太湖·金色水岸营销方案

太湖·金色水岸营销方案一、市场环境分析1、市场基本面无锡房地产市场特别是住宅市场目前呈现出高速增长、购销两旺、量增价升、市场一片繁荣的景象，我们可以从2002年的相关数据中看得很清楚：纽项目昌房地恰产开援发投翻资趁住宅贱商品驾房施稠工面漠积纱住宅正商品罢房竣丽工面垦积宽住宅私商品周房销稍售面薪积奖住宅竭商品库房销割售金汁额骆空置放住宅锤面积扒数值匙77月.0兴1奏亿泳65毯7.折71奥万边M御2剥25住4.熄06那万氧M萌2检21舟9.崭24铃万牛M笼2闸45锡.3亏5义亿元俗39映.1无6愤万梨M哄2拆比增恭56风.2岩%棍62洞.3俗%谎23拜.7橡%蚕20磨.1干%静3风4%蛛—身42子.3滩%另外，在前一周土地拍卖中，虽然全国受到“非典”的影响，但拍卖会依然呈现异常火爆的场面，7幅地块总出让金额高出底价近100%，表明投资者仍然看好后市的发展潜力。2、无锡别墅市场与房地产市场整体呈现一片荣景的状况形成鲜明对比的是无锡别墅市场的异常平静。目前市场上在推别墅个案仅7个，总可销售面积只有近6万平米，大多数为区域型日住别墅，在整个房地产市场中几乎微不足道。总的看来，无锡别墅市场发展较为缓慢。当上海、北京、杭州等一线城市由于别墅类用地供应过大，导致别墅房空置率上升时，无锡的别墅市场却还未启动。并且目前开发企业自身规模较小，又缺乏开发经验，使之开发的别墅产品普遍规模有限，缺乏整体规划性，产品形态也比较落后，不太注重产品的附加价值，可以说无锡的别墅市场是一个与其城市规模和定位不相称、相对较为落后的市场。3、市场状况对企划的影响整体市场的繁荣和别墅细分市场的落后，给本案的企划提供了很好的契机，可以说我们有机会在一定的高度上给无锡的别墅市场来订立一个全新的标准，建立一个制高点，形成良好的市场反应，有力地促进销售。一、产品分析（一）基本情况1．对外交通本案目前与无锡市区的交通联系主要依靠沪宜公路，从市中心驱车前往大约需要30~40分钟。随着无锡市滨湖城市战略的实施，城市发展方向西移，集交通、观光、旅游、休闲等多功能于一体的环湖大道今年破土动工就是一个重要标志。这条公路的修建将大大改善本案至市区的交通状况，使行车时间缩短近一半，从而吸引一部分常住型客户，扩大了本案的客源面。2．自然环境本案地处马山半岛太湖国家旅游度假区内，东面隔十里明珠堤与烟波浩淼的太湖相邻，并与号称“太湖绝佳处”的鼋头渚遥遥相望；西南不远处即为著名的灵山大佛景区；另外马山半岛作为国家级的旅游度假胜地，其自然及人文景观皆十分丰富；因此，本案的自然环境可谓是得天独厚，优越无比。3．生活配套垦本案浆距太悔湖旅阵游度电假区阴政府食所在错地马款山镇晓1趴公里拆左右新，镇问上的蛙各项斜生活摔配套耐设施衫非常相完善氏，完蜂全可席以满裁足日武常生专活的次需要绘；另返外，捡本案谊自身买有睁20遥00盾平米敞的会仰所配是套，穴基本淋生活岸用品自不假乏外出太，并谜配备擦有高扯档、黄较完颜善的延休闲哈娱乐碍度假崖实施昨。异4胆．搜品规模苦本案干占地召近母19蜜万平糕米，为拟建肤18鹅6节栋、脚25斧0瓣户别拍墅，翻总建持面积垒约唐6拉万平谨米，圣是目合前无狐锡已壁规划谊在建字最大狭的别泄墅居痰住区嫌。口5邻．墙掠产品捞形态由本案闪的产忠品形酱态涵思盖了俘联排训、双茶拼、倡独栋找等主蒸要的极别墅猎形态完，是烦无锡眠目前铅唯一孩的纯佳别墅怪社区孝；建诱筑风愧格采鱼用名雹家设险计的困经典炼的欧虎陆风胞格，匆在无场锡也葵是独周树一罚帜；芬一期站拟建投64疾栋别政墅，愚其中蚊9款栋双桌拼、戒55种栋独酒栋，睁面积屑配比饲合理普：滥面瑞积暂范谣围各户着型释户乏数彼比宁例（凉%询）焰30沃0安—端32逼0财A问、创C堆、毁H浸15泼23坑.4牲27尊0经—冈29梢0捐E副、赶F护13累20胶.3荒25浅0纷—歪27削0侨B念、纵J凯、唯K址27货42斤.2瓜20直0子—占22绵0而D唇（双倚拼）胸9反14钥.1积合邪计鞭64术10魄0者6碧．劣权景观识规划换自然扰环境甜的优菠越并描没有拔让本援案的曾开发贴商对驾社区护内的漫景观历掉以咐轻心石，相哪反，拘开发拾商在裕社区负景观咸规划宿上投天入了厦大量兼的心五力和略财力得：聘此请深驻圳著五名的蛾专业恶景观座设计像机构阁当纲抹景观忘设计饰、精参心规烧划每甘一块单土地胡；在币19缺万广胶沃平渴整的叙土地柔上大泛量开剖挖、苍回填灿土方蜻，打面造出盗大面牙积人镜工湖石和绵梁延起建伏的滥缓坡像地貌矮，极佛大地说丰富悦了景那观资耽源；仇所有造这一叨切造本就出柱一座受媲美抓大公隐园的傍美仑徒美奂鸟的精柄彩景劣观社化区。宜（二鼓）笋到常卖点弟归纳箱1罢．耳椒环境霉□奋鱼蕉纲地处撑太湖柴国家浪旅游旁度假铃区内总，距巷太湖湖不足墨百米撤，太索湖的星博大铁美景烧就在细家门告口；溉□嚼糊镜刷临近李全国忧著名扒的灵点山大痛佛景秒区，竖福地争旺邸冰，人鹅杰地龙灵；预□公绳锡廊马山减镇完猛整生诉活配扭套；寺□令丈织是环湖健快速产景观千大道伸直达鹿社区湿，写20嫌分钟马天地菠不同办；晒2职．被灯建筑启、景任观、款社区拜配套圣□呆秤席牢无锡雅首个败临太佩湖大厨型纯潜别墅伪社区保，近枯19黎万平骆米广锐沃土遗地，泥25促0权户宏仓大规设模，抛确立租无锡害别墅浩社区叨新标司准；睁□铸鼻纹补同济顾大学腐教授卖主笔捐建筑螺规划确设计益，欧东陆风衣情洋乡房，遇风格该时尚与统一饰，布选局新宿颖合晕理；仰□蜘信换箩专业熟景观亚设计璃公司筑当纲粉景观勾设计奥，社鸽区内乌大面阵积人汇工湖械，设省有野踏趣钓慈鱼台纵、花规港观尿鱼区卧等多副样化摊水景夫；利喘用回遗填土衣方造哀就区隶内起系伏缓寨坡地款貌，肥使景晴观有飞纵深巾、有依起伏挤，富业于变器化、于丰富专多彩咏，媲补美大渔公园扭，真溪正的戚景观井型社晶区；托□鲜计娱愈20制00督平米季私家柄会所坝，便甜利店军、健萌身房拘、棋洲牌室诞、阅退览室越、网悟吧等盛生活掉、休宰闲、挂娱乐船设施肃一应市俱全迹，让律度假侄倍有姓好心概情；薪□烦某减剩聘请别上海鱼陆家祝嘴物挨业管劣理有迁限公撒司当刮任物伟管顾汽问，拨周到期细致工的物色管服熟务让档住户战的生挤活无丢后顾依之忧寒；宣（三胆）祥淡坏卖点则表现恋方式才分析因1赶．滋叶独一拐无二待的强势势卖裕点霞本案赶邻太枪湖、膜邻大声佛的辩地理恶位置故、宏慕大的即社区摸规模嫩、纯甜别墅凳区的稀规划鬼、经征典的拉欧陆只建筑臭风格挨、丰然富多业彩的竞亲水披社区嫁景观款等五偷大卖跑点在党目前蜘无锡绕别墅忌市场冒是独教一无帆二的欲，也朋是将煤本案扩与其否他个秃案区桂隔、阀最有跌望在理市场等上引展起关糊注的伍标志递性绝耍对优慢势，唱因此士宜在展产品您定位幻、广表告总托精神头、引惩导期唯及公修开期释的广浙告宣健传、迷品牌笔引导敬及建家立活历动及暂广告云、接英待中莫心现贷场表喊现中眼予以畜直接匹的强雹势表举现并脉不断句重复淡，以技便加锹深客干户的尾印象貌、建肺立品宗牌认掘知；殿2男．忠乌锦上室添花径的相泪对优首势顾与以岛上独军特的虾优势牙相比屡，本杂案的栽其他类卖点揪在市久场中揭并不樱具有匙绝对握的比甲较优捷势（确如道板路交闸通、爹生活歌配套演、会瑞所等震）或抖不易吉用广记告包之装的知方式榜来建弱立认分知（越如物旷业管材理）皮，包愿括景酒观的慢细节熟内容联，由乓于内搏容繁梯多而辱不易短让人牛有深耕刻的尖印象招。但椒这些匙比较抄优势丹在客割户对食本案附大的净方面堆有认棚同后成又可奇以起掀到很舰好的啄加分呼效果绩，因断此宜杰在现扭场印亿刷资埋料、什持续笑销售绣期的弹广告挣宣传伟中来虎表现福。朽（四镇）碎牙产品合慎重间点诸虽然害处于星较有讲利的饭市场漆环境挣，且窜产品虫本身窄也具状相当筋多的宫优势柏，我瓦们还励是要榆对以恩下一珠些因吗素保连持高蔽度的强关注准，做根好应榜对准胡备：败1惑．抽醋市场得对别裳墅的妙接受材度和厕胃纳抵量盒无锡报别墅骡市场删发育秘的严秆重滞钳后并雕持续薪较长潜时间吐是否帽是因肚为市唤场本如身对歉此类事产品跨需求肚低糜嫂造成泉的呢更？如元果是止，我茂们就支需要姨做长沈期销顺售的当准备带了。祸威尼夹斯花叶园也将曾有谱过很译好的茄销售铸业绩榜，可听后续污开发价乏力庙，有凉开发亭商的排问题式，但偏或多乖或少腥也有皆市场文需求傅不旺伍的问步题，会因此呈，我贿们要诞有培沙育市塘场的血准备有；铁2汗．浪耗本案终一期鉴交房深时环卫湖快诊速路验还未旧通车特因此杯一期鹅对交截通的兽宣传呢应适覆度，貌并以料吸引券度假授型客箩户为例主；狮3景．付引目前波本案灯的位掩置并庭不是危热点响地区宗从威哲尼斯庭花园芝到世呆纪湖爬滨、惨太湖虏世家哲，无派锡为探数不矿多的坐湖滨筐别墅咬大都桂在离序市区掠较近盘的五纪里湖证周边父，目顿前该浑区域借也是称政府升拟重越点发击展、顾市民墓较为融关注爷的区刷域；社4郊．古陶周边杜氛围伯较差刃本案卸虽地和处太害湖国己家旅铜游度马假区抱内，汪但周蛮边目伟前皆票为农武田，逃东南惹面还欲有一歪个啤畏酒厂把，居芒住和舅度假石的氛袋围都导差强鄙人意器；丙5演．胜汽邻近锯太湖笋却不勿能在餐家里瓦欣赏脂太湖丰美景记这是治本案鬼最为许遗憾顺的一碍点，斗致使严太湖然因素找无法镇发挥桐到淋欣漓尽渔致，朋后续炉马山汉半岛做其他作邻湖丸并能肯观湖疮的个榨案开饮发将芝使本按案处烤于相称对劣舰势；羽（五央）隐锁抛产品痰定位魔在上销述卖去点表笼现分观析中丰，我嘱们已故明确紫了产相品定注位应很较全搂面地精反应蕉本案棒独特绒的绝夜对优呀势，彩因此诵本案常的产须品定督位应宾十分捕清晰魄，也摧是我颈们在小广告夹总精缘神中清要着粘力表桃现的捏核心预内容剧：肥太湖还胜境惕，灵膏山福伴地，核大型它国际仓型亲们水景器观纯省别墅抛社区辰一、摩烦臭意奶锁惰切推案兵计划哀安排睁一、聋喘趣制叠醋妨扯广告描企划政方向通（一独）附肠乱企划抬缘起冒20杜02浑年，测火热瑞别墅悔年，首京粤厕沪三锹地带钱动了尊全国谜别墅填市场相的蓬旨勃势锐头，歪地处较长江胳三角钱洲的黄无锡粮，受践到上位海的惧经济亚辐射侦，近舞几年霉房产士市场新也异秘常活因跃，希然而砌在无彼锡环痒太湖蕉地带迎，却抹没有猫真正跨代表预性的韵别墅竟产品开，处东于真具空状弯态的翁无锡卖别墅燕市场欲急需厅推出永更新漫换代敌的别肠墅项咬目，场政府默也大估力支抛持沿晕太湖泉的别盏墅开葬发。膜在这税样的基前提玻下，黑金色班水岸味以其皱前所蛙未有温的规泳模，洗品质极卓越帐的设非计规并划，旨势必恩会重庙新定闭义无稳锡别异墅的饮标准甘，成伞为里谋程碑窜式的弱项目岭。辩（二翅）娱事北广告尼企划蛾的目裕标探1圾．汗葵强力句促进显一期免别墅增销售笨2郊．氧占初步泛确立棵品牌饰知名怜度、小为后巡几期舞销售钥作好理铺垫疮3象．隙建提升素开发彩商企赤业形言象哪（三谨）贵桐百广告寺总精庭神薯太湖炎边，伍有一光个美狭丽的畅地方雁太湖招边、贱灵山姓下，背山水木生活敌，度父假天肌地咐自然剃、尊梁贵、忆舒适屑，每近时每农刻轻击松享身受炸真自射然，悲臻别垂墅，伤尊贵杀享受夜非同杰一般警（四茧）腐葬妹媒体缠通路脉组合丰主要描媒体忆通路谁无锡系日报押、江婶南晚头报、详邮政志广告也、示SP舅活动招、现妨场表登现、嘉印刷凡品等臣辅助桶媒体街通路臣无锡聚房典将、区皆域派衰报、僻名单偿寄发渣、电瓶视等迫报纸糟——赠目前袄房产袜广告萝的传讽统强南势媒送体，袋具有穷发行读广、俗阅读义众、成时效证性等种媒体用特色赛，发鞠行量狸决定屿了告景知的焦广泛蚂性，言易于抹建立杠知名船度；独众多细的阅默读层年会自酸动删河减他糟们所饿寻求矮的信顽息，亲吸引阴目标秩客源若；时夕效性滤便于恐我们酿随时滴根据单销售惩情况绣调整勺楼盘帽的宣川传策街略，棵清楚凝地分铅隔阶始段主村题，坏采取狐无锡去日报塘和江猪南晚农报交时替投话放的醉策略觉，信皮息覆朵盖面宁更广渠。盏无锡摊日报备——颜无锡阳最大幸的报哀纸媒召体，权权威猛性高援，影锋响力裤强，瘦覆盖造面广航，目气前发含行量擦15银万份堆，阅钢读人诞次达备69肆万，或读者昏群为是国家莫公务批员、澡企业决经营批者和电高收犯入的竞市民健阶层肌，排句无锡全新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