一个房奴地顿悟(见过地谈房价走势地最好贴)

[转贴]一个房奴的顿悟（见过的谈房价走势的最好贴）32705次点击124个回复0次转到微评卧藤椅听古典于2011-3-16102152发布在凯迪社区经济风云前一段时间，在网上写过一个帖子，是讨论中国的房地产的，帖子发了之后，引发了不少人的讨论，这里面有同意的，也有不少是批判的。由于那个帖子是随性而写，所以写的很随意，有很多语法错误，前后也衔接不上。所以就将之前写的内容重新整理了一下，又加了写内容，准备系统的写一下自己的想法。目前已经写了大概有十章左右，剩余的还正在写，先发上来，求大家指正，批评的还是赞扬的都欢迎，特别欢迎有实质性的意见，希望大家不要无事生非的谩骂就好了，在这里先感谢大家的支持了。本来不想说这么多的，可是由于天涯有规定，发帖必须要满五百字，所以只能罗嗦了半天，希望大家不要烦。好了，应该差不多了，先来个目录。目录前言第一部分表象第一章房价有多高第二章房子多不多第三章谁在卖房子第四章谁在买房子第五章未来向何处去第二部分本质第六章表象与本质第七章人口红利、经济增长和房价第八章城市化与房市泡沫第九章中国的宏观经济与房价第十章中国房地产政策的演变第三部分历史第十一章疯狂与理性-泡沫经济的演变途径第十二章日本房地产泡沫第十三章民国时期的通货膨胀第十四章法国密西西比泡沫第十五章海南房地产泡沫前言2002年大学毕业前夕，王石来我们学校做了一场演讲，宣传万科的。关于万科我倒没留意，只记住他说北京的房价太高。当时北京申奥刚刚成功，所以有人拿这个说事儿，但王石依然坚持，态度十分坚定。我在大学一直不务正业，专业学的不怎么样，可是酷爱经济学，对于经济史上的历次经济泡沫诸如荷兰郁金香狂热、英国南海危机、美国1929经济大萧条、日本“失去的十年”、中国海南房地产泡沫崩盘、东南亚金融危机如数家珍。加上王石这么一忽悠，在房价这件事情上，我成了一个坚定的看空者。从2003年进北京，就等着目睹北京房价的暴跌，可是结果却是眼看着北京的房价一路从五千涨到一万，一万涨到两万，两万涨到三万。后来我再度复习经济学，才发现原来是自己学艺不精。泡沫最终总会破裂是没错，可是什么时候破却是个大问题。历史上每一次泡沫经济的初期和中期，都会有不少理性人士出来警告人们“有泡沫了，请注意！”但是这个时候，泡沫却从来都不会破裂，而是会继续涨下去，通常紧接而来的还会是疯狂的上涨，上涨的程度足以摧毁那些理性人士们的信心，等到这些人一个个都被无情的现实打击的意志全无，再不敢出来大放厥词的时候，甚至连他们都相信泡沫会永远持续下去的时候，却往往是泡沫破裂之时。而所有研究泡沫经济的人都没有提及的一个事实是，虽然泡沫破裂时，资产价格会大幅下跌，相对于顶峰时的价格，泡沫破裂之后的资产价格确实很低，但是与泡沫刚刚起来时的价格比，往往还是高出很多。就以这一次中国的房地产市场的泡沫来说，现在悲观者预测说2012年房地产可能会跌30、40%，甚至是50%，可是以现在的价格来看，即便是跌了50%，仍然相当于2008年时的价格，相比于泡沫刚刚开始时的2003年的价格，甚至是2005年、2006年的价格，还是高了很多。造成这样的结果有两个原因，第一是从长期趋势来看，各种资产的价格都是呈螺旋形上升的，就如同社会发展一样。虽然资产价格是由上升、下跌这样一个个波浪构成的，但是从大趋势来说，后一次的低点一般总是略高于前一次的低点。你看中国股市从出现到现在不断上升下跌，可是相比于刚成立时，指数还是增加了很多，2007年跌的那么惨，还有1700多点，刚成立的时候的基数是多少，100点。第二个原因是货币购买力的不断降低。现在全世界大多数国家用的都是信用货币，对于信用货币来说，通货膨胀是必然的，而在经济出现泡沫时，通货膨胀往往也比较大，到了泡沫破裂的时候，资产的表面价格还会比泡沫初起之时高了很多，这里面有一大部分是通货膨胀的原因。就拿现在人民币购买力来说，虽然仅从官方公布的CPI来说，从2000年初到现在，可能货币的购买力降低并不是很多，可是我们都明白，实际上这十年来货币的购买了的降低是十分大的。所以，每一次泡沫经济的发展过程中，在早期和中期买入的人，基本上都能赚钱，即便是你从早期买入一直持有到最后泡沫破裂，资产价格已经跌去了大半，相比早期和中期的价格，往往还是有利润的。这么一盘算在泡沫的成长过程中，如果你看不清局势，那么看多胜算的概率通常大于看空，因为在泡沫的成长过程中，上涨过程持续的时间通常很长，而从达到峰值，再转入下跌的过程，相比之下，持续的时间要短的多。当然，我这么说，绝不是劝人们现在还去买房子，因为从种种因素来看，现在中国的房价即便是没有见顶，离顶峰也应该不远了。在资产泡沫的发展过程中，价格是非理性的，所以，不排除现在的房价还会上涨个20～30%甚至更多，但是开始下跌的时间绝对也为期不远了。因为支撑泡沫经济中资产价格继续上涨的因素就是心理和资金，心理就是人们相信房子的价格会继续上涨，所以有买入的想法，资金就是还有大量人投资进入市场买入资产，可是看现在的房价，连过去热衷投资房子的人，都觉得高的离谱，开始纷纷离开，而泡沫时期的资产价格，历来都是非涨即跌，所以，从现在的局势来看，房地产这个大泡泡，离破裂的时候确实是不远了。（不过，如果有生之年你再遇到类似这一次中国房地产市场的泡沫经济，倒是不妨按照我上面提到的观念操作一下，在泡沫的初期和中期，完全不必过分的理性，可以大胆的跟着盲目的人们买入。也许你觉得下一次泡沫的来临十分渺茫，可是人的一生将近百年，经历个几次类似的泡沫毫不稀奇，你只要抓住一两次机会，就能改变一生的命运甚至包括你后代的命运。）因此，如果你现在打算买房子做投资，那确实需要慎重考虑了，先不说价格未来肯定会下跌，只要不涨或只是微涨，投资房子就是赔钱的事情，因为投资房地产实际上是有很大的交易成本的，没有足够的上涨空间，是无法弥补这些交易成本的。但如果是因为自住需求，在短期内必须购买住房，那就是另外一种情况了，我绝不会像很多人那样，劝人们去租房甚至是卖掉现有的住房。因为就现在的国情，自己有住房相比租房，确实能够大大提高生活品质，这是一个不可回避的事实，更何况住房还涉及到户口、小孩入学的问题。不过，鉴于当前的局势，如果买房，应该注意不要买总价过高、按揭太多、超过自己支付能力的房子，而且应该在财务上留有一定的余地。这是因为未来的几年，中国经济很有可能遭遇极大的危机，如果现在超过自己的财务能力按揭，一旦未来经济不景气，就有可能把自己带入非常悲惨的境地，另一方面，即便是从现在的经济能力来看是可行的，如果未来经济不景气，遇到减薪甚至是失业，也会因为房子问题使自己立即进入财务困境。日本上世纪九十年代房地产泡沫破裂的时候，曾经有无数的日本人因为在经济繁荣时买入高档物业而面临严重的财务危机。回头说我跟房子的事情，“复习经济学”是很久以后的事情，如果不是父母、准媳妇和未来丈母娘的压力，我当年还会继续看空下去。可是形势逼人，2008年的时候，在这“三座大山”的压力下，依然坚持看空的我，还是在望京买了自己的第一套二手房。一居改造的小两居，七十八平米，平米价一万三，总价一百万出头，首付五十多万，还有十年的贷款，月还款额度人民币六千二百一十八元。买了房子之后的好处是，看待事情的态度更加客观和平和了。人都有很严重的心理暗示，就好像炒股票，牛市踏空的人，总是觉得股票会跌，拿着股票的人呢，即便大盘从6000点都跌到了1600点了，还是从各个角度给自己解释，大盘会涨回去的。买房子也是一样，没买房子的总是觉着房子要跌了，有几套房子的人，则天天想着房子会涨，一听有人说楼市要跌马上就骂街。有一套房子的人心态最好。因为房子涨了，虽然账面价值增加了，可是也不能卖了获利，房子跌了吗，账面上看是亏了，可是好歹贷款也没多少了，不会因此倒闭破产，而且真要跌了，还有机会换套大点的房子呢。我周围的人，有一套房子的人，虽然从心理上来说，应该盼着涨才对，其实多数都在盼着跌呢，这样才有可能换套大一点的或者是离城近的房子。最后说说未来房价的趋势，虽然从短期来说，预测房价是很困难的，因为从短期来看，市场价格的表现掺杂了很多因素，这里面有真实的需求，也有投资、投机的因素，投资也好，投机也罢，跟人的心理关系很大，所以短期价格很难预测，而如果想预测时间，就难上加难，需要的不仅是超人的头脑，还要有过人的直觉与心理，实话说，我做不到这一点。其实别说是我，伟大如费雪、凯恩斯、格雷厄姆都曾经在美国1929年的股市崩盘中赔的一干二净，曾经预言东南亚金融危机的诺贝尔奖得主克鲁格曼，也说不出市场开始下行的具体时间，只能是定性的做做分析。想来想去，这世界也许只有索罗斯能够做到这一点，可他也不是百发百中。不过，从中长期来看，价格的走势最终都会受真实的供给和需求、受表象背后的宏观经济形式的影响，所以房价的中长期趋势还是可以分析的。我这本书会包含以下一些内容：1.目前中国房地产市场的形势，以及背后的宏观经济形势。2.中国房地产市场未来的发展趋势。3.中国和世界经济历史上的一些类似的泡沫经济的情况，它们的起源、发展和结果。我希望我写的这些东西至少能对以下一些人群产生一点作用。一是正在为买房而焦虑不堪的年轻人们，其实大可不必。虽然我不敢像很多人那样拍着胸脯说一两年之内，房价必然大跌，但是只要把时间再放长一点，那么房价一定会恢复正常，届时大部分人买房并不会像今天这样艰难。当然，房价恢复正常的途径会有不同的可能性，也许是从现在开始就逐渐下跌，房地产进入熊市，但是也不排除“我们公司”通过通货膨胀的方式，逐渐抬高人们的名义工资和其它产品的价格，从而使的房价回复正常。如果经历的是第二种途径，对很多有积蓄的人来说，是一个财富洗劫的过程，特别是小有余财的中产阶级，因为富人们的财产一般不会是储蓄，而是以各种资产的形式体现，通货膨胀对他们的冲击也不会太大，而穷人们呢，就像现在一无所有的年轻人，在这个过程中会觉得生活很艰难，不过也不会有多大的损失，反正也是一无所有吗。二是有权力做决策改变现状的当权者们。现在房价问题之所以如此热闹，是因为它已经不是简单的某个商品的价格问题了，而是已经深刻影响到整个社会，并且已经改变了正常的社会秩序和社会激励导向。这种导向会对我们社会产生长久的、深刻的负面影响，对于社会和经济的损害将是难以估计的。虽然我个人一直都明白，要想在这个社会混的好一点，绝对不是简单的依靠能力和学识就可以。可是对于整个社会来说，要想健康的发展，那还是要有一个基本上的价值导向，这个价值导向简单说就是，聪明的要比不聪明的混的好点，努力的比不努力的混的好点，在公司里面职位高的人要比职位低的人有钱点。不过，仅仅因为一个房子，现在中国社会的价值导向和激励已经完全扭曲。以我们公司来说，现在成功的标准基本上和工作、奋斗这些词语无关了，而是要看你是否及时做了“正确”的决策，在北京及早买了房子，如果父母恰好有点钱，自己行动又够迅速，比别人早一步在北京买了房子，甚至买了两套三套的，那你要比做什么总监、部门经理“成功”多了。我们公司的一个清洁阿姨，因为拆迁，俨然已经家资千万，绝对比我们部门中任何一个人都成功。实际上，这一现象对于大家的激励也是很明显的，因为相比现在的房价，你比别人每个月多挣三千、五千，基本上没有任何实质意义，别人只要比你早两年三年买房子，那你现在就是再干二十年、三十年，可能也赶不上他的家产。所以工作、奋斗对人们来说，已经没有太大意义。从短期来看，GDP、供给、需求这些数字都对于经济都有非常重要的作用，可是从长期来看，这些都是过眼烟云，不过是数字而已，真正决定一个国家实力的还是数字背后实实在在的生产力和科技水平，而这是要靠全体国人，特别是年轻一代的创造力和埋头苦干的。不过，当年轻人们都背负着沉重的经济负担，每天为了还房贷而奔波时，他们是没有办法安下心来，踏踏实实的奋斗和创造的。我们常常说国人目光短浅，不能沉下心来做事，而西方人做事更踏实，追求长远的目标。可是，我们不敢奢望像西方人一样拥有高福利，只要年轻人们的负担稍微减轻一些，房价比现在降低一半，看看现在年轻人们是不是会更踏实，更有创造力。前些日子看了一篇文章，说民国时期是中国近代思想最活跃，最有创造性也最人才辈出的年代。在那个时代，一个教授的月收入是400～600银元，副教授是260～400银元，讲师是160～260银元，这是1927年国民“我们公司”教育委员会制定的大学教员薪俸标准。当时的物价水平如何呢，在北平，一个银元可以请一顿涮羊肉，上海一个银元能买两份西餐。而在北平，一个四口之家，80银元就足以维持体面而正常的生活。胡适1917年刚入北京大学做教授时，薪水260银元，当时和同乡合租了一处房子，房租一个月是六个银元，平均每人分摊三个银元，在北大的食堂包伙，每个月开销不到六个银元，而且伙食很丰盛。这样的生活比他在美国要优越的多，所以胡适很满意，从此就安心于学术研究了。如果今天的中国能够回到低税负、低负担、高个人收入的时代，年轻人们不用在为了工作、房子、结婚、孩子、子女教育这些问题而整日奔波时，他们自然也就能将精力用于个人能力的培养，能够踏踏实实的做学问和工作了。从这个角度来看，现在的房价问题实在已经成为关系到国计民生的大事了，可是人们仅仅看到了现在房价问题给人们生活带来的艰难，当权者担心的是由此带来的人们的激烈的反应，可是大多数人都忽略了由于房价问题给社会秩序和价值导向带来的深层次的影响，而这种影响对于国家未来的发展带来的损害比人们看到的问题可能更严重，影响也更长久。我把这本书分为了三个大部分，分别是表象、本质和历史。第一部分叫做表象，又分了五章，分别是房价有多高，房子多不多，谁在卖房子和谁在买房子，最后是综合分析。房价高低是最后的表象，而房子多少、卖房子和买房子的人一起构成了供给和需求，是决定房价的原因。不过这些原因也不过是由于众多复杂的经济因素所导致的，所以我一并将它们称为表象。第二部分是本质，与第一部分的表象相对应，这一部分讲述的就是表象背后的决定性因素，最后这些因素都会归结到需求或者供给，从而最终决定房价，主要涉及到的因素包括人口、城市化进程、宏观经济形势和政策的影响以及近三十年来的房地产政策的演变。第三部分是历史。这一次中国房地产的热潮，是泡沫经济已经无疑。在人类的经济史上，各种各样的泡沫经济已经层出不穷，这一部分就给大家展示一下经济史上的一些主要的经济泡沫，特别是和这一次中国房地产泡沫比较类似的情况。第一部分表象第一章房价有多高关于北京房价，网上流传过一个帖子：最近，国家某部公布了一项统计数据，告诉人们：你要不是三大式人物（大款，大官，大腕）而想在北京买套100平方米总价300万的房，社会阶层所付出的代价请看：1：种三亩地每亩纯收入400元的话要从唐朝开始至今才能凑齐（还不能有灾年）2：工人：每月工资1500元需从鸦片战争上班至今（双休日不能休）3：白领：年薪6万，需从1960年上班就拿这么多钱至今不吃不喝（取消法定假日）4：抢劫犯：连续作案2500次（必须事主是白领）约30年。5：“服务员”：连续接客10000次，以每天都接一次客，需备战10000天，从18岁起按此频率接客到46岁（中间还不能来例假)以上还不算装修、家具、家电等等费用这个帖子中除了“某部公布了一项统计数据”这句话是虚构的，其余内容基本属实。目前北京的房价，在五环以内的新房，基本上都在三万每平米以上，即便是通县的房子，一般也都在两万左右，所以一百平米的房子三百万并非夸张。为了更清楚地给大家展示一下中国房价的发展，我想先说说我在北京的一些事情。不为别的，只是为了比较直观的记录一下北京的房价，现在官方和各种机构关于房价的统计数字很多，不过看这些数字，远不如我们的直观感受来的更直接。就以2010年的北京房价来说，我们谁都知道，从2009年到2010年的顶峰，涨了大概有百分之六七十，可是官方的统计数字愣是还不足百分之十。我2003年大学毕业以后到北京工作。当时税前工资一千五，外加补贴五百，扣除各种名目的税、险、金之后，每月到手不足两千。不过还好，当年公司提供住宿，宿舍在望京，九十年代的旧房子，四个人一个两居室，两人一间，虽然地方不甚宽裕，可是比起今天的毕业生们，已经十分满意了。当时我在东四环边上的一个地产项目工作，项目在朝阳公园南门对面，是当年有名的高档住宅。刚开盘时的价格是九千多，我到项目的时候已经涨了很多，大约是一万三。一万三的“豪宅”我们可是不敢问津的，当时我们公司有个中层领导，买了个七千多一平米的房子，我们都惊叹他的富有。能买起这里房子的人，都是绝对的有钱人，当年我在项目上看见好几个经常在电视上露面的人来这里买房子。还有一些人，虽然在电视上没见过，可是一看也是有钱人，有一次两个穿着时髦的女人来看房子，看完房子后，其中一个人直劝另外一个人说：“哎呀，这里的房子就是这么小了，反正你也不是自己住，随便买一套得了”。还有一次，我们刚绑完楼板钢筋，设计院忽然下发变更要求改图纸，原来是有人买了两层要做跃层，所以让我们在楼板上留个口子。当年这些人的有钱都让我们羡慕不已，心想什么时候我也能买的起一万块钱的房子就好了。在我们旁边也有一个工地，就是后来大名鼎鼎的棕榈泉，当时也卖一万多。我们项目的人都觉得棕榈泉做的很土气，又是个本地的土老板做的，不像我们项目是美国公司开发的，设计的也很有品味。不过后来棕榈泉因为卖的慢，名气反而比我们项目大的多，而且因为价格一直在涨，所以棕榈泉也因此比我们项目多赚了很多钱，棕榈泉的老板曾伟因此而大赚了一笔，一度在北京大有名气，甚至被传为曾庆红的儿子，其实不过是空穴来风，误传而已。2009年我回到北京，在东三环的燕莎友谊商城边上的一个写字楼上班，我们办公室旁边有个房地产项目，是九十年代末期有名的烂尾楼，当年叫做瑞城中心，停了十年一直没有动工，在2009年时我们忽然发现这个项目又动起来了。后来知道这个项目原来是被曾伟接手了，和他合伙的还有香港凤凰卫视的老板刘长乐，重新开工之后的项目名称是四季公寓，想必是四季酒店也有份参与这个项目，项目对外的业主公司是长青有限公司。不过这一次的曾伟没有做棕榈泉时那么幸运，先是赶上了国内调控房价，所以四季公寓一直卖的不好。而不久前，还因为行贿的问题竟然在香港被拘了。说说当年其它一些地方的房价。2003年的望京还是一片荒凉，沃尔玛、新世界的影子都还没有看见，华堂、华联也都没有开张，我们当时能够念出名字的小区就只有一个望京新城，房价五千多，我们当时觉得已经是天价了。只有通县这样的地方才是像我这样的年轻人可以梦想的地方，2003年时的房价是三千多一平米。买房子这个事情对于像我这样刚毕业的学生来说，基本上是不敢想象的。我办公室有个同事，比我早两年毕业，2003年时正在到处看房子，我们正在做的项目他自然是不敢问津，所以只能去看别的项目了，当时工地附近正好有另外一个项目，阳光上东，还没开盘，刚打出来广告，我们觉得这个楼应该不会太贵，就撺掇他打电话去问，结果对方说他们的定位是一万左右，我们那位同事是红着脸挂电话的。后来我们听说2004年他在望京买了房子，五千每平米，我们已经觉得他很有钱了，能买得起五千一平米的房子。因为实在是生活的太郁闷了，2004年我就离开了北京，到外地工作了两年，2006年初，我攒了十万块钱杀回北京，又开始到处看房子。因为之前比较熟悉，再回来后我还是住在望京，跟人合租了一个房子，月租九百。2006年望京华联刚刚开业，沃尔玛也开始动工，机床研究所对面的正时家具已经迁走，那里夷为了平米，准备动土盖新楼，西门子正在盖新办公大楼，一切都已物是人非了。一看房子才发现，虽然攒了两年的钱，可是房价也水涨船高了，2003年望京的房子是五千，2006年已经涨到了八千以上，连通县的房子都已经涨到了五六千了。这么一算，如果我2003年不离开北京，在望京买一套八十平米的房子，总价大约四十多万，可是到了2006年的时候就要六十五万了，我这两年攒了十万，可是买一套八十平米的房子要多掏二十五万。这一次我看了不少房子，第一站是望京的嘉美风尚，当时网上的价格是八千五，我比较了半天，觉得这个比较合适，可是买不起太大的，最多只敢奢望八十平米左右的两居。到现场看房时，感觉十分惭愧，因为其它人都是西装革履开车去的，我穿着圆领体恤步行着就去了，不过售楼小姐素质很高，还是很高兴的接待了我，但是很遗憾的告诉我，八十平米的现在不能确定，需要等消息，如果是三居的马上就可以定。我并不是不喜欢三居，但是没有钱，所以只能失望而归。数个礼拜之后，这个售楼小姐又联系过我，说两居的是有了，不过要九千五一平米。因为愤怒售楼小姐的行为，而且也觉得价格有些贵，所以我最终放弃了这个楼盘。前几天我和老婆一起路过这里，看了二手房中介的标价，已经是两万五一平米了。看了几个楼盘之后发现，从网上看到的价格，通常都比现场实际报价要低，在2008年“我们公司”调控房价时，情况则恰好相反，现场问到的价格总是比网上的标价低，还有各种各样的优惠。回头来看，2006年正是中国房地产泡沫开始风起云涌的一年啊。接着看过的一个楼盘是明天第一城，也是当年比较热门的楼盘，当时标价七千，我当年好容易弄清楚了立水桥在哪里，也去走了一遭，觉得还不如在望京合适呢，然后就放弃了，现在这里的标价是一万九。还看过一个叫做炫特区的项目，当年的价格是八千五，去现场看了之后才发现，2003年刚毕业的时候就陪同事去看过这里的房子，那时的房价是五千五，写到这里我特意上网去搜了一下，现在这里的房价是两万四。我也去不少的房展看过，不过房展的情况实在是太混乱了，浪费时间还找不到什么有用的信息，还不如从网上看来的有用，有一次终于看到了一个房子，在西三环，价钱也算合适，长期以来，我一直活动于北京东部，很少到西边，就和一个同事一起跑过去看了看，本来人家是有看房班车的，我们觉得坐他们的车去太没面子了，就自己坐车过去，先坐一号线，出了地铁之后又倒公交，然后又按照他们的地图七拐八拐，走了半个多小时才终于在一堆立交桥交叉的拐角处看到了那个项目，可是我的朋友已经到了忍耐的极限，结果我们在几乎就要到达目标的时候撤了。当年在北京西边还看过一个房子，叫做荣丰2000，2006年时大概卖八千多，这个项目不止房子的户型十分奇怪，还建在火车道边上，我一直很好奇，什么人会买这样的房子，不过现在即便是这样的房子，房价也在两万以上了。后来我也去过几次北京西边，一次是去看一个十年未谋面的高中女同学，还有几次就是接送现在的老婆了。每一次去都是在晚上，总是感觉立交林立，阴气森森，没有留下太好的印象，所以也就放弃了在西边买房子的想法。2006年的看房史就这么结束了，最后还是没买，没买的原因有两个，一个是当年囊中羞涩，自己中意的房子都买不起，买得起的又不喜欢，另外一个原因，就是我当时觉得北京的房价已经很高了，应该是快要跌的时候了。2006年之后，我又离开了北京一段时间，再次回到北京是在2007年底。进入2008年之后，房价在“我们公司”的调控下曾经有过一段短暂的下跌，可是即便如此，与2006年时的房价比也是不可同日而语了，2008年连通县的房子都涨到了一万以上，望京的房价最高曾经冲到了一万五以上。我认识的很多人都是在这段时间买得房子。我认识的一个女生，2008年时以一万一的单价在望京买了套二手房，还有一个朋友以一万三的单价在西四环买了一套新房。我当时仍然坚信房价必跌。可是我的现任老婆不干，再加上双方父母的压力，虽然依然看空，可是考虑到爱情无价，所以也就忍痛出手了，在年中的时候，以一万三的单价买了现在的房子，七十八平米，总价一百万还多，首付了五十万，还有十年的贷款，月还款六千二百一十八元。说说之后的情况吧，谁也没有想到，随后“我们单位”“我们公司”就掉转了矛头，从调控房价变为刺激房价了，“我们公司”控制房价从来没有效果，可是刺激房价的效果却立竿见影，从2009年开始，北京乃至全中国的房价都一飞冲天。2009年初的时候，我买的那个房子单价还不过是一万六七，2010年巅峰时期竟然涨到过三万。通县的房子，也都是动辄两万以上，我一个同事在六环买得房子单价都一万以上。我前面说，我只有一套房子，所以再涨也没法卖，那是因为我很不幸有一张北京户口，还舍不得放弃，总想着将来我的儿子在高考时可以少考个一百来分，还能上好大学。但是还真有卖房子的，我一个同学的妹妹，2005年和男朋友一起在北京买了套房子，2008年两个人卖了房子，带着200万的家产回老家去了。不过，我们大部分人还是要在北京生活下去的，即便不在北京，也要在其它地区生活，也要买房子，于是很多人都会关心一个问题，房价到底什么时候会跌？我认为要回答这个问题，要弄清楚三个问题：1.房子多不多2.谁在卖房子3.谁在买房子第二章中国的房子多不多现在中国的房子多不多？这个问题很难回答，难回答的原因在于国内现在没有科学的统计数据，所以我们只能找一些侧面的数据去观察这个事情。前段时间，网上爆出个事情，有人根据不走数的电表统计，全国有超过6000万套房子空置，按照三口之家计算，这些房子够大概两亿人居住，我本来还不相信这件事情，不过后来专家们都纷纷出来辟谣了，我倒是开始有点相信了。因为无数事实已经充分证明了专家们预测的“准确”性，只要你从反面去理解，基本上百发百中。我的方法是观察挂牌出手的新房和二手房的数量，现在的网络真是发达，只要坐在家里，打开“淘宝”网，就能知道有什么房子在卖，价钱是多少，虽然我没有一个个去数到底有多少套房子，不过就我每天关注的北京，在售房子的数量真是太多了，尤其是二手房的数量。当然从这些网站上看的数据也有一些问题，新房的信息基本上还是比较准确的，可是网上挂的二手房信息，很多早就卖了还在挂着，很多信息又是重复的，所以即便是一间间的数出来，数据也不完全准确。为此，我做了另外一项研究，研究对象是我周围的人，包括我的同事、朋友和亲戚等各种我认识的人，研究内容就是他们持有房屋的情况。先从我周围的同事开始研究。我在一个国企工作，按照网上一个帖子的分类，我工作的公司是典型的竞争性国企，就是说福利不太好，工资也不高，虚荣一点说，收入大概在各种企业中算是中等水平。我在的公司部门一共有十三个人，部门经理40岁，两个部门副经理都是35岁左右。剩下的员工中，有一个是去年刚毕业的学生，其余的都是毕业5年到8年左右的老员工。十三个人中，有两个人是土著北京人，刚毕业不久的那个学生和另外一个毕业五年的同事，其余的人都是大学毕业后分配到北京的。十三个人现在都是北京户口，其中九人有房，四人无房，比例算是很高了，部门经理比较厉害，个人拥有六套住房，因为他年纪比较大，曾经做过公司高层，后来在斗争中被拿了下来，虽然前程也就这样了，可是瘦死的骆驼比马大，毕竟早年攒了不少家产，置业也比较早，他现在也不在乎什么前程了，就是在公司混日子。两个部门副经理各有一套住房，都是工作后和媳妇（老公）一起奋斗买的，住的都比较远，一个在回龙观，一个在天通苑，还有两个同事各有两套房子，都是由于父母家境不错，刚毕业不久，在2002~2004年间就买了第一套房子，在2005年前后又买了第二套，其他有房的都是只有一套，其中有两人分别买的是经适房和限价房，买的比较早，那个时候手续还比较简单，有一套房的人群中，买在通县的人有好几个，上班很远，每天早上要提前至少一个半小时出发，喊着号子挤地铁。没有房子的四个人中，一个工作了七八年的，属于一直犹豫不绝没买房子的，结果越往后越买不起的，我们都称之为“杯具帝”，本来聪明能干的主，可是就是在买房子这件事情上犹豫不绝，结果辛苦攒了好多年的钱，还比不上在通县买了房子的人升值的多。还有三个没房子的，一个毕业五年的男生，刚毕业的一个小女生，家都在北京，自己没买房子，家里的房产不少，其中那个小女生应该家里还是颇有地产的，据说正在等着拆迁呢，以后就是富婆了，还有一个是毕业了五年的女生，属于逍遥自在的主儿，天天风流快活，泡吧找男朋友，据说男朋友是按照月抛型和日抛型计算，这么算下来，我们部门13个人，一共有16套房子，平均一人一套房子还多一点，当然他们的房子都是与家庭共有的，但是数量也确实不少了。其实我还应该说一个人，就是我们公司里做清洁的阿姨，她不能算我们部门的，算我们公司的，算下来，他是我在部门里面天天见的人中，唯一能够跟我们部门经理斗富的人，她是典型的老北京人，以前家里有面积不小的平房，因为收入不高，本来一直生活的凄凄惨惨的，可是时来运转赶上了拆迁，现在据说家里有好几套房子，还有几百万的存款，总资产过千万。说完了公司，说说我的同学朋友的情况。我的一个初中同学，高中毕业后由于家庭原因，辍学到北京打工，后来又把她的高中同学兼女朋友弄到了北京，由于来北京比较早，两人又都是极聪明的人，2001年就在通县买了第一套房子，2006年左右在燕郊买了第二套房子。我的两位高中同学，两人一起到北京念大学，一起毕业然后结婚，2006年在望京买了第一套房子，单价8000，总价六十四万，首付了五十万，现在贷款已经全部还清了。我认识的一个小女生，2004年毕业，曾经还一度喜欢过我，跟我约过几次会，2008年房价低谷时在望京买了一套二手房，七十多平米，单价大约11000，之后就再没工夫搭理我了，看来房价对人的心理还是很有影响的。还有一个女同学，曾经和我一起沦为大龄青年，本来我还幻想了半天，可是忽然有一天跟我说很苦恼，因为同时有两个男生追求她，不知道该选择哪个，我苦口婆心的劝了她半天要慎重（意思就是一个都不要选），最后她还是把握机会，选了一个人共筑爱巢去了，并于2009年在立水桥买了房子，之后就天天请教我装修的问题了，我还借了两万块钱给她去做装修，至今尚未归还。想来想去，我的同学朋友中，似乎没有房子的人还真是不多。说一个，是我在高中喜欢过的姑娘，后来在我还独自飘零的时候，就找了个男朋友，不过现在还没有结婚，不过人家是铁了心指望男朋友买房子的。还有一个，也是个女生，本来在2008年时买了套房子，后来考了个美国的MBA，手里没钱，在2009年七月份把房子卖了去读书了，不知道她现在是不是觉得这个MBA的成本有点太高了呢，看来精通金融的美女也有失手的时候。这么算下来，有房人的比例还是很高的，我周围人的基本情况是，三十岁左右，结了婚，有普通大学以上学历，工作比较稳定的，普遍都有住房。当然，如果不是毕业的早，或者父母比较有钱，典型的情况是：房子在通县、天通苑、回龙观，2000年以前毕业的人，工作6-8年买房，房价35万，首付十万，大部分自己出钱，2000年以后毕业的人，一般工作3-5年买房，也就是买在2008年前，总价60万，首付20万，自己出5万，双方父母一共支持15万左右。不管怎么说，在北京的青年们，拥有房子的比例还是比较高的，买房的最初年纪也都比较年轻。当然，不可否认，确实有很多人是没有房子的，哪些人呢：1.民工；2.学历比较低的打工者们，如服务员，保安等；3.民办大学、较差的公办学校毕业的大学生，工作不稳定；4.工作时间不长的白领们，指普通大学以上毕业，工作稳定，未来前景较好的人群；5.部分收入较高，但是工作区域不稳定，并不是置不起业，但种种原因尚未置业的人们。如果考虑上面人群中，大部分人只是来赚钱，最后并不打算待在北京，那么实际上准备在北京安家立业的人群，房屋的拥有率还是很高的，如果考虑拥有两套以上房子的人大有人在的话，而且随着老一辈人的去世，还会空出很多房子，那么就北京现在的情况，已经盖起来的房子确实足够人们居住了。当然，我这里说房子够多了，绝没有隐含房价一定会降的意思，如果放在其他国家，某种程度上可以这么说，但是在非理性的中国，这样说是会犯错的，如果人们够理性的话，房价就不会涨到2010年的水平，就不会出现现在“我们公司”使出各种手段调控房价，房价还不跌反涨的局面。我的这个分析结果只是说，在房子这么多的情况下，如果“我们公司”真的想让房子降下来的话，是有可能的，或者说，房子够多是房子能降的必要条件，而非充分条件。要回答房子到底能不能降，或者说先回答为什么屡压不降，还要进入第二个问题，卖房者都是什么人，这些人处于什么状态，有什么心态。第三章谁在卖房子上一章讨论了一个重要的问题，国内城市现在房屋的存量到底多不多。这一章讨论另外一个问题，卖房子的都是什么人，他们处于什么样的状态，有什么心态。其实，正在卖的房子无非两种，新房和二手房。先说卖新房的，当然就是房地产商了，说到这里，需要先提及一个事实，如果放在欧洲和美国，其实二手房的才是房屋销售的主力，因为这些国家城市房屋的存量够高，城市人数也比较固定，很多国家的人口可能还在不断减少，而且像德国、英国这些国家，产品质量做的又好，一套房子住了上百年了还不坏，所以这些国家基本不需要盖太多的新房，房地产市场做的事情，通常就是你把房子倒给我，我把房子倒给你，所以其实看国外，房地产商成了顶级富豪的真是少之又少，房地产商成了巨富的，世界上只有两个地方，一个是中国香港，一个是中国大陆。不过在中国，房地产的大幕才刚刚拉开，虽然“老板”1978年去新加坡等地方转了一圈之后就羡慕不已，说要在中国搞房地产，不过随后的二十年基本上是小打小闹，主要是在深圳、海南等地方做个试点之类，中国的房地产政策基本上还停留在福利分房的年代，没有出现太大的变化。不过就是这样，那个弹丸之地海南，当年还只是个农业为主刚刚独立的省份，经济并不发达，在1992年时就在房地产上着实火爆了一把，当时是全民赴海南炒房子，就如今天的全中国似的，后来朱"CEO"上台，一记铁拳，就把海南打下去了，从此之后海南经济一蹶不振。而全中国的房地产大业，是从1998年才开始的，也是朱"CEO"扶正之后的第一年，这一年“我们公司”正式宣布彻底停止福利分房，将房地产市场化。据说当时潘石屹刚刚在北京开发了SOHO现代城，可是卖的不怎么样，任是请什么专家大师做销售策划，就是卖不出去，可是国家的政策公布不久之后，潘石屹忽然发现，他的房子卖的快了，很快就供不应求卖完了，也成就了一代房产明星大亨的大业。我前面提到这一章要分析卖房人的状态和心态，状态主要是说资金情况，心态吗，就是说着急不着急卖，是卖出去卖不出去无所谓，还是说指望着这个谋生，一定得卖出去呢。房地产商们是就做卖房子生意的，所以当然是很着急卖掉房子的，当然，在状况好的情况下，比如说2006年时，很多房地产商确实在捂盘，捂盘是为了卖个更好的价钱，不过房地产商们的捂盘还是有限的，因为对于企业经营，现金流很重要，你就是利润再好，现金流出了问题，公司还是要倒闭的，顺驰当年那么牛，结果在房地产最热的时候倒闭了，不就是资金链出了问题了吗，所以房地产商们捂盘是捂盘，但是捂的差不多的时候还是着急卖的。说到资金，我因为喜欢研究股票，正好又是做房地产相关行业的，所以对于房地产的股票就比较关注，对各个房地产公司的年报我全都门清。关注多了，我就发现，虽然这十年来中国的房地产行业很火爆，可是从2006年来，大部分上市房地产公司的总现金流虽然是正的，可是所有房地产公司的经营净现金流都是负的，请一定要注意是所有的房地产公司的经营现金流。这说明了两个问题，第一是大部分房地产公司都在大规模扩张业务，这一句似乎是废话，不用我说大家也明白；第二就是所有的房地产公司都是靠贷款度日的，而且是大规模的贷款。按说贷款那么多的话，房地产商应该小心自己的现金流，可是现在的现象很奇怪，2008年时，中国打压了那么久房地产，可是房价就是不降，销售量都降到冰点了，可是还是死撑着。现在又是这样，从三四月份“我们公司”开始打压房地产了，销售量又是大幅度的萎缩，可是房地产商就是死命撑着，后面我会分析道，为什么房地产商们销售量都这么低了，宁可冒着资金链断裂的巨大风险，就是不敢降价，而即使降价，也一定要以各种优惠明目，就是不明明白白的降价，原因在于现在房产持有人的结构和买房人的构成，造成现在中国的房价，要么继续涨上去，要么就是暴跌。可是关键在于，为什么房地产商们资金链这么紧张，硬是撑的住呢，我开始一直没想明白，不过后来潘石屹把原因给说出来了，回到2008年，房地产商们能够挺那么长时间，硬是等来了“我们公司”改变政策，开始拉动房地产，是因为银行们一直在给房地产商补充血液，增加贷款，所以房地产商们能够一直维持资金链不断，这里面地方“我们公司”是给了房地产商很大支持的，当然，除了动员银行给房地产商贷款，还有一些其他方式的支持，比如购地款的缓缴，从其他渠道协助房地产商融资等等。回复|引用回帖人：卧藤椅听古典影响力指数：3||发短消息|只看此人|2011-3-1611:34:12跟帖回复：第12楼2010年房地产商们又在撑着了，跟2008年如出一辙，道理还是一样。所以，如果想让房地产商急着卖房子，只有一个办法，就是断了他们的资金来源，让他们不得不着急卖房子，着急卖房子就只有降价一途，一旦降价就会如同失了缰的马一样，一发而不可收拾。问题在于，断房地产商的资金是很难的，虽然现在“我们公司”出了些办法，可是只要看一下2010年中国天量的信贷，就知道房地产商们拿到钱是很容易的，只要有贷款出来，他们就有办法以各种明目把钱拿到，关键问题就在于，地方“我们公司”肯定是要在暗中帮忙的。当然，这件事情不能怪地方“我们公司”，对于现在以GDP为纲的中国“我们公司”来说，企业可是关系到地方“我们公司”的政绩，更何况，现在地方“我们公司”的钱，一多半都是靠卖地给房地产商们的，你说从自己的利益出发，他能狠下心来动真格打压房地产市场吗。其实，哪个娘不心疼自己的孩子呢。就在前几个月，国资委发了个文件，要求78家央企退出房地产市场，有人说这是“我们公司”为了打压房市，所以要求国资委这么做，这么看你就太单纯了，你见过打压物品价格的话，还要减少供给的吗。其实，这说明“我们公司”这次是想要动真格的去打压房地产市场，国资委怕伤了自己的孩子，所以要求这些企业提前退出，以免伤着了。果不其然，这个命令下来不久之后，“我们公司”的打压政策就是一招接着一招，虽然说至今没起了作用吧，可是也能看出“我们公司”对自己的孩子是多么偏心。说完了新房，现在说二手房吧。二手房的持有情况比较复杂，我觉得大概有以下几类：一类是我们说的最热闹的外资，人们也一度把这个原因说成是房地产泡沫的罪魁祸首，不过其实外资炒房地产的确实有，也有一定的规模，但是毕竟对中国不熟悉，所以基本上集中在高档的住宅和写字楼，后者可能更多一些，而且，最近的一年中，外资已经大量收手，这个线索很难琢磨，不过看新闻比较多，也比较喜欢琢磨这个事情，有段时间，我曾经看到一些报道，说的是一些炒房客们大规模接手外商们的高档物业，我突然意识到，其实这是外资们已经在出售物业了。其实外资热钱流入国内一直是个热门话题，热钱流入的关键原因是赌人民币升值，可是进来了，就不能闲着，中国的利息又低，股票2007年之后一蹶不振，所以总要炒点什么吧，房地产无疑是最好的选择。不过，现在外资该是流出的时候了，人民币升值的事情现在虽然还很热闹，不过，如果是放在三四年前，我也认为人民币还有很大升值空间，可是现在的情况已经变了，过去美国催人民币升值，是因为人民币兑美元币值过低，所以要升起来，可是解决这个问题的办法有两个，一个是直接调整汇率，让人民币升值，这个人们看得很明白，还有一种选择就是对内通货膨胀，把人民币的价值降低，那么原来的汇率也就不低了。比如说，人民币对美元汇率是8：1，可是实际上人民币的价值兑美元是4：1，我再多发一倍的人民币，那么现在的汇率和人民币的价值不就相等了吗。对于一个将GDP看的很重的“我们公司”来说，选择前者，会立即打击拉动GDP最重要