临沂市房地产公司开发办事流程

房地产公司开发流程一、前期准备工作1.机会选择获取土地信息——→获得土地相关资料——→进行实地考察——→市场调研——→初步可行性分析报告——→审核——→市场/竞争分析——→项目定位——→详细可行性分析报告——→审批——→准备获取土地2.土地获取向土地管理部门报名参加竞买并索取有关文件——→向拍卖人报送参加竞买的有关资料，经审核批准成为竞买人，交纳保证金，领取竞买号牌——→在规定的时间参加竞买——→签订《拍卖成交确认书》——→15日内与土地管理部门签订土地出让合同并交付相当于地价总额的10%的定金——→按规定期限付清地价款后，依法办理土地登记，领取土地使用证书。3.项目设计招标二、行政审批1、办理选址意见书a.计委审查可行性研究报告和进行项目立项。b.国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。c.建委办理投资开发项目建设条件意见书。d.环保局办理生产性项目环保意见书（表）。e.文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。f.规划部门办理项目选址意见书。2、办理《建设用地规划许可证》羊a.德人防适办进撤行人喇防工湾程建拿设布箩局审勿查。龙蒜b.丘国土恢资源凡局办妨理土替地预誓审。匀水c.捆公安凯消防秩支队嫂、公叶安交系警支上队、呀教育绞局、省水利青局、辱城管片局、稿环保芽局、卖园林狼局、剃文化胞局对鉴建设苏工程置相关诊专业神内容蔽和范训围进腾行审锻查。桨驼d.缴规划占部门班对规瞎划总取图进所行评页审，摩核发锐《建牢设用演地规能划许回可证妻》。死肥e.启规划倾部门扭确定详建设彻工程赔规划培设计跃条件陡。寻3、努组织遮拆迁豪及建正设工太程、笑监理酿招标厦招标塌程序炕：向育招投脱标管毫理机幅构报耽建忆——菌→守核准茶招标乡方式巡和招椒标范幸围聪——出→贞编制详招标灵文件柔——零→受发布裕招标梦公告忆或发湿出投惨标邀莫请书幼——管→晃对潜虚在投逐标人览进行核资格驱审查嘱——渐→骨发招肿标文夸件并靠报招络投标摸管理哲机构絮备案毛——卫→届组织浓项目我现场不勘察博——所→拘在规糟定时略间内控接收贵投标沉人编膛制投讲标文浙件惊——阻→较组建火评标番委员矿会供——烦→府开标挥、评去标，滴提交讽评标例报告费——金→浊确定执中标第人揪——博→验15群日内诉向招料投标牢管理膜机构捧提交钻施工此招标辣投标药情况平书面网报告竭——炕→踢发出径中标价通知痒书约4、近初步裤设计话和施披工图降设计功审查忠a.隙规划哭部门巧对初生步设壶计的们规划刘要求久进行罩审查辉。摩b.拆公安牙消防旬支队姜对初降步设族计的吗消防掩设计胀进行接审查但。迈c.性公安耽局交予警支讨队对萄初步筛设计蹲的交杠通条插件进弓行审凝查。赵会d.当人防片办对错初步过设计章的人怎防设界计进鸭行审凡查。政负e.他国土拔资源镰局进辱行用状地预肺审。闹评f.掩市政乏部门馋、环脚保局啄、卫宫生局醒、地礼震局阴等相帐关部竹门对雁初步可设计搞的相锄关专东业内防容进捞行审摔查。览稀g.愚建委劫制发凳初步浅设计潜批复确，并聋对落块实初第步设屡计批和准文絮件的渡要求郑进行另审查农。苍h.帜建委舟对施就工图状设计嗓文件泥进行肚政策行性审槐查，载根据谢业主妹单位办意见撕，核硬发技欲术性事审查读委托浆通知剥单。养袖i.类建委柔根据度施工测图设鸣计文吊件审士查机嫩构发厦出的遥《建秧设工呼程施魂工图胸设计分文件依审查改报告暮》，温发放现《建匹设工雀程施劳工图面设计药文件泰审查旺批准凡书》玻。联5、纵办理徒《建李设工识程规挪划许啦可证净》概a.撤公安盗消防逆支队剂进行易消防笼设计抵审查肚。挎b.哄人防娃办进鸦行人陕防设员施审岭查。廉艰c.名建委忧、市代政部轧门、担园林居局、尖环保万局、殃卫生亚局按榨职责岭划分壮对相剧关专撑业内嗽容和纤范围弄进行亿审查重。疑d.赛规划惊部门墓对变骂更部铃分的造规划止设计妄补充爪核准货规划转设计捏条件汇，在透建设率单位摇缴纳赠有关年规费馒后，步核发冻《建寻设工息程规调划许治可证波》（显副本袄）。喷6、济办理鞋《建勺筑工灵程施伴工许质可证叔》蹄a.霜建设巩单位漠办理界施工抵报建财登记辈。裂b.粥建设难方对微工程娃进行愈发包垄，确财定施睡工队毯伍。裹招标幅类工楚程通狱过招吵标确臣定施摔工队剪伍，俊非招走标类锋工程炕直接屿发包牲。到c.高建委隙组织笼职能在部门顷对工唱程开糠工条恋件进舰行审璃查，忘核发素《建六筑工用程施辜工许驱可证且》。拴7、蓬办理镰《商陵品房毒预售骑许可合证》耗由房蒙地产益管理衔部门障办理够预售秩登记陆，核答发《叼商品织房预李售许险可证声》。带弊开发责企业泄申请虏办理央《商胆品房恨预售歌许可币证》脏应当寺提交美下列务证件察（复兆印件励）及晕资料熟：难a.猪以下刺证明蚊材料涛：奏（1渡）已喷交付唉全部卸土地辫使用扫权出短让金炕，取痒得土河地使争用权垦证书农；孝（2忍）持袄有建饺设工军程规嗽划许头可证算和施厕工许酿可证脾；锈（3辰）按能提供忍预售士的商牲品房劈计算哀，投沈入开慎发建丹设的膜资金歌达到舒工程符建设雅总投菠资的堪25候％以从上，舞并已两经确壳定施体工进壤度和喂竣工础交付拥日期佣。克b.蹦开发拥企业折的《申营业盼执照汤》和碌资质才等级绢证书罚；买c.昏工程墙施工结合同金；晚d.编商品觉房预浸售方缎案。沟预售获方案贿应当猜说明帝商品御房的熄位置轿、装唉修标衰准、拣竣工剑交付慈日期借、预牧售总挎面积姓、交鞠付使桂用后著的物蛙业管包理等虎内容渐，并鲜应当炊附商重品房格预售删总平饥面图股、分匠层平递面图年。纠8、够办理脱建设私工程耐竣工胜综合仔验收坏备案夹a.妈建筑锡工程陪质量烦监督验站（便机构寇）对傅建设早单位乱提供核的竣开工验竖收报协告进府行备益案审际查。阀饿b.可财政钞部门辟对建唇设项串目应织缴纳讯的行饮政事苍业性假收费夸和基币金进瓦行核横实验税收。搜等c.痰规划兴部门酬、市栽政部帜门、促水利充局、增环保干局、设文化登局、迎卫生湖局、械公安独消防手支队拣、园亲林局畅以及司其他扰需要工参加恩验收祸的部俘门，弓按照钱法律亿、法强规、劫规章意的有释关规贵定对淘相关时专业注内容伯和范罢围进肝行验捉收。妙规划踪部门配根据计上述桐部门温和本挺部门洗验收抚情况册核发斜《建狠设工殊程规辆划许绑可证夺》（监正本场）。负校d.简建委放综合必各部怪门验遥收、敲审查涝意见必，对就符合塑审核把标准雀和要嘴求的观，出摘具建说设工煌程项壳目竣汽工综惜合验贡收备尽案证渔明；索不符荒合标阔准或茄要求姐的，箩作退妈件处吼理并修要求债限期揪整改块。察三、炉趋纲惑御权属塞登记遇1、开由房源管局欧核准快新建剖商品冶房所秘有权忘初始霞（大买产权怕证）粗登记乡。散2、傍开发侄商应具提交角材料聚：蚁（1牛）申漫请书券；珍（2残）企谦业营胳业执纱照；欧猴（3窝）用营地证稍明文稼件或霉者土佣地使胖用权朝证；逗概（4俗）建维设用扫地规男划许烟可证午；颂（5聪）建精设工细程规诱划许燥可证雁；摊（6端）施常工许叮可证恨；辆（7驰）房傲屋竣揭工验消收资绢料歪（8醋）房裤屋测颈绘成兔果；珠挑（9粥）根笛据有境关规萌定应惨当提盖交的镰其他浊文件宵。假房地锡产开道发流消程（丈完整酷版）鼓——窝转帖讯1\阵土地届证、化建设温用地希规划旬许可伙证、滋规划跨要点体批复睡阶段蛙颜土地末证和冬建设榴用地触规划卵许可聋证这尾两个兽证，输加上宗规划夺要点中批复趣，是俭进行厕房地赠产开打发的晓前提砖.但侧是,窜这几歉样东些西领呢取的疑先后猴顺序烫，非背常的骂有学腐问。镰有经暗验的串同志杨，一渣看这傅几样韵东西画的发竟出时疯间，拜基本烦上就歌可以盼判断惩出地乖块背腔后的核故事营。这劈三样毛东西脉涉及廊到国氏土部她门和慈规划蔑部门稀旷日杏持久凡的权孝力斗雄争。狐目前硬我国傻法律影也没炕有很插好的叫规范牛这个趣问题头。哈辫恩，迅简单贞的说途一下按，土询地证学由国责土部懒门颁铸发，多是土弃地权书属证倚明，画载明维了土具地用终途及玩使用火期限荣（只宣是载辣明）记；建碌设用之地规闸划许拼可证劈由规引划部惧门颁仆发，漏是核扛定土格地用球途及猛用地航界线躁的法倚律依达据；竞规划灯要点辣批复像由规补划部预门颁致发，撞是确盐定土幼地使贴用强黎度指由标的恩法律都依据暖，如睡容积岗率啊挑建筑手密度眉啊停蝶车位会配置率要求刊啊这恐些指着标都址在这沟个批茄复里眨体现酸出来迎，包列括现认在的孕那个锋小户燃型比吉例限柱制要挂求，魔也会貌在这却个文卸件里宁体现哀出来幕。程州一般印来说贡，一战块地撕，必鞠须要雅由规方划部贴门核孟定规井划要摇点，旨颁发果了建矮设用对地规英划许芒可证杰（以铸下简庙称地摆规证育）之肃后，割才能华领取启土地梯使用京权证璃。这燕绝对孩应该着是必遵须的盯程序蚕。因辩为国比土部流门必灭须依撕据规碍划部涌门核引定的糊土地述功能遵及土免地使耗用强陈度，由才能宇计算畜出土露地出敬让金限，才容能在异土地信证上鸭载明以土地盗用途酸及年光限。会匪但是和呢，腿在现搏实中蚊呢，蛙这个允想法我只能隆是理粘想状董态。订因为迷首先限，很胞多地被方的涌国土觉部门倘在出矩让土毙地的简时候百，根贤本不卧考虑朴规划栗，直谁接就稼整块捞出让惜了。剧然后络给人的家办子出商即住用治地土虎地使提用权房证。吵这种涛让人桂无法推理解趁的土星地出昌让模垂式一质度非已常盛寿行。优然后静受让呀了土冠地的桥开发谅商，阻再去纪规划委部门折软磨纱硬泡殿，无事论是屈修改祖规划剃也好矮，还暑是根毁本没堆有规楼划都袭好，逆反正章，我毕的土竖地出幅让金涌是已神经交侮了，销剩下邀的事碰情你碧规划旬部门抓得给他我搞作定。纹瞒我不闲是批启评这雾种土炭地出物让模爬式容拘易滋奖生腐长败。唤要知症道，押我国既正式欢搞土遇地出遍让也目只不框过是筋从1套99塔0年午开始速的，亡而以哪公开言交易格的形肯式搞捆土地排出让炒，甚波至都删只是柴从1悄99桶7年身才正讲式开猜始。午而北翁京第司一块丧公开羊交易青的土披地，肉是到逼20附00逃年之情后才储上市炼的。格我只陡不过察是说翼，我百国在娘这个犯问题宜上缺橡乏经拿验，往国际厨上也醋没有兼什么虚可供糠借鉴闪的模斩式。童因为郑我国奔的房亦地产拔管理膨体系莲那绝团对是优全世侦界独士有的忌。愤妇青们劝不要字在这凯里给弊我指灵三道烘四。跑我在秤这个叉行业再浸了金这些锁年了姐，起拔码我绸个人威觉得钞，把类我放雁到9钻0年啦代的鹅背景川里面酱去，逃我也编想不配出更暂好的渔土地械交易苍模式践。城蛋市规忆划这桶个概昼念一怜直到页现在苍都还葡没深唱入人斗心，病更何泳况当辰时呢授。抖贝不过码无论忌如何顿，这改种土谢地交照易模戏式现霉在已遮经只巧是历宗史了母。箩漠新城梳乡规航划法培第三月十八着条：辞在城殿市、雅镇规毒划区虹内以例出让胡方式认提供怨国有册土地辨使用差权的祸，在洪国有诵土地改使用休权出谦让前糊，城爆市、箩县人跳民政刷府城借乡规厕划主昂管部嫌门应就当依享据控按制性侄详细抖规划乓，提沟出出旬让地竟块的乞位置析、使昨用性陪质、干开发裤强度静等规门划条行件，副作为这国有筐土地密使用良权出光让合霸同的叠组成驰部分太。未心确定竞规划跑条件搂的地霉块，分不得药出让滤国有录土地尼使用团权。拴学以出寿让方时式取第得国央有土但地使隔用权袍的建某设项毕目，虽在签食订国线有土爷地使港用权般出让倦合同单后，歪建设抢单位弃应当播持建池设项覆目的度批准然、核辟准、罪备案活文件版和国构有土竭地使系用权呈出让皱合同洞，向站城市宇、县晚人民亦政府脑城乡啦规划万主管榴部门切领取辱建设既用地旺规划蜻许可群证。蜓剪城市益、县瓦人民碰政府赚城乡阳规划胡主管博部门稀不得厘在建盛设用已地规顽划许陈可证笛中，怖擅自承改变引作为猪国有片土地厉使用船权出按让合币同组侍成部娃分的给规划骑条件到。落穿希望驼在我呈日后狐的职沸业生持涯中经，不晚要再衔拿着雄商住钉用地扔土地窜证去盛规划雷部门慌死磨浇硬泡辩，阿惭门。蜓2、亿项目待公司脂设立岭、立忍项、荷环境逢评估橡、房剑地产芽开发岁资质慨这四肯项几逃乎是杠每一领个项颈目要红开始族的时务候必壁须要衔搞的子东西盾。非耀常的别社会起主义户特色虽。不面过这竞里也澡有些汁东西本很有累趣，篮与法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神奇的解释说，这种政策的好处是：老百姓买不起房子了，开发商脆弱的资金链就会断掉，开发商就会自动降价了。我个人不对这种神奇的逻辑予以打击。免得我的这个贴沦为口水之争的场所。我只对客观效果予以评价。谢谢。3、强制性限制房地产产品类型这个很明确，就是那个90平方米以下的户型占总建筑面积70%以上。这个9070的政策被唱得很响，好象很英明神武的样子。我个人没明白过来这到底有什么效果。户型选择完全是市场化的东西。我揣摩着是不是这个政策有这么一个隐含的前提在：开发商故意建大户型，以获取高额利润。但是，我晕，大户型或者小户型，在单价稳定的前提下，单方利润及总利润会有任何差别吗？总建筑面积不变，单价稳定，户型变一下，造成影响无非是多几套房子或者少几套房子，利润有区别吗？除非是有这样的逻辑前提：大户型的单价比小户型高。但在我的个人职业经验里面，我是没发觉过有这种情况。我的个人经验是反过来：小户型的单价一般都比大户型高一点点。本人所经历的少数几个公司在产品定价上基本上都是这么个策略。我不知道北京是不是与我的个人经验相反。我个人总结，房地产调控政策，就在上面这三样东西里面玩来玩去。不会有别的什么新花样出来了。这个效果，我就不多说了。接下来，继续讲流程吧。啦啦啦13、放线、验线这个就简单的说一说吧。图纸画出来之后，要把图纸上的建筑物在实地上落实一个具体的位置，这是个技术活，要测量，定坐标。这个活就叫放线。放线一般是规划部门下属的测绘院或类似的测绘机构干，不过有些发达城市也已经把这个工作半市场化了。嘿嘿，又来一个半市场化。正式放线的前提是领取了施工许可证。放线后，测绘院会发出一份放线册。在工程提前施工，违章施工的场合，都需要做通这个测绘院的工作。让他们提前来做放线。唉，又来一个“做通”工作。放线完毕，施工单位照着这个边角点施工，完了之后就做验线。一看这个建筑的确是按图纸建起来的，没超出边线，测绘院就出验线册。这个验线工作跟日后的验收有莫大的关系。所以测绘院也得要像皇帝老子一样供着，尤其是在提前放线的场合。唉14、预售许可证终于说到这个了。预售现在的管理已经比较严格了。我所知道的，在房地产已经成为了一个产业的城市，预售许可都要求在网上办理，全程公示。现在在预售上面做手脚的可能性越来越小了。预售许可最重要的条件是：高层建筑结构完成3分之2，低层建筑结构封顶。这个条件跟银行办理按揭贷款的条件又不一样：无论层数高低，全部封顶才能放贷。因此现在高层建筑往往在完成3分之2的结构，取得预售许可证之后，开发商在推盘时都不积极。因为这个时候，钱也不是很能收得到，只能收到个2、3成，但是各项交易税费却要按足成在当年予以计算。在理解了这个之后，或许我们对捂盘这种行为，会有更深刻的认识吧。现在办预售许可，都要做价格公示。交易价格必须明确到套，单价必须清晰，在交易现场，也禁止再搞什么5000元/平方米“起”，这种骗人的玩意了。但是，我必须要说，但是，政府没有（也没有权力）对房地产交易价格进行管制。在办理预售手续时所申报的价格，开发商可以完全不予理会。这个价格申报一下就完了。我每次做预售许可的时候申报价格，直接就是2500元/平方米。从来都是如此。随便你怎么公示。卖的时候照样卖5000卖8000卖10000多，没有任何法律上或者行政上的责任。在预售许可方面还有个值得一说的地方就是预测绘。房管部门下属的房屋测量部门，根据开发商提供的图纸，事先算一个面积。这个叫预测绘。在竣工之后，到实地测量，就是实测了。我们都知道，面积上的纠纷往往是日后客户与开发商之间的主要矛盾。这个矛盾是怎么来的呢？最关键的就是这个预测与实测之间的面积差异。造成这种差异的原因很多，比如施工不规范造成的面积误差，又或者之前在图纸计算上对公用部分的统计有误差，这些都有可能。但要说是开发商的故意造成的，我个人没有见过。开发商也没这种能力或故意去故意做假，当然我个人不排除有些头被门夹了的开发商被某些运气极好的人撞到。嘿嘿。现在为了避免这种纠纷，各大开发商都学乖了，开始花很大的精力在做通房屋测量机构的工作上。总之无论到时候实测面积是多少，房屋测量机构都照样按着当初的预测面积出报告。唉，又出来一个“做通”工作。15、关于预售中的土地解押昨天在写预售的时候，关于土地解押的问题，我不是很敢下笔。作为一个房地产从业人员，讨论这个话题，显得比较不合适。这个话题非常敏感。这其中有无数的道道儿。我个人对这一块的玄妙也不是很能理解。尽我的理解讲那么一点吧。先从土地抵押说起。现在关于土地抵押的规则越来越严格了。土地必须在办理了施工许可证之后才能抵押贷款。这也是开发商为什么这么紧张施工许可证的原因。贷款额现在基本上都是根据施工许可证载建筑规模来确定和发放的。在这方面，我相信全国的银行都是大同小异的。土地抵押必须办理抵押登记，这个是常识了。不多说了。根据现在越来越严厉的销售管理规则，办理预售许可证时，该地块不能有任何抵押。但是，我们都知道一个事实就是：任何开发商都必然会选择将土地抵押贷款。这就意味着开发商在办理预售许可证时面临着很严重的资金压力：要么还贷，要么更换抵押物，不然这个预售许可证就出不来了。还贷是几乎不用考虑的事情，更换抵押物？更加不可能。哪有那么多实物可以拿去抵押啊。就算有的，也早就已经拿去抵押融资了，还等到现在啊。这个时候就是考验人类的智慧的时候了。现在的任务是：即不还贷，又不更换抵押物，又能解押，还要能办出预售许可证。我不知道其他公司的融资及报建人员是怎么处理这种事情的。我只说其中的两个办法（唉，我觉得我好象在传授犯罪方法似的，靠）。现在绝大多数的城市，国土部门和房管部门都是分离的。在国土部门办理土地抵押登记，在房管部门办理预售许可证。房管部门和国土部门之间是有很深刻的仇恨的。这两个部门绝对不会主动向对方查询对方的登记资料的。在这些地方，先做通银行工作，比较合理的，能让双方的脸面都过得去的借口，是更换抵押物。更换抵押物的话，原抵押物要先解押，再将新抵押物办理抵押登记。这