山西运城豪德贸易广场项目可行性研究报告

山西运城豪德物流园区项目可行性研究报告PAGEPAGE78第一章总论第一节项目概况一、项目名称：运城豪德物流园区二、建设单位：运城豪德贸易广场开发有限公司三、法人代表：汪荣贵四、建设单位简介：运城豪德贸易广场开发有限公司是由深圳市豪德投资有限公司和香港豪德集团开发有限公司共同控股的公司。公司主要开发、经营运城豪德物流园区。深圳市豪德投资有限公司和香港豪德集团开发有限公司以国际视野、国际模式，立足于国内各项投资建设和开发，相继成功开发和运作景德镇贸易广场、潍坊豪德光彩贸易广场等商贸物流项目。在商贸广场的建设与经营上，以十年之成功经验，创造了一套针对大型商贸广场从设计、开发到经营的成功模式，以其卓著的业绩、完美的集团口碑，良好的社会形象和雄厚的综合实力，逐步树立了豪德集团中国商贸流通业巨头的地位。景德镇豪德贸易广场占地350亩，已建成建筑面积约13.09万平方米，其中：商铺1208套11.9万平方米，配套住宅80套潍坊豪德光彩贸易广场占地606亩，是中国光彩事业促进会重点项目、潍坊市政府2004年市重点项目，投资约50000万元，其中：项目资本金及自筹资金38000万元，申请银行贷款12000万元。潍坊市农村信用合作银行累计对该项目发放贷款12000万元（截至2007年4月底贷款余额900万元）。目前已竣工验收合格，累计完成建筑面积约31.55万平方米，其中：商铺2507套约24.4万平方米，配套住宅200套2.6万平方米，综合配套设施4.55万平方米。除公司自留出租经营商铺房屋455套外已销售一空。是目前鲁东地区最大的，集电子商务、会展中心、商贸市场、加工、仓储、酒店、娱乐休闲为一体的商贸物流基地。五、建设地址：运城经济技术开发区。六、建设性质：新建七、建设规模：运城豪德物流园区总征地面积426.87亩（284577.59m2），总用地面积305.41亩（203607m2），总建筑面积：212705.3m2，其中：商品交易区商铺194794.5m2、配套生活设施八、开发期限：4年，其中建设期2年。九、总投资及资金来源项目估算总投资：28000.71万元，其中：开发建设投资24817.87万元，期间费用3182.84万元。资金来源为：项目资本金11200.29万元（占40％），银行贷款14000.36万元（占50％），预售收入2800.06万元（占10％）。十、主要技术经济指标1、容积率：1.042、建筑密度：46.40%3、绿地率：16.96%4、物流园区内交易场地销售收入：45501.94万元5、销售税金及附加2743.77万元6、物流收入（税后）12026.50万元7、利润总额26783.96万元8、总投资利税率105.45%9、所得税6695.99万元10、所得税后净利润20087.97万元11、总投资利润率71.74%12、资本金利润率179.35%13、盈亏平衡点51.11%14、财务内部收益率：112.20%>Ic=12%15、财务净现值：15367.72万元>0（Ic=12%时）16、投资回收期：1.95年17、贷款偿还期4年18、从第2年开始按3年等额还本，偿债备付率为2.87>1第二节可行性研究范围一、可行性研究依据1、《国务院关于促进流通业发展的若干意见》(国发〔2005〕19号)2、《山西省人民政府关于促进流通业发展的实施意见》(晋政发〔2006〕1号)3、《运城市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》4、《运城市城市总体规划（2001—2020）》5、运城豪德物流园区建设合同书6、《城市道路交通规划设计规范》（GB50220—95）7、《城市居住区规划设计规范》（GB50180—93）8、《山西省建设工程投资概算指标》1997年12月。9、《山西省建设工程其他费用暂行标准》山西省建设厅、山西省计委1995年8月10、国家计委颁布的《建设项目评价方法与参数》11、国家颁布的城市建设的其他相关规定及规范12、建设单位提供的有关资料13、本项目可行性研究报告编制委托书。二、可行性研究范围通过调查项目所在地的社会经济状况，市政基础设施、各类专业市场及物流设施现状，并进行市场分析预测，研究项目建设的必要性、可行性，对该项目的建设环境、投资环境、建筑平面布置的合理性等进行分析论证，研究该项目建设规模和内容以及规划设计方案，提出组织管理与实施计划，同时对工程的建设内容，投资估算及财务效益进行重点分析论证，提出项目可行性研究结论。三、可行性研究的结论运城位于秦、晋、豫黄河新三角的中心地区，随着运城市社会经济的快速发展，新型工业化、农业产业化、特色城镇化进程的快速推进，始建于九十年代初期的禹都市场已经不能满足大生产、大流通和现代物流业发展的需要。运城豪德物流园区项目建设，有充足的物流资源作为市场的支撑，有优越的区域环境和交通优势以及壮大发展的空间，投资主体单位有雄厚的资金和大型商贸物流园区开发建设的经验。本项目建设符合《中国现代物流发展纲要草案》要求，技术路线合理，目标定位准确，项目切实可行，对促进运城现代物流发展具有重要意义。开发建设运城豪德物流园区可以达到下述目的：1、落实《运城市城市总体规划（2001—2020）》，拉大城市框架，策应城市“东进、西延、北扩、南改”的建设要求，提高城市品位。该大型商贸物流园区全部建成投产后，对于改善运城的城市整体形象，提升运城的城市品位，繁荣运城市现代商贸流通业，都将产生巨大的经济效益和社会效益。2、随着运城豪德物流园区的发展和运作，可带动工业、农业、运输业、商贸、房地产、服务业等一大批相关产业的发展。3、运城豪德物流园区将吸引更多物流企业入驻，形成更大的流通企业集群和强大的市场聚集优势，通过物流园区的辐射和带动，使更多的企业、商户与更加广阔的国内国际市场实现成功对接，加速传统流通业向现代物流业的转变。4、带动物流相关产业发展，扩大税源，增加财政收入，拓宽就业渠道，创造就业机会，促进当地的经济发展和社会稳定。该项目财务上具有一定的抗风险能力。是一个既有可观的经济效益，又有很好的社会效益的项目，应大力支持，尽早组织实施。

第二章项目开发建设环境分析一、项目开发建设的背景现代物流是21世纪国民经济的基础性产业。按照《GB/T18354-2001国家标准物流术语》，物流是指物品从供应地向接收地的实体流动过程，根据实际需要，将运输、储存、装卸、搬运、流通加工、信息处理和配送等基本功能实施有机结合。现代物流是利用现代信息技术和物流装备，整合传统流通、运输、仓储、装卸、搬运、包装、加工、配送、信息处理等物流环节，实现物流运作一体化、信息化、高效化的先进组织方式。现代物流对于降低流通成本、提高经济效益和社会效益作用明显，被称为“第三利润源”。物流产业具有多行业性、基础性、服务性和综合性的特点。仓仓储运输装卸现代物流（第三方物流是当前最主要的表现形式）综合性信息平台及服务、辅助加工、物流管理咨询等传统物流（以单一环节服务为主）+=产地消费地随着经济全球化和信息技术的发展，现代物流业已成为国际上发展最快和极具发展潜力的战略性新兴产业。其发展水平成为衡量一个国家和地区现代化程度和综合竞争能力的重要标志。发展现代物流是适应社会化大生产快速发展和社会分工不断细化的客观需要，是连接生产和消费的关键环节，是加快产业结构调整、推动产业升级、促进第三产业增长的主要途径。发展现代物流业，对于降低社会物流成本，提高物流效率，优化资源配置，促进经济结构调整和增长方式转变，推动第三产业乃至整个国民经济发展都具有十分重要意义。正因为如此，目前世界各国都非常重视把重点从生产转向流通，从传统流通转向发展现代物流业。2005年，《国务院关于促进流通业发展的若干意见》中提出要建立和完善现代流通体系。《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议》明确提出“大力发展现代物流业”。充分体现了国家对发展物流业前所未有的重视。我国许多城市如北京、上海、深圳、南京、济南等都把发展现代物流作为驱动经济发展的“引擎”，采取多种开发模式和投资模式，兴建了各种物流园区（中心）。物流园区的物流园区的开发模式经济开发区模式综合运作模式工业地产商模式企业引导型模式物流园区的投资机制民办管助模式BOT投资模式政府直接投资模式企业自建模式开发模式投资模式运城是黄河金三角地区的中心城市，近几年，全市物流业虽然呈现出良好的发展势头，发展速度逐年加快，基础设施进一步完善，发展领域进一步扩大，一些传统物流业得到进一步壮大提升，一些新型服务业开始起步发展，但总体上讲，仍是滞后的。一是发展速度仍相对缓慢；二是总量仍然很小；三是初级化特征十分明显；四是内部结构不尽合理。与发达地区相比存在较大差距。主要是：发展现代物流缺乏载体和平台；物流资源相对分散、系统化程度低，缺乏有序整合；现代物流企业规模小，实力弱，竞争能力不强；物流市场不规范、发展环境有待改善；现代物流技术和装备的应用水平较低，物流人才缺乏；物流管理体制相对滞后，支持现代物流业发展的政策体系尚不完善。面对这一现状和趋势，运城市委、市政府审时度势，确立自己的战略定位，抓住当前有利时机，加快发展现代物流业，拓展经济增长空间，实现流通产业现代化，在更大、更广、更深的范围内参与区域经济，进一步融入全国、全球的大市场。运城豪德物流园区是经运城市政府批准，由香港豪德集团在运城经济技术开发区投资建设的大型现代商贸物流园区。该项目是2006年运城市重点工程项目，也是运城市“十一五”规划期间的重点工程。规划建筑面积约3000亩，总投资约50亿元人民币，分期开发。该项目的建设将对加快发展现代物流产业，提高城市品位，完善城市功能，扩大市场容量，繁荣市场经济，增加就业岗位，提高流通产业对全市国民经济发展的贡献率，促进城乡经济一体化发挥重要的作用，并产生巨大的经济效益和社会效益。二、运城市社会经济状况运城古称河东，历史悠久，人杰地灵，是中华民族重要发祥地之一，位于山西省南部，东经110°15′—112°04′，北纬34°35′—35°49′，与河南省的三门峡市，陕西省的渭南市接壤，是名副其实的黄河金三角。总面积1.4万平方公里，总人口约500万人，辖2市1区10县3个经济开发区。运城经济持续快速发展。全市经济连续8年保持两位数增长。2005年，全市生产总值470.8亿元，同比增长13.3%；财政总收入55.6亿元，同比增长19.3%；全社会固定资产投资152.8亿元，同比增长14.9%；社会消费品零售总额158.2亿元，同比增长10.3%；规模以上工业增加值185.2亿元，同比增长20.9%；外贸进出口总额6.53亿美元，同比增长22.0%；城镇居民人均可支配收入7507元，同比增长10.3%；农民人均纯收入2806元，同比增长8.5%；经过多年的发展和调整，全市农业已初步形成四大优势农产品产业带和十大特色农业基地。四大优势农产品产业带是以峨嵋岭和中条台地为主的优质果业300万亩；以涑汾两河中上游为主的无公害(蔬菜)基地64万亩，设施农业42万亩；以涑水河中下游为主优质棉花140万亩，优质小麦50万亩；以中条、吕梁、黄河“两山一河”环域带为主建设养殖小区168个、规模养殖13.6万家，改良和发展优质牧草10万亩。十大特色农业基地是芦笋、中药材、大葱、辣椒、花椒、平菇、西瓜、红薯、蚕桑等十大特色产品。现全市经有关部分认证的绿色食品已达30个，无公害基地19万亩。全市大中型农产品加工企业发展到26家，总销售收入28.2亿元，其中亿元以上企业8个，3亿元以上企业4个。新绛蔬菜为国家级流通龙头企业，年营销收入达8亿元。农民经纪人3万余人。新绛蔬菜集团、山西粟海集团、山西忠民集团等三家企业入围国家级重点龙头企业，山西强胜集团等8农企业成为省级龙头企业；山西华康等19家企业入围全省“1311”百龙规划。在这些龙头企业的带动下，全市基本形成龙头带基地和市场连农户的产业化经营格局。运城是山西新兴的工业基地。全国最大的无机盐化工基地—南风集团、装备居世界第一的制版基地—运城制版集团、亚洲最大的铝工业基地—山西铝厂、全国第二大铜冶炼基地—中条山有色金属公司、铁道部的龙头企业—永济电机厂、全国大型钢铁冶炼集团—海鑫集团均在本市。目前，冶金、化工、农副产品加工、机械制造四个具有比较优势的产业快速发展，医药、玻璃器皿、新型材料三个具有潜在优势的亮点产业发展态势良好，关铝碳素、南风、芮城华泰等十大工业园区初具规模，南风、制版、关铝、丰喜、亚宝、海鑫、振兴等一批大企业集团迅速崛起，全市工业综合实力进入全省前“三强”。运城近年来外向型经济长足发展。2005年，全市外贸进出口总额完成6.53亿美元，同比增长22.0%，总量和增幅均居全省首位。目前，全市自营进出口企业108家，对外贸易扩展到64个国家和地区，出口产品包括化工、机械等10多个类别和300多个品种。近5年来，全市累计投入120多亿元用于公路、交通、水利、电力等基础设施建设。全市公路里程达到8745公里，居全省第一；高速公路235公里，占全省近1/4；环中心城市高速网和通往各县（市）的一小时经济圈初步形成；民航机场已投入使用；侯马至风陵渡铁路复线将于近日开工；220KV电网已经贯通；固定电话、移动电话每百人拥有全省领先。中心城市和12个县市的基础设施进一步改善，特别是通过开展大规模的综合整治活动，市容市貌发生了可喜的变化。城市化率由1999年的15.1%提高到今年的30%。运城市区位于全市的政治、经济、文化中心，市区建设日新月异，城区面积不断扩展。由省政府批准兴建的运城经济技术开发区，位于运城市东北部，规划总面积36平方公里，区位优越，交通便利。安邑水库，樊村水库镶嵌其中，大运、运风、运三高速公路在此交汇，南同蒲铁路穿境而过，运城民航空港与之毗邻。开发区始建于1992年，区内现有4000余家商户，126家企业，已形成邑北工业区、商贸区、住宅区、游乐区、南风工业园、现代高效农业示范园“四区二园”的产业格局。工业区以精细化工、五金加工、轻纺服装、新型材料和农副产品加工等为支柱产业；商贸区禹都市场的规模和销售额位居全国百强，已发展成为黄河新三角地区的物流中心。三、运城市服务业和物流业发展情况服务业和物流业的发展状况与发展水平，是衡量一个地区经济发展水平的重要标志。目前应城市服务业发展存在有服务业比重偏低，以传统服务业为主，处于发展的低水平状态；现代物流业也还处在刚刚起步阶段。2005年底，运城市有各类商品批发市场76个。其中消费品市场约占80%，生产资料市场约为20%。其规模和影响力较大的有禹都市场、运城市粮油批发市场、运城市蔬菜果品批发市场。2005年全市限额以上贸易企业实现零售额27.1亿元，比2004年增长17.3%。限额以上贸易企业零售额在全社会消费品零售总额中所占比重为17.1%，比2004年提高1.0个百分点。其中：全市限额以上超级市场9个，比2004年增加2个，实现零售额20365.3万元，比上年增长23.8%。目前，运城市物流发展存在的主要问题：一是规模较小，缺少有实力的物流企业。二是物流基础设施落后，功能不尽完善，信息化水平低，建筑设计不完全符合物流运作的要求，难于适应现代物流业发展需要。三是交易方式落后，较少引入物流配送等新型业态。四是发展过于封闭，对外开放程度不高。从市场间的相互联系看，城市的商品市场与外地市场之间的沟通和联系不够紧密，基本处于封闭环境中的自我循环状态，物流市场辐射范围小，辐射能级低。四、物流园区建设的比较优势和发展环境分析1、发展现代物流业的优势分析（1）区位优势。运城地理位置优越，运城是黄河金三角地区的中心城市，处于南北交流、东西交流、国内外交流的三重枢纽地位。物流辐射范围广大，发展空间广阔，发展成为黄河金三角地区物流中心，成为全国现代物流链中的区域性枢纽的地缘条件十分突出。运城市确立了建设黄河金三角地区具有河东文化特色的工贸旅游中心城市的定位。社会经济的快速发展，必将带来物流、人流、信息流的加倍集聚和扩张，将极大地促进现代物流和相关产业的发展。（2）交通信息优势。运城具有十分优越的交通优势。综合交通运输体系和完善的通讯网络为运城发展现代物流业提供了重要的基础保障。（3）物流资源优势。运城资源丰富，经济快速发展，工业发展进入快车道，支柱产业和工业园区成为主要增长极，带动消费品市场需求旺盛，对外贸易高速发展，农业产业化水平不断提高，从而带来了巨大的物流需求。到2010年物流货物总额可达120亿元以上。快速发展的经济和物流市场需求，为发展现代物流业提供了丰富的物流资源和良好的市场发展条件。（4）工商业相对发达的优势。运城工商业发达，并成为这一区域重要工业基地和的商贸中心。工商业相对发达城市的物流需求增长主要源于四个方面：一是工业和经济外向度持续提高；二是区域性专业化市场辐射半径不断扩大；三是支柱特色产业向工业园区和开发区集聚；四是农产品基地化和商品量大幅增加。相对发达的工商业为运城发展现代物流业奠定了坚实的产业基础。2、发展现代物流业的机遇与挑战（1）经济持续快速发展的机遇。全国上下掀起新一轮发展高潮，为运城加快发展、奋力赶超提供了有利的大环境。国家连续实施的西部大开发、中部崛起战略，为运城发展提供了千载难逢的大好机遇。运城及周边地区经济的快速增长，以及运城工业化、城镇化、现代化建设的加快推进，必将带来物流总量的急剧增加与物流能力日益突出的矛盾，支持经济持续快速增长，需要进一步完善城市物流服务功能。（2）转变经济发展方式的机遇。转变经济发展方式是我国经济发展必须解决关键问题。促进经济结构优化，转变经济增长方式需要发展现代物流，发展现代物流是转变经济增长方式的重要手段。（3）消费结构升级的机遇。消费品零售总额大幅增长，已成为经济增长的重要力量。城乡居民消费结构的升级和消费水平的提高，带来商品结构的变化和个性化服务需求的增长。要满足各地区、各阶层的生产生活需要，必须加快构筑现代物流服务体系。（4）物流市场扩大开放的机遇。经济全球化推进物流资源在全球范围内整合，将加快推进现代物流业发展水平。（5）体制和政策环境机遇。作为引导性、基础性、服务性产业和新的经济增长点，现代物流业在我国被广泛重视，制约现代物流业发展的体制、法规、标准和政策等问题已经并将继续得到解决。（6）运城发展现代物流业面临两大挑战。一是竞争的压力。国内外知名物流企业大举进入我国，并实施战略扩张，使国内物流企业面临一流物流服务提供商的强大竞争压力。国内许多大中城市已把现代物流业作为支柱产业和优先发展的重要产业重点培植，作为跨地区资源整合十分突出的产业，需要发挥优势，抢抓先机，加快发展。二是资源约束的压力。尤其是建设物流园区等公共物流节点的相关资源如不能保障，将制约物流园区的建设和物流集聚辐射能力的提高。第三章项目建设必要性与可行性分析一、项目建设的必要性现代物流业作为极具发展潜力的新兴产业，正在迅速成长为促进国民经济与社会发展，特别是推动第三产业快速增长的主要力量，其发展水平已成为衡量一个国家和地区综合竞争力的重要标志。我国加入WTO后，目前世界500强已有450家进入中国，使中国成为世界的制造中心，同时带来现代物流和供应链理念，促进了中国现代物流业的跨越式发展。因此，我国大力发展现代物流业是现代经济发展的必然要求。依托运城的区位交通优势发展现代化物流业，兴建运城豪德物流园区，建立辐射秦晋豫黄河金三角的商贸物流园区，促进运城现代物流业健康快速发展，调整优化全市产业结构，带动相关产业发展具有深远影响。运城豪德物流园区建设的必要性在于：1、是适应现代物流业发展的需要现代物流业，在21世纪随全球产业分工和结构调整进入了一个崭新的发展阶段。物流产业作为国民经济中一个新兴的服务部门，正在全球范围内迅速发展。运城位于秦晋豫黄河金三角的中心地区，是我国中部地区的重要节点城市和区域性商贸中心，具有建设区域性现代物流中心的独特区位优势。现代物流相对传统的物流业，属于产业的优化升级，属于需要大力发展的第三产业，属于新的经济增长点。豪德物流园区的建设，对于引进现代物流的观念和先进的运作方式，利用现代信息技术、物流技术改造传统物流企业，充分发挥现有物流资源的潜力，降低物流运作成本，推动产业升级，实现经济持续发展具有重要意义。同时，对提高运城的城市品位，扩大市场容量，完善城市功能，繁荣市场经济，增加就业岗位，提高流通产业对全市国民经济发展的贡献率，促进社会主义新农村建设，促进城乡经济一体化发挥重要的作用。2、是适应新型工业化发展的需要新型工业化是“十一五”期间发展的主要趋势。特别是目前我国工业化已经完成了工业化初期的一些发展，未来“十一五”期间走新型工业化道路，全面提高我国的工业化水平，是“十一五”期间我国社会经济发展的一项主要任务。运城市提出要改造提升冶金、焦炭两大传统工业，培育新型支柱产业，着力发展现代物流业。新型工业化的发展对于商贸物流来说，会提供内容更加丰富、品种更加多样的物流资源和物流需求，这对于城市现代物流业的发展是一个非常重大的时机。3、是适应城市化发展的需要运城是黄河金三角地区的中心城市，处于南北交流、东西交流、国内外交流的三重枢纽的地位和作用日益突出。虽然全市现代物流业有了一定的发展，但总体来看，仍处于起步阶段，与快速发展的经济，与日益增大的物流需求还不相匹配。随着国家市场经济规模的壮大和发展水平的提高，物流业已成为第三产业中的重要产业和国民经济新的增长点。因此，运城必须顺应发展要求，抓住中西部崛起的机遇，国家产业升级及本地资源优势结合的历史机遇，大力发展现代物流业。现代物流业是不受地域限制的，发展空间巨大、前景美好。通过物流园区的建设，加快发展现代物流业，是推动产业结构优化、转变发展经济增长方式的主攻方向和重要支撑，可以培育和壮大物流产业，从而产生新的增长点，为运城经济可持续发展提供新的产业成长支持。运城豪德物流园区作为运城市现代物流产业发展的重要载体，有利于拓展城市经济增长空间，创新城市的产业和经济优势；有利于增强运城中心城市的功能作用，提高城市品位；促进城市经济的可持续发展。4、是适应运城区域经济发展的需要运城市作为区域政治、经济、文化的活动中心，目前还没有一个按现代物流标准建设的物流园区，这与运城城市的地位和作用很不相称。通过豪德物流园区的建设，将加快企业现代物流基础设施的建设，建立起一个有批发经营区、加工生产区、综合业务办公区、后勤服务区、功能完善的物流服务基地，使物流业的储存功能、集散功能、配送功能、信息服务功能完善，使运城物流将装卸、搬运、仓储、保管，乃至报关、保管、商检、卫检、中转等整个商贸流通过程统一为一个完整的领域来通盘考虑，也将产品加工装配、包装、分拨、配送、休闲、服务涵盖过来。为全市物流产业建成一个物流系统和功能完善的物流园，成为运城及周边地区物流的分拨配送中心，扩大运城物流的服务范围，完善服务网络，增强网络优势，从而推动全市物流产业的更大发展，为全市经济和社会的全面、和谐、可持续发展和全面建设小康社会提供相应的物流保障。因此，依托产业基地、商品主销区或集散地，开发建设特色鲜明、辐射力强、服务功能全的运城豪德物流园区，是适应运城区域经济发展的需要。二、项目建设的可行性1、项目建设符合运城市“十一五”规划要求。运城市“十一五”规划提出要加快发展商贸流通和服务业，支持发展一批在黄河金三角地区有较大聚集力和辐射力的大型商贸、物流中心，重点抓好一批商贸流通和现代物流企业。项目建设符合运城市“十一五”规划和运城市城市发展总体规划的要求。2、项目所在地具有优越的区域环境和交通优势。项目所在地有良好区域环境和场址条件，区域环境良好，交通便利，各项基础设施配套齐全。3、项目有充足物流资源作为市场支撑。及周边地区物流资源丰富，物流服务需求潜力大。经过近年来的快速发展，全市已形成了较好的产业结构，工业方面一批规模较大、实力较强的企业发展势头强劲，一批科技含量高、市场前景好的产品在国内外市场占据了一席之地。农业方面拥有区域性的优势产品，充足和优质的农产品资源支撑运城物流园区的发展。4、市政府高度重视和支持本项目建设。运城市政府已将运城豪德物流园区建设项目列为全市“十一五”期间的重点工程项目，并发布了《关于加快建设运城豪德物流园区的通告》，为项目的规划设计和建设运营创造最优的条件和最好的环境，确保项目顺利实施。运城经济技术开发区为做好运城豪德物流园区项目的协调服务工作，成立了运城豪德物流园区项目协调领导组，下设八个工作组和一个办公室，全力以赴为项目建设搞好服务。5、项目建设投资主体单位实力雄厚。运城豪德贸易广场开发有限公司拥有开发建设大型批发市场的新理念、新的运营管理模式，具有现代流通业态资源整合、改造升级所需具备的各种能力，有开发建设的资金实力和运作管理经验，拥有一支较高素质的经营管理队伍。该公司有豪德集团的大力支持及多年开发滚动发展经营的丰富经验，完全有能力把豪德物流园区开发建设和运营管理好。

第四章项目定位一、需求分析1、服务范围根据全市经济发展的要求，综合考虑交通格局、区域经济发展、城市规划以及与周边地区的相互关系等因素，并与国家和山西省物流区域布局相衔接，构建以运城为中心的高效便捷、功能完备、货畅其流、集散有序理，融国内区域性物流中心、跨省区物流大通道、省内物流圈为一体的现代物流网络。运城豪德物流园区的服务范围：以运城为中心，发挥运城对黄河金三角地区物流集散和辐射功能。2、物流市场规模预测物流市场划分为区域内、区域外两大市场。区域内物流市场：包括运城物流市场、黄河金三角地区的物流市场。区域外物流市场：山西省及周边省份主要城市群的物流市场。（1）区域内物流市场分析a.社会货运量现状运城货物运输中，道路货物运量在最近几年一直呈快速上升趋势。根据2000－2007年运城市道路货物运量发展变化的资料，与物流量最为密切的货运量情况分析，运城的货运量则一直处于快速增长状态，货运量的增长必然带来物流量的增长，从这种意义上讲，可以说，运城的物流量呈现快速增长态势。b.经济发展趋势分析近几年，运城紧紧围绕建设新型能源和工业、现代农业的目标，加快经济增长方式转变，推进全市经济社会又快又好的发展。运城市提出在优化结构、提高效益、降低消耗、保护环境的基础上，以新型工业化、特色城镇化、农业现代化为抓手，加快新型能源工业基地和特色基地建设，实现地区生产总值和财政收入在现有基础上再翻番，分别达到660亿元和160亿元，人均地区生产总值将超过4万元，城镇居民人均可支配收入将突破1.5万元，农民人均纯收入将达到5000元以上；服务业占GDP的比重将由目前的30％提高到40％以上。这为运城物流业的快速成长创造了更多更大的可能。从农业物流看，运城有非常大的发展潜力。2007年全市主要农产品产量见表4－1。2007年全市主要农产品产量及增幅表4－1产品名称产量（吨）比上年增长（%）粮食7324840.6#谷物6492583.3#玉米5985364.7#豆类28828-11.5夏杂豆117333.1#薯类54398-19.1油料24879-17.5#胡麻20172-15.4甜菜198349133.5蔬菜123162678.0工业为主导的快速增长格局，将带动运城市社会物流量的快速增长（社会物流总量中，一般工业物流要占到75%以上）。2007年全市主要工业产品产量见表4－2。2007年全市主要工业产品产量及增幅表4－2产品名称产量比上年增长（%）原煤（万吨）10822.8116.4洗煤（万吨）8356.8626.2发电量（亿千瓦时）224.210.8乳制品（万吨）44.4173.7日用陶瓷（万件）3992919.7水泥（万吨）75.215.2合成氨（万吨）1616.8农用氮、磷、钾化肥（万吨）10.6518.2电石（万吨）64.3-18.4石墨及碳素制品（吨）1689-38.6铁合金（万吨）12.351.7啤酒（千升）3682-49.7白酒（千升）151588.0预计“十一五”末三年，运城市农业物流和工业物流量年均增长速度将保持在15%以上。c.总体物流需求分析未来，运城市随着城市化、新型工业化、现代农业化步伐稳步推进，对外开放步伐进一步加快，对外贸易规模不断扩大，全市将产生较大的物流量，工业物流、农业物流、商品物流的发展还是有较大空间的。工业企业对物流的需求成为第三方物流企业业务开发的主要对象，尤其是规模以上工业企业，成了全市物流需求的主力军。按照我国社会物流总成本与GDP的比例为15%推算，2007年运城市生产总值330.2亿元，其物流总成本为49.53亿元，据此预测，运城市2010年生产总值660亿元，物流总本将达到92.4亿元（2010年社会物流总成本与GDP的比例按14%）。

运城市2005、2010、2015年物流量预测表4—3单位：亿元指标名称2007年2010年全市国民生产产值330.2660全市物流总成本49.5392.4（2）区域外物流市场分析通过采用国内生产总值、货运量指标大致描述物流服务需求的总体情况及其发展趋势，从“量”的角度估计物流服务需求规模。根据2000－2007年山西省社会货运量统计资料，结合山西省GDP的发展趋势，对山西省的物流市场需求进行预测。通过建立一元回归模型对2010年公路运输货运物流需求总水平预测结果见表4－4。山西省2005－2010、2015年物流需求总水平预测表4－4年份国内生产总值GDP（亿元）货运量（万吨）物流总成本（亿元）200756965801679720107581772161061（2010社会物流总成本与GDP的比例按14%推算）山西省社会货运量的增长和GDP发展趋势，可为运城豪德物流园区提供较大的市场发展空间，有强大的物流市场需求作支撑，在未来山西省每年数百亿元物流市场上，运城豪德物流园区可以获得较大份额。目前，山西省正处于发展新型工业化，实现中部崛起全面加速时期，随着全省经济的稳定快速发展，这一区域物流需求的规模还会继续扩大。二、建设规模1、园区的定位运城豪德物流园区的定位：按照“发展商贸物流业、整合大流通、构筑大产业、培育市域经济增长极”的思路，把运城豪德物流园区建成黄河金三角地区的物流中心，成为全国现代物流业发展供应链中的区域性枢纽和节点。2、功能的划分运城豪德物流园区功能目标：物流业既是其他产业发展的派生需求，也是其他产业发展的前提条件；现代物流业是通过信息化、标准化、系统化对传统相关产业改造后形成的新兴产业；现代物流业以其快速成长、比重提升和对产业群的影响作用而成为支柱产业，并对其他产业发展发挥以下功能作用：（1）牵动功能。通过物流业的充分发展，带动商贸、工业、农业及金融、运输业等快速发展。（2）集散功能。更大范围地为其他产业的发展提供生产资料和生活资料的配送业务。（3）整合功能。对各产业和商贸流通企业的物流资源进行系统整合，提高资源的配置效率。（4）服务功能。为商户提供多功能、标准化和个性化的服务，促进其他产业的专业化发展。运城豪德物流园区主要业务功能：物流园区以区域商贸物流为主，主要业务功能是商贸展示功能、会展功能、信息服务功能、运输与仓储功能、配送功能、交易功能、结算功能、标准安全检测服务中心、物流资源配置中心等业务功能。3、建设规模的确定运城豪德物流园区发展的总体思路是紧紧围绕贯彻落实科学发展观、加快结构调整、推动资源型城市转型、解决好民生民计问题、全面实现“两个再翻番”宏伟目标，充分发挥运城市的比较优势，做大做强现代商贸物流，带动相关产业发展；积极引入现代物流理念，全面推进区域内外物流的互动发展；着力构筑物流基础设施、物流信息网络和政策与行业管理体系的“三大平台”；扶持和培育物流企业与人才，提升物流产业的附加值，努力实现物流产业的跨越式发展。根据把运城豪德物流园建成晋、陕、豫黄河金三角地区的物流中心，成为全国现代物流业发展供应链中的区域性枢纽和节点的目标，确定运城豪德物流园区建设规模为：建筑面积17.97万平方米。第五章场址主要建设条件项目场址位于运城市机场大道以北，国粮街以南，规划以西，安中路以东，东王村附近。总征地面积284577.59m2（折合426.87一、场址所在位置现状场址选择应遵循以下原则1、符合运城技术经济开发区的总体规划。2、节约用地，少占耕地。3、减少拆迁移民，尽可能不穿越人口密集的居民区。4、有利于保护环境和生态，有利于保护风景区和文物古迹。经实地踏看，区内有大片废弃的砖瓦窑和弃耕地，没有发现文物古迹，地面设施较少，不存在拆迁问题。地势北高南低，地面坡度较缓，适宜开发。二、场址建设条件1、地质条件⑴、项目区地基土的地层结构及岩性特征依据勘探钻井所揭露的自然地面下20米深范围内的地质资料，根据其岩性的不同可将其地基划分为4个工程地质层，其地质时代及成因类型应为第四系全新统冲积而成，现自上而下分述如下：①粉土：浅红色~浅黄色，稍湿，稍密，含有钙质结核及黑色斑点，层厚0.0~5.1米，中等压缩性，标准贯入平均击数6.2击，承载力标准值120kpa。②粉土：浅黄色，很湿，稍密，层厚0.0~5.5米，中等偏高压缩性，标准贯入平均击数4.4击，承载力标准值75kpa。③粉土：浅黄色，湿，稍密，中等压缩性，标准贯入平均击数6.0击，承载力标准值120kpa。本层大多数钻孔未穿透，揭露最大厚度为7.3米。④粉土：浅黄色，湿，中密，含砂量很大，低压缩性，标准贯入平均击数22.7击，本层未穿透，揭露最大厚度为11.0米。⑵、结论与建议①、本次勘测所揭露的地基土层自然地面下深度12.0米范围内，地层为冲积形成，其岩性均为粉土，地貌单元属涑水河冲积平原区。②、本场地为非自重湿陷性场地，其湿陷等级属Ⅰ级（轻微）和Ⅱ级（中等）。③、该场地地下水属于潜水，其整体走向为东北~西南向，地下水位介于363.0~368.5米，由于地下水埋藏深度不一，故不同施工段要采取相应的防护措施。④、本场地的地震烈度为7度，场地土类型为中软场地土，建筑场地类型为Ⅲ类，地基土不存在地震液化。2、 气象条件（1）温度最冷月平均气温－7℃最热月平均气温27.3℃极端最低气温－18.9℃极端最高气温42.7℃最高日较差7.9℃最高年较差13.6℃（2）湿度月平均相对湿度63%最大值69%最小值57%（3）平均日照年49%（4）风向及风速全年主采风向为东南风（SE）夏季风速3.4/s（5）冰冻深度43cm（6）抗震设防裂度7度（7）降水量年平均降雨量561.5mm最大降雨量879.9mm最小降雨量368.9mm三、社会环境条件项目区位于运城经济技术开发区规划范围内，东邻运城空港开发区，南邻禹都市场，西侧规划为国际商品博览城，场地现状为规划的待开发用地，区域位置十分优越。四、公共设施条件项目区机场大道、邑东路、安中路、工业路已建成通车，供水、排水、供电等市政设施全部到位。五、防洪、排涝及环境保护条件该处地势比较平缓，地面坡度自北向南约1/100左右，对降雨洪水排涝有较好的天然条件，地下水埋藏在20m以下，为此，也不存在排涝问题。项目区建设基本以自然地形为基础，稍加整修即可，整个建设对周边地区不会造成环境破坏，而且相配套的绿化，草坪建设将为该区环境起到积极的促进作用。

第六章建设规模与工程设计方案一、建设内容和规模运城豪德物流园区总征地面积426.87亩（284577.59m2），总用地面积305.41亩（203607m2），总建筑面积：212705.3m2，其中：商品交易区商铺194794.5m2、配套生活设施11627.8m2、电子商务中心5851.0m2、公厕等432.0m2。市政基础设施建设，绿化34538m二、规划设计的指导思想与原则1、在规划、设计、建筑中应坚持经济适用的原则，做到造价低廉标准高，结构轻巧质量好，面积不大功能全，占地不多环境美。2、尽量利用新技术、新材料、新工艺以加快施工进度，保证结构安全。3、建筑物应符合防火规范的规定，并应符合防盗、通风、防潮、防晒和防鼠等要求。4、食品类商品的仓储根据不同保存条件和商品之间存在的串味、污染的影响，应分设库房或在库内采取有效隔离措施；各种用房地面、墙裙均为可冲洗面层，并严禁用有毒和起化学反应的涂料。5、库房的净高要符合下列规定：（1）设有货架的库房净高不应小于2.1m。（2）设有夹层的库房净高不应小于4.6m。（3）无固定堆放形式的库房净高不应小于3.0m。6、道路及管道设施（1）处理好近期与远期、局部与整体的关系，从整个路网规划及其交通组织和地形条件统一考虑，注重经济效益、社会效益和环境效益的综合分析。（2）道路设计体现“以人为本”的设计思想，考虑残疾人的使用需要，采用无障碍城市道路设计。（3）对道路的平面、纵断面、横断面与交叉口应协调考虑。（4）工程管线布置在遵守设计规范要求的前提下，尽量满足用户的要求。二、总体规划方案运城豪德物流园区规划占地面积426.87亩，东西长560m，南北最大宽度724m，最小宽度565m，平均宽度为644.5m。项目区北侧临国粮街，南侧临机场大道，西侧以安中路为界，东侧以规划路为界。规划项目区以商铺为主，二、三层砖混结构，共布置180栋，并配套布置绿化、停车场。沿机场路由西往东、沿国梁路由东往西为主入口，临机场路设入口花园，沿机场路规划路为5层电子商务中心1栋，为框架结构。临机场路、国梁路、安中路按规划要求红线退让，其退让出土地应进行绿化、美化。主要规划技术指标：容积率1.04，建筑密度46.40%，绿地率16.96%。三、结构设计方案1、设计条件及规范（1）自然条件①风荷载：基本风压W0=0.3KN/m2②雪荷载：基本雪压S0=0.2KN/m2③冻土深度：0.52m④抗震设防烈度：7度⑤结构安全等级：一级⑥防火等级：一级（2）规范、规程及有关规定①建筑结构可靠度设计统一标准（GBJ50068-2001）②建筑结构荷载规范（GB50009-2001）③混凝土结构设计规范（GB50010-2002）④建筑抗震设防分类标准（GB50223-95）⑤建筑抗震设计规范（GB50011-2001）⑥建筑地基基础设计规范（GB50007-2002）⑦建筑设计防火规范（GBJ16-87）2、荷载（1）永久荷载：荷载值按实际计算，分项系数按《建筑结构荷载规范》第3.2.5计取。（2）汽车站、豪德大厦等大型公共建筑和高层建筑的活荷载见表6-1：活荷载表表6-1序号荷载类别标准值（KN/m2）准永久值系数1办公室2.00.52走廊、门厅、楼梯2.50.53卫生间2.00.44机房3.00.53、设计原则（1）地基处理建筑场地类别为Ⅲ类，主要持力层均为硫酸盐渍土，具有Ⅱ级自重湿陷性，地下水埋深大于24米，初步考虑高层建筑采用钢筋砼灌注桩，多层以下建筑物采用强夯进行地基处理，具体方案由施工图设计时确定。（2）基础高层建筑物基础采用钢筋砼梁板式基础；多层以下建筑物可采用梁式基础或梁板基础。（3）主体结构结构设计按现有国家有关规范进行。抗震设防烈度为7度。本项目均为多层建筑，其中商业建筑采用钢筋混凝土框架体系，基本柱的布置应考虑要适应不同房间布置的灵活性；配套生活设施采用砖混结构。结构平面布置力求做到简单、规则，平面和竖向尽量做到刚度分布均匀、连续，最大限度减少地震力对建筑物的作用。四、道路设计方案1、设计依据（1）《城市道路设计规范》（CJJ37-90）（2）《方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范》（JGJ50-88）；（3）室外排水设计规范（GB50014-2006）（4）《城市道路照明设计标准》（CJJ45-91）；（5）《道路交通标志和标线》（GB5768-1999）；（6）《城市道路绿化规划与设计规范》（CJJ75-97）；2、道路技术标准（1）道路等级：城市次干道Ⅲ级道路（2）路面结构：车行道毛面花岗岩条石面层，人行道花岗岩斩石板面层（3）计算行车速度：20公里/小时（4）道路红线宽度：40m、33m、22m、16m、9m（5）路面设计荷载：BBZ—100KN（6）路幅断面形式：单幅路为主、机非混行3、城市道路横断面综合布置原则本着“统一规划、合理布局、配套建设、综合开发”的原则，实行资源的综合利用。从城市路网体系、道路宽度、道路结构等方面为城市道路的远景发展创造条件；从城市设计的角度，考虑道路交通组织，并与公共空间系统、绿化系统紧密结合，创造良好的城市环境和优美的城市景观。（1）符合城市道路网规划、红线宽度、道路等级、道路性质、断面形式。（2）在保证交通安全和通畅的前提下，道路横断面单幅、机非混行。（3）充分发挥绿化作用，起到环境保护、交通安全和美化城市、美化道路的作用。（4）设计中要考虑路拱形式和坡度及雨水口的位置，同时还要注意道路两侧街坊内部排水的出口，以便取得密切配合，保障雨水的排除。（5）避免沿路的地上、地下管线、各种构筑物以及人防工程等相互干扰。在布置时，要综合考虑各种管线及构筑物间合理间距，又要提供维修的方便，留有发展余地。（6）要与沿路各类型建筑和公用设施的布置要求取得协调。（7）注意节省建设投资、节约城市用地。五、给排水及消防设计方案1、设计规范及依据（1）室外给水设计规范（GBJ13-86）（2）室外排水设计规范（GB50014-2006）（3）建筑给排水设计规范（GB50015-2003）（4）建筑设计防火规范（GBJ16-87）2001版（5）建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）（6）高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95）（7）给排水设计手册（8）建设单位提供的有关市政资料2、设计范围及水源（1）设计范围：所有建筑物的室内外给水、排水、消防。（2）水源：由运城市政管网—加压站供给。（3）最高日用水量3106.39m3，其中：室内用水2523.87m3，室外公共设施及绿化等用水434.60m3，未预见水量147.92m3，项目区内给排水量一览表项目名称用水标准L/(m2·d)用水单位（m2）用水时间（h）时变化系数最高日用水量(m3/d)最大时用水量(m3/h)最高日排水量m3/d)最大时排水量(m3/h)商品交易区商铺10194794.5121.22337.53194.792103.78175.32配套生活设施611627.8121.283.726.9875.356.28电子商务中心105851121.270.215.8563.195.27公厕50432241.532.401.3529.161.22绿地用水2次/天2.0L/（次·m2）34053136.21道路用水2次/天2.0L/（次·m2）74598298.39用水量损耗按总量5％计147.92合计3106.39208.972271.48188.073、给排水设计方案（1）给水系统水源由市政供水管网保证。（2）给水方式在用地范围内形成大的供水管道循环系统，室外环网与枝状管网相结合，室内给水系统均为枝状管网。供水方式为：市政供水管网→地下蓄水池→地下生活给水泵→室内管网。（3）排水方式①排水系统包括生活废水、粪便污水及雨水的排放。生活废水，粪便污水经卫生器具收集后排出室外，经室外检查井、化粪池的初级处理后排入城市污水管网。室外需新建100m3钢筋混凝土化粪池十座（最高日排水量按室内用水的80％计算为2019.09②屋面雨水采用外排水至建筑物散水，经地面径流排入城市雨水管网。4、消防系统（1）根据本建筑的设计特点，为确保消防安全可靠，消火栓的布置应保证相邻两个消火栓的充实水柱同时达到室内任何部分。（2）消防给水方式为：市政管网→地下消防水池→地下消防水泵→室内消防管网。室内消防管网为环状管网，顶环设在顶层，底环设在地下室。（3）室内消防用水量40升/秒，自动喷淋系统30升/秒，层顶设50立方米高位消防水箱，供初期火灾时的消防用水水量。（4）室内消火栓本项目各建筑均为一、二级耐火等级，各建筑物内每层的消防箱内设消防泵按钮，火灾时手动按钮直接启动消防泵。楼内消防系统采用环状管网，并设室外水泵结合器。楼内每层设置手提式磷酸铵盐建筑灭火器。（5）消防总平面布置本项目区设有环形消防道路，保证消防车畅行和靠近建筑物，室外消火栓间距不大于120米，满足防火规范的要求。（6）防火疏散措施所有建筑物室内任一点距离疏散口均不超过30m。六、供暖通风设计方案1、设计规范《采暖通风与空气调节设计规范》（GB50019-2003）《建筑设备专业设计技术措施》《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）2、室外空气计算参数采暖室外温度－12℃冬季室外平均风速V=2.1m/s冬季通风计算温度tw=－3℃夏季通风计算温度tw=27.6℃夏季空气调节计算温度tw=32.7℃夏季空气调节室外湿球温度24.6℃3、设计方案电子商务中心楼等公共建筑采暖通风由中央空调集中供给，商铺和配套建筑拟采用地热式采暖方式。4、设计参数（1）室内温度参数：①商铺：温度℃相对湿度%气流平均速度υ换气次数(次/h)夏季26～2865～500.2～0.510冬季16～1850～300.1～0.310②综合楼：房间类型季节温度℃相对湿度%门房夏季2560冬季2340娱乐设施夏季2460冬季2040会议室、办公室夏季2660冬季2340门厅夏季2565冬季21变电室：5～8次/h；制冷机房、换热站：10～15次/h（2）室外温度参数：夏季：空调计算温度32.7℃，湿球温度24.6℃。冬季：空调计算温度-10℃，相对湿度50%。5、负荷计算项目建筑物名称单位负荷指标（W/m2）冷负荷热负荷商品交易区商铺065配套生活设施65电子商务中心楼9090六、供电工程1、编制依据：《工业与民用配电设计手册》中国电力出版社《现代建筑电气设备选型手册》中国建筑工业出版社《建筑电气设计手册》中国建筑工业出版社《供配电系统设计手册GB50052-95》《10KV及以下变电所设计规范GB50053-94》《建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范》CECS72-97《电力电缆设计规范》（GB50217-94）《民用建筑照明设计标准》（GBJ133-90）2、设计范围（1）高低压变配电系统；（2）照明系统；（3）动力配电系统；（4）弱电系统（保安监控及门禁、有线电视、计算机综合布线）；（5）消防报警自动控制系统；（6）防雷接地系统。3、供电设计方案（1）供电系统及安装容量本工程电源从市政城区电网引来，电源电压为10KV。高压变电室接线方式为单母线分段，正常联络柜与两进线柜设电气闭锁，在只有一路10KV电源供电情况下，才能投入母联开关。低压供电系统采用放射式与树干式相结合，在项目区设置10KV变电所一座。①用电负荷计算项目建筑物名称建筑面积m2单位负荷指标（W/m2）同时使用系数计算负荷（KW）商品交易区商铺194794.5400.655064.66电子商务中心5851.01200.8561.70配套生活设施11627.8500.6348.83公厕432.030112.96合计212705.35988.15（2）变压器台数、容量变压器服务范围变压器容量台数商品交易区商铺630*9电子商务中心315*2配套生活设施315*2道路停车场照明315×4小计17台（2）负荷等级项目年用电量为2185.67万KWh。商品交易区多层商铺照明及动力用电按照三级供电负荷设计，消防设备用电按一级负荷供电；电子商务中心楼消防设备及应急照明为一级负荷，客梯、生活水泵、楼道照明及地下室照明等均为二级负荷。其余负荷按二级或三级负荷考虑。（3）照明设计①普通照明设计：商品交易区商铺照明设计与室内设计和商店工艺设计统一考虑，采用整体照明设计和橱窗内局部照明相结合的方式，针对不同的商品采用不同的照度和光色对比要求，照度要求在150～350LX之间。其它室内照明灯具采用荧光灯，门厅、接待室、陈列室等房间根据建筑装修和功能的需要安装装饰灯。②特殊照明设计在项目的楼梯间、消防电梯间及其前室、配电间、消防控制室、消防水泵房、柴油发电机房、电话总机房、疏散走道等处设置应急照明，疏散用应急照明照度不低于0.5LX，其余照度满足正常照度要求。在疏散走道或安全出口等处设灯光疏散照明。③道路、停车场照明道路照明采用单回路供电，每个工作段和场所采用就地单独控制的供电方式，每个回路设保护措施，每个照明装置设单独的融断保护。路灯选型及布置：在道路两侧设置道路照明灯，根据规范要求，照明器具必须采用半截光型400W+400W的高压纳灯，道路平均照度为20LX。伸臂灯安装高度为灯具距路面10m；庭院灯为灯具距路面4m、草坪灯为灯具距路面0.6m；道路纵向灯距30m，伸臂灯、庭院灯30m，草坪灯200m2配电及控制：道路总长11704m，考虑到低压线路的电压降和经济运行其供电半径不宜大于800m。根据电力负荷，供电距离和合理服务半径来选择变压器，以确保供电可靠性。全线设箱式变压器2座，变压器型号及规格采用YB630－10KV。变电站设在路边绿化带内，变电站高压侧10KV电源由供电部门提供。每一方向上的路灯由两路电缆分回路分相供电。路灯控制采用手动、时控和光控方式控制，并可实现后半夜的路灯减半运行。照明线路采用VV22－1KV4×25（11704m）铠装电缆在绿化带内地埋敷设，过道路时采用钢套管保护（DN70）。两侧人行道及绿化带照明采用单独380/220V回路供电。（4）导线敷设项目区低压电缆采用聚氯乙烯绝缘护套阻燃型五芯电缆，在桥架上、竖井内明敷，支路管线采用聚氯乙烯绝缘电线，穿钢管在楼板结构层内、墙内及吊顶内敷设。照明干线采用封闭式插接母线。地下室电力及照明线路采用导线穿管沿墙或采用电缆线桥架设，电力及照明线路沿墙部分穿管敷设，吊顶内线路采用导线穿管沿屋顶明敷或电缆沿桥架敷设，垂直引上及引下线路均在电气竖井内采用电缆沿桥架敷设或采用插接式母线敷设。4、防雷与接地（1）项目区内多层建筑多层建筑（配套生活设施建筑、电子商务中心楼）防雷按三类防雷进行设计，屋顶防雷利用建筑物基础做自然接地系统，利用建筑物内柱、梁及基础内主筋作为引下线，将避雷带与建筑物基础作可靠连接，接地系统的接地电阻≤4Ω，如果达不到此要求增加人工接地装置。（2）商品交易区商铺商品交易区商铺按二类防雷设计，屋顶防雷利用建筑物基础做自然接地系统，利用建筑物内柱、梁及基础内主筋作为引下线，将避雷带与建筑物基础作可靠连接，接地系统的接地电阻≤4Ω，如果达不到此要求增加人工接地装置。从建筑物首层起，每层设置均压环，所有引下线及金属结构、金属管道、金属设备等与均压环连接，竖向管道的底部和顶部与防雷装置连接。电气竖井内强弱电之间采取隔离措施。建筑物内净距小于100mm的平行或交叉的长金属体每隔30m或交叉处用金属线跨接。长金属物的弯头、阀门、法兰盘（不小于5根螺栓连接的除外）等处的过渡电阻大于0.03Ω时,连接处用金属线跨接.正常情况下,所有用电设备的不带电金属外壳均做好接地保护。5、消防供电设计消防系统按一级保护对象进行火灾报警与控制的设置，设置消防控制室，消火栓按钮安装在消火栓箱内，设置手动报警按钮、消防电源电话、声光迅响器及火灾显示盘。报警控制线路在电缆竖井内沿桥架敷设，屋顶穿管部分沿现浇层敷设，其余部分穿管沿墙暗敷或在吊顶内敷设。火灾报警控制系统采用BVR—25mm2导线作为接地线，所有设备的金属外壳及穿管导线做好接地保护。消防控制室、消防水泵、消防电梯、防排烟风机等供电在末端设置自动切换设备。6、综合布线系统项目区内根据要求进行综合布线，设置广播、电话及通信系统。电话总机容量符合国家现行的《邮电通信设计规范》的规定。广播系统平时播放正常广播和背景音乐播放，事故发生时正常广播转化为事故广播。

第七章节能、劳动安全与消防一、节能、节水措施本项目可研节能编制依据国家计委、国务院经济贸易办、建设部计资源[1997]2542号《关于固定资产投资工程项目可行性研究报告“节能篇（章）”评估的规定》。1、节能措施（1）采用节能型新技术、新工艺机电设备，不选用已公布淘汰的机电产品。（2）能源供电、供热、供水部门应尽量靠近负荷中心，减少输送距离，减少能耗。供电采用功率因素自动补偿装置提高功率因素，减少电能损耗。（3）合理选定建筑形体系数，节约用电。（4）建筑布置应注意形体齐整，减少外围热损失，根据地域气候条件，尽量采用自然采光与通风，不过分依赖空气调节与机械通风。根据热工计算配置选用建筑物外围护结构及门窗热阻，减少外围热损失，设计好屋面保温隔热层，减少能耗。（5）选用节能型变压器、节能电器，采用节能灯具，并采用低能耗镇流器，合理选定各房间照明度和灯具安装高度，节约用电。（6）供电采用自动补偿装置提高功率因素，减少电量损耗。（7）气体放电灯加电容补偿，使功率因数不小于0.8；（8）有条件地区鼓励采用可再生能源，如被动或主动太阳热能等环保新型能源，减少能耗。（9）路灯采用声控、光控、自控，计量分栋、分户等措施，有效减少电能、热能、水能消耗。（10）应制定严格的维护计划，认真进行灯具等照明设施的维护和保养，提高利用率。2、节水措施（1）采用节水型施工设备，提高水资源利用率，降低水资源无效消耗。（2）选用质量高、密闭性能好的阀门，选择质量好的开关、管材，以减少水资源流失。（3）选用节水型卫生器具，提高水资源利用率，降低水资源无效损耗。（4）供水系统采取防渗、防漏措施，杜绝水量流失。二、劳动安全措施项目劳动安全卫生是在已确定的工程技术方案基础上，分析论证在建设和运行过程中存在的对劳动者和财产可能产生的不安全因素，并制定相应的防范措施。1、设计依据（1）《建设项目工程劳动安全卫生监察规定》（1996.10）。（2）《工业企业设计卫生标准》（GBZ1－2002）。（3）《工作场所有害因素职业接触限值》（GBZ2－2002）。2、劳动安全措施方案物流作业是实现物流功能时所进行的具体操作活动。物流作业的劳动安全工作必须贯彻“安全第一，预防为主”的方针，坚持管生产必须管安全的原则，保障劳动者在劳动过程中的安全与健康，防止伤亡事故，减少职业危害，促进经济发展。（1）危害因素及危害程度分析物流作业中的劳动安全危害因素主要有：各种装卸机械、电气设备、运输车辆对人命、财产安全的伤害，仓库和堆垛的火灾危害，噪音及粉尘的危害，等等。这些危害因素的存在，将会对企业构成极大的潜在危害，防范不当甚至可能对生命财产造成巨大损失。（2）防范措施和安全设施企业必须要对以上可能存在的各种危害因素高度重视，并制定相应的安全保障措施，建立和完善可靠的生产操作规程及设置安全防护设施、报警装置以及紧急情况下的安全处置措施和救援措施；安全标志应齐全、规范，采取一切可能的措施，全面加强安全管理、安全技术和安全教育工作，防止事故的发生。①物流园区应认真贯彻“安全第一，预防为主”的方针，建立、健全职业安全与劳动保护制度，落实安全防范措施，创造安全、文明生产的工作环境，严格执行国家劳动安全的法律、法规和规程、标准，采取措施防止伤亡事故和职业危害。作业人员在劳动过程中必须遵守劳动纪律和安全操作规程，定期接受安全教育和培训。特种作业人员必须按国家规定接受专门安全技术培训，取得特种作业资格证后方可上岗作业。②加强装卸机械、设备管理。各种机械、设备应设有防护装置，定期、不定期地进行安全检查，确保设备、安全装置、防护设施处于完好状态。在作业区设置明显的安全警告标志。③建立健全岗位防火责任制度、火源、电源管理制度、门卫制度、值班巡回制度和各项操作规程，做好防火、防盗等工作。在仓库、货物区设置明显的防火等级标志，通道、出入口和通向消防设施的道路应保持畅通。贯彻“预防为主，防消结合”的消防方针，采取先进的防火、防爆和救灾技术，实行目标管理。④加强运输车辆的管理。物流企业要高度重视交通运输安全，维护交通秩序，防止交通事故发生。制订场区交通管理细则，场区内必须保持安全车速，保持车距，严禁超车，超速和强行会车。交通路、厂门、弯道、单行道、交叉道以及禁止各种车辆停放场所等，应按有关规定结合场区具体情况设置信号标志或明显的警告路标。设立运输车辆安全检测台（100m2三、消防1、设计依据（1）《中华人民共和国消防法》（1998年）。（2）《建筑设计防火规范》（GBJ16－1987）2001年修订版。（3）《建筑灭火器配置规范》（GBJ140－1990）。（4）《通用用电设备配电设计规范》（GB50055－1993）。2、消防措施（1）物流园区设施（商铺、堆场、仓库）是防火重点单位，必须认真贯彻预防为主，防消结合方针，牢固树立安全意识。（2）严格执行各项安全制度和操作规程。严格火源管理，集装箱堆场、货场、仓库区严禁吸烟和使用明火。中转站消防系统给排水可与物流园区（仓储）的生产、生活给排水系统合用，但必须有消防用水的可靠保证。（3）生产区必须和生活区分开，生产、生活用电线路必须分开，电线和电器设备必须按照设计规范安装、维修。电气线路应设置独立电缆沟敷设，装卸设备的电动机应有过载的短路保护。对易燃易爆货品装卸，储存区应选用防爆电机。（4）仓库设计和建造要留足防火通道，保持畅通。中转站的消防车道和堆场、仓库的安全出口等消防通道，严禁堆放物品。（5）按照国家有关规定配置消防设施和器材，设置消防安全标志。如火灾自动报警系统、各类自动灭火系统（自动喷水系统、泡沫喷淋系统）、消火栓、消防水池、防火门等；移动的灭火器材和自救逃生器材，如灭火器、防烟面罩、缓降器等。设置消防图形符号或者文字标志。消防器材应当设置在明显和便于取用的地点，周围不准堆放物品和杂物。（6）对消防水池、消火栓、灭火器等消防设施、器材，应当经常进行检查、维修、保养、更换，保持完整好用。第八章环境影响分析一、项目场址环境现状1、自然环境运城豪德物流园区项目用地位于运城技术经济开发区机场路以北，安中路以东，运三高速公路以西区域。地理位置显要，用地条件优越。大气环境符合二级大气质量标准，水环境质量符合国家地表水质标准中三类水体指标。2、生态环境本项目场址地貌简单，无森林草原植被、珍稀动物栖息处，且目前无探明矿藏。3、社会环境本项目规划用地为运城技术经济开发区规划范围内，由运城技术经济开发区负责土地统征、拆迁安置以及其它相关工作。二、项目建设与运营对环境的影响1、分析依据《中华人民共和国环境保护法》（1989年12月）《建设项目环境保护管理条例》（1998年4月）《中华人民共和国水土资源保护法》《污水综合排放标准》（GB8978-2002）《环境空气质量标准》（GB3095-96）及地方规定《城市区域环境噪声标准》2、项目建设与运营对环境的影响（1）生态环境的影响项目场址无大面积的水系和森林资源，项目建设对附近的生态环境不会造成破坏。随着项目的建设对场地进行绿化，能明显改善当地的生态环境。（2）水土流失的影响项目建设对项目区不存在有较大的水土破坏。开挖基地后的余土可用于回填，然后绿化、美化环境。（3）对水环境的影响项目区附近无大的水系，项目排水系统分别采用雨污分流制和自然排放，项目建设基本不会对水资源破坏。（4）施工期间大气环境影响施工期间对大气影响主要是粉尘污染，主要产生于灰土拌合和施工材料运输及土方运输。（5）施工期间噪声影响施工期间的噪声主要是施工机械声（详见附表）施工阶段作业噪声表施工阶段主要噪声源昼夜噪声夜间噪声土石方推土机、挖掘机7555打桩各种打桩机85禁止施工结构砼搅拌机、电锯7055装修电钻、电锯6555（6）生产营运期对大气污染、噪声污染和废旧物质的污染运输车辆的燃油消耗和尾气是物流作业造成污染的主要原因，不仅在营运线上，其物流园区也同样存在；噪声污染在营运中污染较大，随着运输工具使用频率的增加，移动点污染源和线状噪声源增加；废旧物质的污染，主要是仓库废弃物、废旧轮胎处理、废弃的机油、柴油及废弃的包装材料；有害有毒物质的污染，如酸碱、有毒药品、油类、放射性物品，在营运过程中储存或运输不当造成泄漏，造成对环境的污染；生活垃圾及污水污染。包括生活垃圾和冲洗车辆的污水、生活污水和少量有机物污水。三、环境保护措施1、实施绿色物流管理绿色物流即在物流过程中抑制物流对环境造成危害的同时，实现对物流环境的净化，使物流资源得到最充分利用。绿色物流从环境的角度对物流体系进行改进，形成了环境共生型的物流管理系统。绿色物流主要包含两个方面，一方面是对物流系统污染进行控制，即在物流系统规划与决策中尽量采用对环境污染小的方案，如采用排污量小的货车车型，近距离配送，夜间运货（以减少交通阻塞，节省燃料和降低排放）等。发达国家倡导绿色物流的对策是在污染发生源、交通量、交通流等三个方面制定相关政策。另一方面就是建立工业和生活废料处理的物流系统。这种物流管理系统建立在保护环境和可持续发展的基础上，改变原来经济发展与物流、消费生活与物流的单向作用关系，在抑制传统直线型的物流对环境造成危害的同时，采取与环境和谐相处的态度和全新理念，设计和建立一个环保型的循环的物流系统，使传统物流末端的废旧物质能回流到正常的物流过程中来。一般称这种废旧物质的回流为逆向物流。绿色物流强调了全方位对环境的关注，是一种全新的物流形态。2、在市区边缘或城郊边缘带开辟物流区吸引配送中心在此聚集，降低对市区的噪声干扰、集中处理废弃物、减轻中心城区的用地、交通和环境压力。3、发展多式联运选择绿色运输策略，通过交通工具的搭配有效利用车辆，优化配送路线，降低车辆运行量，提高往返载货率等。减轻大型货车长途运输所造成的环境和生态负面影响，推行多式联运，对于长距离运输，尽可能使用铁路、水路等运输方式，两头的衔接和集散则以公路运输为主，有效组合各种运输工具，通过运输方式的转换可削减总行车量。4、开展共同配送共同配送是以城市一定区域内的配送需求为对象，有目的、集约化地进行配送。合理规划网点及配送中心，共同配送统一集货、统一送货可以明显地减少货流；有效地消除交错运输，缓解交通和城市环境压力。5、废旧物质回收利用提倡绿色包装，采用可降解的包装材料，设计简易包装，减少一次性包装，提高包装废弃物的回收再生利用率。对回收的废旧物质进行分类，尽可能使其能回流到正常的物流过程中去，不能使用的、或有毒有害的，要按照有关环保规定进行处置。第九章组织机构与人力资源配置一、组织机构1、组建物流工作委员会物流业所涉及的政府部门较多，应该由运城市综合经济部门牵头，组织各相关政府部门（发改委、交通局、经贸委、建设局、财政局、工商局、地税局、国土局、交警、港务、运管等部门）及建设单位和行业协会共同参与，成立物流工作委员会，定期举行工作会议，就相关问题进行研讨，并共同决策形成决议。可以考虑将若干政府部门合并办公，为物流项目提供便利的、强有力的支持。加强政府部门间的协调，一方面能为投资物流行业的企业提供便利，创造良好的投资软环境，另一方面，多方协调，共同决策，减少盲目与失误，更好地推动全市物流业的发展。2、组建现代物流行业协会由项目建设单位、物流企业和涉及物流的部门和单位联合组成山西省运城市现代物流行业协会。物流协会是企业与政府之间联系与沟通的桥梁和纽带，它的主要职能是为物流企业提供指导和服务，组织协调行业内部关系，维护企业利益，加强行业自律，促进公平竞争。物流协会要按照国际惯例组建，使其真正发挥行业协会的作用。3、组织架构运城豪德贸易广场开发有限公司设总经理1名、副总经理2名、总工程师1名、总经济师1名，制定园区总体规划，具体负责物流园区开发建设和运营管理。公司下设综合部、工程项目部、物业管理部、市场营销部、信息技术部、会员管理部、物流业务部等职能机构。组织架构如图：运城运城豪德贸易广场开发有限公司综合部工程项目部物业管理部会员管理部信息技术部市场营销部总经理副总经理物流业务部二、人力资源配置根据公司各部门工作职能和实际运行的需要，按照精简、高效的原则定岗、定员，合理确定劳动定员。公司定员暂定30人。选配的人员要求工作能力强、精干、高效，应具有大专以上学历，涉及物流、建筑、电气、设备、道路、工程预决算、经济、环境、营销等专业，其中中级以上职称应达60%以上。运城豪德贸易广场开发有限公司劳动定员表部门定员（人）备注综合部6含法人、司机、财务市场营销部3物业管理部3工