法拍房尽职调查报告(专业律师版)

关于“XX省XX市XX区XX路XX号X栋X单元X号住宅用房”的尽职调查报告编号：XXXXXXXXX致：标的物竞买人（委托人）XXXX律师事务所（以下简称“本所”）接受贵方委托，指派经办律师（下称“本所律师”）就“XX省XX市XX区XX路XX号X栋X单元X号住宅用房（下称“标的物”）的尽职调查事宜，出具本报告。一、本所律师为出具本报告所依据的相关文件资料（电子档）：（一）标的物竞买公告、竞买须知、标的物介绍等信息（阿里拍卖·司法，详见：附件1）；（二）XX省XX市XX区XX路XX号X栋X单元X号住宅用房实地拍摄图及位置示意图；（三）公开可查询信息及实地走访标的物所在小区物业、执行法院、XX市房管、税务等部门调查所得信息。二、为出具本报告，本所律师特作如下声明：（一）调查报告仅就阿里拍卖·司法网已发布的与该标的物相关的信息、实地调查所得信息进行分析，存在因标的物信息发布错误、不完全而导致分析出现偏差的可能性，本所律师对此不承担责任。本报告仅作为竞拍人参考使用。（二）为出具本报告，本所律师已遵循勤勉尽职原则，以律师行业公认的业务水准和执业方式，就您提供的资料进行审查；保证本调查报告不存在虚假记载、误导性陈述及重大遗漏。（三）本报告所载事项及分析结论的依据均为调查基准日所获取的相关信息，调查基准日为XXXX年X月X日。（四）本报告仅限委托人于标的物产权拍卖、变卖等相关情况使用，禁止用于其他目的。三、调查情况本所律师于XXXX年X月X日-XXXX年X月XX日，首次参与对XX、XXX所有的位于XX省XX市XX区XX路XX号X栋X单元X号住宅用房进行核实性尽职调查，出具如下报告：（一）房屋产权归属基本情况1.标的物信息房屋用途：住宅土地用途：城镇住宅用地房屋所有权人：XX、XXX共同共有商品房合同备案时间：XXXX年XX月XX日业务件号：权XXXXX房屋坐落：XX省XX市XX区XX路XX号X栋X单元X号住宅用房建筑面积：XXXX㎡评估价值时点：XXX年X月XX日标的物评估总价：XXX万2.房屋所有权人涉诉、负债信息（1）被执行人XX涉诉、负债情况经公开信息查询，被执行人XX涉及执行案件件，具体情形如下：序号诉讼案号执行案号案由立案时间金额（元）申请执行人执行法院1（2017）粤XX民终XXX号（2018）粤XXX执恢XXX号民间借贷XXX年XX月XX日XXXXXXXXX市XX区人民法院2（2016）粤XX第XXX号《执行证书》（2017）粤XXX执XXX号执行XXX年XX月XX日XXXXX银行股份有限公司XX分行XX市XX区人民法院除上述涉诉债权外，XX曾以该套房子作抵押向XXX银行股份有限公司XXX分行借款XXX万，XXX银行暂未起诉。根据以上不完全统计，标的物所有权人XXX负债至少XXX元，其中民间债权XXXX元，银行债权XXXX元。不排除仍存在其他未进入诉讼执行程序的民间债权。以上案件均为债权债务纠纷案件，调查发现XX曾以其女儿名义对该标的物提过执行异议，但后来主动撤回。未发现其他标的物的权属纠纷案件、相邻权案件以及其他可能对标的物所有权、使用权形成不利影响的案件。（2）共有人（优先购买权人）XXX涉诉、负债情况截至本调查报告出具日，暂未发现涉及共有人XXX的相关诉讼。（二）法院调查信息1.查封、抵押信息根据《评估报告内容》及本所律师调查情况，标的物已于XXXX年X月XX日设立抵押权，担保XXX银行股份有限公司XX分行（下称“XXX银行”）的XXX万债权额，目前尚未注销抵押登记，且已被XXX银行申请轮候查封，尚未解除限制登记。自然人XXX向XX市XX区法院申请强制执行【(2018)粤XXXX执XXX号】，因未查询到被执行人财产，案件于XXX年X月XX日终止，现该案于XXXX年XX月XX日恢复执行【（2018）粤XXXX执恢XXX号】，法院拟处置该标的物，现已进入二次拍卖程序。竞买人竞拍成功后，XX市XX区法院将向XX市房管局发送《协助执行通知书》，解除房屋所有查封；抵押权人将对拍卖所得款项在相应抵押权设立范围内优先受偿，如有剩余款项，将用于清偿其他债权人债权，办理标的物权属变更登记时需办理登报注销手续或注销他项权证。因此，抵押、查封不影响拍卖房屋过户交易。经与执行法官沟通、并经房管局确认，该标的物届时将裁定过户给竞买人。2.居住情况该标的物未显示存在租赁情形，现由被执行人家属居住使用。因法院、中介、物业均无钥匙，因此无法进场看房。房屋过户交易后存在被执行人家属不配合腾空的风险，届时竞拍人需积极联系法院依法腾退。（三）评估信息1.房产登记情况基本信息所在区街道门牌栋号单元楼层房号规划用途结构建筑面积XX区XXX路XXXXXXXXXX住宅剪力墙XXXX所有权信息所有权人证件号码证书编号份额XXXXXXXXXXXXXXX监证XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX监证XXXXX所有方式共同共有取得方式商品房购买取得时间XXXX-4-15备注合同备案信息商品房订购时间商品房合同拟定时间商品房合同备案时间XXXX-12-19预售许可号XXX项目名称XXXXX片区39号地块A地块买受人XX身份证XXXXXXXXXXXXXXXXXXX身份证XXXXXXXXXXXXXXXX出卖人XXXXXX房地产开发有限公司抵押信息权利设定时间抵押权人债务人抵押面积（平方米）被担保债权数额（元）债务履行期限状态抵押件号XXXX-07-12XXXX银行股份有限公司XXX分行XXXXXXXXXXX万XXXX-7-11至XXXX-7-10有效抵XXXX限制登记信息限制登记文书文号限制登记文书送达时间（2016）粤XXXX民初XXXX号，（2016）粤XXXX民初XXXX号-1号XXXX-08-24（2017）粤XXXX执XXX号，（2017）粤XXXX执XXX号之一XXX-03-13其他信息是否征收否是否农房否历史变动信息所有权人取得方式取得时间XX、XXXX商品房购买XXXX-04-152.标的实物状况描述土地实物状况土地使用者XX、XXX坐落XXX区XXXX路XXX号面积（m2）/用途住宅四至冬至XXX路，南至XXX路，西至XXX北段、北至XX大道形状较规则地形地势地势平坦土壤地基地基承载力好，地质条件好使用规则无土地利用状况房屋占地使用开发程度宗地内达六通，目前已建成小区建筑物实物状况楼盘名称XXXX坐落XX市XXX区XXX路XX号X栋X单元XXXX号建筑结构剪力墙建成年代2015年面积（m2）XXX临街状况不临街朝向南北基础桩基础所在单元X单元总楼层31+2（含地下两层）所在楼层XX层户型4室2厅1厨2卫层高约3米利用现状自用平面布置功能明确，布置合理装修档次精装物业类别普通住宅小区楼户比2梯2户通风采光良好设备设施垂直交通设有电梯2部安防系统消防栓、单元门禁系统、小区监控系统及小区24小时保安巡逻管线室外水电气光纤通讯管线室外明设：室内水电光纤通讯管线暗敷，气管明设基础设施小区道路、上水、下水、电、气、光纤、讯、网络通装修状况外墙外墙转公共道路地砖内墙墙纸屋顶石膏板吊顶、涂料地面地砖、强化地板门窗防盗门、塑钢窗建筑完损情况地基墙面地基无不均匀沉降，墙面无裂缝现象，尚未发现主体结构受损主体结构设计使用年限为70年，已使用3年，尚未发现主体结构受损装饰装修精装设备供水、供电，通电话、有线电视、管道煤气，排水通畅，设备设施能满足生活需要建筑综合成新率综合建筑物的设计使用年限、地基与墙面、主体结构、配套设施设备、维护保养状况等因素，判断建筑物的综合成新率为9.5成。物业管理XXXXX物业管理有限公司3.标的物区位状况位置状况坐落位于XXX区XXX路XXX号距离市中心距XXXX直线距离约8.9公里方位位于XX市XX区XXXX路商业中心等级市级土地级别/城市规划普通住宅小区楼幢楼层X栋XX层朝向南北交通状况道路状况标的物所在区域有XXX二路、XX大道北段、XXX路等组成道路体系，路网密集，沥青路面，道路条件较好公共交通距离地铁一号线XXX约XX公里，有城市公交XX路、XX路、XX路、XX路、XX路及城市出租车通过，便捷度高交通管制情况无交通管制情况。距客运站距XX客运中心直线距离约XX公里距火车站距XX直线距离约XX公里停车便利度小区地面、地下车位，停车方便基础设施状况所在区域内水、电、气、视、讯、路、宽带网等城市基础设施配套完善。环境状况自然环境自然环境好，环境卫生状况好人文环境治安较好噪音治安汽车噪音和生活噪音空气质量良好外部配套设施基础设施区域通路、通电、通讯、供水、排水、通气六通，基础设施完善，保证程度高公共服务设施区域内有XXX国际幼儿园、XXX区XXX幼儿园、XXX幼稚园、XXX小学、XX市XXX中学、XX中学教育、XX市第一人民医院、中国建设银行、兴业银行、XXX商业银行、长城华西银行等，公共服务设施完善4.小区及周边环境实景自行拍摄自行拍摄自行拍摄自行拍摄四、标的物落户与学区占用情况本案被执行人与案外人XXX于XXX年X月XX日离婚，之后与XX（XX区人士）结婚。XX年XX月XX日，本标的物买卖合同进行备案，XXX年X月XX日进行物权登记。XXXX年X月XX日，XX与XX女儿XXX出生，至今不满四岁。二人取得不动产权证后，XXX与XX落户至XX市XX区。即标的物上已有被执行人妻、女落户。经本所律师调查，购买“XXX”房屋，不用摇号，可直接指定就读XXX小学，而原房屋户籍将被强制迁出。至于学位占用情况，XXX小学于每年X月开始招生时开放系统，才可以查询标的物是否存在学位占用情况。为核实以上信息，尽调律师前往XX市XX区办证中心了解到：=1\*GB3①XXX年X月X日之前购买房屋，可仅凭房产落户；XXX年X月X日之后购买，还需提交在XXX市工作一年的社保证明；XXXX年X月X日后，取消房屋落户。=2\*GB3②标的物过户后，买受人在符合房产落户的条件下（条件入户、积分入户、其他入户），携带XXX市房管部门处打印的《房屋信息摘要》（不能有查封信息）、房产证以及法院文书落户至标的物，标的物上的原户籍将被强制迁入集体户。至于学位占用情况，教育局答复：=1\*GB3①每年5月开始招生后，学校附近会设立登记点，在所划分学区内的适龄儿童可进行入学登记，届时才能查询到学位是否占用。=2\*GB3②今年招生政策尚未出台，对比以往，儿童应满6岁才可登记，不存在不满年龄的儿童进行预登记的情况。=3\*GB3③若原户主子女已经入学就读，在XXX小学名额未满的情况下，现户主子女仍可就读XXX小学；若名额已满，相关部门将协调就读该片区其他小学，不存在无学可上的情况。五、税率预估根据已发布的《竞买须知》第XX条规定，拍卖成交后，标的物转让登记手续由买受人自行办理，买卖双方需缴纳的所有税、费均由买受人承担。买受人需缴纳的税种主要有：契税与个人所得税。契税根据标的物是买受人第几套房有所区别，分为成交价1.5%、2%、3%三档；个人所得税为成交价3%（拍卖所得）或1%（变卖所得）。因不确定最终成交价，现以起拍价4,000,704元作为参考，作出初步测算，如下表所示：

注：测算税费结果依据现所有人对标的物产权年限、购买成交价，竞买人竞买成交价、竞买人已有房产情况等因素有所不同。预估税率以XXX市现行纳税标准和致电XX区税务局咨询结果为依据，以起拍价格为基础进行则算，最终具体金额应按实际成交价及届时执行的税率，结合标的物办证情况和法院裁定内容，以房管、税务部门计算的结果为准。六、调查结论依据上述尽职调查结果，竞买标的物存在如下风险：（一）共有人提出异议风险本次拍卖标的物为XX与XXX共同共有，共有人XXX对拍卖标的物享有优先购买权。根据法院拍卖公告所载，法院已通知已知优先购买权人，但鉴于法院未披露优先购买权人更多信息及对本次拍卖的意见，存在共有人提出执行异议导致执行程序中止、拍卖暂停的风险。共有人对共有房产执行提出异议的情况，司法实践当中不同法院处理方式不一，部分法院支持共有人主张的其对共有房产所享有的权利，仅对被执行人所持份额进行拍卖，部分法院不支持共有人的主张，对标的房产进行整体拍卖，从拍卖价款中预留案外共有人的份额后，对被执行人的债务进行清偿。（二）落户失败与学位被占用的风险参考本调查报告第四部分所述，虽然XX区办证中心表示：买受人落户后，标的物上原户籍将被强制迁至集体户，但仅凭房产落户已取消，买受人需要自身符合《XXXX市户籍迁入登记管理办法（试行）》规定。因此，为保障成功落户至标的物，建议竞拍人了解自身是否满足政策条件。虽然XX与XXX之女不满四岁，未达到入学年龄，不会占用学位。但也不排除XXX与XXXX还有其他非婚生子女落户至标的物，并且进行了入学登记；或XX与前妻XX的子女落户至标的物，并且进行了入学登记；或XXX育有子女的情况下与XX结婚，子女落户至标的物，并且进行入学登记等等情形。在这些情形下，若XXX小学名额已满，买受人子女可能需就读片区其他小学。（三）迟延过户风险因本次拟竞买标的物已被法院查封，拍卖成交后，法院解除查封手续需要一定时间，拍卖标的物相关权证原件无法取得或存在担保物权的，办理标的物权属变更登记时需办理登报注销手续或注销他项权证，办理权属变更登记的时间会延长。（四）腾退风险标的物所有权人及家属可能不愿配合腾退，竞买成功后，买受人需联系法院，根据具体情况依法要求腾