《物业管理实务》电子文档教材

物业管理实务第一章物业管理企业第一节概述一、物业管理企业的概念和特征物业管理企业是依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。其特征可以归纳为以下三点：第一，是独立的企业法人。物业管理企业严格遵循法定程序建立，拥有一定的资金、设备、人员和经营场所；拥有明确的经营宗旨和符合法规的管理章程，具备相应的物业管理资质；独立核算，自负盈亏，以自己的名义享有民事权利，承担民事的责任；所提供的服务是有偿的和盈利性的。第二，属于服务性企业。物业管理企业的主要职能是通过对物业的管理和提供的多种服务，确保物业正常使用，为业主和物业使用人创造一个舒适、方便、安全的工作和居住环境。物业管理企业本身并不制造实物产品，它主要是通过常规性的公共服务延伸性的专项服务、随机性的特约服务、委托性的代理服务和创造性的经营服务等项目，尽可能实现物业的保值和增值。因此，物业管理企业的“产品”就是服务，与工业企业等其他经济组织是有区别的。第三，具有一定的公共管理性质的职能。物业管理企业在向业主和物业使用人提供服务的同时，还承担着物业区域内公共秩序的维护、市政设施的配合管理、物业的装修管理等，其内容带有公共管理的性质。二、物业管理企业的分类物业管理企业的分类方法有很多种，本书只介绍其中具有代表性的几种分类方法。（一）按照投资主体的经济成分来划分1.全民所有制物业管理企业全民所有制物业管理企业的资产属于国家所有。这类企业从已有的全民所有制企业或行政事业单位中分离出来，以原有企业或行政事业单位的房屋管理和维修部门为基础，由原有企业或行政事业单位负责组建。这类企业在刚成立时，往往依附于原来企业或行政事业单位，管理的物业一般是由原有企业或行政事业单位自建的，具有自建自管的特点。随着物业管理市场的不断发育和全民所有制企业改革的不断深入，这类企业已逐步走上市场化发展的轨道。2.集体所有制物业管理企业集体所有制物业管理企业的资产属于集体所有。这类企业一般是以街道原有的房产管理机构为基础，由街道或其他机构负责组建，管理街道区域内的物业或其他物业。此外，这类企业还可以由集体所有制的房地产开发公司负责组建，主要管理企业自建开发的各类房产。3.民营物业管理企业民营物业管理企业是指民营性质的物业管理企业。4.外资物业管理企业胡外资棉物业止管理胳企业肿是以盼外商般独资禾经营丸、中愧外合谣资经扯营或汪合作闸经营去等形划式进敌行运奔作的奸物业克管理俘企业盖。漏5.辫其他选物业徐管理逮企业黄其他加物业局管理乎企业型是指槽企业剧资产州属于虚多种千所有户制经跌济成得分的亭投资鹿主体尊所有传的物倦业管嫌理企白业。映（二保）按庸股东削出资翠形式还来划跑分昆1.啄物业圆管理渠有限弟责任绕公司回物业德管理摸有限至责任灵公司往的股抵东以容其出卫资额湿为限呢，对挑公司授承担面有限振责任忧，公忧司以者其全必部资采产对权公司葡的债伤务承仓担责剧任。为2.珍物业踏管理伯股份英有限建公司隙物业匀管理略股份颂有限阵公司尽的全洪部资心产被择划分忘为等电额股含份，领鼓动加以其火所持匀股份小为限版对公增司承脉担责乖任，与公司遭以其僻全部悔资产裂对公徒司的急债务垄承担尾责任巷。馒3.杰股份伪合作刑型物束业管填理企败业乓股份碎合作利型物巨业管逐理企姓业的澡股东怀通过薄订立杀合作颠经营杀章程苏，按吃其股况份享季有权当利和夏义务誉，企脑业以鲜其全侄部资浅产对票其债易务承爪担责族任。执三、铜物业遍管理钉企业银的常浪见模下式圆（一宋）房滤地产共建设题单位路的附受属子嘉公司排或部侨门董房地趴产建竞设单散位的穿附属间子公烂司是贵指由医房地凯产开袋发建牛设单乓位投箭资成疗立的橡法人烦或非弱法人规物业野管理澡企业翻。另浙外，少也有粗部分大房地认产企隆业在拴其内姜部设落立专砌门部肌门（碰不属简于企各业）家，承陷担售姐后物核业的鼻管理借工作堵。这闭种企含业的包特点锹是：好房地望产建述设单寨位与株物业杠管理正单位旨之间朗属上递下级际关系巷。这燕类物雹业管查理企令业过歌去的祝主要蹈管理死对象电为上仰级建女设单完位开栗发的私房地说产项援目，迁但近涌年来改随着板市场讲化进赠程不算断推攻进，恒除了挡管理招上级带建设纱单位鞋开发月项目论以外槽，也位通过教市场而获取袭物业裁管理杰项目哪。韵（二宝）独黑立的趁物业韵管理妨企业狐独立僻的物咸业管搁理企芳业是摩指不沟依附宝于房淘地产存开发患建设蝇单位韵和其略他单木位，谜独立岔注册抖、自浆主经控营、洪自负更盈亏咐的物需业管光理企辨业。雷（三退）物稍业管能理集抄团公多司闲物业墨管理滔集团良公司塑主要锯由集帅团总贵公司疼和下冶属公葬司或挥分公说司构朴成。穴集团蚂总公前司是风宏观目控制鸣机构烈，集柄团发拒展的陶战略婚决策需由总扩公司旋负责框，总住公司枯机关哄中也宁设若顿干业浙务处紫室和鼠行政售办公沸部门墨；子是公司国或分谣公司庙既可柿按地委域设惨置，貌也可亚按专服业服开务内绪容划致分，摆如楼晋宇设辣备维惨修公厦司、义清洁驱服务遍公司屋、保渣安服哈务公绣司以丽及物傍业管即理公心司等杏。周第二锁节婚物业阻管理执企业悼的成藏立踏造钻根据负《公财司法搁》和耍《物元业管旱理企宽业资宁质管徒理办各法》梅的规烫定，公物业闻管理接企业泪的设设立程鸣序分置为工民商注维册登朋记和羊资质棕审批敌两个尊阶段黑。鞭一、游物业第管理势企业笛的工陶商注超册登渔记性根据糖《公应司法购。规钞定，医企业萍设立兔须向使工商轧行政晨管理循部门茂进行防注册慰登记痕，在孟领取笔营业蜻执照俘后，舌方可扯额开膀业。广因此曲，物锈业管统理公猜司在辅营业夸前必再须到妹工商他行政漂管理颈部门角注册香登记包，其洋办理下手续颜与一犁般企吧业相处同。薄（一逢）企透业名炮称的迹预先谈审核汗物业巩管理坦企业嚼可结锦合行弊业特职点，哪根据灭所管丽理物均业的吨名称碧、地逗域、经公司横发起宾人等雹取名结，但销在起足名时书，必肆须符绣合《姿公司萌法》班的有乔关规花定。尊根据杯公司障登记鸽管理再的有肃关规挂定，壁物业骑管理辉企业三应当饰由全澡体股峡东或蜓发起鞋人指毫定的辜代表拐或委拌托的内代理驳人申绵请企忆业名船称的免预先钳核准给，经忌工商婚行政娘管理弊部门叮批准残后，结获得午《企兆业名磨称预黄先核静准通绪知书瞧》。姑（二吸）公蠢司地至址务物业蜡管理挎企业样应以庸其主隶要的增办事龟机构坏所在代地作谎为公伞司的智地址蚂。坑（三湖）注下册资互本拴《公券司法魔》规盖定，腥科技歌开发品、咨尤询、葱服务胸性有袄限责坟任公誓司最职低限冶额的记注册匙资本扑为１船０万抬元，咸物业姿管理磁企业肾作为动服务汽性企慈业应镇符合品此规立定。惜同时涉，考沟虑到撤企业日注册奥后即温应办身理物贞业管闭理企赵业资波质证锅书，它因此跪，注象册资固本还阀应符锋合资羞质等轻级注清册资逮本的处规定探要求虹。登（四血）股贩东人警数和汁法定稍代表着人盒在设骄立物平业管柳理企加业时蔬，股汽东人污数必阁须符铅合法左定条航件。功（五贝）公态司人浓员假物业北管理度企业具人数彼和从庙业资辨格应蚁该符草合相拆关法刑规要写求。杰（六石）公倡司章迹程编物业闲管理斯企业摄章程爸是明自确企宜业宗刊旨、杠性质初、资奸金、息业务斯、经女营规膨模、海组织叶机构好以及恭利益姿分配出、债例权债普务、能内部叼管理枯等内尽容的忘书面头文件葱，是护设立干企业愧的最较重要芳的基运础条谁件之企一。严企业难章程粉的内和容因银企业币性质盟和业耀务的添实际晨情况外不同概而有卵所不交同。傅一般柱工商知行政归管理秒部门括备有开章程乘文本富，主幻要内驻容包慧括：沃（１胞）总筝则，颈包括重公司踩名称筋和地候址等援；扬（２估）企卧业的拒经营阶范围摧；抚（３杠）公之司的付注册区资本匆；片（４说）股箩东的喘姓名抄或名街称；祝（５溪）股村东的布权利牙和义碍务；田（６亏）股崇东的钥出资脉方式仰和出酱资额格，股县东转琴让出滥资的丧条件闻；绸（７旺）公扒司的宋法定铺代表腥；撑（８车）公门司解沫散事飘由和疼清算乌方法绩；酿（９集）职袖工录诊用方球式、批待遇界、管鞋理方偶法；辆（１去０）扣企业盾的各棉种规直章制报度。蚀物业侧管理哪企业忧在办污理企找业注溜册登候记时熔，应壁提交疲由具但有法振定资廊质机巧构出毁具的石验资宜证明晨，以切及必岛要的屯审批批文件负。物疾业管批理企惧业如复果符朋合规矮定的复条件毕，在临工商偶行政躺机关哲发给束营业涨执照谢，公蜓司即盾告成苗立。框二、猎物业洒管理瘦企业创的资传质审运批及秋管理削（一尺）物谊业管携理企播业的赖资质盐条件涌物业猾管理割企业弊资质仍等级堂分为暖一、言二、徐三级融。国骄务院驱建设岛主管疏部门米负责论一级麦物业萍管理至企业低资质挨证书盏的颁植发和沙管理皮；省出、自绍治区蛾人民荣政府写建设妇主管辱部门则负责索二级腾物业禽管理玻企业材资质醒证书姻的颁竞发和谷管理详，直仿辖市纤人民理政府贪房地智产主筋管部则门负业责二危级和攀三级拾物业充管理退企业烤资质言证书年的颁已发和兵管理奖，并冠接受父国务灰院建斑设主螺管部悄门的润指导露和监厕督。灿设区感的市匠的人啦民政婚府房台地产线主管绞部门希负责芝三级菜物业京管理籍企业则资质析证书果的颁邪发和呀管理误，并禽接受辜省、亭自治愉区人勒民政轮府建不设主浓管部殊门的越指导趟和监狠督。皇各资运质等岁级物芦业管胖理企软业的桐条件妹如下句：颠１.炎一穷级资顾质：勒搏（１所）注歌册资珠本人犹民币侨50熔0万票元以燕上；卸淘（２侦）物甚业管辛理专租业人江员以轿及工数程、绵管理沈、经香济等样相关揪专业原类的竞专职清管理士和技尝术人男员不秋少于两30您人。章其中懂，具缴有中碧级以踪上职拼称的讽人员甘不少馅于2大0人庄，工咱程、花财务匹等业谢务负驴责人介具有病相应园专业艺中级冷以上怜职称所；兔惊（３确）物绕业管绢理专波业人野员按凳照国届家有削关规例定取红得职旅业资膏格证姿书；罩蛮（４兆）管朵理两和种类景型以就上物青业，融并且婆管理蹄各类帖物业疤的房堂屋建诊筑面插积分肆别占诉下列妖相应挡计算独基数唇的百崖分比桨之和胀不低主于1纷00捐％：转慰1气）多晶层住谢宅2礼00欢万平乘方米电；倘东2煌）高妈层住肃宅1膀00葛万平民方米蹈；急液3东）独葛立式片住宅格（别青墅）腥15寸万平料方米消；减估4蹄）办乞公楼守、工半业厂曾房及驾其它患物业辞50耍万平抄方米馅。抛（５廉）建拳立并煮严格债执行柄服务穷质量售、服打务收扑费等值企业社管理讲制度跪和标产准，奖建立险企业启信用滤档案途系统痰，有仍优良额的经槐营管佩理业杂绩。最２.和二级蹦资质可（１得）注演册资偿本人龟民币肥30验0万牺元以毁上；滑（２谋）物肢业管讲理专梳业人讯员以次及工裕程、旬管理恢、经若济等瓣相关韵专业畅类的是专职圆管理紫和技惰术人谱员不油少于汉20秃人。溪其中禽，具轧有中抓级以啊上职怒称的系人员膝不少针于1翠0人老，工贱程、染财务否等业湿务负常责人鞋具有容相应玻专业秩中级动以上闭职称康；胖（３槐）物序业管截理专爆业人律员按杯照国仿家有颤关规居定取弦得职课业资绿格证纱书；纯（４造）管秆理两性种类卵型以畜上物喷业，肃并且同管理珍各类愁物业亲的房重屋建货筑面驻积分紫别占笨下列秤相应亚计算唇基数亦的百搭分比芬之和撇不低民于1您00尤％：回1茎）多纳层住每宅1视00霸万平鱼方米井；计席袋2）浸高层穗住宅伏50冷万平桃方米服；贫银赴3）存独立星式住民宅（避别墅窜）厨8万络平方胶米蛇；报务响4）柏办公访楼、芝工业妇厂房乒及其相它物债业2室0万副平方挤米。洁（５宫）建望立并鼠严格嫩执行款服务候质量碗、服圾务收凳费等像企业沾管理衣制度音和标氏准，望建立睁企业抢信用千档案业系统款，有优良好况的经唉营管精理业它绩。胞３.度三级侮资质阵（１逃）注乏册资庸本人络民币研50因万元呜以上楚；闻（２较）物嘴业管精理专廉业人犁员以服及工戴程、军管理吸、经淡济等斧相关咐专业指类的镇专职样管理唇和技荣术人国员不俭少于绒10役人。颂其中盗，具碍有中氏级以仿上职栏称的思人员透不少茅于5听人，来工程赏、财赞务等精业务匪负责幅人具翻有相芬应专的业中高级以难上职器称；北（３泥）物妻业管咸理专唐业人魔员按捏照国闪家有壁关规测定取榴得职租业资含格证鸽书洒（４镜）有糕委托扰的物恨业管睛理项跟目；愚（５蒜）建唤立并尺严格浑执行淹服务苏质量渴、服淋务收瓦费等骑企业鲜管理舌制度某和标可准，重建立刷企业汗信用俊档案蒜系统驻。裤（二狡）在叠申报辜资质喂时需弟提供断的资咏料牙亮新悼设立装的物孕业管撞理企销业，桨其资奥质等窃级按寇照最怪低等提级核寿定，蜓并设贼一年绕的暂样定期竞。物贪业管抓理企对业应厉当自悟领取式营业迫执照舌之日才起3朽0日料内，呈持下祥列文奉件向聋工商患注册谢所在巩地直巨辖市钥、设记区的猛市的讯人民波政府宋房地翼产主倒管部翻门申斜请资旺质：概袖（１召）营钥业执核照；俭笑（２捕）企齿业章犁程；妻腾（３初）验孝资证直明；暮满（４疑）企盾业法仅定代亮表人省的身滚份证轻明；抱话（５暮）物网业管脊理专革业人腹员的梅职业需资格炸证书数和劳脑动合兄同，姻管理叠和技究术人低员的弄职称阵证书秋和劳就动合戚同。村（三国）物批业管咽理企柿业的清资质阁管理悦资质业管理旷是房玻地产秋行政效主管蜂部门好依法锹对物忠业管脂理企雪业和处行业数管理妇的主甘要内味容之傲一。问除资猜质审含批外臂，资甜质管泉理还饮包括磨对已唇设立君的物影业管纠理企历业是贼否遵当守法判规、海规章档，是惭否履龟行合妙同，高以及定经营览管理痒、信烈用等雀情况圆进行跟监督宴检查错。资贿质管获理有材利于窃规范乞物业响管理驴行为家，加蹲强对跃物业跑管理饮活动补的监谊督，悟维护醋物业苹管理努市场镜秩序勇，提甲高物通业管歉理企月业的领管理族和服惊务水阿平。侦物业段管理避企业葛在申碍请核殊定资途质等斯级时燃，若漆出现带违反作《物坛业管请理条承例》麦规定尚的相岸关行丢为，抗将不午会获糊得资阶质审配批部流门的首批准冒。苦第三煌节本物业真管理涛企业砌的组红织形熔式与概机构阶设置卸一、茫物业探管理妈企业清的组置织形好式蚂物业姓管理委企业好应根然据自倚身实衫际情腾况，租选择围适宜赖的组本织形苗式。准物业秃管理愧企业罚的组槽织形诞式有祸直线农制、冤直线篮职能挺制、州事业随部制采、矩堵阵制蔑等。许（一霸）直妄线制顺直线朴制是凝最简刮单的雷企业揪管理丽组织哪形式嗓，它厨的特啦点是标：企阀业各候级领旧导者弟亲自括执行尺全部线管理嫩职能菜，按抹垂直虽系统斑直接苍领导逮，不凡社专宅门职垦能机厉构（鞠如图敲1-替1所低示）专。这跳种组麦织形番式适再用于沸业务助量较骡小的牲小型怖物业刑管理华企业意的初龟期管派理，靠不能建适应广较大溜规模械和较艳复杂音的物与业管江理。糖（1迟）主岗要优各点：膏领导果能够辣集指邪挥和伯职能奋于一波身，轮责权犬分明懂，指膜挥及忌时。棚（2蓝）主催要缺来点：醋要求未领导设能通阶晓各却种知纳识，率具备炊多方践面的颗知识征和技石能。服务部主任服务部主任维修部主任组长组长组长组长组长经理组长盟图1用-1匹直咸线制亡物业胁管理街组织些形式亲（二乳）直咐线职毫能制志直线眼职能欲制以疫直线奔制为裤基础喉，在痰各级毛主管脆人员结的领遍导下形，按伐专业捏分工佩设置急相应被的职贴能部雹门，道实行进主管风人员皂统一勺指挥晚和职惯能部肠门专烘业指垂导相叔结合角的组棒织形垫式（压如图述1-画2所首示）演。其妇特点第是各饲级主猴管人彩员直井接指脸挥，碌职能他机构甚是直卫线行渣政主钩管的码参谋盟。职确能机味构对斤下面打直线公部门闷一般仅不能疯下达泛指挥榆命令具和工晋作指载示，东只是吼起业王务指备导和妻监督迁作用羡。这淹种组俱织形耕式是丛目前苦物业尺管理臂机构量设置暂中普精遍采杠用的眯一种鼓形式些。其（1假）主银要优演点：励加强颠了专越业管艘理的之职能犹，适梨应涉隙及面绝广、借技术通复杂弹、服做务多伤样化画、管亦理综乖合性耍强的成物业本管理他企业卖。肃（2醉）主幅要缺扫点：凶机构奥人员饲较多口，成公本较炼高；宝横向惹协调钥困难鞠，容奋易造恰成扯看皮，帖降低缠工作背效率谎。职能机构职能机构职能机构职能机构职能机构职能机构职能人员职能人员职能机构职能机构作业组作业组作业组作业组公司经理宁图1吹-2漂直绪线职叙能制左物业朴管理暴组织苹形式灰（三定）事明业部年制总公司职能机构职能机构租赁经营事业部专业服务事业部职能机构职能机构职能机构职能机构职能机构职能机构经营部租赁部园林绿化电梯维修否事业哪部制副是较逗为现封代的蚕一种腾组织聋形式早，是涂管理粘产品章种类钞复杂羽、产堆品差耐别很牺大的汪大型点集团座公司遍所采蹄用的垫一种箱组织蔬形式脆（如后图1丝-3曲所示拦）。歌这类熊集团堪公司勒按产泰品、忆地区胶或市旱场将挣公司萌分成慈几个蝇相对挎独立助的单胜位，浙即事孙业部讲。这芳种组兼织形挖式的杰主要聚特点册有：艳一是帽实行恰分权择管理普，将愁政策每制订殖和行射政管桥理分塑开；困二是股每个推事业饰单位摧都是奴一个引利润徐中心受，实廊行独沾立核葛算和戴自负完盈亏落。这急种形届式一叠般多提由那墙些规筒模大军、物朱业种版类繁蝶多、摩经营淋业务灵复杂节多样龙的大狼型综总公司职能机构职能机构租赁经营事业部专业服务事业部职能机构职能机构职能机构职能机构职能机构职能机构经营部租赁部园林绿化电梯维修匪图1扎-3永事泉业部扣制物详业管燕理组苗织形暗式观（1此）主补要优盘点：暴一是皮强化够了决游策机弃制，丧使公质司最承高领矮导摆忆脱了慢繁杂乓的行趋政事际务，屑着重照于公奶司重浇大事蝴情的床决策奋；二脑是能倾调动继各事搞业部寻门的贝积极酸性、庆责任捆心和僵主动缸性，赖增强保了企妙业的毅活力章；三稼是促皂进内呢部的字竞争眠，提芽高了挤公司充的效伴率和买效益尤；四观是有帖利于供复合后型人脏才的件考核坑培养作，便申于优耍秀人喊才脱祖颖而雪出。蒸（2缎）主减要缺炊点：嘉事业告部之较间的童协调追困难沾，机亿构重翻叠，间人员灯过多跌。猛（四土）矩评阵制胳矩阵斜制是掠在传号统的瓦直线帖职能颈制纵灭向领框导系郑统的描基础奶上，踪按照颠业务菠内容殿、任创务成济项目炒划分核而建魄立横逢向领酷导系拘统，险纵横肿交叉册，构诉成矩剪阵的驶形式讯（如评图1破-4哥所示覆）。飘其特储点是碗在同瞧一组既织中精既设殃置纵伞向的没职能花部门玻，又惧建立隆横向纳的管胁理系萌统；奉参加其项目堡的成壁员受臭双重难领导律，既蕉受所乡属职截能部梳门的室领导寄，又勒受项叠目组既的领距导。总经理总经理项目部项目部项目部职能部职能部职能部宴图1么-4益矩估阵制纤物业中管理却组织店形式泳（1浑）主爪要优屯点：葛一是芬加强殊了各纸职能描部门何之间誓的横苹向联物系，鸣充分洞利用工了人迅力资病源；省二是贤有利廊于调洲动各袍方工编作积跃极性秩，解思决处脏理各马自责何任范境围内梯的问草题；团三是非具有恒较强恒的有秆机性滩和适稠应性帜。共（2过）主链要缺难点：游一是吧组织水结构略的稳耻定性涂较差棍，机动构人葛员较糟多，万容易济形成多多头佛领导怕；二勺是部箩门之昨间关辩系复沿杂，便协调详工作液量较替大，牺处理耐不当裁容易肤产生真矛盾攻。湾二、播物业称管理趋企业狗组织猪机构感设置叼的影搜响因迹素株（一贫）企纪业战床略因待素弓战略帖是为刑实现长组织缸目标裤而制淡订的咳产业纱定位叶和发悬展方紧向。诊组织街机构拥与组玻织战荒略密抵切相版关，佩一方冷面组灶织战粪略要侨受到辰现实当组织指机构放的影择响；还另一泊方面软，当缘组织哭战略街发生桃了重重大变象化时滨，组舅织机式构应晌作相研应的挂调整详，以洪支持胜组织搞战略怨的变筛化。奋（二赞）外摇部环姑境因溪素量外部蜜环境缝主要迈包括裂物业乐管理唱的行短业特咸点、唐人力宗资源烦条件拒、产色品特顿点、弓客户饥、市双场特绿点、撇物业其管理寸的政仰策法西规和盼宏观家经济阻形势遮等因泡素。违在设橡计组礼织机妻构时亭要考撞虑外往部环邻境及皆其稳利定性阶。外浴部环哨境越涉复杂谦、多膊变，披组织旁机构别就越妖应该露强调低其适尺应性饮，以耽便采饶取多淋种对拖策来庆消除铁外部父环境证对企凯业的沸不利召影响罚。它（三合）技材术因耀素嘱技术值因素赏主要劳包括苍设备壳、技屈术、仓管理影知识较在内继的广范义技进术概抗念。壳一方英面，龄组织戒活动扭需要晓利用渗技术纷来进菌行；副另一陈方面援，技椒术及钉设备知水平寻影响绍组织淹活动角，亦烧影响捷职责践划分搬、岗壁位设播置及使素质夏要求文。搁（四顿）组宾织规熟模及济所处税阶段修组织仇规模岔直接纠影响缸到组布织机驻构的淹管理任层次幼、集早权程离度、米规范幻化及栽制度绒化；饭组织误规模每化较示大的歉企业虎，工龙作专谨门化平、部客门化骄的程普度较坦高。否企业慨所处未的发慢展阶城段不咸同，捡面临阁的主奶要任率务和吗目标臂也有陈所不最同，胃组织活机构萄也应元有所伍差异浴。蚂三、虑物业腔管理荣企业明组织番机构溪设置顿的要佳求箩（一牧）按挺照规炒模，胸任务值设置验物业磁管理印企业哲在设刃置组艳织机全构时搁，一拼方面岸应考尊虑管烤理的仓规模捉，一朴般而奔言，疫管理岩面积冷越大具，员规工越芹多，疾划分躬的管依理层旬次就革越多密，部躁门和其职能预设置屠就越陈全面腰，分如工越咐精细上；另法一方冻面，费在保膏证关你键职蓝能的酿基础轻上，派又应柏适当帽减少栗部门委划分颤，或家者将孟几个尼相关姑的部蛾门合应并长市一个辩综合初部门孕，采包用一冈专多妙能、这一职词多责问的组逃织机佩构设做置方笨式。饺物业天管理眼企业耐的组渠织机穴构设遭置要鸽服从昌企业战的任泰务和塌目标比，根浆据物踩业管为理模骨式的底任务捡和目业标的停不同需，组层织机秃构设废置的口重点德也应溉该有许所区腹别。侦（二扇）统避一领调导、锁分层浓管理废物业央管理贷企业匹各部瓜门和奴项目风应有础明确籍的分府工，功把企李业的演任务全和目目标进泪行层漂层分萝解，屯落实济到每悔个职巨能部后门和田项目络，有表效控畅制管西理行背为，吵实现岁集权森与分调权相兽结合岁。物梢业管凤理企职业无绍论进基行怎汇样的证组织逗机构就设置答，都叮要服瞧从统缸一指维挥的抛原则灾，即劈企业鼓的各往个机敌构在说公司葱的总垦体发悠展战首略和喂方针丢的指筹导下根，服扭从上键级的青命令算和指浸挥。遍这样拿才能杠避免宴多头简指挥慕，保肠证政耻令畅撒通，狸提高这管理谢工作伍的效弟率和贤效果湾。惩（三可）分患工协雾作属在物舞业管莲理企团业中螺，应挥加强像上下既级之盟间纵暑向协正作，国改善饭各职巧能部学门、点各项摸目、应各岗到位之标间的咱横向踢协作垮关系康。物杯业管梨理企妥业组中织机某构的浪划分酱包括督管理靠层次然的划裂分、逢部门电的划校分和浇职权壳的划里分。叮各层路级、吹部门密和职移位之贯间要帽有专懒业的笔部门畜或人惧员来淋管理烫和负匪责，浆各部柔门和宴人员减之间疯又应剥该保在持相胶互协惊作关介系。行（四穗）精摊干、鄙高效桶、灵兽活隆物业盖管理出企业蚀组织迁机构宇在精脚简、御精干曲、高源效的棒同时处，还黑应根啊据企昼业外船部环抓境的租变化毫和企别业内鄙部业确务发眠展的需需要剩，及习时作彼出必售要的派调整撤。姻四、洒物业殃管理忌企业赖的机隶构设胃置棕物业绘管理集企业诸规模冈较大悟、管朗理的油物业扇较多说时，糠企业锁的总宇体结揉构可鞭分为呀两级从：企鞋业总就部和发各项屠目管爹理机爆构（论也有惕称管驳理处碌、服普务中府心或匹服务幕处的短）。社在企槐业总军部可警以设甜置若喉干职希能部寿门，隆分管甘各项瓜目管许理机扣构的跃不同颜业务怕；项庸目管哲理机包构负蔬责具霉体管缴理服乏务操赞作。牵一般异情况膊下，踩企业浸职能祖机构群及其刘职责本，主仙要包吓括以掘下内关容：拔（一往）总旅经理纺室幸总经阶理室脉一般刮设总绑经理到和若叠干副第总经疗理及丰“印三师奸“虎（总允会计缓师、浇总经严济师叨、总扒工程赠师等蓝），排部分限企业捉还设窗有总贯经理侧助理叨，他饭们共运同构似成企繁业的败决策纸层，储对企拜业的娱重大定问题工作出皆决策敢。盖（二字）人悬力资敬源部柔人力钓资源妄部的部主要聪职责芒包括兵：制档订企赌业各国项人逝力资夏源管须理制雕度，回编制触人力垄资源跟发展岔和培目训计国划，芳优化玉人力盼资源跨结构扎和人刘力资柔源配鲜置，吓设计触实施向薪酬镇管理蛋方案离，完尖成人汤员招模募、闸任免葵、调柿配、梳考核赤、奖盖惩、徐培训续、解娇聘、督辞退金等工析作。诊（三举）行街政管捞理部酒行政南管理唐部的闻主要巴职责岗包括绪；编蔬制实草施行责政管数理、侦企业鼠文化石建设孤、品笑牌管蛾理和助信息答化建理设的届规划悬和预器算，汽建立坡相关钞规章惯制度莫、管猜理标伸准和硬工作剥标准桶，完完成企杏业日轧常行乌政管尾理、轰企业枣文化洲和社辱区文物化建岗设、宾品牌覆策划评、后振勤保阀障、狡内部彼信息或管理繁、信难息化则建设筹、对剃外事萄务的禽联络法等工顾作。拔（四凝）财蒸务部彼财务拢部的扩主要土职责纵包括且：坚客持原涨则，查遵守适财经铺纪律级，执主行财题务规欲章制誉度；椅编制确财务牛计划亲，做累好财旦务核秃算、响成本湿控制隆、预菌算和俩决算盛管理骆、财火务分疫析和拳财务黑管理姐等工俭作；奥督促敬检查短各项眨目的握财务拥收支炊情况伐，监烟督资春金和录资产汇的安迷全运摊作，舟增收宰节支亩；定侨期向诸总经锋理室堡汇报熊财务棋收支动情况眉。铅（五蛋）品猜质管蓄理部徐品质艘管理短部的揪主要坝职责蛙包括占：企加业质信量管公理体仅系运沟行和传维护辟，各客物业进项目口服务快品质旅监督宋，客仅户满百意度栗评价症及监哭督，毒管理突评审梅，协深助新亦物业交项目应建立紫质量缎管理聋体系漫，外典部质道量审挥核的租协调醉，内斤部服头务品给质审犁核的挠组织匙协调哄，客搅户服蔑务监爆督管丰理，贯客户帐关系秧管理势，客慎户投全诉处蚊理，案客户泽满意匹度评传价等罢。窝（六迁）市要场拓琴展部烂市场轧拓展摩部的革主要遥职责赠包括耍：物长业管守理市甚场调钩查研粪究，库物业胖管理徒市场善拓展曾，物坊业项添目可倒行性饿研究绢分析压，制丽作标待书，菊投标赏管理享，新岁接管腔物业休项目潜前期窄介入三管理劈的组颠织和北协调愧，顾返问项疑目管帅理与兆协调集等。引（七道）经学营管奴理部摧经营红管理亲部的吊主要认职责肝包括为：制喉订和集分解膊企业司经营浆计划略和经蚂营目曾标，停制订威物业斩项目男考核巾体系反、考忙核指栏标和洽标准毕，组唱织对酷各物踏业项丙目进道行目载标考悄核等撑。为（八伞）工稠程管伪理部弟工程织管理凉部的拐主要艘职责狱包括惭：工怎程维计修和叹运行颗保障薯，合漫格工读程维性修分臭包商埋评审筒，各绕项维候修保权养工归程和取工程眉改造敌项目踏投标匹、预蜘算及圆审价核、合潮同评碧审工蝶作，饶为各椅物业启项目业提供老工程错技术系支持秃、工义程设镰备运消行和烘维修滨评审邻，支亡持新唐项目诵做好纹新接软管物些业的档移交忽、验甘收和脚工程悠管理挡，负屡责或厦参与万有关很工程氏设备盖管理赶文件愚的编麦制等绣。径（九赴）安舱全管遣理部先安全魂管理递部的熄主要朗职责畅包括增：各途物业奋项目船安全亲管理乎监督得控制以、安胜全管肥理指刑导的伙统筹妨安排鞋、安玻全检关查的期统筹匙安排狼、安虑全管唐理评皱审、扣新项降目安池全管蠢理支拐持和耐协助突、负童责或异参与顺有关故标书病安全忌管理舟文件孩的编污制等插；具满体负晶责公召司安贿全管贞理制绸度及鲁工作描计划航的制掩订与梳实施理，并疏监督绍、指丝导、瓣协调吧和考敞核各塑项目璃的执宏行情覆况；迹完成各安全边巡查烂、安锦全投穗诉处瞧理、捡定期丝消防错安全南检查屋等工正作；笼协助高项目愁对重蔽大安抵全事匆故或完突发纺事件壁的调第查和嫩处理彩。脊（十掩）环妖境管赤理部蛇环境勉管理板部的骨主要义职责盐包括彻：负宅责清没洁、姜绿化乱管理各，保买持环且境卫哑生，展实施洪企业裕对清柔洁和侄绿化扎分包毙方监数管等邀；具驴体负故责指蛮导、阁监督索各项染目清牧洁绿植化日送常维徐护保旅养工投作；巨负责赚对承六包方梅的监遮督检闷查与授考核复；负叮责制厚订公虹共环芽境卫添生防咱护的抽各类锋管理征措施完，组英织编肾制并猎实施垂项目沸清洁扒绿化返的大阴、中哄型维融护保乡养计板划。毙复习替思考跃题党1.汇简述回物业云管理放企业抛的概韵念、棉特征垮。忠2.饰简述抚物业列管理绒企业何的类丘型。利3.兵物业废管理足企业裤注册前登记些包含详哪些泰要点液？算4.刚物业元管理交企业理资质钉分为联哪些淡等级单？应箭由哪铅些机规构颁舅发相肿应的资资质然证书垮？桌5.去新设怖立的沃物业当管理绸企业邀在资丛质申帽报时绍应提野供哪鲜些资如料？嫩6.戏简述扰设置厘物业垃管理株企业光组织稼机构俩的要津求。榴7.货简述择物业盯管理筹企业选组织桂机构拳设置锋的影多响因蔬素。友8.添简述躬直线案职能馆式组座织机舒构的眉主要皆优缺乏点。穷第二疗章远物业链管理痰招标异投标邻物业间管理站招标绝投标喷的招虽标投勿标双羽方运据用价胸值规粉律和软市场奸竞争陆机制玻，通土过规序范有谋序的摘招标柳投标栗行为遗确定逐物业播管理者权的泳活动尤。物矩业管堵理招菊标投兄标，从是我体国物免业管京理发挪展的颤必然但产物谜，也螺是行嚷业发梨展日职趋成戚熟的较体现洋。魔物业页管理规招标六投标袋与其跟他行旦业相部比，膊具有嘴一定辰的自剃身特纳点。妖本章婚拟从称物业退管理挠招标虹投标丈的概南念入放手，静对物左业管仪理招夕标投蹦标的膨内容亏、形平式以恰及招地标投躲标策穴划与兼实施走，物键业管吹理方悠案的地制作妈等方出面分缴别予炭以阐些述。狂第一烧节株物业暑管理法招标狮投标业的内跌容与差形式益一、孙物业浸管理桥招标逝投标疗的概庆念枣（一药）物妥业管辅理招状标昂1.吓物业泰管理催招标典的概晶念托物业拜管理受招标锯，是鞠物业坛管理搭服务观产品淹预约印的一啄种交培易方摄式，稠即由已物业侍的建蛛设单似位、膀业主小大会隐或物掏业所这有权某人（怠以下妻简称呀招标燥人）彩根据并物业蛛管理差服务迈内容磨，制活订符掏合其帮管理作服务撒要求宅和标挎准的脱招标涨文件球，由仓许多些家物城业管苏理企锯业或霞专业奇管理放公司蝶参与虏竞标午，从浸中选多择最街符合光的竞疑投者闹，并巡与之疑订立闸物业揉管理谜合同手的一灾种交孕易行漠为。任2.党物业驼管理拒招标丑主体岸物业中管理声招标阀的主挎体一眯般是傅物业荣的建共设单烛位、谅业主末大会树（单落一业伸主）绍、物懂业产薯权人盲（政眠府机晴关或丛物业戴产权触部门伯）。琴在业唐主、含业主泊大会铁选聘活物业动管理凑企业鞋之前谁的前族期物售业管痰理活值动中隐，由裹物业盼建设御单位坦负责届物业约管理樱的招苗标组极织工援作；桶业主训大会腿已经隆成立滥的，巩由业民主大效会负顽责实段施物赏业管盛理权绞的招暂标组击织工娱作。枣一些跑重点仪基础莫设施溪或大恨型功筹用设贼施的俗物业拢（如症机场硬、码碌头、逝医院碍、学欺校、挥口岸文、政简府办缝公楼收等）统，其盘产权岛人多购为政哭府的蹦国有汤资产菌管理艘部门凯，此丘类型捐物业裁的招支标必横须经南国有侄资产酸管理陵部门蜂或相中关产提权部们门的慰批准液，一吧般由传产权史人或触管理怀使用课单位千、政蛇府采给购中物心等惭作为祖招标震人组惩织招拒标。垃（二阿）物酿业管匠理投雁标检1.所物业烦管理自投标粮的概她念堤物业评管理蕉投标谱，是泪对物抛业管沸理招劈标的哲响应执，是情指符颜合招搁标条沿件的坊物业赚管理羊企业棕，根辆据招荒标文张件中叫确定面的各凶项管草理服棚务要塞求与草标准央，编球制投舞标文碑件，厨参与慰投标溉竞争约的行垂为。犁2.泼物业浴管理中投标寇的主暮体教物业仁管理皮投标头的主幅体一幼般是御指具阵有符姓合招避标条括件的贸物业较管理撑企业崇或专殊业管圣理公蓬司（每以下皆简称到投标稠人）腥。萌专业任管理蝴公司薪通常奸是指缘具备鸭一定鸡资质肆、能榴承接敲物业悠管理卧专项纸服务逃的专参业化筐企业犹，如爽电梯的（安柿装、住维修怎）专侮业公刷司、养楼宇茂设备运专业搜公司协、清被洁卫袭生公胀司、规园林众绿化句专业脉公司欣等。容就整纹体的忧物业牺管理慧服务珍项目悄而言犹，投职标的斩主体覆必须探具有众相应家资质埋的物若业管觉理公茧司。垃但市虽场上缺也存砌在将疗一个惧整体超的物谁业管默理项鹊目按辱内容目进行珠分项治投标事的情商况，羞参与恨投标拿的不者仅有搂物业誉管理消企业李，也粒有相砌应的冷专业夕管理弄公司跑。起二、蜂物业泄管理惑招标脉的类想型炮（一县）按恢物业禽类型焰划分图根据搬物业补的不绣同类奇型，翻可以羡将物躬业管蒜理招贱标分烘为住沸宅项伪目招研标和括非住脑宅项愤目招粗标两颈大类宾。其父中的恒非住劈宅类淡型项喝目可毅分为要商业休区、盘写字恼楼、如工业拢区、忽公用折基础详设施涂（如盏机场擦、医毅院、识地铁葵、学顶校、恭码头危、步徐行街状）等关。甘（二另）按筋项目间服务狼内容帐的实钟施划守分饱根据易物业傲管理姥项目必的服食务内各容和摇招标危人的孕不同草要求执，可射以将轻物业择管理务投标捷分为梨整体谅物业辩管理六项目蝴的招扶标、歉单项吊服务花项目洲的招刑标和言分阶片段项戏目的遣招标趴等类赤型。装如规榨划用村地为姻54面万m寄2搅的某吼大学马城物资业管魄理项讨目，亩其招盛标单汇位将借该项茅目的骑房屋仗本体础与设轨施设箭备的章维护钥管理教、清威洁卫车生、遍环境敞绿化还、综漆合服霸务等妹项目替分别算招标撤；在阳房屋厕本体获与设肾施设辈备的晃维护饥管理飘这一安单项蜡招标被中，偷又将替重要临设备仔如电破梯、很空调久冷水倒机组宿的管酬理分参离出漠来，从另行它由招泰标方摄负责扛指定烈专业丝公司友作为慧分包该商；雷在清叹洁卫降生、尚环境顾绿化蚊分项弹的招笨标中晕，不遭仅有桐具有食专业灰资质泪的物瓶业管固理公洁司参幼与，栋也有患清洁妻、绿傅化等判专业插公司辣参与播。蜻（三难）按搏招标浴主体须的类桂型划搏分左根据凡物业充管理寨招标咽主体礼的不株同，川可以弟将物夸业管储理招利标分过为物耀业建状设单去位为室主体均的招识标、可业主拍大会钞（或却单一谣业主荷）为个主体奥的招伴标、如物业歪产权夹人为贡主体虚的招否标等驰类型勒。深前期酿物业活管理液一般唤以物株业建肯设单厦位为重招标惨主体杰；物鉴业管属理正茫常运学作后走，一宰般以效业主总大会崇为招球标主军体；冲若物才业性底质为挤重点议基础违设施泽或大塌型公匠用设恋施、易政府绍办公低设施制，招晌标主右体则涉为物袄业产瓶权人缸、管损理使雄用单锡位或孟采购芽中心碌。想（四党）按坡项目链服务隔的方悼式划岁分养根据鹊物业徐管理忠服务受的方社式不骨同，配物业短管理橡招标肢可以泳分为么全权卫管理瘦项目剩招标爸、顾秩问项蛾目招历标等落类型婶。箱三、炼物业拾管理每招标战投标涛的特裕点郊（1涨）由魂于物朴业管晚理是款综合约性的删服务奉，服驶务内打容的丘内涵玉范围培和领亩域较绞广，披甚至售在一壮个项移目中倡有时水会出释现几盏中不欣同类低型的性物业杜，并垫要求检投标负人提棋供综丹合性耐的管亚理服柳务，说因此凉物业垂管理治招标再投标戚具有遵明显剑的综快合性拖特点武。如吧高校踩物业政项目益或大邮型社围区物游业项旁目，美由于孕其物刻业涉喜及住平宅、庆公寓杯、办薪公楼弃、教漫学楼国、商注业服质务区漆、工更业区大（校蹄办企遵业）录等，费一般伴具有绘地域漂广、颜物业因类型析多、夏服务顽领域房广等邀特点辽，因成此，栏要求裤投标未方所菠提供孩的服笋务具杯有综渴合性掩。露（2差）由贴于我症国幅穷员辽度阔，巾人口萍众多修，各字地经票济、脾地理捕、人范文等婆方面脾不尽惹相同踢，不趴同地碎区的筒人们以对物炼业管殖理的寻认识命水平情、消卖费观曲念、久需求絮标准除存在顽着较依大差益异；铜同时膊，由挠于物疼业类后型的笼不同听，招姻标人烤对项不目招杂标的斧条件断和对笛投标稼人的券要求挠就会产不同擦，因玩此，料投标两人在宝分析且和策敲划投推标活盘动时嫩应该六根据惰具体欲情况壤采取槽有差布异的砌方式棕和策刘略。排（3著）物缎业管贯理招重标投刑标具励有一衡定的三行业镰特殊侄性，筝主要狐体现烈在以颂下两衬个方漆面：兴一是宝招标询主体重的特漏殊性胸。首碰先，显物业莫管理郊招标我主体茶可以搜是业腿主大趁会（舱或单稀一业孔主）调、建么设单慨位、驶政府咐机关蓄（或会物业和产权轮人）舍或事散业单触位，患因此潜，即忘使是梅同一完类型瞧的物蛋业，袭也会振因产踏权人送的身屈份不悟同而恐致使柜招标瓶的主食体也妹不同龙。其揉次，淡同一侨物业垫在投蜻入使框用前蚁后招单标主庆体也迅会发胖生改样变，饱如建煤设期励间和器成立夏业主犯大会况之前押由建窝设单育位作柔为招绍标主边体；竭成立肃业主嘉大会绳后则手改由帖业主嗓大会旗招标握主体陪。再再次，掏对于绒公用所设施餐和政特府物童业，休由于估其产寸权人术多为要政府强资产捕管理丧部门侦，因千此，肺该类罗物业嫂的物甚业管路理招以标投丈标，际须由贺其产付权人苏组织杯，若茫由使狠用人涌组织塌，则淋许经锅产权武部门艘的授它权委朗托。虏二是绿物业智管理篇服务裂内容异的特沃殊性贿。物驾业管刺理不尚同于微一般具服务衣业，落是具蹄有社浆会公策共服龙务和爹个体踪服务变特征许的群使体服飘务，里提供骡的是城全天陵候、线不间偿断、急全方际位和纺多层纺次的银服务尊产品赚，因净此，抛物业在管理像招标狭投标没的内饶容也桥因产却品服抓务对星象、界服务达需求归和服萍务内籍容而鼓具有读相对贵不确效定性舅。铸四、啦物业忠管理交招标梢的方宫式狼（一燃）公删开招中标宝公开仆招标姑是指统招标糟人通胡过公渗共媒朱介发扑布招亏标公质告，延邀请怕所有踪符合厌投标腐条件搞的物怀业管桥理企吓业参须加投馒标的台招标句方式此。余招标纺人采轧取公蛙开招远标方延式的辰，首换先应桨依法秘发布强招标命公告榆。招细标公扭告必眨须载暗明招涛标人道的名御称和桌地址特、招表标项串目的副基本佳情况忽和获职取招在标文撑件的传办法桃等具报体事兴项。接招标咏文件臣应当吹明确捆开标弯日期轧、时冤间和挨地点竞。凡前愿意美参加锡投标旋的单眯位，澡可以马按指辛明的株方式坟领取粪或购醉买有陶关资纪料，丹接受棋按规娘定程驴序进园行的拒评选私，有例的招障标还混设定众预选貌和入胡围程新序等豪。送公开焰招标然的主暴要特码点是下招标负人以煤公开华的方杜式邀草请不贺确定纺的法宪人组率织参谢与投抱标，告招标列程序涌和中佩标结嗽果公掀开，告评选丙条件糊及程拌序是况预先蛮设定勉的，垄且不子允许缓在程厉序启扫动后霸单方颤面变剖更。叼（二弄）邀息请招喉标始邀请台招标徐，也拆称作汉有限膊竞争顷性招发标或珠选择穷性招绩标，框是指作招标刚人预拢先选丸择若多干有衬能力弦的企汽业，昨直接懒向发律出投被标邀没请的盏招标姻方式尚。这采取密邀请蚁招标穷方式种的招斩标人枯，在是投标典邀请匆和招坚标文发件上抬应明丘确招禁标人妻的名裕称和园地址乳，招瑞标项腥目的息基本姥情况肥和获仍取招熟标文厘件的舱办法小，以劈及开站标日若期、仇时间凳和地捎点等娱具体症事项苗。邀阔请招逮标的哄实施照程序逮对每背一个凤预定瓶的投针标人朵都是沉公开劈的，企因此鲜具备少一定捐的公庙开性摄。裂采用皮邀请谎招标摸方式答的招殊标人科应当艰慎重根选择淋参选称的投唉标人慌，尤景其其蜜重点忙考察赌投标碧单位镜当前湿和过钟去的劫财务闯状况热、近狱期内仆承接径同类阴项目爸的管旅理水踏平、捧是否押具有挂管理卖经验蛛、在静本地悼区或眨同行边业的企信誉活度、敌对招语标项仗目的管综合秘承担哈能力筐等。完招标卸人只桐有对使投标臭人在擦数量厌和质聚量上请进行哭合理泛的筛略选，请才能德确保防邀请没招标匙的最洪终成荒功。芽邀请惑招标晨的主醋要特心点是找招标巧人不笨使用鸭公开扁的公鹊告方停式，趟招标绞人是夹特定杯的，分即只肤有接岸受邀贸请的学企业捆才是兰合格秩的投叠标人属，投爹标人萄的数际量有神限。洁五、赛物业珍管理甘招标番的内悦容妈（一命）早市期介守入和皂前期梅物业披管理冷阶段嘱的招忘标内闷容歌早期爬介入衬阶段垃主要伞是指雷物业烫开发熊设计颤、施农工建策设、雁竣工寄验收蹄阶段若，前袄期物载业管搬理阶曾段是德指从送入住析到业编主大洁会聘挠请物螺业管冷理企摆业承铸担日讨常管增理前穷的阶黄段。逮在早妻期介表入和璃前期暴物业硬管理怕阶段途，要索求提撒供相呆应物乱业管止理服辟务的别主要标招标伏内容采有：享（1盒）对原投标酷物业薪的规晌划设旺计提言供专帐业的丘合理波化建终议；蒸（2民）对敢投标思物业溪设施才配备使的合藏理性凯及建肤筑材膏料选框用提宾供专劝业意氧见；沙（3瓣）对锤投标贫物业喊的建付设设阵计、渴施工才是否猪符合军后期灾物业哭管理清的需院要提斥供专衫业的竖意见加并对台现场堡进行泼监督阳；便（4氧）提狭出投参标物袄业的饲其他方管理演建议辰；割（5议）参潜与物许业的赚竣工乘验收昨，并主提出绕相应炕整改秒意见似；凝（6领）设嘱计物昏业管睁理模兆式，刮制订利员工旨培训他计划苦；麻（7挺）对拦经营票性物芝业进讨行经有营策仅划，宰制订鄙租赁占策略办方案庄和宣莲传推场广方戏案；壮（8死）建罪立服隔务系嫁统和挤服务舅网络摔，制访订物愚业管虹理方偏案；拣（9隙）办陡理移君交接音管，绍对业羽主入急住、持装修津实施抛管理销和服伯务。春（算注：膀具体映阐述艘详件块相关晚章节打。妙）理（二武）常打规物浊业管叫理招截标内壁容米常规职物业捞管理摘要求医提供卷的相桶关服演务的次主要苦内容屑有：辟（1荒）项鸡目机禽构的猾建立听与日形常运浅作机锦制的推建立着，包艇括机铁构设照置、五岗位箩安排居、管坏理制川度等圾；倦（2缝）房侍屋及遵共用缎设施谎设备鼠的管挥理；握（3挥）环辫境与慢公共种秩序查的管烫理，队包括鞠清洁绕卫生块、环歌境绿锁化养忧护、系停车润场及掌安全童防范滩等；丽（4竟）客棋户管对理、峰客户怜服务恐和便按民措馆施；母（5娇）精胡神文帖明建针设；贼（6犬）物撒业的翻租赁眼经营钉；冰（7桌）财疫务管蓄理，答包括变对物糠业服员务费饱和专拥项维住修资晃金的苗使用券和管孕理。朗（三振）物险业管秋理招恼标中兴管理怕方式拦的确负定淡物业洞管理盘项目忘的承刚接有赞全方圣位服苦务型悔管理遍、顾黎问服蹲务型俗管理寇和合炊资合蜜作等参三种穴方式献。句（1猎）所是谓全医方位弊服务版型管抵理方于式，是是指创招标固人聘把请物脚业管销理企稿业负傅责对殿招标你物业软进行丑全方疏位的漂常规绣物业源管理惩服务痰，由励物业强管理草企业解自行乓负责着组织课实施焰和运绝作，辽招标钩人只弹负责恭对管爬理服叶务的赛质量蝶和效竭果进侵行综持合测裤评。饱（2画）所恭谓顾蛙问服肺务型唤管理卖方式局，是辟指由茧物业聚管理敢企业贿派驻葬相应诉的管岛理小语组，奖对招谷标人辽的前牺期物轮业管窝理或撤全方妹位的桂常规融物业概管理闻进行带顾问建指导霞服务径，日挡常运宁作完敢全由岂招标屑人（魂或原抹有的车管理开方）丛自行乡负责秀。顾哭问服倒务管鞋理方胖式实控际上免是咨周询服攀务的辰一种挥延伸修。喝（3涉）所司谓合斜资合说作方作式，告是指峰招标影双方皇就招刮标物爱业的阳常规刮物业音管理坑、物冠业经懂验等厉内容息采取滋合资披合作柿的方跪式，亚一般枝适用氏与大酷型的波综合渔性物刘业、纯经营争型物贝业或镜招标阅人有自下属循物业潜管理山企业摊的情与况。炕物业逼管理确方式请一般销由招裂标人绢在招漏标文说件中愧明确钳规定执项目翠所采言取的蠢方式端，招极标人兆也可击以要锡求投堂标人屑根据匀物业姻的实弦际情遥况选任择确角定的圆一种获方式起。足如在塘北京普市某洗综合些办公神楼的猎物业接管理锦招标公活动析中，男项目么的建主筑面蜓积为个94测00直m状2党。招踏标内辰容为厚前期部物业刮管理源和全尺方位删常规套物业菜管理赏两项五，招乘标方解式为忌公开背招标讲。在滩管理恢方式龙的确歉定上妥，招身标人塔提出绪了上只述三佳种方顿式，袜要求瓦投标减人依访据招炮标物会业的挖现状退和投拉标人王自身珍的经腰验、候优势袖，选暴择最团适合筛招标匆物业苹的管受理方梳式，殃并提仍出相彻应的类管理锄方案搭。尝第二津节饰物业挎管理什招标闸投标盾的策架划与姥实施秆一、驰物业喇管理枪招标纹投标支的基际本要幼求与犁原则毯（一渔）物著业管帜理招罩标投妈标的祥基本充要求泪（1膊）参水与招沃标投睛标的领双方外应根耍据相御关法仓律、摘法规涂的规借定组洲织物垒业管中理的你招标状投标墨活动骗，即够对招撕标投诚标方自的资剧格认卷定以骑及招回标投洁标的震具体于实施削程序尊等，丧都必病须符但合相秤关法跪律法条规的无要求评，并静接受贝有关梯部门附的监嗓督与蜘管理厅。物缓业管派理招杆标投流标的筛法律农依据陷主要从有《守中华烦人民伪共和虫国招惭标投饰标法凭》、摇《物渐业管抢理条洞例》宣、《绞前期泊物业捕管理香招标豪投标搂管理仍暂行单办法臂》及贿各地等方的渡相关说法规狡政策穿规定殿。但（2谅）在圈物业浮管理例招标盲投标朝过程单中，羊无论棕是招猎标方爹还是粪投标窗方都神应该胳充分侄考虑按市场踢要素惠。招除标方雅应在么充分释了解鞭和掌芦握物料业管漂理市早场信虚息的棉基础灯上确敌定招妙标方芳式和柳招标屑内容照，选容择投海标企灿业的猫范围博，决裁定中拼标结甩果，免确保墓招标屯顺利擦实施射；投笋标方钥应在京充分津把握钢招标朽投标念活动烂的信贝息与勾动态打变化在的前醋提下柔，对冲投标衔项目立的可辅行性壶和项秘目外耀部环刊境和挑条件产等方仙面进库行综至合评麦估，音策划佛组织爽投标寸活动状，确浴保投矿标的岸成功茅。爽（3神）投跳标方亭应根奉据项餐目的软实际威情况控和业随主（栏或物岗业使月用人晒）的斤需求竿，选勤择最拼适合宜项目急运作趁和业州主（德或物精业使外用人卷）需焰求的絮物业践管理随企业睡及服弹务；谈对投年标方乓而言辆，不辛仅要把依据约项目五的实讨际情阀况和硬业主脂（或茫物业裂使用茫人）笑的需浩求制寸订符抽合项洒目要矿求的尼物业板管理塘模式困和运乓作方兽案，庭还应霸充分药考虑擦项目星运作胀实施誓过程币中潜泉在的抄风险桶，在促投标庆策略膨方面颈也应徒符合汇项目币的特扰点与瓜企业寒自身弊的条曾件组际织投森标活村动。丙（4燕）按董照国姿际惯危例和对相关吨法律相法规尼的要箭求，舞应明忍确招雷标投选标的语相关沈程序专和时且间安至排，像确保代招标岁投标娇活动败顺利敢实施眼。如兄组成瓜评标嫩委员绘会的嚷专家筋必须否从政快府专初家库厨中抽尊取；左招标桐人在骨发布衫招标办公告获或投禾标邀鹊请书促的1板0日本内必边须提诊交与房招标汉项目柔和招悟标活惠动有知关的隆资料铅，向套项目逮所在哨地的诸县级亭以上菜地方匀人民棵政府链房地纪产行绝政主悦管部核门备挠案等羊。藏（二井）物果业管搞理招让标投清标的诞基本竿原则谷（1够）物两业管是理招课标由喜招标符人依钟法组捧织实驾施。细招标艳人不医得以逃不合阁理条瘦件限会制或薄者排净斥潜战在投顾标人归，不桥得对样潜在豆投标洞人进潮行歧疏视待罚遇，荐不得冈对潜遥在投裹标人录提出赌与招时标物宫业管月理项很目实态际要炮求不额符的线过高洞的资秋格等清要求狸。匠（2禽）在润评标奶委员拨会的品组成养以及引开标夹、答拜辩、轮记分未、评续标、滔定标袄等程糖序和姿方法剩上，搬应当非严格绿遵守酬相关防法律过、法籍规和揭招标贼文件柳的要知求，米公正诉地对偿待每铁一个错投标浊单位播，禁予止任侨何人虎、任增何单嫌位在逃招标处过程卫中利多用特雾权或泄优势丙获得摸不正钢当利布益。贯（3刚）招蓬标投狸标活慨动中粥的条偏件、危程序猎、方佩法、冒过程签、结赴果及扬相关瘦信息纳应保凶持公锅开，季而且穿是主刑动针狼对所券有受叶众的摆，应室使招斥标活勇动中添的每极一个焦环节介都保鉴持高准度透耍明，京确保吉招标躲公平薯、公个正的翁实施础。族（4颜）在蹲物业贞管理夸招标正过程到中，蹲招标阳投标吹双方坟应该志严格雀按照足招标游投标起的程俊序要赵求和起相关藏法律迅规范画实施树招标稀投标裕活动伪，实疲事求叫是，是守信追践诺建。准捡确履每行招逼标投股标义颜务，武具体谨表现剧在以阿下几访个方地面：捆1）鹿招标贵人不妖得事伞先预果定中日标单央位或至设定协不公淹平条券件，芦不得麻在招形标过鲜程中令以言萝行影月响评雁标委娘员会寿或协席助某盛一投芹标单题位获漠得竞翁争优流势；输2）系招标钟人不剧得违明反规恨定拒哨绝与种中标牌人签雪订合历同；滥3）志投标裳人不棍得与客招标殊人或起其他桌投标渡人串吹通投粘标，殿损害茄国家贞利益末、社兰会公结共利朵益或绍者他不人合什法权如益；造4）羊投标晓人不尺得向包招标裹人或暖者招扬标委兽员会劝成员缘行贿兔或以选其他阳不正杠当手禾段谋料取中皱标。素二、黎物业老管理连招标顾的条怖件与欢程序常（一朽）物绸业管懂理招万标的涌条件层1.益主体具条件翻招标愤人为席业主炮委员趁会的博，须枯经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