沭阳东方华庭别墅项目营销策划总案

【最新资料,Word版，可自由编辑！】全国房地产宏观分析沭阳宏观经济环境分析沭阳房地产市场行情分析横向竞争项目分析东方华庭别墅项目分析东方华庭别墅推广策略入市时机策略销售管理策划前言调研人员对沭阳县房地产市场行情进行了深入的调案是在市场调查的基础上，以客户和市场为依据，结合项情况所作的策划总案。本策划案具体分析了本项目所面临的市场环境和项目产品的优劣势；对项目产品作了较为细致的定位；握的基础上作出了具体的切实可行的广告推广计划。如果公司合作，我司将组织一支强有力的营销团队，力争将本内消化。当然本方案中有些措施需要开发商加以配合，希项目操作的总体把握上达成一致，同时在具体操作执行中第一章全国房地产宏观分析分析全国房地产的发展行情及现状有助于本项目建立前国房地产的实际发展状况将会导致本策划提案的分析不充分、地产的行情走势、现有发展的实际状态是做房一、中国房地产业基本特征价格变动原因分析2008年房地产价格预测第二章沭阳宏观经济环境分析的相关信息。在房地产行业，城市的政治、经济、人文、历史项目的定位有一个精准的把握。沐阳县城概况平方宿迁，北接徐州，是徐、连、淮、宿四市结合部。全县地形呈不规则方形，地势西高东低，十大魅力乡村”。统的林业大县，全县杨沭阳县城的历史沿革沭阳建县至今已有2000多年历史。境内有鲁成公九年(前582年)建的郯到北周建清六年(556年)改怀文县为沭阳县，县名沿用至今。革命家刘少奇、陈毅、黄克诚、张爱萍、李一氓等同志，皆在在沭阳大地上涌现了许多英雄人物和文化名人(如：著名的造纸术发明者沈括，著名作家白夜、摄影大师吴印咸，)等著名的人物不胜枚举。沐阳县城的基础建设有量仅占当时全省平均水平的砂、全县公路网络化，公路密度和等级在苏北各县(市)中位居前列。电力、城市规划及建设情况沭阳旧时多临河建街，沿街辟巷。明正德七年(1512)始筑土城，万历四十期集基在苏北县级城市的第一家连锁店落户沭阳，正在加快建设的大型商次栉比，绿地成片，繁花似锦，沐阳的经济状况民创展战略，狠抓产业大转移、房地产大开发两大机遇，全面工业化、城市化、市场化三化进程，全县经济社会发展始终保持快速稳健势经济运行在提速增效上再创新佳绩，全年实现地区生产总值亿元、财政收入上登上新台阶，经济开发区正式升格为省级经济开个，协议投资亿元，其中超亿元工业项目32个，上海(沭阳)轻纺工业园总投资体沭阳县拥有耕地面积线，坚持“差别竞争，特色取胜”方针，以市场为导向，以效益为中心，以科技特色亮点，不断深化农业结构调整，大力发展主导产业，逐步形成了五大特色经济板。万县政府立足县情，县政府立足县情，化进程略，深入实、大干工医药、农用机械、农产品加工以及建材、酿酒、锅炉制造等为龙头的工业生产体加工业主导地位越发明显，从业人员9。第三章沭阳房地产市场行情分析析项目之前必先分析项目所在地的房地产市场行情及相关走身的策划、定位、销售、推广提供确凿的依据。房地产发展面面观住宅地产市场分析 (一)价格走势分析：目名称方名都总建开盘日期万万性无无无按揭无无无无m无无无无无无无无注高层电视罄盘区域总建开盘日期均价一次性城南15万1750无无城南万折无城南10万1780无无城南11万1650折折城南万无无城南1600无无城南1450无无名际城园尚城新世纪林金禾理想城园注注一次性按揭无无无无目万华华西文鼎院 (高层)罄万无无折折无无折无无无无无从以上三个表中我们可以看出，现阶段城东片区阳光天地(原因是一期已基本售罄，二期未开始销售)、新田广场(小高层)、上海花园(小高层，且剩余少量房源)价格没有变化外，其余项目都在近期上调了100元左右/m。且上调的苑及四季花苑。这三个项目现在已开始接待，虞城新世纪三个项目相继开盘。除了新康花园(主要以安置房为主，并已售罄)及健康家园(二期还有少量房源外)没有调价以外，城南片区在售项目均有不同程度的上调。m发商理想价位)。 (二)近段时期各项目去化率分析：月份,沭阳的成交量也有明显增长.不论是普通住宅积上创下全年最高。熬战年关，开发商“背水一战”，成果有所显现。具体分析详见去化率分析表：名称都邦珠城万万一期二期90%40%100%96%0%未开45%未推未定注续开发注名称际城园尚城新林金禾理园未开未定万万城北万未定二期未定名称华西文鼎院注罄1期03年告罄万名称型注事墅成/m市元/m成。次是新区(开发区)的区划速度在提高，客户的认知接受度也在不断的提高这也接受度的角度看，现房相对于期房，绝大多数消费群体还是更容易接 (三)近段时期各项目客户群体分析：注打工多二期未开未推未定名称名都馥邦明珠城万万万去化率去化率备注城区%乡镇%一期二期名称城园尚城新世纪林金禾理想城苑家园万万名称一期二期华西文鼎院罄区域总建总户数城区%乡镇%注万房房万区的乡镇客户群体较多，但对小高层不是非常接收，主要还是以多层业。而且绝大多数是沭阳东面的各个乡镇消费群。阳光天地现在开发的，但由于价格较高，乡镇群体的比例不是很大，但此项目紧邻正在建设区除苏通花苑项目的乡镇群体较多以外，其他项目的客群主要以城区要原因是此区域的安置户较多，如：新康花园、城市枫林等。金地华原因及户型偏大，所以乡镇群体也是占了少部分。在就是由于政府对，所以城乡比例不是很大。大部分乡镇客户在此区域购房的目的也是为房或二房，总价在十几万到二十万左右还都能接收。这部分的消费群体售价此阶段，由于政府相关文件的出台，整体销售价格将处于稳中有升的状m第四章横向竞争项目分析知已知彼，方能百战不殆。别墅的大环境宏观调控，是一张无形的大手，始终紧跟市场，对市场的变更更要做着相应的调控，因为近来几年，国家土地资源部对相关的土地利用审批非常严格，极力0日，禁止建别墅的发文。这就意味着中高档的商品住宅将会越来越少，市场的供应量将会向保障性的方向倾斜，调控对于别墅是一大利好，这种局面使的别墅产品将成为绝版，随着富裕阶层的不断涌现，别墅类产品将成为高端人群住人的身份和社会阶层作为主要攻关点去规划延展，空间居住理念是别墅赖以生存和维系的基础，房地产消费群实际上是一个特定文化的亚文化群，文化是整个社会生活方式的总和，而这些消费者的汇总就是兴趣、爱好、习俗等生活方式的人群，因此，人众墅都不能缺少以下特征：然水域等稀缺资源而建造；：要针对少部分经济实力雄厚的成功人士建造。比如圣美利加项目就有这种情况，开发商按照客户要求设计建造，完全体现别墅所有者的个好和需求；这种居住与生活方式造就了这部分度假型的别墅需求，而且有预计说今后度假型的连体别墅需求量将会增大；多。例如在上海虹桥、在张江或金桥，有着很多外国公司的高级主管或外企员工，他们在上海一般不会把别墅买下来，但公司高额的住房补贴使得他们有能力租住别墅；的别墅级管理人员的寓所。在上海市区有不少老洋房就被一些大公司作了办公之用；别墅墅市场的现状，对已经建成入住或是正在建的别墅进行调研出沭阳消费需求主要为居家生活型别墅和投资型别墅，如沭阳“华丽世家”别墅到30％。而其它的两三个是很高，这说明市场上有需要别墅这种消费是投资或是自住，都说明现在的别一高层的住宅项目，联体、独立别墅乏特色。竞争项目分析项目地址：沭阳上海南路楼盘简介：健康家园位于沭阳城正南区，楼盘倡导的是大宅生活，独立私密空间，星级楼盘诉求点：在追求着卓越建筑品质的同时，又塑造和引导着沭阳城的贵族生活理念和尊崇的生活的模式，卓尔不群的生活人群，别墅产品底层挑空的超高度客厅空间，让生活其间的您倍感自豪和得意！成就感所给予创业高度，将在拥有健康家园别墅后获得进一步的升华。积建筑面积车库面积：型园联排别墅施及装修标准社区安全防范系统：项目简介：别墅、多层建筑、配有四星级酒店、商业街及幼儿园、万m园林水系。中央万m开发商：江苏广安置业发展有限公司注均价(元/M2)路与长安路交汇处项目简介：叠加公寓组成，项目容积率为，建筑密度华丽世家2华丽世家3高速公路出口处项目简介：是沭阳高端的纯别墅项目，项目周边的环境优美清新，楼盘规划错落有致，，处处有景观，每户人家都有水系环绕，项目由当地最好的物业管理项项目点评：姑苏花苑1姑苏花苑2姑苏花苑3与苏州路交汇处介项目点评：墅的需要，与项目不协调。第五章东方华庭别墅项目分析项目定位篇一、本项目分析篇每个项目在推广之前必定会将项目进行认真分析。找出于市场产生共鸣的切本案别墅部分目前已进入景观绿化阶段，但依然存在一些不明确以及一些产➢稀缺纯独栋别墅产品面积合理➢项目的建筑设计和其他项目相的感➢整个项目建筑规划整体性强型到达本案只➢项目自身的生活配套不完善。质。总价控制使之具备更高的感召力有完整正规的销售队伍。➢项目整体包装、策划、宣传没有机会➢市场缺乏别墅产品为本案赢得争➢现存一定量消费者存在别墅消替代性的产品➢消费者对区位的抗性较大，对本同度较低➢本案所处地区周边没有完整的公风险➢大产权的按受抗性较高。二、市场定位一、形象定位(选择一)谐趣析及市场定位，整体提升本项目的USP•高位嫁接从形象上提升USPΔ时尚性(项目外观设计的中西性、整体田园风光概念的超前性)Δ舒适性(远离城市喧嚣，独享田园安逸生活)Δ高贵性(生活品质整体提升，别墅的稀有性)Δ文化性(享受文化教育环境)形象定位(选择二)关键词：有纯美风情别墅——大成之隐，功业之显社区完善的配套设施，淡化项目的区位性。使顾客感觉此楼盘不需项三、目标客户群定位根据对市场楼盘销售客户信息的分析，以及对市、县居民的直接走访，建议本项目主要目标客户群体初步定位为：民等(本案的多层部分)。工业园区的私企老板，乡镇进城居民、在外地做生意回家有意建房者(别墅部分)。女，再次置业；四、产品定位我们深信：好的产品，就是成功的一半欲望。五、产品价格定位建议价格从1780~1980元/平米起价。项目建议一、总体规划建议 (一)基本思路及安防设施)从、协调地考虑； (二)空间布局为区域内具有鲜明个性的中档住宅小区； (三)社区的规划设计社区的规划设计应充分考虑以下各方面因素：»内部环境»外部环境»步行系统»车行系统(区内动线关系)»中心景观营造»社区的建筑轮廓、天际线与产品类型商业的分联关系，这是营造社区居住特征的重要元素，也系统，步行系统应依据景观的原则来进行配置，而车行系统应考虑方便和低干扰(人车分流)，营造一种易于出入、安全、尺度令段购房者的心态，二、配套设施建议第一重保安系统第二重保安系统设置可视对讲系统将危险拒绝在门外第三重保安系统对门窗加装窗磁门磁系统，以防止不安全因素入侵。保安系统报警系统，同时与小区物业相连接做到层层把关三、施工建议四、小区绿化建议别墅产品的设计里面特别关心整个小区的规划布局。比如说绿化问题，别墅区绿化应该以分散绿化为主，使得每一栋别墅住宅都能看到景观。对于每个绿化小景又都力图完美。使每一住户主都能够坐则推窗入画，行则移步换景。园林造景离造和优化，已成为有力的市场竞争手段。例如怎样通过植被和成年木的移植，通过对树种的选择，来增加光合作的氧气释放量和对有害气体的吸净化；又如何通过潺潺流水来调节温度、湿度，同植好的生态循环系统，促进生长、使之枝繁叶茂，之感。五、建筑景观设计亲氧空间——亲地空间——亲水空间——亲绿空间——亲子空间六、别墅配套设施建议舞厅、歌舞厅、棋牌室、图书馆、健身房等；医疗保健、儿童乐园、老年活动中心等；地网球地、游泳池等七、物业管理服务及安保设施和配套建议护绿政式社区服务红外线周界报警一、二层设门磁、窗磁、三楼设门磁第六章东方华庭别墅推广策略“东方华庭”地理位子比较偏僻，根据区域市场的客户心理，以及市场反映的情况来看，项目的地理位子是其很大的一个逆势，怎么去化解这一逆势，这个是我们需要考虑的问题，也是我们下面需要做的事情，为此，我们制定了以下的推广主导思想：以塑造田园式地产别墅来成名，而后通过造势来进行广告宣传；A、配套差异化：独特的音乐喷泉社区，在音乐中寻找的健康的快乐；C本案的文化底蕴；服务等方面，都比以前的房地产开发有了综合水平的提高，可以说是半年一样。各个项目因为赢得市场销售份额，除自身硬件设施外，对楼盘的价格，面都绞尽脑汁出新招，并且从广告宣传上反映出来，述阳县的各报告中的楼盘广告、车体广告大战，就集中的反映了述阳县的房地产下，如何实现对广告推广过程中的各个环节的控制就显得非常重性的计划安排才是重中之重，在针对东方华庭目前市场所面对的各 目的和东方华庭所具有的资源优势。我们把东方华庭的广告宣传分 (2)媒体分析及策划二、媒体选择：A媒，具有覆盖面广的特点；B地方电视台进行宣传；C、灯箱广告：给人以视觉冲击(多为形象广告)；D展示楼盘窗口；三、媒体策划：段：市场导入期段：介绍期段：市场引爆期段：保温期段：扫尾期阶段在时间上是很难进行准确划分的，所以，在此处提出仅仅是为了方便广计划安排，具体的实施还因根据开发公司和策划公司提出的各种方案来进行。同时，这五个阶段又是每个楼盘都必须经过的过程，所以在内容上都大致第一阶段，市场导入期：销售以前，向广大消费者树立楼盘形象广告，华庭项目，导入期内主要是集中向消费者引导“田园生活”概念，及项点为通过广告宣传达到良好的内部认购率，为即将到来的销售期做第三阶段，市场引爆期：告投入量最多的时期，并且多为媒体广告为主。从前段时间市场推。第四阶段，市场保温期：第五阶段，扫尾期：的销位。项目在推广上以销售阶段为周期，整个推广周期为四个月，具体实施如下： (五)广告主题定位确定后，围绕广告主题的深化，艺术化和主体化而开展的，根据“东方华庭”项目的市场定位，主要做好以下几个方面的创意：销售片：突出项目高品质定位，围绕“东方华庭”项目市场定位，用生动现田园别墅生活，烘托人在别墅生活中的细腻的情感，突出别墅生活的乐、幸福的画面，给观众和潜在的客户造成强烈的向往感。形象片是项方华庭”项目主定位，深化和突出市场的主诉点，进行以下诉求：营造高品质田