广州房地产行业某豪苑以租带售营销策划案解析

广州白云堡豪苑“以租带售”营销策划案解析白云堡豪苑是广州市顶级豪宅社区之一，提起白云堡广州市的民众几乎无人不知、无人不晓。但这个楼盘开发期前后长达十年，在这期间广州市的高档住宅市场经历了急剧的市场变化，白云堡的房价1998年开盘时是14000元/平方米，到2002年9月已经下降为7000元/平方米，掉了一半左右。如何摆脱白云堡销售和售价直线下跌，改变高档豪宅楼盘不断贬值的颓势，使白云堡这棵“老树”重新焕发出青春和活力?通过成功进行“以租带售”的营销策划，才使白云堡转危为安，度过了市场骤变带来的销售和经营困境，迎来了新春和生机，使一个行将败落的老树发出了翠绿的新芽，也使白云堡豪苑的开发划上了一个圆满的句号。下面我们从策划的创意、论证、操作和检验这四个方面对白云堡豪苑“以租带售”营销策划案进行解析。一、“以租带售”策划创意的产生1、项目背景广州白云堡豪苑占地面积为22万平方米，总建筑面积为17万平方米，共有412-666平方米/栋的独立别墅177栋，221平方米/套的低密度豪华公寓280套，入住率高达82%。白云堡自然环境极为优越，三面环山，一面临湖，绿化率高达65%，水面面积达4万平方米。1994年初动工开发，先后开发了三期别墅和三期低密度豪华公寓，深受市场的欢迎。到2002年9月，白云堡最后一期别墅和低密度豪华公寓已经开发完毕并推出市场，但还有几十套别墅和上百套公寓在售，市值达2亿多人民币。白云堡的交通条件、配套设施、物业管理、治安条件在广州市高档物业中是首屈一指的，而且白云堡作为广州市顶级豪宅和成熟高尚社区的形象也已经深入人心。但由于广州市豪宅市场已经出现严重供过于求的现象，市场供求关系发生了急剧的变化，白云堡豪苑一下子就从卖方市场转化为买方市场。房价一降再降，但买家和业主并不领情，许多高价购房的业主甚至十分抵触和反感发展商降价促销的行为。在这样的情形下，白云堡所承受的市场压力是相当之大的，与前几年豪宅市场最畅销的情形简直无法相比。白云堡将最后一期别墅和公寓推出市场时，但打了200多万的广告，销售结果不甚理想，只卖出几套公寓，营销费用高达百分之十几，无奈之余打算破釜沉舟，继续降价促销。2、创意的产生与构思经过初步调查研究发现，在豪宅市场竞争如此激烈的情况下，如果白云堡仍然按常规以自住型买家为主要的市场目标，市场的竞争程度就必然会十分激烈，基本上没有转危为安的机会和可能。要想使老树发新芽，就必须要创新，要另辟溪径，才能找出一条可以突破重围的生路。假如白云堡的售价可以一直坚挺而没有降过价，情况可能会大不相同。如果再采取降价促销的手法，白云堡的品牌和豪宅地位就会毁于一旦。因为降价不仅会严重伤害业主的财产价值，令其物业严重贬值，而且也不会有明显的促销效果。反而会令买家望而却步，抱持观望和持币待购的态度，“买涨不买跌”的心理对贵价的豪宅楼盘更为敏感和明显。但不降价又怎么样扭转眼前的困境呢？

白云堡只有重新展现其价值，才能让业主和买家对物业的保值功能恢复信心。但广州市高档物业的销售形势十分严峻，白云堡正处于滞销贬值的不利局面。过去白云堡在豪宅市场上的地位和品牌是有目共睹的，但现在由于市场发生了变化，人们的购买能力和欲望下降，豪宅的身价也一落千尺。在这种情况下，只有扬长避短才能有效地使白云堡突破重围，进入良性循环的经营局面。]优势分析：环境、品牌和“三高”。环境，不仅仅指自然环境、居住环境、生活环境，更重要的是治安环境、生态环境，这些都是别人无法相比的；品牌，要维系和创造是不容易的，但要毁掉白云堡的品牌却容易得很，大幅公开降价、出现治安事故等等都会；而所谓的“三高”是指“租客档次高、履约信誉高、投资回报高”。劣势分析：太大、太密、太旧。太大，主要指的是公寓的单位面积太大，220平方米/套，比人家独立别墅的面积还要大，只有欧美的外籍人士喜欢住；太密，是指白云堡前后左右的楼距太近；太旧是指白云堡的建筑立面和造型有些过时，而且开发周期过长，楼盘的整体素质有所下降。突围策略：“以租带售”。“租”和“售”是一种因果关系，前因而后果，将白云堡滞销的别墅和公寓以高额租金租出去，以此带动这些高回报物业的销售；紧紧抓住“三高”这一法宝，把这项策略作为白云堡的长期战略方针坚持下去，不断地调整、改进和切实地实施。二、策划的论证与研究对市场进行更深入的调查和研究，并对这一策划创意进行反复的论证和探讨，进入组织实施的阶段。营销组合方案分述如下：（一）市场调查调查发现：当时广州市已经初步形成了一个豪宅租赁市场，如早期的怡苑、金湖花园，近期的金亚花园、岭南会以及祈福华厦、新大厦等公寓。这些豪宅和公寓多数是在二沙岛和天河一带，交通和景观环境虽然有一定优越性，但空气质素、噪音污染和生态环境不及白云堡。只有新世界的金湖花园与白云堡较为相似，但交通条件、户型选择却不如白云堡。另外，据有关机构调查显示，广州市外商投资企业已逾万家，500强跨国公司中已有57家在广州设立分支机构或开办项目，驻穗的外籍人士逾六万人。这些外籍人士的增加，对广州市高档物业的居住需求也相应增大，而且这些外籍人士都享有高额住房津贴和补助。据了解这些津贴、补助的标准因人而异，通常跨国公司的总裁和外国领事每月高达5000-9000美金的住房津贴，一般的中级管理人员也有2000-3000美金以上，这些租客对于白云堡开拓租赁业务是极为有利的目标客户群。（二）论证与研究1、成功案例的分析香港相关企业经营模式：不少大公司靠出租物业或部分出租物业进行经营。比如：香港置地拥有中环42%的物业，每年租金收入高达5亿美元，几乎没有在本地开发新项目，主要靠出租物业经营，每年就可以保持稳定的租金收益。新鸿基地产、长江实业和上市的嘉里公司则是混合型经营，新鸿基地产的1/3收益来自于租金收益，其余是开发性收益；长江实业每年大概有两亿港币左右是租金收益，所占比例较小；嘉里公司出租物业的收益甚至还高过开发性收益，所以它的股价走势不错。分析结论：租赁型物业经营模式是可行的。紧抓租赁这一环节，尽可能地扩大和建立租赁渠道和客源，争抢和拉夺其他楼盘和宾馆外籍租赁客源；开通短租服务，把楼盘当成宾馆、旅业来经营。装修和租赁经营所需要的资金支持，可以用抵押物业或开拓新项目融资来解决。2、原理研究基本原理：当市场发生变化，自用型消费者购买力下降，造成一手物业难以销售时，应改变只售不租的营销策略。即先设法将手中的高档物业租出去，然后再将营销目标锁定在投资型买家这一目标消费群体，让其在有较高投资回报保障的前提下，成为该物业的拥有者。特别适用：高档商业物业和住宅物业。飞督梯原因籍分析台：这扑类物烤业具纽有价尘高、樱质优珍的特岸点，豪比较赔容易部吸引半“菊只租捧不买循”绍或网“查买不尖起、碍租得幅起朽”悦的租麦客，嘱而且举租金趁的回旗报率佩可以磨达到锦较高狗水平步。但诞这些降高档骄物业胁的买炎家并心不是爽自住铅和自既用型欢的，坟而是枪投资恶型的遇。他想们购步房目匹的是酱为了滔保值住和增熄值，诚其产穿权与爹使用见权是敏分离奸的，涛使用从权通摧过租夸赁的云形式辩被租授客拥缸有。穿因此予，要砌取得从高额典租约浅，必幅须具坟备能恳满足沙租客里各种能需求着的条衬件。糕投资沃型买发家通辟常也供愿意锹购买静设备懂齐全倦、服填务周革到的宝高档汉住宅泼物业喜，发盟展商食应当晋设法兵满足洲这种这类型坊买家抹的特千殊需锄求。桨献招贸3、吵白云愈堡的舟“透三高祸”相特点掩研究勺和分洁析：络谱支腊投资忘回报辜高方向长诸案例误研究并：丹洽麦领存事每裤月租具金6旬万元封的那潮套别地墅，毒业主腐总投碎资约端为5敞50塞万元恋，年俊投资荷回报当率高卡达1拢3%引，7化年多笨时间饥就可腥以收荣回全宽部投汪资成在本，里还仍匪然拥够有该你物业妙；一年般租差金回谊报率导最少源也可测以达蠢到8扔%-捉10冻%。仍比如榜40状0多翠平方扑米的污别墅注，带钻装修饱售价毯约4卸75据万元涌港币急，月屋租金左至少薄可达糊32讽00勺0元抚港币碧，回摄报率节就有隙8%雪；2勒20糠平方惯米的点豪华芒公寓误，租猪金高版达2秩00城00叛元港狼币/财月，拦投资钉约为董20疾0万边元港佩币，三年投声资回咐报率州高达浙11土.2场5%笔；天张河北递一带涨豪宅易的投幅资回逝报率拐则在狱6-案8%肢左右屯，远赚远低赖于白据云堡锦8-鄙13庸%的船水平蹄。碎桐鼓结论详：白铺云堡盲物业守的价渡值被豆严重烫低估宏，市华盈率志只有名8倍亡左右伐，仍判有很捐大升谱值空玉间。遵赶邀墓租客应档次销高离碰到白慢云堡考租房绒住的肠外籍和人士坡一般菊都是劝非富窃即贵店的金营领级透人物蒜，当吴时已怨经有虽一些奏重量桥级的将租户朝入住否白云项堡，狂其中企包括铸丹麦丸领事套、宝结洁总瓶裁和郊NI筝KE促、纽义西兰凶公司帅、A惜DI列DA脖S、淡箭牌着、西暴门子吼等2晒0多贺家驻添外机深构和灭跨国绘公司过的高射级管私理人印员。附涂聚闷履约客信誉原高渗身非辱这些咬大公泄司和盒外国篮机构乔支付皂租金侄相当捏及时还和稳讯定，盐绝对垫不会蛇欠租漠或赖萍租；店而且佛租期啄一般姨都比经较长份，最轮短半济年，竖一般纲都在教一至领三年京左右绘。这良对于丢投资笨型买蒜家来急说，中是极剖为稳害定和存安全僻的。沿买家详可以堂委托匙白云饲堡代与为管蓝理，干也可旱以自验行招汉租；签而白滨云堡凝对大麦业主汇和小迹业主仓的租乳客都尼一视扛同仁弱、平暑等对岛待，嫩业主追和租换客的阻利益患和待迈遇均佳会得俭到良岁好的氧照顾洗和保剖障。彻煎饰贪分析泡结论魂：目屑前广墨州的快豪宅央市场捎已经酬出现权“淘滞销直旺租炼”研的状王况，辫白云斗堡调介整思早路、泼改变黑策略夸，制鞋定皂“雾以租秀带售鼓”霞的策宣略和果方案勤是切洽实可退行的表。饺泻三、胀策划牙实施辞的过吧程内妻延船(一波)制裳订营谜销组来合方青案犬驰吸粮论证联分析肠：白献云堡渴虽是销广州询市著变名的台高档双豪宅仆楼盘饰，以谜往所并取得薄的销户售成追绩也燥不俗休，但三时至胸今日桌市场制已发静生了及巨大居的变侧化，致再套榜用旧凶的销墙售模晕式，粥必然峡会被劝市场京淘汰闻。必足须因描应市圆场变苗化，曲改变识策略页，调秃整思创路。团棕围绕亮“屑以租沙带售却”胸的策勾略，饿度身踪订制创营销掌组合议方案弯：波惨举怖1、阵产品词策略耕滚现状懂分析拜：由象于开雁发周贡期长厨，白文云堡位景观姻环境浓和建常筑外动观已漂有一棕些落顷伍；栋服务栏配套礼滞后源。画搜帐应对异策略京：更责换一众些树洋种、黑植物瓜、设挂置一罪些新蠢的景蛛点，冰进一未步提外升楼类盘的锁综合浪素质重；加醒大推环广力察度和歇范围磨，让萝更多饿的消涨费者样认识喇、了截解白蚊云堡洪，以偏增强截他们壁的投病资信座心；机通过什改善眉服务窝、完诞善物台业管霜理来抖提升塑白云膜堡产妨品形扔象；瞒落实戒和配窄合租仇赁业双务开堆展，两拓宽温和建屯立租拾赁市运场的失渠道拳和网贸络。姨感抗救2、它价格佳策略后品现状弓分析拔：目浑前广贝州市嚷豪宅庆的销略售市凡场竞匠争十裙分激渐烈，村如果纳白云殃堡继鸦续采寇取低视价倾飞销或旺变相黑低价母倾销当的方昂式，禾风险路极大诚，既证伤害梦原有村业主互的利援益，匀也伤尾害发伴展商娘的利过益；暑而且咽买家辅未必唇领情病，屿“速买涨捞不买冲跌阀”鲜的投登机心绕态可荣能会猪使商遣家和录业主殃两败淹俱伤萌，挥“苹鸡飞哀蛋打爽”超。求络骨应对终策略悔：以粪“曾不变炼应万聋变胡”释，在杰广州衡为数话不多内的豪枝宅品浸牌中闷独树镰一帜棚；采蚂取灵熄活的繁价格位策略提，成谜交价顾保持锡不变宝但可债以灵乖活掌勉握、顿个案戴处理皱；在穿审批职上实验行严桥格的佩层级砌管理寺制度棋，售常楼人哑员只假能打浊九折裳，部庸门经遭理八恨五折尼，主拆管总贪经理认八折碗，董宁事长多七五民折，助七折驰以下初要高烛层联骂席会乓议讨识论确以定。狮沈3、隆渠道观策略排李劣没绍建立值广泛捧的营绞销网赔络和笋渠道万，要蛮与外扬籍租洒赁和正高档王物业斗销售有的中沸介代昂理建按立广网泛的傻业务塌联系着。为敌此，肤与专她业的仔一级妄中介港代理麻美联宫公司衣和合耀富公沾司建虚立合降作关散系，柜一个匆负责琴香港欠的代毁理业榨务，蔽一个探负责私国内小的代扯理业盆务。贤根据夫情况尾变化采及时继调整资策略屡和做移法，坛以掌醉握营散销主招动权塌，达侵到统蜡筹协剪调和筐安排雁的目厉的。尘治筛4、捧促销条策略婶愈喘争主要蚂是使条媒体翅炒作鼻、广岂告投怒放、邀人员努推广棋以及劲展销骄促销怒等活册动的岗组织续协调吵一致派、配肢合默轧契，莫这样冶就一削定能紧够取棚得销幻售上万的突铺破。且棋竞牙（1幅）媒邪体炒可作妹资源厕整合虏：鉴盒于白满云堡汇的开闷发已套进入播尾声附，充给分利斤用现吃有的抓存量酱造成研一种榴声势雅；充菊分发赛挥楼足盘风障景好倚、空嫩气好酒、居勿住环害境好佣的优漠势，猜继续秤巩固托住客眠具有园高贵览身份浴的顶崖级豪带宅形庄象；趋充分亲利用炸

“质投资攻回报脸率高犁、租忆客档耐次高卧、履域约信供誉高旁”锹这率“表三高慈”籍的特玉点，争营造东出一睛个全铺新的考营销拉局面亲。涂媒体敬战略够：采柿取往“缴多层段次、井全方尝位、直多媒况体顾”豆的立非体方疼式，糠展开绣媒体轰炒作齿：盒○笼组织耻记者婶招待样会；歪○手组织蚁记者培对租庸客和慎发展针商进序行专虏访，涌让白闹云堡肌在媒甲体上启经常妙暴光败，包诊括电跑视、梁报纸龄和电荐台；厉○挠推出愁一、悉两个蒜有一境定头安衔的远公众妄人物劈，透忆过形蔬象代毯言人窑系统掀地表轮达发敞展商惩的意抛图；红○脱组织被专家桑研究求会、凯座谈絮会、夏文娱津活动绕和晚殿会等培多种饿形式唱的活府动来坝加以得宣传就；思○娇请一执些财相经版亿的记叉者写林一些高专题染报道貌，讨筹论豪裤宅租锻赁市欢场的罚形成命，现荷状及疏发展沟前景仿；铜○级组织怖一些贝楼市烤专家扮讨论她白云附堡成萝功开贱发的望经验疼以及前由开卵发一壤手楼妙盘向晌开发棍租赁哲市场题新作寒的战撑略性栽转变伯；拿○州组织董专家让进行翼战略垃研讨导，组页织环鼓境生员态学立家评昨估，蒙组织斜晚会呈和音桐乐会嘴等，名这些桂活动汇都可宅以成狠为传历媒报匙道和驳新闻趴炒作啦的题联材。糕腔（2狡）广拍告宣麻传抛优否遵循美“希多层欺次、权全方爽位、逗多媒揉体逗”让原则敲，以壳小量撞而持误续的唇方式绣发布堵，以园形象协性广上告为铁主；淹撇形成登系统沿对外挨宣传已活动舞，着术力突腹出三恩个方邮面：病一是裙“详入住慰白云蜡堡豪漂苑的忌最后坊机会怪”避，要渣让人骡觉得晓“碗苏州谁过后泥没艇居搭韵”炒的感锹觉；辩二是勤“工居住悦环境复和条安件好梨”细，采需用才“隆间接肃迂回匀”浇方法们，假笋借他蝶人之门口来捆评价由白云企堡的出环境榆的居牺住条炒件；法三是气租赁老市场个好，熄投资魄回报善高。纽酒毛停（3沙）人忽员推禾广存人员菊推广射是传算统的档推销益手段众，但蛮也是站最有业效和任最直逆接的戒。通猾过与衫专业黑中介伴代理败合作吓和强夫化内庭部的丙系统铃整合次，调刻整和俭修订布白云产堡的绸营销摊策略网，建瓜立和搏完善企一整蝇套售废楼的惠管理甚模式叙和体肢系，恶包括逢规章某制度抹、价松格策社略、际销售便人员青培训宝、客粮户资暖料收爬集整旷理等每，提尺升一仙线销沿售人侨员的付业务瓦素质惊和销柿售推仙广能享力。顺滨（4观）组模织促毫销显乡闹定期壳举办横座谈啦、研膊讨、营舞会娇、晚梳会；检不定羡期地黎举办顺嘉年命华会貌、音堆乐会持、化敞装舞鸭会等届。举催办的壤地点巩以白笨云堡禽为主拳，邀贤请一巧些社芝会名贝流和铲媒体唐的娱粗乐版赵记者泄参加特，以银增强佛社会乖的影才响和狸关注沫。在单时间闷安排肉上，把要根旁据营墓销的胶安排线推出漆一组蔑系统盈的业哄界和模业主降活动及，包歉括新坝闻发灭布会膏、专拦家研稻讨会处（战凝略、澡经验汗和环此保生坚态、绒租赁召市场的等）蛇以及乓少量煎的广赌告宣居传活而动。类（二贱）组手织实忧施洽饰垒俗1、跨举办岭“所彩云浑追月唇迎中掀秋黄”怕大型默中外得文娱秒晚会睬，扩漏大外屈籍租供赁的埋声誉丧和影也响，程以改葱善和慧融洽扎发展掩商与车业主然的关捡系，炒同时进也给亮“泄以租任带售珍”卷的策嚼划进叙行预泰热。忌偿度汁2、线召开封“骡以租炮带售引”电策略设研讨猫会和绞新闻灯发布宁会，震启动总营销爆策划偶的讽“扫引擎再”

抵现符邀请恨香港叶文汇适报、钉大公冠报、姿香港素商报课、南江华早符报、注澳门家日报赔、中足国买讽楼指缺南、榆中国南日报要（C常HI触NA丈DA喉IL有Y）晌、广敢州日截报、宰羊城仗晚报酷、南晓方日字报、肢南方慰都市农报、才粤港果信息吊报、蠢房地青产导莲刊、迈广东葵电视扮台、荐南方春电视阅台、棋广州串电视米台等忍二十导多家急新闻雀媒体接参加凑，将史白云隔堡调券整思窃路、渡改变虫策略锈、采糊取辣“幕以租乐带售挪”尤策略赴的信掌息传伞递给递穗港嘴澳三浅地的恭读者竟、观签众和辩听众土，争层取吸梁引更短多的慈顶级简租客派和穗勿港澳响的投衫资型坑买家指，制吸造市拔场轰烛动效沉应。鞠述歼满3、幼对白富云堡集进行同一系轿列配喇套服航务方输面的茶整改廉货技悉（1沾）对干配套拍设施桂和公职共建滤筑物吹进行捞了全欢面清杜洗和短粉刷掏，并第对进缸入白术云堡纸的门营面和难园林钟景观难进行虾翻新卸和改陶造，烫使白圈云堡突以面辱貌焕昼然一轿新。肝淡劈三袍勒详泥迟仔然蔑迫钱饶映墓死胀（2壮）不面断加假强保唐安队妻伍建坏设，忽向保匆安人肃员强馆化服矮务意辜识，彩并且行计划撕将门鹅卫、渔岗哨间的着冠装全鼓部更跳换为邮礼宾联服，宗以提抹高白渴云堡像的整雹体档校次和甩形象服。顿庙糠情（3继）配雨备一知批懂圾外语栽的保蓄姆和扩服务毕员，笛并对归原有倡的人箭员进躺行外仰语强造化训声练和携业务伞指导萍，使齿他们析在短滤期内侮适应索新的哀要求拨。症屈翅贤（4事）商设场服续务方节面将贡原来苗的商漏场改弱造成技专门老为外铺籍人往士服第务的仰“各奥利骨华超忌市拉”葵，外遭籍人曾士喜冤欢使配用的惨生活储用品新、食陪品和忍饮料晶一应落俱全懒，而膜且价疯廉物驻美，旱现在掌还配某套无役公害钢蔬菜狗和放尖心肉接等服割务项忘目。兰竹暑负（5廉）对驴租赁必部的俯办公贤地址讯作相惑应的框调整蹈，以扶方便析看楼晨和租船楼的田顾客忠。将匀原来沫的旧嫁会所活进行狱改造析，修去建成遗一个泥新型撒的沙而龙式不租售倾接待吼部，挽对顾稼客实竹行贵党宾式废的款周待和迁服务道，并股配备溉咨客方在大慧门迎壶候来楚宾。困难驼送爷附仪蓝示纲饱捎闷背演乞字华４、馆引入延一级缓中介柳代理么，联死手推听售岗“朗半山尘氏族伴”

薪谢福与广嫁州市虎一级谷中介到代理瞒合富势公司宅合作到，实波现扩孤大战该果和会业绩章的目兼的。站借助街专业醒化中浙介代锐理经慈验，骗扬长峡避短址，将将人、支财、肥物和骗时间忠、精浮力等追资源灶集中炭到开界发新过项目均和搞舞好物没业管誓理上害。籍办在操恶盘阶羞段，刊联手蹄推售气最新送一期包豪宅秤“担半山瓶氏族说”枯新概拍念。中专门共为白亩云堡架尊贵你的客称户和拆买家员量身裹订造户的。缸“享半山巡”你代表梁白云针堡依轨山环倒水的奸豪宅佛和自孝然环愁境及敌其尊选贵的左身份没象征工；危“铅氏族核”绒代表搅拥有嗓白云推堡顶狗级豪颜宅的交顶级限金领洪阶层墓这一位族群床。殃秀怒5、凶组织招专业总环境角测评抗，用谨指标级数据顶说话杯与限聘请瓜生态栋景观壁专家赏吕健显先生格和广逆东省废生态纽学会介对白政云堡测的空暂气负丰离子映和植斤物精腊气进音行测鸭评，扭为白纸云堡眯优越聪的自忆然环电境和畏健康蛋的居达住环缴境提睡供精储确的拖科学折依据问。蹈涂省具6、所举办槐澳洲鬼风情董节，稿再掀律“立以租泡带售大”巨高潮易躲占至为丰浸富白抖云堡缺社区甲活动民，再荣次掀因起鼓“挪以租匹带售壮”岛高潮退，以穿澳洲谱著名暑的匀“港墨尔膏本蒙滥巴节窄”秀为蓝挣本在弊白云棕堡举办办一胞个澳克洲风苦情节巡。舟件团含义牧分析楼：（伐1）邀白云毛堡豪骨苑是炊由著我名的仍澳洲动建筑撤设计爽师所深设计艳，具牺有十疼分典茅型的医澳洲养建筑勿风格志和特胖点，疤建筑金与自样然和式谐统虑一、塘浑然炊一体塑，户捞型设膨计十照分适井合欧皮美国朱家和晋地区机生活沟过的畅人士澡的居圾住品肌味；惹（2就）吸盆引了塞大批涌国际购金领饿级的芹外籍握人士吐在此内居住会，包哗括外女国领粗事和讨公司幸总裁谢等及贫其家往属和址子女煎；（期3）寿通过涝这种抖国际默文化角交流给活动夕，可谅以增叼进白狐云堡臂与澳恒洲领托事馆萍、澳指洲商政会之盯间和植合作民和了面解，窑扩大号白云弱堡的柜宣传权与影塌响，萌将白层云堡厅打造扑成一饼个融份会中青西文鞋化的妇国际到休闲冬社区钳。宗公四、竹策划渣的效概果取（一即）恐剖社会际效益静袜1、学巩固握和提珠升了阳白云也堡品染牌的惹地位冒和价伞值撒毙染捞使白四云堡杠转危欧为安胳，度虎过了望市场隔骤变觉带来锄的销母售和壶经营殃的困储境；挠摆脱阶和改厌变了斥白云药堡销毙售和逃售价制直线热下跌抄、高璃档豪认宅楼蜂盘不窝断贬打值的释颓势讲；巩站固和般提升倦了白酒云堡妖品牌逆的地组位和谊价值册，使满白云宝堡这切棵行覆将败赢落的昨“钉老树数”依重新裕焕发诊出青咏春和哥活力坑，迎乒来了投新春饱和生婚机，惹发出尿了翠革绿的脊新芽你；为捐白云跑堡找写到了六长期售经营笨和发集展的片方向驾，同故时也仍使白堡云堡案豪苑根的开慰发划嘴上了探一个畅圆满拨的句虾号。拨蛇咳府2、陶为中款外顶亩级金棕领阶暑层提盯供了贸一个复良好常的居伴住环翻境和沫生活郊社区恐在露千目前残白云险堡除凡了原侮有的纵住户哄外，楚已经耐成为夺广州生市外茶籍人唇士聚刊居的希社区电之一亮，因侦为这牌里环被境优这雅、沾景色覆怡人产，已贝经有筹多家比外国嘱领事缝馆和凉大公浮司的在高级际管理漂人员碎在此舞居住暂，外亏籍租喜户已矩由开织始的垒10农多家惑到目录前的说80所多家康。白护云堡滚的凶“文以租唱带售奏”漂不仅暗巩固忽和提码升了丸白云岔堡品喂牌的殿地位建和价涌值，嗽也为脉中外三顶级燕金领跌阶层拜提供避了一耗个良限好的迷居住兰环境抢和生弃活社乳区。差贴凑雪3、范带动委了广闸州市骑外籍朱租赁扭市场迁和豪掉宅租红赁市趴场哥灾右杜白云茧堡推蹈出欣“却以租此带售矮”外策略略，带岗动了翁天河迅北、做二沙椒岛、修珠江间新城史、滨葛江东咸和南俩湖板庆块的奸豪宅嘉将目吼标转挺向外浴籍租候赁市佳场，询楼市驻出现杆以白躁云堡肿为代妥表称“钢以租议带售激”葛的市播场氛芳围和蛾跟风洒现象冶。这涉些豪级宅的锋素质谣以及迷管理半与国脊际接距轨并桥已接理近国事际水粥平，漏令在印穗的鸣外籍寸人士禾倍感奶亲切镜，中连介公派司还序针对放外籍送人士爱租赁艺市场肢，开停始推贱出专从业的壮“疮调差父安家缘服务轰”赌。悟窝樱遍4、逢“史以租孙带售裂”技已成户为经孔典营舱销策拔划案数例雨幅

“免以租炒带售捡”婚策划乏案不贯仅为闯白云后堡解扬决了能楼盘植销售铲问题老，同述时也芒为高月档物夫业的团营销南找到醒了一藏条切倾实可韵行的蝴出路限。么跑聚（二瓦）民音经济酸效益英珍权闹1、归实现卖了企济业扭再亏为筒盈的熄目标树，使前白云仇堡这躬棵老喘树重凡新发慰出了仔新芽章割筝陪白云来堡企闹业通赌过浴“闪以租桂带售班”嚼成功半吸引格外籍欢租客鲁入住柜白云锹堡，软由最册初的毕10隆多户霞增加肠到8兼0多把户，习月租票金收租入由炼原来顿的几贩十万嘉增加夺到一梯百多鸽万元渠；成课功带咏动销蚁售5修0多均套，市成交帝额过郑亿元歪；圆价满地思实现却了企浮业扭则亏为剂盈的佩目标锣，使苍白云驻堡这耗棵老结树重雨新发鸭出了置新芽局，同愚时也买提升宁了白毅云堡柿的品佛牌、未地位始和价思值，钢为白顶云堡悉的房雕地产物开发许划上费了一尊个圆糟满的猴句号满。露扁挂悄2、婚解决刺了企走业长闲期发仅展和戚可持哀续经直营的芒问题术赢底阔白云垒堡胶“问以租垄带售适”采不仅祥解决艘了白凯云堡馅眼前碎的经霜营问强题，达也解倘决了玩今后暂长期条经营车和发拖展的胁问题能。殊高档逆住宅吐物业跌的岭“演以租朱带售倾”旺营销并策略穗应用盛抵适用遗于商配业性急开发刊的高冠档住晕宅物县业营束销粒毅例内容相扮警剖房地足产的促开发低商对躁其所挽开发旦的项娇目都叹期望释尽快条销售才出去货，但炭往往税却事咽与愿逝违，棚欲速罢则不汁达。捷尤其弹是高百档的蜡住宅喝物业模，在致买方朝市场吗的情秘况下糊，要厉想靠制急功青近利症的方艰式获湾取高隐额的搂投资附回报降，更骂是难妻上加料难。瞧因此奋，市亮场上寒出现已了一愈种带真租约画销售烂的营桃销模纱式，冷不仅桑适用茎于商丰业物插业的锣销售剑，也水被引驻入高点档住伯宅的转销售痰。在抱市场童供过委于求乒、特场别是页有效掘需求臂严重午不足剩的情私况下艇，高接档物界业的汽销售灯就会仓出现珍严重茄滞销移的状远况。箭在这估种情巡况下蔑，普源通的垮物业发通常是会采乳取降栋价的县方式行来吸纤引和拢满足际更多灭的消脏费群惹体。槐但高层档物度业如时果也旗这么举做，精往往谈会适者得其俯反，胞不仅堡起不算到促律销的蚀作用犯，反剖而会协因降挣价而厨影响滩物业籍的档螺次和胞价值应，既淘会伤遇害原随有业国主的遗利益嫁，也菠会使酬投资罗型的慌买家严望而努却步罢；除周非这酒类高常档物喉业的型价格兰跌到糖“请谷底欢”片，出蜘现不骄计成纠本的扶“提跳楼段价毕”雪，否炼则是鲁难以隙打动垃这些农投机疲性很盼强的婚投资船型买卸家的咽。机诉伶

“僻以租对带售闸”歼营销勾策略贷和方牌法的掩基本索内容胖如下丛：当币市场伯发生截变化全，自负用型纽消费坏者购墙买力拣下降熄，造茧成一闷手物婶业难紫以销诞售时田，应淋改变勿营销谊策略惭：先镇设法畏将手奥中的航高档设物业乞租出年去；女然后草再将右营销韵目标露锁定井在投油资型狐买家玉这一河目标界消费登群体秆，让忠其在窃有较搁高投甲资回辱报保纱障的沿前提备下，古再为增该物遥业的热拥有索者。剃这种鬼策略驻和方势法特拣别适阅用于天高档排的商盐业物荣业和白住宅也物业化，因逐为这合类物关业具缸有价屯高、皱质优航的特每点，应比较威容易碧吸引劣“缩只租惰不买巨”渡或逗“福买不血起、截租得化起称”换的租捡客，除而且型租金民的回映报率拿可以疲达到丈较高掉的水扭平。派所以吊，项“苍以租悄带售塌”斗的营卸销策脆略并早不是旧所有亿的高跳档物敢业都逮适用贷，一纳般只扶适用柳于握“旱滞销挽旺租粘”钻、且治租金吃回报筹率高掘、租发客档毁次高弦、履恼约信酿誉高马的物辅业。债刮偿因此想，首雀先必听须对仗高档素物业放的销吨售市影场和幻租赁船市场升进行煮深入挣的调挺查和借了解逗，全终面掌侧握市秩场的蚊变化拌和动开态，通并在钢此基杀础上忠做出险分析知和判校断，算再结垂合项田目的步实际酬情况驼制订垒出切梨实可支行的渴营销寒策略链和方宣案，谋尤其蝴要注诵重新商闻报烤道、晒媒体旁炒作拘和广廊告宣遗传的聋作用氧。株齿逆誓解释雅高做乘这种惹“锯以租屈带售颗”森的营客销策宏略和丢方法怠，最乳初是肿在商烦业物栋业的殿推销录中产穴生和瓜形成扫的，先但最胖初是棋由开击发商远按一眼定时灶间和悼一定淋租金薪回报漠率向独买方炊返租敞这种踢形式慎实行阿的，互并不粗是真绍正意以义上年的带朋租约开销售欠。由枕于开碎发商摇为了挥达到郊尽快抵使物限业脱刷手的寻目的姓，往陷往会饼在返甲租期蔑内提自出高国额的裤租金桶回报继以利壮诱买钻家，衔许多针买家很在返福租期陆结束混后就浊会发哀现上担当受框骗，闯手中诉所拥曲有的扫物业雹的租资金水套平并挎不高涛；因轧此容丝易引场发商凶业纠咸纷，短国家钳有关葬部门角也对槽商业往物业庸返租赶的这担种营异销手厚法作竟过明俩文禁片止的惰规定餐。但侵“宫以租抽带售星”匠的方拘式与据开发萍商返毒租的忍方式坊本质驶性的员不同复之处赌在于汗，前燥者是士有实撒际租贞客和偿租约中的，巴而后疾者仅尺仅是拣开发俯商的温空头集承诺劲和短撞期内筒的保睬证。滤而且起“嗽以租纹带售午”厘的住谋宅物情业一便般都鸡应具个有女“敞三高躲”演的特匹点：序一是爪投资挑回报搬率要崖高，暖投资右回报砍率一狸般应贸当比紧同期帅银行珍存款宅利率混高出规5%来以上报，对成投资经型的渣买家轻才具中有一挤定的喝吸引摄力，套目前礼国内闻的物肚业租载金回榴报若戚能达肚到8巾以上勾，就皂会成为为投外资型手买家与选购谜