大栅栏琉璃厂文化产业园区项目可行性报告

PAGEPAGE1大栅栏琉璃厂文化产业园区可行性研究报告目录一、项目概况┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄2二、建设内容说明┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄4三、配套条件说明┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄5四、项目开发周期┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄5五、市场分析┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄7六、投资概算┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄7七、销售收入和综合效益测算┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄8八、研究结论┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄11附录1：建安工程费概算标准说明┄┄┄┄┄┄┄┄┄12附录2：福泰大酒店销售价格估算说明┄┄┄┄┄┄┄14附录3：地下建筑面积价格估算说明┄┄┄┄┄┄┄┄14北京大栅栏琉璃厂文化产业园区项目可行性研究报告一、项目概况：1．项目位置：北京大栅栏琉璃厂文化产业园区项目（包括大栅栏项目L地块和琉璃厂东区两部分，以下简称该项目）位于规划中的大栅栏地区东部，与天安门广场的零距离区位关系形成其得天独厚的区位优势。大栅栏琉璃厂地区中心地位突出，市政设施发达，作为规划中的四条地铁线路的交汇处，交通十分便利，其近距离可达故宫博物院、国家博物馆、人民大会堂和建设中的国家大剧院等天安门广场周边著名建筑群落，以及天桥，大观园、牛街等知名的历史文化旅游景区。2．建设用地面积：大栅栏琉璃厂文化产业园区总面积为38.68公顷，其中：可建用地面积38.31公顷。区内预计实际拆迁用地面积26.77公顷，其中道路拆迁用地面积5.97公顷，预计总建筑面积约587306平米，其中地上面积389290平米，地下面积198016平米。3．开发建设形式：与政府的政策性投资公司共同组建股份有限公司，以自主经营和自负盈亏的企业化经营方式，在政府政策主导和支持下，充分利用资本市场的融资功能并发挥市场机制的作用，独立实施该项目。4．项目定位及市场分析：大栅栏琉璃厂地区地处北京城南的龙脉之上，历史上一直是交通便利的商贾云集之地。目前大栅栏琉璃厂地区仍然较为完整的保存了历代遗留的街道、胡同和城市空间形态，是北京市历史文化保护区之一。作为北京城内现存最完整的传统商业区，这里人口稠密，市政设施落后，道路狭窄通达性差，商业区划分不合理，商业品质和效益低下，与其优越地理位置极不相称，是一块未能显现青春活力却蕴藏极大的社会和经济价值的京城“处女地”。2002年北京市政府决定对大栅栏琉璃厂地区进行保护性开发，将其列入《北京市2008年奥运行动规划》，是重点商业中心区和市级重点改造项目。“大栅栏琉璃厂”在国内外有着极高的知名度和公众认同度，“大栅栏琉璃厂”一旦开发即可产生强烈的社会反响，吸引大量游人和新的消费群体。从地形来看，大栅栏琉璃厂文化产业园区呈长方型，区块较大，可以考虑多种业态；从项目区位来看，大栅栏琉璃厂文化产业园区紧临天安门，周边有重要的城市干道，可利用天安门、城市干道带来的人流、车流发展商业、旅游业；从与大栅栏琉璃厂地区其他区位关系来看，大栅栏琉璃厂文化产业园区与东部的大栅栏琉璃厂国粹商业区呈现联动互补关系，可为大栅栏琉璃厂其他地区提供配套服务；从交通来看，大栅栏琉璃厂文化产业园区西面有拓宽的南新华街，与大栅栏琉璃厂东面地区相连有拓宽的延寿街、胭脂胡同，区内有众多保留的街道胡同，利于步行街的商业形态。同时，大栅栏琉璃厂文化产业园区内有大量历史文物保护建筑需要保留，如正乙祠、梅兰芳故居、纪晓岚故居等，在规划中需有所考虑。在立足于保护历史文化的前提下，对大栅栏琉璃厂文化产业园区项目的定位是：以民俗休闲文化为产业龙头的现代化的露天摩尔，集传统商业、传统手工艺制造、城市文化旅游、古都风貌游览、文化娱乐等为一体的具有多元功能的文化产业园区。力争将其建设成一个集传统商业、传统手工艺制造、城市文化旅游、文化娱乐等为一体的具有多元功能的文化产业新区。力争使琉璃厂成为北京最大的、品位最高的古玩及艺术品集散地，最全、最密集的中国传统手工艺品生产基地，中国乃至世界的工艺品交割市场，北京最大的古都风貌景观区和城市旅游区。与大栅栏琉璃厂商业街区形成互动发展。琉璃厂文化产业园区的建设，已经列入了北京市第十个五年计划文化建设的重点项目。随着该项目的开发，将激活和释放出其潜在的巨大商业价值，使开发具有“点石成金”之功效。“人文奥运”是2008年北京奥运会的三大主题之一，届时该项目将是弘扬中华民族优秀文化与西方文化相交融，向世人展示北京这座历史文化名城在新世纪的风采的绝好机会。二、建设内容说明：1．项目用地：38.68公顷2．项目实用地：38.31公顷3．项目容积率：1.0164．总建筑面积约587306m2，其中地上面积：389290m共分为五个区域，南区、中二区、中一区、北区、L区。（1）南区北为韩家胡同、南珠市口大街、东为胭脂胡同、西为南新华街，用地面积37700m2，总建筑面积13.6万m2。包括福泰大酒店和福泰花园。其中福泰大酒店占地4700平方米（2）中二区北至小沙士胡同、南至韩家胡同、东至大外廊营胡同、西至南新华街，用地面积65300m2，地上总建筑面积95340m2。包括文化区商铺和商贸写字楼。其中A民间手工艺作坊区占地面积7800平方米，建筑面积9360平方米；B庙会会馆文化区占地面积9000平方米，建筑面积10800平方米；C曲艺文化区占地面积11000平方米，建筑面积13200平方米；D茶艺文化区占地面积7300平方米，建筑面积8760平方米；E古文化艺术区占地面积13400平方米，建筑面积16080平方米；F商务客栈区占地面积5400平方米，建筑面积商贸写字楼占地面积13400平方米,拟建2.85万平方米，楼高7层，提供各种类型的办公场所，装备最具现代化的智能保安系统，特设大型地下停车场。（3）中一区北至余家胡同；南至小沙土胡同；东至东北园胡同；西至南新华街，属于历史文化保护区。占地面积113000m2，总建筑面积13.56万m2（4）北区为北为余家胡同，南至百会胡同，东为延寿街，西为东北园胡同，占地面积64100m2，总建筑面积8.7万m2（5）L区块南接余家胡同，南接前门西河沿街，东接人大西街，西临南新华街，区内占地面积5.07公顷，地上建筑面积70500平米，地下建筑面积36000平方米。三、配套条件说明：该项目所在地段市政配套较齐全，给水、排水、供电、通讯、暖气、煤气均可由城市管网提供。四、项目开发周期：我们将大栅栏琉璃厂产业园区分为五个区域，（南区、中二区、中一区、北区、L区）分三期开发，具体开发步骤：A、首期开发，将南区和中二区商贸写字楼，五道街合并开发，目的是将2区的开发成为互动式发展，使商家们能够先安居，进而安心扎根在大栅栏琉璃厂文化产业区经商，同时为商业界和各社会各界做势，为提升大栅栏琉璃厂文化产业区人“人气、商气”垫定基础，是工作的重中重，关系重大。第一期的开发的建筑工程项目南区涉及的范围南至珠市口街，北至五道街，东至樱桃、铁树斜街，西至南新华街，福泰假日大酒店（暂定名）、福泰花园（暂定名）。中二区民间手工艺作坊区、商贸写字楼，总用地面积56900m2，建筑面积17.43万m2B、二期开发，中一区与中二区合并开发，开发项目有古文化艺术区、茶艺文化区、曲艺文化区、厂甸会区、商务客栈区、琉璃厂东街、海王村公园，通过首期的房地产开发，积累对古建筑维修改建的经验，在对待扩建琉璃厂东街及东南胡同，海王村公园等古建筑的修建工作中将会发挥出更出色，修复更出位，对促进营商环境的策划设计将会是更加实用可行。第二期中一区与中二区的房地产开发及修复项目涉及的范围：南至五道街，北至余家胡同，东至大外廊营胡同，西至新华街，琉璃厂东区，东南胡同的修建，海王村公司及沿南新华街路面的铺面，还有L地块，总开发用地面积23.31万m2，修复地上建筑面积约32.4万m2，预计房产开发时间2006年6月至2007年底。C、三期开发，北区的房地产开发，主要项目是高档公寓小区，通过特有北京风情风俗的四合院式会馆吸引外地旅游团体及外国友人机构来此住宿，形成良好的收益。使外国友人更多地了解中国淳朴的民俗，这些在保留传统风貌的基础上重新设计的休闲式宾馆，将在北京酒店业的市场上异军突起，成为来京旅游的中高收的旅游团体的首选住宿地方。第三期北区的房地产开发工程项目涉及的范围：南至百会园胡同，北至余家胡同，东至延寿街，西至东北园胡同，总开发用地面积6.4万m2，预计建筑面积（含修复的建筑面积）约15万m2，预计房产开发时间2009年1月至2010年6月。五、市场分析：近年以来，北京商铺投资市场风风火火。从朝外“老番街”开盘投资人凌晨3点排队等候，到回龙观底商销售的无声无息结案，所有一切都预示着商铺投资的春天即将来临。该项目以得天独厚的区位优势，借助百年老店的助势，综合北京商铺的价格走势、项目周边物业情况及项目未来的发展趋势等情况，该项目销售价格按照保守价格、一般价格、乐观价格三种情况分别测算（详见测算表）。六、投资概算：1、土地及前期费用：257735.96万元1.1拆迁补偿费254040万元1.2勘察设计费3695.96万元2、规费：20169.50万元2.1土地出让金46714.80万元（全免）2.2大市政配套费20169.50万元3、建安费用：87117.60万元4、管理费用：7476.52万元（按3％计）5、财务费用：24482.51万元（i=6%）6、不可预见费：20402.10万元（按5％计）项目成本合计398317.61万元。说明：1、从政府及拆迁公司提供信息，大栅栏琉璃厂地区按现有建筑面积计算的拆迁成本不超过12000元/平米（住宅、商铺、私标平均），现有地块建筑容积率不超过0.8，所以按拆迁土地面积计算的拆迁成本不超过10000元/平米，考虑到我们计算的拆迁土地面积是按照实际用地面积计算，未考虑道路占地，所以将拆迁成本上浮20%，折算拆迁建设费用为12000元/平米。七、销售收入和综合效益测算：项目分区销售测算表（按保守价格）项目分区可售建筑面积（平米）预计单价（元／平米）预计总价（万元）备注中2区项目A:民间手工艺作坊区93602600024336按照宣武区现在经济发展状况及周边项目情况估算的保守价格中2区项目B:庙会会馆文化区108002600028080中2区项目C:曲艺文化区132002600034320中2区项目D:茶艺文化区87602600022776中2区项目E:古文化艺术区160802600041808中2区项目F:商务客栈区86402600022464中2区项目G:商贸写字楼285001380039330南区项目A：福泰花园小区1200008880106560南区项目B：福泰大酒店30736.84北区项目：高档公寓小区8700011800102660L地块开发项目7050028000197400地下建筑面积31680销售收入682150.84净销售收入661686.31营业税及附加36558.17项目成本398317.61项目利润226810.54所得税74847.48税后利润151963.06利润率56.94％税后利润率38.15％盈亏平衡点63％项目分区销售测算表（按一般价格）项目分区可售建筑面积（平米）预计单价（元／平米）预计总价（万元）备注中2区项目A:民间手工艺作坊区93603580033508.8按照宣武区三年内经济发展状况及周边区域发展情况估算的一般价格中2区项目B:庙会会馆文化区108003580038664中2区项目C:曲艺文化区132003580047256中2区项目D:茶艺文化区87603580031360.8中2区项目E:古文化艺术区160803580057566.4中2区项目F:商务客栈区86403580030931.2中2区项目G:商贸写字楼285001880053580南区项目A：福泰花园小区12000011800141600南区项目B：福泰大酒店46105.26北区项目：高档公寓小区8700016800146160L地块开发项目7050038800273540地下建筑面积52800销售收入953072.46净销售收入924480.29营业税及附加51077.541项目成本398317.61项目利润475085.14所得税156778.10税后利润318307.04利润率119.27％税后利润率79.91％盈亏平衡点45.61％项目分区销售测算表（按乐观价格）项目分区可售建筑面积（平米）预计单价（元／平米）预计总价（万元）备注中2区项目A:民间手工艺作坊区93604588042943.68按照宣武区五年内经济发展趋势及周边区域发展情况估算的乐观价格中2区项目B:庙会会馆文化区108004588049550.4中2区项目C:曲艺文化区132004588060561.6中2区项目D:茶艺文化区87604588040190.88中2区项目E:古文化艺术区160804588073775.04中2区项目F:商务客栈区86404588039640.32中2区项目G:商贸写字楼285002480070680南区项目A：福泰花园小区12000016800201600南区项目B：福泰大酒店76842.11北区项目：高档公寓小区8700022800198360L地块开发项目7050050800358140地下建筑面积79200销售收入1291484.03净销售收入1252739.51营业税及附加69213.86项目成本398317.61项目利润785208.04所得税259118.65税后利润526089.39利润率197.13％税后利润率132.08％盈亏平衡点33.66％八、研究结论：本项目除了政府支持拆迁外，其余优惠政策还包括：A、土地出让金可以全额返还（确定）；B、大市政配套减半（基本确定）；C、主干道由政府代修（尚在洽谈）；D、政府或投资公司为融资提供担保（基本确定）。该项目有着得天独厚的区位优势，是北京市重点商业中心区和市级重点改造项目，被入《北京市2008年奥运行动规划》，又符合北京市的整体规划。经测算，项目有着较强的盈利能力和较高的抗风险能力。综上所述，该项目是可行的。石家庄中雅房地产开发有限公司二○○五年二月十八日 附录1┄┄┄建安工程费概算标准说明

建安工程费共包括六部分：1.建安工程费

依据:现行建安费定额计算单方造价.

标准:

(1)普通住宅多层900-1000元/平米

高层1600-1800元/平米

(2)公共建筑

A.公寓,写字楼3000-4500元/平米

其中:结构1000-1500元/平米

装修800-1000元/平米

设备1200-2000元/平米

B.别墅3000元/平米

说明:(1)公共建筑包括公寓,写字楼,别墅,以及教育,医疗卫生,文化体育,商业服务,金融邮电,社区服务,行政管理,市政公用。

(2)依据:京政发[1985]149号文;

标准:建筑面积9678-10630平米/千户工程取费按实际工程量。通常取7-15%为公建配套面积比率。2.招投标费

依据:京政办发(1987)第152号文

标准:中标额*1‰

3.预算审查费

依据:(84)建京经字第439号;

标准:预算造价*0.5‰

（京计基字（1997）第0711号，住宅项目费率为0%）

4.工程监理费

依据:(1)国家物价局.建设部[1992]价费字479号;

(2)[93]京建法字第029号

标准:工程造价*适用税率

适用税率:

工程造价500万元以下2.5%

50010002.0-2.5%

100050001.4-2.0%

5000--100001.2-1.4%

10000--500000.8-1.2%

50000-1000000.6-0.8%

>1000000.6%

说明:实行监理的工程由监理单位向工程质量监督部门上缴质量监督费,其费率为工程监理费中的7%,5.竣工图费

依据:(86)市建规字第097号;

标准:设计费*7%

6.建材发展基金

依据:(89)京建材字第292号;

标准:建安工程造价*2%（京计基字（1997）第0711号，住宅项目费率为0%）根据以上标准计算的项目各分区的建安费用列表项目分区建筑面积（平方米）建安费用（元／平方米）建安总费用（万元）中2区项目A:民间手工艺作坊区936020001872中2区项目B:庙会会馆文化区1080023002484中2区项目C:曲艺文化区1320023003036中2区项目D:茶艺文化区876023002014.8中2区项目E:古文化艺术区1608020003216中2区项目F:商务客栈区864032002764.8中2区项目G:商贸写字楼2850026007410南区项目A：福泰花园小区120000150018000南区项目B：福泰大酒店1645042006909北区项目：高档公寓小区8700021001