物业管理招投标1-4

物业管理招投标1第一章物业管理招标投标概述2指挥部基建处材料处办公室纪检审财务处招标办3一、物业管理市场的形成与开展1981年3月10日深圳第一家物业管理公司2005年底全国3万覆盖率接近50%北京70%深圳、上海90%一级资质企业300多家住宅区工业区、市政、学校、办公楼等物业管理市场已经逐渐形成，环境趋于成熟41、物业管理市场的特征物业管理是物业管理人员的体力和脑力的劳动的支出，因此也是一种商品。1〕生产与消费同步2〕效劳质量的个性化3〕效劳的综合性与整体性4〕业主〔住户〕对需求效劳的伸缩性52、物业管理市场的构成主要包括市场主体要素、市场客体要素、市场交换行为要素1〕市场主体要素直接参与或直接影响市场交换的各类行为主体，即商品交换的当事人。供给主体要素指从事物业管理的各种类型的企业需求主体要素需要物业管理以及相关效劳的各类物业的业主、使用人及房地产开发商。协调主体要素政府部门和物业管理协会62〕市场客体要素无形的商品〔效劳〕3〕市场交换行为要素 在物业管理市场活动中各方面主体所采取的交换行为。 物业管理市场运作环境〔见教材P4〕3、培育和开展物业管理市场1〕转变业主观念，树立有偿效劳观念是培育物业管理市场化的根底 树立有偿效劳的观念；增强业主对物业管理意义的认识；“你要管〞变成“我要管〞。2〕精心培育，增强市场主体的经营能力，是加快物业管理市场化的重点。7〔1〕增强经营意识〔2〕加强经营测算〔3〕努力探索经营方式3〕企业转变观念，树立市场意识，是培育物业管理市场的核心〔1〕树立效劳意识，强化敬业精神〔2〕树立企业形象、品牌意识和市场意识4〕加强立法，正确引导，是加快物业管理市场化进程的保证5〕政府要转变观念，按照市场经济规律办事，是培育物业管理市场的关键8在培育物业管理市场化方面政府应做以下工作：〔1〕利用媒体进行宣传导向〔2〕利用政府的权威制定有关法律法规，进行政策向导〔3〕组织专家队伍，运用物业考评手段，推动物业管理市场的开展〔4〕严格把好资质审查关，使市场运作中的主体更加标准6〕树立业主“质价相符〞的物业管理消费观念91、实施物业管理招标制度的必要性1〕实施物业管理招标投标制度是市场竞争机制开展到一定程度的必然要求 一方面，大量企业的涌现，市场逐步建立、开展 另一方面为了真正走向企业化，必须开展市场竞争，实现资源的优化配置。2〕实施物业管理招标投标制度有利于实现业主和物业管理企业双赢3〕实施招投标制度是大力推进物业管理市场化的重要手段二、物业管理招标投标制度102、实施物业管理招标投标制度的重要意义1〕推动物业管理市场化2〕推动物业管理行业整体水平的提高3〕明确双方责任，减少经济纠纷4〕促进物业管理企业苦练“内功〞5〕促进公平竞争，抑制浪费和腐败现象3、我国物业管理招标投标制度的开展1)我国招标投标制度的开展过程2〕我国物业管理招标投标制度的产生和开展11三阶段：〔1〕试验阶段〔2〕全面推广物业管理招标投标制度 1999年5月在深圳召开了全国物业管理工作会议会议主要精神〔P12〕〔3〕物业管理招标投标制度确实立和实施3〕物业管理招标投标制度的开展趋势4〕物业管理市场机制有待进一步完善121、招标投标〔1〕招标 指招标人根据自己的需要，对工程提出一定的标准或条件，向社会或几个特定的供给商或承包商〔各种经济形式的企业〕发出投标邀请的行为。〔2〕投标 指投标人在接到招标通知后，根据招标文件的要求编制投标文件，并将其递交给招标人的行为。〔3〕招标人 指依照法律规定对提出招标的工程进行招标的法人或其他组织〔4〕投标人 指响应招标、参加投标竞争的法人或其他组织三、物业管理招标投标的根本概念13招投标的特点：标价保密性报价一次性法律的约束性2、物业管理招标投标实质是围绕着物业管理权的一种交易方式1〕物业管理招标2〕物业管理投标3〕物业管理招标投标143、物业管理招标投标的类型和范围1〕物业管理招标类型〔按内容分〕〔1〕单纯物业管理招标〔2〕物业管理与经营总招标〔3〕专项工作招标2〕物业管理招标范围15?招投标法?规定以下建设工程，必须招标大型根底设施、公用事业等投资或者国家融资的工程全部或者局部使用国有资金投资或者国家融资的工程。使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的工程。16一般物业管理招标的具体范围：A、民用机场、火车站、地铁、汽车站、航运码头、大型广场、公园、市政街道〔公路〕、公厕、停车场、公共交通运输工具等公共场所。B、居民住宅楼、住宅小区、别墅、宿舍等居住场所C、写字楼、宾馆〔旅馆〕、饭店、疗养院、商住楼、百货商场〔商店〕、大型超市、农贸〔商贸〕市场等商业场所；D、体育场〔馆〕、浴场、影剧院、娱乐中心等公共运动娱乐场所；17E、工厂、农场、物流、保安、保洁、维修、供热供暖、给水排水等生产效劳场所；F、普通单位办公楼、学校、医院、图书馆、托儿所、幼儿园、养老院、康复中心、SOS村、殡仪馆等社会公益事业和社会福利场所。 涉及国家平安、军事机密、外交司法等国家机要部门的办公大楼物业、军事管理区的物业，不宜公开招标。184、物业管理招标投标活动应遵循的原那么1〕公开原那么2〕公平原那么3〕公正原那么4〕老实信用原那么19第2章物业管理招标程序20一、物业管理招标的条件1、招标人应具备的条件招标人必须是物业建设单位或相关物业产权人的法人代表〔负责人〕，或其委托的代理人。与招标物业相相应的经济、技术或管理类专业人员。具备自行编制招标文件，对投标人进行资格评审和组织评标的能力。212、招标工程应具备的条件符合城市规划要求符合政府公布的规模要求能够为物业管理企业开展工作提供一定数量的办公用房各类维修基金已经落实招标所需的其他条件已经具备22二、物业管理招标的方式1、公开招标——无限竞争性公开招标2、邀请招标——有限竞争选择招标3、协商招标——议标23三、物业管理招标的内容内容包括：前期参谋效劳和实质管理效劳非经营性物业和经营性物业内容略不同1、非经营性物业管理招标的内容1〕前期参谋效劳内容〔1〕开发设计期间提供的管理参谋效劳对投标物业的设计图提供专业意见。对投标物业的设施设备及建筑材料选用提供专业意见24〔2〕物业竣工验收前的管理参谋效劳制定员工培训方案。列出财务预算方案。〔3〕住户入住及装修期间的管理参谋效劳住户入住办理移交手续的管理效劳住户装修及材料运送的管理效劳迁入与平安管理效劳252〕实质管理效劳内容物业管理的人力安排保安效劳清洁效劳房屋及设施的维修保养效劳财务管理效劳绿化园艺管理效劳其他管理效劳，如车辆管理及特约上门效劳等262、经营性物业招标的内容指以经营性房屋为主体的物业，如酒店、写字楼等物业管理超越了原有的交换式劳动范畴，成为创造性的附加劳动。前期参谋效劳内容增加一项重要效劳内容便是代开发商制定物业出租方案和租赁策略，以及进行广告招租宣传，最大限度地提高出租率，增加租金收入。27实质性物业管理效劳是一种创造性的附加劳动，目的不是维持物业的根本使用功能，而是不断保持物业使用功能上的先进性，因此不仅要经常对物业进行高标准的维护，还要经常更新物业的设施和使用功能，以保持物业设施的先进性。另外，还应增加租赁管理效劳的内容。28四、物业管理招标程序准备阶段调查阶段招标阶段投标阶段开标阶段评标阶段签订合同阶段ⅠⅣⅢⅦⅤⅥⅡ29Ⅰ成立招标组织申请批准招标准备招标文件30发布招标公告或邀请书投标单位资格预审出售招标文件组织现场观察、召开标前会议Ⅱ31ⅢⅣ接受投标单位送交的标书开标1：标书评分阶段1信誉调查、采样开标2：现场辩论阶段评标、定标签订合同ⅤⅦⅥ321、招标准备阶段主要工作：成立招标机构、文书工作。1〕成立物业管理招标的组织机构分招标人自行组织成立的招标机构和招标人委托招标代理机构招标。自行招标的分两种情况：〔1〕开发商自行招标 开发商通过在其所在单位的董事会下设专门招标委员会或小组进行招标。招标委员会秘书部专业技术部33〔2〕业主大会招标业主大会行驶以下职权：制订、修改业主公约和业主大会议事规那么选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；选聘、解聘物业管理企业决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；制订、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；法律、法规或者业主大会议事规那么规定的其他有关物业管理的职责。34〔3〕委托招标代理机构招标 专门从事招标代理业务的社会中介组织，是按照?公司法?设立，并按照?公司法?规定进行运营的经营性法人组织。代理机构应具备以下条件：有从事招标代理业务的营业场所和相应资金有能够编制招标文件和组织评标的相应专业力量有能够参加评标的技术、经济方面的专业人才业主办理委托手续时需提供的资料：招标工程的批准文件委托招标书资金落实证明其他相关证明352〕提出招标申请并进行招标登记建设单位向招标办提交的申请的主要内容：招标工程具备的条件建设单位具备的资质拟采用的招标方式对投标企业的资质要求或拟选择的投标企业363〕制定招标文件主要内容：招标公告或邀标书投标企业资质审查表投标须知招标章程招标工程说明书合同主要条款技术标准其他相关内容374〕编制标底〔1〕标底的编制原那么根据国家或地方政府制定的标准文件、法规条例、招标物业的效劳定位情况、该物业的根本条件与区域环境以及招标文件的要求等编制标底。标底的计价内容、计价依据应与招标文件的规定完全一致。标底价格作为招标人的期望方案价，应力求与市场的实际变化吻合，要有利于竞争和保值效劳质量。标底价格一般应由本钱、利润、税金等组成。一个工程只能编制一个标底38〔2〕标底的组成内容标底的综合编制说明物业现场状况、影响因素、物业维修工程量清单与价格、管理效劳要求或预算方案。标底附件：物业的地质、水文、地面情况的有关资料，编制标底所依据的有关文件或方案。5〕确定招标的指导原那么及方式392、招标实施阶段1〕招标单位向社会发出招标公告或邀请通知〔1〕公开招标一般招标公告的内容：招标人的名称和地址招标工程的性质、数量招标工程的地点和时间要求获取招标文件的方法、地点和时间购置招标文件的费用需要公告的其他事项40物业管理的招标公告，主要内容包括：标的。拟招标的物业名称，主要介绍物业管理招标的工程招标的对象。规定什么样的企业可以参加投标组织机构。招标领导小组或工作小组有关招标的说明。41例如：参加招标应提交的文件种类由招标领导小组对报名企业进行资格审查购置标书的条件现场答疑会召开的时间、地点开标的时间，评标的方式报名投标的截止日期，报送投标书截止日期及其他有关事项42〔2〕邀请招标或者议标2〕审查与确认投标单位资格?招标投标法?规定，招标人对投标人的资格审查的权利包括两个方面的内容。一是有权要求投标人提供与其资质能力相关的资料和情况，二是有权对投标人是否具有相应资质能力进行评审。资格评审资格预审资格后审43资格预审通告应当说明以下事项：招标人的名称和地址招标工程的性质、数量招标工程的地点和时间要求获取资格预审文件的方法、地点和时间领取资格预审文件的方法、地点和时间领取资格预审文件时须交纳的费用；资格预审的日程安排需要通告的其他事项格式例如〔见P32〕44物业企业申请被批准参加投标经招投标办事机构审查合格按时送到招标单位填写资格预审表4546资格审查的主要内容有：物业管理企业的根本情况物业管理企业拥有的资金数量物业管理经验与过去的表现物业管理企业的管理人员及技术力量。主要负责人经历及企业背景等情况3〕出售招标文件，召开标前会议473、接受投标阶段〔1〕投标文件组成投标函投标人资格、资信证明文件投标工程方案及说明投标价格投标保证金或者其他形式的担保招标文件要求具备的其他内容〔2〕提交投标文件484、开标、评标、中标阶段1〕开标2〕评标〔1〕标书评议按照招标书中规定的时间、地点，在法律公证机关公证员、有关投标管理部门工作人员以及投标单位代表共同参与、监督下，公开拆封开标，并把标书分发评委专家评阅。评委会的评委要认真评议，公平打分。〔2〕现场辩论专家对一些问题进行提问。无记名投票493〕中标根据评分排知名次，并由公证人员宣读公证书，确认预选中标单位。 ?招标投标法?规定“中标人的投标应当符合以下条件之一：〔1〕能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准；〔2〕能够满足招标文件的实质性要求，并且经评审的投标价格最低，但是投标价格低于本钱的除外〞505、招标结束阶段1〕订立合同2〕合同的履行合同要全部履行；合同履行中的担保〔总合同中金额的10%〕3〕资料整理与归档资料包括：招标文件招标文件附件及图纸中标人投标文件及标书中标后签订的承包合同及附件中标人的履约保证书与中标人的来往信件及其他重要文件51第3章

物业管理招标文件的编制52一、编制招标文件的原那么1、招标文件的涵义、作用和分类1〕招标文件的涵义2〕招标文件的作用明确投标人递交投标书的程序，说明所需招标的工程情况，告知投标评定准那么以及订立合同的条件等。招标文件是提供给投标人的投标依据招标文件是评标的重要依据。招标文件是业主和中标的投标者签订承包合同的根底。533〕招标文件的分类〔1〕按招标的范围划分国际招标文件国内招标文件〔2〕按标的物划分货物招标文件工程招标文件效劳招标文件施工工程、装饰工程、水利工程、道路工程……542、编制物业管理招标文件的原那么〔1〕合法性原那么〔2〕明确性原那么〔3〕指导性原那么〔4〕公平性原那么3、编制招标文件的程序1〕了解工程及所在区域环境2〕明确物业管理的质量标准与管理水平等要求3〕确定投标、开标、定标的日期及其他事项4〕填写招标文件的申请表5〕编写招标须知55二、招标文件的编制方法1、招标文件的内容 包括3大局部〔P41〕 可归纳为6要素：1)投标邀请书2〕技术标准及要求3〕投标人须知〔1〕总那么说明〔2〕招标文件说明56〔3〕投标书的编写投标书包括：投标书所用的语言文字及计量单位；投标文件的组成；投标文件格式投标报价投标货币投标有效期投标保证金投标文件的份数及签署57〔4〕投标文件的递交〔5〕开标和评标〔6〕授予合同内容包括：定标准那么。资格最终审查接受和拒绝任何或所有投标的权力中标通知授予合同时变更数量的权力合同协议书的签署履约保证金。584〕合同一般条款〔通用条款〕 内容：定义。适用范围技术规格和标准合同期限价格索赔不可抗力59履约保证金争议的解决合同终止合同修改适用法律主导语言与计量单位合同文件及资料的使用合同份数合同生效605〕合同特殊条款〔专用条款〕 是为了适应具体工程的特殊情况和特殊要求做出的特殊规定。在合同执行中，如果一般条款和特殊条款不一致而产生矛盾时，应以特殊条款为准。6〕附件包括：〔1〕附表投标书格式授权书格式61开标一览表工程简要说明一览表投标人资格的证明文件格式投标保证函格式；协议书格式履约保证金格式〔通常为银行保函〕62〔2〕附文 物业说明书〔3〕附图物业的设计和施工图纸2、招标文件样本格式〔P45〕63三、物业管理专业效劳招标1、专业效劳分包招标的内容1〕专业效劳分包招标的目的〔1〕技术上的需要〔2〕经济上的需要〔3〕转嫁或减少风险2〕专业效劳分包招标的原那么、方式和程序643〕分包招标书的主要内容〔1〕专业效劳工程招标的综合说明〔2〕专业效劳工程概况说明〔3〕专业效劳的招标内容房屋以及部位的维修管理和要求住宅小区〔大厦〕公用设施、设备及场所的日常维修养护住宅小区〔大厦〕公共区域内的清洁卫生日常管理要求，包括清扫和保洁；住宅小区〔大厦〕内的保安要求、公共生活秩序管理；65住宅小区〔大厦〕道路、车辆管理住宅小区〔大厦〕智能化系统的管理住宅小区〔大厦〕的供热包烧管理住宅小区〔大厦〕公共园艺绿化养护有关招标投标方面应说明的问题662、专业效劳分包招标应注意的问题〔1〕管理目标〔2〕管理内容〔3〕管理费用〔4〕专业效劳工程酬金〔5〕效劳质量保证〔6〕专业效劳工程分包招标禁止再次转包招标。67第4章物业管理投标程序68一、投标前期工作1、取得投标资格1〕取得从业资格〔1〕从事国内投标的资格要求有工商行政管理局所颁发的营业执照有有关部门核准颁发的资质证书〔2〕参与国际投标应履行的手续注册选择代理人692〕筹措资金3〕物业管理投标人应当具备的条件具有独立法人资格的物业管理企业符合招标规模所要求的资质条件；具有一定的技术、管理经验和能力；具有一定的物业管理经验和能力703、获取物业管理招标信息渠道：通过报纸杂志、电视、网络等媒介发布的招标广告或公告来发现投标目标，这是获取公开招标信息的主要方式。搞好公共关系，经常派业务人员深入各个建设单位和部门，广泛联系，收集信息。通过政府有关部门，如发改委、房地产行政管理部门、行业协会等获得信息；取得老客户的信任，从而承接后续物业或接受邀请而获得信息。通过咨询公司等代理机构获得信息；通过业务往来的单位和人员以及社会知名人士的介绍得到信息。713、进行投标可行性分析重点：1〕招标物业的条件物业性质、规模、类型是否适合投标人是否存在明的技术难度或有特殊效劳要求，预计应采取何种措施。物业质量及其配套建设情况、租售情况和人文景观等情况的了解和分析允许调价因素、收费及税金信息。722〕投标竞争形势根据投标工程的性质，预测投标竞争形势。预计参与投标竞争对手的优势。〔包括：特殊效劳优势、技术优势、人力资源优势、组织机构优势、地域优势、管理经验优势〕分析潜在竞争对手的投标积极性733〕本企业投标该物业的优势是否需要较少的前期费用；是否具有技术、效劳、价格等的优势；是否具有类似物业工程管理的经验及信誉资金、劳务、物资供给、设备、管理等方面的优势；工程的社会效益；与招标人的关系是否良好；投标资源是否充足是否有理想的合作伙伴联合投标，是否有良好的分包人物业经营方式74二、投标实施步骤1、阅读招标文件1〕研究招标文件条款注意：研究物业效劳工程的综合说明，包括物业的地点、使用情况、功能区分以及业主的情况等，借以获得对物业全貌的了解。熟悉并仔细研究物业的规划设计和设计方案、设计图纸和技术说明书，目的在于弄清物业的建筑工程情况，使制定投标书和报价有比较可靠的依据。75弄清中标后的责任和报价范围，以免发生遗漏。注意招标文件中有关时间方面的要求，如投标截止日期、投标有效期、开标日期、合同签订日期等。招标文件中有关保函或担保的规定；关于投标单位资质方面的要求；明确投标单位在投标过程中应遵守的程序、原那么和有关事项，如投标书的格式、签署方式、密封方法等，防止造成废标。762〕研究评标方法最低投标价法综合评估法两阶段评标法773〕研究合同条款首先掌握合同的形式是总价合同还是单价合同，价格是否可以调整，如何调整。研究付款方式〔支付时间、支付方法、支付保证〕、货币种类、违约责任等条款。研究不可抗力、合同有效期、合同终止、保险、争议解决方式等条款。782、考察现场，参加标前会议现场考察要注意以下情况：假设物业管理在物业竣工前期介入，那么应现场查看工程的实际情况。假设物业已经竣工，那么物业管理公司应按以下标准观察工程；工程工程施工是否符合合同规定与设计图纸要求经检验到达国家规定的质量标准，能满足使用要求。竣工工程到达窗明、地净、水通、灯亮及采暖通风设备运转正常。设备调试、试运转到达设计要求；外在质量无重大问题；周围公用设施分别合理主要业主79主要业主情况，包括职业、收入水平、消费水平、主要效劳要求与所需特殊效劳等。当地的气候、地质、地理条件。803、确定管理效劳方法、内容、标准及工作量 投标公司应依据招标文件中的物业情况和管理效劳范围、要求，详细列出完成管理效劳的方法及工作量。住宅小区写字楼