东城国际华西农商城二期营销策略报告

东城国际（华西农商城二期）营销策略报告总目录第一章市场调查……………………4第二章市场调研统计分析…………………………4第三章项目概况分析………………5第四章项目市场分析………………9第五章项目市场定位………………15第六章项目营销策略建议…………………………28第七章项目推广策略建议…………………………50第八章项目规划建议………………74第九章项目主要经济指标及资金需求预测………………………90附件一城市研究……………………95附件二市场调研分析………………101附件三部分培训资料展示…………………………118结束语………………175前言宇——滨作杆为呼天门讲未来绞发展虎的核宁心地邻块，雹我们广没有浩理由饮在这膨片土矮地上垂制造美平庸谜！蛛能够黎有蛙机会态将我收公司群多年伙积累液的深类厚经殿验、筝认识邀和资井讯奉另献给李贵公狸司，少以作翠为帐“奏东城每国际杜（华氏西农法商城兆二期渣）项迷目往”房的营锦销策右略挽工作性参考弊，这折使得怜我公者司甚趴感荣宽幸！寿作为贴湖北脂房地统产代巷理业胞界的造实战舞派与奉实力裳派，蜻我们驶乐意惩与贵听公司话分享箩房地也产营凭销、考策划番和传勤播的辽地产烟整合侨理念仗，并昌针对抱项目逗全程趟的战刻略思竹路、姥核心牵概念绵及营侵销重摆点、关难点员和节屈点提首出建臂设性萝的解疼决方历案，辉其战薪略高驾屋建滔瓴、工概念碰创新债、论捕证科跨学严嫩谨、届策略累精准事实效筑、计等划完盟善缜内密，蚊相信笋更多飘经验蕉分享移和智炎慧成听果将回更有建利于晴贵公恋司开凳发建嚼设系斑统的序全面循优化臂。赖利润谅、风夺险、愤成本完、价祖格、凳产品墨构成壶一个选动态告竞争补的市许场环贡境，模知已是知彼而方能岭立于究不败忧之地透，在被本案蓬中，吓项目维地块驱远离便城市愿核心舌的谈先天闪不足诉值得伤考量窄，而公城市滥向东劈发展焰的市缸政红耕利以墨及音区域侦市场倍之内扛其他滤住宅纽项目俩集群倘效应栋，向开发坡规模温、楼寻盘品荷质及誓价格载水平讨的冤领先落地位永，粱必定品会影橡响整奴个市侧场环迅境很——铲投入染成本膜增大即，反菌映到共产品咳价格导，增莲大投参资风吼险，细违背禾利益贼原则禽，所衰以如倦何系抄统整恳合昆当期舟地块绪，附春以项源目灵协魂，产做到黄概念挡造势第、资震源互匀补，侍劣势苹转化郑、风兰险规赵避、他多元惑行销宪成为须本项屋目成婆功的陶关键万所在上！督猛冷我公休司为池本地坝块量折身定爷制的疼规划夹概念祸和生秀活概梳念喘——安中央个生活锻样板也区，蔬以风赞格鲜导明的仔建筑特风格仇，生感活、竖商业曾、休戴闲多保元一副体的扬功能龟，在谅天门障构建啄样板续之城蹄，创死造新丈的城于市中戚心标张志，竿达到报城市浓运营瓦的高酷度。维在项由目概草念的狂构想近的实腊践和砌实现秃过程抵中，箱汉达灰置业打有限逐公司妹的角夸色将凭迅速丰转化僵，从充单一鹿的地毫产开柿发商向上升房到城酷市综纱合运甲营商刘的高隆度，禁体现遍汉达膝置业延的责青任感撕和使如命感血,增重加项玉目品束牌的阁号召作力，付以多困元的堤地产很概念供对市棚场进肆行强能大的虚冲击劣，从坊而摆置脱在绳区域跃之内闲的其笋他产越品同择一层巴面竞蹈争的奖风险治，也扶更利福于确起立区艘域市扰场之蹈内领丹导者得的竞写争地炊位，透从而复拥有全的话挪语权瓦和定掏价权脊，充划分挖似掘本岛地块岛价值勾。般根据悉贵司呆要求刃，本宵案共喊分向八博大章通节，猜第一菠章置市场棵调查思；第烂二章衔市场歪调研相统计衣分析窄；第锻三章已项目汪概况梯分析电；第膛四章粉项目斤市场每分析移；第鬼五章恢项目罪市场善定位丛研究假；第迹六章末营销雄研究冒；第包七章火推广硬研究前，第胸八章田规划虎建议样，由玉于时睁间仓陶促，榨文中寒不足迟之处秃敬请偷海涵挖！嘱第一宝章改建城市妹调查寨详见叉附件挖一型第二机章援市旱场调膏研统干计分肢析哭详见直附件证二于第三介章透论项目量概况登第一蜂部分钥升项搁目概属况荒一、玉地理阻位置桐本放项目录地处御天圣门东径环路犬交北下湖大益道，赞东环奋路以刚西，絮北湖夸大道灿以北央。在托天门益城区卡与武掩荆高疫速连鸟接线宋上，宝距离阵市委胶、市命政府堵、陆品羽广漆场1叮.5白公里至，距嘱东西磁干线竞陆羽柄大道该路不斧足5久00洞米某，自宗然环披境极盾其优脸越，唐人文慎环境钢及交绪通环蛾境良废好，恢是狮天门饮东俊城不化可多蜂得的旱优质修住宅鱼地块骄。挖地块和基本规情况仇该项欠目属施占地所30挣0亩壮的华灭西农若商城慢二期私配套俯项目惰，与秧华西界农商赔城一决期（若已开脂工）纸在同欢一地将块且腿同时翻开发货建设饼；与亏占地消13胃00快亩的汉汉旺液世纪糟城（民开发棍中，明首期使房价君34庸00瘦元/魂㎡）貌隔东规环路见相呼禾应，洁处在个天门帝人居锈东移冷优质赛区段表。径三、驰地块遗四至厕项目斥地块拥南临于北湖剃路（式20魄13馒年开嚼建）符，东编临东熊环路塌，北页、西怒两面胃临华卷西农镇商城血商业缸街，刮底商角四面创临路罪，周捞边分纠布着炉北湖附大道举、东欲环路蜓、陆吐羽大甩道、舌武汉科至天疤门城舌际铁赌路、涛武荆技高速雪。此第二席部分软烂项量目相份关数牵据象注：只该部评分数则据为尾贵公忠司所艘提供绣的拟券建数菌据，分仅作技为项及目分遮析与翁经济华指标骂预测沫依据默；滩项目膜总占帅地面盈积：匪40根00汪1.依15铅㎡优项目怜总建窜筑面文积：驾约刮10披万㎡第项目愿住宅末建筑失面积据：约研8甚万㎡向项目戴商业芝建筑羞面积晒：约慨2万左㎡斑项目不规划倍容积挣率：信2.久5害建筑基形态请：项壤目规钱划拟勒建建魂筑形好态包昼括：愤多层轮、小低高层绣、高辞层等必，可下满足昼市场峰不同摔层次焦需求黄。拢第三族部分缩蔬项截目周潮边配婆套现批状元榜床项目智地处素天门季城东队核心晓地段菠，周缩边市本政及趴生活宁配套杰齐全踩，商荐业状痰况发拐达，玩居住棵气氛恐成熟锋，适吩宜居恐家生京活，渣属于税天门以的政津治文号化商诵业中胶心，点具有烟很强策的地细块区避域优雷势。星教育映配套测：蹄天门躁实验屈中学任、天例门职汇业学悠院、爷天门奥师范装学校跪、市唤高中柏复读美中心此、广坟播电馆视大滔学等满市政芹配套配：劫市气滥象局烫、天况门日威报、尚市党覆校、刮农村交信用瓜社、勾门市预机关棍事业茄社会灵保险桃局、余市烟政草局干、市漆政府服、市啊国土骄局、蹦社保扁局等豆商业腹及生娃活配惧套：桶谌桥复河主闪题公唯园、跑东湖质公园宽、陆杯羽广余场、门中百扣购物室广场圆、天堡门剧茂院、必天门梳客运押中心肤站以鉴及规杨划内结的万奏人体哨育馆疤、青夺少年浓馆、宽华中率农贸昆市场诵、车赵友汽混车城滑、天振门城趟轨等肝金融富配套尤：建居设银悠行，支中国惊银行尝、农极业银剖行、终汇丰奉银行拍等红第四严章惯笑项目雄市场洪分析俘第一鹅部分板伐项露目市炊场S丘WO洽T分拖析咳一、楚优势慢：纹闹中交取静炸：城浑东脑中心誓相对诵独立蹈的地和理位古置，使使本争项目煤具有最成为凭高端史项目科的底拢蕴；存产品搞多元热：规做划中瓣多层伟、小污高层垄、高崭层等滴多种摇物业另形态呜组合宾，使煎项目响拥有终更多璃的客材户选辅择，赶满足非各个音阶层慧的客置户。矿交通讲方便愿：醒南萄临北溪湖路刑，东泊临东昨环路菊，北面、西愁两面尖临华爸西农赚商城糊商业箭街，歌底商允四面兴临路胶，周锅边分臭布着乖北湖怎大道觉、东诱环路槽、末陆羽话大道菜、武先汉至倘天门贡城际读铁路物、武价荆高表速无。牙二、仗劣势蓄：届去化舱难度姓高：笑项目溜周边裤有在盆建的厦15拜0万闷方汉哪王世缝纪城驰，1个3万恰方的超东湖冲国际躁等楼密盘，跨目前认他们迫已经肢分流港了部闸分客牵户，草后期芳也将附会与惯本项词目有退一定漠的竞睛争，钻去化砍将会细有一挪定的亮难度登，粉因此曾如何彩把握舍开发辞节奏帐和销尼售进门度是赔本项隶目最淋大的镜难题漫和开木发劣书势；怀人气织不足计：绘本拼项目僻虽位涛于天米门城拣东核败心区惭域，感但与霉天门续中心炕城区棉相比耗人流铁量还偏是较亮少，低整体门商业未氛围燥不及袜中心紧城区锻，且案周边狂的生疤活配令套品插质也斯不是轮很高蹲，居凤民生摸活品阅质将绝会受逝到一纠定的鞭影响继，导胁致人共气不讲足。辣噪音汉污染刚：由稿于项么目生临近羽主干猪道，井部分静临街享住宅极将会烤受到扔噪音叶污染题，紧塌邻华晓西农猎贸市读场，势后期夺在环美境污猾染和袭噪音款污染码等方舍面也情有一章定的么困扰此。寺三、盒机会逢点：汁居住淡规模户效应棉：项穗目具品有近适10司万方匀的建南筑体海量，片具有秧一定事的规朴模效予应，疾易形挠成集羊中的墓居住擦气氛很；简市政米规划丈红利寒：本岔项目郑所处侦区域课为天隙门市趟政规徐划区悦域，瑞周边稼在建逢的项垦目有基天门油最大捞的农役贸市杂场亿——拿华西塑农贸甩城、零江汉甩平原氧机动赛车产菜业中妈心询——陷承天望国际寄车城秃，区刘域价习值明笨显；角周边谣配套告齐全喷：项尸目周催边商雅业、息银行胳、医苦院、劲学校染、市品政单稠位众期多，咏生活桐配套底较为旱成熟瞎，对属购买铜者具轮有相泽当高弊的吸南引力拥；律项目乓认可地度高垮：项奏目地甩块所给处位侧置为狭天门箱东城感中心酱却又椒相对丙独立校，出什繁华你、入氧静谧小，是厦理想游的城画市居爆住地益，大程部分缓市民执对本赵地块腿的居我住认眠可度械极高豆；话乡镇袍市场轮潜力寺大：遵虽然渐天门亦房地庙产市渡场开惰发量施逐年佳增长怜，犬但目锡前看亮来仍混“脊有市童可寻雨”卸，裁周边冤乡镇谜市场寇几乎亩处于棉“游半封晴闭糠”纹状态傻，此冤类客中群今消后将酿成为菌本项贞目的站主力佣客群缺之一垮。衡四、块威胁情点：指品牌汁效应非缺乏年：目推前市秀场上敏主要乔的竞熔争对声手蹈，已缘经先幼期导粘入市贤场，土且形河成了狸一定纳的品仁牌效悟应，废而丢由于显本项购目属译于公俯司首舰个开手发项负目，底在市大场上驻缺乏希一定横的美凑誉度钥和知刮名度据，需乓经过纵品牌悉宣传荷树立疤优势递；沿市场拼销售丘低迷谎：受鹊全国剩房地还产整许体低租迷的绑影响侦，2杠0叠13态年象中国深房地醋产丹市场圾虽未拒出现称大幅凯度的嫁降价锤风波丽，但危交易卫量严框重萎屿缩，扶从目征前的贱情况篇来看计，2嫂0肚14扑年这闭一形钓势依冲然严秤峻，算将对芝项目晴的销脆售产多生非斜常不僻利的纸影响撇。咱国家玩政策巡因素厕：随踪着国监家逐街步辽限贷馅限购吃等侵房地宪产抽市场芦调控责政策六以及放银行纺利率绿等宏舅观经淡济政漫策眉，将撑在一够定层骑面上求降低鸽居民楼购房安的热颂情。做第二拦部分但夫S霞WO影T分咸析的赏启示爹一、灾建立昌优势盲，深露挖机藏遇坐综合井上部职分项喉目S岩WO经T分门析，娃我们僻不难歪看出院，项片目存呀在众陷多的溉先天式和后悟天规透划优充势，申但所详有优盆势并绞非本剑项目欠单独贺拥有云，个踏别优揪势其某他项很目同帅样具惭有，吊如何炭在众型多的辈竞争汇者中宪脱颖林而出狱，不糟被市赏场所迫湮没拌，将锋项目陕的优震势转柄化为辰项目粗立足念市场黑的独座特卖福点，惯是本柿项目虽在市殿场定谨位和堤推广姜定位穿中必随须着慨重考嗓虑的登问题屑。翠我们抓认为峡项目仍运作姜成功略，必溪须将稍项目晌的显弱在优垫势无僚限放朱大，线深度捕挖掘沙内在筒优势惩和独蛋特的雹附加膜价值俭，主殃要可宏以通罪过以彩下几鼠个手随段：夜树立紫精品孤意识美：巧目前身天门丰房地且产市农场开副发竞丽争压殿力非今常大角，销土售形狮势不通容乐丧观，贺突出串自身锄强项溉，在好地段齐、建塘筑、柄环境询等显已在硬昌件的经基础辛上，档对施戴工质绣量、兼建筑麻材料忘等方依面有渐所突松破，涉以此制炒做庸市场药，树访立项宰目连独具室一格堡的男物业寻形象配。己充分霸利用挠差异沿化竞宿争策苗略：鱼产品伟差异爆化、亩营销时差异桐化、妻服务帅差异狸化，侧通过猛一系援列的辅差异沫化竞朝争策炊略，绕形成煌项目我自身尸独有销的竞椒争体扣系，喂打造腥天门婶第一驱生活咐样板杏社区锅。价挖掘膛项目朗US穷P（妹独特鼓销售捕主张株）体傻系：壮城东销核景心、洒优越皇的毛区位沟环境滤、强芦大的嘱规模愤效应柴、靠日趋般成熟雾的配汗套体享系、口出色盲的产忍品质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