房地产市场环境

营销推广环境分析做好一个项目的营销推广策划，首先要认真环视我们所处的市场环境，检视项目自身，然后选取合适的方法，去获取客户快速占有市场，找到符合项目自身、明确又可行的突围之路。房地产市场环境研究供应市场变化逝项目另名称尾最新陵开盘甩时间淹当期荐推出闸套数芽均价助（佩元/惨m道2废）摩销售婆率久万基健城市作花园物20毅07圾.5拌.2些0择二推变17肤0宰25何00瓦70钱%饱中央糟花园必20凳07递.6拐.1板6踪10悟0寺15避00聪-1霜60筋0馆70卧%膛周口像现代忘城郊20先07拴.0叠4.为08草20婶0阻18朽00小60暮%申兰亭军山水骑20景06辈.4辟53激0册21殿00则95天%怨裕华六都市躺森林隔20毕06迫.0图9海30犬0委14出00除10救0%袄圣鼎扬上城骄20演07来．5筝16防5清16赌00徐60槽%今年上半年商品房销售量近10万平方米，经过4-6月集中销售期，单个项目上半年月均销售0.5万平方米，月均销售44套房子。预计今年消化量在21万平方米左右，单个项目年消化量为4万平方米，比去年同期增幅27%，涨幅低于全市水平，市场发展正常。市场价格变化在前期市场调研中得出：2001年至2005年周口市区住宅价格指数提升较大，从2001年底均价700元/平方米，发展到2005年销售均价为1300元/平方米，售价年均涨幅在100元/平方米。此后，周口市整体销售均价有所下降，进入2006年，全市商品房售价为1100元/平方米。今年1-5月份，全市商品房售价为1243元/平方米，较2006年同期有所上涨。而在今年6月份对川汇区在售项目价格调查中，我们发现主城区老项目销售均价为2100元/平方米，涨幅高于全市水平；而新项目销售均价为1500元/平方米，涨幅正常。主城区老盘尾期销售回款压力小，口碑基础好，定价较高。而新盘推出产品同质化严重，为加快去化速度，增大消化量，其售价低于老盘。房地产需求变化客户类型变化购房者年龄有所降低。去年调查中预购房客户的年龄构成，36-40岁的客户占到了38%，而今年显然年轻人的比重再增加，根据追踪调研反馈，26-30岁的购房者已由去年的16%上升到了20%。消费心理购房者日趋理智，不再一味求大，而是根据自己的需求选择适合的户型。客户对于区位整体的交通条件、环境和配套设施三项基础生活设施十分重视，目前客户已经开始注重“品牌效应和产品创新设计”，以及“生态、人文”等影响居所品质提升的因素。客户不再单纯依靠电视和报纸等宣传途径来获取楼盘信息，其渠道逐渐多元化，网络营销开始出现。对于区域的认识也在变化，由于政府规划的大力宣传，沙颖河附近开始出现新商品房小区，城市东区沙颖河北岸建设大规模公务员小区，市区概念在消费者心中范围在逐渐扩大。慨房地就产格选局变旬化言——疮从及“哪南重粪北轻也”嘴到恢“枪南北渐并重吓”纵市中焦心基罩本配旨套设渡施齐花全，捷人民款商场咏、百不货大续楼、致荷花善市场垦等大重型商消业设漂施，虾大多怨沿而七一花路猎布置动，胃最大歼的商津业设练施几议乎都支集中喷在中短央商座业区枪或商促业大括道上解，商宽业氛给围浓向厚球，因霉此旺，志近几逆年来侍房地客产开梦发别项目奔都名集中娃在沙械颖河绸以贫南棵靠近密市中崖心的举区域康，于并辟逐步席形成刑周口株房地娇产在南重迈北轻差的格蜓局。定根据询周口鄙城市昼向东吗发展允的总禁体方疾向，碌提出倒“碎滨水牢新城弱”脱概念何，律部分产项目逐已经肿开始叨逐渐蜜向沙话颖河局靠近柴，今巧年也雀会有红新项降目伯首次贯“棋跨河跨”粒至谅北岸新。废随着巾周口躬市的接发展行重心街由南芒向东香转移沿，将新会阻有更传多商循品房豆项目吸出现随在沙筹颍河耳以公北地弟区。吹营销努环境笑分析催竞争拆环境汁分析荡好晴的狡项目栽印象方是综抢合实尼力的甚烙印债，勤通过缸对于夺竞争落对手拌的分才析，锣着眼船于典将型项院目的劣营销耗推广臭手段顽点评仿，着亿重考某虑竞躁争环舟境分邪流客追户的赵情况乎，落为麻本案灯营销布开展让及对译市场否的把胡握做借基础毯。订万基序城市机花园和产品训简评乓优势福借鉴依景观猾规划昂有主典题州；屯开发资较为狐科学骡，组滨团开翠发辈；冻户型序设计纷合理爸；乳建有惩运动韵会所低；攻地下弱车库还。毅劣势添评析转产品弄线单煌一奋；暴规划抛后期要的延像展性闪不够坑。倒营销员推广序简述谅销售钩模式康案场童包装谋销售恭人员决推广递渠道嫁万基紧城市舌花园亦自销计借助咽会所迷，整派体较傻大气音态度赔热情勤现场笔、道尘旗、贸广告酿牌、盗布局解不合屯理沈专业盘知识姥薄弱辉口碑昆、网仿络、盐关系寇营销奏万基兆城市搁花园酒在当挎地市夜场内葡是一户个较勒为成毁熟的桥房地啊产项旅目。震从开墓发商本实力却到产都品细衔节的溪处理哑，在旷当地彻都谜属于慢顶端盯行列蒜。绘开发亿商借雹鉴了愁较为分成熟报的销作售理都念勿和开钓发理挣念未，歪如：诞先做贱配套染后做咱住宅忆；景惭观规屯划有则主题规，般注重坑对外武形象炒；是敌周口毯第一句家引懒进没“喝关系研营销割”设的开夏发企咳业，阀有自草己的座客户争会顾——船万基弟会。攀但在茂营销抹上也准有纤不足肯之处兰，其退中表新现比嗽较明啄显的密是对鸭营销贤节奏泊把握修不够楚。栏客户碰分流竞作为啦周口陵房地月产市诱场的享第一仪品牌序，万岩基城掌市花浸园具捎有广判泛的逮影响笋力及些关注艰度。国同时肢，既万基施城市腐花园颗在产味品定郊位、欣产品搂设计穴、规增划理仆念上庙，都催与本光案有挡着许河多相宽似搁之处已，聚势必艺将京引起告一定动的客伶户分瓜流。裙可分涛流本构案客台户情压况：件客户驻分流钳情况脂客户旱年龄牲客户逗类型早产品劝争夺全产品办定位艇26屑-3勺0央休闲凶度假粘型迟小高滴层赵低端劈31火-3欧5刃实际培居家匙型柏普通乐多层碍中端弓36析-4粥0兽投资浇型酸洋房公高端触41绞-4意5申居家王过渡苦型削别墅景顶级示营销键推广楼途径壁万基毫会课口碑时传播姻电视栋、厘报广院、挤广告摔牌禁、狼道旗导现房止、准秒现房造销售船万基君会虹口碑则传播滚业内膀沙龙音吸引岂点菊分析劈高级凶会所近高价建社区慨优秀危户型桂设计罗科学题生活赌理念亦外立息面颜星色年高级睁会所社健康倒生活封主桃题钓语螺居住慌与世弃界同乞步誉营销弊点评龙争夺危客户筹情况快万基慰城市决花园适主要腹分流校本案团：自白住型完、高道收入存中年沫客铜群。柔本案权可以浪借鉴惨的推值广点驻作为有顶级替楼盘怨，推圈广形礼象树济立确恋准，墓营销魔手段叉选择扛正确捏；净擅长芒利用外口碑泥传送径；启周口庙首家孕利用共自己佣高级式会所比作体浇验式米营销浇的楼御盘；甜周口忆首家勾拥有奉自己参客户跃组织般的楼私盘艇。爬本案闯可以初抓住俗的突祖破点巴赝品隆——御真品饿；虑单一渡产品肾——矩产品论线丰结富喝。缸兰亭厨山水旋产品书简评凑营销污推广丧简述斗销售茎模式戏案场廊包装业销售吸人员饺推广俘渠道侍兰亭咏山水鼠代理李（仁哭合创萌展）阿销售约道具扇整齐绕态度唯冷淡敞现场撞、道环旗、到广告些牌、或包装长一般珍没有微突出京点请专业狸表现申初级恭口碑广、网企络、借名人乡代言绕兰亭释山水冰是周隶口第涨一家谱拥有躲别墅房产品灵的房院地产练项目舅，通窝过较射强的趋推广式力和追销售吃在市纽场中玉建立岭了很捷好的苗市场翼形象霸。并填且在翅销售波的过刺程中意，该扩项目计第一银个进悄行了沿名人微代言财活动自，在月当地讨掀起冠了很醒大的鞭风潮窄，吧引起研市场赢的逮高度吨关注垦。但壮是开胡发商遭过于脉追求最利润潜，产圈品的线细节样把握眼不够月。从驻长远鱼的角完度分抄析，捷如果软该开尊发商往不转之变纠课缠于球短期哨利润杠的思埋想，伏在市涛场上爪的综肃合竞核争力柔不会疾很强属。喷客户灰分流锹作为柴周口起第一舱个别馋墅项牌目，棕其营扣销推页广经宴验是溪我们赏值得骂借鉴氧的，纳同时苦可以作参考砖他们灰对于后别墅滑客户弄应用这的诉若求点楚。筛可分恐流本异案客烤户情闻况：帐客户霉分流桨情况饭客户炕年龄授客户惭类型条产品肢争夺清产品眉定位肆26欺-3吃0支休闲貌度假害型马小高苹层让低端但31锈-3蜜5多实际要居家资型盖普通冷多层扭中端末36藏-4谊0般投资涉型谅洋房敢高端平41撞-4忍5河居家位过渡艳型寺别墅枪顶级耕营销腿推广营途径庸围挡薄、严电视弟口碑警传播装现房症、准群现房帆销售敌口碑梦传播临吸引包点熊分析恩产品仰线丰缩富复产品绣线丰素富倦景观滩造就闭假日回生活私电梯归入户谢第一南别墅控第一洽水景播新行嗽政区乘富人栽区趁主题匀语淡第一慕水景袭第难一别钥墅嘴新行丈政区梢核双心生裕活领螺地搜第一亮大道里上的拣第一用名盘暮周口皮人在世全国分一致性看好剂兰亭己山水托营销胖点评双争夺梦客户历情况视几乎卸所有凭类型诸的中援高端迈客户半。绸本案碍可以管借鉴陪的推庄广点雀卖点愁选择教要准投确，展推广续语直侧接明票晰大——阶“朵第一敲水景回第众一别宋墅叛”呼、闲“龙每天算都是窝度假或日仰”渗；罚名人胳代言巨收效怀好；啄推广吹面向烦周口别全市群，郊唇区客振户也此要争难夺；蚁主打怜“完生活买领地毫”倦概念劈，开税始突洲出自林己圈渔层生窝活方汤式芬；刊选择窃推广那手段似多元尿化。拴本案粮可以眉抓住脊的突亩破点愿初级池水平竖的别诊墅与播类别闻墅产理品旷——恭纯正偏的情贪景花推园洋喊房；承浅显邻的容“低富人那区限”译概念课——凑奥林右匹克吸生活签理念稳。带周口希现代芹城护产品牌简述蛇优势崖借鉴古景观颠水景格家园肉客户涛层较撤高（剂博士牢、硕难士）六后期依规划忽较为仙全面围已经加有商乞家进纠驻（矿超市堵）福物业约24慕小时悟监控妥系统虑劣势矮评析录园林哭无特也点燕后期派规划丢实施茶难度假很大晴建筑芹细节器考虑漆不够栋营销遮推广截简述阀销售韵模式求案场衡包装激销售耀人员宏推广卧渠道魂周口液现代园城早代理赵（交现代伟传媒涂）匀—趁态度谊热情线现场严、道奋旗、彼广告械牌、辉DM血单医小而病粗糙清专业号表现窗初级物网络券周口鸽现代恢城是替周口滴第一倍家异脂地开恢发企心业做批的项诊目，缝项目轰占地锋近千煮亩，傲整体城规划侮明确发，具矛有大钳盘特转质，胡小区卷中规辽划择有写兴字楼护、酒封店、只商场卖等扯，但斧住宅汤产品循线单挣一签。整慢体推迹广形纺象档忘次不推高，婶推广医战略额与推坦广表揉现十辅分不币符，续走谜“吗亲民油路线锈”赢，壳缺乏伞大气屈感觉眼。孤客户喂分流昏周口盏现代逐城是滤周口不占地权最大榜的项显目，寒开发亡时期陪也是古最长俭的，叉在不收同时似期卡对于泼客户森的选匪择弄有不挣同的怨侧重街点拆和剧推广销诉求寻点。销可分趟流本猎案客榆户情轰况：扮客户址分流遥情况完客户衔年龄酷客户届类型艳产品护争夺肾产品原定位状26惨-3龟0器休闲社度假功型磁小高仔层希低端亏31书-3麦5留实际光居家好型班普通上多层奔中端华36革-4汇0哈投资下型告洋房垮高端则41栋-4漂5扁居家惯过渡爱型鸭别墅好顶级殊营销议推广刺途径罗DM橡单惭吸引低点雨分析星康体华设施就小户任型恭1梯也两户拒全明诚现房涌发售尘博士要选择蛾的居虏所妥主坐题安语寨21迹世纪易大都爱市生天活喝传世研大宅容威弯仪中牢原弊营销萝点评升争夺中客户墓情况需中青芹年、限中档拆收入总水平露的居盛家型窗和过工渡型欢客户火；袍本案放可以扶借鉴秋的推遣广点窝推广岂成本引低划；淹本案戴可以庸抓住膜的突拉破点伍单一波产品购——保丰富靠的产输品线智；讲客户赵定位倘中端跳——帆客户帜定位倒中高冠端。种推广堤手段萍分析趣基础率手段玻万基闸城市顿花园挤兰亭唐山水爆周口对现代电城添案场拆包装略√访√女样板鸦间、扫样本甜区犯√腹道旗权√捞√脾√筝广告劝牌维√茎√暗√疏车体员√暂√笑项目疤围挡稻√闪电视爬√茄√林广播误报纸半√确楼宇帖电视谁城市仍中心侵电子谢屏革DM叔√亲较高鹊层次排的推还广手福段予口碑陡传播伞√托√桃网络活传播娱√忍√捎√纪体验碎式营更销喘√渗关系亚营销白√林√砌利用研率最瓶高的线基础猪推广辅手段溜应用评多元橡化金从表戚中可池以看援出滴，目悠前在得周口换楼盘猛项目拌的基言础推冒广手肚段应耐用的文比较睁多元幕化，计最常撒用的芽手段隶是：阅案场预包装冻、道橡旗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