广州德兴房地产物业顾问管理文件与表单

广州德兴房地产物业顾问管理文件与表单广州xx房地产物业顾问办公例会记录单编号：年月日绳部门柏：愁主管史领导昼：脸部门撤负责陆人：紧考勤伍员：绪与会衫人数脊：谢未到裹人数便：球未到们原因肿：遥例会结内容冬：聚考勤茄员：镇树摔忙浇不业苹部于门负辆责人槽：酷吸台后先仓主帖管领睬导：望年然吊月毯哗铁日浩备注摔：集填表惹人：德兴顾问工作人员工作纪律准则一、遵章守纪、严于律己、尽职尽责，不做“特殊员工”与“自由员工”；二、廉洁奉公、清白自身、光明磊落，不搞不正之风、歪门邪道；三、实事求是、量力而行、诚实坦明，不夸大其辞、弄虚作假；四、加强联络、积极沟通、友好协作，不搞“个人主义”和“帮派主义”；五、注重形象、言行得体、强化素养，不做有损公司、集体和个人形象之事；夜六、凭营销程适路妻、策滋略合雾理、崖推广副有力主，不街违背乓顾问好工作屑各项视原则犯与行蜘为规喘范；卖七、估朴实呆大方战、真厚诚实挖在、舰稳健食踏实君，不申华而通不实纱、哗理众取奖宠、织脱离部现实亩；暴八、衰思路磁清晰路、表奸达明陡确、梅行为歇妥当涌，不鞭能言询不由剧衷、侄夸夸带其谈食、空政洞缥赢缈；秋九、造言行殃一致芦、言症出必使行、洞守信菠守时侦，不构能表隶里不秘一、老言行贪不致着、失诱信于健人；胞十、稀尊重眯上级胳、服冬从领烂导、辩团结经同事夫，不养能目么中无薯人、塞自以慧为是碗、自和成一易体；芳十一羞、及乡时汇俱报、舅工作膨请示露、接加受督兄导，装不能碎自行嘱其事疮、擅桶作主疏张；痛十二刊、因迎公外锈出、赴勤俭衣节约包、合幕理花脚费，换不能做讲享勺受、趁讲阔屋气、疯大手悬大脚寨；工十三福、遵场守规翻定、塞费用焰报销椅、层穿层把怎关，染不能仔超标博、超爸额、机超范绘围；鸽十四妙、方竞案实料用、塔指导冬性强紫、专吉业水朴准高保，不爪能照竹搬、司照抄饲、不翅具使惨用价殖值；外十五题、遵晃纪守桂法、筑遵循庆公德戴、刚口正不历阿，爷不做嫂有违柿背道住德与腥良知丑的不巴良之蔽事；毕十六煎、家鸽庭和珍睦、层尊老烘爱幼钉、公脏私分哀明，陵不做震有负锣家庭扮与公萌司之狐事。牢德兴迷公司民派驻疏顾问扑工作归人员交行为迷规范栋一、姜遵守鉴公司悟各项胃规章净制度楼、员瞧工守必则、活行为待规范饿、道浙德规谣范等司。严陈格执痒行垦“程德兴乞公司作”室派驻肺顾问黎岗位裙职责四，克飘尽职乱守、谁任劳当任怨许，积恒极主青动、拐认真办负责因的完电成各志项任断务。摸二、肿服从词上级技领导浪的工点作安男排与政任务城部署雪，坚古决执蔬行上兄级指蓄令，仗不得州推诿牺、延姥误、忽抵触掩。遇内到有涌意见少分歧域和出谅入，贡应采牛取沟葛通交拜流、农协商咽解决迹的方瑞式合附理处域理，母不得析吵闹项、背忙后诋资毁、户搬弄究是非必，以司大局滴为重纲。同三、采坚持夫执行抛“愚工作灯汇报糠制度徐”税，即纲周报裙、月例报制爆度，也每周幸、每座月按父规定祖向直杏接上铸级分兼管领乳导书查面汇结报工捞作完烂成情月况与惨计划朝安排挪；便滔于上坟级领循导随区时掌回握业阔务拓饿展的听最新侧动向秃与形带势，卡及时每提供唐指导旱与意钟见，乎调整合业务判策略榨或采欧取相夺应对帽策。烟四、搁派驻沉项目丽顾问灭人员浓必须轮按委涨托方槐公司骑考勤乔制度准准时夏上、的下班挥，遵切守委百托方侵的日躁常管纤理规阔定，元不做拳特殊始人物暖，树问立德域兴顾酿问公耕司工动作人浊员良达好的慈职业更形象桂与工比作道昂德。警五、晃尊重豆委托蛇方企俩业工户作人度员与版企业鄙管理迈风格脊，保礼持与光委托赶方紧嫌密的秀工作揪沟通糕与友伶好合畜作关驰系，株在被拦派驻门项目罩现场木认真弓负责反地完价成各厕项工导作任漫务，芒为取华得委故托方细各方慈面的掌认同俗而不吃遗余纵力。膜六、推在有壮突发怜紧急境事件狸或有丽特殊评事件姨时应贤在第王一时绞间向衣公司翼上级辱主管鸽领导葬如实肌汇报炼相关嘱情况类，分硬管上削级对订此应迟有明叉确意刃见与辞指导美建议资，在无取得疮上级舅领导袍的明拴确指守示下躺，派壳驻顾迅问人狠员应茄有足秤够能虚力妥诚善处稻理好票此等砌事宜走。盗七、量派驻虽顾问烧人员闭因业罚务需陡要外殖出或娘因私蓝必须厨临时置外出舅时（写备注肿：时益间少克于一叨天）谅，必保须与势委托骨方工茫作对党接负还责人垫沟通元，征壁询委凭托方另的意摔见，趣同时谨注意剂必须拾不得异影响永到现东场顾较问工培作的衡正常众进行瑞。轰八、野如需虎派驻赤顾问言人员践因工校作需吵要或们探亲流需用废必须霜离开也顾问赌现场陷时间点达一丙天以凳上的驳，必斧须取雀得委嫩托方歌相关赤负责旋人的棚同意井，并挣在不你影响斧正常伍工作惧进行涌的前式提之翅下，位再向津公司驶上级格领导泥忆请示伏，经艺批准狮后方构可外毯出；厘同时屡对于胞项目子团队思，必屡须留败有至趴少1叼名顾熔问人潮员负愈责现烦场工禁作，戒不可唐同时沾外出对或休似假。利九、度顾问闻人员淹如因池在顾鱼问项闪目所谋在地夹周边膀范围省内进听行业良务拓赌展相丙关工姿作的捷，当井日实凯在是爷无法往按时泊赶回器顾问合项目左所在驼地的宗，需睛书面少向公甩司提恶前呈读送《愚外出姜申请撑单》抖或电闲话请挎示，灭将外弹出事绳由、锄相关膨事项贤、计肺划安贫排、炉费用记预算您、预钢期目所标等利到内屋容明企确说晃明，欢待分粘管领销导与关公司你领导吊审核概、审绘批同矛意后间，方搞可出浆外。副外出境时间悲限定乞在周幻边地状区不蔽得超丧过当凝天，造原则移上，蹄要求秀顾问检人员绞当日章必须较按时坏赶回赖顾问音项目胞现场志，不蓬影响义第二宋天的追正常虎工作剧；较立远区惑域视配路途去远近呼须请站示直包接上弱级领柄导批田准后套方可吉。严可禁顾绣问人脾员凭幻借公密务名册义在探外从秘事私储人行熟径。记十、扭经公扑司领府导同妻意的蚂外出盟拓展陆或公肉关工相作，拳交通择、食吨宿、五应酬博等支应出费踩用按涝公司那规定息执行杜，先光由顾岁问人维员先隆行垫火付或饰借款原预支姐，回赶来后征按公折司规驴定报劈销，营超出嫂标准荣部分弟由顾陪问人愁员自社行承轧担。扔十一势、顾雁问人羽员在柿外地什派驻仗时时筹，必矿须保加持与区上级何领导震的密胁切联包络与寨沟通接，及缠时汇少报工箩作的梅进行岸情况晚与相摘关事做宜；扫遇到衫有特弊殊性捎事宜戴或计斜划外谁费用且支付负情况择时，天必须萌向公屑司领谢导请辽示批垂准后绩方能藏实施百，顾嚼问人狭员不拌得擅匪做主眉张、针自行熔其事拥。来十二临、顾估问人痕员派纲遣到套委托棋项目喘所在证地代爸表着扫公司将形象读，必质须坚道决维培护公凉司的造形象效、信街誉和投利益演，不蜻得给悼公司藏造成端任何旧事实挠上的击损失息（包降括经只济与紫名誉妈等方帆面）脏，否排则，醋公司党保留政追究早的权酱利。皆十三聋、派茫驻顾牲问必吼须加舱强学罚习与悔创新位进取取，努斤力钻镇研业系务，洋持续煮提升遗专业壤素养纸与综穗合工喂作能垃力。陶在公机司授券权范升围内攻能独养当一箭面，烦工作惩成效偶好，控委托缩方评轻价高寇。旁十四鞠、公讲司会贡定期皆安排谊对派低驻顾隶问人者员进雅行工相作检朴查与向绩效糕考核叼，并层依据至检查宝与考闭评结碍果，颗予以蜘合理梢奖惩肾。浇十五这、派患驻顾份问人别员应杜在保植持与芦相关羡各方陆友好梦合作戏的前而提下血，还幻需保盟持必赞要合夜理的国交往借距离臣，注周意外末事礼写仪与薄礼节纪礼貌驾，不聪得暴诱露本德性，源使对胃方轻糠视与勇不敬昏。弦十六艇、派蒜驻顾椒问人府员在鹅委托震方工收作现行场期拔间，匠不得致做违植法乱确纪之居事，把损害获公司尼利益扯与形惩象，出由此方所造压成的切一切每后果授，均罚由当蝇事行鹿为人比自行津承担枝，公旱司不漫负任农何责纯任。额十七恒、派感驻顾抛问人妇员应羞加强伟团结炎合作简，以忍良好聋的团眠队精撤神展细现在扛客户猜面前犯，树喇立从“勺德兴符公司坛”始务实巨、真板诚、凉敬业舌的风诚格。降十八包、公厦司提倦倡捏“假团结仆、严旱谨、腥实干向、负矛责政”脉的工佣作作丰风，旗公司昼坚决只不允喇许派禁驻顾音问人业员发毒生任投何内述部纠昼纷，援必须丙从公坏司整晶体利昼益出握发，捉无条袜件服营从公脆司的驳统一争管理哑与调没度指通挥。仪十九盏、派当驻顾台问项茄目组局实行匙“峰项目斑经理杀负责里制氧”攀，即选：在性公司耀领导闭授权苏下，芬在委赏托项参目现竟场，纠顾问莫工作怪由派遣驻的掘“低项目长经理辣”薯全权骨负责谜，项涛目组松其他驶成员敏必须膨接受风项目巨经理劈的统群一现贫场管烫理，协不得伟推诿驶与不铃服从侧安排舰，从昏而影牲响公筑司顾挥问工咸作的姐正常露进行蒸，由用此而乳导致英的任陷何不独良责屿任由猴当事侨人承搭担。颂二十萍、派碌驻顾垮问项捎目组尾在泼“脚经理崖负责滔制饥”俱的前拳提下既，在帮现场译工作冠提倡胀“柔群策绍群力爷、集赌思广时益、虫专业浸互补屡、敬习业认售真晶”街的作帽风，庄发挥昨项目烘组的举组织陡力量剪，共姨同努愿力，奴保质桃保量药地完疫成顾招问工菊作任鹅务。伶二十赴一、攀公司傲派驻姥顾问牵项目育人员干必须广保守衡公司巨商业躲机密比，不阻得在为客户色与外退人面亩前赤透露条公司袋内情纱，如世公司讯市场粱销售北、财摇务状土况、燥技术发情况括、设勺备运测营状姨态、回人力灿管理符、法兄律事祝务、朱领导围决定诵等事届项，抽或诋饶毁公修司形送象与过信誉对。炮二十姐二、创公司煌派驻脖顾问航人员灾必须框遵守牙《公赛司宿恒舍管燕理规搏定》厨，不豆得在薄宿舍仓内发爱生嫖发娼、叹赌博施、吸昏毒等哭不良赢行为闪，未耍经公凝司主阅管领施导同强意，杆不得宣私自染容留含非公歉司或薪非顾粪问人边员直呜系亲炉属留顿宿，革一旦条发现召，必脊将严耻惩，弦直至参开除手处理液。饲广州扭德兴学房地坛产物荡业顾这问机弟构嘱简巷介匆广州仇德兴闷顾问晓机构弊是国带内首笼家实雹操型径、知菜识型驴、创焰新型汇房地柜产顾棍问机流构，吊由一参群来腰自沿重海发新达地松区知裕名品渗牌房留地产定开发宴企业销、物医业管蓄理公名司、傍营销红策划望机构贤、销齿售代慢理公答司、快设计土院所艳、咨宝询顾屿问公盗司中勤具有正共同息价值忧观和胖共同管愿景矮的操独盘专烤家组畏成。弄■脆德兴堂使命勒：创无知名析品牌善，树狂行业坟典范匀多年隔来，疏德兴埋成员瓜参与羞和主闹持了崭广州衬、深租圳、拆北京突、上搏海、拘东莞滥、佛校山、旦厦门星、福蠢州、豪杭州以、武述汉、拳重庆软、成匪都、践长沙欢、鞍净山、煎大连啄、南电昌、膝青岛扫、广乎西、予河北壳等多陪个著连名房蛛地产面项目切的开竿发建抚设，仙积累知了丰品富的哈房地叙产开供发和浆物业也管理蚕的专灶业经祥验，蓄为辽树立古行业姿的典税范做痰出了永贡献驻。誓■授德兴际理念醒：诚旋信服纲务顾峡客、坦专业穿塑造塔品牌床德兴畜顾问状机构梨曾服构务于个著名南的致“机华南亭板块王”绍超级饱大盘配——匠广州稼“闻锦绣确香江银”守和饮“槽星河启湾惜”器。寸期间姐，以趋先进嘴的房岛地产渠开发株理念精、物往业管桶理服缠务理淋念、局“杰超前橡、领可先的第房地夜产全旱程营兔销模茅式惠”崖、此“桥客户羞服务将营销榜模式辨”混、默“院体验丰式营弓销服难务模稿式类”奉、养“蛋业务泼流程提重组交系统尾”系、祖“杀一站阻式服胳务兆”丰、箩“隙家政揭秘书燥服务理”周、证“泛分组跑团、侵分区爆域物眯业管柔理嚷”灯等，怀为打临造中部国房真地产步的族“拆劳斯禾莱斯件”垃，奠牵定了包行业贯领跑睛者的拾地位飞。忠■植德兴闲宗旨侄：以特顾客委为导搜向、范创造斤顾客图价值材在严把格遵冠照国博际质宫量体所系标创准的督基础竿上，旗致力硬于为插开发捉商提竹供高掀素质赶的往专业灭化深造度顾努问服骑务，些包括肉“也项目所投资虫顾问碧”弱、烟“是规划伶设计扇顾问视”驴、营欣销策虫划、芹销售统代理鬼、园藏林景训观顾搅问、棒物业董管理既顾问还、企锦业管政理顾挑问等撑服务站。纠■楼德兴允优势镜◎拉建立路在前烤瞻性粘战略壳的基威础上烫，拥关有房限地产凭开发喝企业么资深艰、专航业顾浊问团勤队和竟系统洒最优援化之诉管理爷体系外。核◎支具有卸丰富阁的实压战操裳作经撇验，己荟萃倦房地庸产业塞发达眠地区既的优乳秀英器才，荐拥有锡一大典批多纸学科纵、多戚专业孔、复足合型有背景土的肚房地亭产、访营销搁策划连、建攻筑规拐划设亿计、绸物业舅管理格、园发林景上观等秆专业鹊人才打。纳优良利的服境务意游识，息一流截的创删新体远系，赞为房种地产赵商提雪供强动而有僚力的哄管理乘输出唤提供炸了坚泉实保葱障。厌◎馒第一妇时间洽为房眨地产抗开发旅项目思、物夹业管毙理企闲业质弹量与倒素质骂提升宗，量注身打扯造最俊为实特用的诸创新扫操作及模式祝，并祸予以造实施孙运作袖，使堂资源倍的整凉合最逮大化弓、流红程管针理、劫操作所环节尼规范伪化。船◎指具有巴专业师的前俊沿管件理资凑讯平挤台和衰丰富混的专德业知辅识库蔬，重由视持宗续创腔新与盲终身吉学习侧，团迁队成沫员所承掌握世的管妈理技雕巧叠“爱与时靠俱进吨”爹；徒◎尘在管溉理模沫式上鸦突破芬传统蛙顾问覆公司胀的条摩框限促制，桥管理昏机制铸更灵街活，叶实操女性更坑强，亚收费虎方面访更具泼合理址性，线质量妖性价照比更递高，衫更符顺合房蜂地产笑项目娇的需东求。呈■隐德兴鸭服务抬内容辅：畜★麦房地堪产市法场调溜研唉★令房地政产全直程策悼划顾肠问茎★唐房地歼产项劝目投罚资顾滴问隶★倾建筑须规划牲及产烧品设认计顾牲问无★秒房地硬产园丙林景烈观设溪计顾泊问气★怕房地齐产工欺程管砖理顾前问昼★为房地攻产项芬目营慢销策问划期★酸房地总产销躬售代悬理客★慌房地知产销壁售管慎理淋★跑房地码产及厦物业庙管理惧品牌记策划唱★趴房地业产及可物业增管理语企业绣人才桑培训陡★刚物业蚊管理猾顾问锦服务遗★境物业暴管理毒委托织管理阔扬★铺合作合组建焦物业燃管理罪公司帅★酱物业违管理勾专项袄服务恋顾问晕（专脉题培恢训、昼考评阵创优受、质梅量体途系认椅证指木导、肾招投壁标等州）墓★骑房地酸产、客物业歇管理城政策驴法规预、信笨息咨沙询与贡疑难金解答趋★辟房地防产、冬物业授管理巩先进令模式简及运腊营方盖案设勉计屈★代房地锻产、煮物业痛管理针企业库改制贤与业魄务流廉程再况造顾具问砌★刚社区惨配套雨、商铜业物能业及谷会所漠经营静顾问晴★姜房地貌产、带物业梁管理董成本博控制历与财萝务预贯算白★快房地毙产开生发及念物业森管理玻瓶颈裹诊断挪与解映决方置案幅★洪房地哲产、伏物业酬管理索制度磁体系阿建立祸健全挖（规敢章制薪度、按业务装流程蹈、作聚业规现程及诞作业辣表单糠等）酱★尊房地毅产、咸物业聪管理扶案例再甄选吨与分漠析缺★屠房地挑产、使物业蒙管理乔软件我顾问拨等绪联系概方式荣：丸广州早德兴偶房地织产物牛业顾娃问有骂限公徐司却发文榨处理编单广发文舅单位愈发文匪时间贝文件汤编号焰收死件猛人连文件耽标题旗密级兼程度诚普通参秘密视机密塞绝密防拟纸办均急缓庄程度划X劫Y默Z错领导佛意见口传否阅更承办欣部门画或负经办近人皮承办矮结果脉跟踪拣检查死存档眼注:秃X粪:映表示裹在5廉个工宋作日泉内处旁理完姥毕;爆马茫Y制:违表示赔在2淋个工农作日钟内处末理完贸毕;白Z:兽表兰示在镜1个糕工作瞎日内规处理劳完毕葛.斥(萍以领衬导指刘示时插间开唯始)醉工辆作次日侄记视年汇炎月席盈日森矩屋友星即期：倒搞跟搂惯姿如部门婚：宣挨尸示灰列组工作崖汇报丹人：揉纱证喘疤宵直叉接上浑级签拒署：猴贞洋璃管翁粒波叹育奇序号问工作网内容谎计划芝完成拥时间黎责任陪人备配合神人沾完成做状况胡（评哨估效温果）深未完党成理眠由破跟进惑措施鞋审阅潜人：呈浙浅末喊寨框审阅青人批箱示：谱公司散派驻刮顾问软人员秩宿舍预管理迎规定部1、务爱护械宿舍落内公性共设贞施、歉设备虏和公扎共财谅物，傻不随衰意损托坏或妻占为枯个人卷所有储，保嘱持公位物的文完好瓶。凡互因住毫宿人最员人先为非坐自然闷原因隐所造佛成的侵损坏溜，则铸由当贞事人绿负责咸赔偿阻。嫂2、恨不私蝶接电泥源，叨不存绘放危屯险和吴色情攻物品旨，不失得在受宿舍扣内私妙设集洞会，型聚众描喝酒狭、赌惩博等流。亩3、寄未经村公司糠主管胁领导皱许可饥，不侄得带塌外人尘进入释宿舍截，不虹得私杜自留榜宿非剑相关凉的外皮人。炸4、吧保持舌室内番安静才，不忆得在侨室内拍大声棒喧哗荡、打犁麻将诱，不率影响报其他回人员雾休息舍。桂5、厉节约梨用水炸、用磨电、哈用气俯，随镇手关某灯、烈关水玩、关义气。梳6、葡不随羽意动嘱用他粱人物躲品、副不私谊自调恐换房在间、茄床位择或占仆用床搏位。串7、建妥善阔保管伐好个酷人物镜品，蓬自行斧车按趣规定眉停放瑞在指四定的按位置夏。炭8、旷洁身督自好假，不分传播应庸俗魄、色输情物剖品、渣画册违、影吨碟等课。均9、休项目优经理提负责统安排赖宿舍抛公共阔区域威卫生努的轮辩流值购日，闸值日纸人员超应认缠真清绕扫宿场舍公萍共区剖域内匹的环肃境卫乔生，阿认真各履行泻卫生击监督警职责她。每共位住仰宿人验员自腾行负贝责其匹自住位区域谈内的狐环境味卫生出与消唐防安娃全。嚷10信、员宰工宿郊舍仅漆供公茅司派挤驻顾坑问内附部居净住使折用，怕不得集在宿绿舍内匆部从温事任连何不反良行标为，华如嫖泛娼、郊吸毒观、赌籍博等吐，一浅旦发疏现，好公司握必将使严肃读处理摇，情副节严类重者浆，立袋即开复除处续理。尊当事芦人由衫此所籍造成阁的一玉切后付果均蚕自行说承担座，公址司同辣时保冤留追弯究后谊果责洁任的具权利逢。疼11判、员蛇工宿鉴舍内倍的水宵、电亲、气惑、电搅话等秃日常唯使用耳费用蒙，均仪由住肃宿人尘员自暂行合义理分件摊支识付，缘公司筛并不湖承担童。枝广州深德兴皆房地狠产物密业顾险问有功限公返司访考凉勤其柿汇刻总辆表动部门共：置士跳刚绕安独刘津耳覆娘融由陶月份熊：舱姓名忍迟遇到盒早遇退荣病厕假蹄事显假凤其他陆假期民旷碧工越休颜息凶实际颤出勤数备注煌制表恒人：蹈挨套在箩吧领审优核人敢：陪娱况伸钻严株争批准垦人：橡广州统德兴仇房地躲产物够业顾怨问有牢限公止司督培训表记录氧W牵T辜QP或04删-0番04直A搬容广州私德兴另房地苍产物刺业顾之问有君限公绑司姑身伸荒往秆拢于梦腊巧梨板培训届课程赌评估昂表幸梳珠画宾姓无炉名染单爽替位网时脱索间等地叙犬点符培训晚教师英培训去专题律你感职兴趣针的部剂分姑你不窑感兴访趣的在部分鲜培训骑教材犁是否驶适用控滴很适僵用求吹滔培快诸鲜涂罢辽芦一般正岸捆略急汽榆幻凯岸阻不适关用范对培杨训教岔师的抚满意膏程度瘦友很好东弦趋顺鸟较栗好丰迎健腿腔一息般姻参裤悼此袖较差嫂窃烫搅戴差疑此次佩培训孤对你净的帮节助？倦非常截有帮泼助抹可泥有帮拿助欧秃挖一蔽般雁穗敢有栽一点捏帮助穷迫步冒没里有帮卡助缺你还颂希望票接受绕什么泰内容章的培爷训？誓对今侦后培笼训课谷的建董议纷尚培桐吗训抬饺总茶常结红犁广州弊德兴榆房地壁产物袍业顾曲问有嘉限公荡司嘴培训瓦通知父下达咽部门拣：埋广州随德兴差房地层产物植业顾珍问有非限公劣司物芒信茂名侦名雅密花园赌物业阁顾问针组拿乎经下达捡日期续：母20斩0蠢5仇/趟04饶/竞25底广州椅德兴誉房地叙产物疮业顾忘问有六限公云司杠文件鸭处理喉单摇NO汉：榜发文挡日期善发文烘部门喜文件湖密级告收文扛日期扇收文垒部门僵文件患时效尸级露内容笛摘要求：敬处理幕意见烫：景主管寸领导资签署过/日牵期：针阅处墓人签遭收记扒录：端部毅蔬门放阅处饱人签祥名社部稼迈门创阅处汪人签眨名索广州该德兴拜房地严产物想业顾臭问有涌限公油司孙文件树发放鱼登记湾表迁发文钞时间李文件枝编号辅内容抖摘要厘发文慧人隐收件飞人湾备注妄物业绵管理妄顾问驼工作毒月报鸡表拥顾问释项目容：守月份升：陵工作缩部门妻：满竿萝础污遍忘仇素猫敏竖吵判旱她王项塌目负把责人成：攀序号问完成兆工作秤内容摔完成喂时间绳完成骗效果夏按计阻划落碑实情撇况记蔽录顷责任猎人耗配合规人令备注些制表螺人/绳日期受：蹄翻搂扭誓逢真含战冠埋胖站审核熔人/狗日期穗：盒清事枝已膀借篇酷姻池披滤档多总审批贼人/候日期卡：遵羞环磁闭慰锹钓抽边杨纤关甲箭方对宅接/徒日期迷：将物下丹稼视恒焰答甲孩方负访责人湾？日楼期：接添粥考具庄斩邻塘常马辩耻金柄胀士置瓜衫升走软残收游备注房：1矛、该饿月报康必须雅将本撑月工咐作的比完成窝情况详对照设工作蹦计划慢如实弹填写票清楚推，在兔每月贤初3捉号前逢送呈暴相关息各方守，并梦在送竞呈前姨报备渔公司脑上级边领导胶确认影；2册、遇雕未完轨成工换作事涨项必翅须在庄表中窝备注浆栏内缠注明珍原因堂及跟则进处责理措烛施，嚼做到浆有始怀有终片。算员工停来客屯留宿诸登记炉表口员工挡人事微资料悄卡捉藏日期贷：碌仁随谈顶叠苍式寿厉予叠绸践免田殖染誉霞防储蝴辟惑钢双系哗且箭工俯号：庙姓名察性别胶出生蚀年月加籍贯柱相雁片转户口斥所在究地估身份野证号逮码观联系显顷学历典专业络毕业巩学校彻特长区教育套和工澡作经辆历骂受培灰训状薪况少直系匀亲属姿概况千称呼裕姓名塞年龄液工作参单位青和岗肌位移住弟旋糟址互电宋真话秤其怠他抓住宿庄申请遇单怕19捉蜂年辣叼月曾浸日妥新世邀纪的篮物业悦管理贴发展轮方向

物业管理在中国的历史不长，由于各种原因，物业管理存在着一些问题，使其不能正常充分发挥作用。在即将跨入新世纪时，物业管理的相关人士必须研究新世纪物业管理的发展方向，使其适应社会发展的要求。

1物业管理企业的竞争

在过去传统的房屋管理体制下，不管是直管公房还是单位自管房，都存在着行业垄断、部门垄断和单位垄断的现象，权利主体和客体的关系模糊不清，住户处于被动接受管理的地位，管理人员缺乏服务意识，管理水平落后，居民的自身权益保护意识也非常淡薄。最近几年，随着物业管理在全国各地的迅猛发展，物业管理理念已日渐深入人心。但是，由于物业管理是一个新兴的行业，在其发展过程中，还存在着许多问题，居民对物业管理的投诉和纠纷也不断增多，特别是对物业管理企业的服务质量差，服务水平低，乱收费等问题意见最大。一些物业管理企业的行为，严重影响了物业管理在人们心目中的形象，并直接导致了物业管理企业整体形象受到损害，信誉下降。

物业管理与传统房屋管理的重要区别就是服务，物业公司的主要工作也是服务，服务好了，业主认可，才能顺利收取费用，企业才能正常运转。服务要达到的标准一般有：热情、周到、及时、满意。服务质量是衡量一个物业管理企业水平的最基本要素。

过去在房地产行业有一句名言：“位置、位置还是位置”。但是，现在人们对居住质量和环境的要求越来越高，对于开发商和消费者来说，环境比位置更重要，品质比价格更重要。因此，应对传统名言改换一种说法，即“服务、服务还是服务”。建设行业的劳模徐虎认为物业公司不出实物产品，其产品就是服务，服务的好坏决定着物业公司能否生存和发展。北京万科城市花园地处顺义县却能卖到令业内人土望而却步的高价位，并且现房销售率达到98％，期房达到80％以上，有那么多人宁肯舍近求远，就是奔万科物业管理的优良服务，图一个安心、放心、舒心的生活环境。

猾海北京但万科夜物业磨公司掩经理们黄会着青曾仗经说牙过：逐现在利小区苦间物怨业管染理的皆竞争盆，在醉保洁柜、治享安、顾维修散上都道差不宣多，忌关键劈是比围服务悟，比盈对业笛主的智理解纱与尊肥重。消万科化物业妇管理雹的目尚标是鬼不仅原优质泪而且般文明翻，更困注重际社区克文化矮。万适科有热配套奔齐全遍的娱认乐中塌心，冷经常赛举办碎各种塌联谊权活动惭，通咽过各卵种丰修富多败彩的田活动疗，创粮造一贴种温扯馨、万和睦奶、友筐善、到宁静个的大宅家庭娱氛围染。万旁科在教服务剥模式凤上已茧改变疯了过乔去那颗种“跑顾客禾是上级帝”歇的思碎维方乏式，纺而是排强调常物业狱管理棋公司电和业任主及座业主遮委员醒会是冶一种杯平等夕的经毫济合役同关凉系。吓业主丑需要舌什么锈服务聚，就后提供税什么荒服务镰。服计务项莫目先叛由物偷业公扰司列雾出来超，并退标明也价格属，业归主委臂员会竹讨论困，明善确该矿保留勇的和瑞应该响去掉律的，拾然后逝确定鹿收费挖标准庭，不迟搞服龙务不竞足，宗也不末搞服乓务过绪剩。械万科袍提倡车的是嘉现代盾无人那管理棵，即枯让业惑主看葱不见根你在战为他银做事件，但挣却又在无处喊不感扭到你膨在为拘其服捉务，同创造悦了一另种舒怎适理友想的聚服务壤模式拉。

姨抬加强啊服务玩意识悲，首岂先要晃确立所“以途人为蚕本”济的企名业经订营理浙念，汇以用宴户满花意为趴标准织，以诉规范刻服务阳为核混心，谁坚持削奉行险“业屡主第希一，沸服务津至上本”的猎管理嘱宗旨狱，在毒物业锯管理吵企业梅与业字主之套间建添立一浇个良蹲好的潜互动料关系最，推扬动物覆业管箩理的贷发展历。随包着我旅国市暴场机溉制的鞭成熟坏和完摸善，个在物澡业管淹理的码市场境竞争倍中归染根到闭底是懂服务决质量部的竞车争。伍只有利依靠热自身北的实别力和丽优秀宇的服踏务，亲才能品在市派场竞栗争中造求得拘生存伏和发贼展。截

鼻菊

叶摘2沾以招樱投标塔方式冤选择颤物业提管理羊企业舞

会饮当前宽，许获多开浓发商御建成汤小区野后，怒都是键交由炮属下左的物扬业管但理企黎业进情行管怖理。杰尽管域这类黑物业要管理到企业园普遍窝存在扭着服盏务质磨量不挺高且忘大部逢分亏页损，搭但是伶在“号肥水朝不流政外人闲田”士的思聪维方丈式下篇，开扑发商低只把旬本单洗位的陈物业咽管理肺企业享作为勿选聘局的唯过一对派象。拾这种山行为撤的直第接后熊果是桂双方骨责任猴不明岁，开裁发商集遗留计下来刊的许依多问贿题隐瓶蔽地味转移景到物犁业管皆理阶坝段。吵一旦背发生词矛盾箱，业棍主就锄会同火物业黑管理烈企业忆发生荐纠纷讲，并羡以拒脊交物职业管陕理费遇相威申胁，符物业房管理坟企业技过多洽地承结担了页开发拣商本民应担洽负的字责任穗。如汉果在惨市场拐上以凯公开电招投检标的侦形式蚀选择云物业即管理慎企业从，开岸发商鸡与物迫业管讲理企命业是钟平等此的合渡同主码体，滨双方牵的责硬任可莫以在若委托自合同剧中明畏确划短清，它就杜踪绝了编开发暴商遗帖留问蛮题造金成的技物业地管理羡企业佣与业至主的壁纠纷闭。

纪蛛以公宫开招爽投标杠的方造式选芒择物赤业管秒理企仁业，熊更有轻利于耽保护辆业主捡的利寿益。叛这是衰因为浮，开巾发企哗业指讯定物粥业管慎理公口司，铅业主喂只能胞被动睁接受饿，客跨户在沃购房秆时不反了解拜物业乔管理浑企业勒管理劲水平协、服筝务质索量以正及能检否胜蓝任管秆理工帮作，问也不您知道善是不厚是市列场上姑服务虏价格花比最梢合算影的，且可以胁说这恢种盲兽目性翠使购黑房者绒承担盗了很喘大的溉风险尸。如稠果通社过招贝投标辫方式裁，对田于前咐期物略业，赔开发喘商可懒以代庙表业吃主选客择最茧优秀胞的物讽业管敌理企付业，寿消费队者购侦房时茧不再捉盲目继。现目在许扯多地色区已社要求督开发修商在窗售房堪时，桐要把脚《前朵期物枪业管浸理服惜务协哀议》绑附在汽售房世合同泪后，酒购房扔人对倒日后踢的物丝业管包理服参务内杨容、旅服务哭质量紧、费造用标鸦准等版情况瓶一目音了然眠，如酷对物颤业管鄙理企违业不桨满意砌，可搭以重俗新选载择其铅他物射业。粥对于毫入住智后的悟物业鞠，业酿主委撒员会势可以晕自行策选聘丛物业宋管理淹企业距，真畏正体劳现权到利主花客体剪的法趟律关库系，较保护听自身物的利缩益。为

幸虑市场备竞争坟既给揭物业拒管理忽单位负带来谱了压动力，湖也形撤成了惰一种违无形押的动锹力。矛各地缎在推沃行物演业管管理工洋作中材，更搞加注霞重培肝育市森场，三打破晶垄断硬，引摸入竞站争机贼制，禽积极朽开展彻招投吵标工袋作，宰加强金了行克业内恳部的县竞争略，为另优秀析的物贷业管养理企趟业提轧供了受一个闪施展久才华昼的广路阔空南间，槐加速资优胜漫劣汰终机制殊的形倦成，谦促进州物业童管理酷行业灶的健枝康发痕展。返

露俗实践樱证明诊，引拜入竞黑争机臂制，甩通过贷招投锻标选堂择物依业管健理企资业是餐物业描管理骄走向腰社会休化、禁专业洒化、吵市场抢化的称关键验。开您展物昨业管求理招赔投标桂工作佣对物妇业管溪理企栽业提符出了畅更高椅的要起求，挠有些冈项目抹要在享保本微微利乒甚至分亏本狂的情枣况下抽才能该中标逢，这泉就要祖求物洽业管浆理企滑业必符须通摊过提廊高服碗务质馒量和割人员鸡素质看，积肢极引号进先悼进技烦术，躺建立稿物业变管理纽信息双系统帮，实萍现物贷业管钓理工艘作的东自动轮化，祖提高浙工作青效率宪，降证低企懂业成码本，蕉在激屋烈的浇市场绣竞争惊中争句得一留席之跟地。脱

筒绪

鼓村3庙社会焦化、镰专业浆化、篇集团算化发削展方微向

峡灯在物制业管京理的铃发展道进程俘中，锐一些匪物业托管理呜企业坚在成武立时曲都选轻择了踏大而致全、昌小而来齐的洞模式拦，即庆每一排个公麻司都忠组建掀财务次、维凶修、柿环卫键、绿诸化、扁保安扶等各悄个部乐门并也聘请钩专业卵人士训加盟柜，有后的公欢司甚殿至对俩管理秋的几批个相榴邻小换区也赖都各荒成立度一套爱配备尝齐全域的部诱门，获致使羽物业搬管理谁企业笛本已舟捉襟袍见肘及的有显限经倘费大混部分胡用于杠支付假人员苗工资泡，人皮浮于缴事、崖人才址浪费鄙现象隐非常愁普遍逗。

犬育物业妻管理铲走社省会化国、专闷业化忧、集诸团化遥的发焦展道轮路，煤依靠肥现代仔化的分管理径手段卡和高读水平命的管田理人盯才，规对现蜡代大壶规模蝇的居暖住区嘉实行骑集中态统一毒管理盲是未陡来物窑业管户理的锋发展扯方向凶。

四夹实行于集团就化管检理有诵利于羞节约碧成本英。集穗团化意的管眨理，绕对公纵司管乓辖下帮所有雨物业央，除进各自绘物业婶必不柔可少重的人灶员配母置，鸣其他挂的事厘务均体统一克调配货实施螺，各疫物业慢项目肿的人释力成集本大承为降拦低，姜产生咳规模枪效益骂，虽乖然每异个项置目利啦润有跨限，献但从鹅集团缴来看织就会量有良痒好的瞧利润哑水平黎。

傍岗

开石4朴品牌足战略策

昌仪品牌虎战略返有两江层含叉义：呀一是拌企业哀要成下为社评会信液赖的互、承标认的半企业和。二斧是要狱勇于础创“叙名牌爪工程毫”，归塑造睛公司寿品牌捆，树窗立良示好的惕企业遍形象炼。创葡名牌史工程饶不能鲁仅仅即靠满员腔热禾情，朋还必荡须依责靠科犬学的向管理盟和先圆进的设科技乏手段幅。提锦高物才业管楼理公蚊司信嫁誉、若强化坡质量充管理兔，可晕以通果过全损面实眨施I络SO尚90捷02蛾质量滥体系演，使目物业体管理藏与国版际惯呀例接皮轨，侮并在游企业侍内部聚形成临一种哄内在给动力吊，在环提高般管理汉水平养和服沾务质球量上无下功烈夫，由使企灶业的射管理林有章皇可循飘，步则入规放范化且轨道码，增且强企谋业的迅竞争纠力。胜

训肥据统亿计，样在大贤部分弊同类皂产品娘中，块前1著0种轧优质承品牌甜市场宿占有续率高抖达7凝0％营～8岛0％佩。虽种然房咽地产恋不同执于一叫般商宅品，究具有亦很强吐的区救域性吹，但壳在同着地区枕或全勤国连弟锁企脆业，悄品牌第效应碗还是柳占有董了大汇部分潜市场徐，消手费者刺选择菜物业每也是钥首先联选择与优秀诚的物塘业管隔理企膛业为陶自己症服务园。

本雁同时盘，加荣强推拨行物悟业管袭理企厘业资忆质等指级制刃度，患不同谜的资戚质等萄级管材理不卧同规拼模、鸡不同绪档次若的物伸业，申并且溪可以紧有不五同的缝收费蜻标准观，使京名牌际企业陈拥有枕品牌怜效益宗，使绕真正萝优秀刑的物昼业管言理企肤业脱乖颖而晕出，裁并带伏动物叹业管喘理整摘体水画平的孔提高盯。中国物业管理经过20年的发展，已取得了重大的成就。目前，全国物业管理企业已逾2万家，物业管理从业人员200多万人，管理物业类型已涉及到住宅、写字楼、商场、工业厂房、社会后勤物业等各类物业，管理物业面积数百亿平方米。物业管理已形成了庞大的市场基础，物业管理的市场化也逐步在启动。那么，中国物业管理市场的现状如何？物业管理市场竞争的方式有哪些？物业管理市场未来的走势又怎样？本文对此作一些研究、分析。中国物业管理市场的现状具备了规模庞大的市场基础我国拥有数以亿计的物业基础，而且随着房地产业的迅速发展，物业的规模将越来越大，整个物业管理的市场需求是巨大的。初步估计，目前在管物业面积应该突破100亿平方米。物业管理庞大的市场基础为物业管理的市场化奠定了基础。卖方市场主体已基本形成目前我国物业管理公司已逾2万家，虽然数目众多，良莠不齐，但其中一部分物业管理公司经过市场洗礼，其管理品质已达到了一定程度的提高，品牌效应已经逐步凸现出来，具有抢占市场的能力，其行为将推动物业管理的市场化进程。物业管理卖方市场的主体已基本形成，并具有一定的实力。买方市场主体缺位从物业管理的发展来看，物业管理最终的买方主体应是业主委员会。但是目前业主委员会的运作存在着诸多的问题，如业主委员会成立困难，缺乏相应的资金支持，业主委员会成员素质低下，并不能真正代表全体业主的心愿，业主委员会违规操作经常发生，等等。这使得业主委员会在物业管理市场中的买方市场主体地位经常缺位，物业管理的市场化缺乏最基本的形成要素，物业管理的市场化难以得到实质性的推进。自建自管仍处于主导地位，市场化正在启动目前，我国物业管理招投标虽然取得了一定的成绩，但总体上物业管理市场仍处于自建自管的状态，管理规模较小，专业化能力较低，企业经济效益普遍低下。物业管理的招投标还存在诸多的问题，物业管理的市场化程度并不高。但目前物业管理的发展已显示出，物业管理的招投标数目在急剧增加，物业管理的市场化正在启动，并有一触即发的发展趋势。专业化程度不高由于物业管理企业规模普遍过小，因此，物业管理实施专业化就比较困难。此外，目前市场上物业管理的专业化公司也不太成熟，如物业管理安全管理方面的专业公司就很少或没有，清洁公司虽然很多，但由于人员工资过低，人员流动过快，也影响了物业管理的服务质量。这些因素制约了物业管理专业化的实施。全国型的品牌格局没有形成物业管理由于没有进行充分的竞争，导致目前物业管理公司多而杂、小而全。除个别城市外，全国型的物业管理公司的品牌格局并没有形成，大的品牌物业管理公司占据主要物管市场的局势也没有形成。这种状况为未来物业管理市场的重新洗牌提供了良好的条件。地区间发展不平衡中国物业管理在经济发达地区和不发达地区差异很大，经济落后地区的物业管理水平明显滞后，经济发达地区则相对规范和成熟。一般来说，南方地区的物业管理水平高于北方地区，沿海城市的物业管理水平高于内地城市，这种发展态势形成了中国物业管理市场发展格局的不平衡。中国物业管理市场的竞争方式（一）按物业管理的管理方式分类通过委托管理占领市场这种管理方式是物业管理企业通过全委托方式接管物业。主要表现为：一是通过全委托方式接管上级开发商开发的物业，这就是自建自管模式；另一种方式就是通过全委托方式接管别的开发商开发的物业。一般情况下，这种物业比较优秀，有一定的利润空间。通过顾问管理占领市场这种管理方式就是一个物业管理企业不直接管理物业，而是为另外一个物业管理企业的物业管理活动提供顾问、咨询。这种管理主要表现在：一是物业优秀，发展商不愿意全委；二是物业不是很好，顾问公司不愿意全委。目前，全国物业管理市场仍以顾问方式为主。通过合作管理占领市场这种方式就是两家物业公司通过股份制等方式进行合作管理。这种情况一般是：一是物业比较良好，有一定的赢利空间；二是两家物业公司想通过合作方式将双方的利益联系起来，加强合作，减少风险。（二）按获得物业管理权的方式分类通过公开招投标占领市场这种方式就是通过公开招投标的方式获得物业管理权。这是物业管理市场化最根本的方式。但目前通过公开招投标方式获得物业管理权的物业比较少，在整个物业管理市场所占的比例也小，而且主要集中在一些政府的公共型物业。通过协议招标方式占领市场这种方式就是通过协议招标的方式获得物业管理权。一般是较优秀物业的开发商邀请一些知名品牌的物业管理公司进行管理。目前，在物业管理市场上，这种方式比较常见，而且项目数目较多。通过自建自管方式拥有市场这种情况就是房地产开发商将所开发的物业委托给下属的物业管理公司进行管理。这是目前非常普遍的一种现象。这种管理方式影响了物业管理的市场化进程。企业兼并、重组，走强强联合之路企业为了做大、做强，也可走兼并、重组之路。这是企业寻求自身发展，增加自身实力的一种途径，也是企业占领市场的一种方式。中国物业管理市场走势未来3~5年是中国物业管理的“战国时代”自建自管的发展模式造成整个物业管理行业公司数目多，平均每一个公司的管理规模小，管理质量差，市场化程度低，物业管理的品牌效应差等。由于物业管理行业的门槛较低，物业管理的市场化未能全面启动，全国城市，特别是中小城市，物业管理公司的数目仍在急剧上升。这种趋势在全国又加剧形成了众多的、区域性的、封闭性的物业管理市场。但物业管理发展到今天，其发展状况已发生了明显的变化。虽然物业管理是一种微利性行业，但较低的行业风险和较低的行业门槛仍会吸引大量资金和人才的进入。资本对利润的追逐，加深了物业管理企业之间的竞争，必然会推动物业管理的市场化进程，促进物业管理品牌化格局的尽快形成。一些物管企业通过市场获得更多的物业，形成规模效益和品牌效应；另外一些物管企业可以通过兼并、联合和重组等方式，形成规模化管理和企业集团，以增强企业的竞争力。通过市场洗礼，最终会形成少数物业管理企业占据大部分物业管理市场的格局。经过市场的洗礼，少数品牌物管企业占据大部份物管市场份额，使物管行业的竞争门槛自动加高，行业的竞争更加激烈而且层次更高。这种状况会使一般的企业不敢介入或者已经无法介入物管行业，行业发展的大局已定，行业间重新洗牌的可能性减少。目前，全国物业管理市场处于一种一触即发的状态。这种市场化的导火索一旦点燃，整个物管市场则会烽烟四起。我们可以预测，未来3～5年是中国物业管理市场的“战国时代”。到2005年末，全国性的物业管理品牌格局将基本形成，届时，一个企业再想进入物管市场，分得一杯羹，困难更大，为时已晚。所以，对一个物管企业而言，目前是抢占物管市场的最佳良机。写字楼市场化程度低，高档商品住宅市场化程度高写字市场化程度低、高档住宅市场化程度高的状况预计在未来相当一段时间里仍会保持。从目前物业管理市场的分析来看，写字楼物业管理费定价标准较高，而且写字楼面向的是商业用户，收费反而容易。同时，又由于智能化设施、设备的运用，写字楼的管理反而容易，成本又较低。因此，写字楼的物业管理有很高的利润。目前，全国写字楼的物业管理全面飘红，在一定程度上就说明了这个问题。如果说，在物业管理中还有暴利的话，这就是写字楼的物业管理。写字楼往往是出租型物业，是单一业主或业主数目较少。这种情况使业主的意愿较易实现或得到表达。由于写字楼的物业管理利润较高，驱使写字楼的业主自己成立物业管理公司进行管理，以免“肥水流入外人田”。在物业管理市场化方面，写字楼业主一般是聘请专业的顾问公司进行顾问管理，而不是聘请别的公司进行全委管理。目前，高档住宅的物业管理尚有一定的利润空间，对物业管理企业有很大的吸引力。同时，由于高档住宅是一种完全市场化的物业，业主数目较多，业权分散。这种情况要使业主的意愿得到实现或表达，只有通过物业管理的招投标方式来实现。房地产开发商在前期物业管理中选聘优秀的物业管理公司主要是为了增加卖点，满足众多业主对物业管理的需求。业主委员会重新选聘物业管理公司是为了实现或表达全体业主的意愿。鉴于此种情况，未来高档住宅是市场化程度最高的物业。此外，一些档次较低的物业，如低档住宅、工业厂房等，由于物业管理费定价较低，业主经济承受能力有限，管理难度大等，对市场化的物管企业吸引力较小，这类物业的市场化程度不会太高。社会公共型物业将全面推向市场社会公共型物业主要是指学校、医院、机关事业单位的办公、住宅物业。这部分物业本来由单位统一管理，但由于管理不够专业等因素影响，致使管理成本高，管理档次低。随着政府后勤制度的改革，这部分物业最终会走向市场。社会公共型物业，由于是国有产权，业主单一，收费较易，且有一定的利润空间，未来这一块物业的市场化程度也会很高。在目前的物业管理市场中，这部分的物业已占了相当大的比例，未来社会型的物业将全面推向市场。物业管理招投标方式和自建自管模式都将成为物业管理市场的主流在自建自管的模式下，一部分物管企业在其发展商强有力的支持下，形成品牌物管企业。这部分物管企业一方面仍然通过自建自管模式承接上级开发商开发的物业；另一方面，通过物业管理市场承接其他开发商开发的物业。所以，整个物业管理市场会形成物业管理招投标的方式和自建自管模式两种主流方式。企业走兼并、联合、重组之路，物业管理规模化和集团化形成由于市场竞争的日益激烈，物业管理企业为了应对竞争，为了寻求规模效益和品牌效应，就会走企业兼并、联合、重组的道路。这种物管企业间的兼并、联合、重组既是物业管理市场竞争的一种方式，也是物业管理市场竞争的一种结果，最终会导致物业管理企业规模化和集团化的形成。物业管理的专业化将逐步形成专业化是生产力发展到一定水平，社会化分工到一定程度的产物，也是物业管理市场化的必然结果。未来的物业管理项目将由更多的专业性公司来完成，而不是由一个物业管理公司来统包统揽。物业管理的专业化可以实现社会资源的最优配置。物业管理的产业化将形成物业管理的产业化是指将物业管理作为主业，利用物业管理的上下游资源，通过物业管理的市场化、专业化和品牌化等方式，将物业管理作为一种产品来进行产业化生产和消费，从而实现物业管理资源的优化配置，提高整个产业的现代化管理水平。我国物业管理具有庞大的物业基础，人们对物业管理又有强烈的社会需求，加上房地产业生产力的发展，物业管理作为一种新兴产业形态已初具雏形。随着物业管理的发展，物业管理的产业化生产方式必将形成。全面推行国际质量标准化管理国际标准质量化管理是指物业管理企业按照国际质量标准体系的有关要求，对物业进行管理的一种方式。我国已加入了WTO组织，对此也有了更高的要求和更迫切的需求。物业管理的实践已经证明，引入国际质量标准化体系（包括ISO9000国际质量标准体系和ISO14001国际质量标准体系等）对物业管理的规范化运作，提高物业管理的服务质量，确实起到很大的作用。随着物业管理竞争越来越激烈，将会有越来越多的物业管理企业采用国际质量标准化管理。物业管理业与房地产业分业经营物业管理业与房地产业分业经营是《中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》中对房地产业与物业管理业发展的要求和希望。随着房地产业社会生产力的发展，物业管理市场化进程的推进，物业管理产业化的形成，物业管理智能化和集约化的运用，政府对物业管理业和房地产业分业经营的推动，这一切必将推动物业管理作为一种独立的产业形态从房地产业中分离出来，即实现房地产业与物业管理业的分业经营。（作者单位：深圳招商物业管理）资料显示:70年代的世界500强，进入80年代三分之一已经出局，它说明摆在世界众多企业面前的严峻课题是：如何迎接与面对具有全球化概念的市场经济竞争？如何为保证企业可持续地快速发展而创造与培养企业的核心竞争力？物业管理行业（PropertyManagementIndustry）属于房地产开发中规划、设计、施工、销售、管理中的最后一环，作为新兴朝阳行业隶属于第三产业中的服务行业，在中国起步较晚，但发展迅速，尤其是在中国的深圳、广州、上海、北京等地区，发展的规模与速度已远超过其它地区。在中共中央关于“十五”计划纲要的建议和九届全国人大四次会议通过的《中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》中关于“规范发展物业管理行业”的重要精神，国家进一步明确了物业管理的行业地位，并指明了发展方向。这同时也明确了房地产开发的规划、设计、销售、物业管理的分业经营，明确了以往计划经济下的房屋管理彻底走向社会化、市场化与专业化的改革道路。从上面的物业管理行业生命周期图，我们可以分析出：目前中国的物业管理行业在绝大部分地区还处在行业导入期，而只有少数市场经济较发达地区（深圳、广州、上海、北京等）的物业管理行业处在行业成长期的初期。在处于中国物业管理行业导入期的地区，物业管理发展缓慢，市场化程度不高，该地区消费者不具备物业管理消费概念，因此对其的接受与容纳程度不够，这也导致在该地区物业管理的市场渗透率较低，即使进入，为占领市场和保证服务质量而会付出较高的成本，甚至会出现社会效益与经济效益两不佳的局面。而在物业管理行业成长期的地区，消费者具备物业管理消费概念，并且广大消费者接受与认可物业管理，同时由于物业规范化、标准化的发展，促使该地区该行业较大规模发展，市场渗透率随之而提高，从而促进了物业管理企业健康发展。物业管理行业的SWOT分析SWOT分析指的是强势（Strengths）、弱势（Weaknesses）、机遇（Opportunities）、威胁（Threaten）的分析。面对发展迅速，处在朝阳地位的物业管理行业，其强势是初步形成具有独立法人结构独立经营核算的企业，在经营上是有一定规模，在管理上初步形成规范化、标准化的现代企业管理制度，同时在其市场化进程中，具有一定的成熟度；弱势就是随着目前物业管理的快速发展和物业管理覆盖面的不断扩大，行业发展的深层次问题和矛盾也随之暴露出来：法制建设滞后，产权关系不清晰，建管脱节，社会对物业管理的期望值越来越大，业主委员会权利与义务不明确，社会行政责任与物业管理责任区分不清，房管局改制力度加大等等一系列的问题影响着物业管理企业的发展，影响着物业管理的内涵挖掘，影响着物业管理企业的彻底市场化，影响着物业管理企业经营的宽度与深度；机遇就是面对中共中央“十五”计划纲要中对物业管理行业地位与发展方向的明确，物业管理市场化由国内经济发达、物业管理起步较早的地区带动下全面启动，国内将有80亿平方米的房屋管理实施市场化管理，同时在“十五”期间，我国将新建城镇住宅27亿平方米，也就是平均每年将有5亿多平方米住宅物业进入物业管理市场等等，这些无疑给物业管理企业带来巨大的发展机遇，可以说这是一块相当诱人的巨大“蛋糕”。有机遇就有威胁，物业管理企业面对的威胁有来自内部，也有来自外部。内部是企业的无序非正当竞争，外部来自宏观大环境如法制环境的不完善、政府导向的干预等，外部微观有来自WTO引入具有资金雄厚、技术先进、管理超前的外资“狼”，例如美国的“为您服务”与澳洲的“商务年华”等以及机制灵活、拥有成本优势的民营物业管理企业等等，还有在物业管理发展较成熟的地区，竞争不断加剧。例如，在深圳地区，1999年至今，全市采用公开招标、议标、邀请招标来确定物业管理权的项目达百余个，参与竞标的物业管理公司400多家，可谓物业管理市场七天一竞标，竞争日趋白热化。通过物业管理行业SWOT的分析，我们可以清楚地看到物业管理行业机遇与挑战并存，可以说前途是光明的，道路是坎坷的。但无论内外部环境如何变迁，对于一个企业来说苦练内功，创造与培养企业自身的核心竞争能力才是真正的硬道理。海尔集团的CEO张瑞敏曾经指出：“现在最需要考虑的是企业的竞争力，企业竞争力强可能会好些，企业竞争力弱日子会非常难过。”他同时还指出海尔所有的战略都围绕一个主题，就是海尔能否具备与国际大公司一样的竞争能力，如果不具备，中国企业面临的不是增长问题而是生存问题。让我们来看看物业管理行业，随着其快速规模地发展，暴露出的深层次问题对一个处在行业发展导入期与成长期初期的行业应属于正常现象，因为毕竟物业管理行业是一个非常特殊的行业，单单就住宅物业管理产业中，其消费群体就非常特殊。可以说还没有一个行业天天面对相同的顾客，为同一客户服务的时间可能是一年两年，也可能是八年十年，甚至可能是几十年，这是与其它行业消费者短暂消费行为的巨大差异，同时本行业的消费顾客群体无论从性别、年龄、个人素质，还是从教育背景、兴趣爱好、意识形态都是千差万别、形色各异。因此，在本行业的服务管理中经常会出现“众口难调”的局面，对于客户的无理要求和带有主观色彩的偏颇认识，物业管理企业有苦难言，加上本行业中鱼龙混杂的企业不惜以不正当竞争手段获得短期利益，从而影响了客户，影响了本行业的健康发展。再来看看业主委员会，它是与物业管理企业平等的民事主体，委员由业主兼职业余组成，业主委员可以审核物业管理企业具有商业秘密的财务报表，而业主委员会义务的履行由谁监督？一边是业余的民事主体，一边是具有法人代表的正规企业，这两者是否可以真正平等？也许我们也可以想象对于零售业、餐饮业、金融业、旅游业等行业，为监督其企业的运行，在每个商场、酒楼、银行、景点也成立相应的具有民事主体的委员会，其实不然。面对中国物业管理行业目前发展遇到的深层次问题，我们也深刻地认识到它既不能完全依赖政府解决，也不能单靠企业解决，更不是一朝一夕所能解决，它是需要社会各界力量共同努力。导致这些问题的出现可以说有内外部环境因素，有直接与间接因素，有些影响因素短暂飞逝，有些影响因素由来已久。就拿物业管理行业法规来说，本身物业管理行业所涉及的房地产业、建筑业等相关行业法制环境尚未形成良性规范的法制环境，加之中国这个法制大环境并未真正形成气候，何谈物业管理行业法制全面规范的小环境呢？难怪在深圳地区紧随投诉率较高的房地产业之后就是物业管理行业！因此，中国物业管理行业所面临的问题是一个社会深层次问题，同时也是社会的系统工程，解决该问题，不能完全依赖政府的解决，也不能单靠企业来解决，当中国物业管理行业市场化全面启动后，行业发展到一定规模时，市场会及时反应作出调整，物业管理市场经济杠杆将会发挥巨大作用，优胜劣汰，市场将真正重新洗牌，格局将重新整理，在行业中将会出现以重组、兼并、收购、控股、参股等资本运营方式的现代企业规模扩张发展的经营模式。届时将会形成具有诚信服务、品牌优势、企业信誉等级高、规模程度大、专业化程度深，且具有核心竞争力企业相互竞争的局面。而政府发挥的作用是对物业管理行业的宏观调控，政策导向，法规制定等具有计划意义的引导作用。最近，国家七部委（建设部、国家计委、国家经贸委、财政部、国土资源部、国家工商行政管理总局、监察部）召开会议联合下发了“关于整顿和规范房地产市场秩序的通知”，同时前段时间深圳市房地产行业管理部门也下发关于清理整顿深圳市房地产市场和物业管理市场的通知，这充分说明国家清理规范整顿在国民经济中具有支柱作用的房地产行业的决心，这同时也预示着国家揭开清理规范整顿物业管理行业的序幕。面对这些带给物业管理企业的启示是什么？创造与培养企业的核心竞争力留给企业最重要的启示就是在激烈的市场竞争环境中创造与培养企业自身的核心竞争力。从哈佛商学院麦克.波特教授五种力量竞争分析，我们可以知道，面对中国物业管理新兴行业中服务产品的替代者将不会对物业管理企业产生威胁，应该说这种替代品暂时未成形；目前全国物业管理企业已有2万多家，在中国加入WTO及物业管理全面的市场化以后，将会有更多的物业管理企业产生，政府对市场潜在进入者需要进行宏观调控，须对物业管理企业市场准入条件加以限制，例如资金需求、经营规模、资质审核等等，避免良莠不齐的企业“混入”市场，提早推动市场的无序竞争进入合理有序的竞争。目前从中国物业管理行业发展较为成熟的深圳地区来看，存在一千多家物业管理企业暂且不包括尚未注册与不合法的企业。很小的一个小区，或者几栋楼就存在一家物业管理企业，而且比比皆是，这实际为影响物业管理行业健康发展提供了“温床”，这同时也是社会资源的浪费与配置的不合理。而物业管理发展较为发达，市场经济成熟，人口600万的香港，物管企业也仅为500多家，这种差异的现象的确值得我们去反思。潜入者真正的威胁是来自有资金、技术、人员优势，拥有先进管理服务理念与经验，企业机制灵活拥有企业成本领先优势的外资企业和民营企业，他们将会是未来物业管理市场有力的竞争者；对于购买者也就是我们服务的客户来说，其对服务价格的敏感理性认识，客户维权意识的加强，对物业管理行业了解的增强，对服务质量提高要求的增加以及服务价格理性的回归等等因素，这些无疑给物业管理企业发展增加了压力，同时我们应该理解这些也是市场经济的正常反应；对于行业竞争来说，面对物业管理市场化的全面启动，这对于我们来说是不可多得的契机，占领市场份额刻不容缓，如果不积极主动占领市场，蛋糕永远无法做大，即使我们不占领，都将会被更多的同行竞争者占领。在积极主动地拓展物业管理市场中，物业管理企业必须留意有选择地进入。从波士顿顾问矩阵图，可以明显地看出，市场拓展力度须放在物业管理行业增长率高且市场份额高的“明星”地区，例如国内经济发达并且物业管理市场已全面启动的中心城市地区，北京、东莞、大连等城市就是非常典型的“明星”地区。可以说深圳、上海、广州等城市就是“现金奶牛”地区，虽然物业管理市场份额大，但市场占有率较低，竞争激烈，深圳物业管理行业七天一招标足以印证该地区物业管理行业竞争的白热化。因此，长城物业战略管理重心北移，极具科学性与前瞻性。对于市场份额低，物业管理增长率低的“狗”地区，我们应予以坚决舍弃，例如经济落后的城市。市场份额低但增长率却高的“问题”地区，不应轻易进入。同样可以用矩阵工具图分析出在同一地区的明星、现金奶牛、狗、问题物业类型。商业写字楼就是“明星”物业，多层住宅与资金少、诚信低、房屋质量问题多的物业为“狗“物业等。因此，无论是物业管理市场地区拓展还是同一地区物业类型的拓展，市场都须进行细分，集中精力于“明星”份额，巩固坚守“现金奶牛”份额，舍弃“狗”份额，谨慎“问题”份额，真正地做到有选择有方向地拓展。企业的核心竞争力在市场拓展中与激烈的市场竞争起到不可估量的重要作用。如何创造与培养物业管理企业的核心竞争力，是眼下众多中国物业管理企业的当务之急。一、创造与培养企业的核心竞争力需要实施专业化战略。众所周知，当一个企业在自身行业领域范围内，做到专业突出，具有行业特色是非常不易的。万科集团当年横跨13个行业，并且个个赢利，但是世界投资专家评估其企业风险却是最大的，好在万科已认识其风险，并采取实施专业化战略。华为电气也是一家赢利非常可观的企业，可也就是在该企业如日中天的时候，华为集团却以几十亿的价格卖给了美国艾默生电气公司，这与华为专业化发展战略不谋而合。如此多的企业行为体现出专业化发展战略对一个企业有多么重要！物业管理企业的专业化发展体现在日常为客户提供专业化的公共服务与特约服务，例如清洁绿化服务、安全护卫服务、电梯维护保养服务、楼宇智能化服务、客户请修服务、公共设备设施服务等硬性服务；对于服务态度、服务质量、物业咨询服务等软性服务同样也须体现出物业管理企业专业化发展的水准。因此可以这样说，当物业管理服务中的硬性与软性服务发展达到专业化，由其形成的点线面专业化服务所组合而成的服务自然具备专业化。所以，建立、变革以及不断完善现代化企业管理制度是企业实施专业化战略的重要保证。二、创造与培养企业的核心竞争力需要实施成本领先优势战略。通过机构精减，部门合并，工作流程垂直与水平的整合，提高工作效率，降低管理成本。实施成本领先优势战略步骤：（一）确定基础业务活动。确定职能部门与业务部门如工程技术部、品质管理部、物业咨询部、管理处等部门基本业务活动；（二）分配总成本；（三）确定成本驱动部门，例如确定与成本变化较大的相关部门；（四）确定与成本相关的联系；（五）提出成本降低建议。通过开展TCS小组活动、质量成本活动等形式的活动，降低企业运营成本，提高企业运作的性价比。通过低成本运营，并保证服务产品输出的质量，从而提高企业的盈利能力与水平。同时，积极主动地拓展市场，通过扩大管理面积，拓展营运规模，增加盈利能力的规模化运作是降低企业运营成本的重要途径之一。三、创造与培养企业核心竞争力需要实施差异化战略。差异化顾名思义与众不同的方面。人无我有，人有我新，人新我变。物业管理行业虽然是新兴的服务行业，但是其内涵尤其深层次服务内涵非常丰富，不但服务产品可以创新，同样服务过程也可以创新，而且服务战略一样可以创新。从物业管理行业生命周期来看，物业管理行业的导入期与成长期，服务产品是比较容易创新。而进入成熟期后，创新率较低，但对于物业管理的服务过程在行业生命周期任意时候都可以不停地创新，这也使我们联想到目前服务业中的许多产业都在不停地创新再造，推陈出新。分析客户需求，细分客户市场。确定客户目前需求，瞄准客户潜在需求，规划客户长远需求，最大限度地满足客户需求，持续不断地让客户满意。CRM（客户关系管理）的运用、特约服务、个性化服务、“管理报告”制等等都是物业管理服务过程的创新。而在物业管理行业生命周期的衰退期时，由于服务产品缺乏竞争力，此时需要实施服务战略的创新。通过创新，让我们的企业与其它企业存在差异，这也可以保证我们的企业比其它企业更具有领先优势，更易胜人一筹。通过运用价值链的分析，让我们再来看一下潜在的差异化。价值链终端产品服务与客户相连接，也就是通过物业管理企业建立为客户提供快速服务反应的企业组织结构，为客户提供最好服务的人力资源，为客户提供最佳服务的科学技术三层宏观面；以及通过实施物业管理品牌渗透的市场营销，在运营中实施品质控制到终端为客户提供具有质量保证与诚信服务的微观面，挖掘潜在的差异化，为更好地实施差异化战略打下坚实的基础。综上所述，中国物业管理企业实施专业化、成本领先优势、差异化战略，最终目的是创造与培养企业自身的核心竞争力优势。企业核心竞争力是复杂的，是由企业许多部门与员工相互作用而产生，是企业通过自身学习与创造逐渐积累起来，并通过学习、培养、创造、整合最终以机制的形式沉淀出知识与技能，而企业的核心竞争力由此而产生，拥有了核心竞争力，企业才会在激烈的市场经济竞争中，长期保持胜势。物业管理作为目前中国的新兴行业，随着市场经济的逐步完善而得到了长足的进步。然而，由于经济发展水平的差异以及人们对物业管理各不相同的认识，物业管理公司服务的规范、专业化的程度也不相同。要使中国的物业管理整体服务水平有较快的进步，并顺应各类物业业主和使用人对服务的要求，物业管理顾问方式不失为一种较先进的“拿来主义”。这里对物业管理顾问工作的特点做出简要分析。从专业分工的角度来看，物业管理顾问是提供知识产品的服务性行业，属于咨询业的范畴，有着其他咨询业许多相同的特点。然而，物业管理顾问和管理咨询又有不同的地方：第一、咨询的切入点不同，管理咨询的企业一般都已运行几年甚至十几年，更有几十年的，是在现有的企业内找寻管理不足，而绝大部分物业管理顾问服务却是帮助组建一个新的物业管理公司的全过程；第二、咨询的对象不同，管理咨询的委托方和被咨询方一般是一家，而大部分物业管理顾问项目的委托方和被顾问公司（下称“公司”）大都存在着上下级关系，也就是说，委托方和被顾问方不是一一对应的。专业服务性专业服务性是物业管理顾问最基本的特点。物业管理的专业化导向较为明显。不同于管理咨询业可以针对不同类型的企业，物业管理顾问只针对物业管理企业，也就是说，其专业范围基本固定，以城市后勤服务系统为主轴。物业管理顾问的整个过程，是运用现代物业管理方法来进行检查、测定和分析各个服务流程的过程，也是向公司的员工传播与推广现代物业管理方法的过程。物业管理顾问工作针对每一物业的不同特性开展。物业管理服务的内容可以从其内涵和外延去把握。为了保证管理顾问工作的专业性，顾问人员应充分掌握物业管理的内涵即服务意识、专业化、规范化要求，外延——物业的外在特点，即物业管理的服务对象特点，如物业的类型、物业服务的对象等，帮助公司展开对业主、使用人及其他顾客服务要求的调查；帮助公司定性和定量地分析顾客的要求；坚持一切凭实践和数据说话的专业、职业的务实精神。物业管理顾问工作的整个过程都建立在科学流程的基础上，这些流程是物业管理人经过多年工作，分析不同顾客需求，结合当地法律、法规的要求，并用科学的理论、知识和方法总结出来的一整套工作流程。创新性富有创造性是各类服务业生命力的源泉，物业管理顾问也不例外。物业管理顾问工作将面对不同的物业、不同的顾客、不同的顾问咨询要求，如果只抱着过去的经验将不能适应新的形势的要求，顾问服务也将得不到顾客的支持。每一个物业都有其不可重复性，每一项物业管理的服务都有其独特性。顾问人员需要针对各个物业的相同性和不同性，针对物业管理服务内容，面对当地的物业管理市场水平和市场需求以及客户的需要，以高度的科学求实精神和创造精神，谋求切实可行的顾问方案。这些富有创造性的顾问方案包括：针对被顾问公司的实际需要，设计和推行公司全新的管理机构及其职能系统、全新的管理规章制度、新的管理方法；设计和推行高效率的信息管理系统、建立通畅的沟通渠道；设计和开创新的培训体制，培育新型的人际关系等等。物业管理顾问的目的在于帮助公司提高经营管理水平和竞争能力，为达到此目的，必须探索出一条可行的道路。这种探索既表现在用新的思维方式、新的观点去观察物业管理公司的现状，分析其存在的问题及原因，也表现在以科学的态度和创新精神，去设计切实可行又有所突破的顾问服务计划。系统性物业管理顾问人员在考虑问题特别是酝酿并提出顾问书和建议函的时候，必须充分注意系统性。具体地说，主要是在分析问题和提出改善建议时，应以提高公司服务过程的规范性和服务能力为出发点，兼顾公司的局部利益和整体利益、长期利益和近期利益。为了做到这一点，顾问人员必须注意提高自己对公司进行系统分析和思考的能力。对物业管理公司进行系统的分析思考，就是要把公司看成一个互相独立而又互为依存、相互联系而又彼此制约的各部分（例如服务要求、品质管理、经营成本、流程制定、设施和设备、资金管理、人员招聘和培训等）构成的有机整体。从全局出发，系统、全面地分析被顾问公司的内、外条件，以求达到整体物业管理服务水平和经营手段的最优化。从系统的观点来分析，一个物业管理公司经营的好坏，固然要求公司内部各个部门能够各自正常地工作和运转，更重要的是，还要求它们能相互有效地配合，以适应公司内外各种因素变化的影响（尤其是公司外部各种因素的影响，例如市场需求变化、管理体制及上级单位的变动等）。因此，在物业管理顾问活动中，顾问工作要用系统的观点去分析公司，全面地把握公司的内外情况。在分析问题原因时，充分注意各方面的相互关系；在提出建议时，充分考虑到某一方面改进对其他方面乃至整个公司的影响，从公司的整体利益出发，协调各个部门之间的关系，力求达到公司服务水平、经营能力整体提高的最佳效果。合作性整个物业管理顾问的过程，既是顾问人员和公司人员密切配合的过程，也是顾问项目组内部融洽合作的过程。良好的合作性，是物业管理顾问工作取得成功的必要前提，也是对顾问人员素质的基本要求。在整个物业管理顾问服务过程中，顾问项目组成员必须相互协作，同时也需要公司之间的密切配合。公司需将本公司经营过程中的各类相关资料提供给顾问项目组；顾问人员则应本着高度负责的精神，深入地进行调查研究。公司的干部和顾问人员之间要推心置腹，以诚相见，为改善公司素质、提高经济效益而共同努力。在分析公司存在的问题及其原因和提出建议的过程中，顾问人员应该发挥主要作用，并对所提建议的有效性负主要责任；公司则对落实顾问人员所提建议负主要责任。公司的领导人必须认识到：顾问人员所提的建议能否得到实施，最终取决于自己能否采取切实有效的措施。公司最终能否以现代物业管理公司的标准进行运作是衡量物业管理顾问工作成效的根本标准。（1）顾问人员和公司人员的合作顾问项目组与公司不是单纯的、短暂的交易活动，而是一种连续的、长期的、互利、互促的伙伴关系。