某地产住宅品类房地产市场

深圳万科住宅品类房地产市场研究一、概述本报告以万科对于住宅产品品类划分作为基础，将万科对于产品品类划分的标准与市场的整体样本进行拟合，对近期深圳房地产市场中与万科产品品类具有可比性的市场样本进行综合研究，以期了解在未来的6-12个月时间内，各泛品类市场的走势以及深圳万科的各品类物业在市场中所面临的机遇与挑战。1.1对万科住宅品类划分标准的分析与理解抹万科攀产品赞品类举构成晨框架叠系列煮核心眉价值搞品类蔽土地酬属性促客户备构成秧产品偷核心疑价值宵金色主系列切（城饱市住莲宅）候便捷座的城泻市生血活露G1掠1)帅地块慢商务廉属性右高,雷周边扔写字捞楼密狐集，店交通岔高度拐发达统，享涉受市坡中心完级别哄配套拢2)侄地块丧可能再有不恰利因阴素影使响，书如交嗽通噪输音干弓扰大危以及醒周边闯人群雪复杂蹈的情筹况纤3)挑商业伶价值贯高恼4）汁居住执价值殊一般张"袄商务刚人士速商务材服务掏G2纹1)丝周边俗配套傅完善磁，交烟通便养捷，蚁通常题较为荡安静兵2)资适宜棋居住阵孩子塑三代型后小肆太阳复小太象阳柿中年谜之家哗大家皱庭生继活饱功能档完善驼凸显目主人挨功能病凸显览自我王功能茅G3尖1）端要求信公共故交通勒密集贼，站办点在县步行酿距离迫内据2）辟周边却有较柜完善宴的生录活配有套港3）商居住牌价值甜一般握青年劫之家嚼功能拍紧凑秀城花察系列巧（城竟郊住刺宅）窗舒适册居住当C俗1）洋交通养便捷告，可片快速气到达曾；离悲城市醉成熟膨区域错比较努近液2）旨相对虎市中心心居颗住密队度低琴3）奴地块驻所在诸区域幻居住嗽氛围吐良好岂（水泉质、滔空气浩质量忍好）父孩子零三代况后小宋太阳药小太果阳震中年男之家锤青年粮持家梯小小葛太阳虚舒适挨居住艇炫耀励展示奸凸显马自我漆功能统注重赢父母暂功能抽合理助四季宇系列渣（郊猎区住铸宅）猜价格巨务实全T1汉1）蚊距离顽目标葵客户戒原有怎居住流（工矩作）魄地点圆较远地2）主交通障不便甚利，蜘公交纤线路暗缺乏承或基缘本没抛有欲3）昼项目中周边兰通常告无配退套，好依赖巩小区李内部羞解决深4）凶地块四条件超通常危只有移三通行（水蜻电路怪）伟青年租之家桌小小茫太阳码青年愁持家购孩子临三代升老年玩一代这功能错实用算T2侍1）施有自啊然资膊源黄2）跪距离子城市淡较远讨,但两有快讨速道忧路可铸达躲3）旦没有塘完善还生活座配套论,但潜地块钥周边延可能单有休溉闲配春套(堂或有唱条件掀可做诊到)爆孩子确三代挑后小谅太阳镰资源钥拥有绝高档僵占有蜓稀缺讽资源寨TO遇P1乘位于润城市棕稀缺凶地段那或占您有城帮市的泻稀缺逃景观独资源爪资源恩占有塔TO蛾P2厅位于驻郊区素,占康有稀苦缺景衰观资挠源拢资源轰占有通过对万科产品品类构成框架的深入分析，我们认为，万科的产品品类构成框架是一个形成于长期房地产开发销售经验的具有内在紧密逻辑联系的体系，其具体的逻辑体系可用下图来表示。在整个逻辑体系中，客户属性是重要的影响要素，客户属性决定土地属性要素和产品要素，也可以理解为，事实上客户属性是整个逻辑体系中决定了逻辑体系走向的要素。因此，我们可以这样理解：客户属性决定了土地属性》土地与产品结合实现了不同的核心价值》不同的价值决定建设不同的品类》不同的品类表现为不同的土地与和产品的结合》不同的土地与和产品结合满足了不同的客户需求在此理解的基础上，我们认为品类划分的核心思想就是针对不同的客户，在合适的地段做合适的产品，锁定大众客户而非小众客户，摒弃房地产产品定位的差异化和边缘化。1.2万科住宅品类划分标准与市场样本的结合通过对万科品类划分思想的理解，我们认为，对深圳房地产市场进行品类划分研究，首选需要对样本进行相似性筛选。即选择在产品及客户上具有与“万科品类”类似逻辑的样本进行划分。在此指导思想下，我们需要以三个指标进行分层筛选后，选出与万科品类划分具有较强一致性的样本，作为万科泛品类市场研究需求的目标样本。第一指标：客户属性指标以各样本面对的客户属性为重要的筛选指标。如石岩片区虽然距离深圳市区很远，但该片区项目的目标客户为周边客户而非市区客户，因此不会将其划入四季类或城花类，而划为金色类。第二指标：土地属性指标深圳是多中心的城市，罗湖、福田、南山、宝安、龙岗各自有中心区。虽然关外开发建设较晚，但是自06年开始关外的市政设施与关内差距不断拉近，深圳各区发展较为均衡，不存在像北京、上海以环线为标准划分土地属性的情况。目前由于深圳各区域开发建设比较成熟，土地不断升级，已不存在纯粹由其他区域导入低端客户的T1类土地。铸第锣三兵指标小：产谈品V警S价迎格指服标踪同类障产品所具有皇类似刻的价即格和破类似誓的产玻品设最计，蕉通过岛对产蚀品形绘态与强价格雷指标供的综只合筛盟选，脚寻找恒合适高的对绣比样峰本，土例如咱在设郊定为组G1素类战区域正寻找停与G使1类运项目牵类似世价格垃和类坟似产牧品设鼓计的榴样本甩（见互下图仍）轰价格惊线扣市场陈合理戏价格驶范围长市场盼样本滚选取亭范围榴类同逮万科绑产品澡结构烧的样研本剩产品爪线单在产味品品片类划艰分过惧程中夜，由望于目飘前各钳楼盘城数据班未细绳化到肢每套钓的锻销售验面积揪及价把格，皇因此号未能外细化割到同海一楼比盘项免目中搜的各外品类梅划分福，划扭分以枯楼盘登为单闷位。辨通过宅对样盈本的府研究贩和分奸析，嗓能够欺进一铅步获否得品姑类市销场研顶究的钢相关鸣结论积。堆二、赚分区消品类圣市场押研究斜按照拥深圳游的行联政区女域来父对区赴域内远各类被型品紫类市崭场进谈行深汇入研千究航，失分别迟研究登罗湖颜、福葡田、毒南山译、盐翼田、窝宝安王、龙雀岗六踩个行醋政区笋以及弓龙华忘坂田帝片区烈、宝禽安中狸心区做片区殊、龙嘴岗中质心区菠片区狮、布净吉片搅区四搅个片丹区的符各品住类市榨场表文现。仔本报剑告研陵究深炸度为脚深圳馆区域稿内金昨色、森城花远、四检季、绕高档稻四种务类型扑产品缠的整和体特殊征及彩趋势恭。担数据唯时间男节军点为亿自2鬼00餐6年窃1月乏起至送20王08备年3虾月止版，研文究各鹊样本都项目谁的供万应、园需求教、价截格走狮势泪，数斩据以矩国土剩局备蜘案为偶准徒。谁由于霸本报歉告数咏据的港时间晒起始翅点为吹20魔06映年1毒月，娘因此贞假设异20烈06蛙年1伐月之乓前市骂场上驱的供蕉应销色售情挽况为班零。峡本报序告匀仅贤研究继20半06溜年1边月至红20草08照年3仓月之配间的害深圳绕市场置各类椅型产喉品品幕类的务供求杆关系苦及价半格走钩势。摄注：掀本报阀告供读求比属为：番需求型/供膝应，比数值吐越大忧说明新需求君越大闻。俗2.炒1废罗湖映区侄罗湖霜区由戏于开唤发较片早，槐土地抓稀缺揭，区找内楼辫盘绝冠大多吊数为蒙金色驾系列她。G孕1、废G2武、G樱3为援罗湖普住宅押市场隆的核翁心主超力产之品。碰由于根其他勺系列妹产品胆样本恐数量脂太少圾，不挪能反茶应长绸期走姓势，头因此降罗湖桑区仅炼研究纳金色球系列南产品殖。贝金色停类孟研究壮样本趣选择星罗湖谨区金戚色类糠选取弊以下馋15井个项贱目作济为研程究样面本。证序号极系列庄品类般项目备名称偏开盘素时间眉1管金色想G1底风格打名苑悔20宇06伙-0摔1-岭05付2没金色蹦G3朗都心清名苑宗20丈06再-0累1-轨20母3柿金色北G2施鸿景傍翠峰损花园典20迈06皮-0毫5-射22偏4感金色品G3涂阳光那绿地寇家园罚20垦06通-0轧6-滋21敞5滤金色被G1功红桂乌皇冠颂名庭俯20佣06背-0令9-胳10岁6啊金色他G3沈天越骗翔园欠20决06粒-0歇9-足11月7尿金色垂G3糠钻石狠时代隶公寓其20忆06睬-1炭2-览19碰8逢金色袖G1安快捷嫌假日冲公寓剧20马07兰-0娇1-削21册9主金色笼G3厕合正害锦湖跳逸园牧20辣07她-0配4-购30奏10渐金色晓G1恰中航驰凯特层公寓巡20顿07氧-0件5-旧27宏11忘金色薪G3陷金祥降悦园帅20汗07炊-0户7-命07车12的金色欢G3晚汇泰余大厦闲20刑07场-1苦0-席01鼓13享金色俭G3颗双御阵雅轩贵20豪07擦-1钻2-热02嫩14泻金色卡G3终铂金智时代腥公寓喊20洞08避-谊03极-1谨5渗15怀金色浅G2底东方垂尊峪日20婆06滩-1侮0-切25住样本叉的供呜应、烘需求车、价裂格看系列纺品类塑项目虎名称揉开盘椅时间握累计匆成交很量蛇累计削供应丙量候成交夸均价纹销售尾率查金色条G1匆风格馅名苑料20认06悼-0夺1-标05次31姥00辈8.运22猪31友05贱0.哲07恰98琴61酸.9缝6过99烟.8誓7%够金色捐G3威都心违名苑扒20棉06丢-0长1-幸20朵11报98逝6.叼77骆11具98耻6.涛77避83捆79吩.7补6核10奸0.榜00横%赴金色磨G2洲鸿景辅翠峰芹花园牧20晕06徒-0扁5-裁22猫64沈26算7.锦71钞69口08计1.钳02作14霸19用5取93且.0蒜3%艳金色里G戏3团阳光北绿地窄家园稠20照06久-0浸6-葛21洁43只98箩2.以1载44晕34车1.驴94条12姓45检1.闲49亮99部.1泰9%篮金色砌G1拌红桂如皇冠番名庭林20灰06煤-0滤9-株10药16诱80锯3.炼07性16模80却3.翅07影10蜻98权7.祝3粥1沟10悔0.懂00棋%晶金色饿G3鼻天越灰翔园环20企06绒-0叉9-球11尿17既35剩2.渴63异17播38尤5.件83发80火38同.8棵5狠99览.8萍1%蓄金色悠G3为钻石股时代乐公寓识20被06苏-1仁2-胆19沾89露06身.7汇9汪89繁06榆.7缓9楼12它86忽1.饮78器10包0.肢00祖%颈金色籍G1旬快捷罢假日番公寓稻20功07徐-0伙1-半21孕78肌00蜡.7锦96莲13暑.3锁2撞15替79认2.下81闲81辣.1殖4%打金色阔G3河合正归锦湖诚逸园且20沟07患-0旬4-壤30书62泊85化1.梁82佩69包48干0.巩36牌16赛81微9.枕07柴90点.4伞6%送金色澡G1杯中航取凯特宪公寓恰20恰07示-0劈5-太27扮12兄99掏6.厕46矮14找53厨5.可38肌15宿55丑3.内13订89罩.4街1%诸金色埋G3介金祥巷悦园哗20撤07悄-0吵7-雨07径72胶66之.8罩9邀81惹88凤.3飘9责10敬96阀5.零38坐88休.7弓5%立金色脱G3页汇泰腐大厦宾20份07具-1谢0-泥01疤61南81剥.1卵8掠26快91阵4.习38认19枪07哭9.商30馒22湖.9传7%戴金色辛G3忌双御期雅轩怪20烛07盖-1主2-诉02秘76熊60问.8病11浓47差6.青25弃18它79潮4.摸5叛8嘱66秀.7柴5%屑金色村G3治铂金耻时代瓜公寓土20韵08撕-0抚3-惩15岁0酬13勾97扔1.权48骄0什0.王00活%构金色东G2赠东方框尊峪纤20税06艘-1如0-份25扎17朋62烧39脚.1汤3价22山04示66脏.0傅8偶14嚷94薪8.顾5医7泊79侄.9纺4%涛罗湖础区0牛6年愚至今破，盘区域笑品类认年度企供应臂结构带呈现武出国偏重催性场的趋蒸势。嚷由于引土地涝的限览制，杀市场翅产品爪所呈因现明刻显搞单一狱化发洒展趋赴势，声四季技类及烫城花摘类土院地已柏不存旺在，康高档院类项捆目更呜加稀肥少，驴预计术未来志罗湖扔区市袋场金耳色系侨列产痰品的昏市场递比重颠会增夹加，万但随竟着土议地的撒减少裁，限供应血及销餐售的下绝对刮值会步下降扯，价庭格稳切步增咱长。佛随着确金色模类土肤地待订开发抗区域寿的缩紧减，阳供应起缩减芳趋势暖将更怒加显弯著持晒续。遭随着吐市场骂发展齐，磁对于拣其他岔品类榆产品岸的需撞求会陕分流绪到市咽内其仔他区羊域。救罗湖摧区的据累计稀供应洁量及耀销售叹量稳专步增绿长，摘但总捏体来诉说供伞略大质于求戴，但演供求荒压力司不大类。拢罗湖叔区金她色系敢列产煎品年稠供需籍规模墓较小仗，虽趟然供戒略大兴于求读，但抢市场显后续垂供应泡乏力能，需蚊求由司于受误07耐年第黎三季缴度的孝政策始打压举，最件近市宪场不领活跃毯。未紫来市与场回灭暖后挣将出绝现求委略大举于供卵的种现象霞，但目市场罗总体伪规模拢不会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