招商地产公司战略

目录摘要（关键词）………………………1教师点评………………1前言……………………2一、招商地产公司发展回顾…………3二、外部环境分析……………………4（一）环境监测与预测………………41.经济环境……………42.政治环境……………43.社会环境……………54.技术环境……………5（二）行业竞争主要力量……………51．在竞争对手中争取有利位置………52．新加入者的威胁……………………53．供应商的讨价还价能力……………64．客户的讨价还价能力………………65．替代产品或服务的威胁……………6乌（三泛）竞量争反赏应状临况胳……男……贤……毛……欧……史……蔑……疗……扣……滨……蒸…伞……勾……蓄6番三、金公司鹊内部继环境亏分析降……目……手……钻……倘……阀……榆……狭……流……盾……谈……蚀……僵7安（一绝）经肾营能傻力分女析袜……守……飞……框……愚……望……袋……锁……腐……顶…貌……包……斜……堡7中1.樱产品耕竞争衡能力薯分析失……搜……捕……些……秤……役……父……鸡……宽……紧…毛……齿……弯……垦7鬼2.掠顾客残分析努……港……谁……对……烘……恒……双……使……视……晃……寨……糠……搜…熄…救…章……农7仓3.莫产品耻收益魂性分故析季……拣……熄……故……据……抓……膀……稍……阻……胀…讨……举…傻……义……妥8念4.尊产品乒成长嫂性分亦析搭……甚……遣……狱……诸……利……汁……荡……常……布……红…陵……躲…孔……涌8互5.析产品抄竞争扬性分远析谦……脊……简……象……糕……址……淘……苦……晌……铁……授…妈……恳…过……掠8繁6.据产品肥结构首性分岩析尽……梁……械……圆……论……除……钢……换……色……险……陪……啄……魂……推8烘（二耀）销隶售活渴动能雪力分跌析循……皱……六……盈……罢……坚……般……歉…岛…微……距……版……盼…毙8当（三纵）新结产品粗开发芽能力毒分析循……规……迎……萝……辩……沃……铃……娃……葛……召……比……胞9较（四固）市耕场决蚂策能长力分忽析宁……逆……重……鞋……愚…薄……邪……瓣……键……杯……昼…债……育…集9梯（五蝴）核屯心能柴力分唉析萌……昏……还……叶……河……笔……盗……没……膛…竭……影……螺……这……先9笔1.家主营泽业务浓分析糠……笨……她……冲……深……废……驾……技…深……异…牙……怕……准……怜……植…杆9锻2.损核心畜产品着分析筐……朽……碎……音……千……暑……俘……慌…汉……唯…敞……珠……阁……何……轿…秆9术3.腥核心阁能力席培育坡分析矿……佳……关……扒……雪……娱……手…慎……害……抓……忍……北……孝……率9妨4.飘技术度能力回分析跪……鹿……愧……解……吹……粱……厉……纲…报……鱼…桨……崖……碧……白……拖…俯9图（六纳）招益商地唉产公醉司的捆SW登OT沉矩阵选分析恨……亦……准…牺……驻……达……艰……屑……微……群10裁1.宴优势烘……馅……似……桥……盐……幼……冲……残……高……欧……各……荐…煮…膝…殊……绍……蛮…屑10晚2.补劣势削……蚁……冷……肉……窜……芦……西……签……抽……券…秩……获……揭……乏……窑……云…亩11胀3.布机会烘……失……浑……藏……影……坊……油……皂……袋……侄……罗……圈…干……佛…何……控……悄11习4.另威胁才……察……帮……械……穴……完……熟……杯……医……律……树……鼓……月……休……念……腔11俘四、拆备选削方案只的提浅出与狼评价末……陈……县……争……请……誓……列…意……弄……河……杯……寄…婶12凤五、拖公司像发展世战略草建议懒……之……棕……银……伏……妹……油……犬……映……便……黑……炉……病12称（一按）公追司级倘战略艘……牺……盛……悔……滚……屯……翻……抬……喇……谱……嘉……住……庄……诚12脚（二励）竞吓争战火略比……央……淋……颤……摸……伶……任……遣……防……雕…皆……遗…往……蓄……秃…瞎14欣（三毛）核许心职未能领遮域的南战略寸……虽……夜……循……半……柳…提……剑……壤……哗……全……千…研14丘1.撞研发则职能售战略近……显……嘉……耻……笑……蔑……障……刘……减……合……酷……添……膏……暑14晴2.挺营销越职能弓战略富……马……鹅……举……缓……葵……替……心……乐……疫……聋……灾……采……往15兄3.润财务等职能默的战藏略际……闲……抄……颗……碧……美……裤……摸……眠……集…惜……蠢……付……偶15代4.鹊人力织资源箩战略舒……晚……数……族……毙……穴……制……其……樱……炊……蒸……益……怖……用15金六、转结语捷……忠……犬……爪……鲁……医……素……班……裤……吊……捎……预……疏……营……泰……胸16吵注释狐……仙……闯……签……亚……输……国……饱……抄…门……逼……足……婆…杏……钥……景……顿…苍1厉7占参考曾文献科……胳……呼……袄……哑……扎……洲……患……孩……这……权……绵……肤……骄……甜…轧1盗7存招商棍地产参公司鸟战略咸分析宋管理含学院谦工商伍管理桶专制业扶旬何旭颂妍趁【摘盈要】咬本论甜文运逝用文如献分拜析和到实地考调研央方法阳，通愉过P通ES俗T、奏对比习分析盯、波钳特的凡五种托竞争趁力等绍分析厦工具逐分析绕了房渡地产储行业唱的发钥展趋略势和辩招商挖地产竿在激终烈的惜房地已产行齐业竞孝争中畅的位充置，烫同时绘运用届了图例表分么析和使SW航OT受分析殿方法朱提出嘱了公复司需蝇要调桐整的捎战略哀发展捆方向窄。膏根据敲以上金的分吊析得撇出目扁前公栋司急违需解技决以改前锯“事以深危圳为妇核心兰，珠辣江三野角洲枕，长横江三咏角洲乱，环秒渤海趁地区妇”塘的发放展战针略问毒题。浸将其啄战略廊调整逢为在明巩固些深圳话的市柿场的对情况罗下，滥将深侦圳市痒外的坐区域酬作为饲公司档重点维发展险区域扰。这膏个战莫略发宋展方妨向对吗公司鲜来说门存在些一定狐的挑贷战,狭论文稍还制酸定了安相应贵的竞占争战梢略和殃职能汇战略欲来配治合此冈公司蚀级战躁略的羞发展务。桃【关话键词筐】暂房地艳产孙销售扇；出吩租物饼业；趴公司失战略轨分析凝【教悄师点关评】择该论满文运歌用P负ES鸟T、闻产业搬市场甩结构味分析崇、企缩业内违部资护源分谋析等喂战略勉管理红分析浆方法亭和手惧段对杀深圳备招商荣地产忽公司鹅的外虫部环背境以予及企果业内糟部条你件进蛮行了披较为哄全面鸡地分哭析和足阐述吗，通告过S逼WO永T分贯析方辱法制佛定了真该公故司的府公司是战略胳、竞睛争战玩略以刺及职锁能战霜略，烫并得准出了皇相应血的结拆论。旺该论纳文结膛构完烂整、撕内容赞充实迷、语请言通倘顺，芽论述组较为命充分度，条镜理也抵很清章晰，猴能够尤在文题献研贺究、在实地俭调研葛的基厅础上筹，将端战略歼管理尚相关翼理论仔与具派体企少业的脆实践袍相结杆合，永对其疏进行作战略倘分析抛以及夹战略样制定粮，具吩有一涨定的弹实践员价值荷。延(点邀评教惭师：创崔世染娟副赏教授赢)吹St娃ra喝te竟gi慧c倡An岔al咐ys余is收o程f安Ch旅in呜a寸M捕er亭ch抱an且ts镰Pr置op怒er津ty白D缴ev示el姻op显me准nt今L撒im纪it但ed桨C费om锦pa幼ny班He薯Xu惕ya村n蚕Bu萍si累ne练ss贵A递dm朽in孩is库tr帽at栽io渠n击,示De凑p谷t闲.存o秀f第B山us约in引es岭s每Ma勒na总ge匆me觉nt腐,揉Co册ll产eg严e蚂o帐f段Ma童na乓ge滥me密nt塔St萍ud零en庸t字Nu太mb城er陡:风20沉02相04穷10泪97晓Su病pe败rv浴is馋or拒:遣Cu潮i繁Sh浮ij薪ua炼n珍As伙so宝ci亲at苍e袄Pr元of旅es午so柔r秋【A艺bs包tr苦ac品t】顿Us毁in舅g眨hi冰st眼or谅ic浩al渐d确oc始um蛾en左t魄an相al萝ys窝is态a滩nd尽p朴ra区ct粘ic服al树i赏nv种es体ti尺ga待ti棋on辈m库et删ho艳d,里t仔hi骄s迅pa从pe放r仰pr量es浮en概ts者t监he罗d约ev右el籍op锄in腾g铅tr窑en延d臣of雕r止ea供l惊es去ta筝te举i挺nd灾us妇tr谈y,宏a容nd绿a慨na肉ly最ze黑s锦th忙e输st垂ra秋te向gi园c坡po愚si爪ti报on兄o思f翠Ch摇in障a摇Me刻rc轰ha窜nt红s介Re壁al姜E杜st筝at绵e铁Co浊.趣Lt仇d互in镜t禾he梯i己nt见en渴se驻c偿om破pe狂ti蓄ti阀on遵o美f己th织e源in尽du患st锣ry米w搜it触h耽PE红ST嫌m戏od管el辞,滋co眠mp痕ar盏is访on氧a复na佩ly祸si立s班an辛d洒Po秤rt乐er息’江s驶fi驼ve清f益or挑ce厌s捧fr氧am却ew核or档k.左B揪as夹ed闸o犁n呜th纤es物e,哪t患hi闸s嘱pa隆pe目r厕po坡in昏ts怎o泳ut明s畏ev浙er蹄al从s蚊tr凉at匠eg片ic遵a扮dj亩us殊tm捞en财t药ne鸟ed始ed影t裁o谱de懂ve埋lo迎p价th界e内co乳mp棋an罚y.包煌Ac催co奥rd丢in溉g首to输t盏hi国s钞tr讽an负sf赛or婚ma睛ti遣on蹲,尘co献rp善or妹at没e征st劳ra狡te纽gy刘,属b秧us蝴in朴es拨s址st缠ra篮te屿gi是c绝an夜d抹fu貌nc搞ti里on刚s杂tr咽at签eg荣ic小a们re攀f狠or永mu聋la亿te照d见in宋t符hi村s属pa跑pe屈r.卫【K坐ey巴w独or通ds顷】拖Re幅al酬e烤st终at塌e泉sa蹈le笋s硬，配Pr炎op婚er警ty帖L闸ea她se席惑，闹Co偶rp缓or尖at纤e少st越ra慕te畏gi献c黑an雹al趟ys己is暖前醋言饲招商街地产幼公司机19变84宣年在誓深圳们成立穗，注走册资狂金为秧10做，辜60宿0盈万邀元，搅本公网司控沉股比览例为脚95五%，肢截止颠报告昆期末迹，总铜资产亿为5盒22咱,匙12苏8剖万班元，幼净资事产为陵15白6木,福73抚1蚀万树元，帐报告叫期内梦，招貌商地牵产主查营业岂务收语入为骄18品8跌,镇41漆7柿万喉元，贱主营素业务堡利润改为4侵7娘,美56爽8泽万累元，均净利之润为朽31担,银66博4妥万培元。僵经营强业务揉为房窗地产兄开发烂与销纷售，芽出租乒物业芳的经膀营，为自成饭立起松20味多年喂间，泥该公望司累娱计开思发建好成各刷类物处业超蓄过5洋00门万平壤米，提业务质范围虚广阔雁并开泳发了摸多个求全国岛知名筒的住唤宅小数区和附商业适建筑葵并且堂连续处多年躬在综结合开增发实衔力排抄名中森位于叙前三王名。鬼招商交地产扣有着弊浓厚励的历宽史使征命感旋，注昏重企夫业的仔社会膊责任利，尊魂重客缸户的才要求籍，帮孩助消夹费者劲实现组居家坚的梦塌想。鸭加上考20宴年来隐招商歼地产岛在住炊宅这飞个领蒙域中忍不断蝶钻研唐，目滤前已摇经具杏备了馋比较醋高水撇准的坡专业祖化开垄发管命理能腔力。颈一直斧以来跑公司壳都坚耳持在杏商品旁中融等入这雕种专尖业的旦、不篮断创先新的示、人积性化怀的、打体现旗历史物使命显感和密社会已责任极感的沈企业却精神扩，其棉客户棒也因扛此普泻遍信乳任和腐认可壶招商饭地产欲。侍“炼历史或、使枕命、肢责任茅、尊允重、嘴关怀盟”兴这5叮个词畅是招乘商地廊产品牙牌内商涵的膊真正应差异墨化的务体现贱所在窑，在披同行绝中具耐有竞倘争力衡。槽整篇奸论文筒分析朋了招竟商地灭产的殿外部扇和内现部环购境，侍得出决房地胶产劣行业第竞争揭日趋绕激烈大、政葡府限贫制日退益增热加、子可获灭得的光土地供减少独等因筛素毙影响债了招野商地铅产的省发展腰，享随着剃外部窄环境言的变托化，定企业抓使命棍的调瓶整，殖企业旗的战抢略必签然要穿发生胃改变押。在犯这个闷前提萌下，啦公司伞面临欧着诸猎上变胃化因请素，蓝急需怎解决圾以前荐“稼以深舌圳为劲核心刻，珠奖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到国中国赞的人挽，写奋字楼耽、产哀房、梅商铺于的客赶户主准要是角公司戏和个铜人经话营商吴。客顺源稳蚕定。导3.妨产品紧收益具性分嚷析崇球宵表2顾瓜主营栋业务挡分行威业情节况详分行软业或姐分产停品境主营垃业务色收入课主营元业务动成本浆主营洗业务商利润内率（免％）梨主营水业务咬收入聚比上影年增安减（挽％）增主营摩业务顶成本估比上河年增闸减（全％）庸主营狮业务踢利润走率比芹上年皇增减谢（％对）境房地误产开著发与卫销售米16蹦6,正22誉2.掩20安11酷8,册48技0.积00费23轻.6样7%聪-2伯3.口31条%趟-2才9.榨01之%腔5.嫁72创%恐出租闻物业短的经喜营知23余,5旨27窜.7扫0泊12主,3鹅48果.4赶0司42瓶.3坊0%舞19匹.8雾2%难23日.9每5%听1.鞋77赛%誉从表跟2中驰可以贵看出环，结叹转商街品房域销售睡面积挑21械.1贸2万帜平方咽米，宰实现划销售哗收入卵1，推66轰2，尖22执2些千元广。房续地产氏开发蜂与销漏售所胁带来怜的利耍润占见招商胁地产厕利润肠总额胁的绝董大部剧份。慢4.浇产品创成长塘性分除析胶从射表2宗中可沙以看养出，足房地泉产开废发与狱销售童始终辨是招捏商地边产公则司主顽要的沃经营跪业务们。公剑司的克房地滚产开或发与佛销售筐的主卖营业自务利社润比鲜上年室增长剪了1怨.1矩5个辱百分孝点。哑鉴于锄年内判新增康出租紫物业动，使距可出宪租面丰积进雨一步跪增加辩，并裂且出彩租率疾有所安上升型，出爆租物玩业利草润比劈去年宁上升参了1袭5.王03规个百制分点远。检5.哈产品腊竞争蒙性分惨析议看万科薪凭着春其自谁身的晋巨大鞠规模所和强应大的很资金牵后盾践，一驴直是裕招商益地产纯奋勇采直追视的对姐象。禽其次皱是华云侨城随和金道地是惧招商暮地产辣的同卸级竞假争对蓝手。病但是产由于铁招商掉地产刮有母岁公司蛇招商剖局控府股股认份有离限公勿司的始强大光资金克的支授持和狮其在刃深圳汉的良拆好的连口碑嚼下，勤招商辅地产秩凭着界其上离升的描业绩旧，一末直领症先于舱华侨参城和略金地烦。舍6.固产品桑结构斥性分疑析俱现在转，招馅商地奶产伸的业喘务体却系中箱，主闲要有绘房地真产开蹈发与捎销售冲、出萌租物醉业经合营业艘务。暗实现式公司正的绝楼大部敏分盈隆利目屯标。距产品士当中办出租惊物业猎的经雀营属暮于明坐星型墓产品武，有邮高的肾增长盾率与事高的耽市场百占有移率。鹅房地和产开类发与俊销售闸属于何金牛邀型产翁品，牌有较宗高市沫场占肢有率放，但瘦增长较速度只开始笑放缓晃。歌路（二四）银销售缸活动丝能力恨分析秆1.太截止酸20挥05如年1渴2月雁31挖日贞，公茄司共这有员泛工7成13盈人。育职工杯的专货业分晨工和之教育烦程度趣构成消如下趋（单是位：菊人）每：东表3申吧职工肺的专三业分类工构呆成土专业惑类别客生产煮人员狮销售摩人员时技术壤人员货财务抖人员恋行政代人员融其他业人数卫97包17抽7酿25糖3孙59延87宣40辉比例占13触.6免0%蚕24激.8此2%真35在.4鹿8%斗8.歇27爱%禽12重.2创0%筛5.谦61啊%板表4叠筛职工弯的教嗓育程酸度构搁成汗学历蓝类别趴硕士怒及以屡上煎本科飘大专辣中专漆及以缝下检人数夫75仗34宿0运11围1浙18俘7微比例通10义.5刮2%胜47县.6贴9%无15外.5小7%冻26猾.2强3%禾数据效来源捏：招乔商局惰地产岗控股骂股份雅有限茂公司散20矮05外年年坛度报奉告篇目前桨为止献，公勒司有螺7挠13理名劳员工份，其卵中7绸3.耻78梳％以尘上的艳员工立是大躬专学昨历以司上。李庞大疮的人款力资沿源与孝高素棵质的抱员工钉队伍地，为拣招商义地产托的销辆售活间动能粗力提除供基呆础与引保障由。销2.顶招商陕地产判公司星的产缺品或垫服务喉的销搅售活明动，丛在很板大程等度上垫借助丘了其肆良好絮的信漫誉、眯优质爪的楼泳盘、捧规范踢的物栏业管租理的炮优势构。通准过其右品牌谢把新你增的巾物业口或服闻务来隆开拓葱市场阵，使许其产浆品快徐速成布长。闷3.春从招侮商地尸产公疯司的誉销售粗业绩钩来看望，房决地产谁开发蔑与销斤售作怎为招乎商地缩产公引司的窗主要昨业务林。其锡业绩金与公才司总醋业绩股密切饮相联气。期20丰05呜年，茫公司氏主营跃业务短收入远为1尽，8真84稳，1何76棕千元娘，同骑比减甲少2龟3.异49今%，蒜主营积业务券利润傍为4咐75毙，6悟84马千元碧，同秒比减脑少0申.1赛1%葡，实勒现净宗利润吩31储6,茶64楼1千箱元，溪同比汇增长竿17绵.1衬7%型。年百内，具公司暂在建盟和拟恋建项少目建择筑面为积达够40军4.肚12节万平福方米摘，持谈有的患出租纽物业萝面积奋增长码到4梯4.酸55匹万平除方米题，福房地劳产的凭开发摧与销刺售逐16付6,艰22信2.捎20勒万元俱。损途（三景）讯新产尖品开缺发能纹力分主析铁升由表誓3弦可以每看出歪在招榨商地鸦产的团人员聪组成爽中，碍有3无5.朝48册％的顽员工荡从事例技术逮类工页作。中开发浇出许贸多高狂质量舍的楼紫盘，款同时做具备市土地脊储备碗名列房前茅驳，画具有错较强聋的新妥产品县开发悄能力真。班林（四献）吊市场兰决策殊能力育分析策招商润地产本作为点一家阴在深办圳主危板上煌市的踏招商枣局控巩股股狡份制狂公司擦的子比公司款，其盛母公委司建苍立了念单一帆的董田事会胆，对毒重大坛的市桨场决薪策的高制定虹有一跨个比罩较公虏开、痛集思症广益盾的作挑用。洒其母村公司破的决却策和海发展宣方向浆影响赚着深哄圳招忠商房踢地产洽有限阿公司蜓。恋但是怎由于酿是母袋子公拾司的抹关系饥，中蚊间传辆达任雄务程弟序会然相对项复杂础，导役致有致些决龄策无苍法及疯时进杯行。拥隆（五牺）蚕核心遥能力锁分析册招商仓地产拘拥有辱核心要竞争柜力揉——公品牌闲竞争艳力。冤品牌河是企简业成浙功的级重要添标志慨，品左牌一枪旦形捐成，挎就能评给企助业带陈来巨熄大邀的无书形资慎产，食给企炉业发舞展带四来巨罗大的蕉生命肃力和凯发展挡潜力谱。就绩招商宾地产科而言码，含树立肆品牌知意识剪和实春施品截牌战厚略对莲保持酸公司恒的可芦持续规发展图具有庭十分治重要搭的推浇动作抗用，嚼就能邻获得狐令竞孩争对宜手欣内羡不吸已的顶丰厚绞回报课。租1.师主营震业务宗分析练招商秧地产饱有明吼确的斜业务嚼：房虎地产幸开发像与销徐售、钟出租裁物业夕的经塌营业吐务。纱其企踢业优贼势也晕在这姑上面喘得到阅体现剥。从抱市场柿前景尽的角倡度分云析，收随着迅经济辩迅速垄发展亭、人脚们对朴住房柿需求扣的日鸣益增衬大，踢招商示地产插的业延务拥聋有稳兰定的掘市场抱前景需。在滩该领嘴域中铃其竞幻争对铺手主柳要是缓万科结、华厉侨城饺等。号2.柳核心察产品执分析徒商品练房是班招商去地产厉主营徐业务禁中的阀核心块产品暗。招队商地爱产奏主要喊是靠窃商品怀房来龟增加尺公司隆利润非。商呼品房绑的质辨量和踢配套怨完善膏的售绩后服帆务增好加其湖产品偏的竞仓争性应。并禁且近没几年坏里，岁招商怀地产局不断薯对其隙核心王产品悟进行绣改造寿，加福入了让“领绿色眠的地阵产油”伟的概灵念，获增加隙了招截商地竞产房笼产物昂业的侄市场顿份额累。出客租业锦务中院有写役字楼洞、商突铺、阁别墅尖等租贴赁业球务。扯出租尺业务馒中去形年的削收入射为屑23龄,5努27国.7墓0渐元，移同比岛收入环增加筐了2炉0%税。果日益准提高潜的核饼心产历品的董质量芳，必权然带迟来利蜂润的联增加性。哲3.贯核心呜能力局培育藏分析拒招商贷地产家通过鸟以下票三种吩方法狗培育名企业膛的核革心能壤力。朽储存抢土地涨。部20础05破年9速月2柿0日氏，本临公司岩以人岸民币各34院,0冶74汉万否元购盾得南咱京市磁仙林田新城杏区一饲幅土显地的汤使用夹权。象地块弄总用啦地面榴积恐32稻93犬70蕉.8沟0平撑方米工，其敲中文器物保猫护用止地面围积放17傲20喘.0逼0平掏方米京，市比政配鸽套用蝇地面答积咳85冤78交6.定90向平方悦米哲，实蚕际出顶让面倦积眼24挪18弟63自.9吗0平幕方米播，另玩外羡20价05拣年1熟1月栗10低日烛，本绑公司有以人绳民币眼2风2,阔0波48败万楚元购地得天冰津市智津和束西（伶挂）曾20乎05良-0梳90臭地块胆的土氏地使凭用权端，地退块面兔积挑27蓄,0灰78沟平方绢米铅。优粥质的辫土地酒储备降，有怎利于调房地蓄产的飞开发里。欺组成康战略读联盟慈实现菠企业尝间资困源共召享，仿实现行核心隶能力拨快速眠发展祝。如袖招商鲁地产刃和华口侨城辰合作阀的项凉目等芦等。驰通过揪企业邪自身过研发锻管理赠发展荣的核饲心能娃力。婶招商鞋地产扛本着厕重视冒人才社的发锦展观分，把少人才维看作爹企业鼠最宝相贵的叨资源杜。不役断招嘱聘具床有专填业技汉术的争高学牌历人语才和祝有经达验的倒销售邮人才碗。训[1紧]袜。狡4.忆技术露能力炸分析程表歪5驰招沉商地湾产近驳期的劝房产邮开发依序号果土地局(项爸目）平名称笛所在撑地区定类别歇规划结建筑珍面积喂脆布宇万m产2短当年棚在建蹲累计稿结转蛙开工星/计犁划开朵工公竣工蚊/计聋划竣闯工跌备览注幻万m膊2烫万m奴2坦1硬兰溪季谷二撞期住深圳腰蛇口棵商住产14略.7求5教14分.7寨5驴20压05撤.0锄3宁20粪06愁.1扯2润原半丝山海桂景花晒园二宾期奋2及花园但城三斧期2趟＃谁地块当深圳奖蛇口母商住躁11律.7秤6扶11票.7酷6灰20幕0启4小.熄10杰20务06量.1之2贱3庆依山笨郡除深圳冶龙岗烫商住谈27厨.5斩6对7.歌14更剃20膊0裳4幸.没12爹20柜07基.1宣2候原招污商东初部花现园城杀4阻海月润四期激深圳船蛇口资商住铃7.栽60既杨20渣06客.0煎6第20身07树.0破6烦原招令商海朝月三推期北坡区捧5膀尖岗版山显深圳圆宝安讨住宅爷30崖.3琴1宾5.鞭30诞示20斤05士.0贪6诱20牧09殊.1探2理6迫依云参郡社上海乐松江聪住宅墙10丙.4严1法7.秤85辫裹20默05疯.0叛4括20会07依.赏12窗原上扫海松脚江九慈亭项铸目埋7投番禺柳金山形项目仗广州效番禺消区泽住宅吩94潮.6误1养20纲06湿.1爆2充20蜓14萄.1跟2锈8支重庆概董家夺溪项校目肠重庆辽江北纷商住添46锹.9降5告20帐06常.1植2每20肆10喜.断0斜2轮9翻依云施水岸欲苏州昼相城雕区精商住部22扑.5镇7匆5.奶67素帮20秃05抹.0袄6斧20训07织.1矿2黑苏州钢相城案地块择项目江10恭北京清东八祝里庄让北京森朝阳核区富商住灿42港.1窃4尾20环06乓.原08椅20里10纷.壮06昂11掠假日脏风景魔天津精中北休镇泛商住淹29构.9净7墓10乡.2暗3齐20岭05名.0叙3蓬20咽08所.1设2铲原天院津中狂北镇柿项目比12库依山请海敲福建厌漳州历市可商住罪9.兄18负5.过79荷20锁05胁.0信3匆20博07念.1君2陕协议税转让谁土地叹13扣南京横仙林懒项目鲜南京懒仙林绸住宅昂24满.1蝇9林20塞06挑.0厌4稀20驰09秆.0乞6赔14佩天津磨西康旗项目裂天津想和平于区肿商住昨3.闭40蛛溪20筹06争.黄11凡20帅0社8恐.贼09聪15踏海月拍三期至*筝深圳杆蛇口乖商住围8.滨90骡统8.尸90忧概6.灿95澡20崖03拼.0跳8臣20致05苗.0生6获16闯城市戒主场挥*客深圳邮福田译商住宏8.圈18弹宰8.想18迅天5.秘89强20科04灯.0早1要20触05姨.哪11共17扎花园丰城中遥心碑深圳优蛇口环租赁肾7.球40臂胖7.粗40久闸20扣04留.0夫5船20壶0钩6.啊06妈原花隶园城乖二期低18遇泰格素公寓弦*贴深圳烈蛇口辽租赁蹈4.职24换芽4.穷24号废20腥02邪.1疮1涉20勉05将.0迟6暖合计例40孩4.托12急打97罩.2指1蛋12商.8武4健数据尺来源较：招限商局敞地产当控股槽股份鞠有限允公司艳20慎05吸年年絮度报麦告仇近几异年，音招商拜地产影开发段了许乖多楼古盘，我表洒5撇是最叔新的般楼盘故资讯栏。招捆商地章产开劝发出惩来的先楼盘甘一直鸣受着丙业界附的好祖评。欧优质撤的选钢地、聚信誉斗保证疲的建霜筑承御包者蛙、一施系列距的推爹广活易动和吼强厚青的技斥术盾夺牌保少证了陆物业放的质崖量。向（六饮）讯招商礼地产贸公司旋的S很WO膝T矩自阵分伶析训通过灭对招竖商地各产去的外男部环为境和倦内部字环境复分析滴，可扑以得陶到如杠下信丛息：式1.谣优势蛙：层①蛮在深您圳强翅大的狸品牌注知名住度。吹招商方地产显在深围圳拥有有强鸣大的咽品牌淹知名芽度，慧产品剑和服卡务成面了招职商地凯产追狗求出办众品延牌的艘两个补方面售。奇由于僚房地现产市汤场的徐涵盖茧面比职较广窝，市扮场的锅空间估比较灶大，腔招商盘地产韵在深警圳本躬身具留备了离地理鞋的优何势，果是招味商地纵产塑讯造品筹牌的浸一个繁很好调的向漫导。底由于遥品牌械的光四环效餐应，撤招商鸦地产雷在保搭留现于有的艰业主才的同恶时亦尾吸引傅新用州户加非入。奋招商虏地产以品牌籍及其盈形象携已成糟为锈深圳拣人们跨认同椒的消计费品鱼牌之荒一。昼②残极具午吸引志力的滨创新枣出租趋业务甲。不榴断开姥发创肉新的辨出租博物业召，不仔断收猜纳新够的租脸赁客置户，妈并提滩高租攻户对闻招商睛地产排物业家的忠掠诚度蛮。除约基本贡的别亭墅出狡租外舌，本红公司哪还有末其它艳物业丧如写赶字楼茄，商简铺等柏等。丛公司暖透过裕不断蜜开发怎新的们物业形和服犯务以鞭应付楚中国寇不断进增加咐并日日趋成洁熟的蚊房地绞产消眨费者娘需求涂并降恢低房久地产姐开发蹲与销颗售中伯的风级险。庆③故在深竿圳拥宾有丰佣富的魔土地悟储备咸量。筋目前浓招商锋地产坏的土启地储灰备力蛛量在右深圳予是排者行第趋一，趴有利斧于开锣发新嗓的楼偏盘，衣同时种创造戏更高租的利队润。傻另外由，公叛司拥气有大观规模充成片售开发漫经营略的优崖势和溉蛇口醉工业斧区土疾地红吊线范深围内袜的优认先开渴发权柱，对蛋在深厕圳尚孔未开扫发的即商品僵住宅忠用地名具有绍整体季规划颠设计湾，成造片滚裤动开荣发的授土地姻利用跟优势齿，同燕时这但片土尊地将浅会给舍招商触地产欺带来奋新的坚挑战火和价乔值。模④汽与其森它房堤地产盐开发腰商合毙作的待策略咐关系条。裁房地成产行之业在状我国旗仍然主是一冲个集宫中度熟较低怎的行仇业，仅众多滔知名伯发展征商所六占市谢场份蛙额都颜很低茂，虽驾然在腿某些务环节受存在参着竞锣争，驻但未摄形成在家电活等行胳业激之烈的睡竞争膊局面妄。从要这个丑意义含上讲棋，招领商地馆产与盾其他霉开发侧商存峰在着欧竞争合与合贡作的倦关系晨。我承们发却展的庭主要材目标买是增瞒强自党身的厉获得祖资源敏能力蛮和管叠理能父力。愿招商感地产兼与万周科、甘华侨趴城、三TC屠L等妥公司五都有罚合作绞，合留作是疏加速票公司枯发展默的有晒效方作式之绩一。岛2.坊劣势网①趣公司范目前能房地夏产项匪目主轨要集薄中在阔蛇口尤及附弊近区号域，万在其孟他地激区土婚地储闹备量龙较小劝。辨②拥公司栋房地浇产经洁营品园牌的魂影响订力在川全国肆尚有醉待提刺高。期招商鸦地产谨在全攻国排惩名前芒十，秩在国虹内（氧深圳咱以外醉）人纤们对砖招商燕地产乔的品动牌了箱解不刮深。映③学房地勤产开畅发具剂有一忆定风掏险，帖就房夕地产桶开发旺商而扛言，饱开发碑的各梯个阶泥段的爸风险娱表现希是不防同的比，它波伴随亲着各略个阶封段的坝主要隔任务留而产货生。龄在投焦资决筝策阶彼段，箩围绕筛何时田何地值开发穿何种炼类型急房地疾产，忘主要墨是有将关开异发区矩域、掘开发镰物业拿类型砍、开津发时光机的继风险昆。在宫土地沉获取顺阶段昨，结滤合土算地获捞取、拘项目瓶规划燕设计拒、拆昼迁安牺置补申偿及幕资金抵筹集歇等工需作，傍应重趣点关姨注土损地风盛险、刃市场并风险述、拆贞迁安宝置风踢险和井筹资窗风险牙。在图项目糠建设山阶段陷，针泄对招适标选厚择承轰包商柿，商讽订承塘包合害同，派进行径工期善质量普成本沿控制桂等主罚要任彼务，多应考介虑招态标模既式、篇承包誉方式糊、承罗包合删同、犬工期奖、质鬼量、脏成本深控制疑等面垮临的撇主要谷风险辟。在呼租售尾管理翻阶段臂，面滥对出巩租销案售和蜻物业则管理虚工作学，应挺注意眨租售阁合同盼风险董、销诉售时艰机风遭险、蜜自然驴灾害摸和意绿外事画故风巷险。瓜默3.笔机会遍①攻招商温地产乘为招躲商局座控股额股份涂有限尚公司凶的子平公司锅。招纤商局卷控股笛股份电有限前公司历为一浙家由孙招商穿局蛇智口工围业区辽有限砌公司雀在原碑蛇口扔招商需港务停有限雀公司拥基础笼上改软组设炎立的壳中外宜合资歉股份它有限缘公司电。1傍99悲3年播在深门圳证幕券交扣易所威挂牌伸上市测，可播有效肢快速弄地筹件集资鼓金，呀保证项公司吹的房说产的颤后续钢开发凤顺利盼进行虫，有攀利于失资金被的循拉环利槐用。轿②许拥有积庞大芽的潜推在市稠场和挑顾客很群。溜4.夜威胁话充①惯房地费产业清，行被业竞怪争日张趋激酷烈并柔且有躲许多肾进入谦壁垒解。分啊别有捉76且%和柏20榆%的笛行业给企业长家认霸为未拳来3脸年内饿中国乎房地旦产行丈业企蔬业间贞的竞味争将剧会非屋常激雷烈或齐激烈挡，二组者形执成企挠业家拢对目再前及坝未来继行业芒企业押竞争葡情况递的主士要观紫点；义只有傻一爆位企纸业家灭认为俩企业呼间的那竞争激难以感判断【注释】[1]招商地产公司.招商地产发展史[EB/OL].://wwwpd/index.jsp[2]林少斌.过去现在未来.招商会新生活会刊[J].2004年4月.13-23页[3]上海证券报.2006年房地产行业发展白皮书[EB/OL].]://soufun

.2005年12月24日[4]国务院发展研究中心产业部中国产业发展跟踪研究项目组.2006年房地产业发展预测报告[N].上海证券报,2005第十期[5]华侨城地产公司.华侨城地产公司简介[EB/OL].://octre/index.aspx[6]招商局地产控股股份.2005年年度报告正文[R].公告编号：【CMPD】2006－011,深圳:招商局地产控股股份,2006年【参考文献】[1]Korler&Keller.MarketingManagement,12thEdition[M].Prentice-HallofIndia，2004年[2]格里·约翰逊.战略管理[M].北京:人民邮电出版社,2001.7[3]Johnson·G，Scholes·K.(1993)ExploringCorporateStrategy,3thEdition[M],London:PrenticeHall/FinancialTimes，1997年[4]阿诺尔特·魏斯曼.战略管理：成功五要素[M]

史世伟，和贞译.北京:华夏出版社，1993年指导教师：崔世娟副教授必。这凑种判终断的存出现医不是己偶然弱的，躬行业穿内存圆在大贩量的瓜小型垄房地幕产企犬业，席由于洋此次忠国家寒宏观唱政策侮的影羽响，稀中国毒的房央地产征市场佳面临奇重新【注释】[1]招商地产公司.招商地产发展史[EB/OL].://wwwpd/index.jsp[2]林少斌.过去现在未来.招商会新生活会刊[J].2004年4月.13-23页[3]上海证券报.2006年房地产行业发展白皮书[EB/OL].]://soufun

.2005年12月24日[4]国务院发展研究中心产业部中国产业发展跟踪研究项目组.2006年房地产业发展预测报告[N].上海证券报,2005第十期[5]华侨城地产公司.华侨城地产公司简介[EB/OL].://octre/index.aspx[6]招商局地产控股股份.2005年年度报告正文[R].公告编号：【CMPD】2006－011,深圳:招商局地产控股股份,2006年【参考文献】[1]Korler&Keller.MarketingManagement,12thEdition[M].Prentice-HallofIndia，2004年[2]格里·约翰逊.战略管理[M].北京:人民邮电出版社,2001.7[3]Johnson·G，Scholes·K.(1993)ExploringCorporateStrategy,3thEdition[M],London:PrenticeHall/FinancialTimes，1997年[4]阿诺尔特·魏斯曼.战略管理：成功五要素[M]

史世伟，和贞译.北京:华夏出版社，1993年指导教师：崔世娟副教授坦②悬日益默增加哲的政输府限虏制，诸如国恐家宏晌观调振控政色策导理致房咽价上原涨缓吐慢和贺金融嗽政策厦影响刊企业液贷款离、汇疲率的美改变颂。水③波土地集资源廉的有冲限性腥决定限可获读得土雀地的比难度桐加大殃。叼④松随着飘经济旺高速差发展测，科琴技不献断进根步，宝人们针环境过保护私意识叫的提比高，仰楼盘负的拐开发奥的趋涉势渐贿渐偏锣向于阴走科帅技含代量高策、能毫源消清耗低蜂、环油境污绪染小聋和经析济效捷益高棉的新弓型工圈业化志道路占。眼四、孔备选柔方案上的提疲出与解评价隐表技6么膨公司等竞争松状况魂与战额略选沉择图皆外奥部绵环廊境亭内部尿环境设优势剂S：锣S1韵在深画圳拥慢有强帝大的凤品牌经知名坚度摸S2居主营次业务虑成长面快速片S3抗与其园它房拴地产嘉开发股商的垦合作誓关系泪S4鲁在深抱圳拥听有丰侦富的狭土地杜储备慎S5锡拥有夏CR沫M系逮统邻劣势拥W：闭W1鞭融资舒渠道扮单一页W2背品牌宝知名统度仅界限于坏深圳肚W3怒开发福风险武大腊机会凭O：钢O1弯为上笑市的狂招商绣局控赚股股亿份有肉限公壮司的狂子公摇司班O2茂在国旁内拥烂有庞疮大的君潜在小市场办和顾场客群傅O3贵新技添术的切出现低与发酸展话SO竭组合歼方案化：证①伸从区伞域走脖向全铅国的庸品牌恶战略金S1达、O邻2驻②歼向市殊外发誉展房短地产漏开发截与销侨售同喷时增滋加出研租类味业务型S3糠、S梯2、蚕S5偶、O当2勒③龟加强虹绿色渠环境齿的建吨设，孙改造枪社区持环境锦S2讽、O娱3午WO受组合忠方案悲：莲①咸融资升渠道宿的多析元化梅O1如、O录2此②绣产品埋多元阵化和畅创新爪W3邪、O炒3证威胁秆T：斧T1眼行业波竞争扒日趋段激烈讲T2路日益菠增加疼的政巷府限和制粱T3炼可获已得土下地减团少滩ST满组合晨方案胀：微①网加强阶与竞内争对忌手合馆作S衰3、捧T1槐②修发展抽品牌过授权蛛S1杂、T丢1集WT第组合般方案现：服开发桐新的欧产品边线W简3、拉T3趁以表表6万“烟公司哲竞争毒状况挠与战敞略选法择图圣”清为参查考，边以及绳前面策分析亡的本银公司喇利用献机会场和避鹿免威怀胁的奸能力膨大小卫，给御SW奋OT挣分析寿中提承出各聋种战避略方既案进欠行排屠队如赤下：喜向市纷外发掘展房否地产找开发绕与销织售同皆时增肺加出贤租类炒业务陈；贡产品矛多元控化和晌创新骆；旗加强颤与竞炒争对淘手合修作；叠从区丈域走怕向全叉国的桐品牌旱战略仔；施融资键渠道融的多制元化呀；跨加强垦绿色针环境荷的建旷设，泥改造胜社区盘环境细；谢发展态品牌细授权博；摔开发伸新的肉产品典线拖。密[2论]喉五、奶公司纷发展乖战略援建议拍蹦（一附）娇公司习级战某略司招商泰地产益在公童司级厚战略昼中选巾择发堆展战屋略中行的密臭集性何成长食战略纳，主倍要是灵体现触在市亚场开睡发和邀产品佩开发抖两个冶方面勤。歼由内足外环洞境分剂析可能以得心出，愉房地豪产业朱的发式展环朽境比些较乐碑观，铜同时上招商雅地产搜公司裕内部谢条件监和能溪力相棉当充样分。边在这有种情扫况下纽，有怎利于挺企业昌进一俭步扩否张，榜并可饶通过觉创新点和变刺革来葡保持送企业变的竞斑争实阁力，斤但是乎战略刷方向谋制定届出现纪偏差倒时可责能出茎现盲暗目扩要张，奸此时供，对葱企业笼整个盟素质色是一羽个考草验，唤目前枯招商阵地产扰处于眉市场它增长忧高，歌市场徐份额写低的宁状态做，应阻在现遇有的删战略艳基础忌上向繁更高纱一级幸的目琴标发令展，源以发娃展为圈核心雄内容天，同赔时注柏重产乎品和挥市场矮开发里，意票在增络长企喇业的铁竞争庙意识泽，此玉时企悼业需懂要提银高质走量和鼠服务索，寻呜找合坊作伙色伴，励发现毯时常拆特殊队需求挣，招屿商地向产采岗取的铺总的铃策略僻方向企是密长集性鼠成长构。舟脸筹目前缘，国准内房星地产岸业有握未开颤发和辽未饱敏和的抚市场沸，同椅时，激招商昏地产蹦生产盆能力屑过剩驳，适新合进秤行市储场开猛发的匪战略街，另蛾外，酷招商晴地产轻的产健品处责于生仅命周祖期的或成熟恶期，盗适合挪兼顾利产品涉开发狮的发欢展战所略。州在产兼品开千发方翅面，峡增加养租赁钩业务辰中的捷产品仁从而剃提高岛租赁继业务疼所占促的比象例。浑招商介地产粥应该别开发置和经和营酒笨店业偿务。板房地菌产开构发中滩有许候多潜新在的提风险恐，如已：后饮续开避发资比金是伤否能栽准时擦到位哭，施滑工进篇程和努质量拆的控评制等叠等。庙因此姨需要围开发勒多种笨产品辆线来减降低昂风险串，目兆前租理赁业企务主伏要有临写字亚楼，抵商业妇物业繁、公岩寓、猾别墅闭及厂灭房。设招商渠地产衬在开岗发酒液店这耻一块牺业务朴上还恰是空享白。傻近年复来，伤深圳耍是一芽个旅御游城键市，协吸引单了阶许多叔来自冰世界联各地恭的游艇客，馅同时充高档指酒店仪在深强圳供第不应闯求。炒招商盈地产马通过是开发狭酒店紧不仅湖可以页增加贺招商晒地产欧的租标赁业情务的辨利润好，同纯时可提以通宏过酒渴店的旦优质乞的服格务宣狸传招找商地攻产的鼻品牌瑞。耽[3银]攻公司雨采取世此产循品开膏发战竹略，雨优点醒：鼻（1接）开铃发新纤的产训品、晃扩宽依产品窜线，边选择逝此战柔略方扁案首趋先在群其收舌益上渔有着驻很大瞒的诱常惑力蹄。此隶战略伟实施悔从根笛本上奶增加萝了公碧司的辟利润米。扔（2崖）有淡利于寿避免筑房地怪产开爸发带扰来的够风险分。（剪3）柴有利奇于根测据房终地产屯房价漏和行屠业趋桂势调由整价歉格，钱获得换更多捎的利睁润。很在市盯场开枕发方沃面，盯招商磁地产蔽应改值变其鉴战略懒，从物以深京圳为萌核心腾，珠门江三尘角洲形，长课江三盆角洲么，环券海地铅区以弓及重速庆，露漳州冈等地践区的均“雷3+茂X格”纱发展鸣核图呈，在唐巩固宾深圳毯的市蚀场的摩情况露下，匪把重淡点放期在市孟外的赤房地林产开撒发与骡销售厕，作言为公吹司重显点发郑展区才域，件公司虫应在慎这些吸区域喂增加形土地酸储备响。同凯时招料商地泊产从格工业够物业席到写游字楼明、商视业物柏业、此公寓缝、别弓墅及骆大规谋模住酷宅小竟区，喝其拥吴有2敏0年虚的房村地产衡综合警开发廉经营仗经验蛾。招胃商地叉产各芳类优颠质租训赁物缝业超档过4纱0万炮平方厕米，霉年租夺金收兴入逾宾2.从5亿胖元人苍民币轻，保初证了他相当气充足臭的现蜻金流迫量，搅也为责招商就地产打的全陵国扩冲张战惯略打恰下了赖雄厚鲁实力顺基础炊。奋公司舟采取泳逐渐翁将重林点摆撇在深曲圳市扫外的泊市场磁。此傻市场仔开发剖的优遭点：翠(妹1忠）随犹着公睁司的埋发展粘壮大队，招落商地淘产的躲运营廊需要沟更多葱的资学金运季转此咳战略汇使得搂公司员每个铲员工赏的努蜂力、阻每项呜正确栏决策哭的实寨施都摩直接眉地、惜单方烘向地祥为招努商地君产创适造利娇润。妻（2愉）向插市外降开发立与销揪售房匪地产皮有利令于降慨低由临于政记府政养策和萌土地昆