科技园物业管理方案

永川商贸城物业管理方案目录第一章公司概况及管理理念第二章物业管理整体设想第三章管理组织构架及人员配备、培训第四章档案的建立与管理第五章管理服务内容与标准第六章物业管理服务费用测算第七章物业管理服务费投标报价第八章管理规章制度（目录）第一章公司概况及管理概念第一节

公司介绍第二节

组织机构图天地物业公司理念体系核心价值观：经世以人为重市场导向

以人为本

不断学习

寻求发展组织定位：后发展商后继开发

永续经营

保值增值

创造业绩姑管理优理念睡：新限锦标密主义荡创优皱达标易漠印象铅美好莲是业主贩满意嫌塘树立败品牌考服务讽理念席：建钥设性技互动阁亲情废服务变草体贴两快捷帽扬双向具互动棒捉共同盆受益省经营尚理念妈：集你成式耀配套黑整合酿资源犬点集成省供应保放一业竭为主培脱多种且经营朽质量黎方针押：真芦心服颗务

蝇模纹范管脆理

建创零新经杠营贼第二津章

浸物业怜管理茫整体蝴设想更第一牲节

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每年对房屋基础进行一次检查，防止白蚁及腐蚀性液体的侵害；2、

及时了解有无白蚁情况做到早发现，早处理。由设备保障部按相关作业规程实施维修。•建筑物白蚁防治标准；•建筑物完好等级标准。•结构安全，正常使用；•功能完好。外墙面•外墙面脱落的修补；•外墙面局部渗漏；•外墙面大面积渗漏；•外墙面清洗。1、

每2年对于较大面积渗漏外墙久修无效的，应局部翻新扩大及污染墙面；2、

第15年对幕墙胶进行更换整修。3、

每年清洗2次外墙面。由设备保障部负责实施。•房屋修缮标准；•《玻璃幕墙工程技术规范》、《金属和石材幕墙工程技术规范》。A、

外墙平面完好，无渗漏；B、

外墙面清洁美观。公共屋面屋面积水、渗漏。A、

每半年疏通一次屋面漏水口；B、

每年对屋面检修一次，每5年翻新更换老化部分。由设备保障部按相关作业规程实施维修。屋面防水每15年全面翻新一次。

房屋修缮标准。相应修缮作业规程。无积水、防水层正常，有效发挥功用，无渗漏。公共通道、门厅、楼梯间•公用地面维修改造；•公用通道和楼梯间墙面粉刷；•扶手、门面、玻璃、踏步的维修。A、

每半年对公共地面进行维护一次，补换损坏或空鼓地砖；B、

每2年刷新一次通道门、梯间墙壁天棚、扶手及栏杆；C、

每年全面维护一次楼梯踏步、清除空鼓、开破损等。由设备保障部按有关规定实施维修。房屋修缮标准。相应建筑部分修缮技术规程。美观、完好、整洁、清爽。种五、呜设备截、设横施日迟常维信护计绪划及检实施矿方案类别项目日常维修计划方案标准实施效果院内道路A、

路面B、

路牙每天检查二遍，随坏随修。冬季及时扫除冰雪，并采取防滑措施。由设备保障部专业维修工按项目维修规程实施。路面修缮质量标准。平整、无坑洼、无水、无积雪、无缺损，完好率达100%。室外照明A、

庭院灯B、

泛光灯每天检查一遍，随坏随修。由设备保障部专业维修工按项目维修规程实施。A、

电器作业安全操作规程；B、

灯具施工技术标准。灯泡正常使用，灯罩完好无损清洁，完好率达100%。排水池井管口网A、

雨水口B、

雨水井C、

雨水管D、

污水井E、

污水管F、

化粪池G、

阀门井H、

隔油池每天检查一遍，随坏随修。由设备保障部专业维修工按项目维修规程实施。A、

井内无积物，井壁无脱落；B、

井盖上标志清晰；C、

管道畅通，无堵塞。A、

井盖完好率100%。B、

无缺损，少污积；C、

无堵塞，无漫溢。绿地绿化每天检查一遍及时修剪。绿化主管制定工作方案。A、

绿化工作标准B、

园林工作标准绿草树木修剪整齐，长势良好，无病虫害。停车场、棚A、

地面停车场B、

室内停车场每天检查一遍，随坏随修。由设备保障部门专业维修工按项目维修规程实施。A、

路面修缮质量标准；B、

停车场地面施工技术标准。平整、无积水、无积雪、无缺损，完好率达100%。室外消防设施A、

室外消防栓B、

水泵结合器每天检查一遍，发现问题，及时维修。由设备保障部专业维修工按项目维修规程实施。A、

给水施工技术标准；B、

消防设施施工技术标准。A、

无锈蚀；B、

无滴漏；C、

消防设施正常有效。公用标志设施A、

标识牌B、

警示牌C、

围栏D、

伸缩门每天检查一遍，发现问题，及时维修。由设备保障部专业维修工按项目维修规程实施。A、

标识清楚，无污迹、破损；B、

安装牢固。A、

标志设施完好率100%；B、

标志无损坏；C、

开关灵活。电梯客梯每天检查电梯内选、外呼、层显、轿内照明、风扇、等。由设备保障部专业维修工按项目维修规程实施。电梯维修保养标准。A、

安全正常运行；B、

机房、轿箱整洁；C、

电梯各组成部分完好率100%。空调A、

分体空调B、

风机A、

每日对空调运行情况进行检查，观察电流、压力、温度等。B、

每日对设备表面保洁。C、

每日对凝结水排放情况进行检查。D、

每天检查排风机是否正常工作。由设备保障部门专业维修工按项目维修规程实施。空调、风机系统运行、维修、保养工作规程。A、

设备完好率100%。B、

无超标噪音。供配电A、

变压器B、

高低压配电柜、配电箱每天巡视各重仪表、变压器是否正常。由值班电工、专业维修工按项目维修规程实施。供配电系统运行、维修、保养规程。安全、正常运行、确保万无一失。室内照明、插座A、

各类照明灯B、

出口标志灯、指示灯C、

插座每天检查一遍，发现问题，及时维修。由设备保障部门专业维修工按项目维修规程实施。A、

电气作业安全操作规程B、

灯具施工技术标准灯泡、灯罩、灯座完好清洁，无破损。给排水A、

消防水箱B、

消防泵C、

喷淋泵D、

生活水泵每天检查管道阀门、水泵压力、电机电流。由设备保障部门专业维修工按项目维修规程实施。A、

给排水各种规程B、

水泵技术标准A、

供水符合用水标准B、

排水通畅C、

随时有效提供消防用水消防报警A、

消防报警系统B、

消火栓箱C、

防排烟风机D、

红外报警系统每天检查管道阀门有无渗漏，检查消防报警系统，消除故障及误报。由设备保障部门专业维修工按项目维修规程实施。消防设施施工标准。A、

无滴漏；B、

消防设施正常有效；C、

送风、排烟机状态完好；D、

红外报警系统完好。弱电A、

结构化布线B、

广播系统C、

有线电视D、

会议系统A、

每天对监控、摄像头、红外报警系统等外观及性能检查一遍。B、

每天检查通讯、有线电视、会议系统设备，发现问题及时处理。由设备保障部门专业维修工按项目维修规程实施。各系统维护保养标准A、

各系统性能良好，运行正常。B、

设施完好、整洁。且六、透设备甚、设弦施定箭期维桌护计碧划及答实施公方案哈七、妄工程麦部设计备设到施管扮理桃八、择设备稻保障稿部节三能管忆理措到施佳8．仆1公碗共照抗明节丈能悲根据另季节计变化诊和天泡气情车况，津随时恳调整叠室外宪照明智开关德时间寻。尚8．疏2室仍内公产共照园明节爬能玻每个远工作保日下碗班时禾间过众后，磨安护描人员帖及时愈对大搂楼及趟各个伟公共预区域保，关察闭所陶有照脚明开田关，沿如有烟工作锹人员村临时私进入茫办公宜区域臣，人寨离开域后，诚安护来人员吐应及螺时去专检查煤、关俊灯，毫每个婚工作植日早径晨上集班时捧，由砖安护誉、保血洁人瓣员根劫据需用要打页开相中应公皂共区忘域照拦明灯村。炊8．林3办铜公室杆内节爹能督办公既室照遇明灯咏、办猾公设掌备的漫节能蜜，由斧办公搜室工留作人默员执漂行。亿每晚泊下班凉后，六安护但人员撕在巡钢查中叶，如沃发现理有的商办公仇室人时离开瓦后未史关灯膊，将法发放冤“提夺示单略”，救提示辈人走硬前关柱灯。毫8．假4风缎机节消能轧各卫急生间握的排睛气煽北、排食风机责，每泡天早华上上短班前下半小登时开演，晚抱上下宾班后构关。利8．丛5空祝调节竞能础夏季也、冬意季开祖停空律调的勾时间挑由业垃主指牌定，赌物业禁公司位提供掌参考妹意见沫，做聪到既女满足翻温度夺适宜殖又不能浪费娱电能撑。局8．抄6节唐能宣绪传师由物对业公峰司在住个照较明开擦关附竞近张目贴节虽能宣研传标紫贴，赖宣传拒节能社，不鞭定期史用宣讯传栏司宣传均节能缸知识袭、方殃法，葛如“翠开空庭调时基间内洒关好弟门窗恳”等顺。易九、杰工程秆部应佛急预粒案表9．滔1供境配电薄应急咱预案闲方法芒和配鉴合。脖1、稻在双狱回路鲁正常拍供电稿时，欧当发拾生某悔一回院路突久然停五电时键，及驶时按叙照操争作规顽程倒轻闸。稳2、弄配电齿值班宅员定寇期进依行模牛拟训值练，醉熟练驾操作院9．堤2电援梯被俭困人欲员应软急预扶案某1、营

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全面负责部门工作，对分公司领导负责。●

负责大贺工业园消防设备的检验和防火安全工作。●

负责消防监控室的日常管理工作。●

负责大贺工业园的治安护卫工作。●

组织部门人员进行周检。●

负责对部门员工进行培训和考核。●

负责建立、更新用户档案，负责标识的管理。●

负责离岗、转岗人员的工作、资料、物品的移交事项。●

负责部门受控文件的管理，负责建立本部门技术文件资料和钥匙档案。●

负责本部门质量记录的管理和超保存期限记录的销毁。●

协助相关部门处理突发事件。●

完成领导交办的其他工作。2．2护卫员职责●

负责站岗、安全巡视工作，确保所辖区域的安全。●

做好本岗值勤登记工作。●

指挥车辆按规定位置整齐停泊，不得阻塞交通，维护良好的泊车秩序。●

对进出车辆作好登记工作。●

对违章车辆要及时制止并加以纠正。●

兼顾消防报警。2．3护卫员岗位设置白班

夜班北门：

1人

1人巡逻岗：

1人

1人三、日常安全管理3．1消防安全管理措施●

消防安全管理是大贺工业园日常物业管理工作中极其重要的一项内容，分公司将对全体员工实施全员义务消防员制度，教育员工牢固树立“隐患险于明火，防范胜于救灾，责任重于泰山”的意识。制定《大贺工业园消防应急处理流程》，一旦接警立即按流程实施处理。●

认真贯彻“预防为主，防消结合”的方针，建立消防安全管理制度，加强日常的消防安全巡视，定期进行消防检查，对检查中发现的隐患发放《整改通知单》给责任部门，限期整改，并追踪整改结果，不留安全隐患。●

把预防和扑救工作有机地结合起来，按照《消防知识、技能培训计划》、《消防演习计划》，认真进行培训和演习，以提高全体员工遇火警时的应变处理能力和实际操作水平。●

安全护卫部按照《消防检测计划》，每季度对消防报警系统进行检测，对检测出的问题责成有关部门立即解决，确保消防报警系统处于良好的工作状态。●

对大贺工业园的灭火器实施定点存放，编号造册管理。每季度对灭火器进行一次检查，对压力不足等不合安全要求的灭火器，立即进行充灌或更新。●

严格执行动火申请制度。●

动重点要害部位进行重点防范，增加巡视频率，采取切实有效的防范措施，防止火灾事故的发生。3．2安全护卫工作管理措施大贺工业园主要以办公、生产为主，根据这一性质，护卫工作拟采用“技防为主，人防、物防为辅，全面防范”的总体构想，充分发挥智能化保安系统的优势，辅以门岗值勤、安全巡逻、监控值勤的有机结合，使安全管理无盲点、无死角，确保该物业不发生治安安全事故。●建立一支高素质的安全护卫队伍（1）从优秀退伍战士和保安学校毕业生中选聘人员。（2）对安全护卫员施行优胜劣汰制。按照《安全护卫培训计划》，定期对安全护卫员实施文明值勤，擒拿格斗等基本功的培训，并进行考核。对平时工作一般，安全护卫技能较差的护卫员进行淘汰，以提高和保证安全护卫员的整体素质。●各岗有针对性地采取响应的安全管理措施。（1）门岗安全护卫管理措施。A、

门岗施行24小时安全护卫值勤制，负责甄别大贺工作人员和来访人员；对来访人员，帮其联系，在征得同意后、办理来访登记等有关手续并取得临时证件后予以放行。B、

阻止闲杂人员进入园区。C、

对进出园区的车辆、货物进行盘查、登记，手续完备方可放行。（2）巡逻岗安全护卫管理措施A、

巡逻岗施行24小时安全巡逻值勤制。B、

巡逻岗安全护卫员要熟知园内各区域、部位的情况，特别是主要领导办公室、财务室、机房等重点部位的情况，在巡视过程中要重点巡查。C、

巡逻岗的护卫员还作为机动力量，随时增援其他岗位，处理突发事件。3．3突发事件处理预案●火警处理预案发生火警区域内工作程序：接警后应立即到火警现场仔细观察，准确做出判断。若火情没有蔓延趋势，属起初之火，应立即用灭火器进行扑救。若火情有曼延趋势，用通讯工具报告消防值勤、监控室，请求支援，同时继续扑救。监控值勤工作程序：立即通知巡逻岗安护人员赶赴现场进行扑救。切断火警层及上、下一层的电源。向安护主管、设备主管、经理报告。消防值勤工作程序：启动消防泵、喷淋泵等设备。及时拨打“119”报警。用消防广播组织人员疏散。经理工作程序：赶到消防监控室指挥扑救工作。调动全体义务消防员和其他工作人员赶赴现场参与扑救。安护主管工作程序：佳赶赴池火灾胞现场涂参与揉火灾惊扑救伶及组腾织人慈员疏晶散、役保护旧现场移。谜扑救翻完毕燃后组炒织有探关部画门查腔明原援因，听查明乔损失增。耳作好雀事故渡记录抗，并绿写出锈书面控报告茶报上存级之猫管部云门。刑设备法维护巨人员土工作三程序鸭：蓬配电垄房接解报后馒，立蝴即切很断火出灾区总域的墓电源目，确稍保消叨防应像急线诚路的店正常妨供应聚。授水泵葬管理惨员到蒸泵房惨监护里消防著泵、阵喷淋水泵的投正常碰运转帝。窜其余响人员保在设降备维铲护人宅员的阅带领研下，楚赶赴稍现场蚂参与索扑救号。弯公共乌事业依部人烦员工爷作程蔬序：腹得知资火灾吨后，怨必须皇放下限手中纽所有欠工作翼，参味与火掌灾扑堤救。擦在各爽部门牺主管侧带领协下，池赶赴庸现场巴参加垂扑救汽，疏播散人任员。收安护床人员刘工作名程序喝：更维护反好本臂辖区铺的一级切次素序，在配合抄人员秧疏散掏工作份。煮禁止勇车辆裹及人泻员进无入（乞消防隆员、堪消防秀车除表外）沙，并详确保疲消防赠通道舌的畅查通。搅提高歪警惕共，防污止不逗法分叼子浑钱水摸蜻鱼，替趁火牌打劫惹。添●盗面窃、碰匪警萝事件诚应急铁处理凭预案少1、施

安渠全护偏卫员臭在值势勤中耐遇有趁（或但接报泊）公乓开使毯用暴锈力或框其它撞手段牙（如三打、辟砸、巨抢、灾偷等洲）强销行索目取财通物或协威胁瓶人身英安全扭的犯洞罪行奖为时鸽，要拴切实克履行挖护卫怠职责闪，迅卸速防搅止犯牧罪。乓2、蚂

当扬发生腥突发控案件紧时，数要保研持冷记静，颜设法嚷制服乳犯罪宝，同蒸时立惰即利舒用通破讯工舰具呼极叫支复援。燥3、骂

其慧他安触全护回卫人用员听逮到呼悬叫后岔，立萄即赶蔽赴现尤场支乳援，顶同时腿通知西监控昂室对郊发案眯区域静加强途监控高并录策像。合犯罪孟分子袍被擒奥后，如由安精全护符卫部听门送卫交公度安机休关处勒理。勿4、乘

若咳犯罪沈分子忽逃跑盆，一施时又犯追捕蜡不上夸时，届要看丹清人更数、予衣着握、相恢貌等窗身体站特征惨，以浩及所堵使用洁的交架通工货具等持，并骨及时位报告芬安护垂主管透，视欠案件茶性质绍和情盈节拨震打“群11塑0”来垄报警家。疗5、现

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综合协调工业园各部门及业主的工作关系，负责信息的上传下达。●

负责工业园文件及有关材料的草拟，公文的批转、传递，负责工业园印鉴的管理工作。●

负责组织工业园的活动和有关会议，作好会议记录，整理会议材料,检查、督促会议决定和领导布置任务的落实。●

负责工业园劳动人事统计管理工作和档案工作。●

负责保洁和绿化工作的指导和检查。●

负责会务、接待工作的管理。●

制定部门培训计划并组织实施。●

负责部门人员离岗、转岗物品、资料交接的管理。●

负责内、外部信息的沟通。●

协助相关部门对突发事件的处理。●

完成分公司交办的其他工作。1．2保洁员岗位职责●

主动、热情、礼貌地为业主提供规范化的服务。●

始终保持所辖区域的卫生符合服务标准。●

负责所使用设备和器材的保养工作。1．3绿化工岗位职责●

保持植被的生长茂盛，不缺水、不死苗。●

保持绿地和盆栽的清洁。●

正确使用绿化设备并做好日常维护保养工作。●

记录绿地、植物的保养情况。1．4保洁人员岗位设置办公楼公共部分及外场路面

3人。二、保洁内容及标准2．1室外部分保洁内容保洁频率保洁标准每天每周广场道路清扫一次

无垃圾指示牌

擦抹一次无灰尘、无污迹射灯、路灯

擦抹一次无灰尘、无污迹公司名字迹擦抹一次，并随时保洁护理一次无灰尘、无污迹旗杆2米以下擦抹一次

无灰尘、无污迹垃圾桶、垃圾箱换取垃圾袋一次，清洁烟灰缸及时整理清抹箱盖全面清洁一次无溢出垃圾、异味消杀

一次

电动大门擦抹一次，并随时保洁护理一次无灰尘、无污迹2．2办公楼公共部分保洁项目保洁频率保洁标准每天每周过道地面推尘一次

无灰尘、污迹、光洁如新地毯吸尘一次定期清洗无杂物、污渍门窗玻璃随时保洁

无灰尘、污渍楼梯湿拖一次

清洁无污物楼梯扶手擦抹一次上不锈钢油一次

天台

清洁一次

2．3洗手间部分清洁项目日常工作及周期工作内容清洁标准每天每周地面湿拖两次全面清洗一次无污渍、无异味天花板、灯具、风口

清洗一次无灰尘、字迹门窗、墙身及隔板清洁一次

无灰尘、污迹洗手盆及台面循环保洁

无污渍、垃圾镜面循环保洁

无灰尘、污渍大小便器皿随时用洁厕灵清洁全面消毒一次无污渍、无异味垃圾篓、垃圾每天换垃圾袋一次，保持设施清洁、干净清洁消毒二次无污渍、垃圾、无异味空气清新剂适时喷洒空气清新剂

保持空气清新洗手液随时更换补充

保证供应2．4尘推药剂处理的工作程序工作项目工作标准工作程序准备工作干净、干透将棉尘推头整齐地平铺在地面。喷药水喷洒均匀将静电除尘剂装在喷壶里喷洒在尘推头上，使尘推上的纤维湿透（一只尘推头需喷100毫升静电除尘剂）。摆放喷洒后的尘推不能立即使用将尘推头放在不通风的地方闷透（12小时以上为最佳）2．5推尘工作程序工作项目工作标准工作程序推地面清洁光亮，无尘，无迹。平握尘推，尘推把手应放在第二颗扣子和第三颗扣子之间，保持直行；靠近墙角打一个“U”形转弯，重叠三分之一的距离；尘推不离地面，按“U“字东西往返推尘，将灰尘推到拐角用抹布抹掉，将脏尘推换成干净的称推。遇见业主时观察细致尘推不可靠近人员，应至少距离人员1米。不可跟着人后面推尘，应在距人员2米处时绕道推尘。2．6洗手间日常保养的工作程序工作项目工作标准工作程序地面无浮灰、杂物、水迹、鞋印将地面清扫干净，用拖把巾拖净地面瓷砖无灰尘、斑迹、水迹用蘸有稀释清洁剂的白洁布由上至下擦拭干净。用抹布擦净。脸盆及台面清洁无水迹、黄斑将蘸有稀释清洁剂的白洁布擦拭脸盆下水口、溢水口。用抹布擦干净。台面、镜子、镜框无灰尘、水迹、锈迹用玻璃刮刮净镜面上的水迹。用抹布见台面上的水迹抹干。用抹布沾矿物油擦拭镜框。皂液器无灰尘、斑迹用抹布包着专用工具，清洁皂液器里面。再用干抹布将皂液器里外抹干净。天花板、灯具、风口无灰尘、斑迹将干净抹布夹在老虎夹进行清洁踢脚板无浮尘抹布抹净浮灰。门面、柜、锁眼、铰链、闭门器无手印、浮灰、积灰用抹布擦净门面、柜、闭门器、百叶门。用专用工具包抹布清洁锁眼、铰链。定时给铰链上矿物油。小便池、马桶无污迹将稀释后的清洁剂倒在小便池内。用马桶刷子刷洗小便池，祛除污迹。用清水冲洗后，再用抹布抹净外部。水箱无浮灰、杂物、沉淀物用专用刷刷洗。用抹布擦净水箱外部。三、绿化养护管理绿化工程施工完成以后，要巩固其成果，发挥其功能，主要取决于后期的养护管理工作。为了加强绿化管理，改善工作环境，制定了《绿化养护规程》，使绿化养护工作及检查管理工作落到实处。3．1绿化养护规程A、

整形修剪：整形、修剪是园林栽培过程中一项重要的养护措施。树木的形态