XX现代广场项目可行性研究报告

XX市现代广场可行性研究报告XXXX房地产开发有限公司第一章概论第二章项目市场分析第三章项目市场定位及销售预测第四章项目的工程技术方案第五章项目管理与建设进度计划第六章项目招商方案第七章投资估算和资金筹措第八章效益分析第九章项目风险及防范措施第十章结论及建议项目目标市场定位定价模型3第一章概论态山林，植被茂盛，品种繁多，地表具有丰富的自然景观条件，树木郁郁葱葱，是该地块三面临街，地处该区之交通要塞——建设广场，南来北往的各地商贾云集，项目用地规划主入口临南京路，周边有多个公交车站，长途汽车站也近在咫尺，长江路与南京路纵横交错，南北东西交通条件均极为发达。2、二期工程：包括锦绣花园和青少年活动中心二部分41212建筑面积(㎡)车位105个动中心标序号指标名称备注1总用地面积㎡02.202总建筑面积㎡793建筑密度%4容积率5总投资额6销售收入7销售税金及附加8所得税9净利润10投资利润率%11投资利税率%12建设期年25第二章项目市场分析 中南地区重要的商贸和现代物流中心。在市域城镇发展规划中，分别从经济区划分、 行政区划调整、基础设施规划、环境保护及生态建设规划等11个方面做出详细规划。 地城市化进程规划情况土地挂牌拍卖，别墅高档公寓项目停止审批，到银行收缩对房地产项目贷款，开发企业自有资金率提高等多项政策调控措施的出台，形成对房地产行业的整体压力。在国6XX发展的阶段。写字楼、和大型商铺等物业，有实力的开发商也将向更稳定、更长期的投资发展。7 并不是搞一刀切限制，不会影响正常的经济发展和社会需求，当然政策带来的振荡不堵住以前土地协议出让的口子，经营性土地一律实行招标挂牌拍卖。土地交易价格和8偿清欠无拖欠情况；三是涉及征地拆迁补偿的信访办结率63.6%。公楼、培训中心、会展中心、大学城等项目，加大规划审批力度，严格限制突破规划才允许开工，房屋结构封顶后才许预售；购房按揭贷款限制，使贷款额度每月还款不，限制对购买第二套房的贷款，对购买第四套房以上的投资性购房不予贷款等。在无法获得廉价、充分的资金供给后，各大小房地产投资商都将金占房地产开发投资的比重超过五成。面对银根紧缩，开发商将首先受到挑战，市场需求也面临考验。 地产的小区空置超过1万多平方米就属这类情9不满意集中反映在住房面积小，地理位置欠佳，环境、卫生、物业管理差；住房消费费观念，改善住房条件的愿望就可以转变为住房有效需求，进一步扩大住房消费完全140%，成为金融机构新的信贷增长点。随着汽车走进老百姓家庭，人们的居住观念发分散，不具备规模化。在以西湖花园为代表的中高档楼盘面世后，周边的小规模楼宅竞争将成为整个城市板块竞争的又一沸点。业序的旧城改造建设中，该区域经济将更长足发展。项目一定时期的垄断性和地块的有利保障。林呈现出一片都市绿洲的勃勃生机；本项目沿袭了青少年科普乐园的“文化”气质，使本项目保持着浓厚的“书香”氛围，加之发展商创新的理念和别具心裁的建筑风格，使项目成为内外俱秀的市区标志性建筑物，引领人们一种新的生活体综合质素和竞争优势。(5).周边楼盘开发的成功带动了整个区域市场的盘活，区域高尚人文居住板块正断变化的经营环境的中心内容是市场。正确的经营决策，抓住有利的投资机会，就能使企业不断盈利，在竞争中立于不败之地。本项目存在的威胁主要来自竞争第三章项目定位及销售预测(1)目标区域足以保证项目的可行性。因此，区域市场是我们的主导客户吸纳方向。同时考虑到老(2)目标客户：详见附件现代广场由于地处建设广场，交通便利，周边厂矿及社区林立，我们初步考虑功能定位以社区型商场为主，主要是为本案及周边居民服务。可引进：大型超市(已在洽谈中)，电器商城、大型美容院、健身娱乐城、乒乓球馆、餐饮、茶餐吧等。本案锦绣花园产品形态为电梯房，目标客户群及户型配比定位如下。私营业主/企业技术管理人员企业技术管理人员/私营业主行业人员私营业主/政府从业人员户型三室两厅两室两厅顶层复式五室两厅120－130平米80－100平米30%50%10%10%一合唱团，舞蹈团，电子琴乐团，美术学校，天文俱乐部，艺术体操队，文学，外语等空间场所。同时为了解决小区居民小孩入学，建议设置一个幼儿园。可采取买断或者在现房出来，交付使用之时将陆续销售完毕。商业部分的销售关键看招商这块的执行半年(五月份)力争完成60％的销售率，剩下部分预计在现房出来，商业氛围逐步显现代广场商场部分的销售价格，以芙蓉苑、山水花园和荷塘家园作为比较实例，依据个别因素、区域因素、市场背景等因素进行分析，通过交易情况、交易日期、房现代广场商铺销售价格004000490012层数层三层垂直递减比例1宅部分根据本项目与华湘大厦、世纪花园、明珠花园、西湖花园等楼盘在位置、周边环盘规模、朝向、外观、社区素质、发展商实力及素进行对比分析，结合其他项目的销售价格和产品受的价格制定本项目的均价。定级因素及各楼盘得楼价(Y)1234西湖花园说明：以上房价皆以小高层住宅为参考指标据表中给出的原始数据，大致可判断楼价与楼盘得分因素分值之间近似呈直线相得到：Y＝2464.5-38.5X①②③④Y 第四章项目的工程技术方案主入口处、内街及中间广场布置绿化、水池等室外景观设施，在长江路路侧设置次入口；锦绣花园出入口设在西面，与商场部分人流分开，现代广场四周设置环形通道，库出入口分别设在东面和西面。性建筑，平面布置合理，功能分区明确清晰，建筑整体外观设计简洁明快、富有现代储水池通过加压水泵提升到屋顶水箱供水。本项目在地下室设一容量为 电梯(1吨)优越的自然环境是本项目的最大优势和买点，在项目开发过程中应制定有效的环境保护措施，有效保护这一自然资源。经化粪池处理后与废水一并排入城市污水管道。B.厨房油烟废气采取油烟净化处理。C.商场和住宅的垃圾应及时清理，实行垃圾袋装化。B.对现有山林植被进行取舍和修整。E.根据植物分布情况将后山划分木兰园、竹园、桂花园等花卉园区。第五章项目管理与建设进度计划料本项目应请有实力的监理公司对工程施工进行全过程监理，严格按工程监理规范物业管理是房地产开发经营中极其重要的服务性工作，它直接关系到整个项目的开发能否顺利实施和房地产开发商的信誉。本项目竣工后组织专门的物业管理机构进为了加强工程建设步伐，在确保工程质量的前提下、加强关键线路进程的各项管本项目分三期进行实施，总工期为2年，其控制性进度计划如下根据工程进度计划制定相应的销售计划：销销售阶段销售比例售工程进度销售宣传阶段销阶段段5第六章项目营销和招商方案比例第一种方式：全部采取销售的方式。此方式可以尽快回笼资金、消化所有商业面积，减轻资金压力，提高资金的周转率，尽快获得投资回报收益。赁的方式。此方案是在公司资金实力比较雄厚，不急于把所有的可售面积一下销售出去以获取利润，而是从长远利益考虑将部分商场和车库进行租赁经营，获取长期稳定的租金收入，将来在市场繁荣之后也可将未出售的商场以更高的价格出售，以期获得程中优先办理。商业广场最成功的客源始于主力商店,在此基础上展开招商计划,以扣住稳定客户层,在互动关系下达到整合的效果,形成一股强有力的经营动力。但必须注意避免由于客源的重叠造成内部竞争的不利因素,而这些因素必须在规划和招商之初。商业广场要经营得好,还要求商业广场经营者有连续不断地策划组织各类节庆活招商策略是实现本项目商业赢利的重要步骤，也是实现商业广场理想业态组合的量、公司经营状况等方面的内容进行考察。招商对象的确定围绕项目的目标来确定，引进国内外有影响、有实力的商业机构略；②为保证项目的特色化、差异化经营，少量特色项目可采取直接经营；免有关税费、免半年或一年的物业费等，这对于招商引资、吸引人气有很大的帮助。(1)目标定位招商根据已建立的资料库及招商网络，针对项目中各楼层的特点及特色，从中预先将客户的资料进行分类整理，按照本项目功能规划要求及本项目定位特点，从中锁定目标客户，逐步展开招商工作，运用相应的招商手法，主动出击洽谈客户，全力争取目(2)效应招商根据本项目商业功能规划定位的特点，从目标客户资料中，按知名度、影响力、号召力、形象度及销售额等几方面考虑重点筛选客户，而后重点出击招商，采用相应的优惠条件进行招商，争取重点客户进场，利用重点客户的驻场作为卖点和炒点，吸引其他客户进场，从而达到推动招商进程的目的。(3)放水养鱼几个方面考虑。本项目在前期招商时，品牌商对本项目考察期会比较长，考虑是否进驻时会相对比较谨慎，考虑也会比较多，而且本项目在开业初期之时，与市场的磨合期还没有度名品牌的方法用以培育培育期的目的，以达到(4)特色为先过合理的布局和规划，形成独特的商品布局及特色，从而达到与传统项目不同的经营特色和风格。第一步：采用内部招商方式，运用成熟的网络客户名单，采取相应招商手法，主进场有关事宜；第二步：公开招商，运用主题及特色概念作卖点，利用媒体组合及各种招商手法宣传面，吸引主力客户群的注意力，争取客户签约进场；第七章投资估算和资金筹措附表7－1。2、项目投资估算详见附表7－2。用明细表82765.89×800×2‰82765.89×800×城市公用设施配套费工程承包合同鉴证费招标代理费劳保基金金23二123456789三12四1234风㎡㎡㎡(万元)地下室按200055工程监理费6环保评估费施工图审查费五相关报建费六不可预见费合计总投资2，即项目完成主体结构前，需投渠道有四条：一是自有资金(含合作方投资)；二是房屋预定金收入部分；三是银行贷衡计划：见下表资金投资金投入(万元)、资金来源(万元)程第八章效益分析项项目计面积(㎡)合计(万元)售价(元)5。销售广告费根据同行业的统计资料，并结合项目实际情况进行估算，按销售收入-项目总成本-销售税金=29896.04-21766.93-1644.280.94×33%0%=20.97%资利税率=(6484.83+1644.28)÷20718.24×100%=39.24%项目静态财务分析(损益情况)金金额(万元)43484÷20718.24×100%=20.97%-300004×5.5%29896.04-21766.93-1644.282140.0012345678该项目分别就销售收入、投资单因素变化对利润总额收益率影响的敏感性分析，具体投投资利润率(%)97净利润(万元)4344.845732.952956.722451.976237.70变化率(%)0-10-10方案格计算结果表明，投资因素和销售价格对项目投资收益影响都很大。因此应严格控制建设成本，把握销售价格，尽可能回避风险。场部分最低售价与最低销售量5%)正常情况下平均销售价格=销售收入/销售面积=29896.04/82766最低销售率=60263/82766×100%=72.81%衡点第九章项目风险及防范措施本项目在实际运营过程中，可能出现许多风险，我们在可行性研究阶段，考虑到以下几个方面的风险因素，在开发的过程中要把握和解决好各种可能存在的风险。市场是决定项目可行性最主要的因素。本项目的市场风险主要是实际的市场供求状况与预测值发生偏差或在项目的营运过程中市场、对手发生变化等。比速度；二是在项目的包装上要形成差异化，个性化。由于该项目建设资金需求量大，筹资有一定难度，如果资金落实不到位，势必会影响项目的进度，甚至贻误商机。性化的需求，可能存在产品滞销的风险。另外，房产价格受到国民经济，供求关系等多方因素的影响，对销售收