写字楼物业经营管理

第十章写字楼物业经营管理（一）考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对写字楼及写字楼物业管理、写字楼租赁管理、写字楼安全与风险管理，写字楼物业管理企业选择与评价方法的熟悉程度，以及对写字楼物业经营管理的能力和知识水平。（二）考试基本要求掌握：写字楼租金确定与调整的方法和特点，写字楼经营管理绩效评价的指标与方法。熟悉：写字楼的特点，写字楼物业管理的工作模式和管理内容，写字楼租户选择的方法，写字楼的租约制定，写字楼物业管理企业的选择标准。了解：影响写字楼分类的因素，写字楼管理的策略，写字楼安全与风险管理。第一节写字楼及写字楼物业管理秤一、勾写字离楼物扎业的月特点验-难熟悉咸本书高第一肥章已舟经就贞写字快楼的贝概念柴进行缎了界理定。述写字食楼物叉业的担特点倚，主板要集梁中在陈以下胁几个良方面乱：贩1．犹所处兰区位型好，凡规模锐大丹2样．多蓬为现办代化散的高王层建羊筑凑3书．功打能齐奶全、距配套差设施路完善唐4购．多覆由专半业物傻业管粱理企角业管膏理薯5昨．保妈持产槽权的忘完整拼性是岂写字宜楼物别业保蒜值增嫌值的肥关键偶二、跌影响瓜写字虾楼分挖类的时因素词－了绍解粉按照访写字勺楼的泻使用药方式车不同浆，可译将写们字楼辱分为撇自用敢型写旱字楼艰和租滤售型爷写字铁楼。羽自用雹型写留字楼穿是为霸特定冷用户露量身既设计必建设染的、总仅供慎其独拦占使主用的友写字桂楼空狱间。弟按照贷写字瓜楼物袄业所奴具备说的功惭能差翼异，妇可将杏写字嫂楼分盈为：耀(1悲)滩单纯晃型写挺字楼隙，即蝇写字阴楼基台本只台有办注公一尝种功纤能，插没有倦其他返功能兴(遗如展径示厅慌、餐趴饮等倒)讯；坏(2佣)亲商住泄型写猜字楼嫁，这萝种写围字楼婚既提磨供办蒜公又昌提供评住宿叹，其恼中一运种是悟办公慰室内沾有套式间可京以住累宿，果另一扑种是庭楼的状一部涨分是捷办公垫，楼蹦的另就一部怪分是贤住宿叨；糟(3迈)浩综合须型写酱字楼圆，指更以办独公为丝主，馋同时肠又有怀其他满多种蜡功能输，如旷公寓使、餐读饮、腥商场薄、展导示厅戏等的券写字名楼，嘉但其射中用怨作办算公部敢分的跟面积链最多朴。酸但写健字楼拢市场纱上通宵常将帅写字绑楼分销为甲蛇、乙哲、丙机三种到类型盆。影浩响写核字楼陶物业惩分类齿的因泳素进亩行简厌要的疑分析俘。眠1同．位赢置悟2石．交亭通方阳便性道3截．声欣望或悔形象雅5谷．大笑堂员6切．电振梯泥7丝．走田廊片8定．写术字楼矮室内事空间誉布置遵9兴．为驶租户轻提供娃的服兽务剩10再．建劣筑设及备系蛾统蹲11魄．物晓业管陆理水丢平嘱12译．租型户类机型己三、坛写字防楼物劫业管波理的父目标赢－弓无要城求畏(辜一炼)伴宏观烘目标搁通过垫物业坏管理静充分响发挥迹写字敬楼的甩形象抖性作持用可兼以被私称为族写字槐楼物船业管趣理的许宏观头目标苹。录(耗二脚)晓常规相目标贯写字梨楼物闯业管幅理常脾规目妥标集就：版经营弃、管碎理、重服务爆三位被一体堤，互箭相渗丰透。讨1够．经描营目拼标：表收益腊部分昼使用垂率最羊大化坑。本2丛．管续理目舞标：揭物业恨资产罢保值跨率和抵升值逮率最集大化珍。构3馆．服历务目讨标：悄物业听所有橡人与得使用寨人满埋意率年最大佣化。紧(义三忠)定微观两目标屑写字怪楼的阀物业令管理供提出厌了九上个方呀面的抗要求肌，分送别为旷：栏基础叹管理衬、房叨屋管油理与露维修节养护练、共复用设顾备管锯理、膨共用走设施嗽管理回、保卧安及醋车辆兵管理瓦、环闷境卫请生管樱理、欠绿地叛管理氏、精丑神文微明建漂设和禾管理弯效益睁。科四、另写字嚼楼物敬业管揪理的右工作侧模式核－于熟悉科写字颗楼物战业管南理关寺注的屋重点飞是枝：啦租用见建筑禁物的蛋租户视对其牲所使篇用的训物业篇的环涛境感微到满碗意，烫并希丰望继司续租笨用本内物业早。润1义．物箭业发杂展目筐标：送这是兴物业足的市获场定云位。骡在一扔宗空容置的厉收益痕性物坛业寻笋找合会适的胖租户累之前努，物骄业管括理师哈必须皂清楚斩地了却解其尼所管标理的拜物业主在当膛地同干类竞详争性劲物业准市场管中的检地位属。觉2默．物叼业管接理目顷标：跪该目环标的能制定础过程锋实际铺上是转在物编业发懒展目深标和俱物业福管理参实际姿工作他的各洋个方袭面之嗽间找远到一缠个现北实的井平衡遮的过隆程，求尤其滨是租笼户管旦理和绢财务藏管理拒的目份标与新内容预在制扒定战窑略性霞管理咽目标算及其泄规划妥时应拢该很送好的箱协调控。饥3取．租浩户管却理：剩也即赔承租铁人管繁理，铃其目虹的是袋为当萝前的哪租户拔在其条承租霸本物闹业期优间提趣供满扩意的抖服务够，以吐使当倒前的号租户旁在其令租约撇期满馅后能痛够续土租，耍同时宪也为糟物业足创造祝一个宴良好巷的声葵誉，大并以阵此来忠吸引旱新租律户、尤提高貌市场详竞争出力和足物业斥租金匠。均4养．租婆务市魂场管须理：膜包括角吸引宾和发勿现可健能的引租户右、对列租户狠进行咐评估泥筛选疏并与惹其进也行租析约谈岸判，忍以最津终签狭订租突赁合桶同。亡5绵．租菌赁期许间管朵理：心主要鞭指租冲户履兴行租液约义洽务的魂监督乐、制丝定有鸡效的谣租金啄收取迟政策漆、服症务费乎管理倦、租帮金调晋整和姜续租翁谈判答和租膝期结搞束时渣的管快理等忌工作清。阅6冠．人趁事管腹理：执包括泄聘用项合格巾的工践作人颂员、枝对职云员进瞎行上于岗前倦的培选训和敌尽可辞能稳扁定能指干、糠有责骡任心脚、有止贡献倘的职失员。脱7艘．建钱筑物抵管理授：饲包括窃确定假适当毅的建抗筑物汤维修扫养护仅的标来准、扰建筑捆物管楚理办鼓法、绵对建损筑物塞进行刃定期上检查铁和公陵共设愈施设茎备的柄维修蛋养护餐与管捧理。稼8免．财最务管壮理：政业主稿投资棉于物惠业最狐主要冠的是厚要获忽取投疾资收快益。仆因此干，管非理和纪确保慢业主摘的财内务收小入是柱物业栋管理询最重盒要的涝一个撇责任渣。财恐务管网理的贝主要为工作练包括上编鞋制预饰算、撤处理蚊纳税况和保妹险事厨宜、尝以及纲财务层档案闭管理役。蔬9颠．经靠营状香况评婶估：倦物业割管理颗企业搏经常井更新拣和评右估物笨业的即财务川状况滑，以赏便从幅中发混现物赵业经还营状桐况好拆坏的碰原因产。物尤业管叙理企匹业应城将分永析的慌结果童报告孔业主俗，以爪便采惧取正晶确的桌方法吨或改跌变策脾略来体适应袜未来辰的市扒场状携况。夕目前作使用慕的主槽要经止营状检况评皇估指弊标包血括：攀预计衔的租逮金水代平与小实际该租金案水平衣的比疮较；何预计肺和实鼻际的脖物业结资本蝇价值惠的增装长；保物业呀的竞帜争能炊力与挨其市父场竞躬争对肠手的冈比较稳；资菠本回倍报率脆即年句净收址益与蹈物业花资本啊价值陶的比真率；屈净收混益即介毛收汤益减窄去经县营成忘本；萌空置场水平分；服污务收铁费水捏平；容租金辉拖欠笨和坏缝账情忽况；紧财务府内部构收益蚀率；惊对于耐机构瑞投资裕者来维说，宫本物卡业在火其房搅地产液投资洒组合昂中的缸位置宋。谎五、愁写字狮楼物蜘业管勤理的弱内容献－读熟悉毫写字语楼物圾业管抱理的雾工作缩内容左，获包括损制定皱管理非计划嫁、物据业市邻场营辞销、安制定庭租金秃收取傲办法狭、物霞业维棍修养渐护、断安全稿保卫赔、协拴调业火主与金租户马的关电系、慕组织妇与控陪制等懒。柏1滚．写搜字楼讨物业幼市场盲营销纪2杆．制魔定租著金收责取办盏法械3鞭．协祥调与化业主华和租照户的罩关系泰4穷．组瞧织与银控制龄。倚六、座写字辣楼管侮理中澡的策蜓略挣－某了解叉策略陷是实驾现目范标的羽方法粱。为碧了更悬顺利菠的达姑成写刑字楼缠的物籍业管霉理目规标，减以下借若干峡工作患策略备是应哥该注凤意的妇。阔(万一秧)岸分阶谎段提傅供物校业管烫理服枯务，拥清楚室界定猴服务泽范围柴(左二用)寇确保王提供挣“乳合同繁服务婶”姥，适箱时提凭供问“苗超值喜服务沟”合1蚕．合争同服互务与类超值兴服务阻的区减别印(1政)屈合同伸服务动是强鸦制性踪的、叉必须起提供邪的服衬务；概超值隶服务叙是非误强制县性的死、适猛当提灭供的伤服务份。禽(2舅)扯合同丰服务伙是原买则性奶的，喇必须思保证孟；超尺值服天务是抛灵活急性的绝，机匙动掌张握。获(3筹)筝合同匙服务迁是业唉主服球务需脊求期识望值获内的淋，是魔“泪雪中旗送炭妖”扔，是熊给业甲主送缸温暖抗，没歌有不抓行；贸超值相服务蓬是业右主服扬务需惨求期裁望值河外的售，是妻“铲锦上五添花膏”桑，是催给业紧主送慢惊喜溉，适渐可而臭止。任2仙．正帅确处鸣理合专同服厉务与睁超值唯服务纲的关寻系佳(奥三流)墓合理轰保证差非收眯益部圆分的侦使用敢需要司1迈．共唤用空梨间的倾合理躁配置爹2站．管伟理服榨务空姿间的厉合理匠配置龄3依．设敬备空撇间的船合理准配置瞧第二慌节抹写字蒜楼租慧赁管反理月一、识写字私楼的竹租户膏选择萌－寿熟悉像(箱一艳)让租户顿的商捡业信桐誉和蚀财务壤状况淡(发二丈)旬所需勇面积没大小降常常斯要考棍虑以响下三捞个方积面的糕因素潮。遮1债．可跳能面局积的划组合瓶2礼．寻倍租者伴经营榨业务观的性诞质浸3乔．寻缠租者税将来屑扩展青办公因室面六积的加计划基(宫三樱)假需要栏提供睡的物渣业管当理服尿务矩二、偶写字卵楼租拾金的生确定抗与调身整－策掌握宪租金优常常保以扮：典每平锦方米隙可出泛租面快积为中计算音基础无。奏如果磁租户弹初次下装修距其承腊租部药分面诸积时植的费西用由厌业主腿垫付兼，租事金内让还可珠能包渣括业哪主垫帆支资勉金的拜还本犁付息虚。墨物业劲的一铁些经反营费方用渐(偿如房瓣产税贯、保谦险费休、公液共面难积和矛公共罢设施拔的维晌护与肥维修尖)辉可以里包括丝在租链金内馋，也炒可以精根据破事先小的协汪议另临收，钓租户产的电充费可毙以根暖据其铃用电木量由承供电谢部门锅直接哲收取佩或由呜物业副经营显管理渠企业仅代收乓代缴慨。物揭业经俱营管跨理企剥业在数确定词写字渣楼租模金时饿，一点般要塑认真孩考虑良以下委三个培方面突的因脑素。沫(捕一陡)煮计算湿可出茧租或蜂可使消用面旧积懒在量声测写袋字楼祖面积访时有孕三个穗概念殃非常库重要棋，即羽建筑陆面积滥、可抗出租监面积叶和出熄租单楼元内忌建筑醋面积狭。供(热二夕)睁基础栗租金融与市饲场租驾金灿租金撇一般腾是指颈租户队租用铅每平禽方米百可出仙租面练积需馆按月吉或按烟年支薄付的撒金额兵。灿写字屿楼的井租金脖水平胳，主瞒要取秃决于颠当地双房地患产市撇场的慎状况板(丑即市侮场供映求关僚系和药在房辈地产眼周期丘中处烛于过砖量建牙设、蚊调整看、稳器定、呢发展号中的走哪一烈个阶具段俗)订。灭在确惩定租架金时桑，一别般应北首先笋根据糖业主注希望帝达到效的投孟资收徒益率击目标紫和其策可接杯受的助最低招租金挣水平奉(呼即能懂够抵恐偿抵炎押贷锦款还牙本付睬息、醉经营削费用材和空昼置损抬失的黎租金巩)宏确定沈一个位基础戚租金丝。当刚算出单的基勺础租细金高铃于市小场租例金时小，物李业经贝营管培理企猴业就福要考阔虑降已低经阴营费出用以属使基慢础租槽金向迅下调趁整到受市场话租金霉的水吵平。组在写耀字楼可市场支比较缎理想井的情去况下材，市迎场租取金一绑般高申于基隶础租奔金，渣物业劫经营效管理析企业腰还可汗根据跑市场颈竞争踩状况迅来决拢定哪死些经灶营费趁用可肯以计降人租凑金，栽哪些怨经营巨费用肯可以驰单独材收取暖。堤在一尿定的伯市场炼条件匀下，围某宗袋写字素楼物逐业的矛整体测租金肢水平渣主要云取决均于物逝业本晕身的中状况遍及其欢所处那的位马置。殿但写誉字楼堂建筑压内某疑一具煌体出清租单扣元的愉租金升则依完其在泳整栋宏建筑乐内所罚处的节位置慈有一不定差些异，婶尤其尤是对瑞高层杏建筑师而言奖。在饼许多氏城市帐的写杰字楼翠市场翼上，残楼层刚高、允视野庙或景液观好党的写撤字楼角出租古单元拦租金健也较遵高。搭物业总管理软师在恼确定妥各写痛字楼漏出租邀单元渣的租冤金时态，甲常用改位置递较好改的出叶租单买元之遵超额去租金添收入锄来平链衡位储置不婶好的道出租凯单元奉的租勺金收歇入，蓄使整丰栋写宁字楼记建筑年的平矮均租拴金保致持在悠稍高卫于基拍础租叮金水惭平上喇。持(贪三桥)回出租狭单元折的面头积规橡划和争室内断装修诵除标指准化屠装修沈项目惜的费闯用外穷，其皮他装触修费徐用由造谁来色支付缩，一屋般视张市场踪条件亚和写痛字楼锋内入屡住率央水平豪而定启。吉一般辽有四隆种选枕择：掠由业近主支际付、滤由租慰户支茎付、职业主斧和租垫户分肠担、自业主泉支付届后由叔租户办在租兴约期允限内振按月干等额桐偿还杂本息纤(撑作为甚租金垮的一去部分未)念。在鲜市场腰状况犬有利荡于租吹户而贼非业旁主的各情况申下，教为租衣户提冲供装总修补假贴，剑常常谨被业热主或坐其物跪业经墙营管战理企想业用灯来作吸为吸珠引租亿户的慧手段抬。改不论拴如何吼安排灭装修匪费用厨的支夹付，准业主勤和其份委托沃的物刑业经第营管棵理企饮业保糕留对沟整患栋写边字楼服建筑贪进行缓统一岭装修腊或进个行建伟筑物饱内部岂功能泳调整饭的权忠利，伍这有渠利于港提高劣工作纽效率午和降陷低装透修的须成本默，也秃有利搭于保某持整躲栋建猴筑的湖特色迹，保捷证租团户的恨人住外按馅划进检行。扬(洁四盗)佛租金率的调捆整樱－掌笼握皮对于贫租期拌较短猜的租祝户闸，可给设定捉一租誓金水象平，录在租樱期中邪保持劫不变闲，而色如果艰租户慨需要司再次扔续租峰，需急要按依照当围时的锻租金远水平歪重新亿签订昨租约寺。烛对于者租期轧较长雪的租究户稍(罗例如瘦3编～回5买年以乖上血)香，为锣保护丘业主疯和租庭户双箭方的隙利益宣，需虚要在幸租约鸭中对嫩租金河如何导调整基作出宰明确府的规费定，斑以便蜜使业占主所坊收取陆的租仁金水悔平基渐本与旷市场元状况薯相符宣。玻租金谁调整诱一般愿是基捏于消辣费者速价格圆指数么、零搅售物房价指收数或龄其他舱租赁圣双方忠商定午的定计期调肢整比福率。狐在下索一节睛中将榴对此兄进行击详细筝分析预。醉三、侍写字详楼的勾租约与制定姜－呈熟悉夸(绿一浙)矛租赁高合约伙中的驳标准心条款来具体筐的租岛约中宇，要教规定漂代收禽代缴仅费用哀所包眉括的船费用侄项目公名称桶，以匪及每竭项费巷用在第租户滥间按翼比例旗分摊躁计算施的方补法。咬最常凭见的近代收番代缴蹦费用未是除撞房产回税和悦保险谜费外猛的水纽、电陕、煤渣气等泡资源亿的使贴用费古。此街外，决设备旨使用腔费和杯写字遇楼公润共空露间的师维护堆维修些费用而，也辜常常劈单独场缴纳盛。设夫备和丛公共播空间纳的更加新改析造投减资，塑也要阶在租采户间科进行志分摊辣，但原要注育意处别理好扬更新笛改造糊投资烤周期爆与每须一个战租约扰的租西赁周穴期间闹的关堵系。公租约摊中还轨可能报包括洲一些鸣条款孤，在智这些伶条款敌中，惠规定厦了业阔主所企需承取担的赔最大个经营逼费用穴额，穿例如帜每年放每平翼方米磁40异元或窄每年予总计挥20滩万元进，而弊超过源这个扩数额给的经正营费首用就池要由盾租户久分担仁。稻(浇二湿)山折让业优惠庸和租她户权星利的艺授予煤折让址优惠索是业刃主给萍租户性提供占的一拆种优具惠，却用以绑吸引逐潜在返的租黑户。缝折让辽优惠梦虽然行能使功租户咳节省浩写字胳楼的饶租金妨开支俱，但怠租约损中规距定的伙租金刃水平娘不会游变化农。折熔让优检惠的枪具体订做法均很多喷，如间给新该人住轮的租掏户一翁个免骡租期繁、为霞租户傅从原靠来租源住的零写字谢楼竞迁至舞本写拌字楼殊提供眉一定竞的资励金帮卸助、梯替租顺户支恳付由仁于提鼓前终俊止与晋原租岗住写倍字楼雷的业夕主间耕的租勺约而患需缴注纳的磨罚金扭、或击对租聪户人摊住前凶的装肠修投约资提渴供资丑金帮炸助等枕。折搅让优字惠可规能是驰由业扑主先椅提供链一笔翻资金羡，供拨租户静用于营装修解投资强或支切付其四他费向用，痕但在僚租赁例期间澡内，聋这笔将资金墙仍要随通过唱各种王方式评归还勒业主招。这蠢样做聪的一说个好庙处，限就是弟能保跃证租少约中渔所规怎定的采租金菜水平议与市复场所而能承释受的悄水平遣相当事。济另外叉的折服让优币惠，旺可能需会体绘现在缎租约着续期叹的有无关条肾款上扭。如振果租筹户预桌计由迟于自谣己业宴务的琴发展丝可能厌会在捧未来舒增加金承租负面积蛋，则稠一般预希望么业主东在将筑来织(吴一般瞒是租尽约期镜满初)士能满药足其角扩展虽办公少空间骂的要涌求。床除非馅写字债楼市神场很彩不景蚀气，灭否则让业主蛛很难僵接受拜这一址做法败，因杰为有昆时为佩了满湿足当其前租搁户的匪这一堵要求脑，可题能会污使其组腾空抵的写筋字楼酸面积超之空艳置时电间增臭加，新从而江减少偶租金炮收入存。作做为一小种替棚代的旅办法秋，业示主通收常可毕以给拿租户即一个民优先弊权，扭即如愤果租骆户想浪扩大货其所谣承租嚷的写伶字楼惧面积皂，而减其原层租用悠的写晃字楼概单元任之相脏邻单窝元又请处于甚空置冻状态眠的话恳，则腹该租始户在凳同等养条件脂下有贡优先熄承租梅权。订有时发租户病还会刮要求始在租时约中岗加上盗原租缘约条合件下锁续租麻的条胁款。给然而大，业余主不蓝愿在汤租约磨期满返时赋发予租驳户过扔多的锡权利晴。这妖里主源要有诸两个顷方面胃的原倦因：齐首先肆，期矮限较盛长的慢租约差所规洞定的虫租金棍，在煤租赁僚期间勒内很稠难赶招上市载场租湾金水赖平的训可能梯变化挣，尽飘管有届租金宏定期息调整崖的条肠款在画发挥贯作用晨，但唤实际徒租金贤常常陷低于四市场尊租金导；另驴外，降在租奶约期躺满时附赋予迈租户单一定柔的权旋利，井也并述不能坑保证严其继个续承追租。没在某辅些时岂候，蛇租约勺中还公会包孙括有共关提勾前终钟止租慌约的弟条款池，规标定租袜户只崖要提壳前一说定的跑时间属通知垂业主府并按废规定柴缴纳宵罚金终，租枕户就街可以愤提前抵终止痛租约角。赋赢予租暂户一目定的叉权利念，在驳大多往数情颤况下休是业晴主不胞情愿岸的事溜，但喝业主渡为了塑保持怠物业蓝的市窄场竞氏争力鬼，有蠢时不良得不牧这样售做。柔第三储节彩写字孤楼安戴全与欢风险待管理般－贵了解项一、盖写字凡楼安茂全管傅理－滚了解膛二、括写字轮楼风潮险管茂理－呆了解铺三、脑写字等楼的爬物业傲保险垫－欺无要炮求秒第四衫节娘写字劫楼物泄业管轨理企旗业的私选择陷与评蝶价凭一、层物业商管理未企业腿的选梁择标叶准漫－嗽熟悉辞对于棒物业签管理很企业限的选趴择有境一系振列的批标准茎可供睛遵循店。这绒些标苍准往晓往反义映了令物业积管理罢企业胀承担丑物业编管理撞工作毙的能骄力。歌这些遥标准塘通常康包括装：似1秧．能仆否令姑业主雨满意须。请主要吃看物巧业管谣理企纱业受催托进牙行物债业管依理的柏条件突、所凭能提丧供的棵服务市方式本等是黑否满型足业旦主的且要求舍。谨2军．专府业服酒务的竟水平照。投主要恋了解奥物业宵管理幼企业逗从事锣物业醋管理愤的时照间、抬可投乡入的投专业拴人员保的数凳量及忧其从多业资叛格、鸡当地绢的声熟誉、后当前唯管理订的物矩业的怕情况凳等。梯3让．向避业主芽提供伍信息义的能降力档。除俩了月雪报告佳以外龙，业卧主通气常还冬需要董有关愚收入盐或房喘产税淘、法浇律问腹题等享方面例的信猾息，书许多拒物业联管理后企业处拥有拆自己弟的计抛算机烧信息老管理姥系统而，能岩及时盘、便滴捷地泥提供牢业主港所需押要的登信息和报告乓。小4跪．管绳理计禽划。娇物业欺管理意企业炸在收围费相妻同的掀情况说下不抽可能传提供坏完全淘相同误的服那务。沟选择胁物业党管理塞企业防最好到的办桂法就蚊是根倦据上蔽面的虫三条驱标准只选择药三至昆四家钩物业肉管理列企业诸，然颈后确察定一锹个管畏理计语划，甩再从萄中选怪择要苏求管院理费怪用最翅合理三的企擦业。斗应当搏特别倘指出滥的是乖，选岭择物洲业管腹理企督业应晋和当席初选续择物蒸业时煌一样顶小心哥谨慎婶，因凶为良强好的叉物业债管理幻极大竟地影揪响着锋业主合投资瓣目标锻的实酿现，拒业主深能否座达到叹预期趣收益讲的目香标、击投资烤成功樱还是敞失败通都与鼓物业