南海中心尾盘营销建议书2

南海中心尾盘营销建议书南海中心尾盘特征分析楼层较高户型偏大价格较高使用年限偏短东门-螺岭周边物业销售情况对照分析周边物业的几个特征罗湖物业供求状况分析罗湖在售楼盘对比状况分析南海中心尾盘营销调整建议户型拆小价格调低锤营销另建议狠要点狂附录办：港叹人在亡深置物业利虹好因输素归济结选一、鄙南海城中心穴尾盘借特征节分析徐根据谢《南象海中稿心售卵价》光、平怪面图秀及其诉他相堤关调标研材错料，机可知雪南海对中心薪保留横单位往具有相以下吨几个娱特点糊：挨（一铲）楼沃层较响高街南海苗中心速保留违单位档中，占分布巴在不美同楼愚层、凤户型净的单重位共从有1睬5套伸，其迁中1遗0层存以上南（含屈10焦层）然的单至位1稍2套呀，比骂例为跪80书%，惑10逆层以吨下的善单位熟3套墙，比责例为喝20渠%。镇但这论一数矿据与烘售楼早处现蚂场人道员提哄供略润有偏己差，绵现场拔销售怠人员钟反映轮未售众单位询仍有璃30匠余套有，另范有一兆部分期单位该为发晚展商谅自用肾，未键售部睛分均岁为大予户型衰。兰楼层卧分布荣及比露例表竖楼层恼座别冈/楼轻层/画房号池比例捆（%丰）誓10宾层以捞上抹（含没10桶层）表A座岔：2炊5K妙，2篇2J某，1绒6C店，1漏3H榆；谊B座堆：2触8L爆，2垂4K划，2例2I荐，2漫1F授，1陈5E跑，1舰4C易，1抱4A击，1四0F摄80嫌10线层以木下石A座今：7尘C，渣6F棋；股B座扇：9蝴G扒宁嫂20哑合撤岂术计检15易堤骆10坝0简（二利）户搜型偏镇大傍南海小中心智保留壳单位见中，煤面积蛙在7寸4佣—浮10那0㎡线的单尝位6赖套，挺比例宣为4栗0%延，1丑00像㎡以块上的拌单位海9套黄，比窄例为注60活%。寒面积屯分布皮及比慰例表芬面积放座别捏/房斜号/骡面积愧（㎡隐）穷比例堪（%袍）泡74愉—质10荡0㎡秀A座忧：南1螺6C视/9公6.赤28甘；妙13奇H/代96诉.4疾7富；陡7C纸/9闭6.材28附；饶B座盯：部14剪C/杜96勒.2酒8怒；健14蠢A/绒74泉.3顶5阶；颤9G元/9球7.右30誉40种10调0㎡馒以上偿/含魄10及0㎡娱A座效：辛25欠K/赢21缴3.辰48弃；猪22搭J1扣94仿.8慌9葛；困6F齿/1果06流.0疼4；无B座蛛：而28秃L/旦19益3.稿87慕；炮24大K/咏21丸3.牵48捞；钩22袋I/谣14惕9.进72团；袍21绒F/皇10果6.渗04尚；拨15库E/费10哑7.冰34沫；星10溉F/笑10萍6.活04趣罪傍60稠合汽陈可计管19燃48泽.0敞4慎拆承10盗0狡（三霞）价大格偏贪高暗南海阶中心逗尾盘供单位禁中，肾均价废最高陵的是虾A-架25棉-K茂单位棍，折慎前均起价为役16脾，6女78想元/贡㎡，贫按照伴首期哑3成田付款拼，8输折优平惠后坝的价毙格为葵13愿，3针42掌元/猪㎡；修均价性最低荷的是萝A-捉7-虽C单识位，铲折前暗均价滔为1惯3，盟06染2元圾/㎡红，按穗照首推期3胸成付飞款，扭8折螺优惠版后的敌价格企为1幻0，贯45渣0元梦/㎡肢；售贤价表柄中所浑反映约的可抽售总不面积揉为1针，9胆48益.0锡4㎡项，总使售价准29另，1别61勉，4附58叠元，璃折前激均价页为1的4，雅96蠢9元勿/㎡美，8兴折后渴均价阴11投，9呢75盗元/叼㎡。斑价格参参考兵表躲价格右项目委折前公均价纤（元傲/㎡尊）席折后缩均价危（元斤/㎡厘）岛均价域最高拔单位低A-返25嫂-K洲：1辅6，坟67适8组13恨，3理42火均价斯最低唉单位尺A-原7-汉C：妥13绍，0巨62孟10安，4损50赠总价致款（拔元）蚕29涛，1咐61满，4滨58房．0按0缸总面死积（辽㎡）冒19像48冈.0晚4程总均脊价贫14宋，9违69抹11犹，9晓75氏（四繁）使狗用年滨限偏累短烫南海坡中心肌自1点99眠3年奋获得初土地颜使用驴权开冷始，味实际卵使用很年限忍只有盗50拢年，奋那么碎到现权在为对此，慎剩下刑不到鼓42真年的暖使用裳权，驱实际处使用惠年限芒偏短肥，加饮之房科屋建灭成后千按年偏均2堡%的蜡折旧际率进凯行折战旧的厘过程慧，所轿以综裤合估武价时碎，不姻得不借充分甲考虑拨10敌%以降上的冤折价妹因素扇。城二、撒东门足-螺庭岭周评边物她业销志售情回况对多照分虎析求（一肾）周绒边物然业的粗几个伯特征奥周边筒物业必存在需着区投域性赶概念雪化明藏显的俭投资壶化特帮征：顶口篇岸概幅念栽该类然物业胀基本及位处唐深圳提的几贵个通终关口辉岸，乱借助泼口岸千港人岭、物批流、骗配套内、自息然景判观等笛综合星优势肿，构孕造以克外销题型为棒主的踏小户枣型物展业，腾形成伙了大尼量配翠置高泪档、钞业绩恨突出令的代渣表性绒楼盘以，如折金鼎天大厦早、旺旁业豪磨园、赛云峰眉豪园歪、长迷丰苑泥等等沫。幕商泼务概坡念奇该类衫物业霸基本守位处敌深圳语商务斗活动厨发达躁的区抬域，么为满红足往时返特晋区与翅内地东、深概港两坐地的膀商务娱人员身所特逃设，孤定位励的立鹊足点区和广民告销闻售的耐重点驶都放搞在商刊务中孔心、神“炎三流匪迅速喜（人现流、捆物流那、信柳息流佳）携”洁这一刻卖点巩上，拌代表呆性楼喊盘有旗金园联、聚皇龙大误厦、蛋源兴总居、惜名仕霞阁、揭TC须L阅灯读缤率纷、急汇展伍阁等摄等。咳投戚资概激念嚼投资逼概念阿类物她业多模半居咐于人侧口众宰多的仗区域馒（如堆工业傍区等锋），猴本身江无配犯套或蜘少配毙套，锣对周蚕边市锁政配辉套的静依赖纠性非织常强谢，但绣市场帝对物挎业的附短期族需要妖也比应较大肚，有捧良好烘的租扭赁需骗求，滴出租缩率高挥、回青报快峰，是疤该类射物业挣典型默的特弃征和份诉求巾重点否，如冤八卦宜岭、蚕泥岗背一带绢，是贯小户首型投乌资概携念的陈代表释性区膨域，梦翠竹茧路华妖达园佛某一棵业主让，一轮次性宁购买份10近0多译套，百投资迎行为竖非常厕明显阅。效（二蚕）、腐罗湖馒物业尼供求汽状况收分析矿1、玉外销锣市场胞“筐领头乘羊须”门地位厌开始唤动摇韵罗湖夹、文参锦渡奸、沙俱头角弱等都攻是外哲销楼适盘的滚聚集来之处闷。罗算湖以尖其便贫利的文交通倡环境柿，岭也南的绵风俗垂文化验，吸润引了嘱大批狼的香规港人梯聚集幕于此填。其诸中，夹有不个少是吃当年木生活败在这菊里的户原居腔民。瑞这些伴天时惰、舟地利落使得病罗湖仅成为爷香港撞人最勉集中波的地档方，枪90韵年代大初就腹有人乱“嗅伸到”尊香港贴人回元流置竖业的歉趋势斗，断那时狂开始恨，罗忘湖关故口附暖近就涉有人喇开发高针对踪香港旺市场开的楼浴盘，射也是漫深圳骨早期挑外销润盘的厨起源留地。聚经过轿十多歉年的验发展究，该晕区楼源盘林也立，卸基本菜上形棒成了约一种弟港式适生活裂的模袋式，扫无论钥从生然活配康套，尖还是拦语言庆习惯卵上等捆都与诉香港香十分舌相似冻，因抽此很庆多香铺港人通都喜坊欢到误这里洁来，糠对这诸里也插很熟应悉，铅正所量谓“托物以策类聚杜”。僚这些拣有利吊的条惹件，抄使得锁罗湖射一向咸都是砖外销摆盘的威主力场市场箩。颤十几芬年的降开发至，罗斯湖有狐限的酸土地竹已经淘达到补饱和取，而渣且城拆市规撑划存常在着天诸多叉问题死，障椅碍了亭该炼区外终销楼桶盘的专进一部步升床级。杂这时丽，深喜圳提楼出向鸟西开抖发的劲口号下，并纤确立忽了深吨圳新轧的城遗市中市心区懒。这兄些变津化对脑深圳筑市的孩外销猎格局陵产生敢了重颤大的淹变化劳。判相对键于罗姓湖面锅临土端地的算供应少不足欺，皇会岗口柱岸，酬就籍娱着新同的发醒展机数遇，轮外销迹市场蜘不断欲做大燃。皇忙岗，欣拥有域便利取的交其通环昂境，袭而且膀将来夜的深诚圳地鱼铁直跃接与榆香港已的西界北铁挺路、虎港九既东铁毯以及稀地铁须机铁降衔接榜，浴界形时深敬港联荒成一祥体。面便利许的交河通为撞“深您圳居羽住，氧香港骑上班拌“提辜供进畅一步混的可族能，恼另外羽，皇兄岗口加岸与右深圳荣中心晒区只唐有“咏几举步之锹遥”鉴，不垫但可羊以享喊受其划完善山的市司政设培施，半还可型以享点受虑其鬼国际盾商务葵中心拢的优透势，幼有理黑由相触信这哑一口域岸将每会吸职引更块多的户香港宾人。拔而耍且根怒据一宁项调瘦查表殖明，缠福田草皇岗皇已经疯成为把港人置的第臣一陵待尊选地陕区。蛾2、革外销令市场毅的派面积晶选择辫——勇仍以丸中小杰户型殊为主回20器00删年前炼大部鸦分脂的香触港人羊选择纸的面个积都词集中所在5筑0—盘80依平方裂米的粗小户冠型单秋位。雾这现玩象主厘要是昨因为淡，香侦港人瘦初期肺在深号圳置倍业主垫要以摇渡假僻，养牌老，顺中港灯家庭巷为主侵，而疫且他使们已错经习阅惯了指香港名的小篮户型僚居住展，太设大的疾面积冲对他着们来航说没企有太屿大的鸽意义落，而柜且这孟部分欺置业氏人士寒主要狭是香浓港低脆收入贱人士瞧，也把导致勾他们小的购岸买有险限。炸另外钓，对银中国部发展顾势形乎不明跌了，溪置业施的信届心不搅足，数也是俱导致听他们裹在深裤圳置守业不雾会选待择价误格太才高的屯，面简积太另大的差物业还的原恰因之融一。终20徐00晒年以誓后，乐港人就传统蚀置业左习惯贫开始活发生杰变化屋，已肾经不臣再局鞭限于辈单身仆公寓均，单桌房及归二房筑的小包户型盲物业干。小距三房茶，大辉二房便，8塞0平域方米从到1殃20庭平方尝，开紧始有掘市场溪需求骄，就惭像金疼海湾呈、东母海花勾园、晓东湖胜豪庭台这类史物业姥也开竖始有忘人购展买。绕种种杠现象纯表明箱，香牙港人驴对深俘圳置哄业的屡兴趣殃与信敢心越宅来越毒来强而，而疏且香袍港的帮中产授阶级研开始布问津铜深圳葱的百童万元胀大面斯积高西档物崭业泉，但决是这诊只是何一种帐初始丛现象丝，还衣不是纽市场灯的主嫁流忘。狸3、骑外销餐置业征阶层糠——饺仍以斑中低雄阶层矩为主彩首挣以前埋深圳五置业碎的香明港人虚，主异要是轻香港横一些雀低收疏入，截低学卷历人雄士，次其中脑，高未中以槐下学刘历占诉置业蛮人口剂比例鸟的4验5.梯8%皆，而猾对于运高学暗历，澡例如灶研究限生以穴上的秧就很饭少有喇购买覆深圳神房的营意向才。他席们都艇以体供力劳艘动人鼻士为缸主，饱例如班，建棚筑业肯，司趁机等终，由直于条道件所此限他偏们大乖多数飞人都怖买不乌起香眯港的港物业沈，也拥娶不祥到老揉婆。券因此量，他国们很膝多人澡回到焰大陆识讨老狡婆，朽并把潜她们丝安排皆在深梳圳居永住，疮也就烂是我仇们平伙时所阻称的飘“中妈港家食庭”沿。美虽然帆20撒00手年壁以来燥，捎随着蹈海悦拾华庭档，金围海湾乒的热旗销，订已经渔使懒人们布觉得康市场春正在丸发生约变化羽。就孕从这除二个提楼盘梢的购元买杰者来柴看，僵金海答湾的值香港给业主功主要谋用其班来渡幸假，洞而且表这些黎人都瞎从事扇，律肤师，前设跟计，塘证券盼等职默业，溉追求桌品味刑，对胃生活勿的质唉量要乔求高疗，是笨他们狂的共起性。即但海樱悦华前庭是消一个羡名司符其巩实的义香港泊楼，牙购买框者都莫是香设港的技公务罚员，债他们鸣主要骂是购粪买来腔用作丧养老蹲之用蹄。酬这些员仍然敞说明舞置业粗阶层逝还是昨以中棕下阶因层为辟主。葬4、飘外销促置业三用途乔——宾投资细仍占仅很大禾比重胞由于姿早年器在深码圳买剑房的挣是一袋些低易收入打人士酸，凑他们狐要么座是买艰不起办香港疼楼，踢要么然经常取在大蚊陆，耽所以券他们牵选择爱在深前圳置伶业。朵主要需以自甘住为伍主，半度足假，激投资歌只占右其中下一部潮分，矛但比桑重越膛来越钱重猫。其圈实由瓦于深塔圳的缺生活疮水平杜相对供香港炎要低压得多爽，因惩此这码部份柱低收恶入人美士只凳要有树几十羊万就泼能过拉渡晚禾年。徒另外错，有治小部引分博香港作的中酬产阶热级选羞择在闯华侨浴城一鹅带置甜业，驰相对祸来说虏，他逐们的纯收入往比较和高，铃对生阿活的壁要求劳也高敢。所旱以，牛他们酱选择撕华侨消城这并种以谎生态欲居住羽为主崭题的斥楼盘羊，这饼也是础源于序他们部的需骡求。取他们件要的魂是一席种休丈闲的则生活驳，为顽自己轨减压号，所估以交办通方茧便与杯否不醒是他毙们的捆首要咏考虑室。边（三房）健罗湖贴在售满楼盘俊对比茅状况员分析猫下面写就罗泳湖东照门-贝螺岭固区域理在售闪的代堡表性戚楼盘尝，如惹聚龙犬大厦乖、旺山业豪干苑、饥丹枫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