吴江别墅项目营销策划书

一、吴江概况吴江市位于江苏省最南端，东临上海，南接杭州，西濒太湖，北依苏州，是江苏、浙江、上海两省一市交会的金三角地区，是中国沿海和三角洲对外开放的中心区域，自古以来就是太湖之滨著名的“鱼米之乡”、“丝绸之府”。吴江风景秀丽、气候宜人，是江南著名的“水城绿都”，是全国文明城市、国家级卫生城市、全国优秀旅游城市，又是全国城市环境综合治理优秀城市。吴江集贴水花园、人家枕河、渔歌唱晚、菱藕朝市以及浓郁的古镇文化和淳朴的乡土风情于一体，是典型的江南水乡。作为上海的“后花园”，吴江的旅游资源十分丰富。吴江全市总面积1176平方公里，人口78万，下辖10个镇。吴江是中国最早对外开放的地区之一，拥有坚实的产业基础。随着吴江经济的不断发展，企业规模不断壮大，形成了特色鲜明的丝绸、电缆、电子等三大支柱产业。二、世博会拉动长三角经济吴江同时受惠随着世博园工程正式动工，２０１０年上海世博会进入人们的视野。长江三角洲城市如何参与２０１０年上海世博会的筹办，如何捕捉世博会的商机，共同繁荣，成为这一地区共同关注的话题。世博会不仅是上海的世博会，更是全国的世博会，长三角地区城市群是中国经济最活跃的地区之一，上海举办世博会必将促进这一区域城市经济的进一步加速发展。专家认为，世博经济包含了三方面的内容：一是举办地为了筹办世博会所进行的一系列经济活动，以及对周边地区产生重大的影响和辐射；二是开发世博会资源所进行的经济活动；三是发展区域经济，实现区域经济一体化的相关经济活动。对毗邻上海的长三角各城市来说，世博会的举行无疑是一次经济腾飞的大好契机。这一见解显然已经成为长三角地区的共识。据统计，世博会将产生３０亿美元的直接投资，引发的延伸投资为１５０亿－３００亿美元；半年的展期将吸引海内外参观者７０００万人次，旅游收入将达８００亿元。预计世博会的７０００万客流中，将有３５％左右继续在长三角地区游览，对长三角主要城市形成很强的辐射作用和财富溢出效应。有一个预测数字：筹备世博会期间，世博经济每年对上海ＧＤＰ增长的拉动约为２％，对上海周边长三角地区投资的拉动约为３０％；举办当年，对上海ＧＤＰ增长的拉动约为５％，对上海周边长三角地区投资的拉动将超过５０％。世博会对江苏、浙江两省的影响和关联较为紧密。江苏方面表示，这将是一个互利共赢的机遇，在物流、旅游、经贸、交通、建筑方面都有商机，参与世博会将是江苏经济发展的一大机遇。在抓住机遇的同时，该省也在为办好世博会做贡献，例如交通方面，沪宁高速公路的修建有助于道路的接口和人流的疏散，适应了办世博会的需要。吴江距上海不足１００公里，素有“上海后花园”之称，千年古镇同里就在吴江境内。同里镇每年接待的２００多万游客中，有８０％来自上海或从上海转道而至。吴江经济发展迅速，在２００５年全国县域经济基本竞争力百强榜中名列第六，在《福布斯》中国大陆最佳商业城市中排名全国县级市第三，正日益成为国内外关注的投资热点。当地人士认为，世博会将给吴江市的发展带来新的机遇，而旅游业是首先受惠的。三、2006年吴江房产市场格局对于楼市来说，2006年是一个喧嚣热闹的年份，虽然有国家步步为营的调控政策相继出台，但吴江的房地产市场和其它大多数城市一样，继续发展和繁荣。市房产综合开发管理办公室提供的数据表明，2006年，全市共有116家取得资质的开发企业扎堆吴江市场，与此相对应的是房地产综合开发投资的迅猛增长，全年完成51．4亿元，同比增长39％，商品房施工面积483万平方米，同比增长14％。不过，竣工面积同比下降了18％，为104万平方米，这主要与基础设施建设耗时较长有关。开工建设了这么多的商品房，可老百姓感觉房价还是一个劲儿地往上蹿。业内人士分析说，主要是旺盛的需求支撑了房价的持续坚挺。随着吴江社会经济的快速发展，人们收入水平不断提高，改善住房条件提上了越来越多人的议事日程。小了要换大的，大了要换好的。再者，50多万的外地人哪怕只有1／10选择在吴江安居，就会给吴江的房地产市场带来至少5年的繁荣兴旺。市房地产管理处统计的数据显示，2006年，我市商品房成交6773户，比2005年激增694户，成交均价3447元／平方米，远高于2005年的3118元／平方米。其实，百姓感受到的房价比这还高出许多，因为上述数据足全市各镇综合的平均价。市内某银行的理财专家介绍说，房产抵押贷款可以让市民将已有房产通过抵押给银行的方式获得资金的融通，一般可获得最高不超过房产评估价值70％的贷款，贷款的用途可以是购房、购车、添置大件商品、旅游、教育等等。房屋抵押贷款使百姓个人在资金紧缺时轻松扩大了个人融资渠道，从而赢得了商机。同时，虽然房产抵押给了银行，但房屋所有权仍在自己手上，仍能通过房产本身获得可观的租金收入或其它收入，又能坐享房屋升值的巨大收益，实在是个人资产保值增值的一条捷径。如今，在吴江，实现了安居的人们正在寻觅或已经有了新的投资渠道，还有更多人在为自己的安居梦奋斗，不管怎么说，只要城市在发展，我们就有更多的人会在这个和谐的城市中找到一方属于自己的美好天地。潮四、字淀山虑湖欲慎打造哗成环珍湖大竞公园写媲美柏西湖蜂裹湿地呀、公诞园、悉长堤辩，这结些在扔杭州胞西连湖见漫到的龟美丽源景色榴有可说能出慎现在您上海塔淀山怎湖畔芽。上蠢海淀筑山湖患开发缠有限被公司妻有意泪将淀激山湖慧打造括成一千个环背湖大疤公园览，和涉杭州碎西湖耕媲美杂。目瓣前，甘有关鸣方面驰正在税对项叹目进车行整酿体规副划研瞧究，瘦其中洞部分蜻项目画已经颜开始酒建设木，另歌有部跌分项鹅目正破在进售行可勿行性愿研究条或规拐划研幸究。柱女淀山后湖位北于上应海青场浦区云西面耀，邻己接江承苏省谨，西铲接太芦湖，夫东连净黄浦盘江，奇面积抚63最平方格公里气，为绵杭州带西湖紧的1柿1倍大，其猪中上网海段炼面积崭47客.5艳平方潮公里键。淀擦山湖烂湖水租碧澄核如镜糊，沿段岸烟单树迷陕茫，蒸富有狭江南槐水乡牌风光马。目诵前，松散落致在湖责周边旱的有驼水上蹦运动用场，拴再现说红楼董胜景容大观男园的健著名限淀山居湖旅路游风竭景区超，以炮及游串艇俱赶乐部鹿、高坦尔夫宽球场茶、钓严鱼俱挨乐部存、游寿泳场魔、保的龄球考场、吼射击齿场等莲，其樱丰富速的资蚁源足范以与促杭州压西湖娇媲美彻。歌有关李方面俘正在助将进斯行实我质运骄行的晴淀山途湖上港海段蹄总长宋30抄.9户公里染的岸缠线连挨接建违成生趁态型垒的环便湖岸毁线，言以便湾今后阀让每承一位麦旅游氧观光歌者徜购徉湖离边，味为游扯玩环红湖大扯公园润提供粗极佳饶环境稳。不骆过，装有关陈人士终透露驶，由采于该盒建设唤项目朽工程浇浩大梅，要刑真正害全面秃建成海可能箭要1西0年微甚至旱20屠年的雪时间牌。为胀此，外上海孔“佛西湖明”弓有可傍能采米取分功段建啊设的桶办法雾，逐元一完坏成。着枫湖锈山庄舍位于蜡淀山辫湖旁乓，势扛必会焰增加旗其湖笛景及暑游艇妥俱乐锈部的祝便利迁设施诱，到她时候刘开着弊游艇蜻去陆葛家嘴窑金融马中心滔不再项是梦隐想。冷五烟、飘别墅勿市场巩情况愚政府浮继之续维坏持阻疫止楼哀市过喜热政绩策，皮但上调海的劲特殊巴环境要令楼牢市保霞持稳目健发预展，妹半径代在一水小时夸车程积之内再的地腔区，字比较碑不式受政商策影潜响仍太大林。衡过去妻数年蚊别墅颜用地进之批膜出已袖逐步融收缩夏，供选求平弹衡比达一般悦物业再较为震紧俏湖，从飘高档夫别墅盆到平辆价别民墅都送有合鼻理销帆售业本绩，挨很少奴发生拒严重需滞销炼现象潮。祝从上撞周中漆央厉胃行批对地政度策，果暂不叮再批素独立掀别墅焦，全旋国奉贿行，毅对已异批出洞之项浊目有尘极大模帮助泉，已耗策划址之别企墅纷胆纷转行向高盖档水畏平发鹅展。晋六、诱项目汁SW和OT并分析搬（一趋）报项目局优势说分析着1、案地理挑位置沈本案销地处脉上海骂、江微苏、创与浙择江的谜交耽界处保，依符托于梢国家冒级旅公游景茄区汾岁湖旅膝游渡蓝假区杜，庭纯自街然生丹态湖萌淀山杂湖畔托。该宵区域兵在今命后的震发展慈规划欺中既索是一咬个以踩旅游锦业为石支柱乞产业马的国油家级支景区污，又可是一赴个紧歇邻上后海的当临沪坐经济疏开发涝区，蜓连接胸上海瞒，江滤苏，献浙江絮三个创省市置的沪亮苏浙皇高速诊公路阳（A饼9高蛮速公丰路）版贯穿键整个愉区域剪并在新距本擦案槽20较0m等处建压有上径、下课口，坊07载年年勒底将息可直蝶抵本南案，煎这条朝重要遭的城吗际交览通枢拆纽给戚本案散的交丑通提镇供了秘强有抗力的休支撑蚕。鬼（东而接大充观园绑、朱尸家角忽、报牢国寺切等历踏史人疏文氛浩围浓惩厚的葡旅游界景区陡，西亲接同驱里，储周庄及，黎扯里等组江南唱古镇狗），营重点协突出篇和营吃造国圣家级笔旅游佩渡假预区姻“循汾湖零旅游歇渡假迷区拆”脆将是层今后苹江、舍浙、湾沪的侵重要赤消费烟性假怖日性溜旅游赴的中配心区油域，故也是打长三浙角经限济活画动的的中心宵点。待在接汤这个环基础衔上淀陵山湖碗周边柱将渐刊渐涌际现众极多高捧当地酸产项至目膜，在绳古北愁，浦容东，资佘山搜等奇叹迹后六成为收又一担个高状级住督宅区确，哈而渴本案粘将勤成为为其中退唯一晴有祥众多吼功能狐的关游艇攀别墅开项目贿，有栗眼光肝的投隙资人凑将获刘得很纺好的欣长期腥回报乐2、贼产品削规划伏在距径离国励家级活自然丙生态扫湖泊脆淀伪山湖开沿湖桶打造恒一个富以高并端别业墅群够和大芦型会艰员制暮俱乐钻部为稻主体麦的新兵型旅狠游度埋假村撤，产敢品综脾合了框自然视生态粪环境滚，人于文教仙育文底化，默休闲喂，旅拖游，品度抽假，全投资炕，居辉住为猾一体影，冶产品漫独特证，显升辉值空归间巨胁大。峰3、舍其他穴优势耽旅游故业及财奢侈阔性消骗费不拳断发妹展的庭迅猛振趋势鉴，给售本案工带来恭了极闪大的冬附加厌值，林本案怕打造授的这爽种新霉兴旅我游教锐育复级合地研产项听目所找具有煌的唯厉一性白，前丹瞻性沫、时绒尚性括和其桃多元盏化综拴合性唱容易糠在短津时间烟内引运起客害户的绑激情那。尖（二协）项腿目劣作势（劲We团ek咳ne被ss泰）分灯析惧1、糟地段趴住血扣项馅目位墓置相挥对于扶上海愉及江鲁苏忙购房鲜者看女来，存目前堤几年能地段旺仍樱偏远饿，周刻边荒盏凉；省未形姥成以帝刚性交居住掀、务勇实、概谨慎哈为特背点的纸市场侨主流换购房填群体槽的环秃境氛沫围。价格谨目前腊江苏昌市场药投资余理念翁相对踏保守害，市期内奏双拼欲及菊独栋非别墅符均价签在氏70可00统到1途50中00耳元/挥平米莲之间物，本个案作衣为非扬刚性揉和非攀自住宋必需明型项引目，醉定价副在均定价犹15胸0骨00池到顶瓶级的渡20牌00钞0猜元/庙平方毛米，脉已经馆超越垃当地裂市区窑内成舰熟案陈盘的懒价格千；造拖成客乐户对霜本案谱的的荣抗性卵因素辉。匹客户驳群体请购房王主流永群体杯以针投资铅及自社用各彼半丈占一筝部份窃，逮受稳夕中有姨升的摔概念俩所引焦导。林因此将本案颗固有范的特作点和顷产品袭定位胀与荷属于宝投资息部份叉的喝客萝户升的购帆房选太择和尤心理抬趋向贿要作屋出更量多的研努力希引导吨。箭（三约）项帮目机联会点长（O部pp铅or乔tu潜ni章ty汪）分副析态1、摔树立揭概念戚淡化竿房地盯产单忙一产双品概抓念，盘营造竭一种棕全新辛的题让世酷界上忌华人犹向往恰的温渠哥华震的泪生活停气息配的生挥活理测念，当宣扬依未来旨住宅绘风格开及乓旅游龙时尚朝，把靠投资吓融合坊到生古活享令受和全观念累追求床当中旨。本席案带笔给业念主不革仅是杏单纯现的房懂地产咐，而乎是步一种腿全新掩的生守活方圆式于——唤加拿敞大温容哥华横生活残特区更，不搏仅是杰环境押上的束相似饺，浩肚瀚的催淀山窄湖，图更有葱全新席的规浆划和致加拿幸大文翅化的凤延续幸（枫锁华中坡学）效，晶人人暗都向段往的饲未来已的一映种时宝尚趋记势和凑文化要趋势趟。葡引导活需求初区别忌与传桶统房嚷地产雹的市论场推弓广，托要主盾动迎妇合潜枯在客算户。勾我们亦的目作标群剩体为聚：具滑有一烘定经匠济实鞠力、侮对生黑活质绍量要邪求向颤往较验高、讲与虚陆荣心趁追求番所迸颂发出膝的中拉高端搭人群慕，再支以他熄们作模为载付体，演从更晶大的跌角左度和由深度焦进行溪挖掘芦和拓要展。跳突出碰教育系附加楚值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