上海房地产市场宏观报告

上海房地产市场宏观分析报告第一部分：腾飞的上海楼市楼市需求：7年前,也就是1997年，房改政策正式出台，我国实现了从福利分房到货币购房的质变，房地产业得到了快速发展，在肯定了房地产“支柱产业”的地位后，得到20%的市场比例。住房制度经过十几年的改革，已经改变了过去福利分房的旧体制，市场化、商品化购房已成为解决住宅问题的根本途径。因此，上海商品房价格今后继续上扬，只要不是涨幅过大，从总体上看，是利大于弊。因为大多数拥有住房所有权的市民，还是能够从中直接受益。政策面：自2001年８月１日起，上海实行内外销商品住房并轨，统一土地供应方式，用于商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品房等六类项目的土地使用权出让通过招标、拍卖方式进行。内、外销“双轨制”市场实质上是计划经济体制向市场经济体制转换的一种阶段性的制度。在市场建立初期，对引入外资参与城市建设，保护内资企业等方面起了一定作用。但随着市场发展，这种“双轨制”充分暴露出其不合理性。目前内、外销市场产品上的差别已基本填平，内、外并轨也是水到渠成之事，上海的商品房结束了“内外有别”的历史，有利于建立更加开放的房地产市场，也会对全国房地产行业产生重大影响。供给情况：由于一系列新政的出台，上海的开发量将会降低，而市民的需求却在不断地提高，这样会造成一个供求关系的不平衡。不平衡之后也就是说供小了，因为能力小了，生产能力降低了，求还在升高，这样的一个结果可能会造成一个房价的直接提高。针对这种情况，政府在土地使用上实行了宏观调控，确保了市场供需平衡。同时，今后海外到上海买房的人，虽然会有所增加，外来人口的购房比率也仅为15%。，即便是在上海内外销并轨的刺激下，去年9月份全上海的港澳台同胞也只买了98套房子，10月份东南亚以及欧美等外国人购房仅有231套。市场反映：就在3年以前，上海的平均房价还停留在每平方米3000多元的水平，2003年却一跃而成全国第一，这不过是一个价值回归的过程。每平方米3000多元是与上海这座国际性城市的价值是不相匹配的，即便是全国第一的“5118”，也远远不能体现上海现有的价值水平。上海的房价从1999年开始止跌回升，5年来保持快速增长态势；截至2003年底商品房平均成交价为5118元/平方米，同比增长24.2%。GDP水平：上海已经连续5年实现GDP两位数增长，虽然近一年多上海的房价增长过快，但累加这5年的增长还没有超过GDP的增长，因此，上海房地产市场的发展是健康稳健的，上海户均年收入与房价是比较相匹配的。同时房价还要受到消费者支付能力的影响。这几年，上海住宅购买力提高，因素也是多种多样的：住房公积金贷款和银行购房商业贷款放大了市民的购房能力；经济发展，人均可支配收入提高也相应提高人们的支付能力。理论上讲，如果一个城市GDP持续增长，人均可支配收入也稳定增长，那么房价上涨是正常的。五年来，上海GDP年均增长10.4%，2002年城市和农村居民家庭人均可支配收入分别达到13250元和6212元，2003年人均可支配收入同比上升13.7%，今年上半年全市实现生产总值3417.75亿元，比去年同期增长14.8%，下半年增长幅度可能基本与去年持平，预计全年GDP增长将达13%-14%。照这样的发展态势，上海房价涨幅在10%左右是完全正常的、也是与经济总量的增长相匹配的。上海的楼市在不断的规范和完善，从需求面来看，上海商品住房销售量连续四年超过竣工量，呈现供求基本平衡、求略大于供的格局，从而使空置量逐年下降。至2002年底，商品住房空置量为348万平方米，其中空置一年以上的为134万平方米。2003年，又下降到285万平方米，其中空置一年以上的为80万平方米。一般来说，空置率宜保持在10-15%之间，而上海商品住房空置率仅在7.5%左右。目前，商品住房的供求关系正在发生变化。从供应方面看，目前的土地供应量、新开工量都比较大。2003年全年商品住房用地出让超过2000万方米；商品住房施工面积达到7000万平方米，商品房竣工面积2492万平方米，其中住宅2140万平方米；销售面积达到2376万平方米，其中住宅2224万平方米。今年1-5月，商品房竣工面积481万平方米，同比增长29.6％；销售面积588万平方米，同比增长18.2％。商品住房空置量进一步下降。这预示着投资势头不会减弱，商品住房上市的节奏将明显加快。从需求方面看，未来几年商品住房的需求主要来自市民改善住房条件、旧区改造和基础设施建设动迁、外省市和境外人士购房等方面，并考虑投资性购房的因素，需求总量超过2000万平方米。因此，商品住房将呈现供求基本平衡、供略大于求的态势。据统计，如今上海一年住房竣工面积总量达1600-1800万平方米，开工建设面积达4000-5000万平方米，房地产业已成为仅次于金融保险、商贸流通和信息产业的上海第四大产业。第二部分：增值的上海楼市上海的国际地位：上海是国际性的经济、金融、贸易大都市，也是我国的经济、金融、贸易、信息和交流中心，被誉为“东方明珠”，是走进中国通往世界的窗口，有着强大的辐射力，随着世博会申办成功进一步提高了上海的国际地位及影响力。兄随着骆长三兔角区嫁域经裤济一宏体化唱的启军动，剂作为羞长三酒角城嘉市带倦的中差心城爸市，料国际乎化大桌都市庭的身系份使省上海寒成为否国际凳人才化资本孟的汇辉集地营，购较房需谷求不往容小糠觑。肝到目俯前为嘴止，来《财甚富》鞋50占0强尤企业骆已有饶30劲0多扁家进昌入上原海，席10质0余识家在渣上海闭建立役起跨御国研蓝发中呆心，孔台湾喘百大割财团摊中也愿有5拖4家狂斥资眼上海眯。世安博会乞的举俊办拉兵动了溜新一继轮的蚂城市系建设想。按丧照举页办世笨博会漠的计仁划，椅仅世满博会奋园区加建设膛要直尾接投颠资3捕0亿魔美元搂。由蛾此带跨动的酷经济貌发展却项目漏、城乖市改桶造项芦目就寿达1格50迈-3矩00糕亿美矩元的你投资百。世竹博会滑效应奥产生狼的动执、拆竭迁量您及房超地产田开发幕项目著，只潮会走竭高不嘉会走期低。粪四个逗中心徒：州上海躁加快雨建设揪国际啄金融拿、贸婶易、盗经济陈和航船运中掘心的偷进程斗，使销处于浸“蔑桥头傍堡觉”扯的陆般家嘴至CB餐D区础域，家集聚廉起大茎批金注融机贩构、引跨国壶地区兰总部隆和4饱10杆0余见家中巩介服翁务机那构，侨中央套商务镇区楼鲁宇即橡将抓“啄满座彼”骡，由棋此引摆发新价一轮逝基础夺设施架建设异。仅查小陆抖家嘴寺沿江劈，就膝有五田六幅均地块偿被国骄际投秃资集赛团选店中；鸟沿江魔多幅速已批独租地占块的饲配套难项目喜今年舒也将党全面异恢复圈上马脑。新幕一轮定开发脆，陆央家嘴倒努力湿搭建斤服务先全国适、面劳向世舰界的桨营运眼平台哥，继乌续发罗展各棒类要刷素市因场，膀使金杰融贸歼易区鸣真正泥成为滴境内落外金泡融机交构、唱投资职公司探和大隔贸易祸公司能的交院汇处而和要真素市信场集缴散地炎。为督适应痒陆家杰嘴金固融贸蠢易区荐新一摊轮开幅发热摇潮，虽陆家狭嘴集沙团将仅转换鸦机制忍，逐治步向费国际抚金融桃贸易哨产业励集团蔽发展鼠。固充满域创新存活力申的张淡江高夫科技锄园区型，日美前宣德布进竹入植“扩二次今创业买”址阶段蓄。为爸营造厉良好广投资印创业质环境敬，张犯江园鄙区去否年的苏固定厨资产莫投资疯力度拐超过咱50兔亿元士，吸神引投通资累湿计6嘱2亿鼠美元形，入串驻孵役化创瞧新企稀业3赤23将家。蚕今年免，张瞒江园已区以零营造查“哄环境删年傍”群、昌“糊配套仁年恋”克、订“匙服务狡年联”侍为主译要抓萝手，拔规划休建设苏集产猪业、富商贸祖、居汪住等蔽协调闲发展夺的击“境现代睡化园要林式裤新城间”牙，建匆设第塌一个基“菊上海楼博士渣后公示寓职”脱，完窑善派“衣大学岔生活撞区冶”始、持“减张江喊生活层区滥”姻和招“箱创业狡公寓博”字等三比大组象团配岩套建避设，辱使张矮江园葵区成斜为上海海高脖科技过产业风和创暴业人烂才汇胸集的店高地鄙，具困有世孤界知勾名度拦的园册区。凉上海杨通江拾达海驻，发全展物筐流产循业独胆具优定势。释今年聚外高硬桥保顾税区拣全面巩启动途的森“圆物流顶产业条规划爬”本雄心陶勃勃冲，以苏上海轻建设铜国际佩航运渴中心征为契茎机，推保税膨区国途际物凶流基罚地呈特现了例两翼缸发展汁态势嚷。北瓦区，景依托帽外高花桥港愤区，湖重点污建设证1.果2平棒方公朗里的条国际滴物流墓园区戒；南饺区，激依托呈浦东鼠国际盐机场坐，重蔑点发敲展以内IT邪产业量为主万的空见运物董流。独力争旷5年叮内引臣进1库0家刃国际外著名躺船公紫司、牲20进家世糖界著师名物颤流公国司以坡及1铃00遣家跨俗国公盼司自倘营物处流企很业。匠至2豆00爷5年缺，建切成2式00部万平择方米片仓储舟面积帮，物到流量死上升翼至1锦00傅0泻万吨歇，以且实现屈将保宋税区点建成号亚太重地区奏货物窜采购哥中心但、配方送中穴心和腹中转夏中心辣的宏竹伟目缘标。膜金桥疑开发航区今拍年的云“港年度裳冲刺亲表疑”箭也令徒人振凑奋，仍工业忙年产抹值的僵目标江锁定收在9攻00猾亿元解，在飘去年名突破男70和0亿宵元基布础上未再迈罪进一讨大步介，以勾确立咳金桥晴作为对上海期现代怪制造余业基钟地的骡龙头修地位谋。金降桥今泥年将产继续扩大力顶培植格以电昌子信细息、喷汽车席与零串部件陡、现细代家介电和野生物片医药速为主狡的四散大产诞业。饮同时明，为例加速黑发展搞上海败外向搁型经陷济，享金桥激首期湿1.耍5平依方公抱里的嚼海关错监管沈区将蝶于今危年5骗月封炭关运乔行，砌力争诚实现塘全年或出口优交货微值1甚50毯亿元员目标拍。献第三冒部分豆：膏“谋世博宵会狡”宏的举眉办对著房地夏产行孙业的功升华脊作用扮世博阿会将把成为掘带动移上海瓦新一棕轮大旱发展退的难悄得的稠机遇柴，作繁为一女种1撒9世居纪中湖叶出摔现的猜全球茂交流院模式坝，它烤将人馋类文野明间汪的交绍流带隶到了艺前所膛未有航的阶毅段，跟使得腐全世蛾界都让能以怪最快祝速度蓝感受到到物秆质文邮明与亏科学仙文化肤最新景发展雀。在羡经历夺了1训50窝多年芒的历揉程后捆，伴疑随着句国际沸商品效交换更的扩损大和爸科学竹技术钩与经昼济发情展之岔间的享紧密萝联系隔，世叮界博洁览会陷，这片一国待际经誉济科哪技的纺奥林孔匹克牵盛会察显得幕举足牌经重壶，并饶成为奖一个侧城市丽发展犹的绝徐好契欲机。宇而上撕海作抗为发滤展中塌的中删国面馆向世奉界的屿一个魂窗口着，举骆办了粉20银10健世博明会，泉将把夕上海屡进一娇步推舒向国眠际经格济科标技文显化交两流展姐示的坟前沿榆，为煤上海扣成为存世界帐级的香大都最市提网供充牙足动宪力与将机遇惜。世长博会存将成悄为加匀快上剂海实直现方“上四个廊实现径”犹目标昂的重泄要能跟动力孝，且避加快外上海吼旧城赴更新秆的步天伐在搜新世挖纪之锈初，粱举办灰世博意会的聋意义偿显得国极其商重要搅，不秆仅反吼映出终一个什国家桂的建堆设成距就和暮综合贼国力带，更覆显示纷出主悬办国专在新肚世纪因的决讽心和饶信心胞。上超海举现办2签01干0世盼博会名，将旱向世廊界展宁示中吵国、悦上海柄最新领面貌萝与生衡机活命力，难加快木上海波实现贷“贿四个乡中心随”乱的城元市定里位，倦同时氏借助座于世旱博会光的良固好契色机，田带动姓上海惨中心惨旧城魄区及柏浦江茧沿岸叶开发忧更新脸的步陵伐。浇世博票会将炊把上成海升厦华到外“踪城市龙，让强生活蹲更美北好灵”柿的城测市定鸽位与怪品质勾的平畅台上尘相信杏在2嘴01揭0年怖，通深过对误未来绿城市攻生活拉模式很的研捎究，健城市材，将画会成踩为一怖个更颗适合衰人类架居住嚷生活奔的栖晕息之女地。起而上闹海则座会将棵“定城市糊，让由生活序更美撕好蒙”价作为覆城市梨长期撕发展候的目毛标与营平台棕，使赵得提绑高城白市品宜味与夜生活银质量田成为照城市信发展锈的终梅极目嚼标。鬼世博陶会后私续利羊用的弃成功族将成膛为具软有开未创性将的可浆持续画发展周的典匹范一赛届世骆博会颜的成红功与青否，邀不仅收体现好在世舅博期拨间的渠成功络，更聪体现消在世沈博之暑后的己后续既利用傅上。雾上海磨世博以园区贪在世凤博会嫂结束沸之后乘将会骡城市摩发展臂中的铸最具胶潜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