物业师资格参考资料

第四章物业管理模式

在传统的计划经济体制下，物业管理的概念在我国尚未形成，常规的管理也是以行政管理的方式进行的，即一个单位的房屋由单位的行政办公室或后勤部门负责，进行一些日常的房屋维修等。改革开放以后，尤其是以土地的使用权有偿有期出让的改革为契机，国家加大了房改的力度，房屋产权由过去的单一形式变为多元化以后，给房屋的管理带来了难度。我国南方经济特区城市逐步引进并推广了以经济手段对物业进行管理的概念和方法，并逐步建立了以经济手段为主，法律和行政手段为辅的物业管理体制。由于我国历史等一些原因，东西部经济发展有较大的差异，即使在同一个城市中，也存在着经济悬殊过大的现象，这就决定了我国目前物业管理的多样性。第一节目前我国物业管理模式

一、房屋管理的六种模式

根据不同地区的经济状况，我国住宅小区(楼宇)的管理模式大体有以下六种：

(1)以区、街道办事处以及居委会为主成立的物业管理公司开展物业管理工作；

(2)以房地产管理部门转制成立的物业管理公司开展物业管理工作；

(3)房地产开发公司组建的物业管理公司开展物业管理工作；(4)单位直管公房管理模式；

(5)完全按照现代企业制度建立起来的物业管理公司开展物业管理工作；(6)由街道居委会、社区服务站以及物业管理公司以合三为一的一种管理模式开展物业管理。

二、六种管理模式的比较1.行政管理部门成立的物业管理公司所采用的物业管理模式这种模式的优点在于突出了地方政府的行政管理作用，因其管理机构与政权基层组织相一致，在实施管理时具有权威性，制约力强。专业管理机构在小区管委会领导下，各自履行自己的职责，能做到统一安排，分工明确，专业协作，各负其责，使小区成为一个完整的管理体制，而且基层组织的稳定性有利于小区管理的长期性和稳定性。这种模式在单一产权房屋管理中，尤其能体现它的行政管理的效用。在产权多元的情况下，这种以行政为主体的管理模式，应避免管理委员会大包大揽，要充分发挥专业管理部门的职责和功能，要防止行政管理代替一切的情况。目前小区中的违章搭建房屋，据有关部门统计，占56％左右的违章房屋是属于行政组织——居委会、街道办事处所为。

2.国家房管部门转制成立的物业管理公司所采用的物业管理模式

这种模式的优点是发挥了房地产管理部门的管房专业之所长。小区以房屋管理为主体，对房屋进行科学管理，保持房屋较高的完好率，有利于保护小区的整体风貌。但这种模式难以协调各专业部门，在小区总体管理上各专业部门容易各自为政，不能齐心合作，而房管部门又缺乏权威性，扯皮现象较多。同时，由于长期以来房管部门对房屋采取的是行政管理，随着市场经济的发展，住房商品化后，如何对待小区内的居民购房者，如何开展全方位服务则还需要有一个转变过程。目前全国已开始加大、加快房改步伐，鼓励老百姓购买房产以后，房管部门的体制、服务对象、内容都将发生巨大的变化，建设部要求所有房管部门要在2000年前完成转制，这就要求转制的物业管理公司跟上形势发展，否则就有可能被淘汰。

3.房地产开发公司组建的物业管理公司的管理模式

这种模式在商品经济比较发达的地方容易推广。它发挥了房地产开发企业的经营所长，从开发、建设到管理是一条龙，管理与经营活动结合起来，可以为住户提供全方位服务，不仅包括市政、环卫、治安、供水、供电等公共服务，还可以为住户提供特殊需要服务，由于这类公司依附于开发商，物业管理公司经营得好与坏、盈与亏都由开发商负责，造成物业管理公司自身独立性差，自主意识差，市场竞争意识弱。从近期看，这种依附还是可以的，但从长远来看，物业管理公司总有一天要“断奶”。因此这类物业管理公司应尽快增强自主意识、独立意识和市场竞争意识，真正成为自主经营、自负盈亏的经济实体。此外，这种模式应注重经济效益、社会效益与环境效益相结合，加强政府的监督、指导，维护居民正当的合法权益，并注重处理好与街道办事处、居委会的关系，充分发挥基层政权组织的作用。

4.单位自行管理的物业管理模式

这种模式的优点是企业比较重视，住房已成为企业十分重要的问题和工作，配有专职企业负责人进行管理，管理对象是本单位的职工和本单位的房产，比较单一。经费来源是以企业福利基金为后盾，比较充裕，住户如有意见或公共设施出现损坏需要修理时，可以直接向有关部门反映，并能尽快地得到解决。由于领导一元化，出现问题行政领导可以干预，从管理到经费筹措都比较方便。这种模式只能在企业内部进行。存在的问题是随着人事制度的改革、单位用工自主权的增加，解聘、招聘、辞职等人才大量流动，给企业福利性住房管理带来了不便，不能适应我国的住房制度改革和发展社会主义市场经济的需要。此外，本企业后勤部门成立的物业管理公司不是独立法人单位，在经济利益上难以和原单位脱钩，经营管理工作也受到较大限制，难以实行职能分解、政企分离，也不利于面向社会，形成规模经营。

5.按照现代企业制度建立物业管理公司的管理模式

这种模式的优点：首先是管理思路清晰、市场意识强烈，明确服务对象是业主(使用人)，办事热情、认真；其次，物业管理企业成本概念清楚，他们完全按照“独立核算、自负盈亏、自我运转、自我发展”的方式进行，可解决多年来行政管理缺乏资金的大问题；再次，这种按照现代企业制度建立起来的物业管理公司机制灵活，运用市场经济规律采用优胜劣汰的竞争机制，对企业职工采用聘用制、合同工制，定期考核，定期评定，充分调动全体员工的积极性，彻底打破过去国有企业那种吃“大锅饭”的懒惰思想；最后，这种企业为业主(使用人)服务思想牢固，服务质量高。这种按照现代企业制度建立的物业管理公司应是我国物业管理行业发展的方向，因为它符合社会主义市场经济的要求，有强大的生命力，但由于我国国情所限，一是人们的思想观念还停留在计划经济时期的福利房上，对花钱买享受还不理解；二是我国经济发展还不平衡，生产力提高不快，人民生活水平相对较低，因此一些物业管理公司还处在低水平上运转。如果一些物业管理公司托管房产面积小的话还会出现亏损经营。必须引起物业管理公司高度重视，强练内功，扩大规模，扭亏为盈。事银绍6.彩按照区“三恐合一供”组递建的呢物业椒管理巨模式制般维“三宵合一两”模废式的渴优点滋：首齿先是降居委狐会参监与，亦可以误树立活物业燕管理贷公司北的形做象。驻因为烘居委闭会孔作为摸我国闲行政熊组织柿的最腐基本是单位晋，它凯代表凑政府柄，有竹一定困威信遵。其狸次，式容易纲与政费府各麻部门猎协林调。酿居委记会可秃以代央表物氧业管脸理公叙司与拼政府菌各职酬能部梦门进裳行协透调。殊因为京居委葱会对神街道聪、政盏府较素为培熟悉态，协俘调较鼓为容你易。乒最后佣，居胃委会骡与物趋业管桂理公芝司在振行政喊、经消济上邮分工书明确缸，小沿区行信政毛管理希由居唱委会村承担纷，经诚济上沫由物劳业管议理公幻司解旧决并存支持蒸居委层会开压展工捏作。昌这种担模式捐的弊飞端：苍一客是领梨导体闹制不犯顺：万居委述会主乡任由腊上级追街道裕委派徐，物由业管姓理公碍司经集理是歌企业摊法人旨，当游两者多工拜作发丰生矛悟盾时兆，到描底谁有服从缝谁？堡没有趴明确惧规定福。二召是存牲在权膊利与谨义务叼不符爹。对仗于居哪委会财来讲莫，偶经费权上得停到物足业管筒理公蹲司的进支持鞋(有月些居让委会块工作探人员勉还得休到了挪一份跑补贴区)，汤应该缸承担原物业晓管穿理公逢司的统一部龄分工慈作，居但事平实上越，很熟多物僻业管剂理公阀司认教为居兼委会点权利相要得阵多，碌义务射承担俘得诚少，叉容易爸产生战矛盾擦。三胁是产虏生了磨新的摄政企烈不分火的局锡面。散物业佛管理制公司紧作为亦企业拴，自排负盈借亏；蛇居制委会扔作为缸国家菊基础剧行政满组织狭，则姑以行浙为利倦益为旱重，季企业乖利益赖与行碧政利苏益常剪发生武冲突莫，领仁导椅又常存和稀少泥。荣四是仗物业尽管理档中出乓现重煎大失议误，傍业主讯把物翻业管雾理公忘司告膜上法秧庭时扶，由层于体潮制不备清绳，许霜多物爹业管胆理公燕司经薄理还嫂兼任养居委复会主汽任，你就出悲现业特主状挨告政烛府(躁居委兰会主粱任代薪表基碰层粱政府宅)的脊被动吵局面情。刺秀第二醒节传此统的岁房屋晴管理少与市感场化坡的物百业管励理的塔区别锣筝驻为了代更好健地了晚解市劝场化冬的物高业管劳理的漆特点事，有蓝必要赞同过辅去传绍统的宵房屋倦行政极管理渣进行层对照电与肉比较蓬。屠仗上一、纯传统趣的房勉屋管煎理领欠失通常皮是以互行政草手段秩管理铅，其类管理耽单位状是政蚀府的抗一个妥职能招部门妖，如歌市、港区房醉管局姻和基蓬层单钢位脱——建房管粮所。宗传统虾房屋雁管理者单位臂属于锣事业牲性质冻。由荐于房相管部砌门管床理的廊房屋份是国唤有财棋产(吹产笋权单碎一)盲，而城房管栽部门束又是祖政府沸的一躁个职字能部毒门，逼所以垄产权羊和管饶理权制是合登一的寻。一斗般是夜对房墓屋尖及其垫附属难设备题进行殖维修待、养睬护，符工作蔽比较夫单一兔，管刺理水巡平也展不需盯要很硬高，渠通常氧房管测所只米要配产“一存员三招工”会便可杠以负歼责一稿个片板的房瓣屋维烧修管关理。攀“一圾员”栋为房沟管员必，每江月定灯期收刘房租堤，猫如果破住户再有问亭题，峰只负刃责传校递信吐息，骗而且岸只围顺绕房征屋的氏维修疯方面现；“线三工姥”即想瓦工划、木糊工和角壮工哭，也纯就是介维修恼的基爆本队呼伍，紫几个傅房管仔员才帆配上呈一个繁水电框工。晨其维俩修经耗费来锡源有巨两种佳：一寿是杨收取漏的低阿租金械(由船于国糠家采咳取的串方针头是福妇利型板的住限房制舟度，些故靠绍收房禾租是梢非常废少的高)；周二是辉大量爬的靠裂国家袜财政许补贴立。所升以国才家房艳屋建派得越谋多，奸包袱素背得而越重徐。国午家想剂管好粘房屋熔但没狸有财惭力桥保证导。运刘挂二、伸市场结化的垂物业竞管理熟趋城市场搞化的牺物业殖管理拖采取家的是鼠以经间济手苏段进膜行管违理，冷其管迅理单踪位—意—物凭业管查理公厕司属暂于企岭业性话质。蒙物业乎管理森公司世的基档层管匙理单水位是矮管理估处。样一般想来说新，物耻业管榨理公染司只沃有经牧营管辞理权再而劣无产检权。孟物业亩管理丘公司侵管理赏的内锤容非映常广光泛，集通常霉分为叙三类蓄：第欧一类易是公忽共服煤务，乓就是约为全雅体住巨户提磨供经浪常性寿的有君偿或植无偿繁服务割，例和如清迹扫保饭洁、译治安识保卫块、庭替园绿抢化等峡；第堵二类花是确专项重服务扑，为楚小区聚内的赏住户价提供桑专门蚕服务屠，如群修理铺与管旁理各妄种车妹辆，知为用咸户提旅供室维内装博修服猜务，恶开办依商店室、饭上店、凑美发深店等被；第浓三类境是特发约服诉务，堂即根蜓据住肿户的抢特殊郊需要垮进行尿服务懂，如扔代狱购车赶船票贡，为摧住户差代购巾粮食介、蔬僵菜，骑代送绣儿童茄上学棋等。受其经太费来多源主铲要是面物业忌管理扯公司绵自己芦筹集宇，通达过收融缴管牌理费其和多递种经花营来兔解决朴，为轨居民邀提供语有偿年服务屠。么统论三、金两种般管理吐方式撑的比而较年从传播统的夸房屋怀管理害方式浇向社患会主赢义市些场经贪济条咽件下赤的市票场化嗓物业辜管理拐方式必转变口，从袜表面混上看慎，两隔者区鞠别不敬大，相都是发对物煤业进赞行管因理。废然而浙，如询果我医们认杂真地应对物住业、仅物业吗管理晓的概太念烫与传海统的秘房屋受管理靠相比效较，誓不难墙发现举，它或们之敬间有冻诸多艳原则关上的妨区别终。烈岸誓1.惧从管趁理体净制上产看两问者的喊差别黄颠左传统誉的房摊屋管担理是夕计划请经济铸下政项府部肺门和欣企事溉业单相位按蜡产权唤、按揭部门乎采用澡行政庭手段撕，直惭接馒进行井行政船福利侍型的怖封闭戴式管洽理。碍通常逼是长宾官意飘志、浪行政跳命令毅的办弓法，玩是计厕划包侮办的蜻维修字管理美办法助。前睡几年厌，全确国许妖多地乐方实瞒行了带所有蛮权与加经营鄙权“业两权素分离慢”，生组建扮了一她批房焦屋管辣理塌公司取，在掉管理估体制狭上做舱了些绵变革叉。但柔这些坟单位需大都甩为事忽业单天位，责行政鉴干预议、政蜜企不埋分的杆色彩酿较为服浓厚导。物临业管磁理公研司是序专业疲化的霞企业捆。它活的服佛务是轿通过环市场拒、采富用经发济手糕段进布行社鸣会化浑管尸理的卖有偿粉服务识，是瓦按“枝独立典核算纪、自箩负盈家亏、寇自我耍运行治、自串我完正善、爷自我喊发展歼”的株管理霜体制尿开展少工作滔的。碑概括折地说朽，前脚者是舍计划亲经济景下的堤政府营、部牛门行旅为，会是福南利型图的；余后者优是市凶场希经济演下的丰企业显行为闹，是咱有偿衔型的片。宜触出2.话从管桥理内什容上草看两弊者的建区别鼻抵秩传统权的房攀屋管很理多握年来乐一直怎以单眨一的绍“收兽租养观房”房为主梅要内驼容。于而国泻家实答行的喝又是票福利纽型低搅租金逢政策径，即度使收塔了租屑也养席不了窄房，呼仍需味要政呜府给颗大量硬的财车政补没贴进栏行房叠屋维灾修，贩因此茶形比成了坟房屋断盖得罢越多放，政鼓府补村贴得花越多忠，包阳袱背瞧得越锁重的停恶性笛循环贤。物滚业管配理是滨对房践屋、邪设备诵、设阀施、萍市政争、环妻境等蚊实行龟全方魄位、宵多功咐能的钱经营喂、管钻理、话服务友；它亚既要派管好懂房，询又要艳以程人为关核心灯提供六物质剃和精监神两差个方队面的嘱服务聪。企奥业通饺过开令展一颠业为龄主、劝多种顷经营系的经损营方奥针，视实现爪造血波功能冠，政吩府不亭给补炎贴，园逐步期走向纹良性瑞循环沿。议把锣3.生从管骄理对唇象的救产权溉关系脑看两怒者的跑区别怒添席传统只的房循屋管隐理，脾不论拍是政喊府或品部门况管理贼，都恢是国触家的松，产牺权单辩一。敲随着宇房屋原商品云化、估住五宅制茅度改影革的尿推行帽，产途权结芬构发床生了猛根本越性的歪变化器，原煎来以军公房蓄为主拐体的披格局暖，被禾大量庆共有尘、共杀用而私又毗窑连的圆房屋呀格局赞所取幻代。烂例如而广州妥市，撇每年援住宅荒商品瘦房总俩量的炉80吗％由逢个人截购买促，漏现在烦广州染已经忠形成早国家夹、集奉体、陵个人狮，包正括港栋、澳追、台喇胞以唯及外镇国人尊等多鸣种所某有制奏组成恢的多领元化抢产权彼格局张。在艇这种刑变化冈面前很，如洗果仍尊然沿变用传若统的夏管理嘴办法摸，则芝不仅失会导皮致各斗自为域政饼、各雁行其情是的饶无政赶府主凑义现腾象发钟生，封还必车将会束导致突整栋篇、整俊片房眨屋的辉维修散管理躬陷入显无从防计划街、无阔从管研理的何状态荷。而太物业求管理掘突破阶了产净权归蒸属界毙限和鞭分散净管理化的格奸局，及实行伟高度舞统一评、全拣方摆位服茄务于爆一体代的管嘴理。昂它的然职责窄除对丹小区类内所鞋有的患房屋凶及附旦属设盈施进繁行维婶修管谊理外段，还厅对小扶区内雨的环援卫、支绿化拉、市亭政、拍治安其、交匠通等裙实行际全方捉位的羊管理围，发漠挥住肤宅小带区的习整体吹功能阁，佣为建煌设一举个舒创适、催优美裳、安胖全、偶和谐佳的居林住环鼓境创柿造条保件，虹深受耕居住密者的偿欢迎挤。妙挡叔4.滑从管吼理机炊制上皇看两甚者的喊区别遇寸晚传统竹的房供屋管育理是爆管房便单位廉以自俘身的保意志游来管驻理住丈户，伙他们晶与住待户的姐关系爹是管浩理与选被管顶理赌的关劝系，巨住户耍长期摔处于喊被动援地位姐而无石法选宅择。欢南京旱一位蛾居住神在公伍房里耀的住开户，摧屋顶厌漏水怠，向北所管蹄辖的坚房管馆部门虾连续权反映锯了近沾一年匀都未持修好隔，住蝴户实侨在没娘法，屋只好酬求助刚市民变热线纸朽帮火助解劈决。映市场率化的盏物业截管理存是产分权人欢和使姻用人碎通过冒市场乘选聘碰物业嚼管理贤企业管。物妄业管幕理企报业也舞有权馋接受净或者说不接魄受选插聘。朱双方么在完烈全平呢等的陡原则躲下，肢通过淹双向孟选择布签订披合同会，明摘确各杰自的果权短力、杏义务革。管瞧理公期司与够住户总的关据系则劣是服芽务与雀被服闲务的副关系睛，而思且是反寓管喉理于辟服务咽之中吩。凡卸是住搬户所帮需要大的各塌类服吩务，画物业庙管理教公司便都应朱尽量辞给予尘满足蜡和解喊决。附好敌造成洪上述武差别获的根跃本原劳因在佳产权腔归属猴不同磁。产辆权的灶公有昂始终付使物敞业的摩监护服责任幸落不蝇到实倍处奇，而容行政董手段圣又使哀管理线陷于划僵化抬。随坦着我页国土该地使雁用制旧度的份改革错以及书市场额机制煤的引易入，美才蛙真正果使我照国的瓜土地饶资源喂实现系了巨洗大的捆自身菌价值制，最锈终才暖有可爸能从岩根本适上解殊决老判百姓蚁的住打房问谋题肌。也齐正是辅在这亡种条坝件下另，物桨业管躬理才图应运涌而生祸。而灶第三强节中京国物里业管供理体材制发朋展趋兄势复纱一信、中四国近敞期物赌业管悲理特邻点寸脉屯1.晕中国齐物业勺管理找市场青潜力净大罢陆三党和狠国家梢政府退十分顾重视伟人民演群众愧住房现条件当的改丹善。足据国蜓家统旗计局衔资料璃表明蝶：绵想碍(1华)全扔国城监镇居轮民人巩均居炭住面沙积1路97蜡8年舅为3嚷.6狱平方底米，惩到1低99纸8年丙底上难升为颂9.农3平筛方米租；眼浙胁(2抚)建位国5敏0年极(不勾包括窜19黑99深年)苏共新擦建住缸宅4楼0.今4亿弃平方款米，描后2梯0年粮是前棵30敞年建宋造的句住宅您量泡的6肾.6他倍；炭占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员堵会、发物业典管理臭公司暖和政来府管窗理机填构的奔权利慨与义军务；踪此外乔还应耍建立怠配套扑的行地方嚼性法逢规及挣实施抢办法尝。政堂府对俩物业陆管理均市场信的管忌理，年在立秃法的剃同时巧还要辉加强前执法吗，加阔大执熟法力坊度，惭真正青使法滑规中相规定叉的各杂项制劫度落派到实妄处，简实行辛有法遮可依丝、有占法必值依、建执法会必严羡、违熊法抱必究谢。醉长钩建设龄部1冲99捡4年影发布以的两销项部具门行毙政规炉章《扎城市纯公有掌房屋渠管理球规定边》和志《城匙市新千建住掠宅小孕区拍管理怖办法讯》及庆国家唤计划菊委员租会和惕建设迟部于晌19盐96宴年联屠合发锣布的唇《城既市住值宅小扩区物迹业管品理服蔬务收携费暂难行办敞法》邻，是躁目前谢我国柿有关蚕物业考管理勇的主茫要法称律依喇据。错唉安《城禁市公行有房聪屋管绪理规咐定》该规定逗了公象有房浴屋的石所有敞权登蛾记、泛使用螺、租暂赁、在买卖霸、修咽理和桂法讲律责该任等奶内容叮。从量该规跳定的旅内容忆来看驰，在夸现阶绞段，冠对公归有房达屋基翼本仍陵沿用贪旧的双管理隐模式虚进行停管理惯，但卸其中淘第五疯条规仁定：询“公孕有房婶屋的杯经营鸭和管北理要些逐步镇实现断社会妄化、染专业昼化。及产权疫人劝可以此委托画物业折管理闸公司逐等代湖为经君营和炒管理婆”。耳由此毫可以东预见港，随宪着我豪国住哨房制兼度改狼革的锄不断庙深化眼以及孙现代神企业虏制度僵的逐列步建摧立，奏城市变公有详房屋狭的管最理会滑逐步活摆脱位现有掀的管仪理模饲式，刚向物疏业傲管理御模式踢发展锤。作宇椒《城涉市新变建住扶宅小其区管痕理办甩法》纳规定交了住起宅小奉区的币管理敏体制蜻、管驳理模袋式，泉住宅勤小区隶的物党业揉管理离责任弹，住脚宅小夏区管强理委方员会循的权症利与召义务回，物障业管颂理公找司的吗权利氧与义罩务，松物业让管理步公司淋可享石受的卖优惠蛮政策边，物吓业管虏理合配同的婆内容鼠，房滑地产商产权蜘人和傻使用卷人的膏权利你与义卵务等诱内容帮。蹄由于愧目前采我国施的物废业管姐理是忙以新节建住狠宅小引区的峰管理板为重较点，欧因此骨，该冰《办捉法》叉是物干业管轨理最冶主要犬的法害律依王据之高一；诵又由林于该筝办法闲具有宵较强祥的针贱对性陶，故虚其适核用范劳围较吹窄。暮随着疏物业圣管理闷的桨进一值步发沾展，缝物业省管理汪现已体涉足匙工业掏、商烈业、膊出售婶公房坑等众夹多领绘域，去这些皱领域型的物呆业管窃理也尝都需眯要法权规来耐加以饶规范锅。滤胳马《城装市住穿宅小量区物棒业管刊理服剥务收毫费暂曲行办玉法》银规定织了物尘业管惩理服诱务收拒费的醉管理舟机构娃、收筒费陕的适唤用范若围；鼻明确弹了物挨业管泊理服做务收玻费应津遵循担合理兰、公追开以吐及与译物业脏产权济人、鉴使用青人的坑支付企能力问相适诱应的蹦原则皂；规糖定了请物业触管理灵服务寇收费立应当小根据帮所提炒供服揉务的拢性质相、特且点的被不同匆情灶况分割别实蔑行政营府定计价、衡政府怖指导销价和铲经营粥者定艘价，斗并制旨定了糟定价折程序她；规弊定了厦物业口管理弦必须娱与物萍业产怠权人肾签订杠物业侧管理叶收费模合同槽；物凡业管胃理收信费应稳明码钩标价坛，收肢费项乳目、战收费落标准龟和收沫费述办法校应在搞经营宁场所直或收舍费地哀点公坦布，欲并定拨期(瘦一般莲为6逐个月格)向段业主劫公布层收费华的收渡入与串支出焦账目早，以灵及相堂应的节物业朋管理姥收费逃的权洋利义箩务和员纠纷偏处理样等内也容。闹颂暑在上轰述部僻门行增政规跨章的已基础遍上，助各地承方政撞府也越相应孙制定驼了地沙方性折法规乏和实饮施办叫法，兆如《仇上颈海市血物业叼管理仿公司增经营馆资质脸审批宅的规塌定》广、《蒸深圳撒市经贞济特对区物孤业管炮理条冤例》按、《垮常州稻市市咐区住伍宅区橡物业佣管理怀暂行划办法测》、乘《北杂京市驶居住骡小区善物业爱管理宪办法淹》、投《北跪京市皱居住庙小区现(赞普通羽)委券托管的理收远费标认准(析试行颜)》慈、《胁上海思市商投品住蔽宅物晶业管株理服盾务收念费暂箱行办晶法》奇等。乏这些晨规定狗、条乱例、周办法本既是工各地界方政田府根拥据当酷地物吸业管祥理情具况制敢定颁骡布的宾法规板性文志件，另又是哪对获部门青行政耕规章探的补茎充。度紧凉我国粥的物右业管客理正厦处于尾起步贼阶段刚，物丰业管谊理在快整个喇房地淡产业袍中仍饮属薄欠弱环盏节。赠现有池的关猪于智房地馋产业耳的法贩律法胆规涉虾及物烟业管童理方负面的拐还不怎完整甲，也堂不配康套，术有关糊物业租管理掠的法税规制戏度又变正处截于逐躺步确弯定和意不断遭调整踏之中字，因撤而物判业管磁理法隙律规耽范一坟直没直有形铜成完策整、掏系统芦的体眠系鬼，有露些法玉规性戴文件汗之间汗还存犁在着匙不协塘调，扭甚至茎存在钞着矛禽盾，堪物业蔬管理尘的法恰规建慢设远丹远滞商后于旧物业肉管理童实践医。因阻此，预政府返目前房对物挂业管鼻理的军重点趟，应危放在浆法规毅建设厕上，为当务追之急标是要撒重视流和中加速雨制定联、出音台涵声盖面养大的属管理症法规搜，并离且这与些法狸规对卷于确求认、临保护厕、限母制和钞制裁凉的规压定应和是明旋确的防、具露体的搬、可崭操作轰的。牺此外哥，还摔应逐齐步提慧高物捷业管邪理法驴律规健范的杂效力具等级悲，使拔物净业管厨理的壮法律共法规军形成喘一套辞较为激完整挨、系裹统的糊体系掩。醋记励二、拼行业厦协会讲对物慈业管失理市即场的济管理跃敌特物业丽管理丢市场狭的管孤理，槽除了汪政府蜜管理月外，锯还应这有物颈业管肺理行妥业协共会的乔管理演。物遵业管倘理行基业坏协会抚组织灯是物冷业管究理市躺场自萌我管到理、护协调天的联尿合会循。发雄挥行辟业协穗会的炉自我菜管理绞、自丝我服滋务、尸自我朗监督半功能死，是周保证剃物业泥管理虾市场举良性动运作尼必不晒可少昌的条修件。丢醋绕物业充管理赴行业陡协会锄，是测指由衰从事内物业梅管理分理论仍研究矿的专获家、弓物业趴管理结交易拳参与币者以元及政猾府识物业府管理途者等爷组成勉的民涛间行债业组事织。召行业掌协会晒的自秘律是座现代赖市场算经济汤条件巧下的车管理织惯例短。在剖现代竟市场惑经济生条件忌下，胖每一唯个行赢业都盆有自粮律性位组织上，物汇业管辈理同集样也贴可以刮建立胜自己晋的行歼业雨协会状组织裁。目哗前，而我国奋的物摄业管宏理相大对普避及的标地区缠，物仓业管芒理企债业也皮呈一锦定的瓣规模绣。如仪深圳遥、上嘱海、倾海南毁等地饭均已痒成立靠了物缸业管伟理行疑业协肌会，帝以加滴强行品业自精律管体理，瑞从而调形成由了我糖国物鸭业晃管理撤市场场的三植级管恒理体着系。刊物业这管理餐行业宜协会举对物匹业管疤理市偷场进况行管济理可徒以通岁过以抓下几拌个方荒面进腿行。鱼咸厌1.蠢强化队职业例道德行规范植，保临护业河主利卸益妹柜催为保哗护广赏大业颜主的宾利益蕉，物维业管含理行郑业协够会应进规定谋严格吧的职曲业道乐德规姥范，子并强炕调协仁会会坝员沉必须要严格眼遵守佳。物鼓业管榜理是蓄一项调服务烦性很竖强的旗工作行，应宜要求婆物业焦管理毙的从妙业人校员必墙须有厕较高音的职竞业道纲德素葬养，壮其中高包括活树立剥良好厕的企游业形挑象、象员工嘱形象谣、服史务形野象、业管理处形象除，也捏包证括建闷立一嘉整套崭企业剑行业念规范鱼，实棕施文牌明管挎理。棒值剩2.娘会员池的资蹄格审敞查和辉登记融恋柜物业建管理制协会仇应设造有会男员资硬格委震员会捉，专志门处壶理有鼠分歧乱的资撇格申辟请，径而日甘常的寿会员蝴资格窄申便请的剧初审俭工作惊由物捕业管逃理行陈业协妖会工贤作人缓员负厉责进铺行。但翅演会员弯资格饮申请锈者，争一般且要通免过物帮业管酒理协结会的灰资格扎能力性测试无和审皮查，畅其测旱试审济查的拜内容包主佛要包革括物耐业管哀理专屋业知娇识和基对政楚府有析关法归规的念理解前程度粮，以户及会亮员公育司的言物业缎管理芹专业廉人员岩是否源具有堤高水锅平的群专业样技能渴等。款测试割审查坝合格澡后，仇物业郊管理竹协会拳负责栋其会暮员的孩登记浸工作炒。低浆押3.雨监督服已登水记注库册会卡员的篮经营置、管慎理、烫服务输情况趟达界物业枪管理蜂协会俱为保富护业娘主的狮利益鞋，对旱会员清的经彼营业特务情唇况实滤行严降格的猾监管狐制度龄，以部防止重会沙员公酸司损钻害业菜主利炉益。趟快爷物业离管理燕行业秩协会报的监今管内覆容比秀较广赶泛，椅凡是斤与物忙业管条理有功关的放业务凳活动泻情况塔均列畜在其潮监杆管之添列，屑包括你财务惧状况寸、收烂费情销况、锡服务受质量声、服渡务态叙度等挂各项数内容目的监蔽管。膊为方剥便物愈业管逗理行遍业协阁会监鲁督管晓理，梦物业更管理品行业惧协会修应该蓄设立凶监察毕办公茶室负象责日巧常具您体工筹作。穿监察数办精公室获一旦处发现乎有会钻员违旁反协键会的胞有关说管理屿条例赴，即肝有权等对违棉例会建员进镇行调智查、饰处理吃。物良业管源理协牵会有肿权对凝任何贵违反焰协会思规章肥条例趟的会拾员施芦以开国除、如责令咳其检陪查、勺公开喂赔礼范道歉折及罚婆款等繁处而罚。杜横骡4.借调解胃、仲番裁纠附纷答杜厉当会宋员与仍业主相、会掉员与政会员磨发生专纠纷剩时，叫协会龙首先老对纠崇纷双却方进旁行调根解，靠希望殿通过桌协调谊解麦决双扛方纠从纷。锈这种荣协调殃纠纷再的方覆法最请为简舍单明急了，脆纠纷场双方事各派镇代表三参加丛，协拖会也喝派出使代表瓶，各裂自谈胶出自野己的县观点仇，从矛长远南目标招考虑膏解决骡纠纷丧，既天简单寨有效捆，也互为各宏方节达省了葛时间咳和策费用舰。如筑果协政会的悲调解拢无效自，则阔可按描程序劈申请疯有关塞部门旷仲裁俱或直造接向朝人民肉法院枪起诉骡。意期赠5.真物业狮管理宽知识帮的普速及、递经验抱的介枝绍、邻相关统法律馋的宣饲传政层孤物业症管理派行业劝协会溜有向纯其会拔员及底公众目普及买遵纪搬守法赠教育乏和有谎关物斑业管耀理方棵面知著识教广育的离责赶任。姑对协姻会会才员教胸育的痒主要畅内容食包括鸣：群展破(1碑)宣衰传物顶业管脂理法翻律、净法规愉、政稀策、哨条例述，教辣育会济员依句法实厨施物袖业管下理。严滤耀(2无)严亿格行阴业道肚德规士范、榜自律战准则捞和管港理标仓准，守教育僻会员筝自觉捏约束动自己钱的行厚为。摩嫩迅(3返)开瞧展多基种形炊式，域组织凯培训斤物业例管理蛇人才惩。扁宣秧对社犬会公珍众则啊可通菌过出螺版一扣些简终单易眼懂、炮文字忘简洁僵的小拦册子蚂，普燕及物罚业管论理的忽使用和、保竖养、辞维修桑等方你面的讯基本内知识导。此池外，币由于规物业绸管理虎处于公新兴限发展饮阶段公，因誓此行股业协呈会应罩牵头编加款强会侨员之意间的除交流则，打骄破各锹自封屡闭的堆局面兴，广正泛交沉流各蔽自摸薪索的牌制度宴、流慢程、鲁范本粥及价捎格等愤的“毁秘方锋”，晃以推电动行绍业实阁现法吹制化拉、规涂范化陶，提估高物堵业管灶理全赵行业雪整体述的政观策、瘦管理锤、趁业务扎和服膜务水地平。凯行业驼协会咱还应蔬鼓励送物业版管理素企业劝创建俘物业绘规范而管理麦的典卡型，李做好谎文明叫管理挡典型萄的推雹荐，秤并协纽助政线府部衔门开底展对嗽物业矿管理日企业剑进行毁年检妻、资厌质复薪审及丛等级辞评定渴等工滋作。疫围饰合三、洁物业标管理赏企业范的自米我管输理态使帖物业造管理航企业畜是物画业管卷理市裙场最惨基本刃的管因理和夹执行遣机构改。物萄业管甩理企谱业的盐自我框管理姜、政木府肾管理淡和行造业协沈会管伤理相日互依赞赖、季相互因衔接舌，共忆同形和成一斥个完声整的柳物业偶管理穗市场园管理边体系市。其叮中，夏政府父管理叨属宏活观管姥理，观行业胆协会然管理蜜属中钞观管连理，连两者挂都是桌为物艇业管苦理市秩场实躲现规胡范俊化运锻作创卖造外刊部法求规环弱境；细物业律管理如企业裳的自矮我管丑理属释微观款管理砌，既蕉处于捞三个察层次粱管理风的基钩础地虽位，补起到怎核心抢作用忧，又币必须美合乎够政府悄和行唐业协鉴会管际理的熄原则碑。毁伞千物业免管理这企业洁的自辱我管脖理首浑先应当从物宵业管露理规桥章制炼度开球始。盗规章毯制度库是物本业管籍理工姿作的励依低据和卡准绳笛，对吗业主雹和物喊业管丸理企刻业均亿能起抚到保谦护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