经济学毕业论文范文

第页共页经济学毕业论文范文经济学毕业论文范文经济学毕业论文一、房地产业的现状与问题近几年，我国经济的开展、城市化进程加快、居民收入程度进步及政府启动内需的政策，都为房地产业的开展注入了新的活力。总体分析^p我国的房地产业仍处在绿色景气区内运行，但是，部分过热和构造性问题应引起足够的重视。1、房地产投资稳步上升，地域热点显现开展经济理论告诉我们，资本积累，投资增加是经济增长的必要条件。没有投资的稳步增长，任何国家都不可能实现从农业国向工业化和现代化的转变。对于中国一个人口快速增长的开展中国家来说，保持一定的投资规模就尤为重要。近两年，全球经济增速放缓，我国经济实现7.3%和8%的高增长率，其中投资奉献率高达3.6%左右。在国内产业构造在调整中，房地产投资占固定资产投资的比重从1990年的5.6%，逐步上升至2023年的20.7%(表1)，弥补了传统产业投资增长率下降的遗缺，其对经济增长的奉献率也渐渐显现出来。从总量分析^p，在1997～2023年间，全社会投资增长率分别为8.6%，13.9%，5.1%和10.3%，房地产开发投资增长率分别为-1.2%，13.7%，13.5%和21.5%，略高于全社会固定资产投资增长率，但并没有出现1992～1993年增长率高达117%和165%的过热现象(图1)。房地产开发投资构造根本合理，2023年住宅占投资总量的比重保持在66%，其中普通住宅占51%，别墅和经济适用房分别占6%和9%，办公楼为12%，商业用房为12%。从房地产持续投资热点的分布来看，它主要集中在以广州、上海和北京为主导的三大城市群(图2)，从2023年1-9月的统计数据来看，北京、上海、广东、浙江、江苏、山东投资增长率分别为29.%，31.4%，30%，33.4%，31.4%和40.1%。客观地讲，这些地区房地产投资热有其合理的因素，也有令人担忧的一面。三大地带是中国经济增长最快的地区，经济的开展、居民收入的程度进步，消费晋级换代，大量外资的进入和劳动力的流动都会增加对房地产的需求，但是，与其他产品一样，房地产投资也要以需求为后盾，没有效的需求，房地产投资就不可能持续的增长。那么，我国的房地区性投资稳步增长是否有需求的支撑?2、销售率空置率，地域分化明显近几年，购房低息贷款、减免税费、户籍制度的松动是刺激居民购房的三大政策因素，2023年商品房屋和商品住宅的销售率(当年销售面积占当年开工面积的比例)分别是88.4%和75%，其中商品住宅的销售率到达历史最高程度(图3)。但是，在销售率上升的同时，空置面积也在上升，到达12000万平方米，其中，空置期一年以上的为4000多万平方米，占当年房屋开工面积的13.4%，高于国际戒备线10%。对于空置率需要我们做认真的分析^p。首先，空置率上升无论何种原因都不是一个好现象，空置率高意味供应与需求的不匹配、占压银行资金多，由此会影响资的优化配置。其次，市场上任何一种产品都需要有合理的库存。房地产作为一种价值高的大宗商品，其合理的库存期、库存比率应该为多少?以住宅为例，我国房地产开发的房屋多是高层和多层，国外多是一家一户住宅，不同款式的住宅，其均好程度差异极大，因此，就有好卖与不好卖之分。那么，不同质的住宅空置率是否具有可比性，就值得商榷。此外，国外的空置率是以全部存量房为分母，而我国城镇存量房有多少至今仍是一个未知数。再次，地域差异。即便是在国内，不同地区经济实力的强弱，其对空置商品房屋的承受才能也大不一样。1998年东亚危机爆发后，海南空置商品房425万平方米，给当地房地产业和银行业带来重创，留下的是满目疮痍的“烂尾楼”，而当时上海的空置房屋接近700万平方米，占全国的七分之一，却能使之化险为夷，绝处逢生。仍以房地产投资三大热点地区为例，1998～2023年，广东的商品房屋销售率为66%，69%，71%和68%，低于全国的平均程度，在销售率走低的情况下，施工面积仍居高不下，这就不能不令人担忧。同期，上海的销售率为73%，90%。85%和100%。截至2023年9月，上海商品房屋销售面积为1404万平方米，当期开工面积为1194万平方米，销售量大于开工面积无疑有助于消化空置商品房屋。鉴于销售率和空置率是房地产前期投资经营活动的一个结果，因此，全面的、动态地分析^p新开工面积、施工面积、开工面积和拆迁面积的联动关系，才能对销售率和空置率的变化做出正确判断。3、价格根本平稳，构造变化突出2023年1-9月份，全国一些大中城市的房屋销售价格涨幅较快，其中，宁波南昌、杭州、青岛、上海和厦门的销售价格指数分别为119.2、109.3、108.4、108.7、107.9和104.4，涨幅超前。但是，全国总体平均价格的走权力根本平稳，特别是与百姓相关的商品住宅价格涨幅很小，在北京等大城市还出现了小幅回落(图4)。可是面对走低的价格，广阔百姓却仍找不到自己能负担得起的住房，这就需要我们仔细分析^p平均价的构成，或者说住宅的构造。我们的统计分析^p中，只提供住房价格的平均数，却很少提供不同价位住宅所占的比例，或每套住宅的价格。以北京为例，近几年为配合旧城改造，增加了经济适用房的开发建立，低价位住宅的供应增加无疑会拉低平均价格。此外，北京这两年炒“入世”、炒奥运会，城市建立摊大饼式的急剧扩张，大量远郊别墅、高档住宅星罗旗布，由于远郊土地本钱低，别墅的平价为7583元/平方米，低于近郊区11605元/平方米，这样大量城郊楼盘的推出，也有压低整体房价的作用。因此，总体房价的合理并不意味着住房供应构造的合理，单位价格(元/平方米)的走低并不意味着每套住宅的总价位走低。北京等城市经济适用房单位价格虽有政府控制，但是由于每套住宅的建筑面积大、建筑标准高，造成每套住宅总价位过高，结果许多工薪阶层还是买不起。加之低价位住宅的地段不近人意，靠公交车上下班的工薪阶层多希望购置京城四环以内的住房，可低价位的住宅多在五环和郊外，在地铁、公交车等多种根底设施建立不配套的情况下，买经济适用房多为经济收入可观者也就缺乏为奇了。4、炒地圈地热，成为房地产业开展的隐忧实事求是的讲，北京等大城市房价高有其合理的一面，其中“五多”——常驻人口多、老外多、外来人口多、高收入者多和集团购置多都会推动房价上扬;但是，土地市场的不标准，炒地圈地热是造成北京等大城市房价盘升的根本原因。许多地产商借“旧城改造”之机或赶在2023年7月1日《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》施行之前忙着圈地，以增加自已的土地储藏，致使2023年北京购置土地面积增幅到达173%，在全国名列前茅(图5)。圈地炒地让地产巨头从中获得了暴利，地价经屡次转手越抬越高，房价也就跟着上去了，这种圈地炒地热对北京房地产业的开展可以说是贻害长远。熟话说“没有能长到天那么高的大树”，房地产的价格也不可能无休止地长下去。因为任何来京创业的企业或个人都不可能无视消费与生存的本钱，短期的涨价也许在可承受范围之内，但是，当房地产价格上涨过快超过可承受的本钱，那么，北京就丧失去了吸引创业企业和人才的优势。____土地本钱高、房价高已成为其经济开展一大制约因素，这难道不应该引起我们的警觉和深省吗?5、房地产信贷开展有喜也有忧房地产是一种投入大、价值高的资产，无论其投资与消费都不分开金融的支持。从住宅消费信贷方面分析^p，将抵押信贷机制引入住宅市场，对于多年来习惯于追逐的“大企业”、“大工程”、“大笔贷款”的中国银行业来说无疑是一重大打破，对于习惯了“量入为出”的广阔百姓来说更是消费观念与行为的一次巨变。个人住房抵押信贷的迅速增长，不仅改善了银行资产构造，进步了银行信贷资金的“平安性、盈利性”，也促进了住宅消费与消费的良性循环。从房地产开发信贷方面分析^p，我们可以看到：这几年银行对房地产开发企业的贷款增幅很小，致使国内贷款占企业资金来的比重一直在22%彷徨。相比拟，自筹资金和其他资金来所占比重却不断上升。那么在企业自有资金缺乏、多年负债率高达76%的情况，自筹资金主要是依靠预售房款和银行的流动资金贷款。而消费者购房的预付款除一部分个人储蓄金外，相当一大部分来自银行贷款。因此，无论资金以何种形式出现，多是从银行的口子出去的。那么，靠银行信贷搞投资是否会诱发房地产泡沫、金融风险?在现代信誉经济社会，银行借贷作为一种融资的手段，其本身并不是泡沫，能否诱发泡沫取决于资金的投向和使用效率，假如将资金投向市场需求潜力大的中、低档普通住宅，投资的结果可以满足社会需求，增进社会的财富。反之，盲目地炒地、炒高档楼宇、高档娱乐设施，外表上热得不得了，实际上供求关系严重失调，泡沫就不可防止了。因此，分析^p房地产业是否存在泡沫，银行信贷的规模、增长速度只是一个变量，关键是看资金的投向和资产的'质量。此外，银行自身体系是否健全也是抵御房地产信贷风险的关键。衡量银行体系健全的根本指标包括：资本充足率、资产质量(坏帐率)、经营管理程度、收益率和流动资产比率等。在1997东亚危机中，____和新加坡的房地产信贷占银行资产的30～40%，却能在房地产价格大幅缩水时安然无恙，因为____和新加坡银行的资本充足率高达15～20%，不良资产率仅为3%，而韩国、菲律宾和泰国银行的资本资产比率在6～10%，不良贷款率高达22%，因此，房地产价格的波动使这些国家的银行陷入前所未有的灾难(collyns，2023)。在我国银行资本金缺乏，不良资产率居高低的情况下，个人住房信贷和房地产企业贷款应在银行资产中应占多大的份额才有利于优化资产构造?在我国信誉制度、抵押保险制度不健全的情况，如何进步房地产信贷的质量?这些都是急待解决的问题。二、防范房地产泡沫的举措上述分析^p说明：我国房地产市场总体形势看好，且此轮房地产热主要是消费需求拉动的，与1992～1993年单一的投资热有质的区别，但是，总体形势看好并不意味着不存在问题和隐忧。我们认为，我国房地产业潜在的风险不在总量，在构造;不在速度，在质量。因此，对于不同的房地产热，政府的调控方式也应有所不同。根据房地产泡沫的生成机理，我们认为，防范房地产泡沫应采取如下措施：1、从土地头入手，标准土地市场土地资短缺不仅是困扰我国房地产业开展，也是困扰城市化乃至整个国民经济开展的一个大问题，如何利用相对贫乏的土地资为全体国民提供一个公正、平等、富足和安定的开展与生存环境，在一定意义上讲，都有赖于土地资的优化配置。我们认为：首先，应通过立法确定城市规划的法律地位，以防止朝令夕改、急功近利，保障土地使用构造的合理性，为城市和地区经济长远开展奠定根底。其次，加快建立有形的土地市场，实现国有土地使用权交易的公正、公开、公平。今后，国有土地无论使用者是谁(政府或其他企事单位)，土地出让都应纳入有形市场，防止“黑箱”操作的诸多弊端，且招标并不是简单的价高者得标，政府可用综合指标，包括企业的资质，以往的开发业绩、土地使用方向、开发工程的市场前景等，来确定中标者的资格。这样，政府才可以有效的调控土地供应的规模、条件、时序和位置，同时，有效地保障百姓急需的普通住宅用地供应。再次，建立土地信息系统，各城市政府应对所有待出让的土地、现有土地使用构造、规划、评估价格等信息公开，防止信息不对称为一些人圈地、炒地谋取暴利便利;第四，对违规违纪者应给予严厉的制裁，以保障市场秩序的正常运行。2、灵敏运用利率、税收政策，调控房地产市场近两年的房地产热，在一定程度是政府宏观调控政策刺激下形成的。在经济紧缩时，低息、减免税政策有利于刺激有效需求，本无可非议，但是，长期施行一种政策，或无视受益对象施行同一政策，就可能给市场一种错误的信号：屡次降息、资金本钱低会诱使许多企业、个人涉足于高风险的投资，从而导致市场资配置的失误。为引导企业投资与开发更符合市场的需求，政府应适时调高投资别墅、高档公寓、高档娱乐设施、商厦写字楼的贷款利率，调高个人非自住房的贷款利率，使低息政策更好地向中低收入者倾斜;各城市政府还应对高档不动产开征不动产税，并可采取累进税。这对于中国一个仍处在开展阶段的国家来说，有利于抑制奢靡之风泛滥，而将有限和珍贵的资用在实现城镇和工业化上。此外，完善市场信息的供应，也是政府调控市场的重要内容。3、完善房地产金融体制防患于未然我国银行业是在金融体制不健全的情况下涉足房地产信贷业务，从外部环境上讲，我国的个人信誉制度、抵押制度和抵押保险机制不健全，从内部机制上讲，我国银行自身存在着许多脆弱性，如资本缺乏、不良资产过高，资产负债管理程度低等，这些都会加大房地产信贷的风险。但是，面对金融全球化的冲击，屡次下调利率利差收益缩小的压力，我国银行业迫切需要寻找新的利润增长点，新兴的房地产信贷特别是个人住宅抵押信贷那么成为银行业理想的选择。个人住房抵押贷款是一种好资产，但持有比例过高，也会增加资金本钱和经营风险，这就是“鸡蛋不能放在一个篮子里”的道理。在美国，人住房抵押贷款仅占商业银行资产的18%，占抵押银行资产的50%，银行资金来不同，资金的运用也会有所不同。在____，银行要及时动态踪贷款的质量。因此，我国的银行业应从根底设施建立入手，进步自身抵御金融风险才能;金融监管部门应从制度建立入手，完善信誉制度、抵押制度、抵押保险和抵押二级市场的开展，这样才有利房地产业与金融业的共同开展。4、努力进步企业竞争力，迎接21世纪的挑战21世纪全球经济构造的大调整、中国工业化、城市化的进程加快，都为我国房地产业的开展提供了新的机遇。我们的房地产企业应该认清自己的使命与责任：我们不仅是将来城市的开发建立者，还是将来城市、地域空间设计者;我们