物业知识教材：房屋维修工程预算

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一、房屋修理工程预算造价及其费用构成

1.房屋修理工程预算及造价

房屋修理工程预算是指在工程开工前预先计算修理工程造价的方案性文件。其主要作用是承发包双方核算工程款，终于确定修理工程造价的依据。修理工程造价确实定，普通是在修理工程预算造价的基础上，按照国家有关规定以及施工承包合同条件的商定，利用招投标竞争确定合同价，再按照施工中发生的变更因素对原合同价举行调节来实现的。

所谓修理工程造价，是按照工程承包合同的商定，施工单位为完成工程施工任务所发生的费用总和。也即发包工程的承包价格。它是对房屋举行修理所发生的价值的货币表现，是由房屋在修理中所消耗的社会须要劳动量打算的。

修理工程造价的大小取决于该工程的工程内容(工程量)、施工生产要素的价格水平以及施工中各施工作业过程的生产效率(定额水平)。

2.房屋修理工程预算造价的费用构成

房屋修理工程预算造价是指发生在修理工程施工阶段的所有费用，它们构成了房屋修理工程的预算造价。修理工程的所有费用是按照修理施工设计图、修理工程预算定额和取费标准等确定的，是完成该项修理工程生产过程中所应支付的各种费用的总和。

根据国家现行规定，修理工程费用由直接工程费、间接费、方案利润、其他费用和税金5个部分构成。各省、市、自治区可以按照国家主管部门的规定，结合本地区的实际状况制定本地区的修理工程费用构成与取费标准。

(1)直接工程费。直接工程费是直接用于房屋修理工程的有关费用。即修理施工单位的作业层(施工项目部)为完成该工程的施工任务所发生的费用。由直接费、现场经费、其他直接费组成。

①直接费。直接费是指直接用于工程施工的费用，即工地上的生产工人利用劳动形成工程实体或有助于工程实体形成过程中所发生的费用。包括直接人工费、直接材料费、直接施工机械使用费3个部分。

a.直接人工费。直接人工费是指直接从事修理施工的工人(包括现场运送等辅助工人)和附属生产工人(制作构件等工人)的基本工资、辅助工资、工资性津贴、职工福利费和劳动庇护费。

b.直接材料费。直接材料费是指为完成修理工程所耗用的材料、构件、配件和半成品的价值以及周转性材料的摊销费。定额中规定的材料预算价格包括:材料原价、材料供销部门的手续费、燃料费、材料运送费、材料选购保管费等。

c.直接施工机械使用费。直接施工机械使用费是指修理工程施工中所使用的各种机械费用的总和。主要包括折旧费、常常维修费、场外运送费、操作工人工资、动力燃料费等。

②其他直接费。其他直接费是指定额直接费中没有包括的，而在实际中发生的，具有直接费性质的费用。包括以下几项:

a.材料二次搬运费。指因为修理工程零星簇拥、现场狭窄等缘由，造成材料多次倒运所发生的搬运费。包括一次运送卸料点至施工现场、材料存放点的各次运费。

b.冬雨季施工增强费。指冬雨季期间举行修理工程施工而增强的费用。包括实行防冻、保温、防雨和排水等措施，以及因工效降低所增强的费用。

c.生产工具、用具使用费。指施工、生产所需的不属于固定资产的生产工具，检验、实验用具等的购置、摊销和修理费等。

d.实验检验费。指对材料、构件和物品举行的普通鉴定、检查所发生的费用。但不包括新技术、新材料的实验费及其他特别要求的实验检验费。

e.工程定位、复测、点交、场地清理费。

f.夜间施工增强费。

g.预算包干费。指预算定额中未包括，而在工程实际中可能发生的各项费用。

③现场经费。修理工程现场经费是指施工单位作业层(施工项目部)为施工预备、组织和管理房屋修理工程施工所发生的各项费用。普通包括现场管理费、暂时设施费。

a.现场管理费。是指修理企业的作业层为组织和管理修理工程施工所需的各种费用。现场管理费内容繁多，普通可归纳为:工作人员工资及工资附加费；生产工人辅助工资；职工教导经费，办公费；差旅交通费；固定资产使用费；行政工具用具使用费；劳动庇护费；上级管理费等。

b.暂时设施费。指为修理工程施工需要暂时搭设的生产和生活用各种设施的费用。

(2)间接费。指修理施工单位为组织施工和举行经营管理以及为施工生产提供间接服务所需的费用。即修理施工单位的企业管理层为从事囫囵企业的经营管理活动所需发生的费用。包括企业管理费、财务费用和其他费用3个部分。

①企业管理费。指施工单位的企业管理层为组织施工生产经营活动所发生的管理费用。

②财务费用。指施工单位为筹集资金所发生的费用。

③其他费用。包括施工单位应上缴的定额管理费、劳动定额测定费、上级部门管理费等。

(3)其他费用。其他费用是指修理工程施工中实际发生的，而在直接工程费和间接费中均未包括的支出费用。这些费用按照各地区实际状况确定，普通包括城镇土地使用税，材料预算价格与市场价格的差价，劳保支出，供暖费，印花税，水费调增，残土运费，修理工程设计费以及按照施工承包合同条件应当计算的费用等。

(4)方案利润。按国家规定，为了适应招标承包制的需要，将国营施工企业原有些法定利润改为方案利润，其实质同企业管理费、暂时设施费一样，允许施工企业在投标报价时向下浮动，以利于公正竞争。方案利润按定额人工费(或定额直接费)的一定比例计取。

(5)税金。普通修理施工企业也像其他企业一样，按国家规定交纳税金，主要包括营业税、城市维护建设税、教导附加费。

二、修理工程预算定额和地区单位估价表

1.预算定额的概念

修理工程预算定额是指由国家受权部门编制的，用以确定在正常合理的施工条件下，为完成单位合格建造产品(分项工程)所需劳动工时、机械台班和材料消耗的数量标准。修理工程预算定额是确定修理工程造价的主要依据。房屋修理工程预算定额按其适用范围，普通有以下几种:

(1)房屋修理工程预算定额。凡以原有房屋拆除或改建，零星添搭、接建，局部建造物、配件(设备)部件的拆旧换新等施工作业为内容的修理工程，即大、中修工程，均应采纳修理工程预算定额。

(2)古建造修理工程预算定额。适用于古建造的修理工程。

(3)房屋抗震加固工程预算定额。适用于原有房屋举行抗震加固的专用工程。

(4)房屋零星养护工程预算定额。又称小修工程预算定额，适用于工程量小、修理内容零星簇拥的养护工程。

2.预算定额的作用

(1)修理工程预算定额是编制修理工程施工图预算、确定修理工程造价的基础。

(2)修理工程预算定额是编制修理工程施工组织设计的依据。

(3)修理工程预算定额是甲乙双方举行工程结算的依据。

(4)修理工程预算定额是修理施工单位举行经济活动分析的依据。

(5)修理工程预算定额是合理编制标底、投标报价的基础。

(6)修理工程预算定额是物业管理公司内部各部门举行经济核算的依据。

3.预算定额人工、材料、机械消耗量的组成内容

修理工程预算定额中人工、材料、机械消耗量的数量标准，是指在正常的施工生产条件下，在施工现场范围内为完成一个计量单位合格的分项工程的施工任务所需发生的一切消耗。

其中，人工消耗量指在正常的施工生产条件下，生产一个计量单位合格分项工程或结构构件所必需消耗的人工工日数量。按人工的工作性质分，人工消耗量又由以下内容组成:

(1)基本用工。指施工现场内技术生产工人的用工。

(2)辅助用工。指施工现场内辅助生产工人的用工。

(3)超运距用工。指施工现场内的材料水平运送距离大于劳动定额规定运送距离所计算的用工。

(4)人工幅度差。指施工现场内发生的一些零星的、很难单独计量的人工消耗。

4.地区单位估价表

(1)地区单位估价表是地区修理工程的预算单价表。它是按照所在地区的修理工程预算定额规定的人工、材料和施工机械台班消耗量，和直接参与工程施工的生产工人的平均人工单价、地区材料预算价格和机械台班预算价格算出的以货币形式表现的定额单位预算价格表。由此可见，地区单位估价表是现行修理工程预算定额在某个地区或城市的详细化，是编制本地区修理工程预算的基本依据。

(2)地区单位估价表经当地建(计)委批准后，即成为法定准价。不得随意修改或补充，如遇特别状况必需修改或补充时，必需经当地建(计)委批准。

(3)地区单位估价表的编制办法是将定额中各个项目的合计用工数、材料消耗数和机械台班消耗量套乘相对应的人工单价、材料预算价格和机械预算价格，即为各个项目的预算单价。计算如下:

人工费:某定额项目的合计工日数乘以相应等级的人工单价。

材料费:某定额项目的各种材料消耗量分离乘以相应地区材料预算价格之和。

施工机械使用费:某定额项目的各种机械台班消耗量分离乘以相应地区施工机械台班预算价格之和。

预算单价:人工费、材料费、施工机械使用费之和。

(4)生产要素的价格。

人工单价。指一个直接从事工程施工的技术工人一个工作日在预算中应计算的所有人工费用。包括基本工资、工资性补贴、辅助工资、职工福利费和生产工人劳动庇护费。

材料预算价格。指材料从其来源地利用选购活动到达工地仓库后出库的综合平均价格。包括材料原价、运杂费和选购保管费。

机械预算价格。指机械正常工作一个台班所需消耗的人工、材料、燃料动力和应分摊的费用。包括机械折旧费、大维修费、常常维修费、安拆及场外运送费、燃料动力费、人工费、养路费及车船使用税。

(5)单位估价汇总表。是单位估价表的简化和综合形式，它是将单位估价表中各分项工程的单价汇总在一个表格里。其特点是所占篇幅少，使用便利。

(6)补充单位估价表是对定额中的缺项，在编制地区单位估价表时，按照定额的编制原则和办法举行补充，并报原批准单位审批后执行。

三、房屋修理工程预算的编制

.-物业经理人

房屋修理工程预算是以某一修理工程为对象，依据预算定额或地区单位估价表逐一计算，再加规定收取的现场经费、其他直接费、间接费、其他费用以及方案利润和税金而得出的所有修理工程费用。

1.编制依据

修理工程预算的编制，普通应以下列文件和资料为依据:

(1)经过审查批准的修理施工图或修理计划；

(2)现行修理工程预算定额；

(3)地区单位估价表；

(4)各种取费标准；

(5)材料预算价格；

(6)修理工程施工合同；

(7)其他有关文件和说明等资料。

2.编制的步骤

修理工程预算的编制步骤如下:

(1)收集有关基础资料。包括修理工程施工图纸；国家或地区颁发的现行修理工程预算定额；工资标准、材料预算价格、机械台班单价、各种取费率标准；现场状况等。

(2)认识施工图纸，了解修理工程内容和要求。施工图纸是编制预算的主要依据，编制预算之前必需全面认识、了解修理内容和要求，了解和把握房屋结构和特征，这是精确     、快速编制修理工程预算的关键。

(3)现场勘查。深化现场仔细勘查施工条件，了解房屋的实际损坏状况，拟定施工计划。

(4)认识定额或单位估价表。仔细认识定额或单位估价表，并注重影响工程预算造价的有关因素，提升预算的精确     性。

(5)计算工程量。工程量是编制预算的原始数据，也是组织施工进度和调配施工力气的主要依据，必需正确计算。