房地产青岛东苑绿世界

青岛东苑绿世界——房地产营销策划第一章、项目概况第一节：项目区位分析一、区位本项目所在地为位于山东胶州市西侧，距胶州市中心政府办公大楼约2.5公里。地处兰州西建材、家装一条街中段，现有建材、家装行业一支独秀。其距离青岛市45公里，占地1313平方公里，管辖13镇、4乡，常住人口74.5万人。胶州市位于山东省东部的黄海之滨，胶州湾畔。是青岛市的卫星城市以其得天独厚的资源优势和历史文化底蕴构成了胶州市鲜明的地域特色。本项目的区位恰好处于这个特殊的地理环境之中，项目规模适中，地块位置是市场未来的热点——胶州市商业一条街，具有较好的物升值潜力。二、经济指标（原规划指标）破规划至用地耳总面青积膊12桑56腥74穿M奇2魂总建逝筑面琴积昆11系42霉77申M哭2朱多层嘉住宅旺建筑资面积名55侍31兴3冈M2男小高鼓层住象宅建竟筑面光积亦10咐75收0纯M2熊联体钱别墅工建筑乱面积偶25皱96堆8嫩M2遗居住软总户券数蚂75跪4户双绿化盼率虚35唱.8榨％交容积岛率冷0.苦98第二节：项目SWOT分析一、优势S1、自然环境本项目地处胶州市兰州西路和梧洲路交汇处，是胶州市政府规划的未来商业步行街，拥有浓厚的人文及自然资源。其位于胶州市上风位置，地势开阔，周边无遮拦，周边自然环境良好，四季分明，气候宜人，雨量充沛，无污染源，空气质量佳。2、交通环境本项目位于兰州路与梧州路的交汇处，来往有5路、17路途经此地通往市中心及乡镇，加强了本市于与周边各城镇之间的交流。二、劣势W笑1、血城市络配套篮虽然飘本项电目具抢有良辛好人涝文环食境资夕源，距但是惰胶州葛市经赤济发掘展同曾临近嗓青岛哨市相关对滞饶后，恳因此纺，本请项目咳周边游还处痒于洪“劲处女阿地走”塌阶段桑，缺肺乏相陶应的廉城市之配套浸设施忌，导属致本笛项目踩缺乏昂居住硬氛围麻，市葬民对平本地燕块缺少乏影“另认同奴感腊”米。克2、牲项目祥遗留批问题宅本项射目前臣期工安程属亚“津棘手排”致工程糠，由催于前肉期在总营销慨策略接上出惰现失德误，牙导致谱项目怕在前眠期销觉售阶梨段上长出现勿“糖热情留预订预，迟闷疑退交款羞”荐的局逃面，辞外加涝地块驴内尚五有未酒完成跃的工裕程，懂边施诱工边意观望绢，在拌当地猾居民刷和已时认购浇该项括目的控业主昨中产世生不证良口还碑，辰为本侵项目烘前期棋销售煌增加额了难盆度。倘3、厦开发具商品校牌叫开发劳商虽道在上绣海市柄场有妇一定拥的知途名度园及声暴誉，养但在房本地酸属外暂来开须发商轨仍缺晌乏本桂地市流场知绝名度旺和品味牌形税象，途这对忙将来据项目预开发滥及销怒售产撤生较具大影僵响，汽导致期销售挡成本氧及宣携传成延本的胆增加尊。厅4、晌交通的状况冻虽然况地处传兰、碎梧公事路入翁口，稼但市邀内公岔共交框通配最套不勉足，杆导致趴了居壶民往膊市内常工作刻、生持活的雾不便摇。在涉将来头销售笛及入垒伙之锹后，色不得认不开驻通小霸区业搂主服统务巴贯士，赵无形急中增花加了激物管廊成本呈。黎三、激机会胃点O浇1、扎政府返规划讽开发围利好充因素捧胶州昏市政爽府提茶出将纷本项竟目周相边规扮划成虹购物鼠、休爬闲、侨娱乐馋一条结街。菜这一桐利好误因素用必然枯会刺猪激项讲目周提边商锻业经技济的见发展烛，带文动房屯地产裕市场索的升馆温，姿影响驻住房扬消费孕升温动。克2、柄地理滋区位相优势迈目前三胶州赛市房芹地产汪市场粪不成皮熟，匠但其收地理标区位搞的优兄势必剑然会赖赢得霸较大解的发痒展趋禾势。洽因此贸，此桃时介述入胶现州市都地产徐市场讯，以谣超前贞的决引策意即识，娇以科姑学的撤态度贵研究肌“章供给奖--燥--农需求心”彻，便连可以脆抢占汇“湾先机促”仆。扫3、箭客户惕资源蹄充足皱年来剂房地腊产市门场的犬发展蜡滞后立，市鸟场供捎应的槐产品薯难以努满足竟中高躬档人私士的汇住房帝需求寄，为流中高忧档物厦业的伶供求盟积累敲了大肢量的青客户董资源伍。损4、蚁国际授名牌发企业捡的入僻住提捉高了绳胶州特本地阴的知现名度剂世界但著名庭企业滴纷纷妄落户歇胶州钳市，购包括六世界责著名限跨国站公司眼AB袍B、挺美国那DO组LE镜德消国D郊EG痛US文SA胞韩掩国H迈YU聪ND臂AI介海尔白集团是等。颂无疑胃在胶议州市使原有泛知名搬度的认基础木上，兔增加鼠世人才关注渣和青位睐的拢焦点慰，为妄本项纯目开咏发提蚂供了嫁又一谁利好较因素抚。筝5、异工业毅开发痒区汇耍聚了讨人气裕胶州剑市工夹业开晓发区欧，随识着城乞市知征名度更的提亿升，酿区位豪优势偏必然润会快员速发仰展而妈带来趁人气台的上型升，彩而本视项目驴开发风周期殃估计祥完全俯可以泽“楚借势殊造势怪”求，为圆增加万项目扶开发智的安沈全性化打下忠良好季的基贯础。离四、士风险咐T浸1、奇市场趁因素抱从目择前胶东州市泛的房趣地产么市场婶看，窑项目币竞争及同质沈化严查重，具已引束起许腐多开冶发商嗓的重卷视，剑按我塘们的露开发畏周期帮测算钓，一挽旦这锁些开摧发商碎都清拍晰地抱认识炎到产咳品典“法差异责性陵”闷的重姻要性绕或迅场速模寒仿。原那时钉，本躁项目代还是葬具有浮一定推市场魔竞争持的风联险性隔。旬2、霜自身呢因素价本项皂目前巷期的泰“秀棘手剑”砌遗留喘问题血，导姑致了嘱客户茄在选督择项疾目过刚程中训过多快的疑沈虑和蓬慎重源，如让果在匪开发冶过程饰中不尽能有溪效的乌把握目形象盖--士--通品牌休战略倡，进避行广原告宣葛传，绘销售船的风她险性嫂和困煮难度压是显母而易茧见的挺。硬五、饰综合欺分析燥从市快场调鲜研结拨果分般析、偶本项瘦目的折优劣束势比模较，购机会营和风光险并则存。礼唯一轰的办挠法就替是尊翁重市涛场、医适应帜市场栗，顺讨应消宰费者麦的心病愿，躁整合压与项奔目有度关的础各种惹要素秘，运兵用智缠慧，国创造棚出具拨有超障前性疮、差贡异性预、引左导性食、适茂用性泄的产女品，嫩以合脏理的畜成本扁、利笋润，漆达到溉科学困的奸“沙投入加产业霉比途”荡，追驻求产誓品供穗给-睡--扎-需屋求的众完善风性，邀使项叼目达驳到预呆期的逗市场龙期望敌值。太第二艺章、任定位护策略防第一彼节：撕定位促要素尿分析两区位款利好掘因素岛分析懒——吵本项盖目顺菜应这拨一市纵场的应变化皂，在蕉缺乏纹旅游黑资源性的胶伴州，缸打出智“钉时尚叔住宅疯”界的招躁牌。难来填污补胶兆州房伶地产丑市场送空白茅，以疼田园件山水欢的自然然风娘光资质源及僻历史漏人文米资源把为强茄势卖债点，咸并以锦具有株“军新生孤活＋跑新人占居惨”辞的双缸重魅裳力来缴吸引书消费城者，巧对开否发商蜻来讲终，投艘资回木报的慧风险煮将会华大大嫂降低此，对商消费恩者而看言，尸产品版的附君加值色已大林于产真品本酷身，玉提升蔽了商议品的蚊“却功能史价格削比讨”喝，这川样也厕符合统经济床学的碌需求雕--纽--哈供给闹理论谁。既第二缘节：续项目葵定位壁定位筹原则叠：适与应市秀场、津创造习差异报性懒定位匆：数时尚帐住宅饶--龄--德盛“巷绿色侨家园燕”钓绿野阶与住专宅的固对话京绿色国细胞缩组织忆--返--京生态毛环境漏最重嘱要的香元素振是间“铜绿纱”券和买“愿水音”鄙民风堤·累自然杆·坡人衔回到新自然船，在损那里浊安家因为赖接近逆自然已就接消近了太快乐送的本牲源喘绿色板家园鞋宇宙缓是物供质的帐，在荡时空臂的长继河中协，宇怀宙万伴物不瓣断地以变化羡着，类物质垃的空抛间同伴样具忧有变朱化性截、流夫动性柄和连宋续性初，推房动这户个变集化的编动力尖也是悠其内吩在的剪矛盾及，阴怕阳、鸦日月翁、动化静、绘虚实集、高格低等就等均剥是一分个矛寄盾体烫，但颜是，梳在某艘一段恨时空纯中，柱矛盾唉的双赶方又窄是相狮互依宜存的界，形性成一策个完肠整的挽形象剑。锻本项垒目规绵划遵响循爽“喂天人恋合一狮”字的自爬然规浆律及火“阁以人旗为本垃”伶的消舞费理盆论，政以优蜘美的自自然恩环境蛮和现肌代化夕的配驾套设瞧施服液务于横消费株者，赛共同陆构筑舒世外诊山水逆园林驶、画蔑中精烦品住唇宅，歪怡然呢度假既胜地效——同东苑黄绿世似界生粘态园旺林式童住宅浙之典句范。泊以中炸国传猎统文灯化为奶根，垮创建京人、络自然调、建超筑于搂一体原的生让态居浴住环盘境。由它具乡有绿毒化、肤休闲水、交抽往三庭重功丢能，纷是人垂与人电交往盛、人狠与自乞然对神话的屋场所影。性论语侮云：意“侦里仁进为美绣”妥。捞里：助居住骄区。队仁：对人情滤味。扰初“勾里女”原在现支代人奋的理牌解中尿不单揭是居边住区炕，还蔑包括武居住坚区的鬼周边除环境雷，绘“专仁楼”丛的纳“株人情扫味玉”庄包括昂两个乌方面司：首舰先居获所应闭具有额私密作性（母对个拼人而跟言）棒；其闭次应直具有草开放必性（婚对小笑区的棒共享孙空间地而言朱）。狸第三肢节：删产品尿定位屯定位烫原则有：突撞出个量性、千创造万差异迎性之定位革：火“撕纯生跪态型缩园林拉式住摘宅倍”纱之典根范淡集胶植州市知人文垫资源科与现祝代高烈科技膊手段症、现夏代材掌料相义融合洒，开写发出省立体刚、三广度空求间的剩生态携住宅残商品葡。水居住劳环境弟的一抽度空由间些一度负空间琴，属匹消费佳者个持人的较私密屈空间怜，单悲元户液内空赞间，丈合理姜的空洽间布受局，互良好龟的通耻风采练光，巷业主董可享押受到菜最好展的户壤型结抗构，春并且俭可以昼根据窄自身喇需求植营造搂自己尽所需询要的向一度钻空间抛，体具会高话科技训带来菊的幸球福感沫。档二、异居住扛环境赶的二案度空售间燃二度着空间遇，指趋开发坟商僚“钟以人批为本棚”船营造铃的小忘区空仅间，胆具有以科学听的划疫分领勤域空橡间、捷组织沉空间激的序胡列。届遵循宰人的钱行为塔轨迹俘，安织排建止筑群敌体。揪充分要利用涛土地蛛，布游置公岂共绿乞化，趋营造猪水景限观赏虫景点僚，提凉高生舱活环棋境质窜量及轧亲密夺邻里督关系风。保链障环提境质谈量，愁合理棒分配捡建筑撤密度联。独穗特的烫小区聚形象忠，满铲足业败主精极神需末求。稠挂三、卫居住访环境嚷的三违度空杨间航三度韵空间肿，指慨小区广周边孝可借困用的像自然仰环境庆，如钳江景究、山欺景、溜水景钥、海碧景，葛甚至渐都市塘风光撕也是江住宅戏小区刑的一李道风纯景线高。犹本项喘目具骡有得尝天独换厚的块自然隔环境临优势躬，并均利用提兰州附西路滑和梧屯州路拿两条基交通躺要道粮，为疗业主纵的出帆入带清来便昌利，寒使小浑区与河外界伙的交智流更防加通弦畅，稀还可俊以利诸用该瞒大道盼树立斗自我干形象移。幸小区竖内的姨中环粮湖泊击，都尊是小漏区可箱借用猪的宝喂贵财原富，康是营忠造小刑区绿挠化的姐重要纹资源惨。小猎区南笔边、卡西边著散布肝着亭禁台楼泊阁，些对度逮假住之宅来景讲都瓜是不些可多仗得的鞠天然旷资源腊。擦由一茂、二讲、三鞋度空挪间构更成了侦“法纯生什态型刷园林晒式住笛宅邪”赚产品拍的成久功要罗素，蛙也形劲成了狠“沙东苑锻绿世平界渡”岭居住昼+度贷假+吹投资签的独晨特个道性，侦并创逢造了您产品强差异铃性，揪使产落品更肾具有明竞争鸣力，震为开且发商也达到阔未来毙市场秤期望销值提启供保打障。次四、臭产品疼档次产定位位可行奇性兵本项祥目的纠档次捞定位记为臣“植中国膜城市偏新贵滨追求庄的高路尚住盛宅走”锦，而巡不是北“叔豪宅断”惹。其算概念兆包含驶了小盾区的努规划勺合理鲜性、能户型备结构蜡的实晒用性彩，单批体外阴立面转的美牌观性稻等，分不只会是高袭档材嘱料的杜堆积浅，而妻是要琴美观玉漂亮斤。在艰同等浊建造意成本州的基送础上望，设毁计出骂时尚贼前卫哪的、业富有透创意状的单粪体及粒园林任。更芒重要串的是察户型寨结构淹的合羞理性怪、实立用性低及各跳种生虽活设请施的泪配置斯。例榴如：获安全颗设施泛系统绪、运房动休险闲中欠心、嫂公共祥活动先空间嫩等充镰满人杜情味双的居纱住环爪境。住第四箩节：广产品陵文化忘定位堡定位嘱原则妄：讲妙究个两性，蔽追求作共性屠，提止升产俭品附搞加值俊。密定位慰：滔人与蛛自然痰环境厚相融妈合-梯--诵-绿析野与保住宅百的对竭话汇东方旁文化嘉与西替方文肿化相旋融合五传统常与现筛代相刷融合象。穗第五榜节：寺产品被形象笨定位有定位聋原则箭：提仁升企劝业品克牌形砍象以板及产棍品（扫物业减）的罗知名紧度、究美誉朵度、鸭社会息认知峡度。割二、笛定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