做好我市物业管理工作的几点思索

做好我市物业管理工作的几点思索物业办：鲍刚今年是物业管理进入内地三十周年，回顾物业行业的发展历程：从全国看最初的物业管理仅仅是针对住宅物业的“四保”（保洁、保安、保修、保绿）服务，技术含量和附加值都不高。如今，物业管理已经涉及住宅、办公、商业、工厂、医院、学校、机关、军队、机场、车站、剧院、场馆、公共设施、甚至寺庙等各类物业。物业管理服务的对象包括男女老幼、社会各阶层人士。物业管理服务的优劣，直接关系到物业的使用功能和使用效能，关系到业主和使用人的生活、工作、学习等质量，因此，物业管理越来越被整个社会所关注和重视。从我市物业管理看：作为一个新兴的基础性服务行业，经过十五年多年，特别是近几年来的较快发展，在改善人居品质，提升城市管理水平，扩大社会就业，促进经济发展与和谐社会建设中发挥着越来越重要的作用。在今天，随着房地产开发建设水平和人们物质文化生活需求的不断提高，物业管理因直接关系到人们的切身利益，而越来越受到广泛关注。享受高水准的物业管理与服务，同时履行业主和使用者应尽的义务，也越来越成为社会共识和普遍观念。一、当前我市物业管理的基本情况1996年3月，我市第一家国有物业管理企业正式注册成立，开创了我市物业管理的先河。1999年9月，我市第一家民营物业管理企业的成立，丰富了我市物业管理企业的产权形式，形成了我市物业管理多种产权性质并存的局面，促进了物业管理行业的发展。十多年来，在各级领导的重视和支持下，在各有关部门的帮助下，在全体同仁的共同努力下，我市的物业管理从无到有，从小到大,坚持改革，锐意创新，通过以行政手段启动市场，以政策措施引导市场，以市场手段发展市场，以地方法规规范市场，试行招投标制度，促进了物业管理市场竞争机制的形成和完善,经过努力，初步建立起了一个规范有序的物业管理市场框架。截止目前，我市具有资质的物业管理企业共有107家，其中，一级资质一家，二级资质七家。管理服务的类型有多层住宅区、高层住宅、办公大厦、厂区、医院、学生公寓、商贸广场等，管理面积近2000万平方米，物业管理覆盖率达60%，从业人员20000余人。另外，有五家外地企业进驻淮南，我市也有两家企业把业务拓展到了合肥、淮北。通过社会化、专业化、市场化的物业管理，使社会、个人最大的房屋资产得到了较好的维护和管理，实现了保值增值，使广大业主享受到更加便捷舒适的服务，物业管理已成为人民群众生活工作不可或缺的重要组成部分。总体概括起来，我市的物业管理至今经历了15年左右的发展时间，我们初步将其定义为三个发展阶段：1996-2000年的五年属于探索起步阶段，也就是以前常有“物业管理是个筐，什么事情都往里面装”的说法的年代，虽然这种现象不合法、不合理，但它确是社会现实的真实写照，从一个侧面反映出了物业服务企业承担的工作界面和工作量。在那个年代，物业服务企业是无可奈何、莫名其妙地在糊里糊涂的状态下作出了许多自我利益的牺牲，从而为他人、为社会作出了很大的贡献。2001-2023年的十年时间属于快速发展阶段，在这个阶段，《物业管理条例》和《物权法》相继出台后，虽然物业管理进入了法制、理性、规范的时代，但由于行业发展尚不成熟，物业服务企业在理性、明白、明智的状况下，仍然在为社会稳定与和谐默默无闻地作出自我利益的牺牲。2023-2023年这未来的五年将是物业规范化和品牌化的阶段。二、当前我市物业管理工作的问题和差距应该看到，与各地市相比，我市物业管理服务行业尚存在着一些问题和差距，有些已经成为制约我市物业行业进一步发展的瓶颈，主要问题有以下几个方面：（一）区级物业管理工作职能和作用没有得到充分发挥。根据国务院及省物业条例和市政府“三定”方案已明确规定：将物业日常管理权下放到各区人民政府，区人民政府要负责区域内物业管理活动的监督管理工作；街道办事处负责辖区内的各住宅小区的业主委员会的组建工作。但由于受经费、人员配备等多种因素的影响，各区均未设置物业的专职部门，街道未能真正履行职责。（二）物业管理与收费质价不相符，人才流失严重，行业地位低。现在的物业管理可以说是综合性、整体性、个案性很强的服务，再加上建筑的规划、设施、设备、材料、环境等科技含量不断提高，对物业管理的要求也是高技能、高智能、高效能的服务。与此相适应，物业服务企业的人才和管理也必须是高知型的物业。目前，我市的物业管理成本连年提升，然而，物业服务费却多年不调，或略有上调却远不及成本的提升，物业服务企业亏本了，也只能很不情愿的坚守着，企业大多是亏本经营，也一定程度造成服务水平较低，没有发展后劲。物业行业对人才的吸引力很弱，难以留住专业人才，并造成人才流失大，人员流动频繁，从业人员整体素质不高，影响了物业管理服务水平的提高，导致恶性循环，影响了企业的发展。在日常的管理中，我们发现行业自身还存在一些问题。如，有的物业公司在住宅区管理上还在依赖开发企业，内部管理欠缺，管理力量薄弱，人员服务意识和服务质量不高，对服务的重视程度不够，服务态度不好，在工作中不注重细节，甚至有一些不负责任的现象存在。这样既损害了业主的合法权益，损害了物业行业的声誉，最终也损害了物业企业自身的利益。因此，如何加强对物业企业服务质量实施动态管理是现阶段面临的新课题。。（三）重建轻管现象普遍存在，开发建设遗留问题难以解决。据不完全统计，在业主的投诉中，因工程质量、小区配套设施不到位的投诉仍占主导，开发商和水、电、气、通讯、环卫、邮政等企业没有做或者没有做完善的许多工作，物业服务企业不得不去承担部分、甚至全部，而且还没有单位出来为此“埋单”，这些是开发建设阶段遗留的问题影响到后期的物业管理。这些问题在开发建设阶段一直存在没有解决，影响到后期的物业管理；有一些业主多数以不交物业费的方式表达对物业管理企业的不满。（四）业主的物业管理消费观念未完全建立，物业管理收费难，对欠费业主缺乏强有力地手段。目前我市仍有许多业主的思想还停留在计划经济年代，欠缺物业管理消费意识，以种种理由拒交物业服务费，甚至恶意拖欠物业费用，或者是认为交费后，物业公司什么都要管，从而导致物业企业难以为继和服务质量下降，最终也损害了业户自身的利益。全市物业服务项目中约有不低于20％－30％的业主、使用人长期不交物业服务费，物业服务企业却束手无策，依然忍辱负重的长期为这部分人提供与其他业主、使用人同样的服务。（五）业主大会和业主委员会成立和活动“五难”，即：启动难、筹备难、备案难、决策难、换届难；同时对业委会在法律法规来层面也缺乏有效的监督制约手段。（六）物业行业的负担过重，扶持政策少。1.税收政策。一是税率偏高，二是税基不合理。目前，对物业管理适用5%的营业税税率，相对交通运输业、建筑业、邮电通信业、文化体育业等行业3%的税率明显偏高。此外，物业服务企业向业主收取的属于代业主支付清洁、秩序维护、绿化养护、设备设施维修保养等开支，与居民水电费、取暖费和燃气费一样具有代收代付的性质，不应作为税基。2.价格政策。价格主管部门对物业服务企业在住宅小区内公共部位和共用设施设备的用水用电没有按照居民生活用水用电价格标准执行。三、认清物业行业本质，为更好的开展工作奠定基础驾作为扁已经松或将避要从饲事物放业管俘理工和作的定同仁斯们，库都应科该透哈过纷贩繁复歉杂的筋物业敞管理冻活动蜜的表毒象，灾了解挡和掌懂握物猫业管糖理的稼八大目基本熔特征绘，来除指导明我们牛的具霸体工扛作，粪具有闸非常钟大的戴现实年意义策。千行业断本质心是行墓业本需身所暑固有豆的，效决定非行业属状态竭、性暖质和泳发展胖的根经本属伸性。撒认清鲁物业遵管理祝的行找业本胞质，出是研哄究物桨业管奸理行沈业所悠有现丈实问汽题的家逻辑脸起点岂。跨（一睡）起现代挥物业称（不遥动产字）不策仅是岛生活结资料治，同闷时也斧是生奖产资使料和勉投资武产品竖传统界的物徒业管昨理服渠务是毙以作畏为生牢活资醒料的宗住宅胖为主盯要对止象的经，无减论是水物业学管理恢发源速地的合英国遍，还供是源罗自计道划体滋制下卷房屋阔管理贿模式贵变革狼的中括国式阀物业猎管理冲，都茶发轫念于居喷住物测业的六管理海服务洒，乃罚至于戴西方刚许多患国家申至今染仍以环《住禾宅法鸣》作戚为规枪范物膨业管对理活锁动的蜻基本禁法律诞，而亿中国喊的《听物权千法》惹和《踪物业盏管理均条例拆》在捕偏重惜于住循宅物底业管皮理服跨务的素制度灶设计烦方面评，同报样具呜有明强显的奸针对帅性。称但是告，这翅种现凡象仅清仅意勾味着渔过去妈，自纪上世讽纪后兼半期膜以来投，人傲类的存生产库方式的和生稿活方箩式发康生了备巨大堂的变透化，沈物业转（或售称不杀动产孩）已圾经远扒远超租越了浸传统领意义临上的脾遮风撇避雨丽的生骡活资衣料功串能，阿更多此地以阁生产丸资料单和投块资产汽品的茫面目好出现视在我穷们面槐前。鬼从生舞活资诱料到挂生产似资料装进而暴到投蜻资产局品，勿物业雨功能够的多级元化风和物年业价逃值的含高端林化，救为物谅业管鲁理的姓多层宽次、慢全方此位发朝展注孕入了陆丰富部的内临涵，晌同样残也为晶我们牌重构啦物业置管理镜的商斥业模围式提瘦供了秩深远丈的想绢象空僻间。叮在传诸统居紫住物度业管前理的膀基础嗽上，喘物业愁管理付行业堵向工戒业物铺业、差商业洪物业沸、公绩用物捕业等僚不动雕产管亡理的屈所有饲领域躁的纵匪深发堵展，珍正是军顺应灰物业框功能隐和物很业价脊值变耍化的砌大势屑所趋军。丝（二饺）打业主罗（客部户）秤是物确业管蜂理的呆权利百人和罚责任咱人，锯决定正了物痰业管南理的肺价值胳需求白中国来物业梅管理野发展低的独裕特道抬路，罪决定乏了既“茎政府伤主导司、企残业推户动泄”呆的物念业管届理模估式在哥初期咐阶段虑的必浇然性扮，但涛是随鸽着业蝴主权皮利意弦识的梯增强满和企药业市赛场竞董争的萍加剧筹，物悉业管某理行以业已卖逐步寸实现姐“常企业女时代洲”词向育“贪业主怎时代吴”去的转卷换和贿变迁揭。物雹业管豪理行获业的练客户唯群体粱是物展业的矮主人昨——岗业主些，业副主在油物业碑管理挎中的慈地位钞不仅茫仅体猴现在概《物明权法劳》中烂建筑奴物区烦分所呢有权爱人的胳法律嚼定位滤，作鞋为物吩业管年理的斩权利阅人和百责任植人，扰在物溜业管签理商麦业活咏动中涌，业杏主更再是物州业管悔理服太务的之原始钥需求尖者和女最终涉评价婚者。鹿对于脸物业慈服务纺企业鞭来讲匹，在疯服务扒质量矛趋同沸化和版资质爪品牌亲膨胀坊化的泄背景狸下，何面对毙不同越的业伞主群同体，卸如何希针对锁他们刘不同桶的价阴值需水求，纪把握嚷自身温的素签质和缴特点雁，在糕客户吩细分颈的前钥提下谜选择俱最适汽合的讲客户难，做肤自己喜最擅郊长的常业务第，提草供最知优质姿的物口业管革理服忆务？匀面对第同类邀的业涌主群蛛体，深如何烛识别锁他们估的共赏性需晶求和光个别赴需求声，有漫效需摊求和魔无效落需求哭，主赤要需报求和收次要驰需求呆，基砌本需磨求和拾潜在絮需求裤？在厚满足雅客户脏的共尤性、孤基本亡和有磁效需让求的隆同时谷，如昂何引滋导客狠户的服合理锤需求胸，挖李掘客的户的吊潜在泰需求证，兼粪顾客纹户的座个性蚁需求品，最示大限座度为央客户宗创造去价值穴？都贱考验拣着企料业的娘内在孤功力迫，决傍定着侍企业盾的品岂牌效善益。台三、爪物业汤管理幼产品僻是一均种综上合性迹、持怪续性价、长闻期性危和稳耗定性可的服你务非物业煌管理专产品站的主惭要表勾现形西式是颤无形镜的服矮务，堤这是田其区焰别于庆有形炊产品元的一膊个重穷要特泡征。猾有形饼产品常的生翼产、览流通盗和消刷费环欢节逐鸟一递稠进且宿相互恨独立缠，而碑无形悬服务合一般哀没有成流通锡环节届，生狠产和漏消费坐处于婶同一谢过程朴，具芦有同伐步性摄。顾有形愧产品悲一般封都有慎一定厨的使攀用期纯限，浑在其炕合理忆寿命戏周期横内可益以被蒜反复舱消费友使用寻，而葬无形砖服务脖属一吹次性枯消费定品，惜服务站一经津生产常即被婚消费扰，具放有不双可储促存性勿；有岔形产涨品在蜻工业暮化时捕代背妹景下忠大多棉按严静格流萌程和倘工艺聪生产也出品时，品磁质、牙型号尼、外翅型、乐性能总等具肢有高楼度的竿同一梨性，旺而无盼形服址务主贤要通瓜过人挤的行丛为来陪完成岂，不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