4.悟科学驻运用瑞订单这商业跨开发躬模式脖。万醉达集雁团首还创抬“云订单骡商业被地产掌”秩模式乡，运叹用该陆模式证在全菜国1币9个错城市匙开发近了2爹1个兴购物饺中心谁，成手为中犹国最研大最累成功令的购至物中说心开饱发商句。订虹单商殖业模仓式具稍有显组著的昨优点骗，较仁之传避统的办产权动式商揪铺销桶售模短式更足有利荒于商惧业地跌产的燃健康里发展迫。但旺是由治于订斯单商绿业量坟身定犁做的齐特殊末性，僚往往脖决定摔了建念成的第商业意地产昼只能淡提供赵给特窜定的禁大型撞主力剖店商糕家使晌用。怀这样驶一来体，订瞧单商资业所搂潜在夫的后碗期风威险，葛完全策受制版于主丧力店暑。一帐旦主犹力店构经营景不当排，出艘现关宵门停注业情买况，瞎所爆喷发出催来的劫风险援将更袖大，挺因为夫，量讲身定脖做的惯地产振很难卫再适秒合其勾他商赞家使深用，触只能肥长期拥空置哥，这弱给开萝发商型造成颠的损走失将盆更为附惨重额。这渣就要略求订贤单商墓业的甚开发惨商对升于主倚力店姿的选蔽择必利须慎棍重，购应选贴择国示内外葬著名趁的、皆具有葱长期竞合作趁意向弯的商陵业企之业，妥尽可涉能规晚避潜滑在后叙期风淡险。控房策嗽天下芹网G朋6W桑辈m炮s3板W"炭Nx犹o梢8m淹住l速;a菠)w

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