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地铁老街站上盖物业项目可行性研究报告未经深圳市地铁或其授权主管部门许可,本报告全部或部分内容不得供给任何第三方。穿评估景报告残名称撇:厕地铁冠老街局站上狂盖物防业麦项目范可行店性研盛究报池告松评估凯报告偿编号香:少[2子00繁5钢]K狡03毕0却5疏号阻评估杜机构铅:咐深圳尤市娇世联疮房地话产评得估图有限芦公司胞评估律日期来:座20辞05竞年3捧月糖8些日至讽20扭05墙年借11煌月舍11找日版权声明版权声明本文仅供客户内部使用,版权归世联地产顾问(中国)所有,未经世联地产顾问(中国)书面许可,不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。深圳市地铁:承蒙信任,我们非常荣幸地提交我公司——深圳市世联房地产评估对贵公司委托的地铁老街站上盖物业项目可行性研究方面的意见,供贵司参考。率需要旅说明做的是缩,绸由于斗地铁头老街固站上华盖物胀业目哗前处怎于前挪期准笛备阶引段,旗尚未念制定乖具体盛的开浸发经谊营方译案枝(根稿据竞《深败圳市卸人民织政府润文件暖》深判府[酒20畜02绕]2圣3号芒文件版规定袄:制址定具孔体的虹开发替经营隙方案酷上报孤市政义府,括经批棒准后编办理牙土地府出让编手续拌。若蠢方案植未获摆批准插,则们由地看铁有衡限公皮司提真出开圾发经个营方妖案,嫌经市很政府腾批准顺后,嫁通过颜公开葵招标抢寻找厅新的流合作荒伙伴网进行它开发凤),有因此雨地铁哭老街尸站上葱盖物锯业翅开发绑项目吗尚未茧取得积土地中使用画权幸,开织发另时间有、折规划露功能扎、规界划指同标及棕可销念售面概积指稍标疗方面项仍然筹有因一定李的不鸦确定链性,组如果牌此部泳分如相关笨数据卧发生个改变苦,我念们的酒测算桑结果锤也需援相应葬做出以调整悟。台我们僵在蔽确定掉投资旋估今算(切包括外地价丛投入年、止建筑兽成本默)姓、跟资金君投入仇(包范括自疫筹资料金、糠银行触贷款坑)陵、项界目的鹊建设丘进度归安排程主要谁依据待国家妈有关尼房地丧产开哲发项应目的椒规定遭、深检圳市忘一般皂商住秧(公帽共)也建筑动情况秆确定刷,唐并绕通过楚对帽委托支方改前挥期初绑步定菌位构助想规票划晌进行绍分析择,诉基于崭目前慈深圳爷市房朱地产出市场刻情况世,结型合近任十年屡来我典们的舒专业令实践退以及桐对项面目周佳围相且关物究业认房真细佩致的施调查珠研究陪而完具成的护。银由于都时间齿与资杀料的乖限制帜,未团必能单将项峡目的跨实际帜情况维全面值地考躬虑在撇内,喷希望挤通过腾我们珠的努孩力,骂为贵匀公司匠提供帝有价包值的松建议抛。隆特别最需要扛提出币的是今:绘报告创中土豪地取潜得费摇用、慰建设绘时间参、销锄售凭价格闷及销学售率映、经闯营畅时间根及价骗格泥等是跳基于庙相关男市场嫌分析剩及深询圳市纲一般插标准欺所得兵;璃报告欧的相效关利钢润指事标是蔽基于链项目梯能按抬报告穗中有混关土隐地取脑得还费用狐、建攀设时获间、迹销售醉价格肝及销口售率辰、经潮营时险间及雨价格鸡等摸假设匠条件恒基本掘成立匆情况指下所脉能取奏得结枪果;摘本报摆告的摩基础漫是地取铁老窝街站固上盖议物业盛项目惧未来黑经过冬市政众府批冲准的齿开发荐经营滩方案盛与目姨前委农托方慌的设舒想方察案及让我们健根据公市场储状况漠做出窑的判膝断差制别不黎大;腹根据及有关宁批准尘文件达,岁在投蜡资估集算中差已经借计算码建筑争物应捷有的替基础螺成本滩、前今期费坡等费射用;柳东门物片区打以敢步行种购物床及零抹售商培业钥为其推主要跨特点抬,叔购物歪人群轻主要巡通过印各种鸡公共恋交通免来往端;购之买居馅住人采士主腐要为般片区阶私营师小业寺主得或附汽近工愈作的奖白领挤人士荐,其袋对公灭共交管通便声利要爽求高护,本嘱项目惹拥有膏地冷铁咱与公然交换干乘两谅种优教势蔑,遇公寓胞提供赖较好抄的装缠修提叨升居至住价堆值,袋停车邀空间恨对商阅业及近住宅笋销售伟价格稍基本冲无影厘响灰;墨另外嫁考虑峰到任目前陵东门竖经营矛成功阵的商锻业案热例基批本上钓都有容大型欲综合响商业雕的进落驻,帆因此悄为确漏保本站项目滨在前喊期聚弓集人蝇气,行经营怒获得罗成功拢,我冰们建压议第磁4、鲁5层绍商业李以出恩租招门商方汤式吸印引大繁卖场吧进驻零,吸曾引人榜气促未进第槽2、元3层维的销妈售,塑待市垦场情好况更帽为成前熟后艳再考设虑销狮售等倘方式斩变现提。去(本矮页无堂正文臣)顺颂商祺刑深圳欠市犬世联摊房地弄产评惰估有莲限公侍司吉20中0泪5撒年取11纹月花11膜日柳目煮胞录吉一别项目娇总论野1维1种项目叼背景吨1斯1.医1狡翠项目遥位置泻1铺1.迹2畜放项目沿四至叮1脖1.至3铸额项目爆建设相规划伙指标述2庄1.里4昂带项目逼用地起现状窑3岭1.托5破开发柱公司刑概况急3衰1.蠢6概姨承担灭可行笼性研霜究工芦作的离单位近4岂1.秀7外突可行扛性研颜究范糠围趴5适1.汁8愉川研究搭工作缩依据政5寨2沉可行匪性研虑究结镰论年6钉2.个1苍阁项目石开发政的必府要性文6驳2.端2谋想自然核可行猎6鸡2.想3学浆法律扩基本忽可行咸6场2.喝4秀虑市场庄可行岁7梢2.唱5识踩经济号效益绝可行秋7塑2.足5.输1叉凶项目姜建设烈进度屈7箭2.零5.续2牙赏投资慎估算告和资滩金筹昂措崇7得2.牌5.谢3均滨项目逢经济降效益年8碑2.碰5.简4步项目介投资素构成脆及利兼润分菌配情弯况闪9奥3挂项目沸风险笑及防扁范建笑议业10喂3.砖1范煤开发士风险梦10侧3.帝1.书1闲光手续颤风险找10猜3.示1.纪2馅趋建筑诉主体劳风险域10垄3.辈1.韵3伙嫌资金案筹措运风险松10答3.屿1.刻4砌坊市场稍风险钻10恋3.经2遥文防范博建议鲁10絮3.灯3香关于凯地价庆的建骑议居10代4侧可行纪性研稠究结惹论担11即二孤宏观杨市场紫研究明12盼1济全国烘投资录环境辟12甩1.胸1责2验00魔4盼年国怪民经浇济较蹄快增引长窜12算1.尊2太熊全国唱房地剥产市穿场发贱展状挥况聚12辱1.天3悲市场纲不断仗规范已13霜2么深圳避宏观窑背景厕15葡2.疏1终浩深圳迹市宏妨观经板济分沉析舅15翁2.键2情奔深圳括市房颤地产渐市场遥状况巡17狗2.粘3读潜上半鲁年深神圳房眼地产俯政策虾频出阵19丽2.吗4优太深圳讯市房值地产苗市场锹未来浮预测锦20耳三偷片区凤房地决产市狭场研认究肉21验1斩片区武规划奇21充2贩片区洗房地逼产市扬场特威征窗22辛2.扩1德仆片区境房地搏产市构场发狠展清22畏2.拳2晓州住宅定房地签产市亚场柔22银2.狗2.非1息票住宅馋房地浩产市项场概潜况迈22漠2.准2.定2强渠住宅史房地扁产市遗场供设给什22豪2.驾2.抓3捞封住宅鼻房地赤产需点求分当析灵23模2.总2.舞4珠益典型烧房地筋产调盯查香23咱2.疑3蜘披商业亲房地俊产市梨场策25爆2.庄3.淡1僵堤商业赶房地贞产供斤给亡25跑2.投3.柿2弊泄片区臣商业股房地欲产分壳布侮25量2.灯3.禽3俗抹商业傍房地迹产需煌求分岁析欣26斜2.岸3.泛4各娇商业踏房地嚼产经灾营情此况躬26帽2.堂3.巧5浙是经营去方式床26地2.礼3.劝6框驱发展堆机会总26络2.迈3.邻7帐抵典型姜房地发产调苗查除27杜3逝片区组房地脱产市膊场分昂析结例论斧29足4.验1纳住宅疤房地段产市犯场皱29络4.拒2跪划商业薯房地蚀产市圣场茶30议四德项目烦SW挎OT舰分析挑及评合价止31跃1况项目代SW逃OT夹分析南31敌1.僻1鞋卡优势必(匆S灭)搁31词1.率2麦右劣势碌(浩W助)唉31锁1.闲3续抱机会程(企O掏)三31逗1.幅4斧仆威胁辫(调T档)页31项2卖项目渠评价潜32录五监地铁伴对项蜓目影屯响歇33捡1埋深圳薯地铁戏规划耗33轻1.需1艇成轨道乒交通和布局屠33这1.秒2醒地铁快带来悲的转夕变乳34未2挎地铁护商业赶调查器34叮2.阳1滨深圳批市地群铁愁1潮号线届沿线即地下赖商业抬调查源34燃2.里2辞地铁倒对深摧圳商千业的绝影响湾35引3株地铁兼对本茂项目呼的影泉响课35吨六陵项目障规划续设计枣定位肆及评射估建懒议鸡36尸1熄项目企规划痒设计本定位腿36峡1.沸1药唯项目筒发展骂规划针36洗1.潜2郊地下底室部柱分设膨计内培容和国要求乖36貌1.拐3搬商场丹和公唇交站蜻设计热内容撇和要慨求酒37困1.浩4反商务平公寓岁设计诵内容马和要续求愈37释2益项目朴评估熄及建哀议嗓37亩2.饭1勉张项目帜发展似规划余评估称37练2.宰2仔咐项目估户型新设计视评估典38锋2.软3斜音客户迷定位鱼评估嘱38也2.仗4帆淹价格怜定位慎评估济39愁2.势5纯谋项目身评估唯意见移41过七宵项目咬开发称建设视进度飞安排适42挥1桃有关绘工程教计划傅说明利42冬2场施工蚊横道祝图怠42场八搭投资傻估算栏与资胳金筹柱措近43峰1蹲项目关总投匙资估事算兴43殃2神资金枕筹措椒45掘3步投资嫌使用必计划供46站九泰销售问及经猪营收四入预冷测验47润1夹物业必销售杀收入栏47臣2互经营我收入酬测算斤47番3可陕项目抽销售补回款钩计划涉48抢4秋多资金们来源溜与运围用分葬析旦48到5朝销售热利润鹊48神十骄社会桐效益伍分析使49视1标建立呈现代绍交通宏接驳哑体系盖,完蕉善地摇铁服东务功染能锣49烟2近带动戒周边别区域物发展撕49秘3翻加强刮港深粘经贸押往来浅49薪4宽国有福资产兄良性殃发展喊示范愿49牛5过增加熟政府爆税收腰,提封供就情业机魄会甘50蛙十一手财务膏与敏浸感性特分析搜51礼1至赢利总能力戒分析摘51宪2狠项目锁不确旱定性亦分析胞51肝2.握1肢周项目删盈亏网平衡精分析咸51疤2.即2找岸项目膊敏感孙性分矩析胀51热十二以研究铜结论过与建说议垂53琴1贺项目估经济辞效益扛53派2斩算项目嫩风险控及防腰范建厚议除53锤2.块1斧斑开发邀风险匹53鼻2.舟1.库1符纳手续涛风险宰53稠2.哗1.遗2难菠建筑稍主体穗风险锋54俩2.锄1.抖3健渣资金弓筹措妥风险傲54穿2.邻1.验4亡寸市场钉风险赌54稳2.郊2尊殿防范似建议恩54星2.渠3滋关于周地价磨的建会议稍54扯3烟碑可行共性研役究结警论目55垦十三惭附表蛇56饮附表研1:叙项目丢工程搞计划宽横道蚊图插附表首2:麦项目指开发恰成本员估算朱表括附表内3:饥项目与投资嘱计划央估算潮表温附表订4:区项目团销售跪收入繁与经鹅营税宜金及苹附加界估算棕表匙附表悬5附:搜项目室经营创收入陈分析债估算塌表牵附表睬6:车资金纪来源根与运两用表银附表铁7戒:损菌益及植利润休分配竿表盲附表显8检:现商金流美量表问(全傲部投穴资)贤附表造9:咬敏感抗性分口析表拒项目肤总论雕项目放背景仿1.仪1年项类目位毯置项目位置项目位置锦1.屋2渣项衡目四犬至叼南临哗市政根路舰呜私窜敞旧督积婶广杰湖地固砍西确临建木设路乌北临度解放拖路哀统会事鸣棵需肾欠房齿铲屋风东临乔永新妨商业少城麻1.凑3训项惑目建荡设使规划君指标恶地铁妨老街抢站上独盖物进业缘位于镇深圳挺市罗闹湖区票建设幅路与弊解放饮路交销汇处吼东南泻侧,蓬规划僵为紫公共狸交通绿用地报,嘱根据御委托浴方提仰供的柄《猴深圳杰市规赴划局细建设翼用地尝方案位图碑》池(2绢00裳5年者4月鸟19庆日迈,有疾效期弃截止弓20井05乎年1分0月注18迫日赶)、它《狱深圳半市建鲜设用挪地规香划许数可证织》炮深规蕉许字死01桂-2升00辨5-集02嫩05秆号摸、宴《逼建筑艰方案世设计阿招标廊书营》陶、茧《第深圳叹地铁菊一期河老街篇换乘裳综合骂体投泼资估智算书怕》留等偶有关嫂资料面,项些目经兔济技炊术指誓标如温下表纹:陷项目疤经济狸技术被指标还用地脑单位奇深圳姐市地忧铁远怀为房惠地产练开发摊有限乒公司狗总用有地面责积收5,滔93寿5.开4西平方月米妙5,滴93兴5.若4谁平方丝米奴建筑掀容积抱率阀≤正4.尚9枪6父≤躬4.贪9绒建筑集高度宋或层瓣数族--译--烫≤孟60住米屿总建维筑面颤积匀--摄--炼45乞,8阳96条平方就米抢计容风积率尾建筑钟面积醋29冲,4闪40讨平方孩米堤29惜,4紫40床平方平米胁其中猫:灰商务寸公寓福9,法97舍4滤平方事米曾9,争97突4骡平方洪米双商业携14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