房地产企业产品线报告样本

房地产企业产品线研究报告上篇开发模式与产品线由此可见，商业模式属于战略层面，反应的是区别于其他企业的特色认知;开发模式属于策略层面，反应的是企业的业务特点。无论是哪种开发模式，最终总要呈现出在市场上可交易的产品，例如熟化后的土地，以及各种各样的房地产项目。

１、项目开发的两种方式项目开发有两种方式，一种是机会导向下的差异化开发模式，一种是战略导向下的标准化开发模式。所谓差异化开发模式就是在多项目同时开发下，各个项目差异很大。如果各项目在物业类型、市场定位等方面有较大的差异性（比如同时开发商业地产、市区高层住宅、郊区低密度住宅项目），那么各项目在报批报建、规划设计、招标采购、营销策划等方面也必然有较大的差异性，这就意味着此前的经验和金钱堆积的大量教训被“归零”了，企业不得不一直在不熟悉的市场上做不熟悉的产品，这就要求房地产企业要有各方面的、具有丰富开发经验的不同人才。对于绝大多数开发企业来说，这几乎是不可能的。这也是许多企业在多项目开发时之所以感觉“非常忙”、“非常累”的最主要原因。事实上，多项目、多区域、多种物业类型的“三多”企业存在的诸多运营问题，大都与未推行标准化开发模式有关：

◎开发周期较长，快速开发能力和规模开发能力较弱←没有大范围推行产品标准化

◎设计精度、深度不够，变更较多，质量通病较多←没有大范围推行产品标准化

◎项目成本“实际＋预测”的偏差率较大←没有推行标准化的“项目成本定额”

◎组织结构及权责关系经常在授权与“削藩”、合并与分立中游移←缺乏标准化权责体系

◎制度、流程执行力差←缺乏严谨、精细化、标准化的业务流程

◎不同项目、不同人员执行同一工作的绩效结果差异较大←没有标准化的操作规范

◎个人经验、能力、责任心对工作绩效影响过大←没有标准化的输入、输出工作成果

◎……但是，如果各项目在物业类型、项目规模、市场定位等方面基本相似，即产品模式基本固化，那么各项目的开发流程、工作流程是统一的，就像单项目开发一样单一、轻松。这就要求企业一方面针对项目的差异性建立差异化流程，同时要尽快推行标准化战略，实行产品线连锁开发模式。所谓产品模式（产品线）就是基于预测和研发的、适合市场需求和自身能力的、可复制开发的、独特的、相对固化的项目类型。中篇市场已进入标准化时代经济学上，M=S﹡f是最普遍适用的一个公式：M－利润额，S－销售额，f－利润率。对于房地产企业来说，其实所有经济管理活动的直接目的就是追求M最大化。怎么才能做大M？只有两个途径：一是做大销售额S，二是提高f。在当前市场形势下，房地产企业要做大S也只有两个途径：一是进行大盘开发，二是实行多项目开发。提高利润率f也有两个途径：一是控制成本，二是提高利润附加值。就S和f关系而言，S是先导性因素，也就是说，必须先有了项目才能考虑如何提高f的问题。是做大盘开发，还是进行多项目开发，取决于企业的土地储备情况和企业战略发展规划。因为，大盘项目往往是“可遇不可求”。即使是做大盘开发，如果不实行多个项目的同时开发，也是不可能做大S的。当然如果能同时进行多项目大盘开发，就更好了，比如阳光100、世纪城等都是进行大盘、多项目连锁开发的。还有的企业实行nA＋B模式，A是指连锁开发的项目，B是指零散项目。这种模式以富力集团最为成功，A就是“富力城”，B如富力桃园等零散项目。从差异化到标准化是多项目开发的必然结果，是企业做大M，实现跨越式、可续续发展的必由之路。一、一线企业基本都已标准化事实上，“第一梯队”企业都基本确立了自己的产品模式，并通过推行标准化产品线复制、连锁开发，在全国“攻城略地”。例如：万科集团——城市花园系列，四季花城系列，金色系列等;

绿城集团的玫瑰系列，丹桂系列等;

金地集团的“格林”系列（格林小镇/格林春天/格林春晓）;

世茂集团的滨江豪宅系列（在上海、福州、南京、武汉、哈尔滨等城市均开发沿江豪宅）;

阳光100投资集团的“阳光100国际新城”系列;

万达集团的“万达商业广场”系列;

龙湖地产的地中海式别墅系列，天街系列，大城小院系列等;

SOHO中国的“SOHO”系列（SOHO现代城/建外SOHO/SOHO尚都）;

世纪金源集团的“世纪城”系列;

央企中华侨城地产的“华侨城”系列，中粮地产的“大悦城”系列，中铁房地产的“山语城”系列等等。咳可以席说，递要做圾大做魔强，被成为景“第让一梯田队”艳企业垮，就刮必须叹进行敲多项烦目连匆锁开鱼发，按而形址成标信准化芬产品师线是负企业屡进行料多项策目开页发的等前提虽和基召础。桂……洽……巴……槐……碗……内二、州中小秒企业疤也可高以标第准化誓提及乔产品症线，呼很多悄人认津为这迅是一阀线企答业的皆“专弓利”例，或牙谓之掀只有役一线冈企业魄才有即条件渴推行侦标准驶化产及品线妻开发靠。这失实属液误解耗。茅诚然催，中艇小企攀业因舰为已处交付讲和正拆在开脸发运失作的厅项目窝数量窄少，绢而且勾项目俯差异厕性较眉大，瑞很难辉提炼痛出相演类似米的产喂品系系列，菜但是螺这并抽不意惰味着叉中小析企业于就没炕有条并件推殊行标泼准化广产品径线开锅发。穗湖北贯某房喘地产汗企业脂，成泊立于纪20纽08扒年4生月份敏。成悔立后北主要筐做了五两个害项目疼，一虎个项石目在品武汉誓，是劈一个早面积夜为8捧万平矩方米毒的高活档公弟寓、巧写字摧楼项简目，棋一个貌项目泥在某柏县级胶城市益，规池划建提筑面费积是势42救万平瑞方米局。现才在，鞠两个恋项目推都已离进入萌中后巧期。南在对聪两个从项目盲进行酱投资织效益湖和市傲场前冰景分敢析后座，该斑公司滴初步刃决定宾，以双后以挤在四唱线城层市开取发3衬0－逆50驾万平蝶方米刮的城牛市新痛住区贸为主努，并称以正快在开嗽发销尊售的骗现有塞项目括为蓝燥本，塘进行会标准鲜化复赞制，罢使该诉类项辨目数弃量占扑到整躲体项机目结弯构比牢例的吵70餐%左绝右;音同时榴在二忠三线备城市内开发乱30予%左罗右的毯“短建平快显”项盗目，酿以便曾为前就一类吃项目冰的开尚发供梦应持堆续的禁现金瑞流。脾相信合很多巩企业肆的项紧目数织量比燕湖北乞这家湾企业梅要多本。可波见，脚能否晚标准殿化不拥是条重件是阵否具屿备的果问题舰，而舌是想捕不想舟的问纠题。服对中碑小企汇业来岔说，烂无论套项目晚数量绵多少规，总扒能找规出一设两个术做得悔比较挺成功畅的项厨目。肝这类激项目架通常袖具有警以下症特征军：

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