深圳某地产项目广告策划书

深圳百仕达红树西岸广告策划书作为深圳“地王”项目的红树西岸是百仕达地产即将推出的滨海楼盘。红树西岸位于华侨城填海区，滨海大道以北、沙河东路以东、深圳湾一路以西，白石路以南；占地面积达7.5万平方米，2001年公开投标价高达7.8亿元人民币，总建筑面积为25.53万平方米。该楼盘具有得天独厚的自然景观环境：楼盘正面是全线无敌海景，远眺香港天水围，南面是红树湿地，西面是沙河高尔夫球场，北面是深圳旅游区华侨城和著名景点世界之窗；项目北侧可见红树湾规划中的主题公园。项目由美国著名建筑大师Bernardo规划设计，集合各领域高度国际化团队倾力打造，将建成南中国最具滨海特色的现代高尚人居社区。百仕达红树西岸将引领深圳豪宅新风，成为中国新兴知富阶层投资与居住的理想住宅和高尚社区。二、市场分析（一）深圳豪宅市场状况豪宅在一个城市住房市场中的结构，应该和一个城市私人财富的结构有关，同时也与一个城市的豪宅市场的消费需求有关。在一个成熟的市场里，豪宅的数量应该占总的住宅存量的5%-10%。目前深圳的豪宅市场还处于初级阶段和稀缺阶段，财富阶层的聚集度和稳定度不够，山海等稀缺资源的市场开发度不够。2003年全年深圳在售豪宅项目不到15个，约为2002年的三分之一，物业类型有别墅、TOWNHOUSE、小高层、高层、超高层等。2003年豪宅的热点区域主要是香蜜湖和华侨城片区，其中香蜜湖片区以TOWNHOUSE、小高层为主，华侨城片区以高层为主。2003年的豪宅市场有一个显著的特点，越是豪宅，越是昂贵的豪宅越热销，香蜜湖和华侨城片区的豪宅物业均保持了良好的销售状态。比如水榭花都二期开盘3个月即告罄，熙园已经销售过半，中旅国际公馆销售也早已过半，波托菲诺纯水岸及天鹅堡二期也保持着理想的销售态势。从价位上来看，2003年热销的豪宅普遍均价较高，如水榭花都二期均价约10500元／平方米，熙园均价约9200—9700元／平方米，波托菲诺均价约9500元／平方米，雅颂居均价约9500元／平方米，红树东方均价约8300元／平方米，云深处均价逾11000万元／平方米，整体看2003年豪宅均价普遍较2002年略高，销售的速度也较不俗，充分说明豪宅市场的需求还是存在的，并且市场需求还比较旺盛，只是没有对应合适的产品。（二）南山区房产市场预测2003年对于南山商品住宅的发展来说，应该是保持高速增长，继续冲高的一年，批准预售、销售面积都创下历史新高，各项指标都显示市场运行良好。未来两年，在房地产高速增长的影响下，住宅空置面积虽然会有一些增长，但对市场影响不会太大。2003年，该片区的后海楼盘密集入市后均取得不错的销售业绩，显示了南山市场巨大的吸引力。在全市进入消化存量的一年，南山供应量的大增无疑将会成为今年市场新的热点之一。而后海滨海长廊的建设将引领后海成为深圳新的无敌海景高尚社区，华侨城的成功经验将向南移植；后海、南山区中部是未来两年的热点区域；华侨城填海区大型项目红树西岸的启动将会掀起新一轮“侨城热”。（三）红树湾市场前景自1998年开始的修建滨海大道的填海工程，使深圳湾畔的滩涂上造就了2.9平方公里的土地———红树湾填海区，深圳市政府为它定位为：用5年时间建成全市最大规模的、具有全新生活模式的居住社区和湖景旅游区，深圳作为滨海城市的特色将以此来实现，让它成为深圳的窗口、深圳的名片、深圳的品牌。在深规院的设计方案中有深圳湾淡水沙滩游泳池的设计，要建成中国最大的户外淡水游泳池，游泳池的北边设计真沙滩，海湾边设计成无限边界，恰似一池碧水涌海湾。由此可见，深圳政府已将红树湾规划为高档休闲区和高尚住宅区。深圳湾滨海休闲带15公里生态长廊的规划使这一地块形成更大的生态优势。创下深圳红树湾地王天价的红树西岸势必要在此片区打造顶级豪宅。三、产品分析（一）SWOT分析赶1.件优势译S款（啄1蝶）自淘然环饿境：仇该楼黎盘具桌有得黑天独狼厚的歪自然酒景观饲环境鸟：楼惹盘正议面是乓全线烛无敌事海景驱，远价眺香坑港天朴水围馋，叶南面混是红曾树湿垮地，戏西面洪是沙于河高奇尔夫羞球场民，北负面是宿深圳戏旅游鸽区华鼓侨城帖和著回名景炼点世陵界之饲窗。隔（抚2巧）开手发商介品牌孤：百日仕达键花园壤一期谢、二照期，渔曾先赵后获号得中洞华人贵民共溜和国扣国家禁质量食奖银镇质奖萝章、馅建设赖部优亦秀建始设设丰计一幼等奖劳、全虏国优知秀住做宅社捏区环富境特芹别金款奖、不广东炸省优延秀住毙宅小锐区、炭深圳标金牌建尊贵雷豪宅林等，民20殖00蚁年还唉作为脚深圳物市参锯加国镰际花做园城平市评镜比的斥唯一盏商品约住宅井小区裕，为垂深圳茶市获近得淹“叶国际院花园睛城市丸”电美誉颂作出缸了应混有的俭贡献桑。太（飞3贵）专抵业服顾务：思百仕雀达地雕产通哀过大泳赛的小形式菌在全毫国范昂围内杠征选朱20睡位美栗女担颈任售奉楼小杂姐，兰并计迷划将寺这些梯售楼另小姐号派往谢新加疤坡培跑训，迈包括贪地产较建筑只、高轰级物国管、阁社交遍礼仪馋等。废这些吐接受材过精既心培颂训的气置业痕顾问局，将美为红替树西黄岸的寸顾客伟提供捷从挑堤楼、鸣买楼侧到入侧住后干的全似程服详务等路。译2.负劣势冻W地（季1慰）环辰境资病源：曾深圳办湾的拼水质市令人酷担忧牛，红坝树湿赵地空弊气质爷量有级待改子善。研（划2意）商灭业配胞套：旁在目版前深牲圳湾恩片区贞规划室中缺冶少一猎种大欣型的慎商业齿配套辫。驳3.壁机会祥点捉O菜（自1侍）政套府规饭划开朗发利斜好因慨素：敬深圳翁市政嗽府预汽将红愿树湾肚规划舞成全气市最酱大规写模的肾、具畅有全窜新生督活模酷式的节居地纱社区生和湖涂景旅亮游区蔑。而（绳2肠）躬CE扰PA详的实快施为听深圳温豪宅石市场筒人群胀创造忌增添读了人壮气。齐（密3票）百符仕达筐红树糟西岸赏置业卡顾问洪选拔果大赛渔使得沙红树宫西岸雾名气额大增水，有笔较高洲的知乡名度丹4.萄风险读T昌深圳绒豪宅帜市场率竞争龙激烈态，营红销手霸段层无出不软穷。贝百仕该达地截产花缎天价蛾买下术此地洲，来牌塑造额顶级赵豪宅册形象仔，势零必要饶创出睁红树界西岸伸的与什众不躁同和闲非同互寻常勇来。征所以恋，如番何精迅心打枝造红邀树西望岸，畜是一配个营占销难胜题，万更是唱一个感风险胳投资丰机遇白与挑膝战的且难题偶。控（二香）经奉济指牙标定总占灰地面导积：伤75肉10绩1.匀8潜平方喷米醒总建表筑面身积：挠25颗53陪00吊平方辨米嚷会所作：掉30帝00蝶平方假米纲幼儿回园：膛30炕00蔽平方溉米粒总户过数：胃约朴13巧30庸户肉建筑展形式认：三叉栋住钱宅围找绕割1但万平婶方米禾的人蛮工湖兰而建悲户型收：两刃房两摔厅、域三房装两厅父、四导房两情厅及粥复式址单位燕，户染型建大筑面薯积味12纱0-受52吴0鸟平方译米肿户型晴特点刊：板及式结呈构建租筑，压采光纪、通场风性须能好搂；所弹有户些型两扑梯两匀用，祥并有吧两梯助一户朝的超膨豪华浩单位览，建捷筑密戚度低箭，无筹对视缸，私价密性盛好。浸预计妻入市保时间宿：漂20虑04鸣年显7手、穴8稳月锦四、活受众怀分析顺（一恩）产绍品定蹦位萄百仕旷达地传产品其牌定婶位：蹲高档逆住宅节红树腰西岸博楼盘兽定位鄙：豪脸宅，由南中催国最衰顶级槽的海部滨府路第及友高尚复人文袖社区泳（二搏）受玩众定奴位挣从产锤品定柏位分钱析看湿，红菜树西动岸的舌业主带应该券是中井国新夜兴的携知富跳阶层缝，他兰们是梦社会棒精英敞人士增，他柴们拥爹有绝蛙对的染财富急。这疼部分刘人有邪效来拥源于础三个贡方面矛。占1.障海归铺派：骨深圳马经济合发展毕一直筒处于甩全国尸前列魔，深毒圳是纤被海毅归派异人士螺看好鞋的城赚市，协海归枯派人失士来务深圳型投资下创业票，很腰有可杂能成平为深畏圳豪朽宅的液新住昨户。绢2.怎部分泥港资强公司兽：部导分港专资公颤司可玩能会裳购置蝶豪宅魂作为庆高级飞职员疑的住候处或妙者专诸门购观入作扣为投决资用遭途。段3.墨中国渐内地腔富豪早：即虫预在俘深圳各定居心，投同资创伸业的汗内地见富豪换。豪排宅是灿身份假与地勺位的迎象征众，豪天宅也洁可能阴成为技富豪督们实下现物瘦质与宾精神瓦追求馆的梦贵想家乞园。旬五、步广告核策略旁（一狸）售省前阶旅段伙此阶相段以哑市场义推广偷和媒当体互满动为限主，消突出熟豪宅吃优势管和服培务。玩1.弦利用惜报刊压，以宵地产喷秀的沃形式叔分期臣介绍陕百仕昌达饭红树胳西岸科精心良挑选毛的永20愈名置气业顾浩问，呜让红图树西闪岸置膜业顾珍问选中拔赛歼的轰轻动效凶应继墓续蔓硬延，价彰显蓝红树陪西岸苦物业情人员牲的服故务风滑采。南2.荡抓住奔房产撕新动扫向，赔红树壳西岸烘项目值负责走人发研表言狗论，性利用促新闻主舆论功形式煌宣传咱红树裁西岸晶。初3.厦百仕笼达花展园已哈与日亚本高哗尚社锐区结贞成友筑好社励区，甲可借暑机创熔造更仇多机鞭会为盈业主错提供胡跨国凤服务绣，如衣免费阻送业侄主游括日本衣，业梳主子猜女享岸受优铸惠待桐遇留反学日游本。中4.乓举行飞百仕慰达足担球联沫赛，述力邀洋足球桑明星宇为红惯树西虹岸代懂言。菜5.堂力邀损具有蛇国际稠知名亭度的悟物业援管理救公司栽、销邮售代娃理商案以及插智能锁化家祸居生家产商将加盟忌百仕霉达，盏共同蝇打造提红树柴西岸漏。浊（二匙）开药盘阶置段绳此阶汇段将结考虑固媒体筹悬念雷铺垫写，实润施抛SP尼策略畏。唐1.呼在受收众易倦出现游的地白段，懒如机门场、衫港口撕等地衔树立纯户外落广告罚牌。幕2.境在红摆树西梳岸售敌楼厅眨举行碍公开删发售弹会，瑞正式育对外汉宣布比发售粮，邀调请拥死有金运葵花岸卡的教用户盈参加孕，其样间举阅行酒米会和避超炫党的新保丝路掘模特杠表演巧，答天谢各杆位来岁宾。面3.炸内部咳认购航业主猎签约译仪式栋：此陆举重固在烘帅托产扩品的喇说服毁力与身业内宝品牌拨，让灾买家想产生症专业踏信任尸感。帐4.毯参加榜春交促会，分展现鸭红树包西岸脖风采馆，优苦选置沃业顾瞧问进五场，番大力蝶宣传纱红树朵西岸道，促从进销铅售。饮（三鸡）强吓销阶狼段湖媒体言手段陷：买累断某杆报刊呜媒体塘整版买，来狸展示垄楼盘晴的品勉位及源其包否含的烈生活和方式戴，围萝绕红锁树西撇岸的泄特色享与生受活理委念，节来组锤织相多应的泡美文慰与楼废市热搁点。盲（四娇）持族续阶厚段当此阶薄段由龙于接演近工抓程收持尾期值，工求作重散点将届放在久实景会样板胖房上即。可嚷组织湾全装穷修样暑板间朋介绍衣，根斧据新布样板究间客呜户建旨议并嫩与知骆名装写潢企桶业联咏手组浙织蜘“孩诚信越装潢塔”降计划骂。计践划将呀以很饲多打悦动客项户的膏细节锋使客坚户放著心的械购买英全装斩修房墨，省赤却一汉些繁瑞复的怖工作穗与心撇事。荣六、管广告蒙表现坑策略弯诉求糟重点奖：星惯级化揭管理盯、智你能化搬家居粉核心叙价值草：顶小级滨蚁海高尺尚社墓区桥广告苍主题摔：上念善生兵活，轻善待姓自己任广告膊口号拐：五冰星李级的鸽家，巩六星缸级的研生活玻广告事画面树创意押：王（一涝）弹开盘炮前期敢广告捆创意俘（漆1屑）石宣传去企业司品牌神：诚伐信建煎家，膊恒心迅服务筐。微冶微含不笑的粉漂亮寇的置蛙业顾龟问手报持拖门盘，趴盘上躺端的桑不是窃食品姑，端驼的却搭是红织树西夹岸的冰规划歌模型叠。与（继2钳）授宣传岭楼盘喜品牌为：深谁圳市层顶级粱滨海颤高尚鸟人文表社区聋。桑A衫、以玉柔和哗平静去湛蓝瞎的大郑海为饺背景唉，建福筑规吉划师添侧向厘我们盖，展鉴示他具手中贩滨海浪豪宅毁的设磨计图这，设穗计图铲与海进景糅秆合在猫一起锯。下B搂、聘似请某圣个预拼将购裤买红阳树西岗岸的散明星惭为红蛛树西嘱岸代萝言：肯“弟我喜袍欢住拐在这解里！麻”菊（二掏）实欢景拍斗摄红砖树西宴岸，逼合理容安排获平面纵构图评，充吓分展催现诉窄求重鼻点（哭注：何此方绘案暂扶时不拌能完务美实廊施，贸红树群西岸享正处贯于初忌步建铸设中供。）回（三友）房脉地产稳系列词广告帮画面爬：屈（牧1驴）打恰高尔畏夫球必的惬共意：打一中片年男刺子挥棍棒打搂出高赤尔夫艘球的自惬意贸而自谁信的分一笑堪。门（吉2跪）阳门台品挣酒远笋眺：团黄昏棋时分胃，一窜美女数幽雅惹地一捆手端惭着高衰脚杯誓，一愈手搭售在阳仇台玉就雕般堂的栏或杆上颠远眺凉深蓝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