重点城市对比研究报告-课件

重点城市对比研究分析报告2017年8月集团公司投资部城市规划一一、城市规划城市行政级别房地产城市等级划分城市能级规划定位“八纵八横”核心节点城市高铁线数量城市群规划21个服务外包示范城市18个国家级新区国家新型城镇化试点城市16个国家自主创新示范区是否国家智慧城市试点城市国家自由贸易区是否长江经济带节点城市是否一带一路战略城市是否12个跨境电商综合试验区南京市省会城市1.5线城市国家级中心东部地区重要的中心城市、全国重要的科研教育基地和综合交通枢纽2长三角城市群是江北新区是苏南是

是

苏州市地级市1.5线城市

I型大城市、国际化大城市、三角城市群重要的中心城市之一

长三角城市群是

是苏南是

是

是常州市地级市2.5线城市

长三角中心城市之一、先进制造业基地

长三角城市群

是苏南是

是

南通市地级市2.5线城市

长三角北翼经济中心、现代化港口城市

长三角城市群

是

是

是

合肥市省会城市二线城市区域级中心全国重要的科研教育基地、现代化制造业基地和区域性交通枢纽、长江中下游重要的中心城市之一4长江中游城市群是

是合芜蚌国家高新区是

是

是武汉市省会城市1.5线城市国家级中心我国中部地区的中心城市；国家重要的工业基础、科教基地和综合交通枢纽2长江中游城市群是

是武汉东湖是湖北自贸区是

长沙市省会城市二线城市区域级中心长江中游地区重要的中心城市3长江中游城市群是湘江新区是长株潭是

重庆市直辖市1.5线城市国家级中心国家重要的中心城市之一、长江上游地区经济中心、国家重要的现代化制造业基地、西南地区综合交通枢纽3+2（2条通过连接线并入）成渝城市群是两江新区是

是重庆自贸区是是是昆明市省会城市二线城市区域级中心我国西部地区重要的中心城市之一3滇中城市群

滇中新区

是

是

中山市地级市2.5线城市

珠三角城市群

是

广州市省会城市一线城市国家级中心国家重要的中心城市、国际商贸中心和综合交通枢纽3珠三角城市群是南沙新区是珠三角国家示范区是广东自贸区

是是佛山市地级市2.5线城市

全国重要的制造业基地、珠三角地区西翼经贸中心和综合交通枢纽

珠三角城市群是

珠三角国家示范区是

东莞市地级市2.5线城市

珠三角城市群

是

是

南昌市省会城市2.5线城市区域级中心长江中游地区重要的中心城市3长江中游城市群是赣江新区

是

石家庄市省会城市二线城市区域级中心京津冀地区重要的中心城市之一3京津冀城市群

是

是

太原市省会城市2.5线城市

中部地区重要的中心城市

京津冀城市群

青岛市副省级城市二线城市国家级中心我国沿海重要的中心城市和滨海度假旅游城市、国际象棋港口城市2山东半岛城市群

西海岸新区是山东半岛国家高新区是

是是济南市省会城市二线城市区域级中心环渤海地区南翼和黄河中下游地区的中心城市2山东半岛城市群是

山东半岛国家高新区是

成都市省会城市1.5线城市国家级中心国家重要的高新技术产业基地、商贸物流中心和综合交通枢纽，西部地区重要的中心城市3成渝城市群是天府新区

成都高新区是四川自贸区

是是西安市省会城市二线城市国家级中心国家重要的可研、教育和工业基地；国家西部地区重要的中心城市3关中城市群是西咸新区

西安高新区是陕西自贸区

是

郑州市省会城市二线城市国家级中心我国中部地区重要的中心城市，国家重要的综合交通枢纽3中原城市群

郑洛新国家高新区是河南自贸区

是无锡市地级市二线城市

长三角中心城市之一

长三角城市群是

是苏南是

是

城市宏观及政策二二、城市宏观及政策宏观经济——经济实力汇总表省城市经济实力GDP(亿)GDP增速第三产业占比人均GDP人均GDP增速社零总额(亿)社零增速房地产投资额(亿)房地产投资增速房投/GDP年末全市人民币各项存款余额(亿)个人储蓄存款余额(亿)城镇人均可支配收入(元)城镇人均可支配收入增速江苏省南京市1050308.00%58.40%127264

508810.90%184629.20%17.57%283566095499978.40%江苏省苏州市154007.50%51.40%145000

493710.70%216316.00%14.05%25864

544008.00%江苏省常州市57748.50%50.90%122721

220310.70%447-12.10%7.74%85413367460587.80%江苏省南通市67689.30%47.75%927029.30%263310.70%58415.50%8.63%113313809392478.10%安徽省合肥市62749.80%44.90%801368.78%244612.00%13537.40%21.56%134803332348529.00%湖北省武汉市119137.8552.80%1114696.20%561110.00%2517-2.50%21.13%221966606397379.06%湖南省长沙市93249.40%59.20%1236817.00%411711.60%126126.50%13.52%154894873432948.30%重庆市重庆市1755910.70%48.40%579029.60%727113.20%3726-0.70%21.22%3121613399296108.70%云南省昆明市43008.50%56.70%641627.60%231012.10%15315.50%35.59%126564124367398.20%广东省中山市32037.80%45.50%994717.10%120611.00%54413.00%16.97%503123094161311.70%广东省广州市196118.20%68.56%

87069.00%254118.90%12.96%4753014430509419.00%广东省佛山市86308.30%39.10%

301811.60%123030.10%14.25%132826736431206.10%广东省东莞市68288.10%53.20%826828.60%247113.10%64311.70%9.41%115454944430968.30%江西省南昌市43549.00%42.80%815987.60%186811.00%67539.00%15.49%96282770346198.40%河北省石家庄市58586.80%46.80%545265.90%297510.50%10365.10%17.69%110785348304598.10%山西省太原市29567.50%62.60%682346.90%16668.10%68212.90%23.07%110703662296326.90%山东省青岛市100117.90%54.70%109407

410510.30%136922.00%13.68%140075326435988.00%山东省济南市65367.80%58.90%909996.50%376510.40%116414.80%17.81%15537

430527.90%四川省成都市121707.70%53.10%769606.20%564710.40%26396.50%21.68%3143410808359028.10%陕西省西安市62578.50%61.20%713576.50%37319.60%19566.80%31.26%190747036356307.40%河南省郑州市79948.40%50.75%828726.40%366611.30%277938.90%34.76%190016298332146.80%江苏省无锡市92107.50%51.30%141300

31209.60%10344.20%11.22%146124957486287.80%1、宏观经济——经济实力二、城市宏观及政策较多的区域中心城市的GDP多集中于5000-10000亿，未来有一定发展潜力；以上城市的GDP增速均高于全国平均增速，未来经济发展动力强劲；第三产业占比普遍在50%左右，未来产业结构优化带来的经济增长可期。15000亿及以上10000-15000亿5000-10000亿5000亿及以下1、宏观经济——经济实力GDP总量过万亿的城市有：广州、重庆、苏州、成都、武汉、南京、青岛；GDP增速较高的城市有：重庆、长沙、南通、合肥、南昌；增速放缓的城市为：苏州、无锡、太原；二、城市宏观及政策人均GDP超10万的城市，人均GDP增速相对于人均GDP10万元以下的城市整体略低，说明这类城市主要以经济结构调整优化（质）驱动经济增长；而人均GDP10万元以下的城市多以原有模式推动经济增长。超10万元10万元以下1、宏观经济——经济实力二、城市宏观及政策旅游资源二产相对发达从社零/GDP比值来看，比值较高的城市多为拥有较丰富的旅游资源，而比值较低的城市多是第二产业相对发达；比较各城市社零的增速与GDP增速的差值，可以看出中山、苏州、佛山、昆明、石家庄和东莞差值超过3%，说明这些城市消费结构与档次升级较为明显。1、宏观经济——经济实力二、城市宏观及政策衡量指标异常基本正常正常运行基本正常异常房地产投资/GDP<0.050.05-0.10.1-0.140.14-0.2>0.2反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15异常正常运行基本正常基本正常1、宏观经济——经济实力二、城市宏观及政策2016年房地产市场火爆的合肥、南京、南昌、武汉的个人储蓄占比较低，另一方面看，佛山、石家庄、中山和重庆等城市未来需求有一定的支撑（市场容量存在爆发性增长的可能性）。1、宏观经济——经济实力二、城市宏观及政策城镇人均可支配收入较高城市集中于中国东部沿海区域，同时增速相对稳定；2016年仅有太原和重庆的城镇人均可支配收入略低于3万元，按照正常情况增长，以上全部城市在2017年达3万元以上。1、宏观经济——经济实力城镇居民人均可支配收入较高的城市依次为：苏州、广州、南京、无锡、常州、青岛；增长较快的有：中山、广州、武汉、合肥等；二、城市宏观及政策人口净流入城市主要分为两类：一类是省会城市，另一类是有产业支撑，尤其是第二产业占比较高的城市（东莞、中山、佛山等）常住/户籍比值较高。1、宏观经济——人口支撑二、城市宏观及政策新生儿人数占比常住人口比值小于1的城市有无锡(0.69%)、苏州(0.71%)、南通(0.78%)、常州(0.79%)、武汉(0.89%);在校小学生人数与新生儿人数比值远低于6的城市有青岛、合肥、南京和济南等，未来这些城市需配套更多的学校，购房需求有待进一步释放。1、宏观经济——人口支撑城市常住人口较多的城市依次为：重庆、成都、广州、武汉、苏州、郑州、青岛；增量较为突出的城市为：成都、广州、重庆、长沙、武汉、郑州、西安、青岛、济南；二、城市宏观及政策1、宏观经济——人口支撑二、城市宏观及政策2、政策-南京(示例)限购本地家庭限购2套、单身限购1套（含新房及二手房）外地限购1套，六合区、溧水区、高淳区纳入非本市户籍居民家庭限购范围外地人购房资格：自购房之日起前3年内在南京累计缴纳2年及以上个人所得税或社会保险证明，补交、补办不予认可限贷首次购房：30%（全市辖区）有贷无房或有房无贷：50%（六合35%，高淳、溧水30%）有房有贷：80%（六合50%，高淳、溧水40%）暂停发放家庭购买第三套及以上住房贷款产品端（商办物业）商业办公类建筑不得按单元式或住宅套型设计，如果想要带独立卫生间，每一分隔单元的套内建筑面积应不小于150平方米，而且此类套间面积不得超过本层建筑面积的20%，且不得分割销售不得利用层高进行潜伏设计，商业办公类非住宅类建筑，除土地出让合同约定可配建酒店式公寓外，其余一律不得标注酒店式公寓功能供给端网上竞价达到最高限价80%时，申领预售许可证应达到以下施工进度；①七层及以下的，完成基础工程并施工至主体结构封顶；②八层及以上的，完成基础工程并施工至主体结构三分之二以上网上竞价达到最高限价90%时，该地块所建商品住房必须现房销售同期房源应一次性向价格主管部门申报备案价格，批次申报面积不宜低于3万平方米二、城市宏观及政策2、政策-南京(示例)限售购房人（含居民家庭、企事业单位、社会组织）新购住房在取得不动产权证后，3年内不得转让。通过赠与方式转让住房的，自签署《赠与合同》并办理转让确认手续之日起，赠与人满3年后方可再次购买住房。通过赠与方式取得住房的家庭或居民，执行住房限购政策在出让地块竞价达到最高限价后，转为竞争保障性住房建筑面积，每轮竞拍建筑面积增幅为200平方米或者200平方米的整数倍竞拍面积最大者为竞得人，房屋建成后（集中分布）无偿移交政府相应建设成本不计入该地块商品住宅房价准许成本供给端南京都市圈政策（句容）外地人家庭在句容市区（含开发区）、宝华镇限购1套外地人购房需缴纳1年及以上的职工基本养老保险参保证明或个人所得税纳税凭证公积金贷款首付比例由原来的20%调整为30%房地产市场基本面三1、成交量价分析同比去年同期，各城市成交价格均有不同程度的增长，其中：常州、中山、南通、西安、重庆、东莞等涨幅较大；成交量除重庆、昆明、西安等中西部后发城市外，均出现不同程度的下滑，其中无锡、合肥、中山、南京、济南、东莞等城市下滑幅度较大。三、房地产市场基本面2、库存及去化周期中短期来看，苏州、无锡、中山、东莞、济南、合肥、成都等城市去化周期较长，存在较大去化压力；南京、常州、南通、重庆、武汉、昆明、太原、佛山、西安、郑州等去化周期较短，市场价格存在上涨的压力。三、房地产市场基本面3、累计供求关系2012年到2017年7月，从累计土地供应建面和成交面积差值可以看出，青岛、郑州、武汉、昆明、合肥、西安、济南、重庆等城市依次土地供应量较大；三、房地产市场基本面4、供求风险分析近一年供应建面与库存量总和（万方）未来预计去化周期（月）长期风险大长期风险小将目前的存量与累计供求差值累加，根据目前的市场去化情况，可以看出：青岛、合肥未来风险最大，郑州、济南、昆明、武汉长期风险较大；中山、无锡、东莞、苏州长期看好；南通、广州、长沙、南京、佛山长短期都风险较小。三、房地产市场基本面5、预计新增供应及去化分析目前的存量及近一年土地供应建面形成的未来供应量，以目前的市场去化速度，得到各城市的去化周期；可以看出：合肥、重庆、武汉、昆明、郑州后期供应量较大；成都、济南、青岛库存量较大；合肥、济南、郑州、无锡去化周期较长，风险较大。三、房地产市场基本面房价/地价反映了资金的利用效率，房价/地价较高的城市有：昆明、太原、西安、青岛、郑州等，相对来说多为非热点城市，地价上涨幅度相对有限。6、房价/地价-资金效率分析三、房地产市场基本面7、房价/地价-同比增速分析2017.1-7月同比地价增幅较快的城市有：东莞、成都、广州、无锡、南通、中山；南京、苏州、合肥、常州、太原、西安、郑州地价涨幅低于房价涨幅。三、房地产市场基本面8、房价/地价-盈利空间分析2017.1-7