华龙大厦营销策划执行报告

华龙大厦营销策划执行报告第一部分产品概述一、本案项目名称华龙大厦二、本案地理位置位于江场西路，东面紧邻共和新路，北临彭浦公园和改造中的场中路，南临正在进行中环线建设的汶水路，地铁1号线的延伸段位于地块东侧。虑三、荒本案盲基本竟数据黎总占如地面苍积：喜25祝70令平方乓米飘总建惭筑面军积：燕12悬82或0平尘方米虾+地帮下室预10票28超平方岔米四容积用率：征4.拐99曲建筑必高度搏：5教6.秤4米疼停车就位数腐：地会上8匙辆，州地下唐50煎辆阵总层略数1屡5层房，商逗业用努房三夸层，补4-活15逆层为铃酒店档单元均间；怎其中引：三鉴层商巩业用摸房共垄计3窃08休4平栏方米露，可敬售面冻积2俗29烛9平袄方米课；坐专辜镇史惠酒店弦单元至间-钻--惯-2正5.狠94戒平方纷米单毫元泥通你仁予交痛舌腰红洋用4芳5.鞋4平刻方米千单元臣孙准商业讨地产摇50筋年用业地性刷质。怎第二轧部分胖市漂场分模析早期小户型公寓产品早期小户型公寓产品户型单一，产品力不强户型单一，产品力不强景观改造交通拓建市政建设商圈发展景观改造交通拓建市政建设商圈发展产品演变产品演变多元化产品形态多元化产品形态功能完善，附加值提高。酒店式公寓产权式酒店酒店式公寓产权式酒店授各区为租金该投资炼回报暴率：僵（各竞类小各户型茫公寓述、产饮权酒而店、球酒店仁式公检寓）场20铅03狐年，乓该类篮产品遗供应通量的蚕持续咸上升摇，已笔使供霞需达扇到相算对平豪衡格驱局。草此外锣，由颠于过踏渡的递放量稻使得惑小户脂型投隶资回闷报率喉下浮底，前逼景不生再光挽明，菌投资殖客抛昨盘现窜象明宁显。趁另一蜂方面轨，2迷00题3年赌底推琴出带胀包租煎的酒顿店式王公寓闸及产鼻权式锁酒店取（果美丽听园大颜酒店皮），摩由于甜品质伍高、内回报圣稳定拌、风脏险小和等优报势，吴一推狱出就真受到培市场招的青蓄睐，边市场葵反应丽火爆护。随蝇着小斑户型箩市场俘的发厦展及柳日趋刻成熟朽、规不范，乒高品驴质、储高服买务、侍高管价理、杀高回膝报的锤小户害型产侨品将惜成为蛾今后匪市场萝的热鼠点。叉第三时部分葡S垒WO庄T分疾析竟一、紧优势洪分析旬1、柱地理妹位置每处于姥交通籍便捷朱，商赔业较鸭为繁坐华地旨段舌基地划周边均拥有师多条懂公交居线路尤，共缝和新艰路南毙北高剩架以跑及市笑政规丑划中响的轨凭道交童通延坛伸线帮（汶敲水路猎站）偷经过围区域绢附近怖，可烫以在乱较短顷的时筑间内魄直达拨市区闹；紧沈邻大戒润发兰超市怜和肯敬德基夕专卖滑店，庆几个否大型近专业忍市场土（欧停培德坟）等途。周您边拥卡有充幅分的剩人气蔽。象2、糟分隔锤面积样小，援利于伞总价孝控制炉有效闯控制息物业剪的总妨体价洽格，根使产弹品的斤受众锅面更懂为广耐泛。修3、减产品辱在本缸区域套内具反有稀敲缺性形本案筒所处嘱整个态区域描乃至衔上海版中心裤区域愧市场越，目覆前几料乎均烈无可谋售之贫产权趣酒店徐，本朗案的骑适时狡推出泰，将它有效柏聚集龟商业掘地产湖投资担人气福。妄4、描产权航年限司长旧本物语业产元权使开用年浙限为格50济年，序给客狼户充注分的央获利贪时间鼓。叉二、医劣势蠢分析甲临近签高架南，江煌场路旁噪音驴污染雨严重则，周毙边工洒厂厂浮房和痰拆迁腊房屋顺较多趣，环带境嘈庆杂。尾三、骆机会喜点分咱析亦1、到委托艇专业汤酒店充管理柄公司购进行稿经营奇管理嫂为增夏强本壤案的诵核心诚竞争闭力，湿必须啦引进站专业仆的酒荷店管拜理公湖司进悠行酒娱店管芳理。顿除借砌助其成行业蚕内的宿知名蜜度、壳丰富滴的管品理经策验，除有效猜加强稻投资昂客的羊信心捧，实悦现投车资的量安全偏性及垄获利恩性。洁2、渗小户渣型类鹅产品圾投资慈已被纪市场喷广泛碗接受是作为素房地豪产投揪资的筹细分乎类别狸，酒翠店式敲公寓庙和产季权酒意店投钉资已符逐渐师为广务大投众资客阳所接北受，凶其中母总价山较低梨的小技面积告单元绍市场来接受极程度限较高咽。恭3、狂5年卷不低锈于6朱.7亿%回张报增劈强投窗资信视心环与酒林店管趣理公件司协韵商后它，在约销售爽执行济中提因出5库年平咬均每退年不曲低于晕6.哪7%垦的投页资回质报的漂概念怒，保泪证客谜户前它五年途的投剥资回搜报，语减少蛾客户觉的收匙益风劈险。菊四、刻风险现点分激析走1、顶转让四后的末回报狐降低瓜酒店详单元延在经牵过转期让后袜总价丧上涨交而投与资收怒益率菌将降乐低，衔这将利直接巡影响冤投资树者的会置业逐热情誉，增想加短末期炒稍作的馋难度吐。腔2、蚀近期询媒体乓舆论赴对投衡资产健品不捐利父近阶钉段有叉关国喇家政瓦策的免调控荒、上犯海房香地产伴出现舞泡沫移等媒洪体舆该论导奋向，罪将使赠部分歉客户册出现椒持币境观望忽的心盾态，累市场宫方面摸据不酷少房临产中砖介门龄店的拿抽样帮调查犬显示剂，近工期准煌备购叉买小神户型俗公寓撑的客惠户，害只占意总量杀的1塔1%派；而搜同一附时期岔内小券户型玩公寓中的挂穷牌出键售量堪，却公一度网达到毛总房矿源的测30抢%，还两者弹相差肥近2细0%菜。由员此可际见，欲对于透一些弃想通怀过出薯售小昏户型袍公寓继来获持取投浸资回梁报的筹客户肢，市列场前略景不投容乐但观丑。这朽些因冻素对袭于本脸案的怨快速局去化游会产尝生一松定的茫不利述影响林。编3、工众多淡的小待业主朗会对心酒店蹦的经酷营管肢理产蛙生一滴定的挺影响泊，降搞低投携资回乖报。恶第四险部分邪产盐品定统位独一、驴卖点感整合卫1、贩地理欣位置罗优越混2、奥小面益积欧3、听低总黄价扁4、察专业浊酒店总管理坚公司貌经营冠管理晒5、碌精装得修，积配套日齐辅6、罪具有却稳定览的回肃报率巷及升肯值空赢间态7、宪完全追自主砌产权冬8、率提供椅业主损专业未全程介服务羽第五休部分怪客制户定男位皇由于冒本案饶同时补具备绳地段垂佳、鸦总价咬低的意特性肢，本化案将锦面对诵市级剩客户疮甚至到来源却范围蚕更广之的目服标客绿户。竞针对唇本案帐，我诱们的千目标阶客户毛主要冈为投铅资客布。经投资等客主的要消吗费特道征如米下：辛1)堂有闲樱散资听金，模但缺菠乏投捷资方池向贺2)象看重惭产品急的地攻段和结总价难特色率3)岗