个房地产筹划示例

水景住宅水岸楼盘有龙则灵作为房地产开发项目,谁都想选一块有山有水的风水宝地,或是找一个配套功能齐全的黄金地段。“金水盘,银山盘”就显得更为可贵。据资料统计,水岸楼盘比一般楼盘的价格高出5%─10%,国外如此,中国亦然.。俗话说,水不在深有龙则灵。那么,作为水岸楼盘的“龙”应该怎么理解呢?人有精神,楼盘也有精神,我把它叫做“楼魂”。水岸楼盘当然要做水的文章,但忌直白、肤浅,有许多水岸楼盘就是这样。说来说去就是那么一句话,地位的象征,千篇一律,这怎么能有魂能活灵活现呢?当一个楼盘一旦划下红线,策划师们的首要任务便是赋予它一个魂，然后规划师们才能把这魂、这创意体现在实体景物上。一、水岸楼盘要做响，给人们以联想比如：深圳有个楼盘叫“在水一方”，立刻使人想到琼瑶的同名小说，想到绿草苍苍，白雾茫茫，有位佳人在水一方，有意境，有生活的底蕴；再如，深圳湾有个楼盘叫“波托菲诺”，使人想到意大利的风情小镇；深圳威尼斯酒店，一听到这个名字，世界著名的威尼斯水城便跃然而出……水岸楼盘的名字必须起好，名字起好了，比较响亮，就会起到画龙点睛、提纲契领的作用，令人想往。二、水岸楼盘要做深，给人以知识深圳招商海月、蔚蓝海岸、万科东部海岸花园等，他们注意全球化思想采购，把地中海、阿姆斯特丹等世界著名水岸生活做了详细介绍。水岸生活令人向往。在夏威夷，看到了来自世界各地的人，他们对这个美丽的岛屿趋之若鹜；在墨尔本，看到了来自欧洲和东南亚的移民，他们为这个滨海花城深深自豪；在那不勒斯湾，看到了英国和俄罗斯的贵族，他们发出了最美的赞叹，不愿离开……使人在心理上对水岸楼盘有了一种认知，对海岸生活，作为引领世界的生活方式有了一定的认可。三、水岸楼盘要作美，给人以艺术的享受青岛，真是令人倾倒。你看那海岸楼盘、海岸的装扮，一排排的拉膜顶，象一队队白衣少女翩翩起舞，素雅娇羞而不失尊贵；树与花的点缀，恰到好处，万倾碧涛中点点红，点点绿……，住在这样的房子里，走在这样的水岸边，怎能不产生超凡脱俗的感觉。我们有很多楼盘，水景很好，但是不会利用，不是过于花哨，就是过于简朴，须知浓装淡抹两相宜的妙处就在于“合适”，不合适，不相称，就会显得过于做作。美是个性化，当前水岸楼盘缺乏个性也是个通病，以为有了水就什么都解决了，试想一个花季少女浓装艳抹，那会是一种庸俗。然而过于简朴也不好，未加修饰的一个渔家儿女在海边，风吹日晒也不尽如人意。四、水岸楼盘要做实，给人以慰藉水本来就有水性杨花或洪水猛兽等贬意之词，给人一种潜意识上的不安的感觉。所以水岸楼盘做水的文章就更要注意实，不能夸大其词，任何宣传过分夸大就失去了它的真实性。柔情似水的柔字做好了，就会使人感到此爱绵绵无尽期；似水流年的流字做好了，就会使人怀思古之幽情，感叹人生短促，使人少有所为，老亦有所为。五、水岸楼盘要做大，给人以整体感一个楼盘就像是一个人，即要有它的实体部份，又要有它的虚拟部份。外有躯干、四肢、五官，内有五腑六脏、动脉、静脉、大脑；这一切都是一个有机的实体，在这个基础上就会产生它的虚拟部份，即精神世界。作为楼就是楼魂了。这实体部份是指水岸楼盘的建筑艺术风格和物业管理水平，一旦这两项做好了，整体框架有和谐的美，就会出现眼角眉梢都是情的高层次效果。附：成功水岸楼盘主题选一、海珠半岛花园□

至佳居住环境社区□

【还珠半岛花园全新三期户户望江现楼现正发售】□

江景永无遮挡，成就优越生活□

众人仰慕的风景，唯少数人专享的领地□

海珠半岛花园三期，位于滨江东江岸至显赫位置，凝聚多年发展经验，缔造江畔尊贵生活，户户尊享无际珠江景致，极目纵怀，睥睨天下。二、盈彩美居□

合景·让精彩生活腾飞□

色彩舞动人生□

天河东超大型色彩精英现代城□

超额认购掀起盈彩狂潮三、翡翠绿洲□

可能是世界上最好的别墅□

与众不同的泊岸别墅□

政经名流养精蓄锐的专属领地□

尊贵源于罕有，享受全城仅有泊岸别墅生活□

瞩目晋升泊岸国际名流社区四、东海岸□

规划宗旨、社区开发的最高纲领----尊重原生的自然环境，提高建筑与环境的交互性□

理念和精髓----无限生活，用心建造□

理想----一个大规模高档社区一个多元化品位社区一个多功能综合社区一个超越历史的创新社区一次建筑无限生活的深度实践五、国际生活海岸巡礼□

墨尔本----在世界最美的海岸公路看海□

那不勒斯----意大利南部的地中海海湾□

夏威夷----享受生活的诗意六、招商海月□

经营理念-----把蛇口建设成为最适合人类工作、创业与居住的地方□

品牌----塑造具有强烈历史使命感、社会责任感和人性关怀的品牌□

建筑精神----审美与实用的空间完美组合，塑造温馨怡人的居住环境□

追求----滨海生活的新高度□建筑哲学----中国内圆外方传统哲学全新表达：海月全区的海洋建筑风格，采用了圆和方和谐对比造型，令人过目难忘；园中园、浩庭（高层）、小高层、多层住宅错落有致，此起彼伏，以这种韵律完美体现“建筑凝固的音乐”；浩庭每层四户人家，宽敞明亮的电梯间连接空中观景走廊，一流的景观采光通风，均体现了高标准的生活质量。七、水岸卫城□

“林”江豪宅·水岸卫城□

养眼·养身·养心□

外有一线江景，以浩瀚养眼内有无限园景，以青翠养身更有四大会所，以和谐养心□

滨江东绝无仅有的成熟江畔豪宅绝版发售八、枫丹雅筑□

龙口西帝景苑旁·法兰西风情雅居□

天河北·龙口西罕有48万精英“小三房”□

5080元/平方米

即买即住□

特设夜间睇楼直至晚上九点□

天河北金钻生活圈的价值所在□

轻松入主“万金之邻”生活圈九、海岸生活的发源□

公元前5-6世纪，爱琴海边的古希腊成为世界文明的中心；之后，罗马继承了希腊的文化遗产，成为地中海的统治者；文艺复兴时期，同样处于地中海的意大利出现前所未有的繁荣，重现海洋文明的精神；20世纪以后，海洋文明成为一种开放、包容和进步的世界文明！□

几个世纪以来，当征服海洋推动世界发展的同时，许多英雄也实现了他们的梦想；哥伦布发现加勒比岛屿、新大陆及南美洲；麦哲伦发现了麦哲伦海峡；库克发现南极洲、澳洲和新西兰；达伽马发现好望角……□

今天，无论是欧洲、美洲、亚洲还是非洲，几乎所有的国家，都把目光投向了海滨。海洋文明吸引了无数的人，到海边生活，成为一种终极的追求。□

在夏威夷，我们看到了，来自世界各地的人，他们对这个美丽的岛屿趋之若鹜；在墨尔本，我们看到了，来自欧洲、东南亚的移民，他们为这个滨海花城深深自豪；在那不勒斯湾，我们看到了，英国和俄罗斯贵族，他们发出了最美的赞叹，不愿离开……□

海岸生活，引领世界的生活方式。十、珠江帝景□

水景帝王·东方威尼斯□

每天的水岸心情□

“爱琴心殿”·“巴黎印象”□

俯览300米爱琴湖光秀色；环拥欧式经典庭院异域风情十一、上河道一号□

江景单位□

空前震撼□

高层全江景户型全线上市十二、丽江花园·左岸二期□

无限生活无限形式□

及时解决拥有左岸的渴望十三、广州大学城□

大学城：让番禺激荡热血与激情□

从田园牧歌中破土而出的大学城□

岛城·绿谷·水院□

追寻心中的康桥□

小谷围要变成牛津式的大学城了十四、景华地产□

2003问鼎作品□

海伦堡御园□

国内首家儿童会所，培育孩童八大智能---------------7岁之前决定40岁成就□

国内首家600米会所式内街----------------在这里，光阴被美地消费！□

国内首个城堡文化社区-------------全方位升级居住方式，才是所有人的要求十五、南浦，海滨花园□

宽广、宁静就是好生活□

同样的居住高度，不同的享受高十六、富力，碧涛湾□

拥览江景园景秀丽·坐享内环便捷交通□

东风西全江景高尚社区□

东南向绝版江景三房单位智业逸景阁企划推广提案作者：sunnews12

发表于2003-6-29

智业逸景阁企划推广提案兰晓华:笔名尘沫、萧水之沫、四川广安人，毕业于重庆大学。擅长地产，公关、品牌、事件行销策划等，爱好文学，钟情音乐，寄意山水。电邮：sunxiao@

sunnews12@21

前言羊西线已成为成都市优良居住区域的代名词，大凡年轻而不存偏见的购房者对它均有不同程度的好感。因而本案在羊西线针对年轻化的市场作出定位，堪称“智”。然而，羊西线也是一个充满“战火”的市场。过多的物业让购房者挑花了眼，价格的竞争也日益加剧，由于本案在规模上存在局限，所以更须努力强化优势，规避劣势。如何避实就虚，抓住自身独特性，有效地区格市场是广告企划的首要任务。只有树立了鲜明的个性，才能独享属于自己市场份额。本提案将从市场分析的角度契入，并在此基础上提出我们的观点及执行方略。鉴于我司在羊西线拥有香榭名苑、锦汇花园、天鹅星座、新天地众多楼盘操作的实际经验，因此我们的方式方法将本着既有新意又切实可行的原则。•••••••公司2001/12/10本案目前面临的市场状况一、政策面影响1、

WTO的加入，在消费者中产生观望心态，影响了有效市场的需求。2、

即将来临的降息政策，预示着政府刺激消费的决心不变，但同时也反映了目前市场消费信心的不足。二、消费面影响1、

成都人的消费习惯讲究实际同时缺乏眼光，在媒体或大众舆论的影响下有严重的同众心理。目下而言，过度追求大绿化环境、多功能配套及拒绝超高层等平民化价值观对本案非常不利。2、

购房者在有选择时总是患得患失，谁能满足其占便宜的心理谁便能套住客户。因此，象超级市场上总有些特价商品一样，楼盘必须拥有一些独特的“便宜”让客户去占。三、竞争面影响1、

区域之间的竞争：南门与西门，羊西线与成温路、交大路，战旗小区与黄忠小区……人们可选择的地段实在太多。2、

形态之间的竞争：多层公寓、电梯小高层和超高层拥有不同的客户群体，在本区域，目前后者处于不利的阶段。3、

楼盘之间的竞争：本案最直接的对手是香榭名苑、锦汇花园、绿杨新村、清水绿苑。除了价格合理性，个性是否鲜明将决定胜负。本案优劣势分析优势：1、

面积规划本案面积规划合理，填补了羊西线所缺乏的户型空白，100平方米以下的户型占62%，115平方米以下的3房2厅占38%。根据羊西线现有楼盘的调查，小户型的需求仍很大。此乃本案规避风险获取成功的最大优势。2、

地理位置距羊西线主干道30米，闹中求静，方便却不喧嚣。3、

停车位142个泊车位供应160户，比较充分。4、

建筑设计在现代韵味十足的外立面风格中融入适当的江南风情，既轻松又优美，非常适合本案较为年轻的主流消费群。劣势：1、占地规模由于占地规模较小，难以满足目前购房者普遍的价值观：环境好。而且物管及配套也难以体现大社区的风范及配套。因而只能在“精”字上作文章。2、电梯公寓普遍怀疑电梯公寓的公摊过高。电梯质量不稳定，物管费及维修费过高等消费心态是目前所有电梯公寓所面临的问题。3、走廊式结构为了交通动线而设计走廊结构影响密性，扩大了公摊。4、局部户型不合理存在采光不充分，有狭窄过道等问题。羊西线锦城花园开发商：中英和资成都锦城大厦总开发期：3期现开发期：1期、2期总占地面积：48000M2园林占地面积：28000M2绿化率；达70.15%容积率：1.59车库面积：12000M2车库价格：租：150元；售：6万建筑设计：12层小高层设计。141M2—324M2，16种户型设计建筑标准：采用全现浇短支剪力墙结构，七度抗震按揭年限：7成20年电话：7548080

7548181

7549090地址：羊西线蜀汉路269号金都花园开发商：成都国贸房地产开发公司总占地面积：120亩绿化率：45%容积率：1.7总开发期：2期现开发期：2期面积：89.19M2—203.14M2价格：2630元—3380元车库面积：7500M2车库价格：地上：100元/月；地下：200元/月按揭年限：7成20年电话：7533888/7536706地址：羊西线蜀汉中路526号会所花园开发商：成都晋阳房地产开发有限公司总占地面积：300亩绿化率：38%容积率：3.8总开发期；4现开发期：1、2期面积：50—200M2价格：1770—2190元/M2车库面积：15000M2车库价格：100元/月

买：4万/个按揭年限：7成20年电话：7424400/7424411/7424422/7424433地址：机投镇草金路锦汇花园开发商：成都花园福房地产开发有限公司总占地面积：一期：46502.9M2

二期：26100M2绿化率：一期：41%

二期：42.9%容积率：一期：2

二期：2.3总开发期：2现开发期：2面积：120M2—150M2价格：2150元—3850元车库面积：8075M2车库价格：6万/个车库配置：按揭年限：7成20年电话：7542004

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7543551地址：羊西线蜀通街构翠堤雅印筑开发量商：成咐都干道顿建设综扶合开发施总公司眼总占地计面积：碌绿化率份：逼52%窜容积率柔：总开轻发期：元现开发蜘期：面港积：气13败6斤—叉—错169牵M2

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