我国商业地产的发展趋势

商业投资潜在风险分析自2000年起，商业地产首先在北京、上海、广州等几个经济高度发达的地区兴起，并快速蔓延到全国。根据国家统计局统计数据显示，2001年以后，我国商业地产投资年均增长率达到33%，超出住宅投资增长率6个百分点。其实从2000年开始，我国商业地产投资的增长速度就远远超过了国民经济的增长速度，且商业地产投资占当年房地产投资的比重呈逐年上升的态势。2004年全国商业地产投资总额达到1723亿元，比2003年增长32.35%，新竣工商业营业用房面积增幅16.16%，分别高出整个房地产开发投资和竣工面积增幅2.76个百分点和5.73个百分点。进入2005年，我国商业地产呈现出更快的发展势头，仅2005年1月至5月份全国商业地产项目开工面积达1.34亿平方米，投资同比增长38.7%。

一、我国商业地产快速发展的原因我国商业地产快速增长主要源于以下几方面原因：1.宏观经济的发展和人们生活水平的提高，导致消费者对零售业需求的增加，从而营造了对商业地产的市场需求。图1显示我国居民人均可支配收入、社会消费品零售总额与商业地产投资额呈现正相关关系。近年来，我国城镇居民人均可支配收入逐年以较快的速度增长，因此居民的消费水平逐年提高，表现为社会零售总额的逐年增长，从而带动了商业的发展，这就必然拉动对经营场所的市场需求，结果表现为商业地产投资额的快速增长。从恩格尔系数看，自2000年起，我国城镇恩格尔系数开始降至39.4%，2003年降至37.1%，因此催生了大型购物中心等大型商业机构的发展，进而诱发了商业地产投资的加速增长。2.各城市政府部门充分认识到大力发展第三产业和现代服务业的重要性，不断鼓励推进城市商业的规模化发展。加之新一轮城市建设和改造高潮的兴起，都为城市大型商业项目的发展创造了机遇，从而拉动了城市商业地产的发展。

3.商业地产开发的高收益性。长期性和稳定性迎合了地产开发商的需求。与其他房地产产品不同，商业地产不会因房龄增长而降低其投资价值，恰恰相反，好的商业地产因其稀有性，会随着商圈的发展成熟而不断升值。此外，承租户对商业地产的装修投资、赢利预期以及长期规划，决定了商业地产租约的长期性和稳定性，这都使得商业地产受到开发商的青睐。4.休闲经济的产生促进了商业地产的繁荣。1995年以后，我国居民全年平均休假时间增至121天：每年按52周计算，假定每周都实现双休日，则共休息104天，再加上“五一”、“十一”、元旦、春节，共有10天。从劳动制度看，休假天数已占全年时间的三分之一。休假时间的增加，为居民从事休闲活动创造了条件，促进了城市休闲产业的发展。仅以日常生活为例，品茗、健身等在几年前还少见的活动已成为人们都市生活中不可或缺的一部分。而居民休闲活动的增多引发了对提供休闲场所的需求，为商业地产创造了新的市场空间。二、我国商业地产发展中存在的问题1.商业地产项目开发盲目无序。一些商业地产开发商出于自身利益的需要，追求新的投资盈利模式，引发了大型商业网点建设热潮，结果绝大多数项目论证都不充分，建设开发盲目无序。很多商业地产项目采取了“先开发后招商”的方式，最终造成项目的损失巨大，还经常引发开发商、经营商、物业管理商三方的矛盾，成为新一轮投诉热点，有的还导致了就业、扰民、影响交通、破坏环境等一系列问题。此外，项目开发的盲目无序还是近年来我国商业地产空置率急升的一个重要原因。2.模块化开发影响整体运作。现代商业地产是与各种零售业形态充分结合的高专业化产业，因此应该是多功能相协调的。以大连城市广场为例，它综合了商业地产的购物、休闲、运动、餐饮、商住、办公、酒店、豪宅等九大功能，实现了多功能之间的优势互补。豪华公寓、酒店式公寓、商务公寓、五星级酒店汇聚的白领群体和上流阶层形成庞大的消费市场，为商业部分带来巨大商机，商务公寓内公司之间的商务往来又为酒店带来强大的销售能力和客房超低空置率，这种强势联盟塑造了大连城市广场的整体优势。但是，目前国内绝大多数商业地产项目采用了所谓“模块化”的运作模式，即简单地把整个项目分割成若干模块再进行叠加，放弃了统一规划和专业化的开发操作程序，结果导致模块之间、商业项目与零售业态接口出现偏差，削弱了整个商业项目规划的合理性，严重制约了商业地产的正常发展。比较普遍的情况是，在同一区域内的几个项目相隔距离较远，无法形成整体规模，反倒削弱了项目的总体竞争优势。奶升3.惩开发漆商忽城视商蝶业地纺产项咬目的枝后续撤经营的或后鸭续经刮营管固理失奋控。悔很多我地产缩开发荐商都馒抱着姥“卖副完就锈走”幻的经与营思农路，爆只注忽重前尺期开韵发并筝尽量做缩短愉开发捉周期纪，项泉目建删成后届能租甚则租盘、能痰卖则略卖，京根本自不考歪虑能肢否经汪营、代是否尚适合欠经营值等问辛题，礼结果暑导致亮了很拢多开觉发商乎功成咏身退遥，投描资人驰和经许营者猜则被奶深度愉套牢霞的情浮况，甚甚至戚有的略开发睬商自劫己都怠无法彩全身丙而退己。有转的开伟发商图虽然号考虑难了后虑续经串营问徐题，魄但是盈将项猴目部芹分或浮全部好出租燃给投社资者娘后，这往往俱缺乏落对项泻目的贸整体倾控制寇能力物，很塔难把槽握未灵来入呈驻经运营商诸户的倡档次混和品颠位以粒及对轧整个涨商业珠项目稼的影猴响。纱惰4.绑商铺雾运营款模式肚的缺衰陷。写20盗02层年至辆20躲03油年期追间推转向市卡场的臣商业绕地产拉项目给，多订数采席用“期产权董式商仿铺全群零售错”模钓式或研“主享力店卵租赁室+商边铺全攀零售凭”模狂式。爽在一近些已吐开业戏的项脱目中桑暴露雅了许常多问扛题，子比如送各租睁户都年重视危自家步营业拍面积培内的救形象等，而推忽视永了公估共空而间的璃重要是性；罗项目椒整体前推广土后劲艇不足福；业瘦态调麦整与信品类吵调整季引发锡纠纷及等，何结果碌很多抽项目签由于水这类词短期筝操作虏模式猪而停围止营嗽业。言另外帖，有马的开魄发商真承诺裁将售撞出的衰商铺五从投拒资者瞧手中扁回租民，整逗体交传由有玩实力枣的商心业经锦营主衬体进华行运监作，氏并给第予投粒资者彻一定键的回驰报，揭即返精租。教客观非地讲择，返病租在夏收益衡性物均业销饮售中皂确实受能起袍一定浊作用蚁。但以我国默内地缺商业校地产提市场时发展扒还很惨不成牛熟，旦这种都策略绕不能碗兑现卧的情还况时红有发疏生，伟结果称使个杀人投很资者删蒙受箭巨大舌损失梯，同畅时对放开发金商的瓜伤害令也相箱当大覆，并衔引发耍一些昏法律瞎纠纷慧。

耐叙5.凡商业处地产城融资跳渠道俯单一丈。我遥国商无业地闷产融绒资渠靠道比贡较单低一，督主要业就是哨依靠品银行宅贷款跑。日设前全帖国商每业地编产对丙银行梅信贷忙依赖贫水平就在7燥0%托-8绒0%虽左右扯，商订业地果产自江筹资厉金比阻例很易低，材只占玻到位聚资金旗33廊.5产%。京而大点型城峡市开晋发商供对银咐行信内贷的厨依赖继程度给已经购超过灿了9怨0%产，大雕大超丽过5坡0%熔的风抛险贴证现。毕在银特行对猛商业味地产悔项目蹄的贷寒款越报来越样谨慎睛，限赚制越躬来越页多的桥情况跳下，行融资倦渠道竹相对僚单一刺的众填多商候业地脾产开惑发商唯将面屡临资分金链早断裂桂的危傍险。愁讯三、戚我国辛商业务地产窑健康金发展辰的对趴策建劲议幼霞1.满根据筐城市纤特点偏，因省地制嚼宜地胸发展过商业葬地产名项目宣。商例业地病产项返目，匀尤其胜是大锄型商裙业地两产项晨目与伶城市吓经济售发展绳水平家之间趁存在边正相短关的宏互动竿关系材。城拦市管谅理部品门和筑商业甜管理棚部门串必须晋严把药大型蜜商业将地产械项目组的审百批关虹，保嗓证各犁类大偶型商筝业项怜目在刻数量趴和结厨构上轻的协崇调，类避免赢造成劈重复凤建设荒、恶捎性竞拳争的是问题贼。而陪且不缘同城亮市商糖业地插产项势目建抗设应吴该结铲合当牲地的脱风俗摊习惯足、文惨化环脑境、奥产业顽优势所和历漆史传毅统，惰使商三业地疤产的籍发展掌与城炭市建讯设、览城市腔经济杀的可终持续里发展陡相协绣调。喉筑2.遣建立答科学哈的商馅业网帖点规好划。记今后制政府艇部门当应努些力推帆动产管学研疗的有减机结董合，备充分暗利用严当地砍高等爷院校怒、科类研机袖构的至研究缴实力像，建难立起叫商业核饱和迎度指足数的缝评价怠体系演，并诉认真矛做好齐城市价商业做饱和尺指数棍的测识评工裕作，误使商容业网状点规赵划的旋制定孝更加辰科学我合理垦，这唯样才佳能真堡正有出效遏晓止商墙业地养产的酷盲目全开发岂。

碗滑3.潜科学猫设定椅商业涝地产俭开发津程序睁。目穗前，争内地汇地产索商的素开发蒸程序猴一般耍是：眨买地被??目设计涝(按透地产贝商的灭主观袋要求砖)?许?建欧设(化按地纽产商央的要啊求)光??害分割烤出售芒或出腰租(挑中小按投资观者购祖买)激??摔回笼州资金闷??畅开发草新项满目(授用回岁笼的桃资金秋)。卫其实志正确裁的开弯发程稼序应墓该是争：招苏商(鼓与零从售商疤等商倾家签负好合柿同后咸)?毛?设面计(袄按零默售商丹等商颜家的掀要求际)?弦?建臣设(躁按零辣售商痰等商菠家的今要求忽)?络?分裹割出兵售或刊出租唉(中副小投奶资者屑投资碍购买复)?怜?物舅业管缎理(沾开发爪商或问第三抢方)吹??早长线缩经营东??崇开发奖新项惯目。甲我们痛认为省，在颂科学饿的商欲业地剥产开羞发程粒序中韵，招管商应窄先于昌地产绢开发崭，最闯起码注招商倍应与据地产蚕开发偿同步斑进行协，这韵样就隆可以胶避免害地产耗商所述建的逼商业汽物业卸不能烈满足秘零售粒商需现求而锡导致帝招商良难、娃空置双率高百等一涝系列辩问题张。日奶4.拖科学圈运用康订单腔商业书开发吉模式伴。万捏达集膝团首闸创“摄订单鞋商业叔地产铸”模可式，械运用梁该模竿式在鲜全国剂19锄个城料市开肠发了餐21逗个购园物中锣心，轮成为秆中国虑最大颈最成闯功的炮购物铲中心更开发针商。华订单凡商业须模式证具有唇显著抹的优源点，怕较之挂传统添的产理权式鸡商铺栏销售忆模式帝更有耐利于盏商业耕地产猴的健架康发熟展。塑但是湾由于盏订单学商业鼓量身躲定做概的特筒殊性快，往菊往决车定了奶建成洪的商惭业地肝产只黎能提修供给黎特定狼的大欢型主丽力店督商家刷使用筐。这诉样一欢来，估订单歪商业哲所潜哄在的抖后期淋风险顷，完棚全受摧制于序主力牵店。紫一旦眉主力聪店经闪营不涛当，纱出现舟关门适停业罢情况宰，所奉爆发缴出来长的风片险将惠更大栽，因誉为，惊量身短定做台的地止产很弄难再法适合惰其他颜商家耐使用晒，只墓能长闻期空第置，寻这给玉开发钉商造三成的恢损失深将更她为惨写重。穗这就理要求恨订单粥商业盾的开铅发商乐对于始主力长店的左选择叮必须役慎重未，应凝选择蹄国内染外著残名的若、具灵有长岁期合戒作意疾向的繁商业晚企业杰，尽必可能免规避泻潜在怖后期旦风险加。

有始5.辜拓宽命商业棵地产画的融没资渠枕道。静商业揉地产幸开发颗商应睛改变看单一娇依靠财银行忙信贷托融资窄模式及，可则以探版索信县托、司海外课基金忌、将愤商用劲物业锅实行考“证渣券化漫”等歼新型旷的融惑资渠陵道。华比如炎在国案外，圈房地瘦产信寺托投剃资基挑金(选RE静IT缩s)帮是一尤个与薄商业欢地产过共同寸成长