证券经济学房价上涨的原因

证券经济学房价上涨的原因第一页，共二十四页，编辑于2023年，星期三

住房按揭贷款分析——银行角度分析第二页，共二十四页，编辑于2023年，星期三住房按揭传入当前，国际公认只有居民家庭的年收入与房价之比为1:6左右时，住房的有效需求才能形成，供求矛盾才以缓解。但实际情况是两者之比相差较大。在这种情况下，房屋按揭等在发达市场经济的国家和地区较为流行的融资购房方式也经香港传入我国，成为促进房地产业发展、满足居民购房需求的一种有效方式。第三页，共二十四页，编辑于2023年，星期三住房按揭概念房屋按揭通常情况下是指房屋开发建设中由开发商、银行、购房人共同参加的一种购房行为，指房屋买卖合同中的买方在支付首期购房款后余款由购房人向银行申请贷款，并将所购房屋设定担保，按揭银行通常会要求将权利证书交其保管，权利证书包括：生效的房屋买卖合同、首期付款收据或发票、抵押登记证明文件。通过按揭贷款使购房人用少量的钱即首付百分之三十到百分之五十购得预售房，取得了房产权益；房地产开发商也因提前将商品房售出而获得了流转加快的效益；而银行也愿意在降低风险的前提下提供贷款，获取收益，三方当事人各取所需，皆大欢喜。它很好地缓解了房屋市场资金紧张的状况，使普通百姓圆一个安居梦。同时，个人住房按揭贷款还具有门槛低、手续简便、利率低、速度快的特点。第四页，共二十四页，编辑于2023年，星期三数据分析要分析商业银行住房按揭贷款，我们从数据分析入手，来看看2002年～2005年，我国房地产行业的贷款数据：２００４年底，房地产贷款余额达到２６３０６.３亿元人民币，比上年同比增长２２.８％。２００３和２００４两年房地产贷款的增幅呈下降的走势，但２００５年一季度房地产贷款余额达到２７６５０.６亿元，余额同比增长２５.７％，增幅比上年末提高２.９个百分点。２００５年４月之后，国家对房地产行业加大了调控的力度，但房地产投资增长速度在基数很大的情况下依然超过２０％（截止到２００５年１１月末），住房抵押贷款的增长速度与房地产投资的增长速度基本一致。第五页，共二十四页，编辑于2023年，星期三接上２００３年以来，各季度金融机构房地产贷款余额同期比增长率和金融机构全部人民币贷款余额同期比增长率的对比，房地产贷款占金融机构中长期贷款的份额逐步增加。２００２年３月末，这一份额为２７.２％，２００３年６月底达到３２.１％，２００４年底达到３４.３％，２００５年３月底上升到３４.５％。第六页，共二十四页，编辑于2023年，星期三由以上数据分析，我们知道，我国住房按揭贷款是成上涨趋势，并且不是温和上涨，而是以很大的幅度上涨的。为什么银行等金融机构会如此乐意发放按揭贷款呢？居民买房子的钱就那么容易从银行那儿得到？银行为什么就对这个新型的贷款方式如此热衷？接下来，我们从风险与收益来简要分析这个问题第七页，共二十四页，编辑于2023年，星期三风险分析

根据央行2005年的房地产金融报告披露，个人按揭贷款的资产质量是最好的，不良贷款率仅为1.5%左右。其中工行、中行和建行的不良贷款率均低于2%。个人按揭贷款无疑是银行风险最小、收益最丰厚的业务，如果声称目前对个人的按揭业务已经有风险，那么恐怕银行可以停止其他一切贷款活动了，因为我们几乎找不出比个人按揭业务风险回报更高的贷款业务了。第八页，共二十四页，编辑于2023年，星期三风险分析

我们必须小心地求证景气周期和个人按揭贷款不良率之间的关系。

其一，1.9万亿元的按揭贷款不是个小数目，但是央行统计显示，住房贷款的平均首付比例为37%，到2005年11月末，8个城市居民贷款所购住房的市场价格均已明显高于贷款购房时的价格，平均增长15%。这也就相当于说，每6.3元按揭贷款的抵押物目前市价为11.5元，只要银行能够在借款人违约时处置抵押物，那么即便未来房价较之目前价格大跌40%，银行的个人按揭贷款也基本处于毫发无损的状态。

第九页，共二十四页，编辑于2023年，星期三风险分析

其二，景气高涨时，企业盈利能力增强，个人收入增长，银行资产自然水涨船高地低风险高收益；景气低迷时，企业亏损上升，个人收入增长放缓，银行资产也会水落石出地高风险低收益。因此，不景气不只使按揭业务风险增加，其他贷款业务也不例外。这时银行家需要做的是诸害相权择其轻。不景气时，究竟对企业的贷款风险更大，还是对个人按揭的风险更大？我们对1998~2005年间规模以上工业企业的盈利，以及城镇居民收入增长的考察显示：企业盈利波动远远比城镇居民的收入波动严重得多，在过去7年，中国居民的收入增长一直维持在10%~12%的区间之内，因此工资刚性决定了，个人按揭贷款较之其他类型的贷款更能耐受经济周期的考验。

第十页，共二十四页，编辑于2023年，星期三银行的“暴利”说暴利可能会有些夸张，但住房抵押贷款的收益率比一般公司业务贷款的收益率高得多却是事实。有关资料显示，在北京、上海、深圳、广州四个城市，如果计算坏账损失的话，住房抵押贷款的收益率比一般公司业务高１个百分点以上，如果计算资本成本，该差距就更大，住房抵押贷款的收益率比一般公司业务的贷款收益率高约２个百分点，住房抵押贷款的收益率相当于一般公司业务贷款的收益率的２倍。如果说一般公司业务贷款的收益水平是正常的话，那么比它高出１倍的收益水平不是暴利又是什么？第十一页，共二十四页，编辑于2023年，星期三风险与利益的关系分析

这严重违背了“风险与收益对称”的基本原理。因此，在利率市场化的情况下，住房按揭贷款的风险比其他贷款的风险小，它的贷款利率应该比其他贷款低。而中国的住房按揭贷款与公司贷款的利率基本相同，收益与风险脱节，使住房抵押贷款市场出现了恶性竞争局面。在美国等利率市场化程度高的国家，住房按揭贷款的利率比公司贷款的利率要低很多，有的住房按揭贷款的利率只有公司贷款利率的一半。在另外一些国家，利率市场化程度不高，但政府强行规定按揭贷款的利率比公司业务贷款低。对于商业银行而言，这样做无可厚非。但对于整个宏观经济来说，结果是非常严重的：资金过度流入房地产行业，不仅使房地产行业容易产生泡沫，而且会导致经济结构的扭曲。２００３年以来的宏观经济过热以及重工业的超常规的发展是与此有很大的关系的。第十二页，共二十四页，编辑于2023年，星期三结果分析（1）我国似乎对这种风险收益不平衡带来的房地产贷款上涨不太重视。并没有降低利率，而是上调了利率，因为这是考虑到我国宏观经济的因素。（2）尽管我国按揭贷款的利率很高，但并没有阻碍购房者的买房欲。这就是因为我国房地产行业正处于景气阶段，房价暴涨，出于居住的购房者不能退缩，出于投机的炒房者更不会退缩。于是，从需求方面也促进了按揭贷款的增长。第十三页，共二十四页，编辑于2023年，星期三

房价上涨的原因从宏观经济角度，按揭原理，房屋需求者，炒房者角度综合分析第十四页，共二十四页，编辑于2023年，星期三

宏观经济角度

国务院发展研究中心专题报告指出四大因素左右房市车市行情

报告指出，当前我国房价持续上涨是多种因素导致。一是实际需求旺盛，今年头三个季度全国商品房销售面积大于竣工面积1319万平方米，增速高于竣工面积9.8个百分点，房屋供给增幅回落快于需求回落。供求关系的变化推动销售价格上涨。二是房产供给结构不合理，加剧供求矛盾。三是房地产质量和功能提高，引起房价上涨。四是土建、建筑价格上涨，推动房价上涨。

报告认为，当前房产需求主要是居民的实际消费，与上世纪90年代初出现的“房地产泡沫”不同，“房地产过热及泡沫”仅是局部现象，房价上涨有一定合理因素。

第十五页，共二十四页，编辑于2023年，星期三房屋需求者“一是实际需求旺盛，今年头三个季度全国商品房销售面积大于竣工面积1319万平方米，增速高于竣工面积9.8个百分点，房屋供给增幅回落快于需求回落。供求关系的变化推动销售价格上涨。”国务院发展研究中心专题报告中指出的房价上涨的原因之一是“供求关系的变化推动销售价格上涨”，然而按揭促进了资金在房地产商和购房者之间的需求和流动第十六页，共二十四页，编辑于2023年，星期三按揭和炒房人的角度按揭收益：列举上海的炒房情况，其中存在转按揭和交易费用低的条件客观地说与市场的“游戏规则”有关。举例来说，某炒家如果在上海以１００万元总价买进一套房子，１２个月后涨到１３０万元。首付２０％即２０万元，加上其他各种开支总投入２５万元，房价上涨３０万元。用２5万元赚回３０万元，年利润率高达１2０％。但在这一交易过程中，最困难的环节就是卖方拿出全额房款８０％的资金还掉银行贷款，将银行抵押解除出来，并将“产权”（实际上是预售合同所规定的权益）转让到买家。此时能否拿出８０万元（虽然只需要几周甚至几天周转的时间）成为可以“吊死英雄的绳索”。但有了银行“转按揭”之后，一切变得非常简单。银行将卖家债务“自然而然”地转到买家手里。当炒家完成这一交易后，手里的资金（本金２0万加利润３０万）就有５０万元了，他可以用５０万元作为首付再去“博”总价２５０万元的房子。如果房价继续上涨２０％以上，２５０万元的房子纯利润可以达到５０多万元，利润率依然在１００％以上。如果再次顺利抛售，此时手里现金就可达到１００多万元。这样在不长的时间里，就可实现财富翻倍增长。虽然炒房以自有资金投入后借助银行贷款可放大五倍，与当年国债期货的２０倍资金杠杆相比还相差甚远，但从原理上用银行资金以小博大的炒房获利模式与当年国债期货炒作有异曲同工之似。去年，上海国内商业银行新增贷款余额为９００多亿元，其中涉及房地产的新增贷款余额达７００多亿元。由此推测，银行资金在房价上涨中的作用应是“功不可没”。在环环相扣的利益链条中，炒房人获取了高额利润，商业银行扩大了市场份额，房产中介拿到了佣金，政府在房地产交易中征收到税费，而消费者面对猛涨的房价只有一声无奈的叹息。或许很多城市因为一些原因不能模仿这个模式，但是，我们就算不进行转按揭，其收益率就可以看出“暴利”所在了。第十七页，共二十四页，编辑于2023年，星期三一个有如此大收益的工具，我们来看看它的风险有如何呢？.当房价下降，那些投资巨大的按揭贷款人将得不到预期的收益，而且将亏本。此时，炒房者无论是卖房，还是继续持有，都会亏损。当国家出台政策调控时，炒房者也不能按预期的收益率收益，可能会因为房屋不能按时使用或出卖，将炒房者套牢，以至于不能还清贷款，拍卖抵押物而亏损。但是，在我国现在宏观经济发展红火之时，购房者看涨房价多于看跌房价，因此对于收益的考虑远远大于对风险的提防，购房者还是会按揭买房。第十八页，共二十四页，编辑于2023年，星期三既然按揭对房价上涨有着推波助澜的作用，我们在考虑宏观调控房价的方案时不得不从按揭的原理中找到抑止房价上涨的良方第十九页，共二十四页，编辑于2023年，星期三

以下三种金融调控手段将会影响到个人房产投资，主要是从按揭原理中出发首先，对第二套住房、投资类购房限制放贷成为了最为“主流”的手段。

中国银行新闻发言人表示，虽然个人信贷是中行方面发展的重点，但是，中行支持各地方分行依据央行的政策，对于房产投资炒作者停止发放贷款的决定。除中行之外，工商银行也基本上停止了第三套住房购买的按揭贷款发放，工商银行相关负责人表示，“如果是超过第三套住房，并且是投资性的用途，银行肯定是要拒绝贷款”。

第二十页，共二十四页，编辑于2023年，星期三其次，购买第二套及其以上住宅的首付比例也开始有所提高。

在金融主管机关一系列紧缩信贷的调控措施出台之后，除工行、中行的部分分行叫停了第二套及其以上的住宅按揭贷款之外，建设银行等对“个人购房按揭的大户”也都悄然提高了购买第二套及以上住宅的首付款比例，来控制个人按揭贷款的投放规模。

第二十一页，共二十四页，编辑于2023年，星期三

再次，调高“二套及以上”按揭贷款的还款利率已经开始为部分银行所使用。

继温州工行提高第三套及其以上住房的个人按揭贷款的还款利率之后，笔者从可靠渠道获悉，光大银行已经准备在提高首付款比例的同时，对用于购买第二套住宅按揭贷款，执行商贷的利率5.76%，而不再执行原有的个人按揭贷款利率，并采取相应的“可上浮政策”。光大银行的有关人士透露，除四大国有商业银行之外