房地产可行性报告

房地产可行性报告做房地产方面的可行性研究报告之前，需要深入调查，充分掌握各类资料。下面是小编整理的关于房地产的可行性研究报告范文，希望对你有帮助。房地产开发项目可行性研究报告一一、项目背景1、项目名称：居住小区(暂定名)2、可行性研究报告的编制依据：(1)《城市居住区规划设计规范》(2)《A市城市拆迁管理条例》(3)《城市居住区公共服务设施设置规定》(4)《住宅设计规范》(5)《住宅建筑设计标准》(6)《建筑工程交通设计及停车场设置标准》(7)《城市道路绿化规划及设计规范》(8)《高层民用建筑设计防火规范》3、项目概况1)地块位置：该基地东起，南至路，西至路、北至，围合区内土地面积约平方米，该地块属A市类地段。2)建设规模与目标：土地面积：亩(平方米)容积率：开发周期：土地价格：元/亩(A市国有土地使用权挂牌出让起价)建筑面积(预计)：总建筑面积：3)周围环境与设施(1)步行约10分钟可至A市中心。(2)西侧为市城市中心景点。(3)东侧为城市绿化带，南侧为广场。(4)西南靠近A市小学。(5)北面为A市人民银行。4、项目SWOT分析优势及机会(1)该项目地处A市最具发展潜力的地段，周边环境在不久的将来是最佳的居住区域。(2)A近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。(3)东侧的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性。(4)周遍日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成，为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。(5)拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大，对该项目的资金流压力有一定的缓解作用。(6)该项目以毛地出让，起价元/亩，使得取得该地块的前期资金较少。(7)该项目规划定位为A市第一个小高层住宅小区，我公司在B市开发小高层的经验可以为之借鉴。(8)我公司与A市的政府及建设主管部门的良好公共关系背景，有利于我公司今后在当地的发展。(9)物业管理公司在A市的先行介入，为今后该项目的物业管理，具有一定的优势互补的性。(10)拆迁的难度较大使得外地的资金有所顾虑，为我们取得这次竞价成功创造了一定的机会。劣势及威胁(11)拆迁密度过大，拆迁成本及风险是该项目成功与否的关键。(12)A市拆迁实施细则的即将出台，拆迁成本的预测具有一定的风险性。(13)市政设施的带拆带建，因其标准的不确定性，使的成本的测算具有一定的不确定性。(14)外来资金的介入，有可能使得土地的挂牌价抬的过高。(15)规划中对于地块的居住用地的定位，今后商业的规划能否通过，具有一定的不可确定性。(16)小高层的居住观念的形成，物业管理费、电梯的运行和维护等，将给今后的销售带来一定的抗性。(17)该地块的居民大多是二次拆迁，拆迁的难度较大。(18)花园的日趋完善，又是多层住宅，与本项目的竞争将比较激烈。(19)拆迁的难度，使该项目的建设周期具有延期的可能。(20)周遍的生活配套设施及交通不够完善。二、市场分析1A市概况(参考)A市位于河南岸，面积平方公里，人口万。生态环境优良。境内有国家级森林公园、国家级野生动植物保护区、国家级水禽湿地保护区。全市森林覆盖率达56%，1996年和1997年被国家批准为国家生态经济示范区和实施《中国21世纪议程》地方试点。投资环境良好。交通通信便捷，公路已形成了以国道、省道及沿江公路为骨架的交通运输网;水运以长江干流的重要港口一一A港为枢纽，拥有国家对外开放口岸，年设计吞吐能力达500万吨，A港泥洲新港区一期工程已动工;通信已形成以数字传输、程控交换为主的多种通信方式和多功能通信服务网络。项目所在区位于江中下游南岸，与B市接壤，是A市政治、经济、文化中心。全区总面积2516平方公里，人口62万，辖8个乡、13个镇、4个街道办事处。城区人口12万。2A市房地产住宅市场分析A市房地产业从起步到发展，大致经历了三个阶段：1988年至1993年为第一阶段，以房屋统代建为主，所建住房多为福利性，商品化率低，房地产业处于萌芽状态。1994年至1998年为第二阶段，统代建行为逐步消失，商品房开发逐渐兴起。1999年至今为房地产业发展与规范阶段。以城区南门“两点一线”旧城改造和西苑小区的成片开发为起点，掀起了城市建设新一轮高潮。尤其是地改市后，城市基础设施建设步伐加快，城市建成区人口、规模迅速扩张，城市建设与房地产开发两者良性互动，房地产场进入有序发展时期。到目前为止，A市房地产业基本实现了创业任务，完成了原始积累。居民住房质量显著改善，产业结构趋向合理，市场体系基本建立。二OO三年，A市房地产业主要特征表现在以下几个方面：表现之一：投资增幅大。房地产开发投资完成4.6亿元，投资增幅达33.4%,占全市建设系统投资65%，占全市固定资产投资12.6%。表现之二：市场供销两旺。主城区竣工商品房面积20.04万平方米，销售面积22.04万平方米，消化空置房2万平方米。城市人均住房建筑面积已达26平方米。表现之三：房价平稳上升。城区商品住宅价格较去年上涨17%，净增400元/m2左右。表现之四：交易市场持续升温。全市全年共办理各类房产交易1.12万起。A市城区共办理各类房产交易7938起，面积达89.62万m2，比上年度分别增长25%和35%，其中存量房买卖2305起，面积24.40万m2,成交金额8800万元。表现之五：拉动经济效果显著。房地产业增加值占全市GDP增加值14%，带动相关产业产值8.87亿元，带动社会商品销售6.16亿元;房地产业上缴国家税收2800万元。对今后市场的预测：---—从购房能力看伴随着经济增长，城镇居民可支配收入逐年增多，2001年到2003年，城镇居民可支配收入从5222元上升到6028元。尽管去年房价涨幅较大，但消费市场仍保持旺热。——从投资角度看由于股市长期低迷，银行利率多次下调，而房地产业保值、增值功能显著，使得房地产市场成为投资的重要领域。加上银行信贷的支持，大大刺激了市场的需求。目前通过按揭贷款购买商品房的比例为42%，年增幅达16%。——从消费结构看随着房地产市场的发展，居民住房消费观念发生了明显的变化。人们已不能满足于“够住就行”的传统观念，改善型住房的需求较为明显。住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大。据调查，汇景花园一期95%以上购房户均为房改房换房。——从需求关系看根据城市总体规划，城市建城区面积将由14.6平方公里发展到27.8平方公里，城市人口由12万人增加到30万人。在不考虑有效购买力的情况下，单从住房需求分析，A市每年人口增长拉动的住房需求，加之城市外来人口的购买需求和城市拆迁需要，将为房地产业提供广阔的发展空间。3、主要竞争项目分析住宅小区详细情况如表：项目套数建筑面积（万mJ平均单价（元/mJ位置向阳小区1500221400宝山路新华小区78581344黄河街银河小区1701460银河街成光小区1301400学院路太阳神小区5006.91508英雄路部分商业网点详细情况项目面积m单价元/m?位置汇丰花园40~~804000~5600新城区秋爽花园50~~705000~12000市中心碧苑小区36~~506800建设路桃园小区车库550秋浦路荷花村车库550建设路三、项目财务分析（一）、拆迁成本分析围合区域内房屋均为砖混结构，其中4栋5层住宅楼房（实验小学职工二栋40户，四建公司职工住宅一栋16户，拆迁公司拆迁安置房一栋，30户）。其它房屋均为二——四层。根据挂牌文件附图及现场核结，围合区内需拆除房屋面积：住宅34329平方米，经营性用房600平方米，合计住户约205户。住户成份多为由市区房屋拆迁到此健房。住户90%以上均有土地证，规划建房证，房屋产权证、独户水、电表。具有一定的房屋拆迁经验。拆迁成本估算：按照A市《城市房屋拆迁管理办法》规定和拆迁补偿评估报告。1、住宅：640元/平方米*（0.9+0.3+0.08+0）*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80元2、经营性用房： 640元/平方米*（0.9+1.5+0.3+0.45+2.7）*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元3、附属物（水、电、电话、空调以上其它）住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元经营性用房：600平方米*45元/平方米=27000元4、室内装饰：34929平方米*80元/平方米=2794320元5、阁楼、围墙院内地坪等：34929平方米*48元=1676592元6、搬家费、临时过渡费等：1）、搬家费：住宅：200户*300元=60000元经营性用房：9户*500元=4500元小计：64500元2）、过渡费：住宅：34329平方米*2.5元/平方米*6个月=514935元经营性用房：600平方米*16元/平方米*6个月=57600元小计：632535元其他费用3）、管理费，委托拆迁费：34929平方米*15元/平方米=523935元4）、房屋拆迁评估服务费费：35000元5）、奖励：34929平方米*100元/平方米=3492900元上述所有费用小计：38533208元，折抵每平方补偿金额为1103.18元。按照A市政府令，对A市城市区域内房屋拆迁，在2003年上半年尚可以执行，自省《城市房屋拆迁管理办法》，在2003年7月1日开始执行后。A市城市房屋拆迁就困难重重，特别全国城市房屋拆迁大气候政策，向被拆迁人倾斜，裁决司法强制拆迁基本停止。1103.18元/平方米+100元/平方米=1203.18平方米1203.18元*34929平方米=42025874.2元（二）建筑成本分析对该宗地块的建设规模作了初步的规划方案，沿东湖路建两栋二层网点，占地面积：50*10*2=1000^,建筑面积：2000主入口设在东湖路两栋网点之间，次入口设在路靠近小区的桥旁。沿建设东路建二层裙房，形式基本同S小高层，裙房上建三栋12层住宅，裙房占地110*15*2=3300^，三栋12层住宅建筑面积：29.4*13.8*12层*3栋=14606^，合计建筑面积：17906地块内大致布置一栋15层29.4*13.8*15层;一栋12层29.4*13.8*12层;三栋12层40*15*12层;一栋15层40*15*15层;占地面积：3211tf,建筑面积：41554总占地面积：5861tf,建筑密度：20.7%总建筑面积：61460tf,容积率：2.17高层均设计地下室，面积为4861tf,总户数约为297户。建设成本估算（一）、工程前期费：1、拆迁成本2、土地出让金3、城市基础设施配套费：61460tf*50元/tf=307.3万元4、人防基金：配套建地下室5、规划技术服务费：56160*1.4+5300*2.2=9.03万元6、墙改：61460*8=49.168万元7、散装水泥：61460*2=12.29万元8、白蚁防治费：61460*2=12.29万元9、质量监督费：61460*2=12.296万元10、施工图审查：61460*1=6.15万元11、防雷审查：61460*1=6.15万元12、消防审查：13、文物0.2万元14、规划设计： 10万元15、建筑设计：2000*12+59460*30=180.78万元16、地质勘探：61460*2=12.29万元17、测量定位：10万元18、煤气增容：2500元/户19、供水管网配套费：20元/tf小计：627.93万元（18、19项代收代缴，未计）（二）工程成本1、桩基：59460*100元/tf=594.6万元2、地下室：4861*600元/tf=291.66万元3、主体：59460*900+2000*500=5451.4万元4、电梯：9栋*50万元/栋=450万元5、室外水电气工程：61460*50=307.3万元6、小区绿化、道路等工程：61460*60=368.76万元7、监理费6337.66*1%=63.38万元小计：7527.1万元总计、8155.03万元（三）项目费用分析依据比较定价和市场定价相结合的原则,就该项目的预算定价为：小高层住宅1900元/tf商铺6000元/tf地下车库800元/销售收入住宅1900*56160=106704000商铺6000*5300=31800000地下室4861*800=3888800总计：142392800元营业税及附加142392800*5.5%=7831604各项费用142392800*4%=5695712总成本：拆迁成本+建安成本+税收+费用+土地成本=42025874.2+81550300+7831604+5695712+X=137103490.2毛利润：销售收入—总成本=142392800-137103490.2=5289309.8元四、项目费用分析结论如土地挂牌竞价在五百二十八万以内，该项目具有一定的利润空间，项目可行。如超出项目风险较大，项目不可行。房地产开发项目可行性研究报告二第一章总论一、项目名称：北湖?水晶城二、项目拟建地：郴州市同心路2号（原玻璃厂）三、项目建设单位：郴州市顺原房地产开发有限公司四、项目建设单位概况郴州市顺原房地产开发有限公司成立于2005年1月。注册资本（实收资本）人民币4000万元;法人代表黄康隹;注册住所：郴州市同心路;经营范围：房地产开发及商品房销售;室内外装饰工程设计及施工;建筑装饰材料水电器材销售。企业法人营业执照注册号：4310000000060033;经营期限为50年。房地产开发资质为为三级。是一家引进现代企业管理模式的新型房地产开发企业。公司人才队伍充实，现有职工48人，其中：工程及其他技术人员35人，其它管理人员13人。组织结构完善，下设工程技术部、开发策划部、营销部、财务部、拆迁安?部、材料设备采购供应部、行政人事部等职能部门。五、项目概况随着郴州市城市建设的发展，郴州市迅速崛起了许多商住小区，全市房地产业发展势头强劲。本次研究项目位于郴州市1郴州市顺原房地产开发有限公司北湖?水晶城项目可行性研究报告同心路北湖公园北侧，北依流星岭，南临北湖公园，东靠汽车总站，距郴州火车站1公里，交通方便;地段环境优越，超市、医院、学校等生活配套完善，面对北湖公园，背靠流星岭，远眺苏仙岭，湖光山色尽收眼底，娱乐、休闲十分便利;项目规划用地面积47,784.30M2,其中：住宅用地面积27,135.30M2,公共建筑用地面积5,293.00M2，道路用地面积8,060.00M2，公共绿地面积7,296.00M2;总建筑面积21.71万平方米，停车位867个,居住户数1482户,容积率3.85,建筑密度21.66%,绿地率38.61%,是一个大气、时尚、新颖的高档纯住宅小区。该地段房产开发前景好、升值潜力大。本项目的开发建设将完善该地段城市整体功能,改变周边环境,提升该地段城市品位。六、编制依据1、主要依据：(1)《郴州市城市总体规划》(2)建设部《关于发布房地产项目经济评价方法》的通知”｛建标(2000)205号｝(3)国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》(第二版)(4)郴州市政府办公室《关于修改龙凤嘉园等8个项目建筑容积率的批复》｛郴政办函[2008]143号｝(5)郴州市规划局《建设用地规划条件通知书》｛郴规(地)2郴州市顺原房地产开发有限公司北湖?水晶城项目可行性研究报告[2008]108号｝(6)《建设项目环境影响报告表》(7)郴国用(2006)393号国有土地使用权证(8)企业法人营业执照、中华人民共和国房地产企业资质证书(9)云南省城乡规划设计研究院《总平面图》(10)相关各专业的国家设计规范(11)建设单位提供的其它相关资料2、研究范围：本报告主要依据国家有关政策、法规、规范、规程对项目建设的合法性、必要性、市场分析、建设条件、建设规模、建设方案、环境保护、投资估算、经济效益评价等方面进行研究，侧重点在财务评价。七、重要经济技术指标序号11.11.21.31.422.12.2名称单位m2m2m2m2m2m2m2m2数量47,784.3027,135.305,293.008,060.007,296.00217,139.98179,502.914,372.48比例%100.0056.7911.0816.8615.27100.0082.672.013备注规划总用地面积其中：住宅用地公建用地道路用地绿地规划总建筑面积其中：住宅建筑面积公建配套设施郴州市顺原房地产开发有限公司北湖?水晶城项目可行性研究报告序号2.33456789101112131415名称单位m2户(套)人/%%个万元万元万元%年万元年数量33,264.591,4824,7423.8521.6638.6186744,104.6669,635.9613,856.6023.083.225,323.203比例%15.32备注地下建筑(车库)面积居住户(套)数居住人口容积率建筑密度绿地率停车位项目总投资销售收入项目净利润内部收益率投资回收期财务净现值(i=12%)建设总工期户平3.2人税后八、结论与建议1、结论(1)本项目符合国家产业政策，符合国家宏观经济政策。本项目的建设可促进区域经济及城市建设的发展，改善市民居住条件。(2)本项目的建设，符合郴州市总体规划，较好地贯彻了市政府加快中心城区改造与基础设施建设的决定;有利于完善北湖区同心路――北湖公园周边的配套设施建设，促进郴州市旅游资源的开发。4郴州市顺原房地产开发有限公司北湖?水晶城项目可行性研究报告(2)本项目建设用地处于郴州市北湖区，位于北湖公园同心路北侧，区位独特，自然环境优越向西与107国道相连，向东与城市主干道 国庆北路相接，位于北湖公园与流星岭之间，依山?水，景色宜人，商业服务设施及各项市政设施如水、电、路、通信等基础设施均较完备，地理优势明显是一幅优质福地，是商务办公、居住的理想之地，开发前景良好。(3)项目总投资为44,104.66万元，其中：工程费用28,859.12万元，其它费用14,168.36万元(其中建设期贷款利息2,052万元)，预备费577.18万元，项目周转用流动资金500万元;建设资金总额44,104.66万元，其中：项目资本金19,694.19万元，申请商业银行贷款20,000万元，预售收入投入4,410.47万元。(4)从项目建设的经济效益评价来看，项目经营收入69,635.96万元，税前利润18,475.47万元，税后利润13,856.60万元;项目的财务净现值(i=12%)5,323.20万元;全部投资财务内部收益率(税后)23.08%;投资回收期3.22年;项目投资税前利润率41.89%，税后利润率31.41%。从以上指标看出，项目有较好的经济效益。且项目当经营收入下降5%，项目投资增加5%时，仍有较好的经济指标，项目抗风险能力较强。因此，从经济角度分析，本报告认为项目是可行的。(5)该项目建设对增加就业机会，改善投资环境，提升5郴州市顺原房地产开发有限公司北湖?水晶城项目可行性研究报告郴州市的城市形象，带动郴州市经济发展也有一定的现实意义。从以上分析可以看出，该项目启动的各项基础条件已具备，项目的各项优势明显，具有投资稳定，风险小的特点，既符合国家的有关方针、政策，又能产生客观的经济效益和良好的机会效益。因此该项目可行。2、建议(1)该项目的社会和经济效益良好，建议上级主管部门和银行给予支持，促使该项目早日上马，早见成效。(2)建议认真做好工程的招标、施工图设计和施工工作，加强工程质量监控，保证工程质量和施工进度。(3)在建设中要充分注意公用设施、环境设施、生活环境建设。(4)精心编制工程实施计划，在确保工程质量和进度的同时，要严格控制建设投资，加强营销运作，加强营销运作，以尽快回收资金和减少资金投资;同时狠抓项目建设质量，争取获得最佳的经济和社会效益。第二章项目建设的必要性一、项目的建设，符合郴州市城市发展总体规划，是郴州市城市建设和发展的需要，是不断完善城市基础设施，改善城市环境，美化城市面貌的需要。该项目的建设对实现城市发展6郴州市顺原房地产开发有限公司北湖?水晶城项目可行性研究报告战略、推进城市提质扩容是有帮助的。二、项目的建设，有利于完善北湖区尤其是郴州市同心路北湖公园周边的配套设施建设，有利于加强城市总体功能，促进土地升值，繁荣市场经济，进一步促进该区域城市次中心地位的提升。同时，该项目的建设，有助于增加财政收入，筹集城市建设资金，保障城市建设的持续发展。三、项目的建设，符合国家关于加快实现城市住房商品化和社会化的政策，有利于促进郴州市住房货币化分配进程，满足人们日益增长的住宅消费需求，改善人们生活条件和居住环境，提高人们生活水平。同时，该项目的建设，可以带动众多第三产业的发展，增加内需，刺激消费，促进郴州经济的发展。同时，项目的建设有利于增加社会就业岗位，缓解社会就业矛盾，维护社会安定。四、项目的建设，有利于建设单位郴州市顺源房地产开发有限公司提高企业的知名度和社会信誉度，提升企业形象，提搞企业的经营效益，壮大企业实力。第三章市场分析一、全国房地产市场现状及发展趋势自2003年开始升温以来，中国房地产市场持续增长了将近四年，到2007年达到了顶峰，虽然这种势头在2008年出现减缓，全国楼市走向低迷，但GDP仍保持了9.8%的增长。在7郴州市顺原房地产开发有限公司北湖?水晶城项目可行性研究报告政府保增长的决心下，预计2009年GDP仍有望保持8%以上的较快增长，房地产市场的发展仍有巨大的潜力。这源于相互影响的三方面事实：第一，中国是一个经济转型国家。对于一个发展中国家来说，城镇化是一个不可避免的问题。自1978年推行市场化改革以来，中国的城镇化就开始持续进行，1996年以后步伐明显加快。持续的城镇化对房地产市场的不断发展提出了要求。不仅如此，中国到目前为止已经历了长达30年的经济持续高速增长，人民收入水平的提高和对生活质量的追求，为房地产市场的发展提供了强劲动力。第二，中国是一个体制转型国家。中国正从严格传统的计划经济体制国家逐渐转变为市场经济体制国家，住房改革也是伴随着其中的诸多改革措施之一。以往城镇居民主要依靠单位分房，而现在则已基本由市场解决。住房推向市场，促成了一个巨大的房地产市场的产生和发展。除了这两个方面以外，中国还是一个人口大国，十几亿的人口总量在世界各国之中绝无仅有，庞大的人口数量也意味着巨大的对住房的需求。以上三个方面，分别从不同层面反应了中国的现状和特色。它们共同揭示了中国房地产市场发展不可估量的潜力。只要这些因素没有改变，房地产市场发展的趋势就不会改变。而8郴州市顺原房地产开发有限公司北湖?水晶城项目可行性研究报告在相当长一段时期内，这些因素很难改变。因此，我们对房地产前景保持乐观。二、近几年来郴州市房地产状况及发展趋势近几年来，房地产作为郴州新的经济增长点和城市居民新的消费热点，对于扩大内需（包括投资与消费需求）拉动经济增长，加快城区扩容提质步伐，改善居民住房条件和提高人民生活质量等方面作出了积极的贡献。近几年来，随着福利房全面停止上市和中心城区建设步伐的加快，郴州房地产开发投资增幅进一步加快，房地产市场日趋成熟。目前，郴州房地产价格总体来说比较合理，随着周边县市三、销售前景预测分析1、项目价格分析位于郴州市国庆北路的福云国际公寓，其二手房销售价高达4000元/平方米左右;位于郴州市人民西路翔云国际，其销售均价在3200元/平方米左右;位于香雪路与龙泉路交界的天润天城，其均价在3100元/平方米左右;位于燕泉路的新贵华城，其销售均价在3300元/平方米左右，位于郴州大道的爱莲湖畔，8月份开盘其销售均价预计在3500元/平方米左右。与上述项目比较，本项目在产品设计、景观资源、区域位?等方面拥有相对优势。根据项目的定位，以及郴州市总体房价水平，预计本项目9郴州市顺原房地产开发有限公司北湖?水晶城项目可行性研究报告2010年至2012年住宅销售平均价为3,600元/平方米，地下车库平均销售价为65,000元/个，超市20,000元/平方米。根据郴州市目前商品房的销售价格及未来趋势，结合本项目的特点，本报告认为该价格在郴州具有较强的竞争力。2、销售前景分析本项目定位明确，位?优越，资源丰富，交通便利，设计独特，较其它房地产开发项目比具有十分明显的价格优势。可以预见，本项目具有良好的销售前景。第四章一、区域位置建设地点及自然条件郴州地区位于湖南省东南部，南岭北麓，湘江上游。地理坐标为东经112°13/〜114°14/,北纬24°53/〜26°50‘。是以山地为主，东南高西北低，向衡邵丘陵过渡的地带。东界江西,南接广东,西近广西,北通衡阳、株洲,是湖南的南大门，是内地通往广东沿海的咽喉要冲，区位条件十分优越。全市现辖北湖、苏仙二区和资兴市，以及桂阳、嘉禾、临武、宜章汝城、桂东、永兴、安仁八县，总面积1.94万平方公里，人口472万，其中市中心城区人口43万。2008年全市国内生产总值为734.1亿元，人均国内生产总值为16,668元，城市居民人均可支配性收入为13,765元。本项目位于北湖区同心路，东侧是汽车总站，西面是10710郴州市顺原房地产开发有限公司北湖?水晶城项目可行性研究报告国道，南望北湖公园，北靠流星岭，四至界限清晰没有土地所有权和使用权纠纷。并得到郴州市政府土地出让审批单审批确认，缴纳了相关费用，办理了国有土地使用权证。二、自然条件郴州属于亚热带季风性湿润气候，温暖潮湿，空气清新，夏不酷热，冬无严寒，四季分明，雨量充沛，全年无霜期为290天，主要自然条件如下：1、温度：年平均气温：17.8°C年平均最高气温：27.8年平均最低气温：6.5C2、湿度：年平均相对湿度：79%3、风年平均风速：1.34m/s4、降水年平均降水量：1545mm最大月降水量：1891.9mm最小月降水量：23.2mm最大积雪厚度：15cm5、地震情况11郴州市顺原房地产开发有限公司北湖?水晶城项目可行性研究报告根据《中国地震动参数区划图》（GB18306-2001），该区域地震动峰值加速度g=0.05,对照地震基本烈度为可度。三、市政基础设施本项目用地处于郴州市北湖区北湖公园旁，周边是成熟的生活区,现有配套十分完善,背山面水,地理优势明显,具有优越的景观区位交通条件,是建设商业居住理想之地,开发前景良好。四、建设条件用地呈规则的多边形，南底北高，高差24m,总用地面积71.68亩,符合项目建设要求。第五章一、设计原则主要技术方案1、符合“统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设”的原则，符合城市规划要求，满足消防、交通、安全疏散、环境保护等要求。2、尊重场地环境特征，合理利用地形地貌，塑造具有识别性与归属感的居住小区。3、“以人为本”，充分考虑居民的行为模式与心理需求，合理组织交通和空间布局，尽能提升居住空间的环境品质。4、消防、环保必须做到“三个同时”。二、规划设计依据12郴州市顺原房地产开发有限公司北湖?水晶城项目可行性研究报告1、《中华人民共和国城市规划法》2、《城市规划编制办法》（2006年4月1日实施）3、《湖南省（城市规划法）实施办法》4、《城市居住区规划设计规范》GB50180-93(2002年版)5、《郴州市城市总体规划(2005-2020年)纲要》6、郴州市规划局一郴规发(2006)45号7、郴州市规划局一郴规(地)条(2008)108号8、建设方提供的相关资料三、总体规划及总平面布置1、以“观念新颖、整体协调、定位恰当、切合市场”为指导思想，解决“建筑、人、建筑”三要素的密切关系，使建筑融入到环境中，提高居住质量。根据位?不同，采用不同的组合方式，丰富了小区的整体形态。2、从城市设计的高度出发，力图在周边繁杂无序的背景上，创造出一组完整、大气、时尚、新颖的高档小区，结构由北向南分延伸式设计，采用行列式的布局方式，形成层次鲜明，错落有致的建筑布局。采用塔楼式的布局方式，以节约更多用地，形成开阔空间。综合考虑采光、通风、消防、视觉、卫生等要求确定大于28m的建筑物间距，满足视觉、私密性、通风及绿化空间景观要求，实现“大视野、大尺度、大自然”的居住环境品质。同时充分利用地形，车库采用半掩埋形式、阶梯状13郴州市顺原房地产开发有限公司北湖?水晶城项目可行性研究报告由北及南逐级降低，在减少投资的基础上，保证了车库的连通性、整体性，最大程度的满足了日照要求及人居住环境的要求。3、充分考虑住宅的基本功能，采用紧凑的平面布局、良好的通风采光布局，通过设?较大的入户花园、空中庭院及大阳台，提升居住品质。单元式住宅每套面积范围控制在43~260m2之间。通过用建筑空间语言书写建筑形象，用轻巧的构件去概括零散琐碎的窗、阳台等界面，在局部细节上重点刻画比例、机理来确立小区的清新形象，在总体简洁的基础上，通过对塔楼顶部屋顶的重点处理而突出小区的个性特征。4、小区的对外交通主要是通过同心路与中心城区相连。并以入口广场为对景，北侧及西侧均设有次入口，通过小区北部环形道路连接，保证道路畅通及人员的疏散。小区内道路主要道路宽4米，次要道路宽3米。采用人车分流形式。从主入口广场进入小区，通过竖向交通，沿内部道路直通各栋大楼。5、小区配套布?幼儿园、卫生站、会所、综合商店、餐饮、社区服务中心、物业管理用房、配电房等公共服务设施配套设施采用集中布?和就近利用的原则。四、结构方案1、荷载(1)基本风压：W0=0.35KN/m2，基本雪压：S0=0.35KN/m2。(2)楼面货载：住宅楼面货载标准值取2.0KN/m2，底层14郴州市顺原房地产开发有限公司北湖?水晶城项目可行性研究报告车库货载标准值取4.0KN/m2。2、结构选型根据用地周边已建成结构选型，结构设计按6度抗震设防，多层住宅楼采用框架结构，高层住宅采用框架--剪力墙结构，抗震墙抗震等级为二级。五、供配电及电信工程1、电力负荷预测用电量取值：住宅每户按0.025KVA/m2，公共服务设施按0.1KVA/m2，地下车库按0.005KVA/m2，则小区总变配电量为：5091KVA。2、供配电十九层以上消防及应急照明用电按一级负荷，普通客梯、水泵用电按二级负荷，一般电力照明用电按三级负荷。该小区用电电源由同心路金鑫宾馆旁的10KV城市供电网采用高压电缆从室外埋地接入到各配电室。3、电信电话系统分二大区块，每一区块设一个电话光节点机房，由同心路上的城市通信线路引入主线至小区内的电信交接间，再传送至各用户，引入线采用铜芯铝绞线。有线电视由同心路市政有线网引入，采用传输带宽860MHZ，双向HFC网络结构形式，共分二大区块，每一区块设二个有线电视光节点机房。15郴州市顺原房地产开发有限公司北湖?水晶城项目可行性研究报告电缆干线采用中心分配的星型结构，用户分配网采用集线器及分配放大器加集中分配的形式分配到户。用户采用一户一根电缆引到户，同时设?光纤宽带、闭路电视监控、家居智能化、家庭安防报警系统。六、给排水和消防1、给水(1)用水量预测生活用水量按300升/人?日，消防用水按40L/S计，则小区最大日总用水量为1600吨/日。(2)水源：同心路下铺设的城市供水干管。给水网管：给水网呈环状布?，室外给水管道为生活消防合用系统，主管管径为DN200，支管管径为DN40-DN100。2、排水(1)排水采用雨污分流制排水。生活污水经小区污水管网收集后排至同心路的市政污水干管。雨水则经区内的雨水管网收集后排至同心路的雨水渠箱，按漫流设计。(2)雨污管道一律采用暗装，主污水干管管径为DN400,次干管为DN300，雨水管管径为DN300—DN800,雨污管采用混凝土管。室内排水管采用U-PVC材料。3、消防(1)消防车道16郴州市顺原房地产开发有限公司北湖?水晶城项目可行性研究报告项目南面为城市道路―同心路，内部主道路为4米，次要道路为3米，并通达至各栋建筑，满足消防车通行的要求。(2)建筑结构防火设计带有地下停车库的建筑组合楼停车库部分按耐火等级一级要求设计，住宅楼均按二级耐火等级设计。(3)防火分区整个小区按地上、地下室分别设?防火分区。地下室设自动灭火系统。停车库每个防火分区面积均小于4000m2，设备用房单独为一个防火分区，分区面积小于500m2。每个防火分区设有两个以上疏散口，防烟分区小于500m2。地上部分每个单元之间设?防火墙，每个单元为一个防火分区。(4)室内消防栓系统采用环状布?，环网设在地下室及室外地坪以下。每栋楼均在底层与水平环网相接。在最高处塔楼上设18m3消防水箱一座，与水平环网相接;地下室设消防栓泵二台，与地下消防环网相接，同时在室外设消防水泵接合器，与地下消防环网相接，消防栓在室内任何一位?均有二股消防水柱射到，在地下车库消防泵房设有消防水泵。地下消防池储水量396m3。第六章一、环境保护环境保护、绿化和节能该项目由于所处地段周边环境和自身功能的需要，17郴州市顺原房地产开发有限公司北湖?水晶城项目可行性研究报告对自身的环境质量和环境保护均有较高要求和标准。拟将噪声和振动设备尽可能放?在地下室或远离使用房间。安装电动设备均采用减振弹簧支吊架，楼板上安装电动设备隔振橡胶垫。部分重要区域的设备基础采用弹簧减振垫。1、该项目建成后，通过分析，污染的产生主要有如下几个方面：(1)固体废弃物：如生活垃圾。(2)生活污水：住宅组团内排出的生活污水。(3)大气污染：厨房的油烟、汽车尾气、空调废气。(4)噪音污染：汽车行驶和鸣笛产生的噪音，空调外机工作时产生的噪音。2、污染治理措施(1)固体废弃物：各类固体垃圾产生后，要求自觉投入设在各处的垃圾收集点内，由专人管理，定时清运至城市垃圾中转站或垃圾处理场内。(2)生活污水治理：生活污水必须经污水处理装?处理初步达标后方可排入城市排水系统。(3)大气污染：要求入住用户生活燃料统一采用液化石油气、管道煤气或电，杜绝使用燃煤。厨房的油烟可以建议用专用设备过滤后通过烟道排入天空。另外，严格控制进入小区内的机动车辆，推广使用无铅的高标18郴州市顺原房地产开发有限公司北湖?水晶城项目可行性研究报告号汽油，大力提倡使用电动车，达到改善汽车燃料结构的目的。严禁使用质量低下的空调，提倡使用环保型空调，控制空调使用时间，以达到减小废气的排放量。(4)噪音污染控制：在规划范围内设禁鸣标志，控制车速，要求汽车使用噪音净化器，以减少由于汽车行驶鸣笛产生的噪音对居民的干扰，另外，严格控制空调使用的频率。设?空调外机隔音网，提供使用环保型静音空调。二、绿化小区公共绿地面积为7,296m2，绿地率为38.61%。三、节能为减少能源消耗，拟采取以下措施：1、节水节电用水用电采用计量制，用节能高灵敏度的电表和采水表，并将生活用水与洗涤用水，景观用水分开。变压器用科技含量高的干式变压器，室内外路灯设自控节能开关，大力提倡使用节能型电器。2、节约暖通、采光耗能在规划和建筑单体设计中，充分考虑各幢建筑物之间的距离和朝向，充分利用自然采光、通风，从而达到节约采光、通风的能耗。3、隔热、保温19郴州市顺原房地产开发有限公司北湖?水晶城项目可行性研究报告在屋顶和外墙的材料运用时，尽可能采用保温、隔热性好的高科技建筑材料，加以封闭性良好的门窗等，可达到较好的节能效果。4、新技术应用在建设工程的各个环节上，大力推广使用新材料、新工艺、新技术、充分运用现代科学技术，取得节能的综合效益。第七章项目的组织管理、实施计划一、项目的组织管理分为两个阶段：建设阶段和经营管理阶段。1、建设阶段(1)组织机构对项目建设实施过程中建设单位的组成机构、人员配备作出初步分析。经与建设单位确定，其组织机构如下：建设组织机构图20郴州市顺原房地产开发有限公司北湖?水晶城项目可行性研究报告董事会总经理行政人事部财务部工程技术部拆迁安置部开发策划部采购供应部营销部(2)职工定员此定员系指建设单位从事本项目开发建设需配备职员。经与建设单位商定，定员的初步安排如下：职工定员表序号123456789部门董事会总经理行政人事部财务部采购供应部开发策划部工程技术部营销部拆迁安?部人员(人)3153441010821郴州市顺原房地产开发有限公司北湖?水晶城项目可行性研究报告序号102、经营管理阶段(1)组织机构部门合计人员(人)48项目建成后的物业管理，根据建设方的意见以及国家颁布的小区物业管理等有关文件精神，三年之内，拟由建设单位郴州市顺源房地产开发有限公司聘请物管资深人士组建物业管理公司进行管理，实行业主代表大会及其委员会与物业管理公司相结合的体制。三年以后，由业主代表大会决议是否需要对外公开招标聘物业管理公司进行物业管理。重大问题由业主代表大会及其委员会与物业管理公司共同决策，日常管理则由物业管理公司负责。物业管理公司各机构的运行经费来源，可根据郴州市政府出台的《郴州市住宅区物业管理办法》及国家颁布的有关法律、法规，采取向在该小区各业主（含住户及经营性业主）收取一定的费用解决，费用的收取以国家文件为依据。组织机构图业主代表大会（委员会重大决策物业管理公司办公室管理部维修部保安部经营部22郴州市顺原房地产开发有限公司北湖?水晶城项目可行性研究报告（2）职工定员此定员系指物业管理公司从事日常工作所需各部门定员（本报告只作初步分析）除聘请全国资深物管。人士2人专职外，其余各人员均实行外聘。定员的详表如下：职工定员表序号12345部门经理办公室管理部财务部多种经营部维修部人员（人）15212备注专职，设经理1名负责日常卫生、绿化、保安由发展商专职1人，外聘1名实行有偿服务，负责开拓性经营活动简单的水、电及设备维修、维护6合计11二、项目实施进度计划项目的建设得到了有关部门及领导的大力支持，建设单位也做了大量的前期准备工作，本报告认为，为保证工程顺利进行，项目的建设实施过程中应做到有条不紊，科学管理，注重施工安全和质量，并协调好建设和周边环境保护的关系，尽量减少对周边居民生活、生产、学习的影响。经与建设单位商定，并根据项目建设的实际特点，实施进度初步安排如下：2008年5月~2009年10月，完成项目前期各项审批工作;23郴州市顺原房地产开发有限公司北湖?水晶城项目可行性研究报告2009年7月~2009年11月，完成场地平整及建筑设计、施工招标;2009年11月~2010年12月，主体工程完工;2010年11月~2011年5月，主体装修及室外配套工程;2011年7月，竣工验收。第八章一、投资估算1、投资概况投资估算与资金筹措项目规划总用地为47,784.30m2，总建筑面积217,139.98m2，经测算，项目总投资为44,104.66万元，其中：工程费用28,859.12万元，其它费用14,168.36万元，预备费577.18万元，项目周转用流动资金500万元（详见项目投资估算表）。项目投资估算表工程项目或费用名称一工程费用1住宅及地下车库2公建配套设施工程费用合计二其它费用1征地费（71.68亩）2建设单位管理费3勘察设计费4监理费8,990.80538.95217.14269.478,990.80538.95217.14269.4724单位：（万元）其它费用合计建筑工程费设备及安装工程费26,404.43524.6926,929.121,600.00330.001,930.0028,004.43854.6928,859.12郴州市顺原房地产开发有限公司北湖?水晶城项目可行性研究报告5建设期的借款利息6其他规费等其它费用合计三四预备费项目周转用流动资金建设投资合计26,929.121,930.002,052.002,100.0014,168.36577.18500.002,052.002,100.0014,168.36577.18500.0015,245.5444,104.662、估算依据及说明（1）工程费用，根据湖南省建设厅颁发的湘建价（2001）第72号文件《湖南省建筑工程概算定额》估算，同时参照郴州市目前同类建筑单位工程造价。①土建工程：包括整个建筑物及其它构筑物等投资;②给排水、供配电工程：主要包括给水、排水、供水、配电、通讯等设备投资及安装费用;③总图：主要包括道路工程、绿地工程等投资。(2)安装工程参照郴州市目前类似工程的造价指标进行估算。(3)其他费用中包括各种规费、征地拆迁费、建设单位管理费、勘察设计费、监理费等。征地费，根据建设单位提供的取得国有土地使用权所支付的成本进行估算;(4)预备费：主要是指因设计变更及施工中增减工程量引起的不可预见费部分，以及考虑价格变动带来的费用增加。二、资金筹措25郴州市顺原房地产开发有限公司北湖?水晶城项目可行性研究报告项目总投资44,104.66万元，所需资金拟申请商业银行贷款20,000万元，项目资本金19,694.19万元，预售收入投入4,410.47万元。项目的资金筹措及运用情况见下表：项目资金筹措及运用表单位：万元项目建设投资资金筹措其中：银行借款自筹资金项目预售收入合计44,104.6644,104.6620,000.0019,694.194,410.47144,104.6644,104.6620,000.0019,694.194,410.47第九章项目经济评价一、经济分析的主要依据：1、《建设项目经济评价方法与参数》(第二版);2、《房地产