工程副总培训第六部分-万达广场商业管理规划设计图纸评审要点

万达商业管理规划设计图纸评审工程副总培训2启动期筹备期开业期2个月16个月4个月摘牌前15天开业前90天

标准22个月开发期建筑设计：总图及指标签批移交、单体方案、专项设计：外立面、景观、内装及采光顶、夜景照明、导向标识、弱电智能化、交通动线方案等历时近20个月，贯穿整个筹备期万达商业综合体规划设计3商管公司进行项目规划审图目的1、理解万达广场城市综合体项目（第四代店）产品的构成及特点；2、掌握万达规划设计及建造相关的强条、设计标准、管控流程；3、运用既定标准复核设计落实，并从使用管理及经营管理角度对设计和施工提出优化建议，推进设计改进，满足使用需求。4方法

由商管总部组织各相关业务部门共同编制了《商管系统规划设计图纸评审要点》（以下简称《要点》），经总部领导批准，与2012年5月下发执行。

一、重视对设计组织管理的了解

二、重视对设计界面划分的认识

三、重视对设计阶段成果的把控5回顾分析万达广场复盘中实际问题1、这些问题是怎样分类的？2、有多少问题可以在设计阶段解决？6地下机动车停车场地下停车场坡道陡峭地下停车场坡道为直角转弯超市卸货区位于车库出口主车道，严重阻碍车库出车，造成现场混乱地下车库货运车道因净高不足拆改结构粱及水管7地下机动车停车场货运通道限高2.8米，无法满足大型货车入库需求由于入口限高，超过2.2米的货车只能由此出口进入，导致限时逆行管控。停车库收费岗亭设置室外车库入口车道起坡处设置有污水井8非机动停车场（库）非机动停车场（库）坡道陡峭非机动停车场（库）层高不足2米，且为管道夹层地面外广场区域未规划非机动车停车区，造成管理控制困难，影响广场形象。9广场步行街闭店后，由于四层院线、三层大歌星、二层大玩家与大商业相连处均未装防盗卷帘，致使步行街无法实现实质性闭店，增加安全隐患及管理成本。三层餐饮商铺后勤通道未实现贯通，造成局部无法与货梯联通，功效未能发挥；内环餐饮后厨通道未设置货梯，会造成场内二次污染，并影响品质。步行街区域无员工专用卫生间，尤其餐饮店铺的服务人员，与客人混用卫生间，严重影响购物中心品质。建筑10娱乐楼客梯无法抵达地下一层，大玩家、KTV和影城的顾客在广场先闭店后，无法直接下到地下一层停车场，须经地下二层或外广场绕行，造成使用不便。首层通往超市仅设扶梯，未考虑无障碍设计需求。外广场台阶区域未考虑无障碍设施建筑与景观11牵引电机未隐蔽式安装护栏下方未设止水台影城四层地面铺装与扶梯搭接面有10公分高差步行街公共区域内装中庭及天井侧板未考虑拆卸，玻璃内侧面无法清洁。12公共区域空调回风口均未下引步行街吊顶检修口上方管线交叉，无法上人。步行街公共区域内装幕墙与内装设计未收口停车场客梯厅设计缺失13步行街公共区域内装扶梯与围栏扶手对接不合理，易造成安全隐患步行街通道门过低且不内透影响品质玻璃围栏夹缝过窄，清洁难度大14广场立面橱窗未按非外墙型实施，造成冬季冻坏喷淋头现象。外立面大商业塔楼顶部立面无万达LOGO标志，主客群方向无有效的指引和宣传外立面广告面内嵌过深，影响效果和视线超市店招位于酒楼门前15停车场坡道入口未安装防雨棚，下雨下雪时车库坡道湿滑，造成安全隐患景观车库入口只有一道排水沟，如遇较大雨情不能有效的进行挡水16地下室机电配电柜、电缆桥架、电缆沟是否符合设计标准。地下室电梯厅外未设置排水沟或地台污水梳理间地沟与车库排水沟联通17娱乐楼客梯厅入口标识不明显导向标识18导向标识停车场入口位置标识安装有误无卫生间标识室内客流吊牌与商家店招打架19设计缺陷和使用需求就是关注点20万达设计管理界面与商管规划设计评审分工（含合图）《万达商业管理规划设计图纸评审要点》的使用介绍商管参与项目规划设计评审的工作要求一二三1、商业地产设计划分2、商业地产设计管理分工3、商管系统设计管理分工万达设计管理界面与商管规划设计评审分工1、商业地产设计划分1、商业地产设计划分自持物业设计销售物业设计持有物业设计划分1）建筑设计（包括建筑、结构、机电部分）：方案设计、初步设计、一版施工图、二版施工图；2）两个专项论证：冷热源、供电方案；3）专项设计：外立面、景观、导向标识、内装、弱电智能化、夜景照明及交通动线方案等专项设计均设有方案设计、初步设计、施工图设计三个阶段其中景观、内装、导向标识都有二版施工图设计注：建筑与各专项设计中一版施工图与二版施工图的区别1、商业地产设计划分建筑一版施工图区别于二版施工图：1、一版施工图是各专业开展深化设计的依据；2、是项目基础施工、地下室工程的施工依据；3、项目基本商业规划布局及区域划分确定，具体商家技术条件及租赁红线为虚拟，待二版施工图给予明确并补充；4、是项目进行消防性能化设计报建设计依据。各专项设计一版施工图区别于二版施工图：1、一版施工图为施工招标依据；2、二版施工图为现场施工依据。1、商业地产设计划分销售物业设计划分1）建筑设计（包括建筑、结构、机电部分）：方案设计、初步设计、施工图设计2）两个专项论证：冷热源、供电方案3）专项设计：外立面、景观、导向标识、内装、弱电智能化、夜景照明、交通动线设计各专项设计分方案设计、初步设计、施工图设计1、商业地产设计划分2、商业地产设计管理分工一、自持物业设计管理分工1）规划院：建筑和专项设计的方案、初步设计管理2）项目公司：建筑和专项设计的施工图设计管理二、销售物业设计管理分工1）项目管理中心设计部：建筑和专项设计的方案设计管理2）项目公司：建筑和专项设计的初步设计、施工图设计管理2、商业地产设计管理分工商业地产设计职责分工3、商管系统设计管理分工一、自持物业设计管理分工1）商管总部：建筑和专项设计的方案、初步设计管理2）商管公司：建筑和专项设计的施工图设计管理二、销售物业设计管理分工1）商管总部物业管理部：建筑和专项设计的方案设计管理2）物管公司：建筑和专项设计的初步设计、施工图设计管理3、商管系统设计管理分工商管图纸评审分工31万达设计管理界面与商管规划设计评审分工（含合图）《万达商业管理规划设计图纸评审要点》的使用介绍商管参与项目规划设计评审的工作要求一二三32《商管系统规划设计图纸评审要点》构成一、收录各项评审要点共计846项二、十大专项设计评审部分

建筑、外立面、内装、景观、夜景照明、供电及冷热

源、弱电、导视、交通动线、机电三、内容涵盖方案、初设（方案深化）、施工图（一、二版）、专项论证各阶段评审关注要点。331、进入“商管知识管理系统”界面内选择“知识文档首页”；获得《要点》管控表及培训课件2、进入“知识文档首页”，左侧菜单列递进选择：知识中心—按类别—人力资源——筹备期培训资料—综合管理。下载《商管系统规划设计图纸评审要点》管控表及课件34关于设计变更的说明设计变更：1.1在项目各阶段施工图发出后，设计单位根据建设单位要求，对设计图纸做出的变更，统称“设计变更”，包括设计修改、设计补充。1.2相关部门，如商管公司等部门发出的设计修改要求，各自按照制度要求的审批流程完成设计变更申报、审批，审批通过的变更事项，移交项目公司发起设计变更审批流程。35关于设计变更的说明设计变更分类：第一类为产品设计变更

第二类为其它设计变更第一类设计变更：1、对原审批的规划指标、建筑方案进行的设计变更功能布局

面积指标

重大效果

重点控制事项2、避免引起相关法律纠纷的设计变更国家或地方政策、法规的变化引起的规划调整等36关于设计变更的说明第二类设计变更：指除第一类设计变更以外的一切设计变更。1、设计图纸错误（错、漏、碰、缺）引起的设计修改或补充事项；2、配合施工需要引起的设计修改或补充事项；3、配合设计优化需要引起的设计修改或补充事项；4、业态对接和专项设计分步实施造成的设计修改或补充事项；5、配合商家进场造成的设计修改或补充事项等。37关于设计变更的说明对于持有型物业：注：项目管理制度中规定项目公司承担二版施工图移交后商管系统报批的设计变更费用不超过200万元。38万达设计管理界面与商管规划设计评审分工（含合图）《万达商业管理规划设计图纸评审要点》的使用介绍商管参与项目规划设计评审的工作要求一二三391、整体组织和统筹：商管总部拓展部负责。2、设计评审参与部门：

商管总部各部门

区域商管公司

地方商管公司（所属、直属）3、设计评审参与人员：

总部各部门总经理或委派项目负责人参加；

区域商管公司原则上由领导班子人员参加；

地方商管公司必须由领导班子人员参加。设计评审参与40《要点》管控表填报要求“评审意见”直接在“符合”或“不符合”栏打“√”或涂黑“情况描述”对不符合项应描述原因、现状情况及沟通情况，以作为设计评审意见；符合项做意见补充41《要点》管控表填报要求填报沟通示范评审意见上报内联单42评审意见处理各地商管公司区域商管公司总部业务部门拓展部1、设计评审成果报备流程：审图负责人—主管副总—部门或各地公司总经理，抄送总部业务部门和拓展部项目负责人2、经营需求及设计建议上报流程：发起公司业务负责人－公司分管副总经理－公司总经理－（区域公司分管副总经理－总经理）－拓展部项目经理－商管总部拓展部项目副总经理－拓展部总经理抄送：规划院设计负责人、项目公司设计副总经理、商管总部主管部门总经理3、